XX山莊前期物業(yè)管理方案高檔小區(qū)下

第十章安全保衛(wèi)服務(wù)方案物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想是：建立最健全、完備的組織機(jī)構(gòu)，用盡可能先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，選派具有責(zé)任心的專(zhuān)業(yè)人才，堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主”的原則，千方百計(jì)地作好預(yù)防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時(shí)，對(duì)于萬(wàn)一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時(shí)報(bào)警，并采取一切有效的手段和措施，進(jìn)行處理，力爭(zhēng)將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低點(diǎn)。一、目的為做好碧福山莊的治安保衛(wèi)工作，加強(qiáng)治安隊(duì)伍自身的素質(zhì)是首要前提。我公司從長(zhǎng)遠(yuǎn)的行為規(guī)范進(jìn)行約束；上崗前經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)，讓員工充分地意識(shí)到業(yè)主才是我們的“衣食父母”、我們的“米飯班主”；上崗后，通過(guò)公司嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目?jī)效考核制度，激勵(lì)員工為用戶(hù)及使用人提供更好的服務(wù)，堅(jiān)持做到“服務(wù)第一，用戶(hù)至上”的服務(wù)宗旨,保障碧福山莊小區(qū)財(cái)物不受損失，人身不受傷害，維護(hù)正常的工作秩序。二、部門(mén)結(jié)構(gòu)保安部主管保安部主管保安領(lǐng)班保安領(lǐng)班巡邏崗車(chē)保員大門(mén)崗巡邏崗車(chē)保員大門(mén)崗三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(一)實(shí)行全封閉管理，配備先進(jìn)的保安設(shè)施并運(yùn)行良好；(二)保安人員著裝整齊，精神飽滿(mǎn)，佩帶胸牌，舉止文明，嚴(yán)守職責(zé)；(三)出入口和公共區(qū)域?qū)嵭?4小時(shí)值班巡邏；(四)實(shí)行車(chē)輛出入登記制度出入秩序，車(chē)輛停放有序，確保管理范圍內(nèi)部車(chē)輛停放整齊，無(wú)亂擺放現(xiàn)象；(五)?消防監(jiān)控、安全監(jiān)控設(shè)備良好，管理規(guī)章制度健全，執(zhí)行良好；(六)物業(yè)區(qū)域內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。(七)消除消防隱患，將火警發(fā)生率降到最低點(diǎn)；一旦發(fā)生火災(zāi)事故，能把損失將到最低點(diǎn)。四、分區(qū)域安保管理方案（一）固定崗1.門(mén)崗：大門(mén)衛(wèi)崗。2.崗位目的：2.1保障區(qū)內(nèi)人員的人身、財(cái)產(chǎn)安全與環(huán)境；2.2守護(hù)區(qū)內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施及附屬設(shè)備；2.3查詢(xún)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的外來(lái)人員與物品；2.4為出入?yún)^(qū)內(nèi)的人員提供服務(wù)。3.工作內(nèi)容：3.1熟悉本責(zé)任區(qū)內(nèi)工作人員的基本情況：姓名、房號(hào)、相貌特征、工作性質(zhì)、常規(guī)出入時(shí)間情況等。3.2人員進(jìn)出時(shí)，應(yīng)主動(dòng)禮貌問(wèn)好，并及時(shí)為業(yè)戶(hù)開(kāi)啟門(mén)鎖，手提（推）重物的人員進(jìn)出有困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)上前提供幫助，如提（推）重物等。3.3早晚及業(yè)戶(hù)出入時(shí)，應(yīng)在崗位明顯處呈跨立之勢(shì)，以示接、送業(yè)戶(hù)。3.4對(duì)于非本責(zé)任區(qū)域工作的外來(lái)人員，須征得被訪(fǎng)人員的意見(jiàn)，核實(shí)來(lái)訪(fǎng)人員有效證件，并在《來(lái)訪(fǎng)登記表》做好來(lái)訪(fǎng)登記。3.5前來(lái)參觀(guān)指導(dǎo)的社會(huì)各界人士，應(yīng)敬禮示意，然后將相關(guān)的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。3.6對(duì)在區(qū)內(nèi)鬧事者、蠻橫無(wú)理者，應(yīng)勸離小區(qū)，耐心做好解釋工作，盡可能消除其不滿(mǎn)情緒，必要時(shí)立即向當(dāng)班領(lǐng)班報(bào)告。3.7勸阻衣冠不整者、精神不正常者進(jìn)入別墅區(qū)，保持進(jìn)出口的暢通。3.8業(yè)戶(hù)向外搬運(yùn)大件物品，必須到管理處辦理放行手續(xù)后方可放行，并協(xié)助管理員認(rèn)真核實(shí)物品的搬運(yùn)。4.相關(guān)質(zhì)量記錄：《來(lái)訪(fǎng)登記表》《保安交接班登記表》《保安隊(duì)每日自檢、巡查記錄表》（二）巡邏崗1.巡邏崗：管轄區(qū)巡邏崗。2.崗位目的：2.1巡查管理責(zé)任區(qū)域治安、消防情況；2.2巡查管理責(zé)任區(qū)域物業(yè)公共場(chǎng)所環(huán)境；2.3清查管理責(zé)任區(qū)域無(wú)關(guān)人員及物品；2.4協(xié)助相關(guān)崗位協(xié)防治安、消防工作。3.巡邏內(nèi)容：3.1檢查治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理責(zé)任區(qū)域的園林綠化、衛(wèi)生環(huán)境等情況。3.2檢查消防設(shè)備、設(shè)施（煙感器、報(bào)警按鈕、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散指示燈開(kāi)關(guān)、通道電源開(kāi)關(guān)等）是否正常完好。3.3檢查防火門(mén)是否關(guān)閉，消防通道是否暢通，電線(xiàn)線(xiàn)路、電源開(kāi)頭是否完好。3.4巡視小區(qū)外墻、門(mén)窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。3.5夜間應(yīng)制止業(yè)戶(hù)在責(zé)任區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，以免影響他人的休息。3.6隨時(shí)了解、接受業(yè)戶(hù)的求助，并及時(shí)解除，必要時(shí)向當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)情況。3.7檢查可疑人員、閑雜人員的相關(guān)證件及攜帶的物品。4.巡邏要求：4.1各班對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)不少于三次的巡查，每次巡查間隔時(shí)間不超過(guò)3小時(shí)，并在《巡邏簽到表》記錄巡查情況。4.2按要求做好巡邏記錄，詳細(xì)記錄各種情況的時(shí)間、地點(diǎn)、事件、處理情況，并簽名確認(rèn)，并及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報(bào)領(lǐng)班或反映相關(guān)崗位人員。4.3多看、多聽(tīng)、多嗅，以確保完成巡視工作任務(wù)。5.相關(guān)質(zhì)量記錄：《巡邏簽到表》五、保安員工作要求(一)安全安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求，也是保安服務(wù)的第一需求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹(shù)立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門(mén)和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶(hù)有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。(二)有序在物業(yè)區(qū)域里，業(yè)戶(hù)不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序，也需要往來(lái)的人流、車(chē)流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序地應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善地處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)戶(hù)帶來(lái)一種舒適的感覺(jué)。(三)親情物業(yè)管理的保安服務(wù)對(duì)偷盜與破壞者來(lái)說(shuō)是一種威懾力量、一種障礙，但對(duì)業(yè)戶(hù)與社會(huì)公眾來(lái)說(shuō)應(yīng)充滿(mǎn)親情。物業(yè)管理公司的保安人員應(yīng)像管家一樣愛(ài)護(hù)業(yè)戶(hù)與業(yè)戶(hù)的財(cái)產(chǎn)，為業(yè)戶(hù)提供力所能及的服務(wù)，讓業(yè)戶(hù)有“遠(yuǎn)親不如近鄰”的感覺(jué)。(四)形象保安服務(wù)是物業(yè)的第一印象，好的物業(yè)保安服務(wù)、整齊的保安隊(duì)伍、優(yōu)秀的保安人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)戶(hù)有安全感。不僅如此，保安服務(wù)形象帶能增加物業(yè)在社會(huì)公眾中的影響，使物業(yè)保值增值，使物業(yè)管理公司得到良好的口碑。六、交接班規(guī)定接班隊(duì)員按規(guī)定時(shí)間集中在保安值班室，由接班領(lǐng)班檢查隊(duì)員的儀容儀表，并強(qiáng)調(diào)相關(guān)執(zhí)勤紀(jì)律及近期注意事項(xiàng)；保安在執(zhí)勤中交換崗位時(shí)，首先接班隊(duì)員向交班隊(duì)員敬禮，表示對(duì)上班值勤隊(duì)員辛勤工作的慰問(wèn)，交班隊(duì)員回禮，并向接班隊(duì)員交待本班事項(xiàng)。交接班時(shí)，接班人員必須要對(duì)自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設(shè)施、消防設(shè)施等進(jìn)行全面的檢查；還應(yīng)該對(duì)車(chē)子的數(shù)量，車(chē)身情況進(jìn)行全面的檢查核對(duì)，并詳細(xì)了解上一班登記的記錄情況。對(duì)崗位上所有的記錄本都要進(jìn)行認(rèn)真檢查，包括《車(chē)輛保管登記表》上的月保、臨保車(chē)輛的登記情況，要認(rèn)真檢驗(yàn)。交班人員要把當(dāng)班時(shí)所發(fā)生的事情，發(fā)生的問(wèn)題，處理的情況要詳細(xì)清楚的記錄在值班登記本上，未處理完成的事項(xiàng)由交班隊(duì)員繼續(xù)負(fù)責(zé)完成。接班人員對(duì)上一班移交未處理完的事情，要繼續(xù)跟蹤處理，并做好記錄。接班人員對(duì)崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認(rèn)真的檢查核對(duì)。包括月?？ê团R保卡的數(shù)量、票據(jù)號(hào)、通訊器材、各種設(shè)備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損壞等問(wèn)題，要立即報(bào)告當(dāng)班領(lǐng)班確認(rèn)，以明確責(zé)任。交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認(rèn)，如有其他情況發(fā)生，以簽收接管理方為主進(jìn)行處理交班時(shí)如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進(jìn)行處理，待處理完畢后再換班。當(dāng)班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。七、安保工作緊急情況處理方案(一)盜竊案處理程序處理原則：保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)1．凡從外表顯示是盜竊分子通過(guò)撬門(mén)窗、破鎖、爬墻、挖洞等方法入室作案的現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班領(lǐng)班及管理處，并報(bào)告當(dāng)?shù)嘏沙鏊瑫r(shí)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。2．凡從外表難以判斷是否失竊現(xiàn)場(chǎng)，但有重大可疑是被盜的現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)一面報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、一面會(huì)同住戶(hù)和有關(guān)人員進(jìn)入可疑現(xiàn)場(chǎng)。3．保安人員應(yīng)維護(hù)盜竊現(xiàn)場(chǎng)的原狀，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的腳印、指紋、作案工具和撬壓痕跡，無(wú)關(guān)人員不能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，不可觸摸和踩踏現(xiàn)場(chǎng)任何物品和痕跡。4．對(duì)于他人反映的作案可疑人員，根據(jù)情況分別采取監(jiān)視或截留的辦法，防止逃跑。發(fā)現(xiàn)盜竊現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班發(fā)現(xiàn)盜竊現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班報(bào)告上級(jí)110報(bào)警控制現(xiàn)場(chǎng)主要出入口對(duì)講機(jī)呼叫同事協(xié)助事件處理詳細(xì)報(bào)告1、反映情況2、請(qǐng)示處理1、監(jiān)視、截留可疑人員逃離現(xiàn)場(chǎng)2、防止無(wú)關(guān)人員出入現(xiàn)場(chǎng)1、協(xié)助監(jiān)視、截留可疑人員逃離現(xiàn)場(chǎng)2、協(xié)助防止無(wú)關(guān)人員出入現(xiàn)場(chǎng)(二)搶劫案處理程序處理原則：制止抓捕1．設(shè)法立即制止劫匪行劫。2．立即發(fā)出信號(hào)，召集就近保安員和其他人員支援，重大案件要報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，或打電話(huà)“110”3．若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清劫匪的衣著、身材、面貌特征和人數(shù)及交通工具等，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)。4．對(duì)劫匪留下的物證要妥善保存，交公安機(jī)關(guān)處理，注意切不可用手觸摸。5．事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，應(yīng)盡快協(xié)助傷者送醫(yī)院醫(yī)治搶救。搶劫現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班搶劫現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班報(bào)告上級(jí)110報(bào)警制止搶劫犯罪行為搶救醫(yī)治傷者事件處理詳細(xì)報(bào)告1、反映情況2、請(qǐng)示處理1、制止搶劫犯罪活動(dòng)2、截留搶劫犯罪人員逃離現(xiàn)場(chǎng)1、協(xié)助傷者送醫(yī)院醫(yī)治搶救2、120急救中心對(duì)講機(jī)呼叫同事協(xié)助1、協(xié)助制止、抓捕搶劫犯罪人員2、協(xié)助控制現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷者(三)斗毆事件處理程序處理原則：勸阻制止1．發(fā)現(xiàn)爭(zhēng)吵、斗毆現(xiàn)象時(shí)，立即上前制止，首先要及時(shí)制止雙方停止?fàn)幊?、斗毆，平息雙方的情緒，并及時(shí)通知當(dāng)班領(lǐng)班及管理處。2．制止原則有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先制止持械一方。勸離爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。勸阻雙方住手、?？?。3．如果事態(tài)難以控制，應(yīng)迅速報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，或打電話(huà)“110”4．如住戶(hù)之間發(fā)生的爭(zhēng)吵和斗毆，經(jīng)制止后由管理處出面進(jìn)行調(diào)解，保安員配合解決。5．在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí)，應(yīng)明確保安員的工作職責(zé)，切記不能粗暴，不允許惡言相向或加入爭(zhēng)吵、斗毆。6．出現(xiàn)人員傷害時(shí)，應(yīng)保持初始現(xiàn)場(chǎng)，以待公安機(jī)關(guān)勘察，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查斗毆情況和辨認(rèn)肇事者。斗毆現(xiàn)場(chǎng)斗毆現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班報(bào)告上級(jí)110報(bào)警搶救醫(yī)治傷者制止?fàn)幊场⒍窔袨槭录幚碓敿?xì)報(bào)告1、反映情況2、請(qǐng)示處理1、搶救醫(yī)治傷者2、120急救中心1、制止、搶奪雙方人員的斗毆器械2、勸離、分開(kāi)雙方人員離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)3、平息雙方情緒、勸阻雙方?？趯?duì)講機(jī)呼叫同事協(xié)助1、協(xié)助制止、搶奪雙方人員的斗毆器械2、協(xié)助勸離、分開(kāi)雙方人員離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)3、協(xié)助平息雙方情緒、勸阻雙方?？?、控制現(xiàn)場(chǎng)(四)強(qiáng)行闖入事件處理程序處理原則：圍追堵截1．在當(dāng)值時(shí)，遇到不法分子或不明身份者強(qiáng)行闖入管理責(zé)任區(qū)，保安員要極度謹(jǐn)慎，立即用對(duì)講機(jī)向同事和領(lǐng)班求援，不可簡(jiǎn)單強(qiáng)行阻攔，以防不測(cè)。2．保安員牢記強(qiáng)闖者的面貌、人數(shù)和攜帶工具以及強(qiáng)闖者的行走線(xiàn)路等，一面報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處，一面呼叫其他保安員來(lái)堵截。3．如援助人員未能及時(shí)趕到，保安員應(yīng)隨時(shí)對(duì)強(qiáng)闖者進(jìn)行跟蹤，觀(guān)察防止其出現(xiàn)破壞行為。4．當(dāng)保安人員對(duì)強(qiáng)闖者造成的局面無(wú)法控制時(shí)，應(yīng)立即向治安管理機(jī)構(gòu)報(bào)警。強(qiáng)行闖入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班強(qiáng)行闖入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班報(bào)告上級(jí)控制闖入者破壞活動(dòng)事件處理詳細(xì)報(bào)告1、反映情況2、請(qǐng)示處理1、控制主要通道阻攔2、防止闖入者進(jìn)行破壞行為對(duì)講機(jī)呼叫同事協(xié)助1、協(xié)助控制主要通道攔截圍堵2、協(xié)助勸阻、驅(qū)逐闖入者離開(kāi)3、110報(bào)警中心(五)火警處理程序1．在積極滅火的同時(shí)，立即選用一切交通，通信工具，以最快的速度報(bào)警，使消防人員能迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，平時(shí)要記住電話(huà)號(hào)碼，報(bào)火警電話(huà)時(shí)，要沉著鎮(zhèn)定，要講清起火地點(diǎn)、單位門(mén)牌號(hào)碼、樓層地段、燃燒材料。2．保安員要主動(dòng)在失火地點(diǎn)接應(yīng)消防人員，配合帶領(lǐng)消防人員從最佳路線(xiàn)進(jìn)入滅火現(xiàn)場(chǎng)，并指明水源地點(diǎn)。3．當(dāng)發(fā)生火災(zāi)后，接到疏散的命令時(shí)，當(dāng)班保安人員立即分頭去檢查所有房間是否有人，把所有的房間都關(guān)上，以阻止火勢(shì)的蔓延，無(wú)人單位門(mén)上標(biāo)明記號(hào)。4．疏散人員時(shí)，通知人員走安全通道，安排人員在安全通道指引，千萬(wàn)不能使用電梯，電梯旁將準(zhǔn)備好的“請(qǐng)勿用電梯”的牌子放在電梯門(mén)前。5．如果火勢(shì)難以控制需要全部撤離時(shí)，沿路關(guān)閉一切門(mén)窗，阻止火勢(shì)蔓延。將所有的人員撤離，并指定到安全地帶集中，各部門(mén)的主管人員把當(dāng)日有考勤的記錄帶著清點(diǎn)人數(shù)，如有下落不明的人員或還未撤出危險(xiǎn)區(qū)的人員，立即通知消防隊(duì)進(jìn)行營(yíng)救。火險(xiǎn)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告消防中心火險(xiǎn)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告消防中心對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班報(bào)告上級(jí)工程班組對(duì)講機(jī)呼叫同事協(xié)助事件處理詳細(xì)報(bào)告1、反映情況2、組織處理1、引導(dǎo)人員走防火通道進(jìn)行疏散2、嚴(yán)禁使用電梯、擺設(shè)明確標(biāo)識(shí)3、切斷電源、氣源，防止火勢(shì)蔓延4、轉(zhuǎn)移易燃易爆物品5、就近使用消防器材控制火勢(shì)、滅火引導(dǎo)消防人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)1、引導(dǎo)消防最佳路線(xiàn)、指明消防水源2、安撫、清點(diǎn)火險(xiǎn)疏散撤離人員3、維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)治安、疏導(dǎo)圍觀(guān)人群119火警120急救(六)水災(zāi)處理程序處理原則：搶險(xiǎn)救災(zāi)1．檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如關(guān)上水掣，引導(dǎo)水流。若不能制止時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)班領(lǐng)及工程領(lǐng)班、清潔領(lǐng)班，同時(shí)報(bào)告管理處，尋求支援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。2．觀(guān)察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力變壓房，電梯，電線(xiàn)槽等。3．利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入電梯等設(shè)備，并將電梯立即升上最高樓層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。4．利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，疏散人群，及時(shí)將受困者和貴重物品、資料文件等轉(zhuǎn)移到安全地帶。5．如果住戶(hù)內(nèi)出現(xiàn)水情或因住戶(hù)造成小區(qū)水情，由管理處負(fù)責(zé)盡快與住戶(hù)聯(lián)系處理解決。必要時(shí)在管理處負(fù)責(zé)人組織下采取破門(mén)處理，事后貼上管理處封條，再與住戶(hù)作解釋?zhuān)⒆酚懹嘘P(guān)責(zé)任。水災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班水災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班報(bào)告上級(jí)工程班組清潔班組對(duì)講機(jī)呼叫同事協(xié)助事件處理詳細(xì)報(bào)告1、反映情況2、組織處理1、查清水源、設(shè)法制止水源2、堆放沙包引導(dǎo)水流，防止水流漫散3、擺設(shè)明顯標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)人員安全行走4、嚴(yán)防漏水滲入電梯設(shè)備5、轉(zhuǎn)移受困者及貴重物品、資料文件現(xiàn)場(chǎng)清理1、清理積水、淤泥2、清理物品、資料3、詳細(xì)記錄滲水破壞情況市政供水處住戶(hù)八、停車(chē)管理方案(一)機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理方案1．要根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置存車(chē)處(棚)。自行車(chē)要放在車(chē)棚內(nèi)，按要求放好鎖好，不得亂放。2．自行車(chē)的牌、鎖、閘、鈴等必須齊全完好有效。3．非本人自行車(chē)，不準(zhǔn)亂推亂騎。4．存車(chē)處由管理部門(mén)指定專(zhuān)人看管或兼管。5．各種機(jī)動(dòng)車(chē)輛在指定區(qū)域停放，不得阻礙交通。6．司機(jī)要嚴(yán)格遵守交通規(guī)則，維護(hù)交通秩序。做到文明禮貌車(chē)況完好，無(wú)照不駕駛，酒后不開(kāi)車(chē)。離車(chē)鎖門(mén)，鑰匙隨身攜帶，車(chē)內(nèi)不得存放現(xiàn)金和貴重物品。嚴(yán)禁非司機(jī)開(kāi)車(chē)。7．載物出門(mén)要持證明，主動(dòng)接受護(hù)場(chǎng)、門(mén)衛(wèi)人員查驗(yàn)。8．對(duì)車(chē)輛實(shí)行憑單取車(chē)對(duì)好卡號(hào)才能放行。9．當(dāng)車(chē)輛進(jìn)入地庫(kù)，車(chē)保員應(yīng)迅速揮手，指揮車(chē)輛慢行，安全地停放在指定的車(chē)位上。10．認(rèn)真檢查每一臺(tái)車(chē)的車(chē)身情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向車(chē)主說(shuō)明原因，并且讓車(chē)主簽字認(rèn)同。11．地庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁亂停亂放，洗車(chē)，修車(chē)，確保交通秩序順利正常通行。12．地庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃易爆等危險(xiǎn)物品進(jìn)入，禁止在地庫(kù)吸煙，認(rèn)真定時(shí)檢查車(chē)場(chǎng)內(nèi)的值班情況，除司機(jī)或車(chē)主外，其他人員不得入內(nèi)。13．保安員定期定時(shí)檢查車(chē)場(chǎng)的消防設(shè)備設(shè)施，確保正常操作。14．外圍車(chē)輛是指外來(lái)人員或其他車(chē)輛管理同樣實(shí)行憑卡取車(chē)。碧福山莊管理處碧福山莊管理處P碧福山莊專(zhuān)用卡碧福山莊管理處P臨時(shí)停放卡(二)車(chē)場(chǎng)保管規(guī)定1．保持車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放整齊有序，經(jīng)常巡檢停放車(chē)輛的車(chē)況，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛漏油、漏水等現(xiàn)象及時(shí)通知車(chē)主及經(jīng)理助理。2．嚴(yán)格控制車(chē)場(chǎng)內(nèi)無(wú)關(guān)人員或可疑人員在車(chē)場(chǎng)逗留，確保車(chē)輛停放安全。3．巡查車(chē)場(chǎng)內(nèi)消防栓和滅火器等設(shè)施，保持正常運(yùn)作，注意防火工作，車(chē)場(chǎng)內(nèi)禁止吸煙。4．保持車(chē)場(chǎng)的監(jiān)控設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)作，密切注視監(jiān)控區(qū)域內(nèi)的車(chē)場(chǎng)情況。(三)交通緊急預(yù)案1．了解情況及時(shí)將事原因上級(jí)主管部門(mén)進(jìn)行處理。2．判斷傷者是否有生命安全,為傷者進(jìn)行緊急搶救措施,并通知交警和救戶(hù)車(chē)到場(chǎng)處理。3．疏散在場(chǎng)的圍觀(guān)人員,維持事故現(xiàn)場(chǎng)秩序，限制無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。九、來(lái)訪(fǎng)登記（一）物業(yè)管理小區(qū)安全監(jiān)控圖通知相關(guān)人員處理通知相關(guān)人員處理園林養(yǎng)護(hù)計(jì)劃監(jiān)控責(zé)任區(qū)破壞環(huán)境破壞公共設(shè)施有可疑人員通知巡邏崗驅(qū)散記錄制止影響公共秩序監(jiān)視1．來(lái)訪(fǎng)登記是一項(xiàng)重要的工作環(huán)節(jié)，非本區(qū)域住戶(hù)進(jìn)入一律憑有效證件，及記錄后換取臨時(shí)出入證才能進(jìn)入，同時(shí)做好時(shí)間登記。2．來(lái)訪(fǎng)者要清楚填寫(xiě)所要找的房間號(hào)、姓名、事由等然后由工作人員指路上樓。3．保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進(jìn)入的規(guī)定。4．若遇不愿出示證件，蠻橫無(wú)理者，要耐心做好解釋工作，盡量消除其不滿(mǎn)情緒，處理不了的必須上報(bào)領(lǐng)班。（二）別墅區(qū)人員進(jìn)出登記圖詢(xún)問(wèn)姓名、事由詢(xún)問(wèn)姓名、事由幫助開(kāi)門(mén)人員進(jìn)入自行進(jìn)入公司領(lǐng)導(dǎo)訪(fǎng)客政府部門(mén)人員公司員工有公司證明是業(yè)主有卡或密碼打招呼并放行放行放行管理處許可記錄通知管理處公司員工帶領(lǐng)通知管理處通知巡邏崗帶領(lǐng)業(yè)主許可驗(yàn)證后放行參觀(guān)人員（三）物品放行管理1．當(dāng)有部門(mén)有設(shè)備或其他大件物品需要搬出，應(yīng)事先到管理處辦理有關(guān)貨物放行手續(xù)，并得到碧福山莊或業(yè)戶(hù)同意后簽名，由保安員檢查后才能放行。2．如沒(méi)有經(jīng)過(guò)碧福山莊或業(yè)戶(hù)及管理處同意，自搬運(yùn)物品的，保安員迅速通知領(lǐng)班到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，要求補(bǔ)足手續(xù)才能放行。3．值班員要認(rèn)真查閱物品與貨物出入小區(qū)申請(qǐng)表所列物品是否相符，若不符合要求，用戶(hù)停止搬遷，由管理促會(huì)領(lǐng)導(dǎo)處理，查明原因后方可放行。貨物出入申請(qǐng)表管理處：碧福山莊小區(qū)區(qū)F房，由于需要，自年月日時(shí)需運(yùn)進(jìn)/運(yùn)出如下貨物：特此申請(qǐng)！部門(mén)：經(jīng)辦人：日期：碧福山莊相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)：經(jīng)辦人：日期：管理處意見(jiàn)： （一式兩份，管理處存底一份，保安隊(duì)回收用戶(hù)手上一份）物品放行圖物品出小區(qū)物品出小區(qū)到管理處重開(kāi)允許出小區(qū)記錄有放行條物品相符十、消防管理搞好消防工作向來(lái)是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱患險(xiǎn)于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開(kāi)轄區(qū)內(nèi)的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、登記，根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)制度做好消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護(hù)，同時(shí)結(jié)合我公司完善的消防管理制度和培訓(xùn)制度，以“全民皆民”的原則建立高素質(zhì)的消防隊(duì)伍，對(duì)他們進(jìn)行定期的消防知識(shí)教育，落實(shí)防火崗位責(zé)任制，并進(jìn)行滅火演習(xí),為業(yè)主的生活及工作提供安全環(huán)境，增加住戶(hù)的安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。按照XXX物業(yè)公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，員工在入職和上崗前都要進(jìn)行培訓(xùn)，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識(shí)，做到消防的“三知、三能、三會(huì)”即三知：知本人義務(wù)，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災(zāi)的部位，知火災(zāi)的預(yù)防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，能撲救初起小火災(zāi)，能維修保養(yǎng)消防器材；三會(huì)：會(huì)使用現(xiàn)有的消防器材，會(huì)報(bào)警，會(huì)宣傳消防知識(shí)；以及火場(chǎng)自救知識(shí)。保安人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責(zé)任事故。(一)各責(zé)任人及各級(jí)人員消防責(zé)任1．治安、消防安全責(zé)任人——我司法人代表2．防火安全責(zé)任人——管理處經(jīng)理3．消防防火工作人員——經(jīng)理助理、保安人員、工程人員、清潔人員等；A、消防安全責(zé)任人職責(zé)：全面負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的消防工作，檢查督促管理處人員對(duì)消防設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和防火管理工作，無(wú)論在任何時(shí)候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺(jué)，立即向小區(qū)消防中心報(bào)警。在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警。發(fā)生火警時(shí)3分鐘將到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào)在2分鐘內(nèi)切斷,并在4分鐘內(nèi)將原因知會(huì)客服中心,若火情屬實(shí),在4分鐘內(nèi)將原因知會(huì)客服中心,同時(shí)組織人員引導(dǎo)和協(xié)助疏散及安排人員報(bào)警和搶救傷員，并通過(guò)防火安全責(zé)任人組織消防防火滅火工作人員利用所配備的滅火器材進(jìn)行滅火或延緩火勢(shì)蔓延，在可能的情況下組織人員將主要物品、易燃易爆品迅速轉(zhuǎn)移及協(xié)助消防部門(mén)維護(hù)火場(chǎng)和救出物品保護(hù)秩序，撲救完畢后，安排人員協(xié)助消防、有關(guān)部門(mén)查明原因，查明損失，做好安置善后及事故記錄工作，寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門(mén)。B、防火安全責(zé)任人職責(zé)：協(xié)助消防安全責(zé)任人進(jìn)行工作，具體負(fù)責(zé)實(shí)施消防滅火器材、安全疏散通道、指示標(biāo)志設(shè)施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時(shí)段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識(shí)的工作。無(wú)論在任何時(shí)候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺(jué)，立即向小區(qū)消防中心報(bào)警。在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警。在發(fā)生火警時(shí)3分鐘要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào)在2分鐘內(nèi)切斷,并在4分鐘內(nèi)將原因報(bào)告主管部門(mén),若火情屬實(shí),在4分鐘內(nèi)將原因報(bào)告主管部門(mén),具體負(fù)責(zé)消防滅火和搶救人員和物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責(zé)任人做好善后工作。及負(fù)責(zé)建立健全管理區(qū)域的消防檔案。C、防火工作人員職責(zé)：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時(shí)間頻次、內(nèi)容、部位，如對(duì)用電、用火、安全出口通道、消防器材設(shè)施、防火門(mén)等以及防火重點(diǎn)部位進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的檢查，定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)火警時(shí)迅速用對(duì)講機(jī)報(bào)告，立即向小區(qū)消防中心報(bào)警,在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警發(fā)生火警,在3分鐘要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào)在2分鐘內(nèi)切斷,并在4分鐘內(nèi)將原因報(bào)告主管部門(mén),若火情屬實(shí),在4分鐘內(nèi)將原因報(bào)告主管部門(mén),同時(shí)召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災(zāi)。大火時(shí)應(yīng)協(xié)助消防隊(duì)救火和搶救人員。(二)防火與應(yīng)急疏散預(yù)案我司法人代表我司法人代表（消防安全責(zé)任人）管理處經(jīng)理（防火安全責(zé)任人）保安員、電工（滅火行動(dòng)組）清潔、綠化部（疏散引導(dǎo)組）其他人員（防護(hù)救護(hù)、通訊聯(lián)絡(luò)組）(三)從技術(shù)上以及管理上進(jìn)行防范1．加強(qiáng)維護(hù)，定期檢測(cè)確認(rèn)，保持消防主機(jī)及各種感煙、感溫探測(cè)器以及線(xiàn)路的工作正常，保持消防、噴淋系統(tǒng)水泵以及控制線(xiàn)路等設(shè)備設(shè)施完好，發(fā)生故障應(yīng)迅速修復(fù)。2．消防設(shè)備設(shè)施每周定期檢查補(bǔ)充，保持手提滅火器以及消火栓隨時(shí)處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿(mǎn)備待用狀態(tài)，同時(shí)建立健全消防檔案。3．定期檢測(cè)避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，防止雷電擊壞建筑物或引致火災(zāi)；4．對(duì)老化的舊電線(xiàn)進(jìn)行更換，避免用電設(shè)備過(guò)載、接觸不良以及加強(qiáng)除“四害”工作，避免老鼠、小動(dòng)物以及昆蟲(chóng)咬電線(xiàn)短路起火；5．限制使用明火，禁止吸煙；對(duì)堆放物資處注意通風(fēng)散熱避免自燃；6．加強(qiáng)易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其他地方燃放煙花炮竹，消除各種火災(zāi)隱患，避免火災(zāi)發(fā)生十一、培訓(xùn)方案(一)培訓(xùn)目的提高公司保安隊(duì)伍的崗位執(zhí)勤、業(yè)務(wù)技能及綜合素質(zhì)，樹(shù)立保安隊(duì)員為業(yè)戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化崗位服務(wù)禮儀與服務(wù)技巧，規(guī)范公司保安隊(duì)伍的在職、入職培訓(xùn)管理。(二)培訓(xùn)職責(zé)1．公司經(jīng)理助理根據(jù)公司培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織保安隊(duì)伍培訓(xùn)工作的指導(dǎo)與監(jiān)督；2．根據(jù)部門(mén)培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織班組培訓(xùn)工作的計(jì)劃與培訓(xùn)效果考核；3．根據(jù)班組情況、隊(duì)員績(jī)效具體負(fù)責(zé)保安班組培訓(xùn)工作的組織與實(shí)施；4．在職保安、新入職保安人員要完全掌握各項(xiàng)崗位操作、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)技能技巧等培訓(xùn)內(nèi)容，對(duì)于崗位不知、不會(huì)、不能的情況，任何人員都有權(quán)利和義務(wù)向直接上級(jí)要求培訓(xùn)。(三)實(shí)施管理1．各部門(mén)保安班組在人力資源部及保安主管的計(jì)劃、指導(dǎo)下組織實(shí)施本班組的培訓(xùn)工作，并進(jìn)行培訓(xùn)效果跟蹤考核；2．主管人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，掌握保安培訓(xùn)的內(nèi)容及培訓(xùn)技能，提高班組培訓(xùn)的有效性；4．新入職保安員由人力資源部及保安主管進(jìn)行入職培訓(xùn)及保安基本理論培訓(xùn)，上崗后由班組安排崗位操作及要求培訓(xùn)，要求新入職保安在上崗后三天內(nèi)達(dá)到崗位基本要求，二個(gè)月內(nèi)熟悉本責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)戶(hù)與租戶(hù)的基本情況，并以此為新員工轉(zhuǎn)正基本條例之一。5．各保安班組針對(duì)管理工作出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)組織班組討論學(xué)習(xí)，共同提高班組的整體業(yè)務(wù)能力。6．上級(jí)及時(shí)掌握下屬的思想、業(yè)務(wù)情況，充分利用班組會(huì)議、交接班會(huì)議、個(gè)別指導(dǎo)進(jìn)行思想教育及業(yè)務(wù)傳幫帶活動(dòng)。7．公司根據(jù)所在地保安管治委員會(huì)需要，組織安排保安員參加《保安員資格證》培訓(xùn)及年審，各保安班組、保安員必須服從資格證培訓(xùn)及年審的計(jì)劃安排。(四)培訓(xùn)內(nèi)容1．形體：保安執(zhí)勤形體：立正、稍息、敬禮、跨立、齊步走。車(chē)保引車(chē)形體：引車(chē)直行、引車(chē)轉(zhuǎn)彎、引車(chē)靠邊停放、停車(chē)。2．服務(wù)規(guī)范：《公司服務(wù)規(guī)范》、《保安服務(wù)規(guī)范》、保安禮儀禮節(jié)、服務(wù)溝通技能技巧等；3．崗位規(guī)范：工作職責(zé)及權(quán)限、崗位操作規(guī)范、保安管理規(guī)范、各項(xiàng)突發(fā)事件處理程序等；4．入職培訓(xùn)：新員工入職培訓(xùn)、保安管理理論、公民基本權(quán)利、義務(wù)，保安職責(zé)權(quán)限等；5．ISO體系：質(zhì)量體系理論基礎(chǔ)、公司質(zhì)量體系、崗位質(zhì)量體系要求及操作規(guī)范，各項(xiàng)崗位記錄表格要求。6．消防培訓(xùn)：燃燒、滅火的基本原理、物業(yè)消防防火知識(shí)、各項(xiàng)消防器材實(shí)操。第十一章工程維護(hù)管理方案一、目的房屋及其設(shè)備設(shè)施的正常使用是確保小區(qū)內(nèi)正常運(yùn)作的重要保證,我公司將派駐專(zhuān)業(yè)的工程技術(shù)人員,對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面的維修保養(yǎng),同時(shí)制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度,通過(guò)運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式,有效的為業(yè)主/客戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù),我們密切與業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)配合,對(duì)重大維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施及時(shí)匯報(bào)和提出解決意見(jiàn),力求保證小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行,確保碧福山莊的正常工作環(huán)境不受影響。二、部門(mén)結(jié)構(gòu)工程部領(lǐng)班工程部領(lǐng)班電梯工高低壓工綜合技工電梯工高低壓工綜合技工三、房屋管理服務(wù)方案房屋設(shè)備是建筑的有機(jī)組成部分。它只有與房產(chǎn)物業(yè)密切配合，才能充分發(fā)揮房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用。可以說(shuō)，房屋建筑如果沒(méi)有附屬設(shè)備幾乎不會(huì)有什么真正的使用價(jià)值，因此在物業(yè)管理中，房屋的設(shè)備管理是極其重要的組成部分，占據(jù)核心地位。房屋設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修管理是物業(yè)管理不可欠缺的重要內(nèi)容。房屋設(shè)備管理的好壞與否直接影響房屋的住用水平，并反映物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量。我公司充分地認(rèn)識(shí)到設(shè)備(尤其對(duì)房屋建筑)在物業(yè)管理中的作用，全面了解和掌握所管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的原理、性能及其養(yǎng)護(hù)維修管理的內(nèi)容和方法，以最有效地發(fā)揮設(shè)備的使用功能。(一)物業(yè)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1．如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落。(1)將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。(2)用1：3水泥砂漿修復(fù)勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。(3)恢復(fù)勒腳飾面。2．如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。（1）如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡查和記錄。（2）如情況較嚴(yán)重或有擴(kuò)展趨勢(shì)，應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。3．梁、柱、板主體（1）露筋1）露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。2）用鋼絲刷清潔干凈。3）充分噴水濕潤(rùn)后均勻地刷素水泥漿層。4）用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù)，如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。（2）有裂縫參考《戶(hù)內(nèi)維修工作規(guī)程》中“樓板裂縫”維修程序進(jìn)行維修。（3）有孔、洞1）孔、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。2）用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。3）充分噴水濕潤(rùn)孔、洞內(nèi)壁。4）如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標(biāo)號(hào)高一等級(jí)的細(xì)石砼嵌填飽滿(mǎn)，并養(yǎng)護(hù)好。5）按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。6）如破壞情況較嚴(yán)重（如變形、裂縫程度已超過(guò)規(guī)定范圍）。屬于此種情況進(jìn)，應(yīng)立即通知開(kāi)發(fā)單位，請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到場(chǎng)鑒定后，作出修繕或加固方案，再進(jìn)行修復(fù)。4．墻體：墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí)，一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做砌體裂縫等的維修。）（1)、裂墻先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層，鑿槽成外八字形。用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤(rùn)。均勻地涂刷一道素水泥漿。再用比砌筑砂漿高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的1：3水泥漿填縫、抹平。用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。（2)、砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動(dòng)灰、土。充分噴水濕潤(rùn)破損面。用比原砌體高一強(qiáng)度等級(jí)的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌（注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤(rùn)）。（3)、墻體室外飾面缺損。將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰土。充分噴水濕潤(rùn)破損面。均勻地涂刷素水泥漿。用1：3的防水水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。（4)、墻體室內(nèi)飾面缺損同⑶、（墻體室外飾面缺損），墻體輕度劃損時(shí)直接進(jìn)行C步驟。用1：3水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面至干。雙飛粉調(diào)膠（或乳膠漆）后批灰1～2次。干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。（5)、外墻滲水外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，并勾成向下卸水斜縫。窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌灰，內(nèi)外留有卸水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機(jī)械噴涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂漿面層。外墻滲水面積較大進(jìn)，先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料，在最后一道膠未干時(shí)，即用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面。墻、板接通處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥嵌縫，先開(kāi)鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。用氯丁防水膠在室外修補(bǔ)，將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10～15CM，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3道氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面。積累經(jīng)驗(yàn)，隨著科技發(fā)展，積極采用新型防水材料，使防水執(zhí)漏工程質(zhì)量達(dá)到最好，如：魯班811、911、JS、硅丙膠等。5、頂棚參照《戶(hù)內(nèi)維修工作規(guī)程》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進(jìn)行維修。6、樓梯間（1)、踏步缺損將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層。用鋼絲刷清掃干凈浮土。充分噴水濕潤(rùn)。均勻地涂刷一道素水泥漿。用1：3水泥砂漿做好基層。修復(fù)飾面。（2)、欄板缺損如為砼或砌塊欄板，可參照3.梁、柱、板主體和4.墻體的相應(yīng)程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。使欄板、梯板、扶手連接牢固。修復(fù)欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）（3)、扶手如不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。使之與欄板連接牢固。修復(fù)飾面（如油漆、乳膠漆等）。7、門(mén)、窗參照《戶(hù)內(nèi)維修工作規(guī)程》中有關(guān)“門(mén)、窗”維修程序執(zhí)行。8、屋面避雷設(shè)施（1)、銹蝕用砂紙除銹。均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時(shí)間，以上一道漆干為準(zhǔn)。如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。（2)、連接部位斷開(kāi)除銹清潔后，焊接牢固。刷兩道防銹漆。9、屋面隔熱層、防水層（1)、隔熱層缺損：及時(shí)更換，用1：3水泥砂漿嵌縫。（2)、屋面漏（滲）水（剛性屋面）：用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉(cāng)縫處漏水?？v橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏，也可用滿(mǎn)涂膠泥或油膏的方法來(lái)修漏。10、屋面水池（箱）（1)、滲漏先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1：2水泥砂漿做保護(hù)層。（2)、水池（箱）檢查口蓋缺損應(yīng)立即維修，并加鎖。刷兩道防銹漆，并定期檢查。11、樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞測(cè)量尺寸、按損壞的地（瓷）磚樣板購(gòu)回相同磚材。鑿除缺損的地磚（墻磚）以及松動(dòng)部分至結(jié)實(shí)層。用鋼絲刷清掃干凈浮土。充分噴水濕潤(rùn)。用1：3水泥砂漿做好基層。取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。抹干凈磚表面粘上水泥漿，設(shè)置圍欄防止踩踏、碰撞，待干后再恢復(fù)。12、管理范疇內(nèi)各項(xiàng)附屬設(shè)施、設(shè)備動(dòng)作良好，無(wú)故障（因甲方原因千萬(wàn)的除外），確保給排水系統(tǒng)管網(wǎng)無(wú)滴漏及損壞，水池、水箱無(wú)二次污染，給排水系統(tǒng)暢通。(二)房屋設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。1．設(shè)備保養(yǎng)房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門(mén)和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng))。（1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。（2)一級(jí)保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。（3)二級(jí)保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。2．設(shè)備維修房屋設(shè)備的維修是通過(guò)修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：（1)零星維修工程。是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn)行局部修理。（2)中修工程。中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10％～30％左右。（3)大修工程。是指對(duì)房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對(duì)設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過(guò)30％。（4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。（5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過(guò)程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。（6)設(shè)備維修日常工作程序：(三)房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)1．設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對(duì)于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因?yàn)榉课菰O(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無(wú)形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無(wú)形的和有形的損耗，都會(huì)引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。2．維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會(huì)直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。3．隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時(shí)使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng)的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何時(shí)以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計(jì)劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計(jì)劃，有計(jì)劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計(jì)劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點(diǎn)。(四)管理制度1．接管驗(yàn)收制度設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過(guò)程。搞好設(shè)備驗(yàn)收工作，對(duì)以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對(duì)維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委托加工或購(gòu)置的更新設(shè)備開(kāi)箱驗(yàn)收。房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)商定解決意見(jiàn)并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，對(duì)經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備的缺陷及不影響使用的問(wèn)題可作為遺留問(wèn)題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類(lèi)協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問(wèn)題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。2．預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：（1）確定維修及保養(yǎng)工作的類(lèi)別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。（2）設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。（3）開(kāi)展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門(mén)每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。3.房屋物業(yè)巡查與維護(hù)制度（1）為保證公司所管理的別墅區(qū)及小區(qū)物業(yè)的房屋和設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使業(yè)戶(hù)的生活和商用運(yùn)作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。（2）每天由管理處的物業(yè)巡查及工程監(jiān)理員（含管理員、領(lǐng)班）或者派出專(zhuān)業(yè)工程人員對(duì)轄區(qū)的住宅及辦公場(chǎng)所的共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備機(jī)房等進(jìn)行巡查，每班巡查不少于一次，須保證巡查到所有部位及做好記錄；（3）所有物業(yè)設(shè)備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末端設(shè)備，電動(dòng)卷閘，供配電及照明系統(tǒng)，門(mén)窗、地面、天花、墻面等房屋結(jié)構(gòu)、供排水系統(tǒng)、家具、用具等各種設(shè)施；（4）巡查必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到位，特殊情況必須知會(huì)移動(dòng)公司物業(yè)管理部門(mén)。巡查時(shí)注意在物業(yè)巡檢表上做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說(shuō)明的事項(xiàng)應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)。巡檢完畢后，向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)巡檢情況及提交《物業(yè)巡檢記錄表》（詳見(jiàn)下列附表），并做好相關(guān)確認(rèn)工作，以便使各信息匯總后派單進(jìn)行維修維護(hù)，以及報(bào)相關(guān)部門(mén)備案；附表物業(yè)巡檢記錄表巡檢供方：巡檢地點(diǎn)：地點(diǎn)檢查項(xiàng)目檢查內(nèi)容評(píng)價(jià)異常情況說(shuō)明報(bào)修項(xiàng)目跟蹤情況簽名物業(yè)巡檢地點(diǎn)1電梯轎廂轎廂衛(wèi)生是否保持良好，照明、各方面運(yùn)行是否正常2空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)制冷是否正常，室內(nèi)機(jī)與室外機(jī)外觀(guān)是否良好、清潔，有無(wú)灰塵，室內(nèi)機(jī)及管道有無(wú)露水現(xiàn)象，排氣扇運(yùn)行是否正常，中央空調(diào)末端設(shè)備制冷是否正常、有無(wú)滴漏水現(xiàn)象3電動(dòng)卷閘、門(mén)窗、玻璃、樓梯是否有損壞現(xiàn)象，電動(dòng)卷閘上下限位置是否適當(dāng)，手動(dòng)或遙控開(kāi)關(guān)是否活動(dòng)自如，是否清潔，玻璃、門(mén)鎖、框架等安裝牢固情況、升降是否良好，是否符合使用要求，有無(wú)安全隱患4供配電系統(tǒng)、公共照明、燈箱線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)、燈具的安裝、使用是否正常，有無(wú)損壞現(xiàn)象5儲(chǔ)物柜、展示柜、桌、椅等設(shè)施各設(shè)施（含鎖類(lèi)）有無(wú)損壞現(xiàn)象，裝飾面是否良好，是否牢固可靠6地面地毯、地磚是否有損壞現(xiàn)象，直觀(guān)是否清潔7天面、樓面有無(wú)堆積物，排水管道有無(wú)堵塞8排污管井、排水溝渠化糞池有無(wú)盈滿(mǎn)，管道有無(wú)堵塞和爆裂現(xiàn)象，排水溝渠向外排水是否正常9茶水間熱水器、供水管道使用是否正常無(wú)滲漏，下水口有無(wú)堵塞現(xiàn)象10洗手間照明是否正常，鏡面、排氣扇、門(mén)鎖有無(wú)損壞，去污口、下水口有無(wú)堵塞，水管、閥門(mén)有無(wú)滲漏現(xiàn)象11停車(chē)場(chǎng)是否整潔衛(wèi)生無(wú)雜物，照明是否正常，門(mén)窗有沒(méi)有損壞，水管、閥門(mén)有無(wú)滲漏現(xiàn)象12內(nèi)外墻體、天花墻體、天花有無(wú)滲漏、有無(wú)脫灰，墻面是否清潔衛(wèi)生，裝飾、瓷片有無(wú)剝落損壞，天花安裝是否平整13地基、梁柱承重墻以及大樓本體地基有無(wú)浸水、開(kāi)裂，梁柱有否傾斜，承重墻有無(wú)開(kāi)裂，伸縮縫、分倉(cāng)縫處沉降是否穩(wěn)定，大樓本體有否明顯傾斜現(xiàn)象出現(xiàn)路邊及周邊1公共照明線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)、燈具的安裝、使用是否正常，有無(wú)失效、損壞現(xiàn)象2路面是否整潔衛(wèi)生無(wú)雜物，下水口有無(wú)堵塞，是否有低洼積水及下陷現(xiàn)象3排污管井化糞池有無(wú)盈滿(mǎn)，管道有無(wú)堵塞，是否有爆裂向外（山上）排水現(xiàn)象供水系統(tǒng)1儲(chǔ)水池水質(zhì)是否良好、各池水位是否正常（蓄水達(dá)2/3以上）2水泵房是否整潔衛(wèi)生無(wú)雜物，通風(fēng)、照明是否良好，水泵運(yùn)行是否正常無(wú)異響，電路是否正常無(wú)異味3供水管道供水壓力是否正常，管道、閥門(mén)是否有銹積、有滲漏現(xiàn)象其它巡查記錄12344.業(yè)主（用戶(hù)）報(bào)修制度（1）為保證公司所管理的物業(yè)房屋及設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責(zé)任，在制定物業(yè)巡查制度，加強(qiáng)巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)巡查人員不便到達(dá)和進(jìn)入的區(qū)域或者房間，采用由業(yè)主（用戶(hù)）報(bào)修的方式，特制定本報(bào)修制度，以彌補(bǔ)物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。（2）業(yè)主（用戶(hù)）報(bào)修可利用電話(huà)進(jìn)行，物管公司應(yīng)在進(jìn)入管理的同時(shí)，則將報(bào)修電話(huà)號(hào)碼進(jìn)行公告，每天由管理處的文員或者管理員接聽(tīng)報(bào)修電話(huà)并進(jìn)行記錄備案，然后迅速派工作單交工程部實(shí)施維修。（3）工程人員接工作單后按規(guī)定時(shí)間到達(dá)進(jìn)行維修，完成維修后請(qǐng)用戶(hù)驗(yàn)收和進(jìn)行簽名確認(rèn)及對(duì)維修情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。發(fā)現(xiàn)維修未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)馬上返修。（5）完成的工作單經(jīng)按月整理和裝訂后由管理處保存?zhèn)洳椤?.周期性維修和維修記錄制度（1）房屋以及附屬設(shè)備設(shè)施的周期性維修由管理處工程領(lǐng)班根據(jù)使用及保用年限和實(shí)際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主（用戶(hù)）批準(zhǔn)后，則開(kāi)始準(zhǔn)備及組織實(shí)施。（2）周期性的小修主要由管理公司工程人員進(jìn)行，大、中修根據(jù)實(shí)際情況選定維修單位。（3）房屋維修和附屬設(shè)備設(shè)施的維修都必須進(jìn)行記錄備查。房屋維修的記錄系在專(zhuān)門(mén)的《物業(yè)房屋維修記錄》上，附屬設(shè)備設(shè)施的大、中維修記錄記在《設(shè)備檔案》中，小修記錄在工作單上。（4）工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。6.安全生產(chǎn)管理制度為樹(shù)立及加強(qiáng)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和員工“安全第一、預(yù)防為主”的安全意識(shí)，增強(qiáng)搞好管理服務(wù)過(guò)程中人員和設(shè)備設(shè)施的安全工作的責(zé)任感和自覺(jué)性，避免或減少發(fā)生安全事故和責(zé)任事故，維護(hù)公司的聲譽(yù)和避免公司的損失，保證公司的生存和發(fā)展，特制定本安全管理制度。（1）凡因招聘、實(shí)習(xí)等原因而新進(jìn)入公司的員工以及臨時(shí)務(wù)工人員，都必須由其所在的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)指定老員工對(duì)其進(jìn)行安全教育。應(yīng)向新從業(yè)人員介紹：部門(mén)（班組）的工作性質(zhì)、任務(wù)，將要從事的崗位性質(zhì)和工作責(zé)任；使用的設(shè)備、工具的性能、特點(diǎn)及安全裝置、防護(hù)設(shè)施性能、作用和維護(hù)方法；安全操作規(guī)程和應(yīng)遵守的紀(jì)律制度；保持工作場(chǎng)所整潔的重要性，必要性及應(yīng)注意的安全事項(xiàng)；個(gè)人勞動(dòng)防護(hù)用品的正確使用和保管；預(yù)防事故的措施及發(fā)生事故后應(yīng)采取的緊急措施；事故案例教訓(xùn)等。并帶其熟悉工作環(huán)境與周邊環(huán)境。未經(jīng)安全教育培訓(xùn)的員工，或培訓(xùn)考核不合格者，不得上崗。未配置安全操作工具和勞動(dòng)防護(hù)用品的持證特種作業(yè)人員應(yīng)禁止進(jìn)入工作現(xiàn)場(chǎng)。（2）部門(mén)經(jīng)理是該部門(mén)安全工作的第一責(zé)任者。除對(duì)新員工進(jìn)入公司時(shí)的安全教育外，還應(yīng)定期組織下屬班組對(duì)新、老員工進(jìn)行經(jīng)常性安全教育和培訓(xùn)。班組級(jí)安全教育培訓(xùn)內(nèi)容主要包括：崗位安全操作規(guī)程；工具設(shè)備、安全裝置、勞動(dòng)防護(hù)用品（用具）的性能及正確使用方法；事故案例等。經(jīng)常性安全教育可按下列形式進(jìn)行：1)利用班前會(huì)說(shuō)明安全注意事項(xiàng)，講評(píng)安全工作情況；2)開(kāi)展安全活動(dòng)日，進(jìn)行安全教育與安全檢查、安全裝置的維護(hù)；3)召開(kāi)安全工作會(huì)議，專(zhuān)題計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評(píng)比安全生產(chǎn)工作；4)召開(kāi)事故現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，分析事故的原因和教訓(xùn)，確認(rèn)責(zé)任，制定預(yù)防措施。5)總結(jié)發(fā)生事故的規(guī)律，有針對(duì)性地進(jìn)行安全教育；5)組織員工參加安全技術(shù)交流，觀(guān)看安全生產(chǎn)展覽與電影、電視等。張貼安全生產(chǎn)宣傳畫(huà)、標(biāo)語(yǔ)及安全標(biāo)志等，時(shí)刻提醒員工注意安全。（3）公司人力資源部應(yīng)不定期開(kāi)展全員安全教育和開(kāi)展安全知識(shí)競(jìng)賽的活動(dòng)。提高廣大員工遵章守紀(jì)、遵守國(guó)家法律法令以及公司各項(xiàng)規(guī)章制度，增強(qiáng)自我保護(hù)能力。全員安全教育應(yīng)該全員參加。（4）公司建立各級(jí)安全檢查制度：班組每日；部門(mén)每周；分公司與公司每月；集團(tuán)每季度檢查一次?；蛘吒鶕?jù)工作需要隨時(shí)檢查。分公司與公司級(jí)的檢查應(yīng)有有關(guān)管理部門(mén)、人員參加。應(yīng)對(duì)工作現(xiàn)場(chǎng)、重要部門(mén)、要害設(shè)備等進(jìn)行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)。以檢查員工執(zhí)行各項(xiàng)安全規(guī)章制度情況，糾正違章作業(yè)。發(fā)現(xiàn)漏洞和隱患，要立即采取措施。明確責(zé)任，限期整改。暫時(shí)解決不了的問(wèn)題，要采取臨時(shí)保障安全措施。重大節(jié)日及重大社會(huì)活動(dòng)前的安全檢查，領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)親自參加。此外，部門(mén)要控制加班加點(diǎn)，做好勞逸結(jié)合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除各類(lèi)不安全隱患。（5）人力資源部應(yīng)積極關(guān)注有關(guān)特種作業(yè)人員內(nèi)、外的培訓(xùn)事宜及年審、換證事宜。?特種作業(yè)人員必須持證上崗，必須遵守電氣安全技術(shù)規(guī)范以及相應(yīng)工種的安全操作規(guī)范，凡參加高空作業(yè)人員必須經(jīng)體檢合格，具備政府部門(mén)認(rèn)可的資格證，方可進(jìn)行高空作業(yè)。（6）財(cái)會(huì)人員要提高警惕，忠于職守，明確安全崗位責(zé)任制，遵守取、送數(shù)額較大現(xiàn)金的規(guī)定、存放現(xiàn)金限額的規(guī)定、對(duì)支票和其他票證管理的規(guī)定以及每天查對(duì)、復(fù)核庫(kù)存現(xiàn)金、嚴(yán)格控制采購(gòu)人員攜帶大量現(xiàn)金等保證財(cái)產(chǎn)與人身安全等規(guī)定，防止發(fā)生詐騙、被盜、遺失等事故。（7）安全生產(chǎn)管理要貫穿于各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理之中。必需的安全操作工具、絕緣工具要配備好及管好和愛(ài)護(hù)使用；堅(jiān)持按安全操作規(guī)范操作，非工作執(zhí)掌范圍及不熟悉的機(jī)電設(shè)備以及機(jī)動(dòng)車(chē)，不得擅自動(dòng)用，以消除安全事故發(fā)生的苗頭；電氣設(shè)備的安裝、拆除、維修、必須由電工操作；員工必須遵守用電、用火安全規(guī)定，控制明火與使用燃?xì)?；下班或?jié)假日，除使用部位外，應(yīng)拉閘斷電；集體宿舍內(nèi)不準(zhǔn)亂拉亂接電源及使用大功率電器；貴重物品以及代顧客保管的物品要有記錄及交接班制度，來(lái)龍去脈清楚明白；加強(qiáng)倉(cāng)庫(kù)物品的管理及易燃、易爆品儲(chǔ)存儲(chǔ)量的管理，健全存放、保管、領(lǐng)用、回收登記制度，減少發(fā)生安全事故的機(jī)會(huì)；高空作業(yè)應(yīng)按要求戴好安全帽、系好安全帶，認(rèn)真按安全操作規(guī)章操作，避免發(fā)生危險(xiǎn)；清洗水池時(shí)注意采用低壓安全照明，注意水池（箱）內(nèi)的通風(fēng)。（8）未經(jīng)主管部門(mén)允許，禁止改動(dòng)現(xiàn)有設(shè)備設(shè)施；禁止非相關(guān)人員進(jìn)入機(jī)電設(shè)備房。必須進(jìn)入須有相關(guān)人員陪同帶領(lǐng)。注意安全警告標(biāo)志的設(shè)置，凡維修地點(diǎn)對(duì)過(guò)客可能造成不安全影響的必須設(shè)置安全警告標(biāo)志，必要時(shí)還要設(shè)置護(hù)欄（或拉線(xiàn)限制接近）。（9）各專(zhuān)業(yè)工種的實(shí)際操作人員都要加強(qiáng)安全意識(shí)，在實(shí)際工作中要肯學(xué)多問(wèn)，注重觀(guān)察、思考，積累工作經(jīng)驗(yàn)，借用到不熟悉的地方工作更要多問(wèn)多看，小心行事，避免忽視安全的麻痹思想和杜絕責(zé)任心不強(qiáng)引致的蠻干及違章操作的行為存在。（10）發(fā)生意外突發(fā)事件時(shí)，必須迅速上報(bào)和自救，全體員工應(yīng)服從現(xiàn)場(chǎng)主管領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一調(diào)度和指揮，避免安全事故擴(kuò)大。（11）安全生產(chǎn)和安全管理是全員的責(zé)任，各級(jí)部門(mén)及各主管部門(mén)要引起高度重視。全員參與，砌底避免安全事故的發(fā)生。7.設(shè)備運(yùn)行管理制度（1）中央空調(diào)每年4月1日至10月31日每周星期一至星期六8：30分---18：15時(shí)為正常供應(yīng)空調(diào)冷氣時(shí)間，其他時(shí)間的空調(diào)冷氣供應(yīng)另協(xié)議約定。早上8：00時(shí)空調(diào)運(yùn)行值班工到達(dá)崗位，察看上一班運(yùn)行記錄。對(duì)機(jī)組設(shè)施進(jìn)行外觀(guān)檢查，各閥門(mén)是否開(kāi)啟在正常位置，各水路靜態(tài)水壓是否正常。8：15時(shí)前將寫(xiě)字樓及相關(guān)區(qū)域的電磁閥開(kāi)啟，并開(kāi)啟寫(xiě)字樓公共區(qū)域的盤(pán)管風(fēng)機(jī)。8：15時(shí)啟動(dòng)冷卻泵、冷卻塔、冷凍泵，觀(guān)察各水壓是否正常，各電機(jī)電流是否正常，各泵是否運(yùn)行良好。若上述各技術(shù)參數(shù)正常，則開(kāi)啟空調(diào)主機(jī)，觀(guān)察主機(jī)各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)是否正常。根據(jù)空調(diào)主機(jī)組操作規(guī)程，做好空調(diào)運(yùn)行中的值班工作，包括每2小時(shí)對(duì)各技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄工作。18：00時(shí)按空調(diào)停機(jī)程序關(guān)閉主機(jī)，18：15時(shí)關(guān)閉冷卻塔，冷卻泵、冷凍泵，寫(xiě)字樓和相關(guān)區(qū)域冷凍水電磁閥及寫(xiě)字樓盤(pán)管風(fēng)機(jī)，則此時(shí)寫(xiě)字樓及相關(guān)區(qū)域空調(diào)冷氣停止供應(yīng)。（2）公共照明開(kāi)關(guān)公共照明由維修值班電工執(zhí)行。公共照明開(kāi)啟，必須遵循既滿(mǎn)足照明度需要，又節(jié)省電量的原則，調(diào)整好日光燈和筒燈的亮燈間隔。開(kāi)燈過(guò)程中，觀(guān)察是否有燈不亮，若不亮，應(yīng)及時(shí)反映管理處派單維修。開(kāi)通日光燈和筒燈時(shí)，應(yīng)關(guān)閉寫(xiě)字樓所有壁燈，關(guān)閉日光燈和筒燈時(shí)，應(yīng)開(kāi)通寫(xiě)字樓部分壁燈，以滿(mǎn)足寫(xiě)字樓公共區(qū)域照明需要。18：15分準(zhǔn)時(shí)關(guān)閉寫(xiě)字樓公共照明日光燈和筒燈。各別墅區(qū)或小區(qū)的公共照明開(kāi)關(guān)時(shí)間及注意事項(xiàng)應(yīng)參照上述區(qū)域做法執(zhí)行。停電/水/氣/空調(diào)/電梯等工作規(guī)程1.目的由于設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、設(shè)備故障搶修，市政工程及其他方面的原因，涉及至管轄區(qū)內(nèi)停電/水/氣/空調(diào)/電梯等情況，特制定停電/水/氣/空調(diào)/電梯等工作流程，保證業(yè)主或使用人安定的生活秩序。2.適用范圍與物業(yè)管理工作相關(guān)的各管理處及相關(guān)工作人員。3.職責(zé)1.各管理處負(fù)責(zé)對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)停電/水/氣/空調(diào)/電梯等工作的落實(shí)及落實(shí)前的準(zhǔn)備工作。2.各管理處的管理人員及相關(guān)工作人員停電/水/氣/空調(diào)/電梯等工作流程中所規(guī)定的程序，做到及時(shí)、準(zhǔn)確地執(zhí)行跟蹤各項(xiàng)工作任務(wù)。4.工作流程1.密切注意市政單位、各報(bào)章停電/水/氣等方面的通告，發(fā)現(xiàn)本管理處所管轄區(qū)域有停電/水/氣等方面的情況，應(yīng)及時(shí)反映到部門(mén)，由部門(mén)安排落實(shí)發(fā)布停電/水/氣通知。2.停電或停水，必然會(huì)影響到空調(diào)冷氣供應(yīng)，管理處應(yīng)向相關(guān)單位發(fā)布停止冷氣供應(yīng)的通知。3.停電時(shí)，電梯停止運(yùn)行，應(yīng)及時(shí)發(fā)電供電，開(kāi)啟電梯運(yùn)行，對(duì)于因配電設(shè)備維修或保養(yǎng)不能發(fā)電供電時(shí)，應(yīng)發(fā)布停電梯通知。4.停電/水/氣/空調(diào)/電梯等通知應(yīng)貼在大堂告示欄或電梯口醒目位置，通知應(yīng)明確停電/水/氣/空調(diào)/電梯的時(shí)間，因何種原因停止電/水/氣/空調(diào)/電梯服務(wù)，并加蓋管理處公章。5.所有通知或告示貼出，由管理處負(fù)責(zé)執(zhí)行，停電/水/氣/空調(diào)/電梯超過(guò)時(shí)效，則由管理員負(fù)責(zé)將通知單收回存檔。8.日常檢修、維修服務(wù)制度（1）按派單工作程序派單。工程人員每天上班應(yīng)注意穿戴干凈工裝，戴工牌，準(zhǔn)備好各自的工具和用品，等候接受工程領(lǐng)班的工作安排，按預(yù)約時(shí)間之前到達(dá)維修地點(diǎn)，按“工作單”要求進(jìn)行工作和服務(wù)?！肮ぷ鲉巍蓖瓿珊蠹皶r(shí)填單及請(qǐng)求業(yè)主或管理員簽字確認(rèn)，而后將工作單帶回班組回單歸總并待命或者接新的“工作單”。未有和未安排“工作單”的人員則按崗位職責(zé)去責(zé)任機(jī)房進(jìn)行巡查、對(duì)設(shè)備和機(jī)房進(jìn)行維護(hù)維修以及保潔工作。按公司規(guī)定工程人員不經(jīng)手服務(wù)費(fèi)用的收取，而由管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)。（2）公共部位維修應(yīng)豎立（懸掛）工作標(biāo)識(shí)牌和必要的圍欄，對(duì)業(yè)主、住戶(hù)有較大影響的維修維護(hù)工作（如停電檢修、清洗水池、停梯、停中央空調(diào)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及消防系統(tǒng)檢測(cè)試驗(yàn)等）須事前提前24小時(shí)提請(qǐng)管理處做好通知，突發(fā)事件維修應(yīng)及時(shí)對(duì)受影響的用戶(hù)進(jìn)行解釋工作。（3）按時(shí)開(kāi)、關(guān)電梯、中央空調(diào)、公共照明等公共設(shè)備設(shè)施，開(kāi)電梯時(shí)應(yīng)把轎廂內(nèi)的通風(fēng)、照明設(shè)備開(kāi)啟，關(guān)電梯時(shí)一定要確認(rèn)梯內(nèi)無(wú)人才可進(jìn)行。維修和保養(yǎng)時(shí)應(yīng)掛牌和設(shè)置遮攔。（4）夜間發(fā)生的供電、供水故障，如確不影響住戶(hù)生活、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的可放在第二天白天進(jìn)行維修；發(fā)生緊急事故（如戶(hù)內(nèi)煤氣泄漏、火災(zāi)等）時(shí)，住戶(hù)家中無(wú)人需破門(mén)搶救時(shí)，工程值班人員應(yīng)帶齊工具跑步快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶險(xiǎn)處理。事后由工程班領(lǐng)班確認(rèn)后補(bǔ)填工作單。（5）上門(mén)有償服務(wù)工作的基本規(guī)范與要求：1)、接到顧客報(bào)修要求，由管理處電腦或電話(huà)派單至相關(guān)部門(mén)（班組），派單前必須清楚了解顧客樓盤(pán)房號(hào)、有償服務(wù)內(nèi)容、預(yù)約時(shí)間、聯(lián)系電話(huà)及有無(wú)材料，有何特殊要求。必要時(shí)由負(fù)責(zé)維修的班組領(lǐng)班或有關(guān)人員及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，據(jù)實(shí)填寫(xiě)《工作單》，組織、安排人員落實(shí)。2)、接到“工作單”后，根據(jù)維修內(nèi)容，如無(wú)須材料（含用戶(hù)已自備材料）或維修所需材料不能確定時(shí)，應(yīng)帶上必需（可能）的基本工具和用品盡快上門(mén)進(jìn)行維修或者察看，由維修人員或者由部門(mén)（班組）負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場(chǎng)按照公司維修價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及維修材料種類(lèi)的價(jià)格范圍進(jìn)行確定。用戶(hù)同意維修，則將收費(fèi)金額填寫(xiě)在維修單對(duì)應(yīng)位置上或確認(rèn)單上，用戶(hù)不同意該價(jià)格，雙方協(xié)商不成，維修人員在維修單上注明原因，交用戶(hù)簽名，持單回部門(mén)回單和報(bào)告。維修種類(lèi)收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)可以表格形式縮印過(guò)塑成小卡片，工程人員人手一張，以備隨時(shí)查看和進(jìn)行報(bào)價(jià)。3)、較大的維修和裝修工程須由工程領(lǐng)班帶領(lǐng)專(zhuān)業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行察看和測(cè)量，以及就項(xiàng)目、內(nèi)容與客戶(hù)協(xié)商認(rèn)定，按要求提交工程預(yù)算書(shū)。經(jīng)客戶(hù)認(rèn)可并簽署相關(guān)協(xié)議，并收取部分費(fèi)用后才開(kāi)始分步進(jìn)行。工程期間的追加及更改項(xiàng)目的費(fèi)用另行協(xié)商解決。工程完工經(jīng)雙方驗(yàn)收合格后，由工程領(lǐng)班提交工程決算書(shū)，經(jīng)客戶(hù)簽字認(rèn)可及收齊剩余費(fèi)用交財(cái)務(wù)后將文件歸檔。4)、需要維修材料且維修材料我們有庫(kù)存的維修工作，須在10分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具、用品和維修材料，按約定時(shí)間上門(mén)進(jìn)行維修；如缺少維修材料或人員一時(shí)安排周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的時(shí)候，則須按約定時(shí)間提前10分鐘，利用電話(huà)或者利用對(duì)講機(jī)通過(guò)大堂保安員（按對(duì)講門(mén)鈴）與用戶(hù)聯(lián)系，告知原因，要求改期或另約時(shí)間。5)、上門(mén)維修須持“工作單”。需先敲門(mén)或輕按門(mén)鈴，暫時(shí)無(wú)人應(yīng)門(mén)時(shí)如有對(duì)講機(jī)也可通過(guò)大堂保安員按對(duì)講門(mén)鈴進(jìn)行叫門(mén)，聽(tīng)到業(yè)戶(hù)有人走出來(lái)應(yīng)門(mén)時(shí)應(yīng)退后一步，站立自然地等待業(yè)戶(hù)開(kāi)門(mén)。如一直無(wú)人應(yīng)門(mén)時(shí)則填寫(xiě)歉意留言單塞入門(mén)內(nèi)，另約時(shí)間上門(mén)。6)、業(yè)戶(hù)開(kāi)門(mén)后或在門(mén)內(nèi)詢(xún)問(wèn)時(shí)，維修人員應(yīng)先問(wèn)好，并且自我介紹、說(shuō)明來(lái)意。得到首肯允許進(jìn)入時(shí)，應(yīng)征求業(yè)戶(hù)意見(jiàn)是否脫鞋（要求是要脫鞋），有鞋套的須套好再進(jìn)入進(jìn)行維修。接著證實(shí)維修內(nèi)容，告知維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。牽涉到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能發(fā)生變化的維修項(xiàng)目如疏通下水道、座廁時(shí)更應(yīng)事先進(jìn)行說(shuō)明（具體收費(fèi)發(fā)生變化的標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)《房屋管理實(shí)施規(guī)范》中的“疏通下水道操作規(guī)范”）。7)、走到工作地點(diǎn)后，將干凈舊報(bào)紙鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上，如果所用材料由顧客提供，則由維修人員進(jìn)行驗(yàn)證，并將驗(yàn)證結(jié)果填在《工作單》備注欄內(nèi)。8)、維修其間，維修工作手腳要輕，應(yīng)盡量保持戶(hù)內(nèi)環(huán)境雅靜，嚴(yán)禁高聲喧嘩，散漫浪蕩。不得到顧客家內(nèi)非維修的房間和部位探頭探腦，不準(zhǔn)隨意動(dòng)用顧客的物品，不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙、吃東西，不可坐顧客家中的沙發(fā)和床，且未經(jīng)顧客同意，不能私自使用室內(nèi)設(shè)施和動(dòng)用一切電器及家庭用品。整個(gè)工作其間，不得收受顧客送的物品和紅包，也不能借用顧客家中的工具、抹布等。9)、原則上當(dāng)天的維修工作要當(dāng)天完成。如特殊情況未能完成的，要清楚告知顧客未能完成的原因和下次維修的時(shí)間。10)、修理完畢，用自備專(zhuān)用布將設(shè)備擦拭干凈，將維修工具和雜物收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。向顧客講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識(shí)和正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)；然后當(dāng)面試用維修設(shè)備或項(xiàng)目，并請(qǐng)客戶(hù)驗(yàn)收，合格后在《工作單》上簽名確認(rèn)，并請(qǐng)顧客對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。最后禮貌與顧客告辭。工作服，工具包上面的灰塵應(yīng)出了客戶(hù)的門(mén)之后再作清理，不允許在客戶(hù)家里拍打。9.工具管理制度（1）配給個(gè)人保管使用的工具自行保管（2）公用工程工具由工程領(lǐng)班指定固定專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理。并按排班接班進(jìn)行交接。（3）全部人員離開(kāi)工具間時(shí)，管理人員應(yīng)負(fù)責(zé)關(guān)窗鎖門(mén)。其他人進(jìn)入要取得管理人員同意。（4）存放工具和衣物應(yīng)按固定位置存放，使用箱、柜的要加鎖。其他人不得翻動(dòng)換位。（5）個(gè)人的現(xiàn)金、票證和貴重物品不得放入更衣室或工具房?jī)?nèi)。（6）各種工具要放置整齊。小型機(jī)具儀表要隨身攜帶，其中價(jià)值較高的要采取確保安全措施。10.技術(shù)檔案保管制度（1）檔案室、資料室要配備鐵柜保管技術(shù)檔案，指派專(zhuān)人管理。房間門(mén)窗要牢固，嚴(yán)格出人。（2）檔案、文件、印章印信、圖紙、資料等要嚴(yán)格保管、使用等制度，手續(xù)要完備。（3）外借、復(fù)制、復(fù)印要經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并要嚴(yán)格執(zhí)行保密制度。及避免丟失。（4）嚴(yán)禁個(gè)人攜帶重要文件、圖紙、資料到家中或去公共場(chǎng)所和其他非工作場(chǎng)合。（5）廢舊文件、圖紙、資料、蠟紙等應(yīng)定期清理上交或銷(xiāo)毀。銷(xiāo)毀文件要有工作人員監(jiān)銷(xiāo)并造冊(cè)存檔。四、設(shè)備的維修保養(yǎng)方案(一)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常監(jiān)控及巡視管理，保證清潔衛(wèi)生、安全、防火等；按行業(yè)要求對(duì)共用設(shè)施設(shè)備組織定期測(cè)試、檢修和維護(hù)（協(xié)助并聯(lián)系維修保養(yǎng)特種設(shè)備的專(zhuān)業(yè)部門(mén)做好工作）；①保證小區(qū)內(nèi)各區(qū)正常供電、供水、供氣，保證供配電、供水、供氣系統(tǒng)及設(shè)施安全、正常運(yùn)作。②負(fù)責(zé)安防監(jiān)控系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備的維修、維護(hù)，保證該系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備（攝像槍、錄像機(jī)、控制系統(tǒng)等）正常運(yùn)行，并保持良好的性能。③配電房要求一日1次的監(jiān)控及巡視管理。④特殊巡查：遇惡劣天氣（如臺(tái)風(fēng)、暴雨、潮溫、酷暑天氣）須專(zhuān)人值班。在夏季高峰負(fù)荷時(shí)，對(duì)主干線(xiàn)出線(xiàn)電纜負(fù)荷的巡視，每天抄錄各進(jìn)出線(xiàn)負(fù)荷一次。⑤夜間巡視：每日20：00至第二日清晨7：00應(yīng)組織有關(guān)保安人員對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行3次巡視。⑥區(qū)內(nèi)路燈、供電電纜及電纜溝的維護(hù)、維修工作。⑦負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)大型及重要活動(dòng)的供電、供水保障工作。⑧自覺(jué)接受供電、供水、供氣部門(mén)及業(yè)主、地方管理部門(mén)的業(yè)務(wù)檢查及監(jiān)督。2.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。日常維護(hù)和小修由物業(yè)管理公司包工包料自行負(fù)責(zé)（單價(jià)200元以下為小修），在一天時(shí)間內(nèi)解決落實(shí)；屬于中修、大修、更新和改造范圍的，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)編制維修計(jì)劃和專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或更新改造。屬故意人為損壞的，分清責(zé)任后維修經(jīng)費(fèi)由當(dāng)事人負(fù)責(zé)。5.嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行電梯維護(hù)、保養(yǎng)和安檢，確保電梯的良好性能及24小時(shí)正常運(yùn)行。原則上，須由電梯生產(chǎn)廠(chǎng)家特約的有資質(zhì)的維護(hù)單位進(jìn)行保養(yǎng)和維修，零部件更換須采用原裝零部件。6.要保證消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。7.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8.住宅區(qū)道路平整，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。9.對(duì)照明設(shè)備按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)，定期檢查，及時(shí)更換。路燈、樓道燈完好率不低于95%。10.接到相關(guān)部門(mén)停水、停電、停氣通知后，應(yīng)向業(yè)主做好通知工作。11.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。12.物業(yè)管理公司派出的管理人員須具備較高的專(zhuān)業(yè)技能及有關(guān)部門(mén)規(guī)定的上崗條件；物業(yè)管理公司及管理人員須具備有處理一般事故的能力及重大事故的應(yīng)急處理能力。（二）建筑主體的養(yǎng)護(hù)1．室外公用設(shè)施維修工作規(guī)程（1）目的：保證室外公用設(shè)施維修的合理性。（2）適用范圍適用于公司所管物業(yè)室外公用設(shè)施的維護(hù)與修理。（3）職責(zé)1）工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督工作的落實(shí)執(zhí)行。2）工程部員工負(fù)責(zé)工作規(guī)程的執(zhí)行。（4）工作規(guī)程1）小區(qū)道路（人行道和車(chē)道）eq\o\ac(○,1)修補(bǔ)損壞的砼路面。eq\o\ac(○,2)如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ)，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。eq\o\ac(○,3)將人行道或車(chē)道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。eq\o\ac(○,4)用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。eq\o\ac(○,5)將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤(rùn)（由表及里）。eq\o\ac(○,6)濕潤(rùn)水完全滲入里面而砼表面無(wú)積水時(shí)，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí)，如修補(bǔ)面積較大，應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實(shí)下沉（砼坍落度要控制≤3CM）。eq\o\ac(○,7)用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開(kāi)始硬化時(shí)，還要用抹子要細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤(rùn)狀態(tài)（養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車(chē)行走，保持表面清潔）。2）修補(bǔ)塊材地面（如：地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等）eq\o\ac(○,1)鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)瑖姙⑺贡砻娉浞譂駶?rùn)。eq\o\ac(○,2)待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人行道板砼預(yù)制塊，無(wú)需此道工序）。eq\o\ac(○,3)將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚縫多余泥漿。eq\o\ac(○,4)必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。eq\o\ac(○,5)修補(bǔ)工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。eq\o\ac(○,6)對(duì)于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥砂漿防水層（可滲3%防水劑），然后再坐砌塊材。3）路燈eq\o\ac(○,1)燈不亮：參照《住戶(hù)室內(nèi)維修規(guī)定》中的關(guān)于“燈不亮”的維修規(guī)定。eq\o\ac(○,2)燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。4）雨水管道eq\o\ac(○,1)如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應(yīng)清除雜物，使之暢通；如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，應(yīng)開(kāi)挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底（基礎(chǔ)），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯(cuò)位，應(yīng)開(kāi)挖校正接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。eq\o\ac(○,2)如管道損壞，無(wú)法修復(fù)，應(yīng)用同型號(hào)及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。eq\o\ac(○,3)最后修復(fù)地坪。5）化糞池eq\o\ac(○,1)如池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開(kāi)井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物，并制定如期清掏制度。eq\o\ac(○,2)如井蓋缺損，應(yīng)及時(shí)更換同型號(hào)及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。eq\o\ac(○,3)如池壁缺損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶(hù)停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。6）隔油池eq\o\ac(○,1)如隔油板缺損，應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度。eq\o\ac(○,2)如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開(kāi)蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。eq\o\ac(○,3)如池（井）蓋缺損，無(wú)法修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。7）電纜溝eq\o\ac(○,1)如是溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉。eq\o\ac(○,2)如溝內(nèi)積水過(guò)多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開(kāi)溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此情況應(yīng)通知開(kāi)發(fā)單位或供電部門(mén)及時(shí)解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。eq\o\ac(○,3)如是電纜線(xiàn)路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶(hù)，然后請(qǐng)供電部門(mén)及時(shí)修復(fù)。8）排水渠eq\o\ac(○,1)如是蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求，使用同一規(guī)格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。eq\o\ac(○,2)如是渠壁損壞，應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤(rùn)，然后用與原壁相同的材料修復(fù)；如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤(rùn)后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層eq\o\ac(○,3)如是雜物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不暢，應(yīng)及時(shí)清除雜物。eq\o\ac(○,4)池（井）壁損壞。通知用戶(hù)停用或采取其他措施，不影響用戶(hù)的日常運(yùn)作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結(jié)實(shí)層，并清理、噴水濕潤(rùn)、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面（如貼瓷片等），清理飾面殘余的水泥漿等。9）單車(chē)棚、單車(chē)架eq\o\ac(○,1)單車(chē)棚：層面漏水（雨水滲漏），如是鋼筋砼層面，先找出滲漏部位，針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；如因結(jié)構(gòu)損壞而導(dǎo)致漏水面，應(yīng)加固結(jié)構(gòu)部分，再重做防水層；如是玻璃鋼瓦層面，可用瀝青麻絲堵塞破損孔洞。eq\o\ac(○,2)單車(chē)架：如配件缺損，應(yīng)用同一型號(hào)規(guī)格的配件修復(fù)，如需電焊，須在焊口上刷兩道防銹漆。10）路障eq\o\ac(○,1)砼路障a如缺損較少，可用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù)，具體做法鑿除破損面松動(dòng)砼，清潔表面，噴水濕潤(rùn)，刷素水泥漿，補(bǔ)水泥砂漿，然后養(yǎng)護(hù)保護(hù)。b如缺損較多，應(yīng)及時(shí)更換新路障。c鋼管路障d如鋼管銹蝕，應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷紅白相間的熒光漆。12)綠化水管管網(wǎng)eq\o\ac(○,1)漏水a(chǎn)如是水管接頭處漏水，應(yīng)先將水管總掣關(guān)掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開(kāi)總掣檢查，至不漏為止。b如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水掣，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，開(kāi)總掣，檢查至不漏為止，如無(wú)法修復(fù)，應(yīng)更換新龍頭。eq\o\ac(○,2)水管銹蝕a如銹蝕程度不大，或?qū)⑾嚓P(guān)部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并應(yīng)定期檢查。b如銹蝕程度較大，應(yīng)更換該段水管（注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換）。13)垃圾屋（池）、垃圾中轉(zhuǎn)站eq\o\ac(○,1)如飾面（如瓷片、抹灰）被損，可以采用兩種方法：a將破損部位的松散層清除，再用相應(yīng)的材料修復(fù)。b直接用水泥補(bǔ)，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀(guān)協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。c如五金部件（如閘門(mén)、鐵欄等）缺損：d檢查缺損部位，查明原因，然后用相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩道防銹漆。e如是缺損較嚴(yán)重以至無(wú)法正常使用，應(yīng)及時(shí)更換新配件。2.房屋建筑及基本配套設(shè)施的管理與養(yǎng)護(hù)序號(hào)維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目養(yǎng)護(hù)方案檢查、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃備注1樓蓋、房頂屋面漏、滲水的修繕維護(hù)a、清除天溝以及地漏排水口的積灰、草根、雜物，保證雨水管暢通；管理員及工程領(lǐng)班日常巡查按要求每月一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)記錄、報(bào)告。根據(jù)實(shí)際情況制定整改方案報(bào)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)維護(hù)、跟蹤b、檢查已經(jīng)在屋面架設(shè)的設(shè)施及各類(lèi)天線(xiàn)，是否影響屋面排水及防水層的完整，是否有隨意在屋面堆