“由內(nèi)而外”提高企業(yè)運(yùn)營效率

“由內(nèi)而外”提高企業(yè)運(yùn)營效率摘要：通過企業(yè)戰(zhàn)略綱領(lǐng)性文件引導(dǎo)企業(yè)員工自身發(fā)展規(guī)劃，通過企業(yè)文化熏陶員工，認(rèn)可企業(yè)發(fā)展方向，經(jīng)驗(yàn)管理者聚焦關(guān)鍵主項(xiàng)計(jì)劃，防止走一步說一步。其次打造具有昌建特色的“模子”，提高產(chǎn)品高復(fù)制性，運(yùn)作模式的移植性。

abstract:throughtheenterprisestrategicprogrammaticdocumenttoguideenterprisestoitsownstaffdevelopmentplanningthroughtheinfluenceofcorporateculture,employees,recognizedthedirectionofenterprisedevelopment,experiencemanagementfocusingonthekeymasterplan,preventstepastep.secondlytobuildwithchangconstructioncharacteristicsofthe”model”,improveproducthighreplication,themodeofoperationofthetransplantof.

前言：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品流程是否標(biāo)準(zhǔn)化直接關(guān)系到企業(yè)運(yùn)營效率，而房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)就是有效整合資源的過程，而整合資源的效率直接關(guān)系著企業(yè)效益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中牽涉到專業(yè)多、供方多、開發(fā)周期長、政府關(guān)聯(lián)大，這些因素不穩(wěn)健決定了房地產(chǎn)運(yùn)營體系不穩(wěn)健，也決定了房地產(chǎn)企業(yè)不能像一般生產(chǎn)車間，有自己的穩(wěn)健的生產(chǎn)流水線。沒有固定的流水線，就會(huì)偶爾有意外出現(xiàn)，造成運(yùn)營效率不高。

運(yùn)營效率低主要表現(xiàn)在部門之間內(nèi)耗、計(jì)劃不精準(zhǔn)、開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)速度慢。為了提高運(yùn)營效率，以漯河昌建地產(chǎn)公司為案例談?wù)勅绾翁岣吖具\(yùn)營效率：

1從公司層面制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展綱領(lǐng)性文件并公布未來企業(yè)崗位架構(gòu)及能力需求藍(lán)皮書。公司上下圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)制定自身發(fā)展規(guī)劃，保證團(tuán)隊(duì)活力，企業(yè)員工必須認(rèn)同企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，確保公司步伐一致，腳步堅(jiān)定。

2用企業(yè)文化熏陶員工，讓員工內(nèi)心接納、認(rèn)可企業(yè)發(fā)展，從而轉(zhuǎn)化為能量源泉。作為昌建的員工深刻領(lǐng)悟董事長提出的“敬業(yè)、勤奮、善學(xué)、正派”與“貴永恒”工作法則，將工作法則融入到生活學(xué)習(xí)中，用一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人素養(yǎng)要求自己，工作主動(dòng)思考，主動(dòng)出擊，干工作必須“橫到邊，豎到底”。

3為了提高項(xiàng)目運(yùn)營效率，避免新項(xiàng)目摸索前進(jìn)，走彎路；得將成熟項(xiàng)目公司運(yùn)營模式嫁接到新項(xiàng)目公司上，快速實(shí)現(xiàn)這個(gè)嫁接。首先形成一個(gè)具有昌建特色的房地產(chǎn)開發(fā)“模子”，提高產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率，從而確保模式具有高復(fù)制性。

4提高信息化管理水平，要求“流程上網(wǎng)”，減少人為因素。

目前企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀是：首先，流程不穩(wěn)定，程序人為調(diào)整余地較大。由于部門交流不暢，造成部門信息不對(duì)稱，自然而然協(xié)同能力也降低。其次，工程支付款計(jì)劃性與回顧性太差。由此造成計(jì)劃不準(zhǔn)，事后無從追究，無法沉淀歷史指標(biāo)。通過上軟件、固流程、沉指標(biāo)，才能保證企業(yè)運(yùn)營方式高效。

5調(diào)整會(huì)議模式，提高決策效率。

格庫，縮小選擇范圍，快速圈定合格庫中的合作單位，并做好合同履約評(píng)估及合格庫升級(jí)、更新。

7建立豐富的指標(biāo)體系，指標(biāo)體系越多反應(yīng)企業(yè)信息處理的越到位，對(duì)工作指導(dǎo)價(jià)值越大。比如營銷的“到訪成交率”，營銷費(fèi)“單位到訪成本”“單位成交成本”通過這些指標(biāo)體系量化分析前段營銷廣告效果。企業(yè)精細(xì)化往往都表現(xiàn)在指標(biāo)分析上，指標(biāo)分析越細(xì)，提供決策資源越多，決策越準(zhǔn)確。

8分析成本控制與產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)系。

不理解成本控制的人，都以為成本控制必須犧牲產(chǎn)品品質(zhì)或者進(jìn)度，其實(shí)不然，成本控制更多的是讓花出去的錢發(fā)揮最大能量，減少無效成本發(fā)生。為了做到這點(diǎn)首先我們需要將成本分為三類：（a）結(jié)構(gòu)性成本：鋼含量、砼含量等結(jié)構(gòu)性成本投入。（b）敏感性成本：投入杠桿較高的成本投入，一般指最受業(yè)主關(guān)注的部分，如園林景觀工程、門窗工程、外立面裝修、大堂精裝修、電梯前室裝修、智能化工程等。（c）功能性成本：功能性成本分為基本功能和附加功能。基本功能是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功能；附加功能是基本功能之外的其他功能，如可形成銷售賣點(diǎn)，為銷售產(chǎn)生附加值及溢價(jià)能力，從而達(dá)到加快去化速度、產(chǎn)生品牌效應(yīng)及提高成本回報(bào)的結(jié)果，可以適當(dāng)利用附加功能投入。總體來說，在確定目標(biāo)成本時(shí)，要應(yīng)用“不均衡使用成本”管理模型來實(shí)現(xiàn)成本價(jià)值最大化，嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本，合理使用功能性成本，重點(diǎn)投入敏感性成本。

分析成本控制與推動(dòng)進(jìn)度關(guān)系。

在某些情況下，企業(yè)經(jīng)營者為了推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展，往往拿成本換取進(jìn)度，其實(shí)很多情況下，作為成本而言，在大原則框架下，確保項(xiàng)目關(guān)鍵計(jì)劃不能受影響。

10聚焦主項(xiàng)計(jì)劃。

知道趕進(jìn)度很重要，但是知道如何趕進(jìn)度更重要，不能抓不住重點(diǎn)，精力分散，造成重點(diǎn)工作不能重點(diǎn)把控；現(xiàn)實(shí)中，不能很好聚焦主項(xiàng)計(jì)劃外在表現(xiàn)就是“走一步說一步”、“先松后緊”。不難看出標(biāo)桿公司在拿地后都進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系中，就如豬上了雙匯的生產(chǎn)線沒有節(jié)外生枝的事情出現(xiàn)。不難發(fā)現(xiàn)很多超常規(guī)都是違背客觀規(guī)律，問題也都超常規(guī)出來。比如設(shè)計(jì)圖紙一般周期45天左右，而項(xiàng)目為了趕進(jìn)度，讓圖紙30天拿出來，30天圖紙確實(shí)能拿出來，最終項(xiàng)目結(jié)束后，一