房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理PresentedbyStephen前言項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)，項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說(shuō)是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無(wú)上”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長(zhǎng)久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。

概述房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)可分為：(1)一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場(chǎng)。

(2)二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷。(3)三級(jí)市場(chǎng)：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，它是業(yè)主與購(gòu)買者或租賃者之間的橋梁。受理的對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論什么是項(xiàng)目什么是項(xiàng)目管理開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容項(xiàng)目的生命周期項(xiàng)目資源國(guó)際項(xiàng)目管理發(fā)展中國(guó)項(xiàng)目管理狀況項(xiàng)目管理知識(shí)體系項(xiàng)目的含義對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。項(xiàng)目的特征項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性；項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；項(xiàng)目對(duì)象具有確定性；房地產(chǎn)項(xiàng)目目的定義房地產(chǎn)項(xiàng)目目是工程建建設(shè)項(xiàng)目的的一種，是是指在一定定的時(shí)間，，費(fèi)用和質(zhì)質(zhì)量的要求求下，為形形成一定生生產(chǎn)能力或或使用功能能的固定資資產(chǎn)，而按按特定的程程序完成的的一次性任任務(wù)。項(xiàng)目管理定義:項(xiàng)目管理是在項(xiàng)項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用用知識(shí)、技能、、工具和技術(shù)，，以滿足和超過(guò)過(guò)項(xiàng)目干系人對(duì)對(duì)項(xiàng)目的需求和和期望?！?xiàng)目管理就是把把各種資源應(yīng)用用于項(xiàng)目，以實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)。開發(fā)商項(xiàng)目管理理工作內(nèi)容三大階段1，前期的準(zhǔn)備階階段；2，建筑施工階段段；3，經(jīng)營(yíng)階段前期的準(zhǔn)備階段段主要是策劃分析析、辦理項(xiàng)目立立項(xiàng)和規(guī)劃的相相關(guān)手續(xù)，主要要包括編制選址址意見書、土地地使用權(quán)出讓、、建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許可可證、審定設(shè)計(jì)計(jì)方案通知書等等，方可開工建建設(shè)。當(dāng)然，征征地、拆遷工作作的完成也是申申請(qǐng)項(xiàng)目開工的的必備條件之一一。建筑施工階段工程建設(shè)階段，，是指房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目從列入入年度施工計(jì)劃劃起，到項(xiàng)目施施工全部完成,通過(guò)建設(shè)主管部部門主持的綜合合驗(yàn)收，達(dá)到客客戶可以住用程程度的過(guò)程。經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過(guò)對(duì)對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的銷售、出租租和抵押,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投投資收益的行為為。該項(xiàng)工作從從取得土地使用用權(quán)起，一直延延續(xù)到房地產(chǎn)交交付使用。項(xiàng)目的生命周期期概念階段規(guī)劃階段實(shí)施階段結(jié)束階段概念階段主要任務(wù)是根據(jù)據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃選定項(xiàng)目并并確定項(xiàng)目是否否可行1．

根據(jù)公司的的整體戰(zhàn)略規(guī)劃劃選定項(xiàng)目（公公司高、中層參參與），然后，，由投資規(guī)劃部部或拓展部對(duì)選選定項(xiàng)目進(jìn)行初初步和詳細(xì)可行行性研究并制訂訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃劃書。2．

請(qǐng)相關(guān)專家家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行評(píng)估與論論證（確定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資資源測(cè)算等），，提出項(xiàng)目建議議書。3．

通過(guò)公司決決策層批準(zhǔn)進(jìn)入入下一階段。本階段的工作重重點(diǎn)是與公司決決策層充分溝通通并請(qǐng)相關(guān)專家家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行評(píng)估與論論證以確定項(xiàng)目目的可行性。規(guī)劃階段對(duì)可行項(xiàng)目作好好開工前的人財(cái)財(cái)物及一切軟硬硬件準(zhǔn)備1．

確定項(xiàng)目總總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目）。2．

確定項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理。3．

確定項(xiàng)目組組主要成員。4．

確認(rèn)項(xiàng)目的的有效性（項(xiàng)目目最終產(chǎn)品的范范圍界定、實(shí)施施方案、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)項(xiàng)目的資源保證證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及及現(xiàn)金流量的預(yù)預(yù)算、項(xiàng)目的工工作結(jié)構(gòu)分解、、項(xiàng)目政策與程程序的制訂、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）5．

提出項(xiàng)目概概要報(bào)告（營(yíng)銷銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)構(gòu)參與）。6．

通過(guò)公司決決策層批準(zhǔn)進(jìn)入入下一階段。本階段的工作重重點(diǎn)是確定項(xiàng)目目經(jīng)理并與項(xiàng)目目組主要成員充充分溝通，使雙雙方思想基本達(dá)達(dá)成一致，然后后對(duì)項(xiàng)目的有效效性進(jìn)行論證。。實(shí)施階段按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施施項(xiàng)目工作1．

建立項(xiàng)目組組織。2．

取得土地使使用權(quán)（可以在在第一、二階段段）。3．

制訂項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃（專業(yè)性、、可行性）。4．

通過(guò)項(xiàng)目（（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、、工程招標(biāo)、招招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理理招標(biāo)、物業(yè)招招標(biāo)等展開項(xiàng)目目營(yíng)銷。5．

通過(guò)規(guī)劃、、消防、人防、、水、電、氣、、防蟻等部門審審查（協(xié)調(diào)貫穿穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施施過(guò)程）。6．

合同管理（（質(zhì)量、費(fèi)用、、進(jìn)度、范圍、、安全等控制））。7．

項(xiàng)目銷售（（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)統(tǒng)一說(shuō)法、不留留后遺癥、展示示開發(fā)商的文化化等）。8．

水、電、氣氣、智能化、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)進(jìn)場(chǎng)。本階段的工作重重點(diǎn)是明確分工工、制訂計(jì)劃、、狠抓廉政、陽(yáng)陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院院、承建商、供供應(yīng)商是高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品的保證））、搞好與政府府各部門之間的的關(guān)系、協(xié)調(diào)各各部門之間的關(guān)關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間間、按現(xiàn)代項(xiàng)目目管理的技術(shù)嚴(yán)嚴(yán)格控制質(zhì)量---成本---進(jìn)度、項(xiàng)目的銷銷售等。結(jié)束階段項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)關(guān)工作1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單單體、消防、人人防、環(huán)境、水水電、設(shè)備等）），辦理備案證證。2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)驗(yàn)收。3．配合物業(yè)公司司交房。4．項(xiàng)目清算。5．資產(chǎn)清理。6．文檔總結(jié)。7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，，為其它項(xiàng)目作作準(zhǔn)備。8．

解散項(xiàng)目組組。本階段的工作重重點(diǎn)是辦理備案案證、配合物業(yè)業(yè)公司交房、對(duì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行行評(píng)估總結(jié)，為為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)準(zhǔn)備.項(xiàng)目資源資源:一切具有現(xiàn)實(shí)和和潛在價(jià)值的東東西自然資源和人造造資源，內(nèi)部資資源和外部資源源，有形資源和和無(wú)形資源人力和人才(man)、材料(material)、機(jī)械(machine)、資金(money)、信息(message)、科學(xué)技術(shù)(methodofS&T)及市場(chǎng)(market)等.<7M>項(xiàng)目管理作為方方法和手段，也也是資源。29項(xiàng)目管理的歷史史、現(xiàn)狀和未來(lái)來(lái)在現(xiàn)在和未來(lái)全全球化的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目管理是是成功的關(guān)鍵！項(xiàng)目管理的歷史史和發(fā)展古代:追溯到長(zhǎng)城、埃埃及金字塔、古古羅馬的供水渠渠…近代項(xiàng)目管理的的萌芽:工人為20世紀(jì)40年代，‘曼哈哈頓計(jì)劃’。近代項(xiàng)目管理的的成熟:關(guān)鍵路線法（CPM）和計(jì)劃評(píng)審技術(shù)術(shù)(PERT）阿波羅登月計(jì)劃劃現(xiàn)代項(xiàng)目管理的的新發(fā)展:面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng).項(xiàng)目管理的傳播播和現(xiàn)代化。注重人的因素注注重顧客注注重柔性管理注注重管理工具具美國(guó)項(xiàng)目管理狀狀況（1）IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀1994年，StandishGroup對(duì)于IT8400個(gè)項(xiàng)目（投資250億美圓）的研究究結(jié)果：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)標(biāo)16%項(xiàng)目需要補(bǔ)救50%徹底失敗34%美國(guó)項(xiàng)目管理狀狀況（2）項(xiàng)目平均預(yù)算超超出90%，進(jìn)進(jìn)度超出120%項(xiàng)目總數(shù)33%既超出預(yù)算又進(jìn)進(jìn)度推遲52.7%的項(xiàng)目費(fèi)用是原原估算的189%以上.只有16.2%項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)進(jìn)度完成平均時(shí)間超出量量是原估算的222%-在大公司，只有有9%的項(xiàng)目按預(yù)算，，按進(jìn)度完成美國(guó)項(xiàng)目管理狀狀況(3)按三個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)的調(diào)查調(diào)查者：Dr.Frame美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)協(xié)會(huì)成員時(shí)間：1997調(diào)查范圍：438位項(xiàng)目工作人員員美國(guó)項(xiàng)目管理狀狀況(4)最近參與的項(xiàng)目目費(fèi)用執(zhí)行情況況：嚴(yán)重費(fèi)用超支17%一定程度費(fèi)用超超支38%完全按預(yù)算執(zhí)行行27%一定程度費(fèi)用節(jié)節(jié)余12%大量費(fèi)用節(jié)余6%美國(guó)項(xiàng)目管理狀狀況(5)最近參與的項(xiàng)目目滿足預(yù)期規(guī)范范程度相差甚遠(yuǎn)者29%完全達(dá)到規(guī)范要要求51%實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)規(guī)范要求20%美國(guó)項(xiàng)目管理狀狀況(6)最近參與的項(xiàng)目目滿足進(jìn)度要求求程度嚴(yán)重拖期35%一定程度拖期34%按時(shí)完成22%一定程度提前8%大量提前1%項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的的常見原因組織方面出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題對(duì)需求缺乏管理理缺乏計(jì)劃和控制制估算錯(cuò)誤國(guó)際項(xiàng)目管理組組織1美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)協(xié)會(huì)PMI（ProjectManagementInstitute)創(chuàng)建：60年代，性質(zhì)：國(guó)國(guó)際性組織分會(huì)：245個(gè)成員：企業(yè)、高高校、研究單位位職能：促進(jìn)國(guó)際際間項(xiàng)目管理發(fā)發(fā)展國(guó)際項(xiàng)目管理組組織2國(guó)際項(xiàng)目管理協(xié)協(xié)會(huì)IPMA(InternationalProjectManagementAssociation）創(chuàng)建：1965，性質(zhì)：非盈利利的國(guó)際性組織織成員：國(guó)家級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)職能：促進(jìn)國(guó)際際間項(xiàng)目管理發(fā)發(fā)展產(chǎn)品和服務(wù)：研研究和發(fā)展，教教育與培訓(xùn)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證證國(guó)際項(xiàng)目管理知知識(shí)體系美國(guó)PMI——項(xiàng)目管理的知識(shí)識(shí)體系PMBOK(ProjectManagementBodyofKnowledge)九個(gè)知識(shí)領(lǐng)域歐洲IPMA——項(xiàng)目管理能力基基礎(chǔ)ICB(IPMACompetenceBaseline)42個(gè)知識(shí)和實(shí)踐元素素，其中核心元元素28個(gè)，增加元素14個(gè)。PMBOK項(xiàng)目管理知識(shí)體體系項(xiàng)目過(guò)程和整體化項(xiàng)目管理基本概念內(nèi)外環(huán)境項(xiàng)目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項(xiàng)目范圍管理

項(xiàng)目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)鑒別風(fēng)險(xiǎn)估量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目時(shí)間管理活動(dòng)定義活動(dòng)排序活動(dòng)時(shí)間估算進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度控制項(xiàng)目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊(duì)伍組織項(xiàng)目采購(gòu)管理采購(gòu)規(guī)劃詢價(jià)與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項(xiàng)目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項(xiàng)目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報(bào)告驗(yàn)收?qǐng)?bào)告項(xiàng)目交接管理項(xiàng)目目標(biāo)再評(píng)估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營(yíng)流程改造主要的一般管理理技能金融和會(huì)計(jì)、銷銷售和市場(chǎng)、研研究和開發(fā)、制制造和發(fā)售；戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)規(guī)劃；組織結(jié)構(gòu)、組織織行為、人事管管理、補(bǔ)償、福福利和職業(yè)培養(yǎng)養(yǎng)；通過(guò)激勵(lì)、授權(quán)權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)、沖突管管理和其他技術(shù)術(shù)來(lái)處理各種工工作關(guān)系；通過(guò)個(gè)人時(shí)間管管理、壓力管理理和其他技術(shù)來(lái)來(lái)進(jìn)行自我管理理。項(xiàng)目管理與其他他管理學(xué)科的關(guān)關(guān)系一般管理知識(shí)和和實(shí)踐.項(xiàng)目管理知識(shí)體體系一般公認(rèn)的項(xiàng)目目管理知識(shí)和做做法應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)和和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)領(lǐng)域之間關(guān)系的概念念,搭接的范圍并非非按比例的.國(guó)際項(xiàng)目管理專專業(yè)資格認(rèn)證PMI項(xiàng)目管理專業(yè)人人員資格認(rèn)證ProjectManagementProfessional---PMPIPMA四級(jí)證書認(rèn)證CertificatedProgramDirector---CPD工程主任認(rèn)證總總經(jīng)理級(jí)級(jí)CertificatedProjectManager---CPM項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證RegisteredProjectManagementProfessional---PMP注冊(cè)項(xiàng)目管理工工程師ProjectManagementFachmann---PMF項(xiàng)目管理技術(shù)員員ISO10006第一版頒布時(shí)間間:1997-12-15文件名稱:Qualitymanagement--Guidelinestoqualityinprojectmanagement中國(guó)項(xiàng)目管理歷歷史和發(fā)展80年代在云南魯布布格水電站項(xiàng)目目首次引入項(xiàng)目目管理；90年代末國(guó)家經(jīng)貿(mào)貿(mào)委和外專局與與中科院開始項(xiàng)項(xiàng)目管理知識(shí)推推廣；2001開始建立《中國(guó)項(xiàng)目管理知知識(shí)體系和資格格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》工作。面臨加入WTO挑戰(zhàn)的中國(guó)企業(yè)中國(guó)在今年加入入WTO已無(wú)大障礙；中國(guó)將參加全球球化的公平的商商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；；中國(guó)市場(chǎng)將失去去高關(guān)稅的保護(hù)護(hù)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈烈殘酷，適應(yīng)期期1--3年；中國(guó)項(xiàng)目管理事事業(yè)的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展、民族族強(qiáng)盛的重要因素。第二章：房房地產(chǎn)項(xiàng)目的組組織系統(tǒng)開發(fā)商的管理模模式房地產(chǎn)項(xiàng)目的分分標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管管理組織開發(fā)商的管理模模式現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理模式主主要可分為：部門制公司制事業(yè)部制專業(yè)管理制部門制項(xiàng)目管理理模式根據(jù)管理學(xué)中組組織結(jié)構(gòu)的分類類，按照項(xiàng)目開開發(fā)流程，一般般設(shè)置開發(fā)、工工程、財(cái)務(wù)、設(shè)設(shè)備材料、銷售售、辦公室等部部門。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的的生命周期分析析，開發(fā)部主要要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前前期的立項(xiàng)、審審批、規(guī)劃、征征地、拆遷等工工作。工程和造造價(jià)部在項(xiàng)目的的中期，負(fù)責(zé)施施工建設(shè)階段的的管理工作。銷銷售部在項(xiàng)目的的后期負(fù)責(zé)房地地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷銷售工作；財(cái)務(wù)務(wù)部的主要工作作在項(xiàng)目中后期期，負(fù)責(zé)資金的的收支及財(cái)務(wù)核核算、分析工作作；辦公室負(fù)責(zé)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等等后勤工作。公司制項(xiàng)目管理模模式公司制項(xiàng)目管理，，多從事單一項(xiàng)目目的運(yùn)作。土地的的前期開發(fā)工作一一般由綜合開發(fā)企企業(yè)（通常也是投投資的一方）完成成，項(xiàng)目公司的主主要職能為工程建建設(shè)、配套和銷售售。樓盤基本銷售售完畢后，項(xiàng)目公公司或承接新的項(xiàng)項(xiàng)目，或清盤，或或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。。事業(yè)部制項(xiàng)目管理理模式事業(yè)部制項(xiàng)目管理理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目目開發(fā)情況，設(shè)立立若干個(gè)事業(yè)部。。事業(yè)部擁有獨(dú)立立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力力，從策劃定位直直至銷售均可自主主進(jìn)行，也可對(duì)外外委托。事業(yè)部實(shí)實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益益負(fù)責(zé)。專業(yè)管理公司項(xiàng)目目制模式專業(yè)管理公司項(xiàng)目目制其基本運(yùn)作方方式是在完成項(xiàng)目目的前期開發(fā)（土土地受讓、立項(xiàng)、、規(guī)劃許可等）和和策劃定位、建筑筑設(shè)計(jì)工作以后，，即可以合同形式式，委托專業(yè)管理理公司承擔(dān)自開始始營(yíng)造至交鑰匙的的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)現(xiàn)出社會(huì)化分工的的現(xiàn)代特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)標(biāo)分標(biāo)：是任務(wù)指按照照一定的規(guī)則方式式，將整個(gè)項(xiàng)目和和工作分解為若干干個(gè)包，其目的是是便于項(xiàng)目承包。。分標(biāo)的重要性通過(guò)分標(biāo)和任務(wù)的的委托，可以保證證項(xiàng)目總目標(biāo)的順順利實(shí)現(xiàn)。通過(guò)分標(biāo)可以明確確地，靈活地對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制制。通過(guò)分標(biāo)可以分清清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)點(diǎn)工程，處理好重重點(diǎn)工程的建設(shè)問(wèn)問(wèn)題。分標(biāo)的方式分階段分專業(yè)的項(xiàng)目目平行分標(biāo)方式，，即業(yè)主將勘測(cè)，，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)應(yīng)，土建，安裝，，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)項(xiàng)目任務(wù)分別委托托給不同的承包商商，這種分標(biāo)方式式，在我國(guó)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程程中長(zhǎng)期被采用；；總承包（統(tǒng)包），，即‘設(shè)計(jì)-建造-交鑰匙’項(xiàng)目，由由一個(gè)承包商來(lái)承承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理理組織項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目目管理的工作班子子。項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部的作用用1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程程的管理工作，是是企業(yè)在該項(xiàng)目的的管理層，同時(shí)對(duì)對(duì)作業(yè)層有管理與與服務(wù)的雙重職能能；2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決決策提供信息依據(jù)據(jù)，當(dāng)好參謀，同同時(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理理的決策意圖；3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要要完成項(xiàng)目管理和和專業(yè)管理任務(wù)，，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)個(gè)部門之間，管理理人員之間的關(guān)系系，發(fā)揮每個(gè)人的的崗位作用；4，是代表企業(yè)履行行合同的主體，向向最終建筑產(chǎn)品和和業(yè)主負(fù)責(zé)；項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作作：1，選擇合適的成員員，形成一個(gè)完整整的工作群體；2，使各個(gè)成員了解解項(xiàng)目經(jīng)理部的目目標(biāo)和任務(wù)；3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部部各個(gè)部門及其成成員的職責(zé)和權(quán)力力；4，組織各成員開始始執(zhí)行執(zhí)行各自的的任務(wù)，開始推進(jìn)進(jìn)工作。項(xiàng)目經(jīng)理（1）1.項(xiàng)目經(jīng)理的地位：：項(xiàng)目委托人的代表表，項(xiàng)目全過(guò)程管理的的核心，項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者者，項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)調(diào)配合的橋梁和紐紐帶。項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（（2）1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其其它各有關(guān)方面滿滿意2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的的日常工作3)要善于應(yīng)變4)如實(shí)反映情況5)及時(shí)收回和支付所所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支支付的款項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限和和選聘（3）項(xiàng)目經(jīng)理要履行其其職責(zé)，必須要有有足夠的權(quán)限。選人要慎重，用人人要信任?！耙扇巳瞬挥?，用人不疑疑”。項(xiàng)目經(jīng)理可從外部部招聘，也可內(nèi)部部挑選?！鞍l(fā)現(xiàn)人才的方法是是找那些最忙的人人?！表?xiàng)目經(jīng)理的基本工工作（4）1，規(guī)劃項(xiàng)目管理目目標(biāo)；2，制定職工行為準(zhǔn)準(zhǔn)則；3，選用人才；項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性性工作（5）1，決策；2，深入實(shí)際，調(diào)查查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實(shí)合同；項(xiàng)目班子項(xiàng)目班子共同點(diǎn)：：1.職責(zé)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行規(guī)劃、組織、指指揮、控制和協(xié)調(diào)調(diào)。2.項(xiàng)目班子一般都是是臨時(shí)性組織，3.項(xiàng)目班子一定要以以一定的結(jié)構(gòu)形式式組織起來(lái)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：1、尊重和關(guān)懷所有有員工2、讓每一位成員明明確理解他的工作作職責(zé)及工作準(zhǔn)則則3、員工既是單個(gè)成成員，又是團(tuán)隊(duì)整整體，要與他們進(jìn)進(jìn)行良好的交流4、為個(gè)體成員和團(tuán)團(tuán)隊(duì)樹立起明確的的目標(biāo)5、對(duì)團(tuán)隊(duì)工作及為為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)6、表現(xiàn)出對(duì)團(tuán)隊(duì)的的忠誠(chéng)營(yíng)造班子激勵(lì)機(jī)制制激勵(lì)理論馬斯洛(Maslow)層次需求論：一一種需求滿足之后后，新的需求又會(huì)會(huì)出現(xiàn)。荷茲伯格(Herzberg)雙因素論

體能因因素：

使人滿足足

帶來(lái)積極因素素

成就、承認(rèn)、、興趣、責(zé)任、提提拔

保健因素：：

減少不滿和消消極因素工作條件、薪水、、上級(jí)關(guān)系、公公司制度、考勤等等＃獎(jiǎng)勵(lì)基金＃推薦表現(xiàn)突出的的班子成員，請(qǐng)?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。＃對(duì)表現(xiàn)好的成員員指派使他們滿意意的工作＃在安排任務(wù)進(jìn)度度時(shí)照顧表現(xiàn)突出出的成員，＃把新購(gòu)置的電腦腦、電話分配給工工作表現(xiàn)好的成員員＃給有才能、有成成績(jī)的班子成員提提供在眾人面前或或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)面前亮亮相的機(jī)會(huì)＃在決策之前征求求有能力、有主見見，對(duì)項(xiàng)目有熱情情、有責(zé)任心的成成員意見，以示對(duì)對(duì)他們的器重和賞賞識(shí)激勵(lì)措施有成效項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的的特點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的清晰晰理解對(duì)每位成員角色和和職責(zé)的明確期望望目標(biāo)導(dǎo)向高度的合作互助高度信任提高效率—胡蘿卜加大棒不明明智第一時(shí)間就把事情情辦好（交流誤解解普遍存在于項(xiàng)目目之中）設(shè)定現(xiàn)實(shí)目標(biāo)（問(wèn)問(wèn)題：計(jì)劃制定與與項(xiàng)目經(jīng)理被任命命之前）選用技術(shù)水平高的的人員（請(qǐng)專家顧顧問(wèn)的開支比起生生手長(zhǎng)時(shí)間工作的的開支要少的多））有效地管理時(shí)間1、每個(gè)周末，找出出幾個(gè)（2-5個(gè)）下周要完成的的目標(biāo)。2、每天結(jié)束時(shí)，列列出第2天要做的事情。3、早晨的第一件事事是看一下，并且且整天都要看這個(gè)個(gè)表。4、控制干擾，不要要讓電話、郵件或或隨意來(lái)訪者打擾擾你的工作。5、學(xué)會(huì)說(shuō)“不”。6、有效利用時(shí)間（（零碎時(shí)間）7、盡量一次性處理理大部分時(shí)間8、周末，如果你完完成了全部目標(biāo)，，就獎(jiǎng)賞你自己。。項(xiàng)目會(huì)議的類型情況評(píng)審會(huì)議解決問(wèn)題會(huì)議技術(shù)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議議項(xiàng)目情況評(píng)審會(huì)議議日程項(xiàng)目情況評(píng)審——團(tuán)隊(duì)會(huì)議議程8：00AM自上次會(huì)議以來(lái)的的成績(jī)硬件張張強(qiáng)軟件李李麗文件劉劉偉8：30成本、進(jìn)度計(jì)劃和和工作范圍王王磊磊進(jìn)展情況趨勢(shì)預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)差異8：45必要的糾正措施相相關(guān)人員員9：15改進(jìn)的機(jī)會(huì)所所有人員9：30討論所所有人人員9：50行動(dòng)細(xì)目分配所所有人員10：00劉霞休休會(huì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績(jī)效評(píng)評(píng)估書項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)結(jié)果如何擴(kuò)展他的知識(shí)識(shí)需要進(jìn)一步提高的的地方項(xiàng)目后的評(píng)估團(tuán)隊(duì)隊(duì)會(huì)議1、技術(shù)績(jī)效工作范圍質(zhì)量管理變更2、成本績(jī)效3、進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效4、項(xiàng)目計(jì)劃與控制制5、客戶聯(lián)系6、團(tuán)隊(duì)7、交流8、識(shí)別問(wèn)題與解決決問(wèn)題9、對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的建建議項(xiàng)目后客戶評(píng)價(jià)調(diào)調(diào)查表請(qǐng)完成這張簡(jiǎn)短的的調(diào)查表，幫助我我們?cè)u(píng)估和改善項(xiàng)項(xiàng)目管理績(jī)效。如如需更多的空間回回答，請(qǐng)另附幾頁(yè)頁(yè)。項(xiàng)目名稱：—————————————————————————低滿意度高高1、工作范圍的完成成12345678910評(píng)價(jià)—————————————————————————————————————————————————2、工作質(zhì)量12345678910評(píng)價(jià)—————————————————————————————————————————————————3、進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效12345678910評(píng)價(jià)—————————————————————————————————————————————————4、預(yù)算績(jī)效12345678910評(píng)價(jià)—————————————————————————————————————————————————5、交流12345678910評(píng)價(jià)—————————————————————————————————————————————————6、客戶聯(lián)系12345678910評(píng)價(jià)—————————————————————————————————————————————————7、總體績(jī)效12345678910評(píng)價(jià)—————————————————————————————————————————————————你意識(shí)到實(shí)際收獲獲了什么——————或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果果有——————收益？A、數(shù)量收益———————————————B、質(zhì)量收益——————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥?lái)的的項(xiàng)目中改善我們們的工作？請(qǐng)寫下下你的有關(guān)建議問(wèn)題一：如果你是一個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)業(yè)主，你如何進(jìn)行行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？問(wèn)題二：結(jié)合實(shí)際工程，來(lái)來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目目中主要部門及其其工作要點(diǎn)？問(wèn)題三：您認(rèn)為一個(gè)合格的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備備哪些條件？第三章：房地地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期期策劃1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思思；2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查；3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃劃；4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行行性分析；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和控制分析析；房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自自然狀況，市場(chǎng)狀狀況；2，考慮開發(fā)項(xiàng)目周周圍市場(chǎng)情況；3，考慮開發(fā)項(xiàng)目所所在地的地理區(qū)位位，街區(qū)區(qū)位等；；二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研研究階段，預(yù)見幾幾年后的市場(chǎng)情況況；2，投資分析與決策策階段，要預(yù)知未未來(lái)開發(fā)的成本，，售價(jià)，資金流量量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，，要在項(xiàng)目規(guī)劃，，戶型設(shè)計(jì)，建筑筑立面等方面預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)；4，營(yíng)銷推廣階段，，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)勢(shì)，為銷售定價(jià)，，樓盤包裝，廣告告發(fā)布等方面奠定定基礎(chǔ)。三，市場(chǎng)性1，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)導(dǎo)向：顧客需要什什么樣的房子，我我們就造什么樣的的房子；2，房地產(chǎn)市場(chǎng)變了了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)思的思路，定位位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)。四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要要有獨(dú)創(chuàng)性。概念念要新，主題要新新。五，可操作性1，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境境中，項(xiàng)目具有市市場(chǎng)條件的可操作作性；2，在具體實(shí)實(shí)施上有可可操作的方方法；3，構(gòu)思的方方案要易于于操作，容容易實(shí)施，，避免脫離離市場(chǎng)的客客觀需求或或超出了開開發(fā)商的負(fù)負(fù)擔(dān)能力和和實(shí)施能力力，成為““紙上談兵兵”六，多樣性性在房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中，開開發(fā)的方案案是多種多多樣的，我我們要對(duì)多多種方案進(jìn)進(jìn)行權(quán)衡比比較，揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短，選選擇最科學(xué)學(xué)，最合理理，最具操操作性的一一種。房地產(chǎn)項(xiàng)目目市場(chǎng)調(diào)查查市場(chǎng)調(diào)查的的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境境：政治法法律，經(jīng)濟(jì)濟(jì)科技，文文化風(fēng)俗等等；2，中觀環(huán)境境：所在城城市的建設(shè)設(shè)與規(guī)劃，，房地產(chǎn)企企業(yè)情況，，房地產(chǎn)總總供應(yīng)量與與總需求量量等情況；；3，微觀環(huán)境境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的情況況調(diào)查，消消費(fèi)者的需需求狀況。。市場(chǎng)調(diào)查的的類型1，探測(cè)性調(diào)調(diào)查：發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題和提提出問(wèn)題；；2，描述性調(diào)調(diào)查：對(duì)具具體的問(wèn)題題作如實(shí)反反映；3，因果性調(diào)調(diào)查：在描描述性調(diào)查查上的進(jìn)一一步研究分分析問(wèn)題的的前因后果果，找出因因果關(guān)系；；4，預(yù)測(cè)性調(diào)調(diào)查：通過(guò)過(guò)收集，分分析，研究究現(xiàn)有的資資料，估計(jì)計(jì)在未來(lái)的的一定時(shí)期期內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的各各種類型物物業(yè)需求量量和變化趨趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的方方法1，訪問(wèn)法：：面談?wù){(diào)查查，電話調(diào)調(diào)查，通信信調(diào)查；2，觀察法3，實(shí)驗(yàn)法市場(chǎng)調(diào)查的的步驟：1，準(zhǔn)備階段段：確定市市場(chǎng)調(diào)查的的目的和內(nèi)內(nèi)容；擬訂訂詳細(xì)，周周密的調(diào)查查計(jì)劃，確確定調(diào)查的的對(duì)象，方方法；根據(jù)據(jù)調(diào)查作業(yè)業(yè)的需要，，選擇具有有一定素質(zhì)質(zhì)和專業(yè)知知識(shí)的調(diào)查查人員；2，實(shí)施階段段：收集相相關(guān)資料；；設(shè)計(jì)調(diào)查查問(wèn)卷；現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)調(diào)查；3，資料處理理階段：編編輯整理信信息資料；；撰寫市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告告；在調(diào)查查過(guò)程結(jié)束束后，對(duì)所所有的信息息進(jìn)行歸檔檔儲(chǔ)存。房地產(chǎn)項(xiàng)目目策劃策劃的內(nèi)容容：1，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的選址址；2，市場(chǎng)調(diào)查查分析；3，項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位；；4，項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)；；5，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)銷銷策略；6，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)管管理的前期期介入；房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性研研究可行性研究究是指在投投資決策前前，對(duì)與項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)的的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面面問(wèn)題進(jìn)行行全面的分分析、論證證和評(píng)價(jià)，，從而判斷斷項(xiàng)目在技技術(shù)上是否否可行，在在經(jīng)濟(jì)上是是否合理，，并對(duì)多個(gè)個(gè)方案進(jìn)行行優(yōu)選的科科學(xué)方法。。其作用表現(xiàn)為為：1，可行性研研究是投資資決策的重重要依據(jù)。。2，可行性研研究是項(xiàng)目目審批的依依據(jù)。房地地產(chǎn)項(xiàng)目要要經(jīng)過(guò)政府府相關(guān)職能能部門立項(xiàng)項(xiàng)、審批，而立立項(xiàng)審批的的依據(jù)之一一就是可行行性研究報(bào)報(bào)告。3，可行性研研究是項(xiàng)目目資金籌措措的依據(jù)。4，可行性研研究是編制制設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書的依據(jù)據(jù)。5，可行性研研究是開發(fā)發(fā)商與項(xiàng)目目參與各方方簽訂合同同的依據(jù)。可行性研究究(FeasibilityStudy)對(duì)任何可接接受的建議議書，都應(yīng)應(yīng)該設(shè)立一一個(gè)小組承承擔(dān)可行性性研究，并并盡量產(chǎn)生生方案（Scenarios)。產(chǎn)生的方案案和該研究究所要闡述述的全部目目標(biāo)，應(yīng)該該被用來(lái)準(zhǔn)準(zhǔn)備一份功功能說(shuō)明書書（FunctionalSpecification)，把一項(xiàng)建議議的范圍、、目標(biāo)、財(cái)財(cái)務(wù)和時(shí)間間約束講清清楚，并且且闡述技術(shù)術(shù)和經(jīng)濟(jì)可可行性問(wèn)題題。一份職職能說(shuō)明書書闡述需要要作什么和和操作時(shí)有有什么約束束，確保至至少有一種種另人滿意意的操作方方法?？尚行匝芯烤恳?）技術(shù)可行性性；2）組織體制可可行性;3）財(cái)務(wù)可行性性；4）經(jīng)濟(jì)可行性性;5）生態(tài)和社會(huì)可行性性;6)風(fēng)險(xiǎn)和不確確定性。評(píng)估一項(xiàng)方方案的可行行性需要注意財(cái)財(cái)務(wù)和技術(shù)術(shù)因素--“硬”的可以以計(jì)量的方方面,也要注重其其他“軟””的因素.軟性系統(tǒng)分分析(SoftSystemsAnalysis,簡(jiǎn)稱SSA)是對(duì)數(shù)量和和事實(shí)的““硬”信息息之外的信信息進(jìn)行處處理的一種種方法.SSA可以在一項(xiàng)項(xiàng)研究的初初期用來(lái)識(shí)識(shí)別任何評(píng)評(píng)估需要考考慮的交互互作用.SSA所使用一種種有用的特特殊方法是是豐富圖畫畫分析法(RICHPictureAnalysis),這是對(duì)一種種形式展開開的完整分分析:它識(shí)別問(wèn)題題領(lǐng)域、結(jié)結(jié)構(gòu)、過(guò)程程及政治、、心理和社社會(huì)因素。。技術(shù)可行性性評(píng)價(jià)技術(shù)是是否成熟；；-有利部件分分析法（FeatureAnalysis)是對(duì)用于共共同目的的的各種產(chǎn)品品信息進(jìn)行行收集和整整理的一種種方法。有有利部件（（Feature）是項(xiàng)目要求求背景中重重要的組成成成分，包包括一批設(shè)設(shè)備、系統(tǒng)統(tǒng)或其他重重要成份。。分析步驟：：1、識(shí)別有利利部件并賦賦予權(quán)數(shù)；；2、計(jì)算優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)值（FigureofMerit簡(jiǎn)稱FOM);3、比較FOM最高者一般般應(yīng)作為首首選產(chǎn)品。。財(cái)務(wù)可行性性對(duì)一個(gè)特定定的項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行資源投投資是否值值得？如何何獲得值得得的回報(bào)？？如果投資資資源有幾種種備選的機(jī)機(jī)會(huì)，那一一種會(huì)帶來(lái)來(lái)最佳回報(bào)報(bào)？成本—收益分析成本—收益分析：該項(xiàng)目計(jì)劃劃中的生命命期識(shí)別、、詳述和評(píng)評(píng)估建議的的成本，包包括采購(gòu)、、建設(shè)、保保養(yǎng)、維修修、運(yùn)行成成本、退役役；在其設(shè)計(jì)中中的生命周周期內(nèi)，識(shí)識(shí)別、詳述述和評(píng)估建建議的收益益。無(wú)形成本—收益分析：：某些成本和和收益不易易于轉(zhuǎn)化成成財(cái)務(wù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)。一次成本—收益分析不不僅考慮潛潛在項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)可行行性，而且且需要考慮慮無(wú)形成本本和收益。。相關(guān)概念和和信息1資本成本[CapitalCost]包括：對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)的基本收收購(gòu)價(jià)格；；在安裝和使使用一項(xiàng)使使用資產(chǎn)時(shí)時(shí)以及把它它投入正常常工作狀態(tài)態(tài)使招致的的任何額外外成本。收入成本[RevenueCost]:在一個(gè)項(xiàng)目目中不是為為了收購(gòu)或或增加資產(chǎn)產(chǎn)而招致的的任何成本本。收入成本是是作為日常常經(jīng)營(yíng)部分分而在一個(gè)個(gè)持續(xù)基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)生的的，這些需需要包括計(jì)計(jì)劃中的維維護(hù)和修理理成本，替替換磨損部部件以及類類似的成本本。相關(guān)概念和和信息2管理費(fèi)包括括：行政費(fèi)用，，如租金和和費(fèi)用、職職員薪金、、主要的和和其他的服服務(wù)、保險(xiǎn)險(xiǎn)、文具等等等；普通管理人人員的薪水水和費(fèi)用；；行政機(jī)構(gòu)、、機(jī)器和家家具上的折折舊。融資成本：：財(cái)務(wù)資源源的使用本本身所花費(fèi)費(fèi)的金錢。。它們通常常是對(duì)項(xiàng)目目投入資金金的顯著收收支平衡必必須支付的的利息，除除非項(xiàng)目收收益把這些些余額還清清。為判斷項(xiàng)目目建議在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上是否否可行，可可用融資成成本百分比比費(fèi)用與項(xiàng)項(xiàng)目贏利能能力的計(jì)算算值相比較較。相關(guān)概念和和信息3報(bào)酬率[RateofReturn]—項(xiàng)目建議的的報(bào)酬率應(yīng)應(yīng)大于資金金在目前使使用中所賺賺得的報(bào)酬酬率。融資成本率率—取下列最高高的成本率率：對(duì)借來(lái)的資資金所要支支付的利息息；如果投在其其他具有最最佳優(yōu)勢(shì)的的地方，該該資金所獲獲得的利率率；企業(yè)當(dāng)前投投資匯報(bào)率率。如果一個(gè)建建議的評(píng)估估顯示潛在在的報(bào)酬率率超過(guò)了所所選擇的融融資成本率率，從財(cái)務(wù)務(wù)角度看，，其可行性性不會(huì)有什什么疑問(wèn)。。生態(tài)和社會(huì)會(huì)因素生態(tài)方面：：一個(gè)組織織的現(xiàn)在和和潛在客戶戶寧愿購(gòu)買買對(duì)環(huán)境無(wú)無(wú)害的產(chǎn)品品而不是有有害產(chǎn)品，，或者從股股東或雇員員的角度看看，健康和和安全法規(guī)規(guī)也強(qiáng)制人人們考慮生生態(tài)問(wèn)題。。社會(huì)因素：：項(xiàng)目、過(guò)過(guò)程或產(chǎn)品品對(duì)就業(yè)、、工人和公公眾健康、、安全、民民族文化、、倫理道德德的影響。。高風(fēng)險(xiǎn)建議議書如果新奇要要素在一個(gè)個(gè)項(xiàng)目中占占優(yōu)勢(shì)，潛潛在的成本本變化應(yīng)該該被看作一一種風(fēng)險(xiǎn)。。包含了研研究、開發(fā)發(fā)或不成熟熟技術(shù)的建建議書比諸諸如土木建建設(shè)工程這這樣成熟的的領(lǐng)域有更更高的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。存在三方面面的風(fēng)險(xiǎn)：：1、規(guī)模；2、技術(shù)的成成熟；3、結(jié)構(gòu)的復(fù)復(fù)雜性。項(xiàng)目越大，，風(fēng)險(xiǎn)也越越大。規(guī)模模的增長(zhǎng)往往往意味著著復(fù)雜性的的增加，包包括行政管管理參與者者之間的等等等復(fù)雜性性。可行性研究究工作程序序可行性研究究報(bào)告的內(nèi)內(nèi)容：1）實(shí)施要點(diǎn)；；2）項(xiàng)目背景和和歷史；3）市場(chǎng)和生產(chǎn)產(chǎn)能力；4）原材料投入入；5）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)；6）項(xiàng)目投產(chǎn)后后的組織結(jié)結(jié)構(gòu)和管理理費(fèi)；7）人力；8）項(xiàng)目執(zhí)行；；9）財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)家計(jì)委：工業(yè)項(xiàng)目可可行性研究究報(bào)告1、總論2、需求預(yù)預(yù)測(cè)和擬擬建規(guī)模模3、資源、、原材料料、燃料料及公用用設(shè)施情情況4、設(shè)計(jì)方方案5、建廠條條件與廠廠址方案案6、環(huán)境保保護(hù)7、企業(yè)組組織、勞勞動(dòng)定員員和人員員培訓(xùn)8、實(shí)施進(jìn)進(jìn)度建議議9、投資估估算和資資金籌措措10、社會(huì)及及經(jīng)濟(jì)效效果評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目選定定1.機(jī)會(huì)研究究:進(jìn)行具體體可行性性研究前前的的預(yù)備性性調(diào)查研研究。2.項(xiàng)目選定定社會(huì)的某某種需要要可以通通過(guò)多種種不同的的項(xiàng)目來(lái)來(lái)滿足。。個(gè)人和組組織可能能會(huì)同時(shí)時(shí)識(shí)別出出多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，需對(duì)這些些項(xiàng)目設(shè)設(shè)想進(jìn)行行篩選――項(xiàng)目選定定。決策者的的思考規(guī)劃過(guò)程程各子過(guò)過(guò)程及其其相互之之間的聯(lián)聯(lián)系項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程依賴性的過(guò)程（必要時(shí)反復(fù)進(jìn)行）活動(dòng)排列活動(dòng)時(shí)間估計(jì)費(fèi)用估算活動(dòng)定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項(xiàng)目分解制定進(jìn)度計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目規(guī)劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)量化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別交流溝通規(guī)劃詢價(jià)規(guī)劃采購(gòu)規(guī)劃人員招收初始過(guò)程控制過(guò)程到執(zhí)行過(guò)程輔助過(guò)程項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行保證性過(guò)程信息分發(fā)團(tuán)隊(duì)建設(shè)詢價(jià)和招標(biāo)資源選擇合同管理質(zhì)量保證范圍核實(shí)執(zhí)行過(guò)程程控制過(guò)程程計(jì)劃過(guò)程程控制過(guò)程程控制過(guò)程程進(jìn)展報(bào)告整體控制保證性過(guò)程范圍變更控制進(jìn)度控制成本控制質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃過(guò)程收尾過(guò)程執(zhí)行過(guò)程結(jié)過(guò)程程范圍核實(shí)實(shí)行政收尾尾合同收尾尾控制過(guò)程第四章項(xiàng)項(xiàng)目整體體管理項(xiàng)目計(jì)劃劃制定1、輸入其他計(jì)劃劃編制的的輸出歷史信息息組織方針針約束條件件假定2、工具和和技術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃劃編制的的方法項(xiàng)目干系系人的技技能和知知識(shí)項(xiàng)目管理理信息系系統(tǒng)3、輸出項(xiàng)目計(jì)劃劃詳細(xì)依據(jù)據(jù)組織方針針任何與項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)關(guān)的組織織都有正正式或非非正式的的方針，，這些方方針的影影響應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以考考慮。一一般予以以考慮的的組織方方針包括括，但不不限于：：質(zhì)量管理理—過(guò)程審計(jì)計(jì)，不斷斷改進(jìn)的的目標(biāo)。。人事管理理—雇傭和解解雇的指指導(dǎo)方針針、雇員員表現(xiàn)評(píng)評(píng)審。財(cái)務(wù)控制制—報(bào)告時(shí)間間、規(guī)定定的花費(fèi)費(fèi)和支出出審查、、會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合同同條款。。項(xiàng)目計(jì)劃劃1項(xiàng)目計(jì)劃劃是一份份經(jīng)過(guò)批批準(zhǔn)的正正式文件件，用來(lái)來(lái)管理和和控制項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行行。它應(yīng)應(yīng)當(dāng)按溝溝通管理理計(jì)劃中中所定義義的方式式進(jìn)行分分發(fā)。應(yīng)該明確確區(qū)分項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃和項(xiàng)目目執(zhí)行情情況基準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)劃。。項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃是一一個(gè)文件件或文件件集，隨隨著有關(guān)關(guān)項(xiàng)目信信息的獲獲得而不不斷改變變。而項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行行情況測(cè)測(cè)量基準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)劃表表示一種種管理控控制，它它通常僅僅間歇地地變化，，通常僅僅為響應(yīng)應(yīng)批準(zhǔn)的的范圍變變更而變變化。項(xiàng)目計(jì)劃劃2項(xiàng)目計(jì)劃劃通常包包括如下下內(nèi)容：：項(xiàng)目章程程項(xiàng)目管理理方法和和策略描描述范圍說(shuō)明明執(zhí)行控制制工作分分解結(jié)構(gòu)構(gòu)的人費(fèi)用估算算、計(jì)劃劃開始時(shí)時(shí)間和職職責(zé)進(jìn)度和成成本執(zhí)行行情況測(cè)測(cè)量基準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)劃主要里程程碑和每每個(gè)目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)日期關(guān)鍵的或或所需人人員主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，包括括約束條條件和假假定，以以及各自自計(jì)劃的的應(yīng)對(duì)措措施。輔助管理理計(jì)劃未解決事事宜和未未定的決決策組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖項(xiàng)目章程程項(xiàng)目章程程是正式式確認(rèn)項(xiàng)項(xiàng)目存在在的文檔檔，它應(yīng)應(yīng)該直接接或參見見其它文文件以包包括以下下文件：：項(xiàng)目要滿滿足的商商業(yè)需求求.產(chǎn)品或服服務(wù)描述述.項(xiàng)目章程程應(yīng)當(dāng)由由項(xiàng)目以以外的負(fù)負(fù)責(zé)人發(fā)發(fā)布，其其地位根根據(jù)項(xiàng)目目的需要要而定。。項(xiàng)目章章程授權(quán)權(quán)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理為項(xiàng)項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)使用組組織資源源的權(quán)利利。當(dāng)項(xiàng)目在在合同環(huán)環(huán)境下執(zhí)執(zhí)行時(shí)，，所簽定定的合同同常被作作為賣方方的項(xiàng)目目章程。。項(xiàng)目計(jì)劃劃實(shí)施1、輸入項(xiàng)目計(jì)劃劃詳細(xì)依據(jù)據(jù)組織的方方針糾正措施施2、工具和和技術(shù)一般管理理技術(shù)產(chǎn)品所需需的技能能和知識(shí)識(shí)工作授權(quán)權(quán)體系執(zhí)行情況況檢查例例會(huì)項(xiàng)目管理理信息系系統(tǒng)組織程序序2、輸出工作結(jié)果果變更申請(qǐng)請(qǐng)項(xiàng)目計(jì)劃劃實(shí)施的的工具和和技術(shù)11、一般管理理技術(shù)。。諸如領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、溝通和和談判等等一般管管理技術(shù)術(shù)對(duì)有效效的項(xiàng)目目計(jì)劃實(shí)實(shí)施來(lái)說(shuō)說(shuō)是必不不可少的的。2、產(chǎn)品所所需的技技能和知知識(shí)。3、工作授授權(quán)體系系。工作作授權(quán)體體系是批批準(zhǔn)項(xiàng)目目工作的的一個(gè)正正式程序序，用來(lái)來(lái)確保按按著恰當(dāng)當(dāng)?shù)臅r(shí)間間、合適適的順序序完成工工作。典典型的授授權(quán)形式式是開始始某具體體活動(dòng)或或工作包包的書面面授權(quán)。。授權(quán)體體系的設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)使使得提供供的控制制與控制制成本相相平衡。。例如，，對(duì)許多多小型項(xiàng)項(xiàng)目，采采用口頭頭授權(quán)更更為合適適。項(xiàng)目計(jì)劃劃實(shí)施的的工具和和技術(shù)24、執(zhí)行狀狀況檢查查例會(huì)。。執(zhí)行狀狀況檢查查例會(huì)應(yīng)應(yīng)定期按按計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行，以以交流項(xiàng)項(xiàng)目的信信息。對(duì)對(duì)大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目而而言，執(zhí)執(zhí)行狀況況檢查理理會(huì)有不不同的頻頻率和層層次。5、項(xiàng)目管管理信息息系統(tǒng)。。6、組織程程序。項(xiàng)項(xiàng)目涉及及的所有有組織在在項(xiàng)目實(shí)實(shí)施期間間都有正正式或者者非正式式的有用用程序。。項(xiàng)目計(jì)劃劃實(shí)施的的工具和和技術(shù)24、執(zhí)行狀狀況檢查查例會(huì)。。執(zhí)行狀狀況檢查查例會(huì)應(yīng)應(yīng)定期按按計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行，以以交流項(xiàng)項(xiàng)目的信信息。對(duì)對(duì)大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目而而言，執(zhí)執(zhí)行狀況況檢查理理會(huì)有不不同的頻頻率和層層次。5、項(xiàng)目管管理信息息系統(tǒng)。。6、組織程程序。項(xiàng)項(xiàng)目涉及及的所有有組織在在項(xiàng)目實(shí)實(shí)施期間間都有正正式或者者非正式式的有用用程序。。整體變更更控制過(guò)過(guò)程1、輸入項(xiàng)目計(jì)劃劃執(zhí)行情況況報(bào)告變更申請(qǐng)請(qǐng)2、工具和和技術(shù)變更控制制系統(tǒng)性能管理理執(zhí)行情況況測(cè)量補(bǔ)充計(jì)劃劃編制項(xiàng)目管理理信息系系統(tǒng)3、輸出項(xiàng)目計(jì)劃劃更新糾正措施施教訓(xùn)項(xiàng)目計(jì)劃劃實(shí)施的的工具和和技術(shù)24、執(zhí)行狀狀況檢查查例會(huì)。。執(zhí)行狀狀況檢查查例會(huì)應(yīng)應(yīng)定期按按計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行，以以交流項(xiàng)項(xiàng)目的信信息。對(duì)對(duì)大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目而而言，執(zhí)執(zhí)行狀況況檢查理理會(huì)有不不同的頻頻率和層層次。5、項(xiàng)目管管理信息息系統(tǒng)。。6、組織程程序。項(xiàng)項(xiàng)目涉及及的所有有組織在在項(xiàng)目實(shí)實(shí)施期間間都有正正式或者者非正式式的有用用程序。。整體變更更控制過(guò)過(guò)程1、輸入項(xiàng)目計(jì)劃劃執(zhí)行情況況報(bào)告變更申請(qǐng)請(qǐng)2、工具和和技術(shù)變更控制制系統(tǒng)性能管理理執(zhí)行情況況測(cè)量補(bǔ)充計(jì)劃劃編制項(xiàng)目管理理信息系系統(tǒng)3、輸出項(xiàng)目計(jì)劃劃更新糾正措施施教訓(xùn)整體變更控制制整體變更控制制所關(guān)心的是是：對(duì)保證能夠產(chǎn)產(chǎn)生利益的變變更因素施加加影響；確定變更是否否已經(jīng)發(fā)生；；當(dāng)變更發(fā)生時(shí)時(shí)對(duì)實(shí)際變更更進(jìn)行管理。。整體變更控制制要求：維護(hù)執(zhí)行情況況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)計(jì)劃的完整性性—所有批準(zhǔn)的變變更應(yīng)該反映映在項(xiàng)目計(jì)劃劃中，但只有有項(xiàng)目范圍變變更將影響到到執(zhí)行情況測(cè)測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃劃。確保產(chǎn)品范圍圍的變更反映映在項(xiàng)目范圍圍定義中。下圖描述了知知識(shí)領(lǐng)域間的的變更協(xié)調(diào)，，例如一個(gè)建建議的進(jìn)度變變更通常將影影響到項(xiàng)目成成本、風(fēng)險(xiǎn)、、質(zhì)量和人員員配置。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施施的工具和技技術(shù)24、執(zhí)行狀況檢檢查例會(huì)。執(zhí)執(zhí)行狀況檢查查例會(huì)應(yīng)定期期按計(jì)劃進(jìn)行行，以交流項(xiàng)項(xiàng)目的信息。。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目而言，執(zhí)執(zhí)行狀況檢查查理會(huì)有不同同的頻率和層層次。5、項(xiàng)目管理信信息系統(tǒng)。6、組織程序。。項(xiàng)目涉及的的所有組織在在項(xiàng)目實(shí)施期期間都有正式式或者非正式式的有用程序序。整體變更控制制過(guò)程1、輸入項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告告變更申請(qǐng)2、工具和技術(shù)術(shù)變更控制系統(tǒng)統(tǒng)性能管理執(zhí)行情況測(cè)量量補(bǔ)充計(jì)劃編制制項(xiàng)目管理信息息系統(tǒng)3、輸出項(xiàng)目計(jì)劃更新新糾正措施教訓(xùn)整體變更控制制整體變更控制制所關(guān)心的是是：對(duì)保證能夠產(chǎn)產(chǎn)生利益的變變更因素施加加影響；確定變更是否否已經(jīng)發(fā)生；；當(dāng)變更發(fā)生時(shí)時(shí)對(duì)實(shí)際變更更進(jìn)行管理。。整體變更控制制要求：維護(hù)執(zhí)行情況況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)計(jì)劃的完整性性—所有批準(zhǔn)的變變更應(yīng)該反映映在項(xiàng)目計(jì)劃劃中，但只有有項(xiàng)目范圍變變更將影響到到執(zhí)行情況測(cè)測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃劃。確保產(chǎn)品范圍圍的變更反映映在項(xiàng)目范圍圍定義中。下圖描述了知知識(shí)領(lǐng)域間的的變更協(xié)調(diào)，，例如一個(gè)建建議的進(jìn)度變變更通常將影影響到項(xiàng)目成成本、風(fēng)險(xiǎn)、、質(zhì)量和人員員配置。協(xié)調(diào)涉及整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的變更更執(zhí)行情況報(bào)告告整體變更控制制輔助變更控制制范圍變更控制制進(jìn)度變更控制制費(fèi)用變更控制制質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)變更控制制合同管理變更控制系統(tǒng)統(tǒng)變更控制系統(tǒng)統(tǒng)是一系列正正式的、文檔檔式的程序，，它定義了正正式的項(xiàng)目文文檔變更的步步驟。變更控控制系統(tǒng)包括括文檔工作、、跟蹤系統(tǒng)和和用于授權(quán)變變更的批準(zhǔn)層層次。許多變更控制制系統(tǒng)包含變變更控制委員員會(huì)（CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否否決項(xiàng)目變更更請(qǐng)求。變更更控制委員會(huì)會(huì)的權(quán)利和責(zé)責(zé)任需要明確確定義，并應(yīng)應(yīng)征求主要項(xiàng)項(xiàng)目干系人的的同意。對(duì)于于大型、復(fù)雜雜的項(xiàng)目，可可能會(huì)有多個(gè)個(gè)不同職能的的變更控制委委員會(huì)。變更控制系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)該包括某某些程序，用用來(lái)處理無(wú)須須審查而批準(zhǔn)準(zhǔn)的變更。例例如，緊急原原因，典型的的變更控制系系統(tǒng)會(huì)允許對(duì)對(duì)某些確定類類型變更的“自動(dòng)”確認(rèn)，這些變變更事后仍需需進(jìn)行文檔整整理并歸檔，，以保證不在在后續(xù)的項(xiàng)目目管理中引起起麻煩。第四章：房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的控制系統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目控控制系統(tǒng)概述述房地產(chǎn)項(xiàng)目的的進(jìn)度控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的的成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的的質(zhì)量控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的的合同控制房地產(chǎn)項(xiàng)目安安全與環(huán)境保保護(hù)控制建筑施工階段段的三控制，，兩管理，一一協(xié)調(diào)項(xiàng)目進(jìn)度控制制成本控制質(zhì)量控制合同管理安全管理組織協(xié)調(diào)進(jìn)度控制進(jìn)度，通常指指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)結(jié)果的進(jìn)展情情況。通過(guò)以以下幾個(gè)指標(biāo)標(biāo)來(lái)衡量：1，持續(xù)時(shí)間；；2，項(xiàng)目的結(jié)果果狀態(tài)；3，已完成工程程的價(jià)值量；；4，資源消耗指指標(biāo)；成本控制在各個(gè)階段（投投資決策，設(shè)設(shè)計(jì)，開發(fā)，，發(fā)包等），，把投資控制制在批準(zhǔn)的限限額以內(nèi)，隨隨時(shí)糾正偏差差。質(zhì)量控制特點(diǎn)1，全面性2，及時(shí)性與主主動(dòng)性3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)態(tài)性4，連續(xù)性和相相關(guān)性前期策劃階段段：確定質(zhì)量量目標(biāo)；設(shè)計(jì)階段：設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制制和實(shí)施方案案的質(zhì)量控制制；實(shí)施階段：材材料和設(shè)備的的質(zhì)量控制，，工藝質(zhì)量控控制，施工工工序質(zhì)量控制制等；竣工驗(yàn)收階段段：工程驗(yàn)收收及工程驗(yàn)收收交付的質(zhì)量量控制；銷售及后期服服務(wù)階段：建建立質(zhì)量檔案案和運(yùn)行質(zhì)量量的監(jiān)督；合同管理選擇合適的合合同種類：1，總價(jià)合同；；2，單價(jià)合同；；3，成本加酬金金合同；決定合適的招招標(biāo)方式1，公開招標(biāo)；；2，議標(biāo)；3，選擇性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)招標(biāo)；確定重要的合合同條款1，適用于合同同關(guān)系的法律律，合同爭(zhēng)執(zhí)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)點(diǎn)及程序等；；2，付款方式；；3，合同價(jià)格的的調(diào)整條件，，范圍，調(diào)整整方法，特別別是由于物價(jià)價(jià)上漲，匯率率變化等對(duì)合合同價(jià)格進(jìn)行行調(diào)整；4，合同雙方分分性的分擔(dān)；；5，對(duì)承包商的的激勵(lì)措施；；6，設(shè)計(jì)合同條條款，通過(guò)合合同保證對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的控制權(quán)權(quán)，并形成一一個(gè)完整的控控制體系；7，為了保證雙雙方的誠(chéng)實(shí)信信用，必須有有相應(yīng)的合同同措施；安全管理業(yè)主和承包商商都應(yīng)重視安安全與環(huán)境保保護(hù)的目標(biāo)控控制。組織協(xié)調(diào)是管理的一項(xiàng)基基本職能，是是為了實(shí)現(xiàn)組組織的宗旨，，目標(biāo)和計(jì)劃劃，對(duì)組織內(nèi)內(nèi)外各單位和和個(gè)人的工作作活動(dòng)和人際際關(guān)系進(jìn)行調(diào)調(diào)節(jié)，使之互互相配合，互互相適應(yīng)的管管理活動(dòng)。第五章：房地地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷銷管理經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷管理目標(biāo)市場(chǎng)拓展展房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃，組組織，實(shí)施與與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷的特點(diǎn)市場(chǎng)要素的多多樣性1，宏觀要素：：國(guó)家及地方方政府的政策策體系與內(nèi)容容；2，微觀要素：：圍繞市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷所投入的的要素；經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式式的獨(dú)特性1，進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘壘高；2，交易信息的的不完備性為為房地產(chǎn)項(xiàng)目目營(yíng)銷設(shè)置了了障礙，如在在交易時(shí)需要要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移移，時(shí)間比較較長(zhǎng)；開展?fàn)I營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，，很難把握市市場(chǎng)信息；市場(chǎng)效益的綜綜合性1，經(jīng)濟(jì)效益2，社會(huì)效益3，環(huán)境效益房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃，組組織，實(shí)施與與控制營(yíng)銷計(jì)劃的含含義：是房地地產(chǎn)企業(yè)在一一定時(shí)期內(nèi)從從事項(xiàng)目營(yíng)銷銷活動(dòng)預(yù)期達(dá)達(dá)到的目標(biāo)以以及達(dá)到目標(biāo)標(biāo)的方法，步步驟和措施，，是房地產(chǎn)企企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略略的落實(shí)和體體現(xiàn)，是房地地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定定進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)的書書面表達(dá)。第六章：房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的后期管理理房地產(chǎn)項(xiàng)目的的后期管理竣工驗(yàn)收事后評(píng)價(jià)物業(yè)管理竣工驗(yàn)收程序序根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模大小和復(fù)復(fù)雜程度，整整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分為初步步驗(yàn)收和竣工工驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收之前前，由建設(shè)單單位組織施工工，設(shè)計(jì)及使使用等有關(guān)單單位進(jìn)行初驗(yàn)驗(yàn)，應(yīng)準(zhǔn)備好好相關(guān)文件，，技術(shù)資料，，向建設(shè)單位位提出交工報(bào)報(bào)告；項(xiàng)目全部完成成后，經(jīng)過(guò)各各項(xiàng)單驗(yàn)，符符合設(shè)計(jì)要求求，并具備竣竣工圖表，竣竣工決算，工工程總結(jié)等必必要文件資料料，有項(xiàng)目主主管部門或建建設(shè)單位想負(fù)負(fù)責(zé)驗(yàn)收單位位提出竣工驗(yàn)驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告告?？⒐を?yàn)收程序序流程圖不合格施工收尾階段段竣工準(zhǔn)備階段段竣工預(yù)驗(yàn)（施施工單位）結(jié)果竣工初驗(yàn)結(jié)果正式驗(yàn)收結(jié)果工程交接返修，補(bǔ)修物業(yè)公司概述1，定義：專門門從事地上永永久性建筑物物，基礎(chǔ)設(shè)施施及周圍環(huán)境境現(xiàn)代化管理理，為業(yè)主或或用戶提供良良好的生活或或工作環(huán)境，，具有獨(dú)立法法人地位的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2，職能：遵照照有關(guān)政策，，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代管理科學(xué)學(xué)手段和先進(jìn)進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)技術(shù)管理物物業(yè)，有效的的維護(hù)業(yè)主的的合法權(quán)益，，為業(yè)主和用用戶創(chuàng)造一個(gè)個(gè)幽雅，舒適適，寧?kù)o，安安全的居住和和工作環(huán)境。。3，特點(diǎn)：企業(yè)業(yè)化，專業(yè)化化，社會(huì)化，，制度化4，性質(zhì)：具有有獨(dú)立的法人人資格；；屬于服務(wù)性行行業(yè)。5，權(quán)利和義務(wù)務(wù)權(quán)利：（1）根據(jù)有關(guān)法法規(guī)規(guī)章，結(jié)結(jié)合實(shí)際制訂訂小區(qū)管理辦辦法。（2）依照物業(yè)管管理合同和管管理辦法對(duì)住住宅小區(qū)實(shí)施施管理。（3）依照物業(yè)管管理合同和有有關(guān)規(guī)定收取取管理費(fèi)用。。（4）有權(quán)制止違違反規(guī)章制度度的行為。（5）有權(quán)要求管管委會(huì)協(xié)助管管理。（6）有權(quán)選聘專專業(yè)公司（如如清潔公司，，保安公司等等）承擔(dān)專項(xiàng)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。。（7）可以實(shí)行多多種經(jīng)營(yíng)，以以其收益補(bǔ)充充小區(qū)管理經(jīng)經(jīng)費(fèi)。