房地產(chǎn)課件 第4章

土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目類別及含義房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義與類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目特點(diǎn)、流程和稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義、原則、流程及方法第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位第一節(jié)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目一、土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述1、概念：土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲(chǔ)備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實(shí)施土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目。

2、土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的類別

——按照進(jìn)入儲(chǔ)備和一級開發(fā)程序的土地來源不同，土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目可以分為地方土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目、央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目、軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目?！凑胀恋貎?chǔ)備和一級開發(fā)實(shí)施的主體不同，土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目可以分為土地一級開發(fā)商實(shí)施的土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目、政府直接實(shí)施的土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目?！凑赵恋厥褂梅降囊庠覆煌?，土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目可以分為原土地使用方主動(dòng)申請的土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目、原土地使用方被動(dòng)接受政府對其實(shí)施的土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目。3、土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的成本1）征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)2）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用4）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用5）貸款利息6）其他費(fèi)用二、一般土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目地方土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述地方土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的一般程序地方土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu)1、地方土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述地方土地是指處于當(dāng)?shù)匦姓茌牭赜蚍秶鷥?nèi)，且當(dāng)?shù)卣蚣w組織為該土地所有者代表的土地。它既不屬于中央在當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu)用地，也不屬于軍隊(duì)在當(dāng)?shù)氐能娛鹿芾碛玫亍?、地方土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的一般程序1）編制一套符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的土地利用總體規(guī)劃

2）制定土地供應(yīng)計(jì)劃、土地開發(fā)計(jì)劃和土地利用計(jì)劃3）原土地所有者和使用者征得主管部門的同意后，向市國土局提出申請

4）市國土局受理申請并進(jìn)行土地預(yù)審——編制土地一級開發(fā)實(shí)施方案5）由市國土局會(huì)同相關(guān)部門確定土地一級開發(fā)主體：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、招標(biāo)企業(yè)6）一級開發(fā)主體辦理相應(yīng)手續(xù)7）市發(fā)展和改革部門辦理立項(xiàng)核準(zhǔn)批復(fù)8）由土地一級開發(fā)實(shí)施單位組織實(shí)施拆遷及市政建設(shè)9）由各部門審核土地開發(fā)成本，驗(yàn)收三、特殊土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述

央產(chǎn)地是指雖處于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域范圍內(nèi)，但土地使用主體為中央在京單位，且其使用不受當(dāng)?shù)卣绊懙耐恋?。本書中所提及的央產(chǎn)地主要是指由中央在京企業(yè)使用，并歸口于國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于軍產(chǎn)地。央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的一般程序央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu)

1、央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目概述

軍產(chǎn)地是指處于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域范圍內(nèi)，但出于軍事用途，由中國人民解放軍系統(tǒng)控制、使用，被劃為軍事管理區(qū)的土地，是軍產(chǎn)的重要組成部分。這些土地歸口于中國人民解放軍總后勤部管理，不受當(dāng)?shù)卣缮妗Ｋ煌诘胤降?，也不同于央產(chǎn)地，具有一定的保密性。軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的一般程序軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目的管理機(jī)構(gòu)2、軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)項(xiàng)目第二節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，從獲取土地到整個(gè)物業(yè)建設(shè)全過程實(shí)施管理的項(xiàng)目即為房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目。二、住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目1、普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)部2005年33號(hào)文戶型面積不超過120平方米，容積率在1.0以上房屋銷售價(jià)格在同地段平均交易價(jià)格的1.2倍以內(nèi)的商品住房2、限價(jià)商品房開發(fā)項(xiàng)目四限：限地價(jià)、限房價(jià)、限套型、限對象3、經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目微利價(jià)格，中低收入家庭4、廉租房開發(fā)項(xiàng)目租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥庾畹褪杖肭易》坷щy戶5、別墅開發(fā)項(xiàng)目功能齊全、帶有花園或院落的兩層或多層房屋6、旅游住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目三、商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目1、寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的樓宇寫字樓按功能可分為：單純型寫字樓、商住型寫字樓、綜合型寫字樓寫字樓按現(xiàn)代化程度可分為：非智能型寫字樓、智能型寫字樓寫字樓按國際慣例可分為：甲級寫字樓、乙級寫字樓、丙級寫字樓5A—OA辦公智能化;BA樓宇自動(dòng)化;CA通信傳輸智能化;FA消防智能化;SA安保智能化2、酒店式公寓類住宅開發(fā)項(xiàng)目提供酒店式的服務(wù)，公寓式的管理，集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體3、旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目4、商業(yè)用房項(xiàng)目以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式。主要有時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式各類商場、臨街房、門面房、餐館、賓館四、工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

——目前各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，都是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式上海石化工業(yè)園區(qū)3、工業(yè)地產(chǎn)商模式4、綜合運(yùn)作模式第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目概況1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的含義是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的基本類型3、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥方式有償轉(zhuǎn)讓，無償轉(zhuǎn)讓二、土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目項(xiàng)目的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費(fèi)：契稅、印花稅此外還包括交易手續(xù)費(fèi)，土地證工本費(fèi)，交易成本如評估、勘測、公證、場地等費(fèi)用。三、房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目項(xiàng)目的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi)四、房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目項(xiàng)目的基本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程發(fā)生的主要稅費(fèi)第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位一、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場空間判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，并在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品市場定位的過程。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的重要性3、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的發(fā)展趨勢1）掌握市場需求變化的態(tài)勢2）建立企業(yè)及產(chǎn)品的市場特色3）企業(yè)制定市場營銷組合策略的基礎(chǔ)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致符合市場需求協(xié)調(diào)發(fā)展原則符合城市規(guī)劃效益最大化三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的流程與基本內(nèi)容1、項(xiàng)目定位的基本流程市場調(diào)查分析土地條件分析和確定客戶群產(chǎn)品定位租售價(jià)格定位成本費(fèi)用測算預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評價(jià)最后確定方案2、項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容

1）確立