房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則國(guó)家法規(guī)

房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則國(guó)家法規(guī)第一部分房產(chǎn)面積測(cè)算

一、房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定

1．房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

房產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。

2．房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m，以下同）的永久性建筑。

3．房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

4．房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

5．面積測(cè)算要求各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。采用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》

二、三級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)量精度，如下表：

房產(chǎn)面積精度等級(jí)二三限差0.04√s+0.002S

0.08√s+0.006S

中誤差0.02√s+0.001S

0.04√s+0.003S

測(cè)量面積范圍≥20000m2＜20000m2

測(cè)量工具手持式測(cè)距儀經(jīng)檢定的纖維皮尺、鋼尺測(cè)量方法兩次測(cè)量取中數(shù)兩次測(cè)量取中數(shù)兩次丈量較差±2√(ma+mb×D×106)2+mz

±(0.0015+D/600)

上式中：S——所測(cè)量的房產(chǎn)面積，

D——測(cè)量長(zhǎng)度ma、mb——測(cè)距儀的固定誤差、比例誤差

mz——測(cè)量距儀和反射面的對(duì)準(zhǔn)誤差

6．測(cè)量中所使用的儀器、設(shè)備和測(cè)繪軟件應(yīng)按規(guī)定檢定或鑒定。

二、計(jì)算建筑面積應(yīng)具備的條件

根據(jù)計(jì)算建筑面積有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件：

a)應(yīng)具有上蓋；

b)應(yīng)有圍護(hù)物；

c)結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；

d)層高在2.20m以上；

e)可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。其中：層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面（不包括隔熱層高度）的垂直距離。

三、計(jì)算全部建筑面積的范圍

1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

2)房屋內(nèi)的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。

3)穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳、不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.20m以上的按其水平投影面積計(jì)算。

4)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。房屋的自然層是指已列入房屋總層數(shù)的各樓層。

房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算?！?以下為地下層，按負(fù)層計(jì)算；采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2.20

m以上的架空層也計(jì)算自然層數(shù)。房屋的總層數(shù)為房屋自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。

假層、附層、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。

5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

6)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，應(yīng)視為該層室外樓梯有頂蓋。

8)與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

10)地下室、半地下室及相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

11)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

12)玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。既有主墻又有幕墻時(shí)，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。

蓬等。

3.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

4.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

5.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺(tái)。

6.騎樓、過(guò)街樓的底層以及穿過(guò)房屋的通道用作街巷通行的部分。

7.臨街房屋底層的走廊，不論是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，若作為公眾通行的社會(huì)性公共通道。

8.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。

9.活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡(jiǎn)易房屋。10.獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

11.與房屋室內(nèi)不相通的變形縫。

12．底層架空用作公共休憩、綠化園藝使用的以及空中花園。

13．利用樓梯下方空間的，因樓梯已計(jì)算建筑面積，該利用空間不再計(jì)算建筑面積。

14．與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

15．非落地的凸窗、無(wú)油煙灶臺(tái)，不計(jì)算建筑面積。

16．起隔熱作用的非結(jié)構(gòu)墻體不計(jì)算建筑面積。

17．成套復(fù)式住宅上層為空的，其相關(guān)外圍墻體不計(jì)算建筑面積。

18．無(wú)頂蓋或頂蓋投影面積小于陽(yáng)臺(tái)、挑廊底板水平投影面積的，不計(jì)算建筑面積。

19．地下層中的水池不計(jì)算建筑面積。

六、特殊情況處理：

1．陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)底板水平投影計(jì)算建筑面積。

2．墻體向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影計(jì)算建筑面積，墻體向內(nèi)傾斜的房屋，按距底板層高2.20m處水平投影計(jì)算建筑面積。

3．無(wú)柱廊、陽(yáng)臺(tái)隔層設(shè)置上蓋的視為無(wú)頂蓋，不計(jì)算建筑面積。

4．商業(yè)樓層、車庫(kù)層內(nèi)無(wú)間隔墻的權(quán)屬單元須埋設(shè)永久性界址標(biāo)志后才能進(jìn)行分戶測(cè)繪。

第二部分共有建筑面積分?jǐn)?/p>

一、一般規(guī)定

㈠、共有建筑面積定義：

一幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)為多幢房屋服務(wù)管理用房，公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。

㈡、共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的共有共用建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

2、產(chǎn)權(quán)各方無(wú)合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，僅限于本幢房屋內(nèi)的僅為本幢服務(wù)的共有建筑面積。4、整棟房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分?jǐn)偡椒ā?/p>

㈢、共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán)：

1、房屋共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶分?jǐn)偯娣e的具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，未?jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設(shè)計(jì)的使用功能。

2、列入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的所有權(quán)，由參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人共同所有。

㈣、共有建筑面積的確認(rèn)方法：1、共有建筑面積范圍及功能的確認(rèn)，以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑施工圖為依據(jù)。

2、經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收合格的房屋，對(duì)共有建筑面積范圍及功能的確認(rèn)，以房屋實(shí)際狀況為準(zhǔn)。

3、商業(yè)層、車庫(kù)層內(nèi)無(wú)間隔墻的權(quán)屬單元，其內(nèi)部通道等設(shè)施的設(shè)置如符合消防要求，該層共有建筑面積方可確認(rèn)。

㈤、共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式為：δSi=K×Si

上式中：K=∑δSi/∑Si

K：共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)Si:各產(chǎn)權(quán)單元套內(nèi)建筑面積δSi:各產(chǎn)權(quán)單元應(yīng)分得的分?jǐn)偯娣e㎡

∑Si:參加分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)單位套內(nèi)建筑面積總和

∑δSi：需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e之和，即本幢共有建筑面積。

二、共有建筑面積的組成

㈠、共有建筑面積包括幢內(nèi)電梯井、管道井、公共廁所、垃圾道、樓梯間、屋頂梯間、配電間、屋頂水箱間、水泵房、電梯機(jī)房、智能監(jiān)控室、消防設(shè)施房、消防通道、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

㈡、共有建筑面積還包括各產(chǎn)權(quán)單元與公共建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積一半的建筑面積。

㈢、山墻剔除標(biāo)準(zhǔn)墻厚一半后剩余的面積。

三、不計(jì)入共有建筑面積的范圍

㈠、下列情形不計(jì)入共有建筑面積，但應(yīng)分?jǐn)偹诖毕嚓P(guān)的共有建筑面積。1、為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室；2、獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫(kù)；

3、用作公共事業(yè)的設(shè)施用房以及為小區(qū)服務(wù)的市政設(shè)施配套用房；4、避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨(dú)立使用的部位。5、產(chǎn)權(quán)單位自營(yíng)、自用的房屋。

㈡、下列情形不作為共有建筑面積，但不分?jǐn)偹诖眱?nèi)相關(guān)的共有建筑面積。1、作為人防工程的地下室。2、為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設(shè)備用房。

3、避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。4、幢與幢之間連接的通廊。

四、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

㈠、住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

1、各套房屋的分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)

其中：分?jǐn)傁禂?shù)=幢內(nèi)共有共用建筑面積/幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之和

2、多層住宅樓原則上以幢為單位采用一級(jí)分?jǐn)?，如樓?nèi)各單元戶數(shù)不一致時(shí)，采用多級(jí)分?jǐn)偂?/p>

㈡、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

1、功能區(qū)域的劃分

（1）根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢的共有共用建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分

（2）功能區(qū)域的劃分以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑施工圖的設(shè)計(jì)功能為準(zhǔn)。（3）裙樓上有多個(gè)獨(dú)立塔樓的，則各塔樓應(yīng)為單個(gè)功能區(qū)。

（4）具有特定的服務(wù)對(duì)象以其實(shí)際作用功能不同設(shè)定不同功能區(qū)。

2、共有建筑面積劃分

（1）商住樓的商業(yè)層內(nèi)單獨(dú)通往住宅的梯間（含室外樓梯）以及門廳等共有面積列入幢共有建筑面積。

（2）服務(wù)于消防的人行樓梯、屋頂梯間和幢內(nèi)為本幢服務(wù)的其它共有空間列入幢共有建筑面積。

（3）專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等其他共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。

（4）專為商業(yè)部分服務(wù)的電梯、門廳、過(guò)道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面積。

3、住宅部分各套房屋的分?jǐn)偯娣e

套分?jǐn)偯娣e=套內(nèi)建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)

其中：分?jǐn)傁禂?shù)=（幢共有分?jǐn)偯娣e+住宅部分共有建筑面積）/住宅部分各套內(nèi)建筑面積之和

4、商業(yè)部分各權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e

權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e=權(quán)屬單元套內(nèi)面積×權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)

其中：權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)=（層分?jǐn)偯娣e+層內(nèi)共有面積）/層內(nèi)各權(quán)屬單元套內(nèi)建筑面積之和層分?jǐn)偯娣e=層套內(nèi)建筑面積×層分?jǐn)傁禂?shù)

其中：層分?jǐn)傁禂?shù)=（幢共有分?jǐn)偯娣e+商業(yè)部分共有建筑面積）/（商業(yè)部分各層套內(nèi)建筑面積+商業(yè)部分各層內(nèi)共有建筑面積）

層內(nèi)共有建筑面積：專為本層服務(wù)的內(nèi)走道、層內(nèi)公用廳等其他為本層服務(wù)的共有建筑面積。

㈢、多功能綜合樓等共建筑面積分?jǐn)偡椒ā?、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖確定各功能區(qū)域范圍。2、參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行共有面積分?jǐn)偂?/p>

第三部分名詞解釋

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)換層，是指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

消防避難層：簡(jiǎn)稱避難層，因消防需要在高層建筑中每隔一定高度留出某樓層作消防避難用。

技術(shù)設(shè)備層：簡(jiǎn)稱技術(shù)層（設(shè)備層），專用于為安裝布置水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)施的樓層。

假層：位于兩自然層之間，在房屋外部難于判斷的局部樓層。

夾層：亦稱附層。位于房屋自然層內(nèi)的局部樓層，未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分。

插層：位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去的局部樓層。

自然層：房屋的主要層次，即計(jì)入房屋總層數(shù)的各樓層。

閣樓：坡屋頂下方空間加以利用的樓層、局部層高可能達(dá)到2.20m以上可計(jì)算建筑面積，但不能計(jì)入房屋總層數(shù)。

挑樓：是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20m，按樓房處理。

騎樓：建在道路旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。

過(guò)街樓：部分跨街道或街道穿過(guò)的房屋，稱為過(guò)街樓。

陽(yáng)臺(tái)：具有底板、頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，且與戶室開(kāi)門連通，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)，晾曬衣物等的空間。

封閉陽(yáng)臺(tái)：采用木質(zhì)、金屬質(zhì)或塑鋼和玻璃等材料對(duì)陽(yáng)臺(tái)完全封閉，作為永久性使用的空間。

平臺(tái)：亦稱露臺(tái)，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

復(fù)式住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層以上的住宅，居室內(nèi)廳高為兩樓層高。

錯(cuò)層住宅：套內(nèi)部分空間地板與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一層，無(wú)重疊面積。

廊：與房屋墻體相連，有頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，作為通道的空間。

柱廊：有頂蓋，有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的通道。

檐廊：房屋檐下有頂蓋，無(wú)支柱和房屋相連的作為通道的伸出部位。

挑廊：是指挑出房屋墻體外，有圍護(hù)物，無(wú)支柱的