地產(chǎn)項(xiàng)目融資預(yù)審表優(yōu)質(zhì)資料

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地產(chǎn)項(xiàng)目融資審請(qǐng)表地產(chǎn)項(xiàng)目融資預(yù)審表優(yōu)質(zhì)資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)質(zhì)資料，歡迎下載）借款公司概況公司名稱重慶川嘉房地產(chǎn)開發(fā)注冊(cè)地點(diǎn)重慶市北碚區(qū)三圣鎮(zhèn)石壩老街24號(hào)注冊(cè)資金5000萬(wàn)元注冊(cè)日期2007年3月26日企業(yè)類型有限責(zé)任公司股東形式自然人經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)；銷售建筑材料、裝飾材料；樹木種植等。開發(fā)資質(zhì)貳級(jí)財(cái)務(wù)狀況（單位：萬(wàn)元）2021年2021年2021年2021年資產(chǎn)合計(jì)99180萬(wàn)元310427302負(fù)債合計(jì)65480萬(wàn)元129275422其中：流動(dòng)負(fù)債所有者權(quán)益合計(jì)33705萬(wàn)元181141879凈利潤(rùn)3359萬(wàn)元1760-120經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-308415-497用款項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱金沙縣農(nóng)副產(chǎn)品交易中心·鼎盛金港開發(fā)商名稱重慶川嘉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位置金沙縣城關(guān)鎮(zhèn)玉屏村土地性質(zhì)商住、出讓占地面積61358.84㎡總建筑面積188705.88㎡政府批文金發(fā)改（2021）212號(hào)《關(guān)于金沙縣農(nóng)副產(chǎn)品交易中心·鼎盛金港建設(shè)項(xiàng)目備案的通知》項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目一期總建筑面積188705.88㎡、其中包括商品房7棟125798.52㎡、商業(yè)用房62906.64㎡已經(jīng)封頂，現(xiàn)已進(jìn)入外墻和內(nèi)外裝飾階段。已獲證件情況《國(guó)有土地使用證》金國(guó)用（2021）第00152號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》地字第520001104221號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》建字第520001102217號(hào)《建筑工程施工許可證《預(yù)售許可證》（金（2）商房預(yù)字第012）01號(hào)《產(chǎn)權(quán)證》金房權(quán)證金府房字第03014402號(hào)、金房權(quán)證金府房字第03014403號(hào)、金房權(quán)證金府房字第03014404號(hào)、金房權(quán)證金府房字第03014405號(hào)、金房權(quán)證金府房字第03014401號(hào)資金投入項(xiàng)目總投資額58000萬(wàn)元其中：自有資金28000萬(wàn)元項(xiàng)目已投資金33000萬(wàn)元其中：自有資金28000萬(wàn)元其他資金來(lái)源5000萬(wàn)元建筑商墊資0萬(wàn)元已有抵押、貸款萬(wàn)元已有商戶年租金已完成銷售情況已售房屋450套，回籠資金11000萬(wàn)元項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目地處金沙縣城老城區(qū)，周邊住戶密集，升值潛力大項(xiàng)目周邊樓盤及均價(jià)周邊1公里范圍內(nèi)有新樓盤4個(gè)，商品房銷售價(jià)格為：依建筑面積計(jì)價(jià)，其價(jià)格在3000元/㎡—3800元/㎡之間浮動(dòng)，均價(jià)為3400元/㎡項(xiàng)目預(yù)估價(jià)值98000萬(wàn)元融資需求融資金額30000萬(wàn)元融資期限3期望年利率15%以內(nèi)期望融資方式抵押借款資金用途項(xiàng)目收尾工程，包括電梯、消防、環(huán)境、給排除、內(nèi)外墻體與裝飾等還款來(lái)源項(xiàng)目銷售回款保證方式抵押物說(shuō)明抵押物名稱商品房和商鋪均可抵押物位置金沙縣城關(guān)鎮(zhèn)玉屏村抵押物現(xiàn)狀項(xiàng)目各類手續(xù)、證照齊全，商鋪已辦產(chǎn)權(quán)證抵押物評(píng)估值9.8億元（商鋪評(píng)估：6.3億）擔(dān)保公司說(shuō)明項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于金沙縣城老城區(qū)，周邊住戶密集，升值的空間和潛力較大其他本項(xiàng)目是金沙縣政府的重點(diǎn)工程，也是金沙縣政府命名的“金沙縣首席綠色花園示范小區(qū)”；商業(yè)部分是金沙縣政府規(guī)劃的金沙縣農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、金沙縣小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園。重要聲明：本申請(qǐng)表所填寫的內(nèi)容已準(zhǔn)確無(wú)誤的反映了本項(xiàng)目此次融資的基本情況，所述內(nèi)容無(wú)虛構(gòu)和重大遺漏，真實(shí)地體現(xiàn)了本公司在此次融資中的意愿和態(tài)度，可以作為此次融資行為的依據(jù)。法定代表人簽字：公司蓋章：申請(qǐng)單位：重慶川嘉房地產(chǎn)開發(fā)2021年3月20日房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資申請(qǐng)表申報(bào)時(shí)間：2021年月日一、項(xiàng)目公司概況項(xiàng)目公司名稱公司住所公司類型注冊(cè)資本(萬(wàn)元)法定代表人注冊(cè)起止日期公司簡(jiǎn)介股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資形式出資額出資比例合計(jì)股東背景開發(fā)資質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)總資產(chǎn)(萬(wàn)元)凈資產(chǎn)(萬(wàn)元)凈資產(chǎn)占比財(cái)務(wù)狀況(★債權(quán)債務(wù)情況)負(fù)債總額(萬(wàn)元)長(zhǎng)期貸款(萬(wàn)元)短期貸款(萬(wàn)元)資產(chǎn)負(fù)債率曾開發(fā)項(xiàng)目列表和簡(jiǎn)介(開發(fā)業(yè)績(jī)與面積等)融資項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱項(xiàng)目位置位置周邊經(jīng)濟(jì)及其他環(huán)境項(xiàng)目背景及進(jìn)展情況(詳細(xì)說(shuō)明)項(xiàng)目背景工程進(jìn)展情況㎡容積率開發(fā)分期一期二期三期總計(jì)各期總占地面積各期總建筑面積（可售面積）安置房面積商品房住宅面積商業(yè)房面積寫字樓、酒店其它（包括不可售配套建筑）拆遷狀況是否凈地拆遷協(xié)議主要條款（拆遷補(bǔ)償金等）拆遷計(jì)劃目前進(jìn)展備注（與政府是否有拆遷協(xié)議）是一次性補(bǔ)償完畢★五證情況證件名稱證件編號(hào)主要內(nèi)容(面積套數(shù)等)取證時(shí)間和有效期用途備注國(guó)有土地使用權(quán)證合計(jì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證合計(jì)建筑工程規(guī)劃許可證合計(jì)建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證合計(jì)項(xiàng)目立項(xiàng)合計(jì)大小市政費(fèi)用建安費(fèi)用總投資項(xiàng)目前期投入（需提供發(fā)票）★項(xiàng)目銷售情況（含已售房屋、可售房屋的套數(shù)、面積等）★項(xiàng)目借款情況(必須詳細(xì)填寫，如無(wú)請(qǐng)?zhí)睢盁o(wú)”。)貸款銀行或單位無(wú)借款金額其中：本金萬(wàn)元，利率：。借款余額其中：本金萬(wàn)元，利息元。借款期限自年月日至年月日借款用途無(wú)抵押物情況（具體抵押物、面積及他項(xiàng)權(quán)證號(hào)）無(wú)其他擔(dān)保（保證、股權(quán)質(zhì)押等）無(wú)三、所在地發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)概況支柱產(chǎn)業(yè)：人口概況（城鄉(xiāng)人口數(shù)）：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況均價(jià)項(xiàng)目周邊均價(jià)知名開發(fā)商進(jìn)駐情況四、融資需求融資金額(萬(wàn)元)融資期限資金詳細(xì)用途(本內(nèi)容務(wù)必要詳細(xì)寫明融資的“具體用途”，并給出一個(gè)大體的計(jì)劃，比如支付工程款多少、安裝費(fèi)多少、償還欠款多少。融資用途一定要真實(shí))★在建工程或產(chǎn)權(quán)抵押物、價(jià)值或估值、抵押物列表(可抵押物權(quán)屬、類型、面積、現(xiàn)狀等一定寫明確！)★還款詳細(xì)說(shuō)明（項(xiàng)目每一部分的還款來(lái)源、項(xiàng)目收益數(shù)額及周期）來(lái)源一來(lái)源二來(lái)源三五、土地抵押可行性評(píng)估總價(jià)評(píng)估樓面價(jià)（元／㎡）土地總價(jià)款（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元／㎡）已付地價(jià)款（萬(wàn)元）土地查檔狀態(tài)□正?！醯盅骸醪榉狻蹩垩和恋乜偯娣e（㎡）土地構(gòu)成說(shuō)明當(dāng)?shù)厥欠裨试S抵押辦理難度和時(shí)間六、項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示項(xiàng)目方認(rèn)為需要說(shuō)明的情況現(xiàn)存問題說(shuō)明七、項(xiàng)目利潤(rùn)估算銷售收入產(chǎn)品類別可售面積（㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）合計(jì)土地成本成本類別地面成本（元/㎡）樓面成本（元/㎡）總成本（萬(wàn)元）出（轉(zhuǎn)）讓金契稅合計(jì)開發(fā)成本項(xiàng)目類別面積（㎡）單位成本（元/㎡）開發(fā)成本（萬(wàn)元）合計(jì)投資成本總計(jì)毛利潤(rùn)毛利潤(rùn)率銷售稅銷售稅金及附加率增值稅增值稅率管理費(fèi)用估算標(biāo)準(zhǔn)銷售費(fèi)用估算標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算標(biāo)準(zhǔn)總利潤(rùn)稅前投資利潤(rùn)率所得稅所得稅率凈利潤(rùn)稅后投資利潤(rùn)率蓋章后掃描日期：備注：1、該表為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資所需填的基本情況，請(qǐng)企業(yè)認(rèn)真填寫，否則無(wú)審核的機(jī)會(huì)。2、該表中的各項(xiàng)內(nèi)容，有該方面情況的需詳細(xì)填寫，無(wú)該方面情況的填“無(wú)”。請(qǐng)不要留空白處。3、標(biāo)紅的區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)問題，必須清晰詳細(xì)表述！4、企業(yè)申請(qǐng)融資，可先填寫該表內(nèi)容，由我處初步審核；如需進(jìn)一步提供相應(yīng)文件的，可在我處答復(fù)后再行辦理。注：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)初期需要融資的，請(qǐng)?zhí)顚懴卤恚悍康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目摘要一、地塊基本情況地塊位置（四至）：土地性質(zhì)：占地面積：容積率：其中建設(shè)用地面積：土地掛牌時(shí)間：土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格：是否凈地或拆遷計(jì)劃：拆遷協(xié)議主要條款（含拆遷補(bǔ)償款）：土地使用限制或其他情況說(shuō)明（是否返還地價(jià)等）：二、項(xiàng)目規(guī)劃擬建成物業(yè)形態(tài)：土地證取得時(shí)間：四證齊全時(shí)間：計(jì)劃動(dòng)工日期：計(jì)劃竣工日期：其他說(shuō)明：三、基本交易結(jié)構(gòu)總投資（總成本）：實(shí)際投資（出資）：交易對(duì)手（項(xiàng)目實(shí)際控制人）基本情況項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)乙方（項(xiàng)目實(shí)際控制人）出資：甲方（擬引進(jìn)投資者）出資：引進(jìn)資金使用方向：擬合作方式（固定回報(bào)融資/合作開發(fā)）乙方已投入資金的金額來(lái)源乙方已投資金的使用情況（使用方向）其他安排及說(shuō)明：四、其他事項(xiàng)說(shuō)明企業(yè)認(rèn)為需要說(shuō)明的情況：注：請(qǐng)?zhí)峁╉?xiàng)目的土地出讓合同、土地證、規(guī)劃許可證的掃描件，項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)情況（地塊區(qū)位、配套設(shè)施、交通，周邊樓盤的銷售情況），土地成交數(shù)據(jù)及項(xiàng)目方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。目前房地產(chǎn)融資的方式主要存在銀行貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，融資租賃是房地產(chǎn)融資的特殊渠道也是近幾年新興的融資方式，雖然把融資租賃作為房地產(chǎn)的融資方式尚未在立法中得以確定，尚未出臺(tái)的《融資租賃法》也偏向于排除房地產(chǎn)融資租賃方式，但是本文筆者仍傾向于贊同房地產(chǎn)融資租賃的方式，因?yàn)榘l(fā)展完善房地產(chǎn)融資租賃法律制度有利于維護(hù)多方的利益。4.1完善房地產(chǎn)融資租賃法律制度對(duì)承租人的重要意義房地產(chǎn)融資租賃實(shí)務(wù)中，承租主體通常分為個(gè)人和企業(yè)兩種，兩種不同的情況下承租主體獲得的利益也不同。當(dāng)承租主體為個(gè)人時(shí)，房地產(chǎn)融資租賃一方面可以降低房屋消費(fèi)門檻。在銀行貸款的情況下，購(gòu)房者至少需要付購(gòu)房款的10%才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，近些年來(lái)盡管房?jī)r(jià)不斷被打壓，但是相對(duì)于購(gòu)房者的低收入而言，房款仍是一筆巨款，大部分購(gòu)房者只能對(duì)房?jī)r(jià)“望洋興嘆”。而房地產(chǎn)融資租賃制度便很好地解決了這方面的問題，承租人通過(guò)租賃的形式入住，只需交付租金，便獲得了房屋的使用權(quán)，一定程度上創(chuàng)造了購(gòu)買房屋的“零首付”，從而很大程度地降低了住房房屋消費(fèi)的門坎，有效地培育了供房需求，使得占購(gòu)房比例大多數(shù)的無(wú)支付能力的家庭，從此購(gòu)房愿望成為了現(xiàn)實(shí)。從另一角度，房地產(chǎn)的融資租賃制度還可以治療“房奴恐懼癥”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資租賃情況下，租賃期滿后，租賃物所有權(quán)一般歸承租人所有，而不是歸出租人所有，這一點(diǎn)與飛機(jī)、船舶融資租賃存在很大的不同。也正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，房地產(chǎn)融資租賃使得承租人通過(guò)融資與融物相結(jié)合的方式間接地獲得了房屋的所有權(quán)，與傳統(tǒng)購(gòu)房渠道不一樣，傳統(tǒng)購(gòu)房者是通過(guò)先取得所有權(quán)然后獲得使用權(quán)的方式，而融資租賃購(gòu)房者則恰恰相反，是通過(guò)先取得使用權(quán)再取得所有權(quán)的方式，融資租賃購(gòu)房者往往先支付租金然后直接獲得使用權(quán)，這一過(guò)程之后融資租賃購(gòu)房者便開始了房屋消費(fèi)。正是由于采取的是先租后買，從而使廣大的住戶感覺到了歸屬感，因此可以大膽放心地做裝飾投入，甚至可以把租入房地產(chǎn)視為自己的“準(zhǔn)己產(chǎn)”，由此滿足了住房私權(quán)帶來(lái)的好處，還可以使大量的年輕人量力而行，自由約定融資租賃租期及融資租賃合同，及時(shí)有效地選擇放棄購(gòu)買，從而大大地減輕購(gòu)房壓力。當(dāng)承租主體為企業(yè)時(shí)，首先房地產(chǎn)融資租賃制度可以提高企業(yè)資金利用效率。通過(guò)出售回租的融資租賃交易方式，房地產(chǎn)融資租賃者首先將房產(chǎn)出售變現(xiàn)，然后又租回來(lái)使用，在整個(gè)過(guò)程中企業(yè)把自有的房地產(chǎn)所有權(quán)出租給融資租賃公司，從而不僅獲得了企業(yè)所需要的資金，而且還通過(guò)出租的方式企業(yè)從融資租賃公司手中得到了該房產(chǎn)，因而絲毫不妨礙對(duì)固定資產(chǎn)的繼續(xù)使用，這樣在這一過(guò)程中就使企業(yè)原有的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成了流動(dòng)資產(chǎn)，從而大大地提高了企業(yè)資金的利用效率?！度谫Y租賃在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用》楊曉輝2006-12-01第二方面，房地產(chǎn)融資租賃交易方式改善了企業(yè)的一些最關(guān)鍵的財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)于企業(yè)而言，其他房地產(chǎn)融資方式情況下，融資房地產(chǎn)的支出直接算作企業(yè)的財(cái)政支出一項(xiàng)，支出金額一項(xiàng)占據(jù)很大比例。而房地產(chǎn)融資租賃制度下，融資的租金數(shù)額比起其他租賃制度下的租金較低，企業(yè)一般只需投入很少的一部分資金，就可以很快地獲得在其它情況下需要更多資金才能購(gòu)買到的房產(chǎn)，通過(guò)這種財(cái)政預(yù)算安排，企業(yè)可以在絲毫不減損本企業(yè)固定資產(chǎn)的前提下增強(qiáng)自己資產(chǎn)的流動(dòng)性，這就相當(dāng)于增加了企業(yè)的流動(dòng)性資金，把資金從收益低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)而投向于收益率高的其他資產(chǎn)，大大提高了資產(chǎn)的使用率和收益率，也使企業(yè)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)得到改善。最后，房地產(chǎn)融資租賃為企業(yè)提供了中長(zhǎng)期資金來(lái)源。通常情況下，企業(yè)融資主要從銀行借貸獲得，但是銀行借貸有很多限制性條件，中小企業(yè)由于規(guī)模小資產(chǎn)數(shù)額小等原因很難滿足銀行放貸的條件而往往難以獲得貸款。但是房地產(chǎn)融資租賃制度便很好地解決了這一問題。在房地產(chǎn)融資租賃制度的條件下，《融資租賃在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用》楊曉輝2006-12-014.2完善房地產(chǎn)融資租賃法律制度對(duì)開發(fā)商的重要意義從房地產(chǎn)開發(fā)商角度，建立并完善房地產(chǎn)融資租賃制度，對(duì)于開發(fā)商而言益處多多。最影響房地產(chǎn)開發(fā)商利益的是房地產(chǎn)的銷售門路，融資租賃是房地產(chǎn)營(yíng)銷的新渠道新方式，房地產(chǎn)融資租賃通過(guò)把融資和銷售房屋兩種方式相結(jié)合，從而便利于房地產(chǎn)開發(fā)商向用戶和市場(chǎng)推銷產(chǎn)品。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，只要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)允許，所有開發(fā)商都能接受一次性銷售，以便于快速回籠資金。但是在目前的買方市場(chǎng)環(huán)境下，部分樓市由于激烈的競(jìng)爭(zhēng)、打壓樓市的政策環(huán)境使得部分樓市陷入了滯銷的階段。因此對(duì)于開發(fā)商而言，如何擴(kuò)大銷路是關(guān)乎其生存的大問題。融資租賃制度在某種程度上大大緩解了這一問題。在香港樓市低靡時(shí)，融資租賃曾作為重要的融資方式拯救了香港樓市，房地產(chǎn)融資租賃以其獨(dú)特的特點(diǎn)發(fā)揮著擴(kuò)大開發(fā)商銷售范圍的優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)也是將融資租賃法律制度運(yùn)用于房地產(chǎn)的初衷，是一些開發(fā)商愿意嘗試房地產(chǎn)融資租賃制度的最重要的原因。此外，通過(guò)房地產(chǎn)融資租賃的運(yùn)營(yíng)模式，開發(fā)商可以針對(duì)特殊的消費(fèi)群體，開拓創(chuàng)新，對(duì)專項(xiàng)樓盤進(jìn)行開發(fā)，從而一種全新的開發(fā)模式有運(yùn)而生，房地產(chǎn)的部分潛在需求變成為有效需求，銷售瓶頸也由此打開了，也有利于房地產(chǎn)商盡快抽出資金和人力進(jìn)入到下一輪的開發(fā)投資項(xiàng)目中去，由此整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)形成了一個(gè)良性循環(huán)。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)錯(cuò)綜復(fù)雜，牽涉多方當(dāng)事人，如承租人、開發(fā)商、出租人、金融機(jī)構(gòu)、金融信貸、商業(yè)貿(mào)易等多方經(jīng)濟(jì)關(guān)系。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的開展“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，開發(fā)商在與出租人、承租人、金融機(jī)構(gòu)的商談中，能及時(shí)了解市場(chǎng)上的房產(chǎn)供求信息，從而作出及時(shí)而準(zhǔn)確地經(jīng)營(yíng)決策，由此開發(fā)商把握了商機(jī)，既提高了開發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理水平，也增強(qiáng)了其市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)能力。4.3完善房地產(chǎn)融資租賃法律制度對(duì)出租人的重要意義融資租賃是人才與物資為一體，管理與服務(wù)為一體，金融與貿(mào)易為一體，籌劃與開發(fā)為一體的金融產(chǎn)品，其不同于一般的租賃，在房地產(chǎn)融資租賃中，研究房地產(chǎn)、開發(fā)房地產(chǎn)和營(yíng)銷房地產(chǎn)時(shí)都必須講究系統(tǒng)化、集約化和功能化。在這一過(guò)程中，租賃公司既能為企業(yè)和社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和高效的服務(wù)，也可以提高了其自身的發(fā)展能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)融資租賃過(guò)程中，承租人按預(yù)定的期限和金額支付租金，才能獲得在租賃期間使用租賃物品的使用權(quán)，融資租賃的租金中包含房產(chǎn)成本、利息、手續(xù)費(fèi)還有保證金，總數(shù)額一般較高，高于銀行同期貸款利息。因此為了能夠得到房地產(chǎn)的優(yōu)惠，采取融資租賃法律制度，當(dāng)房地產(chǎn)融資租賃法律制度到達(dá)一定規(guī)模，便大大降低了租賃公司的租賃運(yùn)作成本。從出租人的角度來(lái)看，房地產(chǎn)融資租賃運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較小。直接原因是因?yàn)楹贤跐M之前，出租人始終是作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，而保留房地產(chǎn)的所有權(quán)。此外，在房地產(chǎn)融資租賃法律制度過(guò)程中，承租人還獲得了租賃物品的使用權(quán)，而出租人可以擁有租賃物品的所有權(quán)，從而融資租賃風(fēng)險(xiǎn)得到分擔(dān)和控制。另一方面，出租人通過(guò)收取租金獲得穩(wěn)定的收益，如果承租人無(wú)法按期支付租金，出租人可以收回租賃房產(chǎn)，并依據(jù)與開發(fā)商的回購(gòu)協(xié)議處理房產(chǎn)，因此融資租賃是一種十分安全的投資方式。5.1理論上房地產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物的合理性關(guān)于房地產(chǎn)能否作為融資租賃的標(biāo)的物，歷來(lái)存在爭(zhēng)議。反對(duì)者認(rèn)為房地產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物，于法于理都是不恰當(dāng)?shù)?。他們認(rèn)為，即將出臺(tái)的《融資租賃法》便明確規(guī)定，融資租賃只能運(yùn)用于動(dòng)產(chǎn)租賃，而我國(guó)法院目前也是這么操作的。就目前而言，融資租賃的標(biāo)的物主要為船舶、機(jī)械設(shè)備等大型動(dòng)產(chǎn)，這些動(dòng)產(chǎn)有個(gè)普遍的規(guī)律，即它們的價(jià)值隨著使用的期限不斷貶值，這恰好符合融資租賃的中“融物”的需要，（租賃物隨著租賃過(guò)程中的使用而貶值）并且在融資租賃過(guò)程中，諸如船舶、機(jī)器設(shè)備等這些動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格一般是以初始價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)的，具有相對(duì)固定性，從而為融資租賃操作多方當(dāng)事人帶來(lái)便利。但是，將融資租賃運(yùn)用于房地產(chǎn)，則帶來(lái)諸多不便，首先房屋的價(jià)格受市場(chǎng)影響很大，具有極不穩(wěn)定性和變動(dòng)性，當(dāng)房屋升值時(shí)，租賃公司沒有享受到房屋升值的任何好處；但是當(dāng)房屋貶值時(shí)，房屋價(jià)格跌落的風(fēng)險(xiǎn)又全部加載到租賃公司身上，因此融資租賃重要一方當(dāng)事人租賃公司從融資租賃中獲得的收益不大，由此也就使得出租人并不樂意將房地產(chǎn)運(yùn)用于融資租賃操作中?？傊磳?duì)者從房地產(chǎn)融資租賃面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)本身的物權(quán)屬性論證了房地產(chǎn)融資租賃操作實(shí)務(wù)中的諸多不便。支持房地產(chǎn)融資租賃者則從另一個(gè)全新的視角論證了房地產(chǎn)融資租賃的合理性。首先從立法上，盡管《融資租賃法》草案并不贊同將房地產(chǎn)作為融資租賃的標(biāo)的物，但是關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》的若干問題的司法解釋（四）的第九條卻明確規(guī)定，把不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的融資租賃合同無(wú)效，但租賃物成為土地附著物或已經(jīng)嵌入土地內(nèi)的不在此限。從這一點(diǎn)看，我國(guó)目前的立法并沒有將房地產(chǎn)完全絕對(duì)的排除于融資租賃之外。其次，反對(duì)者所擔(dān)心的由于房屋價(jià)格的不確定性而帶來(lái)的弊端，可以采取一些措施加以回避。融資租賃廣義上屬于民法上的一種協(xié)議，因此在訂立融資租賃合同中也應(yīng)該遵循意思自治的原則，從而出租人完全可以通過(guò)協(xié)商解決房地產(chǎn)融資租賃給出租人帶來(lái)的不利。由于《金融租賃公司管理辦法》己將租賃物確定為固定資產(chǎn)，金融租賃公司全行業(yè)都普遍開展了房產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)，且投入資金量大、租賃期限又長(zhǎng)，是目前一些金融租賃公司的支柱性業(yè)務(wù)。房產(chǎn)融資租賃一旦被確認(rèn)為無(wú)效，金融租賃公司所購(gòu)的房產(chǎn)不能交付；抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保均無(wú)效，金融租賃公司的租賃債權(quán)將有被懸空的危險(xiǎn)，巨額經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)將被流失，引發(fā)融資租賃經(jīng)營(yíng)危機(jī)，使剛起步的金融租賃業(yè)受到重創(chuàng)而陷入絕境。又因?yàn)榻鹑谧赓U公司的股東多為銀行金融機(jī)構(gòu)，又將引發(fā)銀行金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)縮水。在我國(guó)融資租賃業(yè)剛起步的國(guó)度里，是否要一律禁止不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物；或在融資租賃法統(tǒng)一之前，對(duì)房產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)是否允許有一個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡時(shí)期，應(yīng)值得高度重視。此外，國(guó)家稅務(wù)總局曾頒發(fā)[2007]603號(hào)批復(fù)，該批復(fù)的內(nèi)容是關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅的處理，根據(jù)該批復(fù)規(guī)定，“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)首先以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋或建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，然后又通過(guò)租賃的方式從買受人處重新回租該資產(chǎn)，因此企業(yè)不管采取的是何種租賃方式，均應(yīng)該將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售業(yè)務(wù)和租賃業(yè)務(wù)這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，再對(duì)它們進(jìn)行分別的稅務(wù)處理。在這一計(jì)數(shù)過(guò)程中，企業(yè)銷售有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入或者轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)原有的相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，該項(xiàng)差額應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，再一并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。這就為以房產(chǎn)作融資租賃物明確了涉稅處理方式，不影響國(guó)家稅收利益。5.2實(shí)踐中房地產(chǎn)融資租賃行業(yè)發(fā)展程度融資租賃最早發(fā)生于20世紀(jì)50年代初的美國(guó)，隨后，在一系列優(yōu)惠政策的鼓勵(lì)與支持下，美國(guó)融資租賃業(yè)得到大力的發(fā)展，融資租賃的客體廊括的范圍逐步擴(kuò)大，涉及電子計(jì)算機(jī)等信息處理設(shè)備、交通設(shè)備、船舶、商業(yè)性和產(chǎn)業(yè)性設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)，甚至服務(wù)業(yè)也成為美國(guó)融資租賃業(yè)的租賃對(duì)象，但是唯獨(dú)排除房地產(chǎn)。也就是說(shuō)，作為融資租賃業(yè)起源的美國(guó)，房地產(chǎn)融資租賃并沒有得到發(fā)展。但是，在一些后起的融資租賃國(guó)家，房地產(chǎn)融資租賃卻得到迅速的發(fā)展。國(guó)際立法通常僅將消耗物排除在租賃物之外，并不將不動(dòng)產(chǎn)絕對(duì)排除在租賃物之外。如德國(guó)對(duì)租賃物范圍沒有具體規(guī)定，但實(shí)踐中包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)包括房屋和其他建筑物。西班牙在其皇家法令中也沒有對(duì)融資租賃物的范圍進(jìn)行界定。租賃物既包括動(dòng)產(chǎn)又包括不動(dòng)產(chǎn)。在日本，不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物在法律上并沒有障礙?！吨衼唶?guó)家融資租賃示范法》第四條規(guī)定“租賃物可以是用于商業(yè)活動(dòng)的任何非消耗物”?！抖砹_斯聯(lián)邦融資租賃法》第三條規(guī)定：“任何可以用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的非消耗物，包括公司和其他資產(chǎn)、建筑物、在建物、設(shè)備、交通工具和其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，都可以作為租賃物”?！豆_克斯坦共和國(guó)融資租賃法》第四條規(guī)定：“租賃對(duì)象可以是房屋、建筑物、機(jī)器、設(shè)備、用具、土地和其他未損物品”?！稙跗潉e克斯坦共和國(guó)租賃法》第三款規(guī)定：“租賃資產(chǎn)可以是任何的非消耗物，包括企業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)、建筑、構(gòu)件、設(shè)備、交通設(shè)施和其他用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)?！俄n國(guó)租賃業(yè)務(wù)條例》第七.二條規(guī)定：“物定物件等的范圍…c.不動(dòng)產(chǎn)與a\b\物件直接相關(guān)的財(cái)產(chǎn)”。相對(duì)于國(guó)外房地產(chǎn)融資租賃的發(fā)展?fàn)顩r，在我國(guó)，房地產(chǎn)融資租賃是我國(guó)房地產(chǎn)融資的一種重要渠道之一，近些年來(lái)，國(guó)家打壓房地產(chǎn)眾多政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)出現(xiàn)“寒冬”，房地產(chǎn)寒冬一個(gè)最直接的表現(xiàn)在于房地產(chǎn)融資渠道的萎縮。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式包括信貸、信托、銀行貸款，房地產(chǎn)融資租賃作為新興的融資方式在我國(guó)發(fā)展緩慢，其原因是多方面的，很重要的原因在于房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)商品本身價(jià)值大，且價(jià)值隨著市場(chǎng)變動(dòng)率大，因此將其作為融資租賃的標(biāo)的物存在諸多不便。但是盡管如此，將房地產(chǎn)作為融資租賃的標(biāo)的物在我國(guó)還是存在的，首例便是上海融資租賃公司運(yùn)作的房地產(chǎn)融資租賃項(xiàng)目。2004年4月初，在上海融資租賃公司也就是新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司的成功運(yùn)作下，全國(guó)首個(gè)房地產(chǎn)“售后回租+保理”融資項(xiàng)目正式簽約成功，該融資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式是，首先由該上海的一家大型房地產(chǎn)公司將其所擁有的海南的一著名大酒店出售給上海金融租賃公司，雙方并簽訂了為期5年的“售后回租”合同；然后再由金融租賃公司與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國(guó)內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，該保理業(yè)務(wù)合同約定將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款售賣給銀行，因此房地產(chǎn)公司一次性完成了高達(dá)6億元的融資金額。這也是自中央宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，央行采取收緊銀根的政策以提高融資門檻，由上海房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道的一次偉大的探索性的實(shí)踐。在國(guó)家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，通過(guò)金融租賃平臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、股份制商業(yè)銀行與金融租賃公司這三方“牽手”成功。迄今為止，上海各大銀行并沒有放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房貸的控制趨勢(shì)，而是紛紛施行了新“家法”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)希望通過(guò)銀行獲得直接融資，已經(jīng)變得相當(dāng)困難。同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目資本金“門檻”的比例由20%及以上上升到了35%及以上，而購(gòu)買土地的款項(xiàng)卻不計(jì)入資本金，這就使得不少開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重缺乏自有資本，由此解決融資渠道迫在眉睫。在這樣的背景下，多元的融資需求便應(yīng)運(yùn)而生一多元的融資需求包括金融租賃、金融信托、典當(dāng)、擔(dān)保以及基金等一些屬于非銀行類的金融機(jī)構(gòu)也紛紛浮出水面，爭(zhēng)奪房地產(chǎn)領(lǐng)域的這塊融資“蛋糕”。而另一方面，注冊(cè)資金為5億元的新世紀(jì)的金融租賃有限責(zé)任公司，在國(guó)內(nèi)的首個(gè)房地產(chǎn)“售后回租+保理”的融資工程的成功運(yùn)作中，卻引起了滬上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行的普遍關(guān)注。對(duì)于整個(gè)融資租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)，“售后回租+保理”業(yè)務(wù)的推出，可以稱得上是一次革命性創(chuàng)新，因?yàn)槠洳粌H解決了房地產(chǎn)開發(fā)融資難的重大問題，而且其房產(chǎn)變現(xiàn)的資金還可以作為新開發(fā)項(xiàng)目的資本金。其對(duì)三方的有利之處毋庸置疑，從而毫無(wú)疑問地形成了融資租賃公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商業(yè)銀行三方“共贏”的局面。，《一次性完成6億，首個(gè)房地產(chǎn)融資租賃項(xiàng)目運(yùn)作成功》5.3房地產(chǎn)融資租賃發(fā)展中的問題房地產(chǎn)融資過(guò)程中存在哪些問題：第一，融資渠道過(guò)于少。當(dāng)融資租賃的標(biāo)的物為房地產(chǎn)商品時(shí)，根據(jù)融資租賃的定義可以得到房地產(chǎn)融資租賃的定義。房地產(chǎn)融資租賃是指出租人（從事房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的租賃公司）根據(jù)承租人（房地產(chǎn)商品的需求者）對(duì)租賃的房地產(chǎn)商品的特定要求和對(duì)供貨人的選擇，出資向供貨人購(gòu)買房地產(chǎn)商品，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃房產(chǎn)的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃房產(chǎn)的使用權(quán)。租賃屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)融資租賃合同的規(guī)定履行完所有義務(wù)后，對(duì)租賃房產(chǎn)的歸屬?zèng)]有約定的或者約定不明的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍然不能確定的，租賃房產(chǎn)所有權(quán)歸出租人所有。房地產(chǎn)融資租賃合同通過(guò)與銀行借貸、一般租賃相比，我們發(fā)現(xiàn)融資租賃呈現(xiàn)出自己的一些特征：1、融資租賃的標(biāo)的物完全是由租賃公司根據(jù)承租人的要求去購(gòu)買的。設(shè)備供貨人都可以由承租人自行選定，也由此，出租公司對(duì)設(shè)備的性能、老化風(fēng)險(xiǎn)、缺陷等概不負(fù)責(zé)，承租人不能以上述理由拒付或者遲延支付租金。2、融資租賃是銀行借貸與物品借貸相結(jié)合的信貸形勢(shì)。租賃公司代替承租人購(gòu)買設(shè)備而不是給承租人資金，以融物代替融資，在這一過(guò)程中融物和融資融合在一起，在企業(yè)資金不足時(shí)可以使企業(yè)有效的擴(kuò)大資金，迅速地獲得所需要的設(shè)備。3、在合同有效期內(nèi)，任何人不得解約。融資租賃的期限一般較長(zhǎng)，一般能達(dá)到設(shè)備的使用期限，在合同有效期限內(nèi)，任何一方不得解約。因?yàn)樵O(shè)備有其使用期限，如果承租人毀約，出租人很難將設(shè)備再租給其他人，投資也無(wú)法收回。房地產(chǎn)融資租賃制度是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種新型的交易方式，房地產(chǎn)融資租賃交易的含義是指有需求的購(gòu)房者（即承租人）為了購(gòu)買房地產(chǎn)，在資金不充裕的情況下，從而委托租賃公司（即出租人）根據(jù)其要求代為購(gòu)入所需的房產(chǎn)，在這之后，購(gòu)房者（承租人）以租賃方式從租賃公司處租賃房產(chǎn)使用，從而使購(gòu)房者能夠以融通資金的方式改善自己住房條件的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的租賃用途、租賃期限、租賃價(jià)格以及修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，能夠按照出租人和承租人簽訂的房產(chǎn)租賃合同進(jìn)行約定，并及時(shí)地向房產(chǎn)管理部門登記備案。一般而言，房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)流程步驟為：第一，購(gòu)房者在找到合適的商品房開發(fā)商之后，向融資租賃公司提出租賃其選中的商品房的申請(qǐng)，第二，在申請(qǐng)之后，融資租賃公司審核購(gòu)房者的申請(qǐng)資料，并了解購(gòu)房者的信用和其償債能力。第三，在審核通過(guò)后，購(gòu)房者與商品房開發(fā)公司共同簽訂商品房購(gòu)銷合同，融資租賃公司與購(gòu)房者簽訂融資租賃合同，購(gòu)房者向融資租賃公司支付租金，融資租賃公司向開發(fā)商支付購(gòu)房款，租賃公司向購(gòu)房者交付商品房并保留商品房的所有權(quán)。房地產(chǎn)融資租賃具有如下特征：融資與融物的結(jié)合，當(dāng)事人必須履行合同，所有權(quán)與使用權(quán)分離，承租人具有選擇權(quán)。（1）融資與融物的結(jié)合以商品房形態(tài)和資金、信用相結(jié)合是房地產(chǎn)融資租賃的主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)融資租賃由出租人融通資金，承租人自行選擇租賃房地產(chǎn)，融資租賃期滿時(shí)，辦理留購(gòu)手續(xù)，即把房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人的一種融資與融物緊密結(jié)合的信用形式。但是對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，其所進(jìn)行的融資租賃活動(dòng)，從形式上租；入了房產(chǎn)，但實(shí)質(zhì)上則是融通了資金，且將融資與融物相結(jié)合對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，在租期內(nèi)始終持有所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險(xiǎn)較小，由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對(duì)承租人也有較強(qiáng)的約束力。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)有金融屬性，但它又注重服務(wù)而不是金融業(yè)務(wù)本身，它運(yùn)用綜合的知識(shí)和良好的經(jīng)營(yíng)管理，合理整合社會(huì)資源，為承租人服務(wù)，為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)。它一方面提供融資服務(wù)，另一方面又要進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷和資產(chǎn)管理。（2）當(dāng)事人必須履行合同在發(fā)生租賃行為時(shí)，房地產(chǎn)融資租賃合同中三方當(dāng)事人——出賣人、出租人、承租人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以契約形式固定，買賣雙方和租賃雙方必須簽訂買賣合同和租賃合同，在合同期限內(nèi)，不得隨意解約。此外，房地產(chǎn)融資租賃是在實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與房產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的一種租賃。房地產(chǎn)融資租賃的性質(zhì)決定了租賃資產(chǎn)的租期比較長(zhǎng)，一般相當(dāng)于房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期，或至少達(dá)到房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命期的75%以上。在長(zhǎng)期租賃期間，非經(jīng)雙方同意，租賃合同一般不能輕易取消，除非符合合同當(dāng)中明確寫明解除的條件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同無(wú)效的情況出現(xiàn)。（3）所有權(quán)與使用權(quán)分離一般的信貸，是由借款人直接向銀行借入資金，自行購(gòu)買房地產(chǎn)，房地產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人一身。而在房地產(chǎn)融資租賃條件下整個(gè)租賃合同期間的房地產(chǎn)所有權(quán)始終屬于出租人，承租人在租賃結(jié)束時(shí)，才能獲得房地產(chǎn)的所有權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價(jià)獲得房產(chǎn)的使用權(quán)。即房地產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)分離，擺脫了傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)占有觀念，所有權(quán)因素被淡化，有利于分散出租方的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。（4）承租人具有選擇權(quán)，也承擔(dān)主要責(zé)任。租賃期滿后，出租人和承租人需要在合同中約定租賃物歸屬，這樣承租方對(duì)租賃物有按合同規(guī)定如何處置的權(quán)利，即退租、續(xù)租和實(shí)現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，而在絕大部分融資租賃中，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利將會(huì)成為承租方融資租入房地產(chǎn)的最終目的。由于在合同結(jié)束時(shí)所有權(quán)最終很可能轉(zhuǎn)移給承租人，這時(shí)租賃物的所有權(quán)是出租人為了控制承租人償還租金的風(fēng)險(xiǎn)而采取的一種形式所有權(quán)，因此租賃物最終的購(gòu)買與否由承租人選擇，房地產(chǎn)銷售商及房地產(chǎn)的選擇由承租人負(fù)責(zé)。租賃期內(nèi)，承租人有保持租賃物完好的義務(wù)以及租賃物發(fā)生損壞時(shí)的賠償責(zé)任，即承租人對(duì)房地產(chǎn)的維修、保養(yǎng)及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)義務(wù)，在整個(gè)租賃期內(nèi)對(duì)租賃物件享有獨(dú)占權(quán)，并按期支付租金，出租人只是提供金融服務(wù)。5.4完善房地產(chǎn)融資租賃的措施上文的分析可知，完善房地產(chǎn)融資租賃法律制度于國(guó)于民都是十分有利的。因此采取措施完善我國(guó)房地產(chǎn)融資租賃監(jiān)管法律制度迫在眉睫。加拿大學(xué)者布萊恩R.柴芬斯根據(jù)法律當(dāng)事人對(duì)法律規(guī)范的是否適用以及適用的程度，法律規(guī)則可分為許可規(guī)范、推定適用規(guī)范和強(qiáng)制適用規(guī)范。布萊恩R.柴芬斯認(rèn)為強(qiáng)制適用規(guī)范即受其管轄的各方?jīng)]有選擇的自由。監(jiān)管的規(guī)則應(yīng)該同時(shí)包含強(qiáng)制性適用規(guī)范和許可規(guī)范。前者表現(xiàn)在對(duì)監(jiān)管主體、對(duì)象以及關(guān)聯(lián)交易的程序規(guī)范等方面，后者更多地表現(xiàn)在對(duì)租賃公司內(nèi)部的監(jiān)督規(guī)范等方面。完善房地產(chǎn)融資租賃制度，首先要完善市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。（1）明確監(jiān)管主體目前，銀監(jiān)會(huì)和商務(wù)部在管理監(jiān)督融資租賃方面發(fā)揮了積極的作用，不僅體現(xiàn)在制定完善的法規(guī)文件方面，更體現(xiàn)在培養(yǎng)、配置專業(yè)的具有豐富監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)管人員?！度谫Y租賃》草案保留銀監(jiān)會(huì)和商務(wù)部監(jiān)管職能，是現(xiàn)實(shí)可行而且是十分必要的。但是在理論和現(xiàn)實(shí)中，需要區(qū)分它們的監(jiān)管職責(zé)，劃分它們的監(jiān)管范圍?！度谫Y租賃》草案中明確了各自的職責(zé)，銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)投資控股的融資租賃公司，商務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)管其他的非金融機(jī)構(gòu)融資租賃公司，商務(wù)部為行業(yè)的主管部門?！蛾P(guān)于完善我國(guó)融資租賃監(jiān)管法律制度的研究》高巧燕2021-4-1但是，融資租賃監(jiān)管部門合一，是適應(yīng)我國(guó)融資租賃業(yè)發(fā)展的必然要求。我國(guó)的融資租賃業(yè)，相對(duì)于國(guó)外，理論上、實(shí)踐上都相對(duì)滯后，選擇適當(dāng)?shù)牡谋O(jiān)督主體，對(duì)于融資租賃業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。就目前的發(fā)展趨勢(shì)而言，到底是商務(wù)部還是銀監(jiān)會(huì)作為監(jiān)管部門有待進(jìn)一步調(diào)查論證。合適的租賃監(jiān)管機(jī)關(guān)，不僅要考慮到融資租賃的性質(zhì)，還要考慮融資租賃業(yè)的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)。縱觀融資租賃的發(fā)展歷，我們可以知道融資租賃將“融資”與“融物”相結(jié)合，是現(xiàn)代信用體制下產(chǎn)生的一種新型的融資、投資和貿(mào)易形式，是信用體制多元化的必然結(jié)果，是對(duì)銀行信用方式的一種補(bǔ)充。即融資租賃是一種金融創(chuàng)新，是一種綜合性的金融工具。銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管銀行業(yè)，對(duì)融資租賃業(yè)的監(jiān)管管理具有得天獨(dú)厚的信息優(yōu)勢(shì)。銀監(jiān)會(huì)對(duì)融資租賃業(yè)實(shí)施監(jiān)理，不僅能最大限度發(fā)揮融資租賃的功能，而且能夠有效降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)代，融資租賃企業(yè)正朝著資金多元化、業(yè)務(wù)多元化、企業(yè)加速擴(kuò)張的方向發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)投資的租賃公司對(duì)國(guó)內(nèi)外的融資租賃業(yè)起著主導(dǎo)作用。我國(guó)金融改革已經(jīng)步入關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)日趨多元化，甚至出現(xiàn)了混業(yè)經(jīng)營(yíng)。以交行為例，不僅涉及保險(xiǎn)、信托，而且2007年9月組建了交銀控股的金融租賃公司?；旌辖?jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，對(duì)監(jiān)管水平與能力提出了更高的要求。具有豐富金融監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)監(jiān)管人才的銀監(jiān)會(huì)有利于融資租賃行業(yè)的健康穩(wěn)健發(fā)展。（2）明確監(jiān)管對(duì)象草案把融資租賃公司分為金融控股投資的融資租賃公司和非金融控股投資的融資租賃公司兩種類型。目前，金融投資控股的融資租賃公司主要是指商業(yè)銀行投資控股的融資租賃公司。但是隨著金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)的普遍化，保險(xiǎn)、信托等金融公司也可能兼營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)，在銀行、信托、保險(xiǎn)等金融公司等多類主體同是金融投資控股的融資租賃公司情況下，未來(lái)的《融資租賃法》應(yīng)對(duì)多類主監(jiān)管范圍和程度作出相應(yīng)的規(guī)定。（3）明確股東資歷銀監(jiān)會(huì)需要完善股東資歷的相關(guān)規(guī)定，出臺(tái)《投資人入股金融機(jī)構(gòu)的規(guī)定》（4）完善法律規(guī)章在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)主體具有營(yíng)業(yè)資格就可以自由從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵犯他人或社會(huì)權(quán)益則可能會(huì)受到法律制裁。因此，融資租賃業(yè)務(wù)的市場(chǎng)化與對(duì)其的監(jiān)管之間存在著兩組矛盾；融資租賃業(yè)務(wù)的創(chuàng)新個(gè)性與監(jiān)管規(guī)范的通用共性之間的矛盾，監(jiān)管要求安全性與金融創(chuàng)新創(chuàng)造效益過(guò)程中帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性之間的矛盾?！度谫Y租賃法》規(guī)定，融資租賃公司必須遵守審慎經(jīng)營(yíng)的原則。審慎性經(jīng)營(yíng)原則涉及風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制、關(guān)聯(lián)交易等方面。對(duì)于融資租賃業(yè)的內(nèi)部控制目前并沒有專門的規(guī)范性文件，但是金融租賃公司受中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，所以這兩機(jī)關(guān)制定的的規(guī)章制度對(duì)融資租賃機(jī)構(gòu)同樣具有法律效力。中國(guó)人民銀行1997年頒布的《加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的指導(dǎo)原則》(現(xiàn)已廢止)、2002年頒布的《商業(yè)銀行內(nèi)部控制指引》(以下簡(jiǎn)稱為《指引》)和銀監(jiān)會(huì)2004年頒布的《商業(yè)銀行內(nèi)部控制評(píng)價(jià)試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱為《評(píng)價(jià)辦法》)對(duì)租賃公司的內(nèi)控監(jiān)管同樣具有約束力?！吨敢泛汀对u(píng)價(jià)辦法》規(guī)定的原則、框架和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)租賃公司同樣適用。這兩個(gè)規(guī)章主要內(nèi)容包括以下四個(gè)方面；第一，明確了內(nèi)部控制的定義及其五大要素和內(nèi)部控制的的具體要求;第二，明確了具體業(yè)務(wù)的內(nèi)控細(xì)則;第三，制訂了評(píng)價(jià)的程序與方法、評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與等級(jí)，評(píng)價(jià)的組織與實(shí)施等;第四，制定了監(jiān)管懲處辦法。值得一提的是，《評(píng)價(jià)辦法》詳細(xì)規(guī)定了監(jiān)管的強(qiáng)制措施。銀監(jiān)會(huì)在時(shí)機(jī)成熟后需要制