某地產(chǎn)項目物業(yè)管理工作方案

目錄管理指標（2）完成目標的保證證措施（3）物業(yè)管理服務內(nèi)內(nèi)容（4）管理服務費用（6）人員配置及工作作計劃（8）經(jīng)費收支預算（9）管理中需明確指指出事項（12）一、管理指指標房屋及公共配套套設施完好率率98%以上，其中中消防水泵供供水率達100%；房屋零修、急修修及時率99%以上。維修工程質(zhì)量合合格率100%。清潔保潔率999%以上，衛(wèi)生生、消殺合格格。道路完好率及使使用率95%以上。路燈完好率和實實用率95%以上。電梯設備完好率率100%以上。小區(qū)內(nèi)治安事件件、車輛盜竊竊事件和火災災發(fā)生率千分分之一以下。違章發(fā)生率1%%以下，處理理率100%；管理人員專業(yè)培培訓合格率100%；住戶對管理工作作滿意率90%以上，有效效投訴率2%以下，投訴訴處理率100%；二、完成目目標的保證措施1、建立健全各各項規(guī)章制度度，做到有法法可依，依法法辦事。2、工程維護管管理實行標準準化規(guī)范操作作，工作人員員持證上崗，責責任落實到人人。3、加強工程技技術(shù)實力，配配備專業(yè)工程程技術(shù)人員，實實施對電梯等等機電設備的的專業(yè)化管理理，24小時專人值值班處理各種種緊急突發(fā)事事故。4、裝修管理巡巡視檢查到位位，處理違章章及時有效。5、實施專業(yè)化化清潔規(guī)范操操作，制定全全面的環(huán)境管管理工作方案案。6、治安管理實實行人防、物物防、技防“三防”結(jié)合，科學學管理車輛進進出與停放。7、全員義務消消防員制，定定期培訓和演演習，加大宣宣傳力度。日日常巡視加強強對重點部位位的檢查，及及時處理安全全隱患。8、加強與住戶戶的溝通，征征求管理意見見，強化服務務意識，及時時為住戶排憂憂解難。9、促進管理公公司與業(yè)主，以以及業(yè)主與業(yè)業(yè)主之間的溝溝通交流，形形成良好生活活氛圍。三、物業(yè)管理理服務內(nèi)容11、前期物業(yè)管管理服務即及為高務環(huán)；設立業(yè)主辦理收收樓事務接待待點，合理安安排相關(guān)程序序，保證收樓樓工作順利進進行；與供水、供電、供供氣、電話公公司、有線電電視臺等部門門建立良好的的合作關(guān)系，在在收樓時及時時辦理以上業(yè)業(yè)務的開通手手續(xù)，為業(yè)主主入住提供方方便；對業(yè)主收樓時提提出的各項問問題給予迅速速跟進處理，以以方便業(yè)主及及時入?。惶峁┮?guī)范、細致致的專業(yè)化家家居清潔服務務，為業(yè)主清清潔保養(yǎng)新居居的家具物料料，營造良好好新居環(huán)境。2、裝修管理：：加強裝修管理宣宣傳，解答住住戶疑難問題題；嚴格審批裝修方方案，防止裝裝修施工隱患患；裝修全過程監(jiān)管管，及時處理理違章事件。D、嚴把裝修驗驗收關(guān)，杜絕絕裝修遺留問問題；33、日常物業(yè)管管理服務房屋建筑本體共共用部位的維維修、養(yǎng)護和和管理。包括括樓蓋、屋頂頂、梁、柱、內(nèi)內(nèi)外墻體和基基礎等承重結(jié)結(jié)構(gòu)部位、外外墻面、樓梯梯間、走廊通通道、門廳等等；房屋建筑本體共共用設施設備備的維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管理和和運行服務。包包括共用的上上下水管道、落落水管、照明明、加壓供水水設備、配電電系統(tǒng)、樓內(nèi)內(nèi)消防設施設設備、電梯系系統(tǒng)等；本物業(yè)規(guī)劃紅線線內(nèi)屬物業(yè)管管理范圍的公公用設施的維維修、養(yǎng)護和和管理。包括括道路、室外外上下水管道道、化糞池、溝溝渠、路燈、停停車位等；公共環(huán)境的專業(yè)業(yè)化清潔服務務。包括公共共場地、房屋屋建筑物共用用部位垃圾的的收集、清運運等；實行封閉式安全全管理，全天天24小時輪值，確確保小區(qū)公共共安全；交通、車輛行駛駛及停泊秩序序與安全的專專業(yè)管理，并并配合和協(xié)助助當?shù)毓矙C機關(guān)進行小區(qū)區(qū)安全監(jiān)控和和巡視等保安安工作（但不不含人身、財財產(chǎn)保險保管管責任）。管理與物業(yè)相關(guān)關(guān)的工程圖紙紙、住用戶檔檔案與竣工驗驗收資料。4、特別服務為住戶提供全方方位各類有償償服務（由管管理處采用現(xiàn)現(xiàn)有的服務價價格進行運作作）。私人商務:提提供復印、打打字和傳真等等服務。房屋資產(chǎn)管理服服務:可以全面提提供有關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)租賃事宜的的服務，包括括租金的財務務管理，聯(lián)系系租客與維修修、租約續(xù)簽簽、提早退租租等。郵政服務:為住住戶提供代收收寄郵件，代代訂報紙雜志志，代送鮮花花、禮品等服服務。洗衣服務:為住住戶提供洗衣衣服務，可上上門收、還衣衣物。各種清潔、維修修服務:提供包括定定期保潔、地地毯清潔、房房屋整體清潔、蟲害防防治、家電安安裝維修、日日常維修、裝裝飾、裝修服服務。四、管理服務費費用本著服務業(yè)主、微微利經(jīng)營的原原則，12#、13#棟物業(yè)管理理服務費及其其它收費標準準暫定為：序項目交費標準備注1住宅管理費1．5元/平方方米/月每月1—5日繳繳納2商鋪管理費2.00元/平平方米/月同上3維修基金購房款1%/戶戶收樓時繳納4汽車停放服務費費150元/部//月月卡5摩托車停放服務務費50元/部/月月月卡6裝修垃圾清運費費200元/戶裝修公司繳納((自運免交)7裝修保證金2000元/戶戶裝修公司繳納((裝修完畢檢檢查合格后退退還)8裝修管理服務費費200元/戶裝修公司繳納11、管理費支付付范圍：管理人員正常的的工資、福利利費；小區(qū)內(nèi)市政及共共用設施如道道路、排水、排排污、路燈、消消防等設施的的小項正常維維護保養(yǎng)費用用；清潔衛(wèi)生費用；；小區(qū)的安全防范范費用；小區(qū)公用水電費費；電梯電費、年檢檢費用和日常常保養(yǎng)維護費費用；二次供水的供水水加壓、水損損費用；辦公費用；管理公司的經(jīng)營營利潤；法定稅費2、業(yè)主分攤費費用：管理費支付范圍圍以外的費用用，如小區(qū)設設施設備大、中中修或更新等等；3、維修基金收收取標準和使使用方法：維修基金金收取標準為為每戶購房款款的1%，業(yè)主須于于購樓時向發(fā)發(fā)展商或管理理公司交納，維維修基金由管管理公司代為為保管。管理公司根據(jù)管管理工作需要要，對管理費費支付范圍以以外的公共設設施設備、房房屋本體的維維修保養(yǎng)工作作，由管理公公司提出工作作方案和預算算，經(jīng)發(fā)展商商和業(yè)主同意意后合理使用用維修基金，由由相關(guān)業(yè)主或或使用人分攤攤所有費用，使使維修基金保保持完整。緊緊急特殊情況況下，管理公公司可提前使使用，維修工工作完成后公公布所有費用用開支，并由由相關(guān)業(yè)主或或使用人分攤攤。五、人員配配置及工作計計劃1、人員員配置結(jié)合XX花園管管理處組織架架構(gòu)實際配置置情況,并本著以收收定支的經(jīng)營營管理原則，特特擬定配置人人員為:巡邏保安員2名(分二班24小時巡邏);清潔工1名(每天8小時工作制);其他工作人人員工作管理理處將統(tǒng)一進進行協(xié)調(diào)安排排.2、工作計劃按照管理工作流流程計劃如下下：驗收接管驗收接管辦理收樓辦理收樓裝修管理裝修管理日常管理日常管理六、經(jīng)費收收支預算1、每月收入統(tǒng)統(tǒng)計:9205元序號項目名稱面積(㎡)收費標準(元//㎡)每月金額(元))備注1住宅6136.81.59205繳費率按1000%計2商鋪小計92005元2、支出統(tǒng)計：：①每月人工及福福利費用：3775元項目名稱計算式金額備注1員工工資保安人員900元/人//月×21800清潔人員700元/人//月×1700管理人員統(tǒng)管維修人員統(tǒng)管2員工保險2500×100%2503員工培訓費2500×1%%254績效獎金2500×1%%255年終獎金2500×100%2506加班補貼2500×5%%1257員工伙食費3人×200元元/人600小計3775元②公共設施日常常維護費用：：300元項目名稱計算式金額備注1公共房屋維修養(yǎng)養(yǎng)護費綜合預測1002室外道路維修養(yǎng)養(yǎng)護費綜合預測1003化糞池清理維護護費綜合預測100小計300元③環(huán)境管理費用用：1260元項目名稱計算式金額備注1保潔用水和工具具用品損耗及及消殺綜合預測2002生活垃圾清運費費64戶×15元元/戶9603水箱清洗、消毒毒綜合預測100小計1260元④機電設備日常常維護：900元項目名稱計算式金額備注1電梯維保、年檢檢、年審費400元/月//梯×2800元2消防系統(tǒng)維護費費綜合預測100元小計900元⑤公共電費：2200元項目名稱每月用電量計算算式金額備注1二次供水加壓用用電綜合預測550業(yè)主分攤2樓梯照明綜合預測2003電梯用電15KW×4小小時×31天×0.611×22269業(yè)主分攤小計3019元⑥其他支出費用用：2777元項目名稱計算式金額備注1稅金9205×8%%736稅率以8%計2管理傭金9205×200%1841按總收入10%%計3員工服裝及器具具拆舊綜合預測200小計2777元管理開支①+⑥⑥合計：9212元/月管理收入合計：：9205元/月收支相抵：-77元/月注：以上‘綜合合預測’支出部分系系估算。七、管理中中需明確指出事項1、房屋本體維維修基金的建建立管理公司擬按每每戶購房款的的1%標準于交樓樓時向該房屋屋所有業(yè)主收收取每棟房屋屋本體維修基基金。管理公司對