淄博黃金購物中心項目市場調研及定位分析的報告

淄博黃金購物中心項目市場調研及定位分析的報告

一.宏觀經濟

二.

三.市場研究

四.潛在競爭

五.借鑒案例目錄六.定位建議七.概念方案八.城市區(qū)位淄博交通淄博概況人口分析GDP與人均GDP對比分析固定資產投資社會消費品總額分析可支配收入與消費性支出分析產業(yè)發(fā)展小結山東省概況三產分析宏觀經濟一淄博：位于山東半島中部，是山東省第三大城市和最大的工業(yè)基地南與泰山毗鄰北與黃河相依東與濰坊市相接西靠濟南和萊蕪淄博市轄6區(qū)（張店、淄川、博山、周村、臨淄區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)），3縣（桓臺、高青、沂源縣）淄博市城市區(qū)位鐵路以膠濟線和淄八、淄東線為主干，成“十”字型貫通全市；濟青高速與濱博高速形成第二個“十”字型主干，橫貫全市東西南北；淄博周邊有青島港、煙臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟南國際機場70公里，空運、海運十分便捷淄博初步形成了高速化、網絡化的現代交通格局區(qū)域共同發(fā)展的效應開始顯現淄博交通濱博高速濱博高速濟青高速濟青高速

山東省土地面積占全國總面積的2%

（即15.71萬平方公里），居民人口

9417.2萬人約占全國總人口的7%2008年度山東省實現GDP31072.1億元，占中國當年GDP總量的9%

從發(fā)展速度看，2008年山東省GDP

增長率為12.1%，高出全國3.1個百分點。此外，當年財政收入總額為

1956.9億元，占全國的3%人口面積絕對值占全國比重9417.2萬15.71萬平方公里社會消費品零售總額占全國國內生產總值占全國財政收入占全國人口密度大，GDP高于全國發(fā)展速度山東省概況

淄博市土地面積占山東省總面積的4%

（即5965平方公里），居民常住人口

504.51萬人（約占全省總人口的5%）

2008年度淄博市實現GDP2316.78億元

(全省排第5位),占全省當年GDP總量的7%；從發(fā)展速度看，2008年淄博市

GDP增長率為13%。此外，當年

財政收入總額為114.69億元，占全省的6%人口面積占山東省比重504.51萬5965平方公里社會消費品零售總額占全省國民生產總值占全省財政收入占全省淄博市經濟發(fā)展穩(wěn)定、快速，GDP近三年的增長率平均在14.9%絕對值淄博概況

淄博市2008年戶籍人口達420.62萬，比2007年增長1.03萬人人口分析

淄博市2008年GDP達到2316.78億元，位列全省第五名，2008年人均GDP達52036元，位列全省第四名近三年淄博市GDP平均增速為14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速為15%，城市發(fā)展?jié)摿Υ驡DP/人均GDP對比分析山東省各城市GDP排名（前十位）山東省各城市人均GDP排名（前十位）

淄博市全社會固定資產投資在2008年達到807.97億元，比2007年增長24.9%，投資規(guī)模大幅放量近三年固定資產投資平穩(wěn)增長，平均增速為8.3%固定資產投資分析三產分析2008年淄博市第一產業(yè)占GDP的3.5％（82.18億元），第二產業(yè)（重工業(yè)）是淄博的支柱產業(yè)，占GDP的64.8％（1500.45億元），第三產業(yè)占GDP的31.7％（734.15億元）淄博市第二產業(yè)（重工業(yè)）發(fā)展較快，第三產業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)近三年淄博三產發(fā)展保持平穩(wěn)增長2008年淄博市的社會消費品零售總額達729.62億元淄博市近年來社會消費品零售總額呈現較快的增長趨勢（近三年淄博市平均增速19.2%），商業(yè)發(fā)展迅速社會消費品零售總額分析2008年淄博城市居民人均可支配收入達17629元，人均消費性支出達11447元，呈現出較快的增長勢頭，分別增長11.2%和12.3%可支配收入與消費性支出分析淄博工業(yè)實力雄厚，是山東省最大的工業(yè)基地、魯中商品集散地和物流中心，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結合，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的格局產業(yè)發(fā)展作為全國重要的石油化學工業(yè)基地,化工行業(yè)是淄博市最具比較優(yōu)勢的產業(yè)之一，全市共有化工生產企業(yè)1400多家,限額以上400余家,其中齊魯石化、大成農藥為上市公司。全行業(yè)年銷售收入近千億元,涉及石油化工、有機化工原料制品、合成樹脂、各種中間體和助劑等十幾個領域2000多個品種、4000多個產品,多品種配套發(fā)展的基礎已經形成淄博有著獨特的優(yōu)勢。現有陶瓷生產企業(yè)300多家,年生產能力8億件,形成了包括日用陶瓷、工藝美術陶瓷在內的門類齊全的產業(yè)體系。華光陶瓷公司是國內同行業(yè)首家上市公司,硅苑科技公司生產的“中華龍”系列產品和淄博工陶集團的合成骨質瓷成為中南海、釣魚臺等國賓館的國宴用瓷。2004年9月,中國輕工業(yè)聯合會、中國陶瓷工業(yè)協(xié)會授予淄博“中國陶瓷名城”稱號,為淄博陶瓷產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力

日用陶瓷化工產業(yè)產業(yè)發(fā)展機械冶金目前,全市機械行業(yè)產品主要以泵類產品、交流電機、牽引電機、磨料磨具等為重點的通用機械設備為主,以輕型汽車、造紙機械、化工設備為重點的專業(yè)機械產品是淄博市機械工業(yè)的主導產品,在產量、品種、質量等方面居國內同行業(yè)前列。淄博的冶金行業(yè)基礎雄厚,重點企業(yè)主要有山東鋁業(yè)股份、萬杰集團鋼鐵股份、山東宏達冶金、張店鋼鐵廠、淄博鈷業(yè)股份等,其中山東鋁業(yè)股份為上市公司。冶金行業(yè)產品類型主要以鋼鐵及制品、氧化鋁、鋁合金、電解鋁、不銹鋼等為主市現有各類電子工業(yè)企業(yè)150家。在全部電子產品中,電子元器件、電子材料等基礎類產品約占55%。石英晶體器件生產能力居國內第三位,片式二極管生產能力居國內第一位,陶瓷覆銅板等電子陶瓷產品的產量及技術居業(yè)內先進水平電子產業(yè)淄博是全國第一家國家級綜合性新材料成果轉化和產業(yè)化基地,現有新材料企業(yè)147家,在無機非金屬材料、有機高分子材料、金屬材料、納米材料等領域已形成一定基礎和規(guī)模。石英晶體諧振器、氧化鋁陶瓷基片、氟系材料等產品的研發(fā)生產在國內居領先地位新材料產業(yè)城市地位經濟發(fā)展城市人口資源城市隨著一體化程度的增加，區(qū)域發(fā)展的協(xié)同效應更加明顯GDP總量08年排名在山東省的第五名，人均GDP山東省內排名第四位人口規(guī)模較大，常住人口占絕對比例城市發(fā)展?jié)摿Υ蟊镜鼗厣珡姰a業(yè)發(fā)展工業(yè)化城市，第二產業(yè)發(fā)達小結項目位置及地塊條件道路系統(tǒng)公共交通周邊主要物業(yè)項目概況二地塊周邊SWOT分析地處以黃金國際商業(yè)街區(qū)為中心的城市新型商圈，未來商業(yè)價值潛力巨大項目位置地塊位于淄博市張店區(qū)華光路黃金國際商業(yè)街區(qū)中心地段：東至西六路、北至聯通路、西至世紀路、南至華光路N本項目項目位置及地塊條件地塊指標地塊周邊世紀路西六路本項目聯通路華光路擬建百貨TESCO地塊周邊TESCO備注：B2層高3.6米，B1層高5.4米，F1層高5.4米，其余各層建筑層高4.8米地塊周邊TESCO地塊周邊項目進度TESCON道路系統(tǒng)圍繞項目周邊橫向有華光路、聯通路；縱向有世紀路、西六路、西五路；本項目周邊交通路網四通八達，道路寬度4-6車道；城市各區(qū)域車輛方便到達本項目世紀路西六路本項目西五路聯通路華光路公交系統(tǒng)N項目周邊有路公交車通過周邊道路經過本項目周邊移動大廈站；有路公交車通過周邊道路經過本項目周邊西六路北首、蓮池公園站；有路公交車通過周邊道路經過本項目周邊美達集團、蓮池小學站；有路公交車通過周邊道路經過本項目周邊西班牙風情街站；公交站點發(fā)達，公交便利度較高123137342121126世紀路西六路本項目西五路聯通路華光路90139160159160項目位于黃金國際商業(yè)街區(qū)：現狀：以傳統(tǒng)商業(yè)及高檔住宅為主導地位的區(qū)域未來：一個更高端、更全面、標志性的物業(yè)提升整體品質N世紀路西六路本項目西五路聯通路華光路

蓮池公園富邸大酒店金麗花園金麗大廈道莊小區(qū)中國建設銀行民泰大酒店張店區(qū)第七中學九級塔花苑小區(qū)聯通營業(yè)廳世紀花園美達花園世瑞苑小區(qū)蓮池小區(qū)義烏小商品城政通超市麗景源大酒店淄博市職業(yè)學院

大潤發(fā)超市齊泰花苑瑞豐苑小區(qū)瑞景苑小區(qū)黃金國際西班牙風情街周邊物業(yè)住宅人口項目周邊的住宅小區(qū)較為密集，以中高檔次商品住宅為主；隨著未來周邊商品房供應量的增加，特別是黃金國際的熱銷，潛在的消費者不斷增加，消費市場潛力巨大；周邊小區(qū)位于張店區(qū)商業(yè)及交通發(fā)達區(qū)域，其小區(qū)內人群綜合素質較高，消費水平較高，消費空間有待進一步開發(fā)在售已售

淄博市外來人口數量少，本土化傾向較強，不利于城市的對外交流以及經濟發(fā)展的多樣化淄博新城區(qū)高檔綜合商業(yè)項目陸續(xù)建成，如名尚城市廣場、佳世客，會對本項目入市造成一定威脅威脅

近年淄博市人口、人均GDP、人均收入、社會消費品零售總額的平穩(wěn)增長，未來有穩(wěn)定的市場支持商業(yè)業(yè)態(tài)現狀大多定位雷同，亟待符合市場需求的差異化、標志性商業(yè)提升整體品質張店的對外交通條件非常好，商業(yè)的輻射能力強西部新城的發(fā)展與政府的西遷，將帶動西部商業(yè)地產項目的蓬勃發(fā)展本項目所處城市核心區(qū)土地供應稀缺，物業(yè)升值潛力大機會

地形及面積合理，具備規(guī)模效益。地塊呈長方形，沿華光路東西向為延展面，延展面達200多米，非常利于商業(yè)的發(fā)展城市交通網絡發(fā)達，公交系統(tǒng)便利緊臨的黃金國際小區(qū)是本地檔次高、規(guī)模大的社區(qū)，社區(qū)內的居民多是收入較高人群，可為本項目帶來潛在的高收入客群優(yōu)勢

地塊處于華光路，目前該

區(qū)域商業(yè)項目少，商業(yè)氛

圍不夠濃厚劣勢SWOT分析淄博市商業(yè)發(fā)展歷程淄博市商業(yè)市場未來發(fā)展格局張店區(qū)商圈分析銷售類商業(yè)分析餐飲類商業(yè)分析休閑娛樂類商業(yè)分析市場研究與青島、濟南對比分析商業(yè)市場特征總結三淄博市商業(yè)發(fā)展歷程第一階段：（1985-1995）有計劃的商品經濟下的啟蒙發(fā)展期，淄博商業(yè)發(fā)展初現雛形第二階段：（1995-2002）市場經濟過渡的突破發(fā)展期，日照商業(yè)健康有序的蓬勃發(fā)展，各區(qū)域核心商圈基本成型第三階段：（2002—至今）日照市商業(yè)市場進入高速發(fā)展時期，舊商圈改造及新商圈的建設，傳統(tǒng)商業(yè)格局發(fā)生悄然改變淄博市商業(yè)市場未來發(fā)展格局《淄博市中心城區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃》的實施，使淄博市商業(yè)格局發(fā)生天翻地覆的變化

規(guī)劃將分為近期規(guī)劃（到2010年）和遠期規(guī)劃（2011年—2020年）主要規(guī)劃內容：市、區(qū)、社區(qū)級商業(yè)功能體系、大中型商業(yè)零售網點、大中型酒店、商業(yè)街、商品交易市場、物流園區(qū)等六大部分內容。

規(guī)劃目標：至2020年，將淄博建成立足魯中、面向山東、輻射華東的區(qū)域性現代化商貿中心和物流中心。淄博市商業(yè)市場未來發(fā)展格局老城區(qū)未來發(fā)展遠景規(guī)劃將以美食街、金晶大道、共青團西路為依托，提升原有商業(yè)物業(yè)檔次，擴大商業(yè)輻射范圍

商圈功能：形成一個扁平的”口”字形商圈，以淄博商廈、青島利群、銀座商城、金帝購物廣場為骨干，成為服務全區(qū)，輻射全市的重要區(qū)域新城區(qū)未來發(fā)展遠景規(guī)劃將以華光路為骨架、西十路為依托，以新城核心區(qū)為磁心，發(fā)展規(guī)模為20萬平方米以上的市級商業(yè)副中心

商圈功能：與老城區(qū)市級商業(yè)主中心一起，構成了淄博中心城區(qū)商業(yè)架構的雙輪高新區(qū)未來發(fā)展遠景規(guī)劃建立城區(qū)北部商業(yè)中心，地理位置在世紀路與南營路路口附近，中潤社區(qū)北側

商圈功能：主要以服務于本地域內居民購物需求為主。商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向將以購物、餐飲為主，商業(yè)項目功能齊全、檔次適中。鼓勵設置專賣店、超市、便利店，適度設置專業(yè)店、百貨店、餐飲店張店區(qū)商圈分布三大商圈：美食街商圈銀座商圈大潤發(fā)商圈美食街商圈大潤發(fā)商圈銀座商圈本項目張店區(qū)代表性項目代表性項目：

商業(yè)零售企業(yè)：

1.淄博商廈

2.金帝購物廣場

3.銀座商城

4.大潤發(fā)超市

步行街：

A.美食街商業(yè)街

B.西二路商業(yè)街

C.共青團路商業(yè)街D.新世界商業(yè)步行街234ABCD本項目1張店區(qū)商圈分析張店區(qū)商圈分析美食街商圈地理位置：東接金晶大道，西至柳泉路商圈組成：由淄博商廈、利群購物廣場、振華商廈和美食街沿街的品牌店共同構成了淄博市的市級商業(yè)中心，成為淄博最核心的一級商圈1、淄博商廈

2、美食街沿街商鋪3、利群購物廣場4、振華商廈5、國美電器

商圈主要商業(yè)項目：1524本項目3張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——淄博商廈淄博商廈外立面（正在裝修）淄博商廈內部

通往超市電梯

品牌店張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——淄博商廈張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——淄博商廈淄博商廈是淄博市零售業(yè)龍頭企業(yè)，是國家認定的大型商貿企業(yè)集團，山東省政府重點扶持的骨干企業(yè)集團，山東省規(guī)模最大的民營流通企業(yè)之一，其經營范圍相對廣泛，目前在當地熟知度較高、接受度最強，業(yè)態(tài)分布含超市、百貨及餐飲等品牌檔次定位中高檔，品牌比例約為高︰中︰低=3:5:2重視品牌檔次組合，價位及款式相對適中

商場銷售情況分析提袋率16只（時間：2010年1月20日星期三中午11：30-12：00天氣：大雪）備注：此數據不含超市，因淄博商廈客流高峰為平日18點至21點及逢周六、日，且逢當日

降大雪，購物熱情也受到影響，如上提袋情況仍算樂觀

張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——利群購物廣場商場外立面商場內部運動區(qū)張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——利群購物廣場定位中低檔的利群經營情況良好，但次于同商圈的淄博商廈張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——美食街沿街商鋪

美食街，源于1991年9月20日，作為一條承載著淄博商業(yè)夢想的“金街”，淄博人無不引以為榮。特別是經過16年多的市場洗禮，美食街現已成為淄博的商業(yè)品牌美食街長800米，業(yè)態(tài)以服裝、餐飲、通訊產品為主，租金價格在淄博無處能及，價格區(qū)間3.5-9元/平米/天，且商鋪經營狀況良好，極少鋪位出讓整體環(huán)境沿街食品店沿街商鋪沿街商鋪張店區(qū)商圈分析美食街商圈美食街商圈分析小結商圈位于淄博市商業(yè)中心的黃金地段，影響力巨大，輻射范圍幾乎涵蓋整個淄博市，吸引了大量消費者。商業(yè)氣氛成熟，商家品牌知名度較高，以百貨業(yè)態(tài)為主，已形成了固定的客流，經營狀況良好片區(qū)內經營狀況最好的是淄博商廈、其次是利群購物廣場臨街店鋪的租金水平是淄博最高的，達到了3.5-9元/平方米/天美食街除幾個大中型商場以外，基本都是臨街的店面房，在建筑形態(tài)上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，“臟、亂、差”在美食街有目共睹。行人、自行車、摩托車、出租車、公交車混雜，整體環(huán)境有待提升望海路（正陽路—薈陽路）重要品牌：服飾鞋包：以純三彩361休閑：在水一方洗化：繡購化妝品千美化妝品餐飲：土大力海西路（正陽路—薈陽路）山東路（正陽路—薈陽路）麗陽路（海曲路—望海路）福海路（正陽路—東關南街）項目自身業(yè)態(tài)與租金張店區(qū)商圈分析銀座商圈地理位置：銀座商圈位于淄博市張店區(qū)共青團西路與柳泉路交匯處，商業(yè)項目主要分布在柳泉路兩側，并向華光路方向延伸商圈組成：主要由銀座商城、金帝購物廣場、王府井廣場為核心構成，業(yè)態(tài)以百貨、專業(yè)店、零售店鋪餐飲、娛樂為主商圈主要商業(yè)項目：1、銀座商城

2、金帝購物廣場

3、王府井步行街

4、嘉信茂廣場21本項目34張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——銀座商城商場外立面品牌專柜男裝超市銀座商圈張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——銀座商城銀座商圈張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——銀座商城銀座商圈銀座商城淄博店于2003年5月1日正式開張營業(yè)，是目前淄博市規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最佳的百貨類商場品牌檔次定位中高檔，品牌比例約為高︰中︰低=3:5:2重視品牌檔次組合，價位相對較高商場銷售情況分析提袋率20只（時間：2010年1月20日星期三中午16：26-16：56天氣：大雪）備注：此數據不含超市，因商廈客流高峰為平日18點至21點及逢周六、日，且逢當日降大雪，購物熱情也受到影響，如上提袋情況可以了解到中高檔商城中銀座商城是當地經營最理想的張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——金帝購物廣場銀座商圈商場立面商場內部空間商場專柜張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——金帝購物廣場銀座商圈定位中低檔的金帝購物廣場經營情況良好，但次于同商圈的銀座商城張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——嘉信茂廣場銀座商圈商場外立面商場中庭商場專柜頂層停車場張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——嘉信茂廣場銀座商圈目前嘉信茂二、三層空置店鋪較多，經營情況一般張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——王府井步行街銀座商圈

王府井廣場，建筑面積3.3萬平方米，由

4個單體建筑構成，鋪面258套王府井廣場主業(yè)態(tài)比例餐飲占20.4%，服裝占44.8%，飾品占17.3%，美容占

6.1%，其余婚紗攝影、網吧、工藝品等其他業(yè)態(tài)占11.4%

項目租金水平相差比較大，依照位置不同從2～6元/平方米/天等目前店鋪經營情況尚可，服裝類、餐飲類經營情況略好一些步行街入口步行街商鋪張店區(qū)商圈分析銀座商圈分析小結銀座商圈

商業(yè)項目主要集中在共青團路與柳泉路交匯處，此處是本商圈商業(yè)最為集中區(qū)域,業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚商圈內人氣最旺、生意最好的商家當屬銀座商城、其次金帝購物中心、王府井商業(yè)街、嘉信茂排最后，依商家經營檔次排序：銀座商城、金帝購物中心、王府井商業(yè)街、嘉信茂商圈內銀座商城檔次在淄博的百貨類商家中屬較高的，且品牌檔次也較高，從而吸引了大量淄博中高端消費群。并且大多數消費者都是有車一族，喜歡在下班時間與休息日前來購物，但由于商圈配套設施不完善，常出現交通擁擠和停車難等問題，目前該區(qū)域道路在維修建設，未來交通狀況可能會得到改善王府井步行街處于商圈核心位置，定位以年輕時尚為主，吸引了大量青年群體消費，年輕人的涌入使商圈更具時尚感張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈地理位置：商場西路與西四路交匯處北至華光路，貫穿共青團路、人民路商圈組成：2002年，知名超市連鎖集團大潤發(fā)平價超市進駐淄博，與新世界商業(yè)街共同發(fā)展，此時商圈結構已基本成型，逐步形成淄博市級輔助次商圈商圈主要商業(yè)項目：1、大潤發(fā)

2、新世界步行街

3、利群蓮池購物廣場

4、齊賽數碼5、銀座五里橋店6、尚美第三城12本項目3456張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈淄博大潤發(fā)主要由兩大板塊組成，一塊是大型的平價賣場，為淄博市民提供30000余種優(yōu)質商品，品種豐富；另一塊是品牌商店街，聚集了黃金珠寶、化妝品、飾品、服裝、運動、皮具、鞋、食品、綜合服務等系列國際、國內知名品牌大潤發(fā)優(yōu)質的精裝修與國際化一流管理服務與本土傳統(tǒng)超市形成鮮明的對比，并且提供停車位，在商品價格上一直堅持“市場最低價”將商品提供給前來消費的顧客。得到了市場的一致好評，大受淄博消費者歡迎，每天都有著大量的人潮涌入賣場，經營狀況良好典型商業(yè)概況——大潤發(fā)超市張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈內部商業(yè)街金銀珠寶休閑服飾超市賣場外立面張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈

新世界商業(yè)街位于西四路北段，南起商場西路，北止華光路，縱貫張店城區(qū)主要交通干道共青團西路和人民西路，呈南北走向，全長1.8公里，寬14米，兩側建筑2至6層不等，總建筑面積25萬平方米，總占地面積7萬平方米，由南、中、北三段組成新世界商業(yè)街現有各色商家300戶左右，形成了以餐飲小吃、各品牌服裝店、特色產品、旅館、網吧、健身中心、美容美發(fā)、休閑娛樂等為特色的街區(qū)現時該商業(yè)街平均的租金維持在0.7～2.7元/平米/

天，南邊商鋪的租價較高。經過兩次交通主干道分隔后，向北街段的租金逐漸降低靠近大潤發(fā)超市的店鋪經營情況最好，其他的稍差些典型商業(yè)概況——新世界步行街張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈零售商鋪步行街入口零售商鋪步行街零售商鋪張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈典型商業(yè)概況——尚美第三城剛進入市場，經營情況有待市場考證張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈

新世界步行街頂端與大潤發(fā)超市交匯處構成本商圈最為繁華的路段。新世界步行街由北往南商業(yè)氣氛逐漸變淡，沿街商業(yè)主要以服裝店、網吧、旅館為主，檔次較低商圈內人氣最旺、生意最好的商家當屬大潤發(fā)、其次尚美第三城、新世界商業(yè)街排最后，依商家經營檔次排序：大潤發(fā)、尚美第三城、新世界商業(yè)街此商圈內住宅項目較多，人流較密集因商圈內現主要大型項目是超市形式，消費者主要由學生、家庭主婦、中老年人組成，消費需求多以家庭消費與日常生活消費為主本項目位于大潤發(fā)商圈，入市后將可增強商圈影響力隨著黃金國際的入市及政府的西遷,該商圈內的現有資源已無法滿足日益增長的消費需求,這也同時為本項目提供了很大的發(fā)展空間大潤發(fā)商圈分析小結張店區(qū)商圈分析商圈對比

對本項目的發(fā)展啟示引入時尚、新穎業(yè)態(tài)，增加大潤發(fā)商圈的活力開發(fā)大型綜合型商業(yè)，加速大潤發(fā)商圈的發(fā)展張店區(qū)銷售類商業(yè)分析銷售類商業(yè)分布柳泉路銷售類商業(yè)分布聯通路銷售類商業(yè)分布金晶大道銷售類商業(yè)分布世紀路銷售類商業(yè)分布張恒路銷售類商業(yè)分布華光路銷售類商業(yè)分布人民路銷售類商業(yè)分布西五路銷售類商業(yè)分布共青團路銷售類商業(yè)分布西六路銷售類商業(yè)分布西二路銷售類商業(yè)分布新世紀商業(yè)街銷售類商業(yè)分布張店區(qū)銷售類商業(yè)分析已售商業(yè)張店區(qū)銷售類商業(yè)分析已售商業(yè)張店區(qū)銷售類商業(yè)分析在售商業(yè)張店區(qū)銷售類商業(yè)分析匯總分析張店區(qū)銷售類商業(yè)分析小結張店區(qū)的底商供應大多只租不售；出租情況：一般；經營狀況以美食街、聯通路和張恒路較好，娛樂休閑、餐飲類商業(yè)較為集中；租賃市場：由于底商普遍為散售、缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、招商及后期管理，租金水平在0.6-9元/天/平米；營銷理念：處于初步階段無法合理的把控營銷節(jié)奏；底商銷售基本沒有投資回報的承諾；張店區(qū)的商鋪大多為一帶二或一層作為一個銷售單元，三層商鋪較少，經營狀況一般張店區(qū)餐飲類商業(yè)分析張店區(qū)餐飲類商業(yè)分析小結張店區(qū)餐飲類商業(yè)呈現出以下特點餐飲類特色品種較少服務水平有待提高當地口味較重，以博山菜，川菜、海鮮類居多對各地特色餐飲期待較強大餐飲：相對分散，面積較大。大餐飲基本為獨立門戶的多樓層配置格局；特色餐飲：既集中又分散，相對集中的餐飲店在王府井步行街、張恒路、聯通路；特色餐飲主要以街邊店為主，主流的店鋪面積在100-400㎡之間，大多臨街特色餐飲店都是一層及一帶二，少量有一帶三的格局張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析KTV張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析全球通電影院淄博全球通電影城是淄博市電影公司投資2000余萬元興建的大型影城，全球通電影城是山東省第一家完全按照五星級標準建造的電影城，其效果達到國內一流水平張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析豪樂電玩城目前淄博張店區(qū)的電玩城數量較少，且其配套設施相比同類城市較為低檔，消費環(huán)境也較差，生意不是很好，進一步提升發(fā)展的空間較大張店區(qū)休閑娛樂類商業(yè)分析小結張店區(qū)休閑類商業(yè)呈現出以下特點以KTV為主，電影院、電玩城、洗浴中心相對較少；KTV分布較為集中,其檔次大多為中低檔，規(guī)模較小，經營狀況一般；電影院以全球通電影院的檔次較高，規(guī)模較大，經營狀況較好，客流輻射全市及周邊；檔次較高的電玩城和洗浴中心都較少，消費環(huán)境和服務都不是很好，經營狀況也不佳；張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)整體檔次不高，配套設施和服務水平有待加強，可提升發(fā)展的空間較大張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析雍庭洗浴中心目前淄博張店區(qū)的洗浴中心較多，檔次不一，大多為中低檔次，生意一般認知度最高分布廣、多（商場內均有超市），輻射范圍大，當地居民的認可度高，本地消費市場還停留在生活便利型階段；區(qū)域內存在大量農貿市場，業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿Υ?。輻射范圍廣能吸引當地及周邊區(qū)域中高收入人群前去消費，以利群、日百、銀座為中心，檔次以中低檔為主。目前空白購物中心作為商業(yè)的大型綜合體本地目前空白，一則大型購物中心對開發(fā)商資金實力要求很高；二則購物中心的經營要求較高的商業(yè)運作經驗和能力供應活躍所有新建住宅小區(qū)均有一定面積用于銷售的底商，供應活躍，但由于缺少主力店的帶動，且底商規(guī)模有限，物權分散，無法吸引優(yōu)質商戶，因此目前底商租金較低、空置率較高，尤其不臨街的底商表現尤為明顯未來發(fā)展保持市場影響力，但壟斷性會削弱市場提升供應會保持，但會更注重商業(yè)主題和業(yè)態(tài)的規(guī)劃超市百貨購物中心底商市場提升商業(yè)市場特征總結商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)市場特征總結商業(yè)品牌國際名品進入中國時間早；商品種類為手表、鞋等中國推廣力度強、市場影響力廣的國際運動休閑品牌主要為服裝類；國際品牌進入不多；非當季最新款式運動休閑品牌時尚品牌大眾服裝多為在二、三線城市推廣力度強的國內服裝服飾品牌餐飲休閑娛樂國際知名快餐；休閑娛樂設施發(fā)展遲緩品牌空白

國際知名化妝品品牌；更多國際時尚服飾品牌；設計新穎，針對年輕時尚人群的國內服飾品牌；主題、時尚餐廳；中高檔中餐廳；數字影城大型連鎖KTV電玩城兒童體驗中心商業(yè)市場特征總結商業(yè)品牌消費結構不平衡，留在本地的消費力水平和檔次都不夠內向型：普通居民消費特征明顯本地化、內向化外向型：消費力最強的中青年消費力外流至濟南青島、京津及日、韓地區(qū)攔截外流消費力對本項目發(fā)展的主要啟示商業(yè)市場特征總結消費特征淄博現有商業(yè)經營的不足：對于商廈或購物中心一般遵循業(yè)態(tài)比例分配原則為：零售：餐飲：娛樂=52：18：30的產業(yè)經營黃金比例（可適當調整），全淄博現有商廈還是以百貨業(yè)態(tài)為主，內部娛樂及餐飲相對薄弱，未能在功能和形式上體現出異業(yè)互補。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，更便捷的滿足一站式服務，提高其消費興趣。例如：顧客逛購疲勞時，可有美味的特色餐飲店、香醇的咖啡館、清香的功夫茶社或影院及游戲機房另其休息放松來得以互補，在這方面對于我們的項目有很大的提升空間對于商戶的選擇性不強：經走訪，淄博市內商業(yè)街對于底商無任何經營約束及限制，不符合商業(yè)長期經營性的特點經營形象的重視程度有待提升：經營形象不僅僅是商場內的裝修檔次規(guī)格，在此前提下更重要的是員工的人員形象及服務意識與專業(yè)性，此問題不僅僅是關系到營業(yè)額，更會影響到顧客對于商場的認知。例如：北京新光天地對于商戶的員工都會進行二次面試，對人員形象、口頭表達能力、反應能力等都會進行嚴格審核，對之后的服務方面嚴格把關；再比如深圳的整體商業(yè)氛圍相對較強，員工的服務意識很高，這都是我們應該得以重視的地方

綜上所述：在淄博現有的商業(yè)環(huán)境下，新增商業(yè)項目應尋求突破商業(yè)市場特征總結小結與青島、濟南對比分析城市居民可支配收入（元）社會消費品零售總額走勢（億元）淄博2008年的城市居民可支配收入是17629元，相當于青島、濟南2007年的水平；另外淄博當年的消費性支出是11447元，相當于青島2006年的水平，濟南2006-2007年之間的水平在社會消費品零售總額方面，2006-2008年近三年期間與青島、濟南相比差距巨大，這說明淄博的消費品方面還有一定的上升空間城市居民消費性支出（元）與青島、濟南對比分析青島商業(yè)歷程青島商圈分布如下：中山路商圈臺東商圈香港路商圈李村商圈嶗山商圈CBD商圈與青島、濟南對比分析青島商圈分析CBD商圈臺東商圈中山路商圈李村商圈嶗山商圈香港路商圈與青島、濟南對比分析青島商圈分析與青島、濟南對比分析濟南商業(yè)歷程濟南商圈分布如下：泉城路商圈經四路商圈英雄山路商圈洪樓商圈北園大街商圈（家居建材市場）與青島、濟南對比分析濟南商圈分析與青島、濟南對比分析濟南商圈分析與青島、濟南對比分析人均綜合商業(yè)面積：淄博落后于省內的青島、濟南，大型綜合商業(yè)還有一定的上升空間連鎖商業(yè)品牌：青島的本地商業(yè)集團與外資連鎖品牌并存，濟南與淄博目前的大型綜合商業(yè)仍以本地商業(yè)集團為主導，市場不開放，消費者缺少對外資連鎖品牌的了解，消費習慣偏保守對比青島、濟南城市的發(fā)展歷程看，包含多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑娛樂、餐飲于一體、擁有舒適的消費環(huán)境、符合當代人購物特點的大型綜合性商業(yè)已成為商業(yè)發(fā)展的重要趨勢淄博消費市場的潛力不容忽視，一些知名零售商品牌正在選址建設中，實力雄厚、經驗豐富商家的進入，將為市場帶來新的商業(yè)理念和成熟的經營方式商鋪的統(tǒng)一專業(yè)化經營管理的重要性日益凸顯，目前的商業(yè)項目特別是商業(yè)街及銷售型底商，大多缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商管理，導致經營混亂、業(yè)態(tài)同質化程度高等弊病，引入專業(yè)化的商業(yè)經營管理成為改變現狀的最有效方法特色化經營成為趨勢，隨著經濟發(fā)展所帶來的需求檔次提升，以及市場競爭的加劇，特色化商業(yè)項目越來越受到追捧與青島、濟南對比分析發(fā)展前景佳世客淄博購物中心潛在競爭名尚·城市廣場四競爭項目距本項目直線距離名尚·城市廣場：距本項目2公里左右佳世客：距本項目1.5公里左右本項目地理位置名尚城市廣場佳世客名尚·城市廣場地理位置：位于高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)魯泰大道與西五路、西六路、蘭雁大道圍合地片開發(fā)商：北京昂展集團占地面積：約23萬平米建筑面積：約60萬平米（其中商業(yè)約30萬平米）項目定位：集住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等為一體的城市綜合體開工時間：2009年8月8日總投資：約18億元其中商業(yè)部分：商業(yè)定位：主題式超大型一站式綜合購物中心建筑風格：迪斯尼建筑風格業(yè)態(tài)組合：超市、百貨、五星級影城、書城、室內游樂城、電玩城、真冰溜冰場、大型連鎖KTV、美食廣場、數碼電器城、酒吧、珠寶城、戶外運動主力店、健身中心、大型餐飲及名品商業(yè)街2009年8月8日開工概況名尚·城市廣場布局圖酒店式公寓酒店式公寓寫字樓五星級酒店1-2層為大型超市，3-4層為影院室內中間部分為大型室內游樂場1-3層為百貨，4層為美食廣場、電玩城、KTV名尚·城市廣場自建商業(yè)招租部分70%持有超市：意向主力店家樂福百貨：計劃引進國外知名品牌百貨影院：擬引進中影星美院線與全球通合作的大型電影院室內游樂場：計劃引進國外品牌自建商業(yè)銷售部分

30%銷售除去各個大型主力店之外的店鋪對外出售商業(yè)組成比例名尚·城市廣場名尚·城市廣場商業(yè)體量過大，入市時間不能明確把握，招商壓力大，資金回籠難度大本項目體量適度，可把握及時入市時機，搶占市場，搶占先機名尚·城市廣場打造的是多而全而高的購物中心本項目可打造特色主題，以體驗式消費模式為主導名尚城市廣場位于高新區(qū)，商業(yè)氛圍不濃厚本項目地理位置、商業(yè)氛圍、交通便捷性均有一定優(yōu)勢競爭:名尚·城市廣場打造的是城市綜合體，體量大、功能全，商業(yè)總體運行后將可能形成高新區(qū)商業(yè)中心的地位名尚·城市廣場商業(yè)定位是購物中心，以多、全、高端定位取勝名尚·城市廣場打造室內游樂場，為淄博推出的首例主題式商業(yè)項目互補:同為商業(yè)開發(fā)，入市后能大力帶動淄博商業(yè)的發(fā)展與本項目對比分析佳世客淄博購物中心地理位置：華光路和西九路路口西北角占地面積：約7.7萬平米建筑面積：12萬平米（一期8萬平米）開發(fā)商：青島永旺東泰商業(yè)投資：8億元，其中外資占65%開工日期：2008年5月項目進展速度：自2008年項目動工以來，目前已封頂，招商工作基本完成，預計2010年3、4月份開始營業(yè)停車位：地面+地上三層共2000個停車位項目概況佳世客淄博購物中心2009年8月8日開工項目定位：集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體的多功能綜合性現代化大型購物中心業(yè)態(tài)構成：百貨、超市、影院、電玩、KTV、電器經營計劃：全部持有，不對外銷售，百貨及超市為自營已確認進駐品牌：蘇寧電器、屈臣氏、ONLY、VEROMODA、馬克華菲等商業(yè)構成佳世客淄博購物中心競爭:處于城市規(guī)劃重點區(qū)域，發(fā)展前景大日本知名品牌，有一定的知名度，同時屬于政府大力支持項目互補:同屬華光路區(qū)域，入市后可協(xié)同發(fā)展，擴大商圈影響力佳世客淄博購物中心位于政府未來規(guī)劃區(qū)域，但不確定因素較多，市場培育期相對較長與本項目對比分析北京石景山萬達借鑒案例五北京石景山萬達百貨五星級酒店5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓公寓公寓商業(yè)街北京石景山萬達廣場，坐落于長安街延長線上，占據石景山核心區(qū)域，是目前石景山區(qū)、西長安街唯一的大型綜合體項目北京石景山萬達廣場，是萬達集團斥巨資取的北京石景山區(qū)銀河商務區(qū)2期項目用地，占地7萬平米，總建筑面積28萬平方米，規(guī)劃有高檔酒店、5A級寫字樓、國際連鎖超市、多功能影院、大型娛樂城、高檔百貨商場、步行商業(yè)街和綜合餐飲等多重功能的城市綜合體總體規(guī)劃百貨：萬千百貨，2.4萬平米超市：家樂福，2萬平米次主力店：運動店：運動100，3300平米電器：國美電器，4460平米影院：萬達國際影城，1.2萬平米餐飲：主題餐廳，7000平米娛樂：大歌星KTV，5500平米；神采飛揚電玩城，約2400平米兒童：紅黃藍親子園，600平米家樂福超市運動100國美電器主力店：步行商業(yè)街萬千百貨萬達國際影城主題餐廳大歌星KTV神采飛揚電玩城紅黃藍親子園室內商業(yè)步行街：3層，1.3萬平米室內商業(yè)步行街：北京石景山萬達商業(yè)構成步行街內業(yè)態(tài)組合豐富，nike、kappa、puma、veromoda、only、jackjones等知名服裝服飾均在此設有品牌旗艦店，肯德基、麥當勞、必勝客、味千拉面、權金城、麻辣誘惑等各種中外知名餐飲、特色美食也全面進駐，生活配套服務設施齊全以步行街為主軸線，將百貨、超市、數碼電器、國際影院、餐飲、健身娛樂等多種業(yè)態(tài)各大主力店緊密相連，形成了商家資源和有效客流的高度共享，為商家?guī)砹送⒌娜藲?、商氣和財氣，商家經營幾乎沒有的“培育期”國美北京石景山萬達業(yè)態(tài)組合特征石景山萬達廣場商業(yè)步行街采用國際時尚的空中走廊設計，全長為180米，分為上中下三層，總建筑面積2萬平方米以上。一層名品薈，以百貨、服飾、電玩為主；二層魅力街，以門面商鋪、KTV為主；三層食賞坊，以影城、餐飲、親子園為主萬達業(yè)態(tài)分布更側重餐飲、休閑娛樂方面，本項目可借鑒此點，讓本項目成為淄博購物、休閑、娛樂一站式消費首選之地北京石景山萬達業(yè)態(tài)分布1、清潔、衛(wèi)生、環(huán)境較好2、方便商業(yè)中心全天候經營3、便于組織垂直交通，帶動二樓以上商業(yè)人流，有效提高樓上商業(yè)的價值4、提高商業(yè)檔次，便于國內外知名商業(yè)品牌的招商引入北京石景山萬達室內步行街優(yōu)勢：綜上所述，石景山萬達商業(yè)部分是以一個集購物、休閑娛樂、餐飲于一體、擁有舒適的消費環(huán)境、符合當代人購物特點的大型綜合性商業(yè)，它的出現彌補了石景山區(qū)的商業(yè)不足，帶動了當地商業(yè)的迅速發(fā)展與本項目對比：本項目商圈內有較好的經濟基礎及較強的市場消費能力，但淄博現有商業(yè)整體較為落后，商場大多屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設備、設施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購物環(huán)境。缺少時尚的經營主題及新穎的經營管理理念，所以對于商場內提袋率的調研數據相對較低。因此，本項目提高市場定位，加強功能組合，特色的經營風格，將引導整個淄博及周邊城市市民全新的生活方式和消費觀念，填補市場的空白，本項目可參考萬達廣場的業(yè)態(tài)分布，將當地較為薄弱的休閑娛樂與特色餐飲充分調動，增強本項目在當地的、特色化經營策略小結市場定位定位建議客群定位主題定位功能定位商品定位整體定位方案業(yè)種業(yè)態(tài)甄選目標租戶租戶組合建議租金租期標準案名定位建筑形態(tài)定位六以圍繞企業(yè)名稱和項目所處區(qū)域情況，突出項目時尚、高貴、建筑形式命名：金泰時尚中心金泰風尚名品街金泰精致生活中心金泰金街體驗廣場金泰國際名品街以圍繞地理位置命名黃金國際購物以圍繞個性化命名金泰休閑購物樂園金泰風尚E世界案名定位首推案名金泰風尚名品街創(chuàng)造特色主題商業(yè)街，以體驗式消費模式為主導本項目地塊互補商業(yè)西臨：TESCO東臨：百貨、酒店式公寓（規(guī)劃中）與兩大互補商業(yè)項目共同聚集人氣，但應形成自身經營特色化，共同營造一站式消費氛圍市場定位通過前期進行的商業(yè)市場研究、現有商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)發(fā)展及分布的調研，結合本項目自身特色以及在淄博城市的區(qū)位、道路交通、商業(yè)開發(fā)規(guī)模體量、市場定位，并考慮未來市場發(fā)展趨勢及競爭等因素，對目標客群建議如下：目標客群層級：淄博當地收入水平不高，中等或中等偏上收入的客層占本項目目標市場的比例較大，同時吸引大量中等收入的客層，才能形成一定規(guī)模的目標客層，以支撐項目的體量從周邊看，匯聚著大量中高收入的群體，利用本項目之獨特性吸引其前來消費從人口年齡結構上，以25-40歲人群為目標客層，該類人群在消費意愿、消費能力、消費自主性等均較高客群定位高中低主題定位金泰風尚名品街體驗式消費