龍?zhí)豆I(yè)區(qū)復合型商務地產項目開發(fā)介紹

龍?zhí)豆I(yè)區(qū)復合型商務地產項目開發(fā)介紹2007-8-16目錄項目背景市場分析產品分析產品規(guī)劃財務分析項目背景地塊特征-區(qū)位：北三環(huán)外遠離中心城區(qū)-規(guī)劃：工業(yè)園區(qū)、總部基地-交通：距離主干道較近、但無公交線路-周邊：周邊地塊為工業(yè)用地市場分析不同商業(yè)行為對應不同商業(yè)物業(yè)需求商業(yè)行為對商業(yè)物業(yè)要求地理區(qū)位交通設施商業(yè)配套金融設施休閑設施住宿設施會議設施策劃創(chuàng)意無要求無要求無要求無要求靠近無要求靠近公關聯(lián)絡中心城區(qū)交通便捷無要求無要求靠近無要求無要求人才招聘中心城區(qū)交通便捷無要求無要求無要求無要求靠近商務接洽無要求交通便捷無要求無要求靠近無要求靠近客戶接待無要求無要求靠近無要求靠近靠近無要求財務活動中心城區(qū)交通便捷無要求靠近無要求無要求無要求營銷推廣無要求交通便捷靠近無要求靠近靠近靠近市場分析物業(yè)類型主要滿足對商務活動的要求創(chuàng)意制作公關聯(lián)絡人才吸引商務接洽與公司形象客戶接待財務活動營銷推廣中心城區(qū)寫字樓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市副中心寫字樓★★★★★★★★★★★★★★★近郊總部基地★★★★★★★★★★★★★★★★★近郊都市綜合體★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★不同商務物業(yè)對應滿足的商務需求市場分析物業(yè)類型主要商務物業(yè)配套設施情況地理區(qū)位交通設施商業(yè)配套金融設施休閑設施住宿設施會議設施中心城區(qū)寫字樓主要功能：1、極強的公關聯(lián)絡功能2、較強的商務接洽功能3、極強的人才吸引功能4、極強的財務活動功能★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市副中心寫字樓1、較強的商務接洽功能2、較強的財務活動功能3、較強的人才吸引功能★★★★★★★★★★★★★★★近郊總部基地1、極強的創(chuàng)意制作功能2、較強的商務接洽功能★★★★★★★★★★★近郊都市綜合體1、極強的創(chuàng)意制作功能2、極強的商務接洽功能3、極強的客戶接待功能4、極強的營銷推廣功能★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★不同商務物業(yè)的配套設施情況產品分析總部基地這種商務物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)以后，由于其具有獨棟獨院、環(huán)境清幽、價格合理等顯著優(yōu)勢，受到了眾多中、小本地企業(yè)的青睞。但是總部基地這種商務物業(yè)形態(tài)也存在諸多不足之處：-餐飲住宿檔次不高，無法完成重點客戶的接待。-缺乏商業(yè)配套和生活氛圍，如同被隔離在城市之外，難以吸引優(yōu)秀員工-不具備休閑娛樂功能，沉悶單調，盡管能提升公司形象，但單位空間利用率低-缺乏會議設施，無法舉行規(guī)模稍大的員工培訓、公關會議等活動。同時總部基地這種物業(yè)形態(tài)的市場競爭已經(jīng)日趨激烈，后續(xù)效仿和跟進開發(fā)公司一哄而上，無疑對市場將產生極大的沖擊。因此，可以得出以下結論：總部基地具有一定的市場空間，但是隨著購買者的增多，諸多問題已經(jīng)逐漸暴露，同時市場環(huán)境開始變的嚴峻，“一招鮮，吃遍天”的情況已經(jīng)不復存在。如不對其進行改進和發(fā)展，找到閃光的概念和賣點，其銷售難度可想而知。產品分析總部基地需要強化的商務配套功能：會議：具備承接員工培訓、大型發(fā)布會和公關活動的能力休閑：為客戶接待、公司活動創(chuàng)造條件餐飲：為商務宴請、會面洽談創(chuàng)造條件住宿：為重點客戶接待創(chuàng)造條件總部基地需要引入的概念：改變冰冷沉悶枯燥的辦公環(huán)境，引入陽光健康綠色的辦公氛圍

產品分析具體到龍禧科技龍?zhí)豆I(yè)區(qū)的總部基地項目，可以發(fā)現(xiàn)以下特點：1、龍禧科技地塊位于龍?zhí)豆I(yè)區(qū)的中心位置，內部交通位置優(yōu)越。2、龍?zhí)豆I(yè)區(qū)入駐企業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模，其中不乏像電子十一所、二重集團、煙草公司、中油、航天通信、石油管理局之類的國家重點單位；也不乏像正大集團、中意、同創(chuàng)、上海浴都等國內外知名企業(yè)。

因此，龍禧科技的總部基地項目的相關配套，不僅能夠強化項目內部的商務功能，也擁有雄厚的外部客源支撐。從另一個角度看，本項目的服務功能將輻射整個龍?zhí)堕_發(fā)區(qū)。成為點亮整個工業(yè)園區(qū)商務休閑氛圍的“綠色火炬”。產品規(guī)劃龍禧地塊的經(jīng)濟技術指標-占地面積99.35畝-容積率（無特定限制）-總建面186，000平米（地上面積165，000平米，地下21，000平米）龍禧地塊項目的產品配比-總部基地：64，000平米分兩期開發(fā)-GOLF練習場打樓1，000平米-高層都市綜合體：95，000平方米分兩期開發(fā)產品規(guī)劃總部基地的主力戶型占地面積：50畝建筑密度：0.48容積率：1.91000平米聯(lián)排總部樓19套2000平米低層聯(lián)排總部樓10棟5000平米總部樓5棟GOLF練習場-70打位練習場占地面積：35畝-70打位練習場打樓占地面積：1畝（二層）-70打位練習場打樓建筑面積：1000平方米-70打位練習場長度：250米-70打位練習場寬度：88米產品規(guī)劃高層都市綜合體占地面積：13畝建筑面積：95，000平米基底面積：5，500平米建筑密度：0.58容積率：11規(guī)劃說明：兩棟30層相對獨立的塔樓，通過裙樓連成一體。其中1~5樓為裙樓1樓接待大廳、名品店2樓酒吧、西餐廳、日本料理3樓桌球、保齡球4樓室內恒溫游泳池、SPA、洗浴中心、保健按摩5樓咖啡廳、商務茶樓6樓以上為兩棟獨立塔樓（6~9樓為酒店客房區(qū)、10樓以上為寫字樓辦公區(qū)）財務分析項目預計投資總額為：43773.8萬元，預計實現(xiàn)經(jīng)營收入76350萬元，利潤：29923.7萬元，并能為股東余下25000平方米商業(yè)地產及高爾夫球練習場一座。（其財務情況見下頁表格）龍?zhí)豆I(yè)區(qū)復合型商務地產項目財務預測單位：萬元項目一期二期三期合計股東投入6000

6000借款

339022757175小計600033900227513175銷售收入9100399002275071750小計9100399002275071750練習場銷售收入200300400900餐廳銷售收入1003008001200商務會所銷售收入100200300600商務酒店銷售收入

20002000小計40080015002700收入合計9500414002545076350管理費用10010050250銷售費用2731197682.52152.5財務費用10010050250小計4731397782.52652.5練習場銷售成本120180240540餐廳銷售成本70210560840商務會所銷售成本60120180360商務酒店銷售成本0014001400地產銷售成本14070.816955350034525.8銷售稅金760331220366108小計15080.820777791643773.8成本合計：15553.8221748698.546426.3經(jīng)營利潤-6053.81922616751.529923.7注：公司除經(jīng)營利潤外，還余下高爾夫球練習場一座項目建議的運作方案：由股東出資6000萬元，作為項目的啟動資金，通過項目借款及工程墊資的方式解決經(jīng)營過程中的資金缺口。通過分析，股東只要投資資金能順利一次性到位，建筑確保墊資50%，是能保證項目正常周轉的。投資分析時間一期二期三期合計股東投資6000

借款

399022757175工程墊資（50%）7035.48477.5175017262.9小計13035.412467.5402524437.9銷售收入（50%）4750207001272538175合計17785.433167.51675062612.9成本投入15553.8221748698.546426.3資金凈流量2231.610993.58051.516186.6財務分析對于各項資金來源項目僅占項目設計值50%時候資金缺口解決方法的分析：項目設計值為50%時項目的基本情況分析：股東投入：6000萬元借款：為銷售收入總額的5%工程墊款為工程總金額的25%銷售收入為銷售總收入的25%資金缺口：15200萬元，解決辦法：