房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃案例二

第三部分房地產(chǎn)前期策劃故策之而知得失之計(jì)房地產(chǎn)策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產(chǎn)前期策劃，是指土地已經(jīng)獲得而規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導(dǎo)開發(fā)“。在土地購(gòu)買前的對(duì)土地投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)，是另一套專業(yè)工作方式與思路，策劃的核心在于”指導(dǎo)投資決策“；而規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成甚至施工已經(jīng)開始后的營(yíng)銷策劃，其核心則是在產(chǎn)品已經(jīng)確定基礎(chǔ)上的”指導(dǎo)銷售“。前期核心工作目標(biāo)是保證在企業(yè)戰(zhàn)略與自身地塊屬性的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)計(jì)切實(shí)滿足消費(fèi)需要，能夠贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能夠?qū)崿F(xiàn)最佳財(cái)務(wù)目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)（供應(yīng)與需求）客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開發(fā)商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)周邊環(huán)境與開發(fā)條件–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析政策、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃影響–項(xiàng)目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關(guān)鍵點(diǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供應(yīng)與需求–項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性前期策劃的基本結(jié)構(gòu)第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進(jìn)可行性研究?jī)r(jià)格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟(jì)效益分析營(yíng)銷計(jì)劃推廣方案項(xiàng)目研究市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位地塊產(chǎn)品方案具象化反思調(diào)整本體研究前期策劃報(bào)告的簡(jiǎn)潔邏輯框架發(fā)展策略資源挖掘機(jī)會(huì)分析形象定位價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位案例研究模式借鑒項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議總體規(guī)劃功能配比建筑風(fēng)格園林風(fēng)格配套設(shè)施項(xiàng)目資源產(chǎn)品研究客戶喜好市場(chǎng)分析客戶研究市場(chǎng)發(fā)展水平研究背景研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值的研判宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃研究個(gè)案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項(xiàng)目本體分析分析策略第四部分針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“有的放矢”

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議評(píng)估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性……市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。需求市場(chǎng)分析：目標(biāo)客戶需求分析預(yù)測(cè)需求的大小、來源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給市場(chǎng)分析：：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析供給分析主要考考慮以下關(guān)鍵因因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)應(yīng)類型和各供應(yīng)應(yīng)面積空置率和空置物物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納納情況，包括購(gòu)購(gòu)買和出租的情情況在建或者正在籌籌建、擬建的項(xiàng)項(xiàng)目租金或者售價(jià)，，以及不同位置置和品質(zhì)的物業(yè)業(yè)租金或售價(jià)的的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目目的特點(diǎn)、功能能和優(yōu)劣勢(shì)分析析（核心競(jìng)爭(zhēng)力力）市場(chǎng)分析的落腳腳點(diǎn)：必須回答答的三個(gè)核心問問題本項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶是誰(shuí)？目標(biāo)客戶的置業(yè)業(yè)需求和偏好是是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)在哪里？項(xiàng)目目未來在市場(chǎng)中中的地位如何？？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析的思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、相關(guān)關(guān)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)項(xiàng)目針對(duì)性物業(yè)業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面市場(chǎng)的供給、市市場(chǎng)的需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在與未未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展展處于何種階段段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何何種競(jìng)爭(zhēng)格局？？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析的步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域域是中觀房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析的基基本單位，具有有完整的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特征的范范圍，一般以行行政區(qū)劃來劃分分。第二步：區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷斷區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于何種發(fā)發(fā)展階段，找到到影響房地產(chǎn)市市場(chǎng)變化的主要要因素，對(duì)區(qū)域域房地產(chǎn)發(fā)展前前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。。第三步：專業(yè)市市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的的供給和需求進(jìn)進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，，從而揭示各專專業(yè)市場(chǎng)的需求求潛力及分布狀狀況。第四步：項(xiàng)目市市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及及目標(biāo)客戶的分分析找到項(xiàng)目的的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估估項(xiàng)目的市場(chǎng)占占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境境中決定所有類類型房地產(chǎn)供給給和需求的基本本因素進(jìn)行分析析，對(duì)過去變化化趨勢(shì)進(jìn)行判斷斷，預(yù)測(cè)未來的的發(fā)展前景。區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境和和市場(chǎng)場(chǎng)分析析：基基本內(nèi)內(nèi)容數(shù)據(jù)來來源各地方方統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公公報(bào)、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展月報(bào)報(bào)、地地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)信信息網(wǎng)網(wǎng)、地地方政政府網(wǎng)網(wǎng)站、、中房房指數(shù)數(shù)、國(guó)國(guó)房指指數(shù)、、地方方房地地產(chǎn)年年鑒土地、規(guī)劃劃部門的政政府官員訪訪談規(guī)劃、房地地產(chǎn)等專業(yè)業(yè)人士訪談?wù)剠^(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)標(biāo)：GDP、人口、人人均GDP、固定資產(chǎn)產(chǎn)投資、新新批三資企企業(yè)人數(shù)、、接待入境境旅游人數(shù)數(shù)等2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)及布局局、就業(yè)人人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)標(biāo)：人均收收入水平、、消費(fèi)水平平、人均居居住面積、、住宅消費(fèi)費(fèi)支出水平平4、城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃、城市市總體規(guī)劃劃區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析析1、投資：開開發(fā)投資額額2、土地開發(fā)發(fā)：土地開開發(fā)投資、、開發(fā)面積積、土地出出讓金3、商品房開開發(fā)：施工工面積、竣竣工面積、、年開發(fā)量量4、銷售：：銷售額額、銷售售面積、、價(jià)格、、空置量量、吸納納量5、房地產(chǎn)產(chǎn)景氣指指數(shù)、價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析的方法法區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境和和市場(chǎng)分分析：基基本資料料的獲得得人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關(guān)關(guān)系GDP增速與房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關(guān)系系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析的方法法區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境和和市場(chǎng)分分析：市市場(chǎng)發(fā)展展?fàn)顩r重重要指標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展周期期理論，，判斷區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展階階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周周期理論論階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條判斷因素素：GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展程度度異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和市場(chǎng)分析析：市場(chǎng)發(fā)展展?fàn)顩r重要指指標(biāo)分類說明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種種主要的房地地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和市場(chǎng)分析析：市場(chǎng)發(fā)展展?fàn)顩r重要指指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與與住房支出比比重的國(guó)際衡衡量標(biāo)準(zhǔn)＝食物支出金金額/總支出金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%2004年我國(guó)各主要要城市的恩格格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析的方法區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和市場(chǎng)分析析：市場(chǎng)發(fā)展展?fàn)顩r重要指指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比——衡量城城市住住房可可支付付能力力高低低、反反映房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體體狀況況的指指標(biāo)某個(gè)住住宅市市場(chǎng)上上某個(gè)個(gè)指定定時(shí)期期內(nèi)銷銷售的的住宅宅的自自由市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格中中位數(shù)數(shù)（或或平均均數(shù)））和該該市場(chǎng)場(chǎng)上家家庭年年收入入中位位數(shù)（（或平平均數(shù)數(shù)）的的比值值。國(guó)國(guó)際上上的大大多數(shù)數(shù)組織織使用用中位位數(shù)定定義，，而我我國(guó)的的房?jī)r(jià)價(jià)收入入比來源：：綜合合聯(lián)合合國(guó)可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展委員員會(huì)、、聯(lián)合合國(guó)人人類住住區(qū)（（生境境）中中心、、世界界銀行行對(duì)房房?jī)r(jià)收收入比比的定定義房?jī)r(jià)收入比＝平均均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單單價(jià)×面積指標(biāo)平均家庭年收入＝＝平均個(gè)人年收入入×計(jì)算人口數(shù)計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同同，算出的房?jī)r(jià)收收入比結(jié)果相差是是非常大的面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適適用房面積單價(jià)、、商品房面積單價(jià)價(jià)、新舊房折合單單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑筑面積×平均家庭人口平均個(gè)人年收入：：工資收入、工資資收入及修正、可可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職職工假設(shè)、平均家家庭人口“4～6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)國(guó)家歸納得出的的結(jié)論，不能不加加修改的應(yīng)用到我我國(guó)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的方法對(duì)每一個(gè)可能影響響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的的特征一一進(jìn)行分分析和評(píng)價(jià)。法律特性：土地使使用權(quán)年限、規(guī)劃劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、、付款方式……自然特性：地塊面面積、形狀、高度度、景觀、區(qū)位……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、、可視性項(xiàng)目自身資源條件件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、、收入水平、家庭庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好好、生活方式、心心理特征、行為模模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶目標(biāo)客戶置業(yè)的需需求與心理訴求找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的的方法：微觀層面面地產(chǎn)市場(chǎng)分析的一一些誤區(qū)針對(duì)性不強(qiáng)，內(nèi)容容太泛沒有充分挖掘區(qū)域域資源；大環(huán)境看看好，項(xiàng)目的小環(huán)環(huán)境就一定不錯(cuò)過分倚重宏觀資料料來論證項(xiàng)目，只只關(guān)注外圍共性，，忽視項(xiàng)目差異性性過于偏重對(duì)“二手手資料”的應(yīng)用以前什么賣得好，，現(xiàn)在就做什么別人做什么賣得好好，我們做也會(huì)賣賣得好25第五部分對(duì)項(xiàng)目目開發(fā)條件的分析析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值值房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的的問題區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值值區(qū)位的重要性區(qū)位是指特定地塊塊所處的空間位置置及其相鄰地塊間間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面面來說，指項(xiàng)目所所在區(qū)域；從小的的方面來說，指的的是項(xiàng)目開發(fā)場(chǎng)地地。區(qū)位的含義區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值值對(duì)位置的兩種理解解狹義的位置指的是是某一具體投資項(xiàng)項(xiàng)目的場(chǎng)地在城市市中的地理位置。。對(duì)位置的廣義理解解，除了其地理位位置外，往往還包包括該位置所處的的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自自然環(huán)境或背景。。對(duì)位置的廣義理解解，還應(yīng)包括在該該位置進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資所需支支付的成本高低和和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系。對(duì)位置的把握應(yīng)有有動(dòng)態(tài)的發(fā)展的眼眼光區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值值第一、商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)按其功能從從高到低可分為中中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商商業(yè)區(qū)。區(qū)位與城市功能分分區(qū)現(xiàn)代城市土地利用用在過去自發(fā)利用用的基礎(chǔ)上，通過過土地利用規(guī)劃自自覺地進(jìn)行區(qū)位選選擇，形成了明顯顯的功能分區(qū)，一一般分為商業(yè)區(qū)、、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)區(qū)等若干功能區(qū)。。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值值工業(yè)區(qū)根據(jù)各種工業(yè)的特特點(diǎn)（如污染狀況況、占地面積等）），可以將工業(yè)分分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。居住區(qū)居住區(qū)是人們生活活、休息的場(chǎng)所。。一般位于中央商商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈圈工業(yè)區(qū)與外圈工工業(yè)區(qū)之間。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值值區(qū)位與房地產(chǎn)投資資價(jià)值的關(guān)系房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)可以給投資者帶帶來區(qū)位利潤(rùn)。區(qū)區(qū)位利潤(rùn)越高，房房地產(chǎn)投資價(jià)值越越大。要想讓區(qū)位帶來較較高的房地產(chǎn)投資資價(jià)值，在選擇時(shí)時(shí)區(qū)位時(shí)應(yīng)該重視視以下問題：注意區(qū)位升值潛力力的分析。選擇區(qū)位要有超前前意識(shí)，特別注意意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)等公共設(shè)施的深深層次分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的區(qū)位分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位選擇的因因素分析第一、地域因素的的分析與選擇地域因素的分析與與選擇是戰(zhàn)略性選選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏宏觀區(qū)位條件的分分析與選擇，主要要考慮項(xiàng)目所在地地區(qū)的政治、法律律、經(jīng)濟(jì)、文化教教育、自然條件等等因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的區(qū)位分析第二、具體地點(diǎn)的的分析與選擇它是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目目坐落地點(diǎn)和周圍圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施施條件的分析與選選擇，主要考慮項(xiàng)項(xiàng)目所在地點(diǎn)的臨臨街狀況、建設(shè)用用地的大小、利用用現(xiàn)狀、交通、城城市規(guī)劃、土地取取得代價(jià)、拆遷安安置難度、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完備程度以及及地質(zhì)、水文、噪噪聲、空氣污染等等因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的區(qū)位分析第三、開發(fā)潛力分分析房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)追求求最高最佳利用，，也就是說在技術(shù)術(shù)可行、規(guī)劃許可可且財(cái)力允許的前前提下達(dá)到最有效效利用。第四、土地使用權(quán)權(quán)獲取方式分析從目前國(guó)內(nèi)獲取土土地使用權(quán)的途徑徑和方式來看，有有通過政府土地出出讓和從當(dāng)前土地地使用者手中轉(zhuǎn)讓讓等兩種途徑。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的區(qū)位分析具體的影響因素城市規(guī)劃方面的因因素自然特性市政基礎(chǔ)設(shè)施條件件交通通達(dá)程度停車條件環(huán)境條件公共配套服務(wù)設(shè)施施完備情況當(dāng)前土地使用者的的態(tài)度土地價(jià)格供求關(guān)系不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要要求：第一、居住項(xiàng)目居住用地的區(qū)位選選擇，一般應(yīng)考慮慮以下主要因素：：市政公用和公建配配套設(shè)施完備的程程度。公共交通便捷程度度。環(huán)境因素。居民人口與收入。。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的區(qū)位分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的區(qū)位分析第二、寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目影響寫字字樓項(xiàng)目目位置選選擇的特特殊因素素包括：：與其他商商業(yè)設(shè)施施的接近近程度。。周圍土地地利用情情況和環(huán)環(huán)境。易接近性性。第三、零零售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目目的區(qū)位位選擇，，應(yīng)該有有利于實(shí)實(shí)現(xiàn)它的的最大利利潤(rùn)。所所以它的的選擇原原則有以以下幾條條：最短時(shí)間間原則區(qū)位易達(dá)達(dá)性原則則接近購(gòu)買買力原則則滿足消費(fèi)費(fèi)心理原原則接近CBD原則房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)位位分析第四、工工業(yè)項(xiàng)目目工業(yè)項(xiàng)目目場(chǎng)地的的選擇須須考慮的的特殊因因素包括括：當(dāng)?shù)氐靥峁┲髦饕牟牧系目煽赡苄裕?，交通運(yùn)運(yùn)輸是否否足夠方方便以有有效地連連接原材材料供應(yīng)應(yīng)基地和和產(chǎn)品銷銷售市場(chǎng)場(chǎng)，技術(shù)術(shù)人才和和勞動(dòng)力力供給的的可能性性，水、、電等資資源供給給的充足足程度，，控制環(huán)環(huán)境污染染的政策策等。房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的區(qū)位位分析區(qū)位選擇擇要注意意的問題題過分強(qiáng)調(diào)調(diào)區(qū)位或或地段的的作用會(huì)會(huì)產(chǎn)生對(duì)對(duì)開發(fā)投投資者的的誤導(dǎo)來自規(guī)劃劃、法律律方面的的約束可可能在增增加鄰區(qū)影響響可能會(huì)會(huì)面臨改改變對(duì)于項(xiàng)目目的選擇擇要和區(qū)區(qū)位的性性質(zhì)相配配套區(qū)位選擇擇要注意意的問題題下圖是對(duì)對(duì)上述分分析的一一個(gè)總結(jié)結(jié)。它說說明了區(qū)區(qū)位價(jià)值值的轉(zhuǎn)移移過程：：區(qū)位區(qū)位上的物業(yè)適合市場(chǎng)投資價(jià)值圖：區(qū)位位價(jià)值的的轉(zhuǎn)移過過程因此，不不是區(qū)位位本身，，而是區(qū)區(qū)位上的的物業(yè)適適合了市市場(chǎng)的話話，才能能帶來價(jià)價(jià)值。第六部分分關(guān)于SWOT分析關(guān)于項(xiàng)目目定位關(guān)于定位位與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的關(guān)系定位與初初步方案案設(shè)計(jì)中中財(cái)務(wù)的的作用STOW內(nèi)部因素素外部因素素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工具具（項(xiàng)目目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)價(jià)值因素素針對(duì)一一個(gè)地地塊的的價(jià)值值因素素包括括：地段因因素——地段/片區(qū)認(rèn)認(rèn)知度度/周邊配配套（（商業(yè)業(yè)/教育））/交通等等（可可總結(jié)結(jié)為便便利性性/成熟度度/知名度度）環(huán)境因因素——自然環(huán)環(huán)境/四至景景觀/社會(huì)人人文環(huán)環(huán)境（（噪音音）等等（可可判定定資源源的程程度：：稀缺缺、良良好還還是匱匱乏））地塊因因素——地形地地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)等等（可可判斷斷產(chǎn)品品的可可發(fā)揮揮空間間）開發(fā)商商要素素——目標(biāo)/開發(fā)商商品牌牌/可利用用資源源等針對(duì)一一個(gè)即即將銷銷售的的項(xiàng)目目與地地塊的的主要要差別別在于于增加加了產(chǎn)產(chǎn)品因因素：：產(chǎn)品因因素——產(chǎn)品/戶型/自身配配套/昭示性性等對(duì)于一一個(gè)大大盤的的后續(xù)續(xù)階段段，需需要增增加項(xiàng)項(xiàng)目因因素的的判斷斷：項(xiàng)目因因素——口碑/人氣/項(xiàng)目知知名度度/客戶群群體/前期售售價(jià)/前后產(chǎn)產(chǎn)品差差異性性/物業(yè)管管理等O/T（機(jī)會(huì)會(huì)/威脅））的價(jià)價(jià)值因因素宏觀要要素——經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)（（宏觀觀政策策）/重大城城市變變革中觀要要素——行業(yè)形形勢(shì)（（一、、二、、三級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)）/城市規(guī)規(guī)劃（（交通通、市市政配配套、、開發(fā)發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)、熱熱點(diǎn)等等）微觀要要素——市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)（（片區(qū)區(qū)、樓樓盤、、戶型型）/客戶流流向通常對(duì)對(duì)于銷銷售中中后期期的項(xiàng)項(xiàng)目，，宏觀觀要素素相對(duì)對(duì)失效效；反反之，，對(duì)于于一個(gè)個(gè)遠(yuǎn)期期的大大盤，，微觀觀要素素相對(duì)對(duì)次要要。S/W（優(yōu)勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)））的價(jià)價(jià)值因因素地段要要素環(huán)境要要素地塊/產(chǎn)品要要素開發(fā)商商/項(xiàng)目要要素前兩個(gè)個(gè)為被被動(dòng)性性要素素，后后兩個(gè)個(gè)為主主動(dòng)性性要素素SWOT分析的的價(jià)值值因素素SWOT分析的的核心心本質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，搶占占機(jī)會(huì)會(huì)利用機(jī)機(jī)會(huì)，，克服服劣勢(shì)勢(shì)減少劣劣勢(shì)，，避免免威脅脅發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，轉(zhuǎn)化化威脅脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)W前期策策劃的的完整整過程程案例之之一：：廣東東清遠(yuǎn)遠(yuǎn)地王王項(xiàng)目目用地面面積：：32379.68m2容積率率：約約5.5-6.5清遠(yuǎn)概概述珠三角角邊緣緣緊鄰廣廣州歷史悠悠久足球基基地溫泉、、漂流流經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“地王”項(xiàng)項(xiàng)目，將成成為清遠(yuǎn)沿沿江高品質(zhì)質(zhì)的高層景景觀社區(qū)用地性質(zhì)：：住宅用地地占地面積：：32379.68m2地價(jià)：3.5億元容積率：約約5.5-6.5總建筑面積積：約17.8-21萬(wàn)m2物業(yè)類型：：以高層或或者超高層層為主項(xiàng)目用地圖圖北江未來，項(xiàng)目目周邊區(qū)域域?qū)⒊蔀榍迩暹h(yuǎn)新興的的行政文化化中心傳統(tǒng)特色綜綜合區(qū)現(xiàn)代居住綜綜合區(qū)行政商務(wù)文文化區(qū)現(xiàn)代居住綜綜合區(qū)生態(tài)觀光區(qū)區(qū)現(xiàn)代居住綜綜合區(qū)辦公商務(wù)綜綜合區(qū)現(xiàn)代居住綜綜合區(qū)服務(wù)綜合區(qū)區(qū)未來城市發(fā)發(fā)展方向項(xiàng)目清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)：GDP增長(zhǎng)主要以以投資拉動(dòng)動(dòng)清遠(yuǎn)市近年年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總量量和GDP綜合圖表固定資產(chǎn)投投資占據(jù)GDP的主導(dǎo)地位位，07年達(dá)到GDP的81.5%。且固定資資產(chǎn)投資額額持續(xù)高速速增長(zhǎng)，近近5年增速平均均超過50%。

清遠(yuǎn)肇慶韶關(guān)惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產(chǎn)投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數(shù)據(jù)來源：：廣東省統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：：清遠(yuǎn)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒2007年廣東省主主要城市固固定資產(chǎn)投投資總量/GDP值（億元））從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的發(fā)展規(guī)規(guī)律看，清清遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)尚處在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的初期階段段。清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)出處：《統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)分析》與珠三角同級(jí)級(jí)城市相比，，清遠(yuǎn)整體的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)容量較小。。2006年開始，房地地產(chǎn)市場(chǎng)容量量猛增，當(dāng)年年預(yù)售面積增增長(zhǎng)153％，銷售面積積增長(zhǎng)166％。供應(yīng)量相對(duì)較較大，供應(yīng)：：銷售比值基基本維持在2－1.5:1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠(yuǎn)成交面積（萬(wàn)㎡）764491.47260.68321．9799.0396.342032007年清遠(yuǎn)與珠三三角同級(jí)城市市成交情況對(duì)對(duì)比（單單位：萬(wàn)m2）2003-2007清遠(yuǎn)房地產(chǎn)供供求比較（單單位：萬(wàn)m2）房地產(chǎn)價(jià)格剛剛性，泡沫較較少自2004年以來，清遠(yuǎn)遠(yuǎn)房?jī)r(jià)穩(wěn)步增增長(zhǎng)，（以清清城區(qū)價(jià)格為為計(jì)算對(duì)象））年增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到了31%。2007年清遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)價(jià)/收入比約7.8左右，處于中中國(guó)范圍內(nèi)的的理性水平，，整體價(jià)格水水平較為剛性性，抗風(fēng)險(xiǎn)能能力較強(qiáng)。

北京上海廣州武漢西安清遠(yuǎn)商品住宅均價(jià)（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房?jī)r(jià)/收入比13.114.010.68.67.87.82007年清遠(yuǎn)及主要要對(duì)比城市房房?jī)r(jià)情況2002－2007年清遠(yuǎn)市房地地產(chǎn)均價(jià)情況況（元/㎡）數(shù)據(jù)出處：《統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)分析》這是K開發(fā)企業(yè)具有有戰(zhàn)略意義的的項(xiàng)目這是清遠(yuǎn)房地產(chǎn)最有份量的項(xiàng)目之一地價(jià)創(chuàng)下清遠(yuǎn)土地市場(chǎng)天價(jià)，在清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)極具影響力。這是K開發(fā)企業(yè)跨出出福州市場(chǎng)，，初涉清遠(yuǎn)市市場(chǎng)的項(xiàng)目。。在這個(gè)緊鄰鄰珠三角腹地地的市場(chǎng)中，，一旦通過項(xiàng)項(xiàng)目成功樹立立企業(yè)在市場(chǎng)場(chǎng)中的品牌形形象，未來的的發(fā)展?jié)摿κ鞘菬o窮的。從初步的市場(chǎng)場(chǎng)判斷，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)知這是樹立清遠(yuǎn)清城區(qū)品質(zhì)標(biāo)竿的項(xiàng)目區(qū)位條件稀缺、用地條件出眾，項(xiàng)目有條件且必須樹立清遠(yuǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)竿。在初步判斷之之下的項(xiàng)目思思考項(xiàng)目以住宅為為主體，是否否有條件引入入商業(yè)、酒店店公寓等高價(jià)價(jià)值物業(yè)類型型，使得項(xiàng)目目整體收益提提升？住宅市場(chǎng)特別別是高端市場(chǎng)場(chǎng)容量、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況、客戶戶需求如何？？項(xiàng)目應(yīng)該采采取什么樣的的市場(chǎng)策略？？商業(yè)和酒店店公寓的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)如何？？整體市場(chǎng)定位位和物業(yè)定位位如何？產(chǎn)品品發(fā)展的原則大型住區(qū)開發(fā)發(fā)發(fā)展策劃工工作案例之二：金金地荔湖城項(xiàng)項(xiàng)目用地面積：329.2公頃容積率：約1.0金地荔城湖廣園快速路廣州核心區(qū)金地荔湖城：：距廣州核心心區(qū)1小時(shí)車程的大大盤適中的容積率率促使項(xiàng)目具具有打造多種種復(fù)合物業(yè)的的可能地理位置的特特殊性導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目針對(duì)的主主力客源具有有多種可能性性新新公路余家莊水庫(kù)