房地產(chǎn)全程策劃的課程設(shè)計(jì)

威尼斯莊園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告河海大學(xué)文天學(xué)院課程設(shè)計(jì)PAGE4PAGE3河海大學(xué)文天學(xué)院課程設(shè)計(jì)課程名稱：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告課程設(shè)計(jì)題目：XXX開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告姓名、學(xué)號(hào)：專業(yè)年級(jí)：09級(jí)工程管理指導(dǎo)教師：簡(jiǎn)迎輝、劉博2012年6月10日目錄第一章項(xiàng)目策劃報(bào)告概述 31.1項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位 31.2項(xiàng)目背景 31.2.1政治環(huán)境 31.2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境 31.2.3社會(huì)環(huán)境 31.2.4科技環(huán)境 41.3地塊信息 41.4項(xiàng)目基本概要 51.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論 72.1馬鞍山市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 72.2雨山區(qū)馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境分析 72.3馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 72.4項(xiàng)目位置分析 8第三章項(xiàng)目SWOT分析 93.1優(yōu)勢(shì)分析（Strength） 93.2劣勢(shì)分析（Weakness） 93.3機(jī)會(huì)分析（opportunity） 93.4威脅分析（Threaten） 9第四章項(xiàng)目定位及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 104.1項(xiàng)目定位 104.1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位及原則 104.1.2項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位 104.2．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 104.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 104.2.2整體規(guī)劃方案 104.2.3戶型比例與設(shè)計(jì) 12第五章施工建設(shè)方式和施工進(jìn)度、投資預(yù)算與資金籌措 175.1施工建設(shè)方式 175.2施工進(jìn)度 175.3投資預(yù)算 175.4房?jī)r(jià)的確定 205.4.1住宅價(jià)格的確定 205.4.2商鋪價(jià)格的確定 205.5銷售收入 21第六章項(xiàng)目營(yíng)銷策略 226.1品牌策略 226.1.1品牌名稱 226.1.2品牌定位 226.1.3品牌傳播 226.2租售方案和價(jià)格策略 246.2.1租售方案 246.2.2價(jià)格策略 246.3渠道策略 266.3.1目標(biāo)客戶及地區(qū)的策劃 266.3.2廣告策劃 266.4促銷推廣策略 276.4.1銷售策略策劃 276.4.2各階段客層分析 286.4.3推廣活動(dòng) 28第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 297.1項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析 297.2凈現(xiàn)值的確定 29第八章環(huán)境影響和社會(huì)效益評(píng)價(jià) 308.1環(huán)境影響評(píng)價(jià) 308.1.1資源利用和能源耗用分析 308.1.2生態(tài)環(huán)境保護(hù) 308.2社會(huì)效益評(píng)價(jià) 328.2.1社會(huì)效益分析 328.2.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 328.2.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 32第九章可行性研究的結(jié)論和建議 339.1可行性研究的結(jié)論 339.1.1該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的 339.1.2該項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)是可行的 339.1.3該項(xiàng)目的社會(huì)效益評(píng)價(jià)是可行的 339.2建議 33第十章小組任務(wù)分配說(shuō)明 34第十一章小組成員小結(jié) 34第一章項(xiàng)目策劃報(bào)告概述1.1項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目名稱：威尼斯莊園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：馬鞍山王氏置業(yè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)1.2項(xiàng)目背景1.2.1政治環(huán)境馬鞍山市位于華東地區(qū)，長(zhǎng)江下游南岸、安徽省東部，別稱鋼城、詩(shī)城?？偯娣e1686平方公里，人口128.61萬(wàn)。境內(nèi)轄當(dāng)涂縣、雨山區(qū)、花山區(qū)、金家莊區(qū)。地理位置臨江近海，是南京都市圈核心層城市，長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)成員城市，以及皖江城市帶成員城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，兼有內(nèi)地和沿江雙重發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為連接華東、華中兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要樞紐。進(jìn)入新世紀(jì)的馬鞍山，正全力實(shí)施雙向開(kāi)放、結(jié)構(gòu)調(diào)整和科教興市三大戰(zhàn)略，加速推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)10－15年的不懈努力，把馬鞍山建設(shè)成為建成區(qū)面積超100平方公里、人口超百萬(wàn)的現(xiàn)代化大城市，進(jìn)而成為長(zhǎng)江流域重要的加工制造業(yè)基地、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中具有較強(qiáng)實(shí)力的重要城市、富于江南山水園林特色的新興文化旅游城市和最適合人類居住的生態(tài)城市。1.2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境馬鞍山工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。馬鋼是國(guó)內(nèi)最大的上市公司之一，2001年銷售收入突破百億元，鐵鋼材產(chǎn)量都在450萬(wàn)噸以上，在中國(guó)十大鋼鐵企業(yè)中排列第5位。目前以冷、熱軋薄板為主體，投資達(dá)100億元的一系列重大技改項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)，到"十五"末全部建成后，80%以上的鋼材產(chǎn)品將達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，總規(guī)模達(dá)800萬(wàn)噸。地方工業(yè)發(fā)展也在不斷加快，特種專用汽車的產(chǎn)銷量和市場(chǎng)占有率列全國(guó)第一位，造紙、炭黑、磁性材料、服裝等在同行業(yè)也有一定的位次。農(nóng)村盛產(chǎn)多種優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，城郊型農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型農(nóng)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽蟆?.2.3社會(huì)環(huán)境馬鞍山生活環(huán)境優(yōu)美，適宜居住。整個(gè)城市依山、環(huán)湖、傍江而建，呈現(xiàn)出"半城湖光半城山"的秀麗風(fēng)貌。經(jīng)過(guò)多年不懈努力，先后獲得"國(guó)家衛(wèi)生城市"、"國(guó)家園林城市"、"中國(guó)優(yōu)秀旅游城市"、"全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市"、"中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)"、"迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)"等稱號(hào)。優(yōu)美的生活環(huán)境，已吸引周邊城市越來(lái)越多的居民和外地客商來(lái)馬鞍山購(gòu)房定居。馬鞍山毗鄰南京，兩市市區(qū)的車程只有30分鐘，經(jīng)寧馬高速、滬寧高速到上海也只需3個(gè)小時(shí)，是安徽對(duì)外開(kāi)放的東大門。沿江鐵路穿境而過(guò)，長(zhǎng)江馬鞍山港是天然深水良港，國(guó)家一類口岸。便利的交通，緊鄰長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)越區(qū)位，使馬鞍山具有良好發(fā)展條件。本項(xiàng)目位于馬鞍山城市南部，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南端；西側(cè)緊鄰城市中心干道湖東南路；北接晨光花園小區(qū)；南至匯林路；東至平山路。周邊節(jié)慶廣場(chǎng)，梅山濕地公園，陽(yáng)湖塘公園，墩山公園，市政公園相圍繞。1.2.4科技環(huán)境相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對(duì)于投資，營(yíng)銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。相對(duì)于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問(wèn)題。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問(wèn)題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占38％（后者的80％也源于銀行貸款），在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開(kāi)發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購(gòu)房者的預(yù)付款，最后是公司上市。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來(lái)越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。1.3地塊信息17號(hào)地塊基本信息出讓面積(畝):161.939土地用途商業(yè)居住出讓年限:商業(yè)40年,居住70年容積率:<2.0成交價(jià)格（萬(wàn)元）：38050成交單價(jià)（萬(wàn)元）234.97萬(wàn)元/畝1.4項(xiàng)目基本概要1.規(guī)劃總建筑面積：215500平方米(即161.939*2.0*667=215974.6平方米)，其中多層住宅面積98573㎡，高層住宅面積83160.6㎡，商業(yè)用房面積為18541.4㎡，配套設(shè)施7740㎡（其中幼兒園2300㎡，公廁100㎡，物管用房300㎡，變電室50㎡，社區(qū)服務(wù)中心3000㎡，門衛(wèi)三處90㎡，籃球場(chǎng)1000㎡，游泳館900㎡）。另建地下人防2000㎡，地下汽車庫(kù)5460㎡；2.建設(shè)地點(diǎn)：東至平山路,南至匯林路,西至湖東南路,北至陽(yáng)湖路3.項(xiàng)目總投資：97705.6萬(wàn)元；4.資金來(lái)源：自籌20000萬(wàn)元，銀行貸款47705.6萬(wàn)元，其余通過(guò)預(yù)收房款作為項(xiàng)目建設(shè)資金；5．建設(shè)期：37個(gè)月6.建設(shè)單位：安徽河海文天置業(yè)有限公司1.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（見(jiàn)下頁(yè)）經(jīng)初步測(cè)算，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1-2。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-2序號(hào)指標(biāo)名稱主要內(nèi)容1項(xiàng)目名稱威尼斯莊園2建設(shè)單位安徽河海文天置業(yè)有限公司.3建設(shè)地址東至平山路,南至匯林路,西至湖東南路,北至陽(yáng)湖路4規(guī)劃總用地面積161.939畝5總建筑面積215500平方米6建筑容積率<2.07綠地率40%8總投資97705.6萬(wàn)元10建設(shè)期一期12個(gè)月,二期14個(gè)月11資金來(lái)源自籌20000萬(wàn)元，爭(zhēng)取銀行貸款

47705.6萬(wàn)元，其余通過(guò)預(yù)收房款作為項(xiàng)目建設(shè)資金12銷售收入131467.7867萬(wàn)元13兩稅一費(fèi)7296.452214土地增值稅,印花稅等3286.696715營(yíng)業(yè)利潤(rùn)33762.1867萬(wàn)元16稅后利潤(rùn)22620.6651萬(wàn)元17投資利潤(rùn)率23.15%18投資利稅率34.55%第二章市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論2.1馬鞍山市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析馬鞍山市位于華東地區(qū)，長(zhǎng)江下游南岸、安徽省東部，別稱鋼城、詩(shī)城?？偯娣e1686平方公里，人口128.61萬(wàn)。境內(nèi)轄當(dāng)涂縣、雨山區(qū)、花山區(qū)、金家莊區(qū)。地理位置臨江近海，是南京都市圈核心層城市，長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)成員城市，以及皖江城市帶成員城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，兼有內(nèi)地和沿江雙重發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為連接華東、華中兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要樞紐。2.2雨山區(qū)馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境分析項(xiàng)目位于馬鞍山雨山區(qū)馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東部。馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于馬鞍山市城區(qū)南部，北連城市建成區(qū)，西臨國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)—采石，是馬鞍山城區(qū)“南進(jìn)”發(fā)展的核心。國(guó)家級(jí)馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是1995年設(shè)立的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，1999年6月啟動(dòng)建設(shè)。經(jīng)過(guò)新世紀(jì)以來(lái)的快速發(fā)展，形成了汽車及零部件制造、食品及乳制品、機(jī)械深加工及成套設(shè)備制造、新材料及環(huán)保產(chǎn)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)群體，美國(guó)KKR、蒙牛乳業(yè)、江蘇雨潤(rùn)、達(dá)利食品、廣東科達(dá)等一批知名企業(yè)先后入駐并取得了長(zhǎng)足發(fā)展。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)引進(jìn)企業(yè)近500家，總投資折合人民幣300多億元，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)8年以50%以上的速度增長(zhǎng)，新增產(chǎn)值對(duì)全市工業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)50%以上，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)多年位居安徽省開(kāi)發(fā)區(qū)前列。2.3馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析近年來(lái)是馬鞍山市大建設(shè)、大發(fā)展之年。截至去年6月底，全市已開(kāi)工城建類項(xiàng)目214個(gè)，累計(jì)完成投資143.16億元，與去年同期相比增長(zhǎng)91.62%；上半年，全市保障性住房和安置房建設(shè)提速提效，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，通過(guò)加快商品房上市供應(yīng)速度，形成住房有效供給。馬鞍山的日成交量雖有所下跌，但房?jī)r(jià)卻仍然以一種平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)在發(fā)展。馬鞍山今年2月份共成交量408套，3月共成交909套，其中花山區(qū)成交446套；雨山區(qū)成交308套；金家莊區(qū)成交83套；開(kāi)發(fā)區(qū)成交62套；其中開(kāi)發(fā)區(qū)比上月銷售增加53套，環(huán)比上漲588.8%，較2月成交呈迅猛上升趨勢(shì)，呈現(xiàn)大幅回暖的態(tài)勢(shì)。對(duì)該項(xiàng)目的銷售起利好消息。近幾年馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，居民商品房占有率明顯提高，但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然十分旺盛。隨著馬鞍山市“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略和皖江城市帶規(guī)劃實(shí)施帶來(lái)的城市人口的快速增加，馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍有較大空間。2.4項(xiàng)目位置分析項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越。西鄰湖東路貫穿了城市南北，促進(jìn)區(qū)域間聯(lián)動(dòng)的同時(shí)拉近了項(xiàng)目與城市的距離；位于開(kāi)發(fā)區(qū)南端，開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)導(dǎo)入了大量的高新技術(shù)人才，為未來(lái)項(xiàng)目客戶提供了支撐；該地塊自然環(huán)境優(yōu)越。緊鄰節(jié)慶公園、梅山濕地公園、采石河等優(yōu)越的環(huán)境資源。項(xiàng)目周邊公共交通配置隨著未來(lái)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的完善，以及城市規(guī)劃的推進(jìn)，交通配套也將會(huì)日趨完善。第三章項(xiàng)目SWOT分析3.1優(yōu)勢(shì)分析（Strength）項(xiàng)目位于馬鞍山雨山區(qū)馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東部。該項(xiàng)目總建筑面積約21萬(wàn)多平米，規(guī)劃建設(shè)多層、小高層和高層住宅，社區(qū)配有商業(yè)街、幼兒園、會(huì)所、社區(qū)診所等公共服務(wù)設(shè)施，是馬鞍山首個(gè)將歐式風(fēng)情融入園林的高檔社區(qū)。由于處于城南的城市上風(fēng)地段，坐擁周邊的梅山濕地公園和節(jié)慶廣場(chǎng)，所以小區(qū)內(nèi)外環(huán)境都非常優(yōu)雅。馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于馬鞍山市城區(qū)南部，北連城市建成區(qū)，西臨國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)—采石，是馬鞍山城區(qū)“南進(jìn)”發(fā)展的核心。馬鞍山生活環(huán)境優(yōu)美，適宜居住。整個(gè)城市依山、環(huán)湖、傍江而建，呈現(xiàn)出"半城湖光半城山"的秀麗風(fēng)貌。經(jīng)過(guò)多年不懈努力，先后獲得"國(guó)家衛(wèi)生城市"、"國(guó)家園林城市"、"中國(guó)優(yōu)秀旅游城市"、"全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市"、"中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)"、"迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)"等稱號(hào)。優(yōu)美的生活環(huán)境，已吸引周邊城市越來(lái)越多的居民和外地客商來(lái)馬鞍山購(gòu)房定居。城市中心逐漸南移，項(xiàng)目周邊依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，周邊節(jié)慶廣場(chǎng)，梅山濕地公園，陽(yáng)湖塘公園，煙墩山公園，市政公園相圍繞；匯林路，湖東南路加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，該小區(qū)集商業(yè)，居住，休閑，娛樂(lè)于一體，彌補(bǔ)了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。專業(yè)的物業(yè)管理，保障住戶的生活品質(zhì)。近幾年馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是馬鞍山政府大力發(fā)展主體方向區(qū)域。（1）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如歐式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。（2）環(huán)境優(yōu)勢(shì)：坐擁梅山濕地公園，陽(yáng)湖塘公園，周邊有節(jié)慶廣場(chǎng)，小區(qū)整體綠化率40%。（3）交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無(wú)限的發(fā)展?jié)摿?。如：湖東南路，匯林路，陽(yáng)湖路等。（4）開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在區(qū)域處于地產(chǎn)發(fā)展的起步階段，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較?。?）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：威尼斯莊園規(guī)劃建設(shè)的是高檔的生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)?huì)成為馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)最有錢人聚集地。3.2劣勢(shì)分析（Weakness）(1)周邊銀行，學(xué)校等配套設(shè)施不夠完善，目前交通并不是很便利。（2）地處經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，短期內(nèi)發(fā)展前景較差（3）緊鄰項(xiàng)目的同類產(chǎn)品同時(shí)開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)力度較大（4）緊鄰項(xiàng)目產(chǎn)品的售價(jià)低，得房率高，適合全椒購(gòu)房人群的經(jīng)濟(jì)收入（5）生活配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，生活配套設(shè)施欠缺（6）交通環(huán)境劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便（7）居住氛圍劣勢(shì)：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境（8）項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量?jī)?yōu)勢(shì)3.3機(jī)會(huì)分析（opportunity）雨山區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的房屋銷售持續(xù)增長(zhǎng)，購(gòu)買力強(qiáng)。道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響。商業(yè)部分門面會(huì)隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值。進(jìn)入新世紀(jì)的馬鞍山，正全力實(shí)施雙向開(kāi)放、結(jié)構(gòu)調(diào)整和科教興市三大戰(zhàn)略，加速推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)10－15年的不懈努力，把馬鞍山建設(shè)成為建成區(qū)面積超100平方公里、人口超百萬(wàn)的現(xiàn)代化大城市，進(jìn)而成為長(zhǎng)江流域重要的加工制造業(yè)基地、在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中具有較強(qiáng)實(shí)力的重要城市、富于江南山水園林特色的新興文化旅游城市和最適合人類居住的生態(tài)城市。（1)交通：便利的交通路線，加速經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展(2)人氣：周邊大商業(yè)快速啟動(dòng)，帶來(lái)人氣（3）區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：項(xiàng)目一方面可借勢(shì)于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源（4）產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺(tái)商投資園區(qū)、大型的工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)（5）區(qū)域升溫：馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā)展空間大，價(jià)值將得到進(jìn)一步提升（6）市場(chǎng)空白：區(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)，項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)（7）本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體不斷涌入，外來(lái)客戶區(qū)域認(rèn)同感逐漸增強(qiáng)，未來(lái)區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售3.4威脅分析（Threaten）（1）產(chǎn)品：周邊部分同類產(chǎn)品售價(jià)較低，給銷售帶來(lái)一定的影響，本案開(kāi)發(fā)面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力（2）商業(yè)：周邊大商業(yè)的快速啟動(dòng)，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的影響（3）人氣：城鄉(xiāng)結(jié)合部，新街區(qū)，百貨商業(yè)，人群不能長(zhǎng)時(shí)間停留（4）區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同尚待時(shí)日（5）區(qū)域消費(fèi)能力威脅：項(xiàng)目必須面對(duì)如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長(zhǎng)消費(fèi)半徑的問(wèn)題（6）未來(lái)供應(yīng)：板塊內(nèi)未來(lái)住宅供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈（7）宏觀政策：國(guó)家不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)相關(guān)政策，未來(lái)影響加劇綜合以上對(duì)該項(xiàng)目的SWTO分析，我們要發(fā)揮好該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)條件，抓住該項(xiàng)目的機(jī)遇，揚(yáng)長(zhǎng)避短，縮減該項(xiàng)目的劣勢(shì)，減少威脅的存在。本項(xiàng)目應(yīng)站在城市運(yùn)營(yíng)高度，通過(guò)提升區(qū)域價(jià)值擴(kuò)大產(chǎn)品價(jià)值。宣傳推廣中應(yīng)將區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)予以強(qiáng)調(diào)。以大盤的運(yùn)作模式，建立大盤在產(chǎn)品、配套、社區(qū)文化、品牌等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)，塑造項(xiàng)目濃郁的文化生活品牌。針對(duì)其劣勢(shì)項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)先建好一部分的商業(yè)配套，讓客戶對(duì)項(xiàng)目生活有直觀的信心，同時(shí)整合對(duì)大盤有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)合作團(tuán)隊(duì)，以降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)要突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并可增加對(duì)投資型客戶的吸引力?？蓪⒛繕?biāo)客戶面適當(dāng)擴(kuò)展到更大的區(qū)域，加快項(xiàng)目銷售速度。而該項(xiàng)目的威脅規(guī)避時(shí)應(yīng)該采用先進(jìn)、有特色的開(kāi)發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。擴(kuò)展產(chǎn)品線，合理分配各類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。第四章項(xiàng)目定位及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1項(xiàng)目定位4.1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位及原則（1）以城市總體規(guī)劃為準(zhǔn)則，符合城市規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)則，適應(yīng)馬鞍山市人文、歷史、地理、氣候、環(huán)境等外部因素。創(chuàng)造一個(gè)功能合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的人居環(huán)境，鋪設(shè)恰如其分的交通、綠化系統(tǒng)、組團(tuán)布局、空間秩序等，追求社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合效益的整合，為住宅的商品化開(kāi)發(fā)，社會(huì)化管理和循序?qū)嵤﹦?chuàng)造條件。結(jié)合馬鞍山當(dāng)?shù)靥囟ǖ臍v史文化特點(diǎn)和當(dāng)?shù)鼐唧w情況出發(fā)，按照以人為本的設(shè)計(jì)宗旨，以“前瞻性”和“可續(xù)發(fā)展性”為方針。使規(guī)劃設(shè)計(jì)總體布局均好、新穎，交通方便、流暢，環(huán)境優(yōu)雅，樓房朝向良好。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，創(chuàng)造出有特色、設(shè)施完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)。成為馬鞍山市獨(dú)具特色的住宅區(qū)域，同時(shí)也為馬鞍山地區(qū)的整體形象做出貢獻(xiàn)。力爭(zhēng)在設(shè)計(jì)理念、建筑形式和風(fēng)格、建筑技術(shù)和材料設(shè)備上有新的突破，增加高科技的含量，通過(guò)多種設(shè)計(jì)手法，融自然、生態(tài)、休閑、景觀于一體，建成一個(gè)人文氣息濃郁的自然、生態(tài)型住區(qū)。4.1.2項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位（1）希望享受人性化且擁有現(xiàn)代生活理念的白領(lǐng)人士（2）受教育程度較高（3）家庭收入中等偏上，具有私家車4.2．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)思想根據(jù)國(guó)土資源局對(duì)地塊的要求以及我們小組對(duì)周邊生態(tài)，經(jīng)濟(jì)，教育醫(yī)療的環(huán)境的實(shí)地調(diào)查，我們將把該小區(qū)建設(shè)成一個(gè)針對(duì)中高端客戶群的將歐式建筑風(fēng)格融入小區(qū)的園林小區(qū)。根據(jù)這一核心設(shè)計(jì)構(gòu)思，本項(xiàng)目以多層和小高層為主。并且小區(qū)中配有大型超市，電影院，綜合健身中心，雙語(yǔ)幼兒園以及室外籃球場(chǎng)等完善的生活配套設(shè)施。4.2.2整體規(guī)劃方案（1）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的大結(jié)構(gòu)概括為：“一個(gè)中心、兩個(gè)軸線、四個(gè)片區(qū)”一個(gè)中心：中央景觀廣場(chǎng)，在地塊中心設(shè)置一個(gè)集中的景觀綠化場(chǎng)地，提升整個(gè)小區(qū)品質(zhì)。兩個(gè)軸線：南北沿規(guī)劃支路為生活軸、東西中央景觀帶為景觀軸（2）用地功能布局本規(guī)劃力求形成一個(gè)布局合理、適度復(fù)合、且疏密有致、與生態(tài)景觀環(huán)境充分相融的用地功能結(jié)構(gòu)。集中式的社區(qū)配套布置，在形成社區(qū)中心感的同時(shí)，有利于匯聚人氣，方便居民的生活；而其合理的中心位置又能滿足住區(qū)配套服務(wù)半徑的要求。在城市主干道相交的社區(qū)節(jié)點(diǎn)上，考慮以靈活的建筑布局圍合成城市界面空間，以變化豐富的建筑輪廓線展示城市形象；而在住區(qū)道路相交的節(jié)點(diǎn)上，結(jié)合城市道路和組團(tuán)入口的開(kāi)放空間，設(shè)置步移景異的城市界面景觀空間。住宅及商業(yè)形成若干個(gè)建筑組團(tuán)，沿陽(yáng)湖路形成富有節(jié)奏感的建筑群體景觀。居住建筑通過(guò)開(kāi)放式社區(qū)道路的有效劃分形成四個(gè)尺度合宜的居住組團(tuán)和一個(gè)六個(gè)班幼兒園，通過(guò)東西向景觀大道串聯(lián)在一起。（3）整體描述小區(qū)大門正開(kāi)在主干道湖東南路上，大門的左右兩側(cè)分別是大型商業(yè)綜合體（包括超市以及電影院）和商業(yè)健身會(huì)所；沿著匯林路布置4幢6層高的多層建筑，其一層作為商鋪出售。十字型主干道路將小區(qū)劃分為四個(gè)大小相等區(qū)域。在小區(qū)東北角分布著3棟高層，其樓間距和道路寬度盡可能大的滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；其中兩棟高層中間是一個(gè)室外籃球場(chǎng)；再往南是幼兒園，雙語(yǔ)的教學(xué)讓孩子贏在起跑線上；東南角分布著7棟多層，兩棟高層。東南角主要以多層為主，西南角有五棟高層，還有五棟多層。錯(cuò)落有致的高低分配，符合人的視覺(jué)審美，同時(shí)也讓每一棟樓都擁有更好的采光。（4）交通設(shè)計(jì)住區(qū)內(nèi)均布置環(huán)形路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，使交通順利、高效。同時(shí)大大節(jié)省區(qū)內(nèi)的道路面積。道路設(shè)計(jì)主要采用“人車分流”的設(shè)計(jì)思路，使交通簡(jiǎn)潔便利，流線清晰。以改善本地塊人行安全。做到車行道在外圍，人行道在內(nèi)。居住區(qū)內(nèi)部為環(huán)繞交通路網(wǎng)，符合人車分流，通而不暢的設(shè)計(jì)原則。居住區(qū)內(nèi)小區(qū)級(jí)道路面寬6米，組團(tuán)級(jí)道路面寬不小于3米。每幢高層建筑均設(shè)有一個(gè)長(zhǎng)邊消防撲救面和一個(gè)不小于15米x8米的消防登高場(chǎng)地。住戶的地面停車主要沿小區(qū)級(jí)道路布置，在組團(tuán)內(nèi)入口附近設(shè)置集中停車，以方便居民的出行。住宅地下停車庫(kù)抬高設(shè)置，局部利用自然通風(fēng)采光，符合低碳建筑設(shè)計(jì)趨勢(shì)。公建停車結(jié)合道路布置地面停車場(chǎng)，并結(jié)合高層建筑地下布置地下停車庫(kù)。（5）綠化景觀居住區(qū)的綠化和道路入口景觀與集中綠化景觀帶相結(jié)合，形成自然的景觀主軸和景觀次軸。開(kāi)放的城市廣場(chǎng)綠化結(jié)合商業(yè)廣場(chǎng)景觀綠化，引導(dǎo)城市商業(yè)人流，營(yíng)造出溫馨的商業(yè)景觀空間。在住區(qū)綠化景觀塑造上，引入開(kāi)放社區(qū)景觀空間設(shè)計(jì)手法，將社區(qū)開(kāi)放綠地景觀與城市共享的同時(shí)，又將城市景觀與社區(qū)互動(dòng)，使內(nèi)外景觀空間相互滲透、連續(xù)流暢，情趣變化，給人帶來(lái)花園庭院的享受。景觀與建筑空間的結(jié)合設(shè)置，使建筑不用脫離在自然條件之外,而是與自然融為一體。綠地系統(tǒng)分為小區(qū)中央集中綠地和住宅宅前屋后形成的組團(tuán)綠地，可供居民休憩游玩。入口集中設(shè)置大型集中綠地和貫穿的綠軸，提高環(huán)境層次，改善居住質(zhì)量，使之成為公眾交流活動(dòng)的中心，同時(shí)因地制宜，盡量拉大建筑間距，不僅緩解了居民對(duì)居住空間的壓抑感，而且也使得宅前屋后綠地?cái)U(kuò)大，與中心綠地連片，渾然一體，精心設(shè)置的建筑小品、廣場(chǎng)噴泉，豐富及美化了環(huán)境。居住區(qū)總綠化率達(dá)到40%。（6）戶型設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)中力求作到以下幾點(diǎn)，體型系數(shù)小，房間齊備，套內(nèi)安排臥室、起居、餐廳、儲(chǔ)藏等基本空間，并參照甲方提供的要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了房間面積和面寬的設(shè)計(jì)，房間公共空間及私密空間沒(méi)有相互干擾，交通順暢，起居廳和餐廳，廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過(guò)渡空間，所有房間都直接采光，并保證日照的要求。戶型特點(diǎn)：努力營(yíng)造高品質(zhì)的居住環(huán)境。·“四明”設(shè)計(jì)，每戶均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳的四明格局。·每戶均保證兩到三間居住空間朝南，每戶均保證兩間居住空間朝向主要景觀?！づP室設(shè)置大玻璃窗，轉(zhuǎn)角玻璃的設(shè)置，以及起居室門為落地玻璃門，保證了更加良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野，并與室外的綠意相連，提高了生活品位?！て鹁邮议_(kāi)間均基本保證在4.2m以上，主要臥室基本保證在3.6m以上。·所有房間保證足夠的窗地比。（7）智能化管理：未來(lái)的社會(huì)是信息的社會(huì)，我們更加充分考慮住宅信息化、智能化，這主要體現(xiàn)在住戶與社會(huì)的聯(lián)系，即每戶預(yù)留internet接口，并設(shè)置電腦控制的自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)，從住宅單元門起，直至室內(nèi)火災(zāi)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)，這些組成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)由小區(qū)的物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，三表出戶計(jì)費(fèi)系統(tǒng)通過(guò)戶內(nèi)表具上的傳感器在物業(yè)管理部門的打印上輸出，代替機(jī)械的三表出戶，亦可使用小區(qū)內(nèi)的一卡通，實(shí)現(xiàn)多種功能。4.2.3戶型比例與設(shè)計(jì)1．住宅樓規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（1）多層：總建筑面積為98573平方米，擬建設(shè)多層20棟。（2）小高層或高層：83160.6平方米，擬建小高層7棟,高層2棟。2.商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案商業(yè)用房面積為18541.4㎡（1）商業(yè)綜合體：建筑面積為12435平方米。（2）綜合健身館：建筑面積為6106.4平方米小區(qū)總體規(guī)劃圖，如下：并幾個(gè)戶型的圖例如下：（見(jiàn)下頁(yè)）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)約125-130㎡珍惜多層，戶型方正實(shí)用，開(kāi)明大度的豪奢典范，大面寬，短進(jìn)深，三室朝南，南北通透更多采光和通風(fēng)，更多健康生活，居家體驗(yàn)完美四季收納空間設(shè)計(jì)，精巧集約，更多利用空間明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間干濕分離，睿智以人為本三房?jī)蓮d一衛(wèi)約85-88㎡珍惜多層，戶型方正實(shí)用，實(shí)用與舒適兼得的典范，三室朝南，更多采光和通風(fēng)更多健康生活，居家體驗(yàn)完美四季衛(wèi)生間干濕分離，以人為本，點(diǎn)滴關(guān)愛(ài)備至北向贈(zèng)送空間可擴(kuò)大廚房面積，或作為工作陽(yáng)臺(tái)，靈活多用，稀缺首選2+1房2房2廳約88-90㎡功能分區(qū)合理，空間明朗洗練，實(shí)用與舒適兼得的典范超大空間花園，盡情發(fā)揮生活想象，白金饋贈(zèng)，居家一步到位雙臥朝南，主臥特亨大陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立衛(wèi)生間、衣櫥，尊享優(yōu)渥次臥方正舒適，飄窗設(shè)計(jì)，邂逅城市別樣春天2+1房2廳1衛(wèi)約88-89㎡南北通透，功能分區(qū)合理，實(shí)用與舒適兼得的典范客廳飄窗設(shè)計(jì)，完美采光通風(fēng)典雅空間，締造浪漫心情主臥特設(shè)大陽(yáng)臺(tái)，俯瞰園景、城景，私享領(lǐng)域，心曠神怡超大空中花園，可改造成三房，臻美生活，一步到位第五章施工建設(shè)方式和施工進(jìn)度、投資預(yù)算與資金籌措5.1施工建設(shè)方式本項(xiàng)目采用分期開(kāi)發(fā)，分期建設(shè)。一期建設(shè)商業(yè)綜合體，多層及部分小高層。二期進(jìn)行余下的全部開(kāi)發(fā)。根據(jù)國(guó)家、省、市招標(biāo)工作的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目將進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。為了優(yōu)選施工隊(duì)伍確保工程質(zhì)量，合理降低工程造價(jià)，本項(xiàng)目建筑、安裝的招標(biāo)范圍為全部招標(biāo)。招標(biāo)的組織形式又自行招標(biāo)和委托招標(biāo)，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委制定的《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》及現(xiàn)行招標(biāo)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)單位的實(shí)際情況，本項(xiàng)目招標(biāo)形式為委托招標(biāo)，招標(biāo)方式為公開(kāi)招標(biāo)。項(xiàng)目將派駐業(yè)主代表和聘請(qǐng)相關(guān)監(jiān)理單位對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行控制，以達(dá)到最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。5.2施工進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表見(jiàn)附表1。5.3投資預(yù)算（1）土地出讓及拆遷費(fèi)用土地每畝出讓金為234.97萬(wàn)元/㎡，土地面積為1161.939畝，土地出讓費(fèi)用合計(jì)為：161.939*234.97=38050萬(wàn)元（2）前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)按每平方米建筑面積225元計(jì)算：=215500225=4848.75（萬(wàn)元）(3)建筑安裝工程費(fèi)：其中：1.土建費(fèi)用高層住宅及商鋪（25920+18451.4）1000=4437.14(萬(wàn)元)小高層住宅1400281000=14002.8(萬(wàn)元)門衛(wèi)配電房等配套5470780=426.66（萬(wàn)元)人防20001650=330(萬(wàn)元)地下汽車庫(kù)54601350=7371(萬(wàn)元)小計(jì)26567.6萬(wàn)元2.水電安裝電氣及給排水215500160=3448(萬(wàn)元)電梯184399.490=1659.5946(萬(wàn)元)弱電(有線電視、電話、智能化管理等)21550020=431.0(萬(wàn)元)小計(jì)5538.5946萬(wàn)元建筑安裝費(fèi)用合計(jì)為32106.1946萬(wàn)元（4）小區(qū)配套工程費(fèi)：215500230=4956.500(萬(wàn)元)（5）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按每平方米面積分?jǐn)?0元計(jì):21550055=1185.500(萬(wàn)元)（6）管理費(fèi)用：按每平方米建筑面積計(jì)算，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)按35元每平方米，二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)按30元每平方米，三級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)按25元每平方米計(jì)算21550035=754.250(萬(wàn)元)（7）銷售費(fèi)用：前五項(xiàng)（土地取得及拆遷安置費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，房屋建安成本，附屬配套設(shè)施費(fèi)用，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）之和的1%計(jì)算=(38050+4848.75+32106.1946+4956.500+1185.500)1%=811.4694(萬(wàn)元)(8)貸款利息利息支出的計(jì)算基數(shù)不超過(guò)成本前五項(xiàng)之和的30％，計(jì)息時(shí)間為：七層及以下多層住宅不超過(guò)18個(gè)月，超過(guò)七層的高層住宅不超過(guò)30個(gè)月。利率由價(jià)格主管部門根據(jù)銀行同期貸款利息率綜合測(cè)定。取年利率為6.39%，貸款18個(gè)月計(jì)算=(38050+4848.75+32106.1946+4956.500+1185.500)30%6.39%/1218=2333.3803（萬(wàn)元）(9)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(按2-4項(xiàng)之和的5%計(jì)算)(4848.75+32106.1946+4956.500)5%=2077.422(萬(wàn)元)合計(jì)：87122.4663萬(wàn)元(10)兩稅一費(fèi)根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，五常苑住宅小區(qū)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售適用營(yíng)業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅率為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的4%。營(yíng)業(yè)稅：131467.78675%=6573.38（萬(wàn)元）城市維護(hù)建設(shè)稅：=6573.387%=460.137（萬(wàn)元）教育費(fèi)附加：6573.384%=262.9352（萬(wàn)元）兩稅一費(fèi)合計(jì)為7296.4522萬(wàn)元(11)土地增值稅、印花稅、綜合基金土地增值稅為銷售收入的2%，印花稅率為銷售收入的3‰，綜合基金為銷售收入的2‰。土地增值稅：131467.78672%=2629.3557（萬(wàn)元）印花稅：131467.78673‰=394.403（萬(wàn)元）綜合基金：131467.78672‰=262.936（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資合計(jì)：97705.6132萬(wàn)元項(xiàng)目投資估算見(jiàn)表5-1。項(xiàng)目投資估算表表5-1序號(hào)費(fèi)用名稱工作量單價(jià)

(元/㎡)金額

(萬(wàn)元)單位數(shù)量一土地出讓及拆遷費(fèi)用㎡138711195038050二前期費(fèi)用㎡2155002254848.75三建安成本費(fèi)㎡32106.1946其中:㎡1.土建工程費(fèi)㎡26567.61.1高層住宅及商鋪㎡44371.410004437.141.3小高層住宅㎡140028100014002.81.4門衛(wèi)配電房等配套㎡5470780426.661.5人防地下車庫(kù)㎡200016503301.6地下汽車庫(kù)㎡5460135073712.水電安裝費(fèi)㎡4338.9182.1電氣及給排水㎡21550016034482.2電梯㎡184399.4901659.59462.3弱電

(有線電視,電話智能化管理等)㎡21550020431四小區(qū)配套工程費(fèi)㎡2155002304956.5五公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)㎡215500551185.5六管理費(fèi)用萬(wàn)元754.250七銷售費(fèi)用萬(wàn)元811.469八貸款利息萬(wàn)元2333.380九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元2077.422十兩稅一費(fèi)萬(wàn)元7296.4522十一土地增值稅、印花稅及基金萬(wàn)元3286.6947合計(jì)萬(wàn)元97705.61325.4房?jī)r(jià)的確定5.4.1住宅價(jià)格的確定近年馬鞍山住宅價(jià)格數(shù)據(jù)資料:時(shí)間經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)

均價(jià)(元/㎡)逐期增長(zhǎng)量12年2月5878——12年3月5834-4412年4月591278價(jià)格計(jì)算表時(shí)間tyt*yt*t12年2月-15878-5878112年3月058340012年4月1591259121合計(jì)017624342根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，設(shè)價(jià)格模型方程為y=a+bt,則計(jì)算可以得出:a=5875,b=34小高層的價(jià)格模型為y=5875+34t13年1季度的價(jià)格即為當(dāng)t=8時(shí)，y=5875+34*8=6147根據(jù)我們樓盤的定位及特色，我們將本項(xiàng)目的的小高層價(jià)格為6200元/㎡，多層的價(jià)格為6188元/㎡,高層的價(jià)格為6288元/㎡。5.4.2商鋪價(jià)格的確定近年馬鞍山商鋪價(jià)格數(shù)據(jù)資料時(shí)間經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)(元/㎡)逐期增長(zhǎng)量12年2月9110——12年3月91251512年4月9120-5價(jià)格計(jì)算表時(shí)間tyt*yt*t12年2月-19110-9110112年3月091250012年4月1912091201合計(jì)027355102根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，設(shè)價(jià)格模型方程為y=a+bt,則計(jì)算可以得出:a=9118,b=10則商鋪的定價(jià)y=9118+10t07年1季度小高層的價(jià)格即為當(dāng)t=8時(shí)，y=9118+10*8=9198根據(jù)我們樓盤的定位及特色，我們將本項(xiàng)目的的商鋪價(jià)格為9188元/㎡車庫(kù)價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，將價(jià)格定位定8萬(wàn)元/個(gè)5.5銷售收入威尼斯莊園小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積215500㎡，其中多層住宅面積98573㎡，高層住宅面積83160.6㎡，商業(yè)用房面積為18541.4㎡，其根據(jù)馬鞍山市近年來(lái)的商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)并結(jié)合相似樓盤的銷售情況，我們項(xiàng)目的定價(jià)為多層的為6188元/㎡,小高層為6200元/㎡，高層的為6288元/㎡，商鋪價(jià)格為9188元/㎡，車庫(kù)價(jià)格價(jià)格定位定8萬(wàn)元/個(gè)。經(jīng)測(cè)算，多層銷售收入為60966.9724萬(wàn)元，小高層銷售收入為35489.172萬(wàn)元，高層住宅銷售收入為16298.496萬(wàn)元，商鋪銷售收入為16953.1463萬(wàn)元，車庫(kù)銷售收入為1760萬(wàn)元。威尼斯莊園住宅小區(qū)商品房總銷售收入為131467.7867萬(wàn)元。第六章項(xiàng)目營(yíng)銷策略6.1品牌策略6.1.1品牌名稱威尼斯莊園6.1.2品牌定位一脈相承，高端人居的理想領(lǐng)地從威尼斯，到采石河，每個(gè)城市的極致人居夢(mèng)想，都與河流有關(guān)。隨著詩(shī)城重心向外擴(kuò)展，市政南遷，馬鋼總部、人民銀行總部等大型企事業(yè)單位的集體南移，威尼斯小城特別擇地城市與自然的交匯處——“第一財(cái)富大道”湖東南路與節(jié)慶廣場(chǎng)之間，交通發(fā)達(dá)，距市中心僅10分鐘車程。空間廣袤、河流平緩、公園廣場(chǎng)簇新之地，與意大利威尼斯驚人地一致！在一片洋溢著高貴基因的土地上，我們以理想主義的姿態(tài)，規(guī)劃出詩(shī)城高端人居理想領(lǐng)地，開(kāi)創(chuàng)最華麗的城市生活范本。詩(shī)城新世紀(jì)的夢(mèng)想，從這里開(kāi)始。6.1.3品牌傳播推廣階段第一階段推廣核心：人們需要威尼斯莊園推廣方式：新聞炒作、軟文及報(bào)紙三管齊下。主推水城和詩(shī)城結(jié)合的概念。開(kāi)盤活動(dòng)宣傳準(zhǔn)備第二階段推廣核心：威尼斯莊園即將誕生推廣方式：活動(dòng)、軟文及報(bào)紙廣告三管齊下。告知前所未有的樓盤誕生。開(kāi)盤活動(dòng)至高潮。開(kāi)盤活動(dòng)：第三階段：推廣核心：歐式的生活方式推廣方式：軟硬報(bào)紙廣告強(qiáng)勢(shì)打造威尼斯莊園。全面闡釋生活方式與配套建設(shè)。開(kāi)盤后系列活動(dòng)媒介方案（1）媒體組合媒體組合媒體組合大眾媒體小眾媒體電視報(bào)紙雜志電梯液晶電視媒體配合造勢(shì)報(bào)紙媒體重點(diǎn)出擊針對(duì)性強(qiáng)精確傳播對(duì)大眾媒體的有效補(bǔ)充（2）媒介行程蓄勢(shì)期開(kāi)盤期維持期報(bào)紙啟動(dòng)報(bào)紙強(qiáng)勢(shì)出擊電視+電梯液晶啟動(dòng)報(bào)紙+電視+雜志電梯液晶維持報(bào)紙重拳出擊采用異型規(guī)格吸引眼球活動(dòng)、軟文報(bào)道配合以電視報(bào)紙媒體重量宣傳電視媒體提升宣傳力度電梯液晶電視有效補(bǔ)充活動(dòng)、軟文報(bào)道配合軟文報(bào)道配合2012.7.1-2012.12.312013.1.1-2013.1.312013.2.1-2013.12.316.2租售方案和價(jià)格策略6.2.1租售方案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收益是指房地產(chǎn)出售或銷售收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用之后的余額。租售收益的高低與租售價(jià)格有關(guān)，與其選擇的租售方法也有很密切的關(guān)系。適宜的房地產(chǎn)租售方法，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售收益提高；反之，不當(dāng)?shù)淖馐鄯椒▽?huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收益。結(jié)合對(duì)市場(chǎng)及趣味的分析，現(xiàn)采取的租售方案為部分出售部分租賃的方案，具體方案如下：預(yù)售房屋引預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約?？梢蕴崆笆栈亟ǚ抠Y金，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的資金壓力，減少銀行貸款，因而降低投資成本，提高資金周轉(zhuǎn)率，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能及時(shí)抓住投資機(jī)會(huì)、獲取較穩(wěn)定而可觀的利潤(rùn)。本項(xiàng)目中，購(gòu)房者交付的定金或預(yù)付款，房屋開(kāi)工建設(shè)時(shí)為30％，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60％，到房屋封頂可收至90％，到房屋交付使用時(shí)再全部收取。（2）分期付款分期付款的期限也有多種形式：購(gòu)房人自己分期付的，通常是先交首付，然后等接到房地產(chǎn)商的交房通知后再交第二筆錢；分三期的，第三筆錢等入住后一定時(shí)間內(nèi)再繳納。貸款分期付款的通常都是若干年才付清，這里的關(guān)鍵是除了首付，分期付款從何時(shí)開(kāi)始，換句話說(shuō)就是貸款銀行何時(shí)把購(gòu)房人的貸款交給房地產(chǎn)商。這個(gè)時(shí)間可以是從貸款手續(xù)一辦好就開(kāi)始，也可以是在房屋交付時(shí)開(kāi)始，后者對(duì)購(gòu)房人更有利。（3）租賃對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃，考慮地理及交通上的優(yōu)勢(shì)，臨街的一邊設(shè)置臨街商鋪，可用于出租。租金按店鋪的面積來(lái)計(jì)算，第一年先以較低與周圍商鋪的租價(jià)吸引商家，第二年開(kāi)始可適當(dāng)上調(diào)5%左右。6.2.2價(jià)格策略（1）市場(chǎng)分析根據(jù)2012年3月馬鞍山樓市的數(shù)據(jù)，以及該項(xiàng)目所在區(qū)位、周圍樓盤銷售情況對(duì)比，均價(jià)大約定在6200元/㎡。（2）總體價(jià)格策略采用低開(kāi)高走定價(jià)策略：開(kāi)盤時(shí)低于消費(fèi)者心理價(jià)格，容易聚集人氣，實(shí)現(xiàn)快速銷售，支持財(cái)務(wù)指標(biāo)。（3）動(dòng)態(tài)價(jià)格策略根據(jù)產(chǎn)品周期及時(shí)間節(jié)點(diǎn)的排布，動(dòng)態(tài)的調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格。通常按照工程進(jìn)度及銷售節(jié)奏安排的時(shí)間節(jié)點(diǎn)制定并調(diào)整價(jià)格走勢(shì)。開(kāi)工期：沒(méi)有形象支持(前期認(rèn)購(gòu))，以認(rèn)購(gòu)卡形式購(gòu)買，為吸引人氣價(jià)格一般不高，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目基本利潤(rùn)。開(kāi)盤：公開(kāi)發(fā)售，項(xiàng)目整體形象賣場(chǎng)包裝就緒，形象全面展示。開(kāi)盤價(jià)暫定約為6200元/m2。旺銷期：通過(guò)調(diào)高售價(jià)控制銷售節(jié)奏。應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)整體價(jià)格和銷售狀況的變化相應(yīng)調(diào)整均價(jià)或房屋單價(jià)。如銷售情況良好，可考慮適當(dāng)上調(diào)，但幅度不宜太高，一般調(diào)整5%左右；銷售情況較差時(shí)，可考慮增加優(yōu)惠等。景觀、樣板間開(kāi)放：工程形象日趨完善，可以通過(guò)推廣手段提高產(chǎn)品認(rèn)知度，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。封頂：實(shí)樓展示，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)，客戶購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)降低，價(jià)格上漲空間較高。項(xiàng)目配套形象展示：接近實(shí)際交付效果，消除環(huán)境、配套等購(gòu)買抗性，大幅提高售價(jià)。尾盤：所剩房源不多，需要運(yùn)用一定的價(jià)格手段推動(dòng)銷售，在折扣后售價(jià)可能降低。但售價(jià)的調(diào)整不可超過(guò)5%?；虿扇∑渌麅?yōu)惠活動(dòng)，如送豪華裝修、送一年物業(yè)管理費(fèi)、送家具等，盡快將尾盤出售。入?。含F(xiàn)房呈現(xiàn)，展現(xiàn)成熟社區(qū)景象，基本清盤，為后期樓盤價(jià)格拉升提供支持。周邊大環(huán)境配套到位，如周邊小學(xué)、超市、人氣等，價(jià)格成熟期，項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)預(yù)期售價(jià)。（4）付款方式將付款方式進(jìn)行靈活組合，以爭(zhēng)取拓寬顧客來(lái)源層面，因而項(xiàng)目銷售使用一次性付款、分期付款及銀行按揭三種方式，見(jiàn)下表：付款方式一次性付款分期付款銀行按揭折扣九五折九七折九九折簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)10天內(nèi)（扣除定金）房款的30%并簽署買賣合同簽署買賣合同時(shí)付房款的30%首付房款的30%，簽署買賣合同及辦理銀行按揭手續(xù)一個(gè)月內(nèi)付房款40%主體工程封頂時(shí)付款40%兩個(gè)月內(nèi)付房款30%交房時(shí)付房款30%6.3渠道策略6.3.1目標(biāo)客戶及地區(qū)的策劃（1）希望享受人性化且擁有現(xiàn)代生活理念的白領(lǐng)人士（2）受教育程度較高（3）家庭收入中等偏上，具有私家車6.3.2廣告策劃廣告精神加強(qiáng)產(chǎn)品的魅力與格調(diào)，提升質(zhì)感，強(qiáng)化價(jià)格吸引力。廣告?zhèn)鞑ルA段（1）階段劃分造勢(shì)造勢(shì)借勢(shì)蓄勢(shì)運(yùn)勢(shì)預(yù)售期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期熱銷期保溫期任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：1、引起關(guān)注蓄勢(shì)待發(fā)2、形成熱點(diǎn)，形成雛形引爆銷售達(dá)成銷售擴(kuò)大銷售清盤期深化品牌形象任務(wù)：銷售結(jié)束塑造品牌時(shí)間：3個(gè)月時(shí)間：1個(gè)月時(shí)間：2個(gè)月時(shí)間：2-3個(gè)月時(shí)間：12-18個(gè)月時(shí)間：3個(gè)月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2）各階段工作重點(diǎn)預(yù)售期：刊登引導(dǎo)報(bào)平、引導(dǎo)性海報(bào)派夾、房產(chǎn)雜志消息篇、小型（促銷）活動(dòng)開(kāi)盤期：刊登開(kāi)盤報(bào)平、廣播播音、開(kāi)盤海報(bào)派夾、新聞發(fā)布會(huì)、大型（開(kāi)盤）活動(dòng)、簽約作業(yè)準(zhǔn)備。強(qiáng)銷期：持續(xù)刊登報(bào)平、廣播播音、不同報(bào)社海報(bào)派夾、針對(duì)產(chǎn)品去化走勢(shì)及銷售狀況制定新訴求策略、慶?；顒?dòng)、成交客戶簽約作業(yè)。熱銷期：密集刊登報(bào)平、不同報(bào)社海報(bào)派夾、精華保留戶推出、工程形象進(jìn)度報(bào)導(dǎo)、建材展示。推廣預(yù)算及媒體分布策劃推廣預(yù)算的總額約為總銷售金額的1﹪～1.2﹪之間。售樓處約為總銷售金額的0.3﹪。推廣預(yù)算分配：對(duì)外媒體約占50-60﹪，現(xiàn)場(chǎng)布置約占20-30﹪，印刷約占5-10﹪。廣告預(yù)算須包含的六個(gè)項(xiàng)目：銷售現(xiàn)場(chǎng)部分、銷售道具、印刷資料、看板旗幟、媒體發(fā)布費(fèi)用、其它支出（水、電、通訊、服裝）6.4促銷推廣策略6.4.1銷售策略策劃1）銷售推廣目標(biāo)a．開(kāi)盤6個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售率60%，10個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率90%b．建立項(xiàng)目在王氏置業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌形象2）銷售方式自行組織銷售隊(duì)伍3）銷售時(shí)機(jī)：春季推出，邊建邊售4）銷售地點(diǎn)：工地現(xiàn)場(chǎng)銷售5）銷售地點(diǎn)包裝：精裝樣板房三間，沙盤，效果圖種類及數(shù)量，現(xiàn)場(chǎng)接待人員的組織與設(shè)備6）銷售控制：以“逐步走高，并留有升值空間”為原則，銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合。銷控管理的措施有：銷控表、銷控總表、銷售登記、換退房管理、催交欠款、成交客戶管理、銷售統(tǒng)計(jì)、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表、銷售折扣等。6.4.2各階段客層分析第一階段：預(yù)售期（必購(gòu)型，條件許可必買）第二階段：開(kāi)盤期（非理智型，很容易沖動(dòng)）第三階段：強(qiáng)銷期（理智型，詳細(xì)說(shuō)明產(chǎn)品）第四階段：續(xù)銷期（挑剔型，銷售難度最高）6.4.3推廣活動(dòng)（1）開(kāi)盤儀式開(kāi)盤儀式可于2013年1月1日上午舉行，邀請(qǐng)嘉賓發(fā)表講話，并接受記者采訪。建議開(kāi)盤儀式由專業(yè)禮儀公司來(lái)操作。（2）文藝匯演開(kāi)盤儀式結(jié)束后進(jìn)行文藝匯演，最好邀請(qǐng)本地的明星出場(chǎng)，保證人氣。策劃一系列精彩環(huán)節(jié)，不斷將活動(dòng)推向高潮。（3）購(gòu)房大抽獎(jiǎng)活動(dòng)目的：利用抽獎(jiǎng)形式讓客戶獲得意外財(cái)富，給客戶驚喜，為項(xiàng)目聚集人氣。地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)參加人：已繳納誠(chéng)意金客戶和簽約客戶人員配備：銷售人員、活動(dòng)組織人員、禮儀小姐、相關(guān)工作人員物料配合：搭建舞臺(tái)一個(gè)、音響一套、抽獎(jiǎng)箱一個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)金設(shè)三個(gè)檔次，分別為8000元、5000元、3000元，在房?jī)r(jià)里扣取。（4）保溫期的優(yōu)惠措施在此期間利用各種優(yōu)惠措施與促銷活動(dòng)來(lái)吸引顧客的關(guān)注，增強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力，保持市場(chǎng)熱度。若老客戶帶新客戶來(lái)購(gòu)房，可各得1%的優(yōu)惠。采用感性訴求的樓書(shū)，以感性居住生活描繪為主，把體驗(yàn)式生活描述得淋漓盡致。（5）清盤期適當(dāng)保持報(bào)紙軟文的刊登，維持余熱。組織商家投資論壇會(huì)，為商鋪的推出祈禱拋磚引玉的作用。第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析7.1項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析威尼斯莊園住宅小區(qū)商品房項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為33762.1867萬(wàn)元。按33%所得稅稅率計(jì)算，應(yīng)交所得稅11141.5216萬(wàn)元，該項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為22620.6651萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，威尼斯莊園住宅小區(qū)商品房建設(shè)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資金利稅率如下：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/投資額*100%=22620.6651/97705.6*100%=23.15%項(xiàng)目投資利稅率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/投資額*100%=33762.1867/97705.6*100%=34.55%根據(jù)測(cè)算，在項(xiàng)目住宅和營(yíng)業(yè)用房以及車庫(kù)都銷售完全的情況下，投資利潤(rùn)率為23.15%，投資利稅率為34.55%。這表明該項(xiàng)目的實(shí)施有著良好的經(jīng)濟(jì)效益。7.2凈現(xiàn)值的確定根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料以及以前的經(jīng)驗(yàn)，確定項(xiàng)目的月收益率為1%。該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表如附表3所示。根據(jù)計(jì)算結(jié)果顯示，該項(xiàng)目的NPV為4,253.60萬(wàn)元。我們可以看出，該項(xiàng)目的NPV>0，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。第八章環(huán)境影響和社會(huì)效益評(píng)價(jià)8.1環(huán)境影響評(píng)價(jià)8.1.1資源利用和能源耗用分析按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約能源和合理利用能源的要求，對(duì)整個(gè)工程設(shè)計(jì)中的能耗進(jìn)行控制，從而降低成本，達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的?！敖ㄖ?jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來(lái)越重要。節(jié)能措施應(yīng)嚴(yán)格按照《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》和《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）的要求采用，本項(xiàng)目采用如下的節(jié)能措施：1.優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，減輕墻體自重，減少鋼材、水泥、木材等建材的耗用量；2.注意控制體形系數(shù)，不采用過(guò)多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱措施，提高墻體熱阻；增加建筑物的熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可有效阻止熱量進(jìn)入墻體；3.窗戶大小與空調(diào)負(fù)荷關(guān)系甚大，窗墻比適當(dāng)控制；安排好門窗相對(duì)位置及開(kāi)啟方式，組織穿堂風(fēng)通過(guò)；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽(yáng)裝置，如窗簾、百頁(yè)、熱反射簾或自動(dòng)卷簾等，以便減少夏季太陽(yáng)的熱輻射，冬季又可得到日照；4.為減少太陽(yáng)輻射引起頂層房間過(guò)熱，應(yīng)加強(qiáng)隔熱層并有架空通風(fēng)層，還可以在空氣間層內(nèi)貼熱反射材料。維護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表層，可反射夏季太陽(yáng)熱輻射，減少外墻面吸收熱量；5.積極推廣使用節(jié)能材料，選用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚和密閉性能好的塑鋼窗。提高門窗的氣密性，積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚，減輕墻體自重，有利于抗震，并有利于提高勞動(dòng)效率；6.盡可能利用自然光滿足室內(nèi)采光要求，采用高效照明光源及燈具，室外可采用節(jié)能型鈉光源照明。本項(xiàng)目電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，合理選擇符負(fù)荷中心，節(jié)約電能。為了節(jié)約能源，提高功率因素，應(yīng)考慮裝設(shè)無(wú)功率補(bǔ)償設(shè)備。7.選用節(jié)能的設(shè)備，降低能源消耗；8.節(jié)約水資源，室內(nèi)供水設(shè)備先采用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，生活污水進(jìn)行無(wú)害化處理，處理后的水可用于綠化。8.1.2生態(tài)環(huán)境保護(hù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作受揚(yáng)州市環(huán)保部門監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》〈國(guó)務(wù)院（98）253號(hào)令〉；2.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》〈GB16297-1996〉；3.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》〈GB8978-1996〉；4.《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》〈GB3095-1996〉；5.《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》〈GBZB1-1999〉；6.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》〈GB3096-93〉。本項(xiàng)目的建設(shè)將從規(guī)劃布局、節(jié)約能源、無(wú)害化、無(wú)污染、可循環(huán)、采用新綠色材料等方面進(jìn)行總體設(shè)計(jì)，同時(shí)在施工和投入使用過(guò)程中采取有效的環(huán)境保護(hù)措施，減少對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響。（一）工程建設(shè)施工中使用的各種建筑機(jī)械設(shè)備在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的各種噪聲、建筑材料的沖洗廢水、運(yùn)輸裝卸過(guò)程中產(chǎn)生的粉塵、揚(yáng)塵，以及建筑廢棄物等均對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生較小的影響。1.噪聲：該工程建筑施工過(guò)程中對(duì)周圍環(huán)境的影響主要是各種建筑機(jī)械在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程能夠產(chǎn)生的噪聲，類比其他工程，該噪聲級(jí)均為暴露級(jí)，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。根據(jù)該工程所在建設(shè)地點(diǎn)及周圍環(huán)境的特征，環(huán)境噪聲應(yīng)執(zhí)行GB3096-931類標(biāo)準(zhǔn)，要求在施工過(guò)程中應(yīng)采取各種措施，降低噪聲值，施工噪聲做到場(chǎng)界達(dá)標(biāo)，避免夜間施工，并盡量減少對(duì)周圍群眾生活的影響。2.廢水：建筑施工時(shí)，因建筑材料的沖洗會(huì)產(chǎn)生一定量的廢水。該廢水PH呈弱堿性，且含有泥沙，直接流入下水管網(wǎng)或河道會(huì)阻塞，尤其在下雨天，大量雨水沖刷，沙石含量會(huì)高，流入河道內(nèi)會(huì)使之淤塞。因此在施工現(xiàn)場(chǎng)建議建一沉淀池，廢水沉淀后排放。3.粉塵：建筑材料一般為鋼材、黃沙、水泥、石子、磚等，在施工、運(yùn)輸、裝卸等過(guò)程中會(huì)有許多粉塵揚(yáng)起，使局部區(qū)域內(nèi)的TSP含量上升。根據(jù)建設(shè)部1991年第15號(hào)令規(guī)定：對(duì)建筑施工產(chǎn)生的揚(yáng)塵應(yīng)采取有效措施控制。因此，要求施工單位在施工過(guò)程中應(yīng)采取增濕或小區(qū)域封閉、半封閉式等措施，盡可能降低各類粉塵對(duì)該區(qū)域大氣環(huán)境質(zhì)量的影響程度；4.固體廢棄物：施工期間產(chǎn)生少量的碎磚、砂石等其他建筑廢棄物，亂堆亂放，有礙環(huán)境，施工單位對(duì)能利用的要利用，不能利用的應(yīng)及時(shí)清理。另外，施工期間不能占道，以免影響交通。（二）本項(xiàng)目在房屋裝修階段應(yīng)積極推廣用綠色無(wú)害裝飾材料，合理安排工作時(shí)間，減少施工噪聲，并對(duì)廢棄的裝修材料進(jìn)行妥善處理。（三）該項(xiàng)目建成后對(duì)環(huán)境造成的影響主要有生活污水和生活垃圾。本項(xiàng)目范圍內(nèi)排水實(shí)行雨污分流制，雨水可直接排放城市雨水管網(wǎng)。生活垃圾實(shí)行袋裝化，按市區(qū)統(tǒng)一規(guī)定投放，由環(huán)衛(wèi)部門集中外運(yùn)。（四）綠地作為城市空間組成要素，對(duì)城市景觀和生態(tài)環(huán)境影響較大。同時(shí)綠化也是環(huán)境保護(hù)最經(jīng)濟(jì)有效的措施之一。本項(xiàng)目要盡可能地提高綠化率，綠化系統(tǒng)要做到點(diǎn)、線面相結(jié)合，形成具有特色的綠化系統(tǒng)，充分發(fā)揮綠化在凈化、美化、防塵、隔噪、降解方面的功能，以更好地保護(hù)環(huán)境。8.2社會(huì)效益評(píng)價(jià)8.2.1社會(huì)效益分析本項(xiàng)目建設(shè)會(huì)產(chǎn)生良好的社會(huì)效益，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.本項(xiàng)目的建設(shè)符合馬鞍山市城市規(guī)劃和區(qū)域控制性詳規(guī)的要求，項(xiàng)目的建設(shè)有利于合理利用土地資源，加快馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐，美化區(qū)域環(huán)境，促進(jìn)城市化進(jìn)程。2.本項(xiàng)目的建設(shè)有利于合理利用土地資源，這對(duì)于稀缺的土地資源來(lái)說(shuō)是一個(gè)極好的利好；3.本項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足群眾對(duì)商品房的消費(fèi)需求，改善居住條件，拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；4.本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益,通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)有利于提高建設(shè)單位自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,也有利于增加地方的財(cái)稅收入；5.本項(xiàng)目對(duì)于弘揚(yáng)民族文化,加強(qiáng)傳統(tǒng)文化的宣傳,引導(dǎo)人們重視對(duì)傳統(tǒng)文化的探討起著極大的作用。8.2.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析威尼斯莊園商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于馬鞍山市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，項(xiàng)目用地范圍為熟地，區(qū)域內(nèi)不涉及到拆遷問(wèn)題。本項(xiàng)目的主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)為周圍群眾對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的理解和支持程度，在項(xiàng)目實(shí)施前應(yīng)提前爭(zhēng)取他們的理解和支持，項(xiàng)目要嚴(yán)格按照區(qū)域性控制詳規(guī)的要求退讓用地紅線，并嚴(yán)格按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進(jìn)行實(shí)施。此外，在項(xiàng)目施工過(guò)程中，應(yīng)要求施工單位做好安全防護(hù)和環(huán)境保護(hù)工作，不占道施工，并盡量避免夜間施工，盡可能減少對(duì)周圍群眾正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和生活的影響。8.2.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)有利于合理利用土地資源，有利于滿足群眾對(duì)住宅的消費(fèi)需求，改善群眾的居住條件。本項(xiàng)目的建設(shè)符合馬鞍山市城市總體規(guī)劃和區(qū)域控制性詳規(guī)的要求，有利于加快經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐，改善區(qū)域的投資環(huán)境和人居環(huán)境，本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中通過(guò)采取有效措施能解決項(xiàng)目建設(shè)中可能產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，其社會(huì)評(píng)價(jià)是可行的。第九章可行性研究的結(jié)論和建議9.1可行性研究的結(jié)論根據(jù)近年來(lái)馬鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，對(duì)17號(hào)地塊進(jìn)行了初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，并根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了費(fèi)用估算和靜態(tài)、動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，同時(shí)還對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了環(huán)境評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)。根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果，我們有如下結(jié)論：9.1.1該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的根據(jù)計(jì)算，該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率達(dá)到了23.15%，投資利稅率達(dá)到了34.55%，NPV達(dá)到了4,253.60萬(wàn)元。通過(guò)對(duì)其進(jìn)行敏感性分析，得出房?jī)r(jià)對(duì)該項(xiàng)目的影響最大，其次為建安工程費(fèi)用、前期工程費(fèi)用，自有資金的影響最小。9.1.2該項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)是可行的該項(xiàng)目將按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約能源和合理利用能源的要求，對(duì)整個(gè)工程設(shè)計(jì)中的能耗進(jìn)行控制，從而降低成本，達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)將從規(guī)劃布局、節(jié)約能源、無(wú)害化、無(wú)污染、可循環(huán)、采用新綠色材料等方面進(jìn)行總體設(shè)計(jì)，在施工和投入使用過(guò)程中采取有效的環(huán)境保護(hù)措施，減少對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響。9.1.3該項(xiàng)目的社會(huì)效益評(píng)價(jià)是可行的該項(xiàng)目的建設(shè)有利于合理利用土地資源，有利于滿足群眾對(duì)住宅的消費(fèi)需求，改善群眾的居住條件。項(xiàng)目的建設(shè)符合揚(yáng)州市城市總體規(guī)劃和區(qū)域控制性詳規(guī)的要求，有利于加快馬鞍山開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐，改善區(qū)域的投資環(huán)境和人居環(huán)境，本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中通過(guò)采取有效措施能解決項(xiàng)目建設(shè)中可能產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。9.2建議鑒于本項(xiàng)目的主題是把歐式風(fēng)情融入中國(guó)古典園林之中，因此，本項(xiàng)目在宣傳過(guò)程中，應(yīng)注重強(qiáng)調(diào)本建筑設(shè)計(jì)的特色和買點(diǎn)。該項(xiàng)目總建筑面積24.4萬(wàn)平方米,一期9萬(wàn)平方米,由多層花園洋房、小高層、高層公寓組成,是馬鞍山首個(gè)將威尼斯風(fēng)情融入園林的高檔社區(qū)。建筑布局及園林規(guī)劃依據(jù)歐洲皇家建筑的模型，在這里有新古典主義建筑、宮廷主題園林、豪華會(huì)所,醇正濃郁的威尼斯品味與格調(diào),經(jīng)典無(wú)處不在，在全社會(huì)形成一股關(guān)注傳統(tǒng)文化的思潮，這樣勢(shì)必會(huì)取得意想不到的社會(huì)效應(yīng)，引起大家的廣泛關(guān)注。同時(shí)，本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注重結(jié)合馬鞍山本身的人文環(huán)境，打造既有本地建筑風(fēng)格的傳統(tǒng)，又和馬鞍山古色古韻的人文環(huán)境相融合的住宅小區(qū)，提高馬鞍山市的居住品位。第十章小組任務(wù)分配說(shuō)明第十一章小組成員小結(jié)成都第二繞城高速公路西段項(xiàng)目房建工程FJ1標(biāo)段監(jiān)理規(guī)劃編寫：審批：四川省公路工程咨詢監(jiān)理事務(wù)所成都二繞（西段）項(xiàng)目FJ1監(jiān)理部二一二年十月目錄工程項(xiàng)目概況一、基本情況二、工程特點(diǎn)三、合同細(xì)節(jié)四、建設(shè)單位項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)五、承包商項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)第二章工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理范圍和目標(biāo)、監(jiān)理工作內(nèi)容和依據(jù)監(jiān)理階段監(jiān)理工作范圍監(jiān)理工作目標(biāo)監(jiān)理工作內(nèi)容監(jiān)理工作依據(jù)第三章監(jiān)理部組織形式及人員配備和崗位職責(zé)項(xiàng)目監(jiān)理部組織形式項(xiàng)目監(jiān)理部人員配備情況監(jiān)理人員崗位職責(zé)（一）項(xiàng)目總監(jiān)理工程師職責(zé)（二）專業(yè)監(jiān)理工程師職責(zé)第四章施工階段監(jiān)理工作方法及措施一、工程質(zhì)量控制原則二、工程質(zhì)量控制的方法三、施工過(guò)程中工程質(zhì)量控制四、質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故處理五、工程造價(jià)控制1、工程造價(jià)控制的原則2、工程造價(jià)控制的方法3、工程量計(jì)量六、合同及其他事項(xiàng)的管理1、管理的原則及內(nèi)容2、設(shè)計(jì)變更管理4、費(fèi)用索賠的管理第五章監(jiān)理工作制度一、監(jiān)理人員工作守則二、監(jiān)理工作準(zhǔn)則三、圖紙會(huì)審制度四、施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）審批制度五、監(jiān)理日志和會(huì)議制度第一章工程項(xiàng)目概況基本情況：工程名稱：成都二繞西段項(xiàng)目房建工程（FJ1標(biāo)段）工程地點(diǎn)：成都結(jié)構(gòu)類型：鋼筋砼框架。4、建筑面積:總建筑面積：9199.55M2煎茶收費(fèi)站建筑面積：1563.33M2黃龍溪收費(fèi)站建筑面積：2238.33M2花源費(fèi)站建筑面積：1609.78M2興義收費(fèi)站建筑面積：2224.78M2三江收費(fèi)站建筑面積：1563.33M25、合同工期：320天6、合同金額：41006243元7、計(jì)劃開(kāi)工日期:2012年11月15日8、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):合格9、抗震等級(jí):七級(jí)10、建設(shè)單位：四川蓉城第二繞城高速公路開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司11、設(shè)計(jì)單位：四川省交通廳公路規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)研究院12、監(jiān)理單位：四川省公路工程咨詢監(jiān)理事務(wù)所13、施工單位：四川路航建設(shè)工程有限責(zé)任公司二、工程特點(diǎn)本工程為砼框架結(jié)構(gòu)，獨(dú)立地梁基礎(chǔ)，抗震等級(jí)七度，安全等級(jí)為二級(jí)，合理使用年限50年。主體結(jié)構(gòu)C30砼，其余主體結(jié)構(gòu)C30混凝土，承臺(tái)與地梁基礎(chǔ)C30砼?！?.000以下MU10機(jī)制磚，M7.5水泥砂漿，其余多孔粘土磚，M5水泥砂漿砌筑。外墻面磚；內(nèi)墻及頂棚水泥砂漿+乳膠漆；樓地面地磚。鋁合金推拉窗；平開(kāi)木門。三、合同細(xì)節(jié)：工程施工合同：承包人：四川路航建設(shè)工程有限責(zé)任公司承包范圍：合同段范圍內(nèi)的房屋建筑、鋼結(jié)構(gòu)工程等。合同工期：10個(gè)月質(zhì)量：合格。合同價(jià)款：41006243元工程建設(shè)監(jiān)理合同：監(jiān)理人：四川省公路工程監(jiān)理咨詢事務(wù)所監(jiān)理范圍：施工階段全過(guò)程監(jiān)理正常監(jiān)理服務(wù)酬金：詳見(jiàn)監(jiān)理合同。建設(shè)單位項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)：二繞公司二繞公司新津代表處新津代表處現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)承包商項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)（人員配備詳見(jiàn)承包商“施工組織設(shè)計(jì)”）項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目工程師質(zhì)檢工程師材料員財(cái)務(wù)員預(yù)算員安全員電氣工程師給排水工程師師長(zhǎng)師機(jī)械工程師項(xiàng)目工程師質(zhì)檢工程師材料員財(cái)務(wù)員預(yù)算員安全員電氣工程師給排水工程師師長(zhǎng)師機(jī)械工程師土建工程師土建工程師施工工長(zhǎng)各各生產(chǎn)作業(yè)班組第二章工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理范圍和目標(biāo)、監(jiān)理工作內(nèi)容和依據(jù)監(jiān)理階段：施工階段監(jiān)理工作范圍：見(jiàn)監(jiān)理合同三、監(jiān)理工作目標(biāo)：1、質(zhì)量目標(biāo)：合格，力爭(zhēng)優(yōu)良。2、工期目標(biāo)：10個(gè)月。3、投資目標(biāo)：建安工程造價(jià)為合同價(jià)款。四、監(jiān)理工作內(nèi)容：審查承包商的施工組織設(shè)計(jì)和施工技術(shù)方案，提出修改意見(jiàn)，下達(dá)單位工程施工開(kāi)工令。檢查工程使用的材料、構(gòu)配件、設(shè)備的規(guī)格和質(zhì)量。檢查現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)措施和安全防護(hù)設(shè)施，對(duì)工程建設(shè)實(shí)施質(zhì)量、投資、進(jìn)度三控制。主持協(xié)