物業(yè)經(jīng)營管理-范寶芬(第5章房地產(chǎn)市場分析)

物業(yè)經(jīng)營管理__范寶芬(第5章房地產(chǎn)市場分析)

考試大綱：考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場及其特性、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的能力和知識水平。

考試大綱：掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃及其編制，計(jì)劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。

了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。本章考試知識要點(diǎn)：1.房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素2.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的構(gòu)成3.房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo)4.房地產(chǎn)市場的特性與功能5.房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容6.物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則7.物業(yè)管理計(jì)劃的分類8.編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容9.物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容

第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健７康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境（了解）

房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和。

包括：社會環(huán)境政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境金融環(huán)境法制環(huán)境技術(shù)環(huán)境資源環(huán)境國際環(huán)境。

（l）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素社會因素經(jīng)濟(jì)因素（2）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)困素金融業(yè)發(fā)展信息技術(shù)水平生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)宋沫h(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷三、房地產(chǎn)市場的影響因素（了解）

一、房地產(chǎn)市場的需求（一）市場需求的一般含義（二）影響商品住宅需求的條件1.收入的變化2.其他商品的價(jià)格變化3.對未來的預(yù)期4.政府政策的變化第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

一、房地產(chǎn)市場的需求

需求規(guī)律：在其他條件不變情況下，商品（服務(wù)）的需求量與價(jià)格成逆相關(guān)關(guān)系。如圖。需求（Demand）：即有效需求，消費(fèi)者在每價(jià)格水平上愿意并且能夠購買的商品和服務(wù)的數(shù)量。PQD影響房地產(chǎn)需求的其他因素：消費(fèi)者收入的變化收入增加導(dǎo)致對任意價(jià)格水平的房地產(chǎn)需求增加——需求曲線右移E0D0PQP0Q0Q1D1E12、其他相關(guān)商品價(jià)格的變化替代品：功能上互相替代，如：買房、租房；高層、小高層、多層?；パa(bǔ)品：功能上互補(bǔ)，如：住宅與物業(yè)服務(wù)；汽車與車位。替代品價(jià)格變化的影響多層住宅價(jià)格升高，消費(fèi)者轉(zhuǎn)而購買高層住宅，促使高層住宅的需求增加結(jié)論：對考察對象而言，其替代品價(jià)格升高，需求減少，從而導(dǎo)致其本身需求增加，反之，需求減少。即替代品間需求呈反向關(guān)系。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲線向右平移互補(bǔ)品價(jià)格變化的影響住宅價(jià)格大幅升高，抑制消費(fèi)者需求結(jié)論：對考察對象而言，其互補(bǔ)品價(jià)格升高，需求減少，其本身需求也減少，反之，需求增加。即互補(bǔ)品間需求呈正向關(guān)系。Q1D1E1D0PQP0Q0E0需求曲線向右左平移3、對未來的預(yù)期消費(fèi)者預(yù)期未來收入增加、利率下降、房地產(chǎn)價(jià)格增加，則會增加現(xiàn)時(shí)消費(fèi)，從而使商品房需求增加。反之，則相反。預(yù)期價(jià)格升高（無論這種預(yù)期是否科學(xué)合理），會增加現(xiàn)時(shí)消費(fèi)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格——這種現(xiàn)象稱為：預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。D0PQP0Q0Q1D1E1E0需求曲線向右平移4、政府政策的變化非普通商品（高檔住宅如公寓、別墅等）住宅契稅稅率上調(diào)，會抑制其需求；央行提高還貸利率，則會增加購房人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，則會延遲住房需求；二、房地產(chǎn)市場的供給（一）市場供給的一般含義（二）影響商品住宅供給的條件1.房地產(chǎn)開發(fā)成本2.政府政策的變化3.對未來的預(yù)期二、房地產(chǎn)市場的供給供給（Supply）：開發(fā)商在每一價(jià)格水平下愿意并且能夠向市場提供商品或服務(wù)的數(shù)量。供給規(guī)律：其他條件不變時(shí)，商品（服務(wù)）的供給與價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。PQS影響房地產(chǎn)供給的因素：1、開發(fā)成本成本因素：地價(jià)、建筑材料、人力成本、貸款利率等PQS0S1成本增加，使房地產(chǎn)商品供給減少，供給曲線左移；反之右移。供給曲線左移2、政府政策變化開征新稅、提高稅率，如：土地增值稅通過招拍掛的方式，提高土地出讓金提高資本金比例，提高房地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高貸款利率以上方面，都直接或間接增加了開發(fā)成本，從而推動總供給左移，即在任何價(jià)格水平下，房地產(chǎn)供給量均減少。供給曲線左移3、開發(fā)商對未來的預(yù)期預(yù)期未來房價(jià)上升（如濱海新區(qū)開發(fā)、上海世博會等影響），則會囤積土地或房地產(chǎn)，減少現(xiàn)時(shí)供應(yīng)，從而提高現(xiàn)時(shí)房價(jià)——預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。PS0S1QD1D0供求雙方都預(yù)期未來房價(jià)上升，一方消費(fèi)前移，需求曲線右移；另一方壓縮供給，供給曲線左移，則短期內(nèi)房價(jià)飆升，而這恰恰加速實(shí)現(xiàn)預(yù)期。（一）房地產(chǎn)市場運(yùn)作機(jī)制的決定因素1.國家的經(jīng)濟(jì)體制2.價(jià)格機(jī)制（二）價(jià)格機(jī)制對市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用1.價(jià)格與供求量的關(guān)系2.均衡價(jià)格3.穩(wěn)定均衡與非穩(wěn)定均衡4.供求彈性三、房地產(chǎn)市場的機(jī)制房地產(chǎn)均衡價(jià)格

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)1.總量結(jié)構(gòu)2.區(qū)域結(jié)構(gòu)3.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)4.供求結(jié)構(gòu)5.投資結(jié)構(gòu)第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（熟悉）總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差異與平衡。

一、

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（熟悉）區(qū)域結(jié)構(gòu)：不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價(jià)水平和政策措施的差異。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。一、

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（熟悉）供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

一、

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（熟悉）投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。二、房地產(chǎn)市場細(xì)分（熟悉）（一）按地域劃分（二）按房地產(chǎn)用途劃分（三）按存量增量劃分（四）按交易形式劃分（五）按目標(biāo)市場劃分

二、房地產(chǎn)市場細(xì)分（熟悉）

按地域劃分：全國房地產(chǎn)市場天津房地產(chǎn)市場天津市南開區(qū)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)用途劃分居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等)即收益性物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)特殊物業(yè)市場土地市場

二、房地產(chǎn)市場細(xì)分（熟悉）按照交易形式劃分土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地使用權(quán)租賃市場房地產(chǎn)買賣（轉(zhuǎn)讓）市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)抵押市場房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場按照存量增量劃分房地產(chǎn)一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)房地產(chǎn)二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)房地產(chǎn)三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)一級土地市場和二級土地市場一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。

二、房地產(chǎn)市場細(xì)分（熟悉）——

按目標(biāo)市場細(xì)分：低檔居住物業(yè)中檔居住物業(yè)高檔居住物業(yè)甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓

三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)（了解）

供給指標(biāo)需求指標(biāo)市場交易指標(biāo)

5.廠區(qū)、廠址和環(huán)境的選擇三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)（了解）（一）供給指標(biāo)——存量、新竣工量、滅失量、控制率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值。（二）需求指標(biāo)——國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)、城市家庭人口、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)失業(yè)登記率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價(jià)格指數(shù)、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。（三）市場交易指標(biāo)——銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金。供給指標(biāo)

(1)存量(St)報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量－報(bào)告期滅失量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)

(2)新竣工量(NC)

(3)滅失量(Ｓt)供給指標(biāo)（4）空置量(VCt)

報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑；房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

供給指標(biāo)（5）空置率(VRt)

指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt／St；可以按照不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率。

供給指標(biāo)（6）可供租售量指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量=上期可供租售數(shù)量一上期吸納量+本期新竣工量可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。

供給指標(biāo)(7)房屋施工面積(8)房屋新開工面(9)平均建設(shè)周期

平均建設(shè)周期＝房屋施工面積／新竣工面積(10)竣工房屋價(jià)值需求指標(biāo)(1)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)

(2)人口數(shù)

指一定時(shí)點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個(gè)人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口

(3)城市家庭人口

居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。需求指標(biāo)(4)就業(yè)人員數(shù)量

指從事一定社會勞動并取得勞動報(bào)酬或經(jīng)營收入的人員數(shù)量這一指標(biāo)反映了一定時(shí)期內(nèi)全部勞動力資源的實(shí)際利用情況。

(5)就業(yè)分布

指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。

需求指標(biāo)(6)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員(扣除使用的農(nóng)村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員)、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個(gè)體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個(gè)體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。需求指標(biāo)(7)城市家庭可支配收入

指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個(gè)人交納的社會保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。需求指標(biāo)(8)城市家庭總支出

指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財(cái)產(chǎn)性支出、社會保障支出。(9)房屋空間使用數(shù)量

指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。需求指標(biāo)(10)商品零售價(jià)格指數(shù)

是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動趨勢和程度的相對數(shù)。(11)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI

是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。市場交易指標(biāo)

(1)銷售量(HSt)指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？砂次飿I(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)

市場交易指標(biāo)（2）出租量(HRt)指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？砂捶课蓊愋秃托陆ǚ课莘謩e統(tǒng)計(jì)。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。市場交易指標(biāo)(3)吸納量(AVt)

指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。(4)吸納率(ARt)

指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。實(shí)際計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。

市場交易指標(biāo)(5)吸納周期(APt)指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度(單位時(shí)間內(nèi)的吸納量)計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，吸納周期=1/吸納率的倒數(shù)可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期市場交易指標(biāo)(6)預(yù)售面積指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。市場交易指標(biāo)(7)房地產(chǎn)價(jià)格(8)房地產(chǎn)租金(9)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動趨勢和程度的相對數(shù)包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)我國目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通?；谄骄鶅r(jià)格。一、房地產(chǎn)市場的特性（熟悉）（一）房地產(chǎn)市場供給的特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)市場需求的特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)市場交易的特點(diǎn)（四）房地產(chǎn)市場價(jià)格的特點(diǎn)第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性（熟悉）1、市場供給的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場供給在短期缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。

一、房地產(chǎn)市場的特性（熟悉）2、市場需求的特點(diǎn)房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性；購置房地產(chǎn)需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)融資。一、房地產(chǎn)市場的特性（熟悉）3、市場交易的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多；市場信息的缺乏，市場交易通常需要估計(jì)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。一、房地產(chǎn)市場的特性（熟悉）4、市場價(jià)格的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；由于人口的不斷增長、土地資源的不可再生性和經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動的趨勢；房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下而個(gè)別形成的，交易主體的因素對價(jià)格的影響較大。（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化（三）指導(dǎo)供應(yīng)以適應(yīng)需求的變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化二、房地產(chǎn)市場的功能（熟悉）三、

政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)（了解）（一）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。滿足特殊群體的需要。(二)、

宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段（了解）

宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括：土地供應(yīng)與地價(jià)政策金融政策住房政策城市規(guī)劃等行政管制地價(jià)政策稅收政策租金與價(jià)格控制1、土地供應(yīng)與地價(jià)政策土地儲備制度經(jīng)營性用地招拍掛工業(yè)用地的最低出讓地價(jià)嚴(yán)格的用途管制

土地轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)立

2、金融政策個(gè)人住房抵押貸款利率、價(jià)值比率的調(diào)整；房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整；外商投資政策；房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策房地產(chǎn)資本市場創(chuàng)新渠道的建立。

政府通過調(diào)控貸款利率、信貸規(guī)模、貸款方式、金融創(chuàng)新調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資本市場上的資金供求關(guān)系。調(diào)控房地產(chǎn)市場3、住房政策保障性住房普通商品房——即時(shí)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)高檔商品房保障性住房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房經(jīng)濟(jì)租賃房

4、城市規(guī)劃等行政管制

城市規(guī)劃要求合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序發(fā)展。集約利用土地——高容積率交通布置——走向、出口、停車用途管制——供應(yīng)結(jié)構(gòu)控制，9070制度5、地價(jià)政策

調(diào)控地價(jià)、進(jìn)而控制房地產(chǎn)價(jià)格：

土地使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議6、房地產(chǎn)稅收政策

抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格：

土地使用權(quán)出讓金土地增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用稅契稅營業(yè)稅7、售價(jià)租金控制廉租房租金限價(jià)房公有住宅的租金經(jīng)濟(jì)租賃房的租金公布一般租金標(biāo)準(zhǔn)一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用（一）房地產(chǎn)市場分析的概念房地產(chǎn)市場分析，是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機(jī)會或調(diào)整其市場行為。（二）房地產(chǎn)市場分析的作用（三）市場區(qū)域的確定第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容（一）宏觀因素分析（二）市場供求分析（三）相關(guān)因素分析房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容（要點(diǎn)）1、宏觀因素分析；經(jīng)濟(jì)增長人口社會政治產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

2、市場供求分析；供給分析需求分析競爭分析市場占有率分析。3、相關(guān)因素分析。一、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念