北京地價三級跳猛漲 明年房價或難調(diào)控

Word北京地價三級跳猛漲明年房價或難調(diào)控今年北京的土地市場，只要一拍地，就是猛漲。

據(jù)報告網(wǎng)了解到，11月4日北京國土局現(xiàn)場共出讓了8宗配建競價地塊，總成交金額高達(dá)87.69億元，其中6宗為自住型商品房用地。值得注意的是，純市場化的商品房用地地價再度飆漲。

北京市推出“自住型商品房”，意在房地產(chǎn)市場的供求差，以抑制房價的上漲。但從目前土地成交情況看，由于自住型商品房用地進(jìn)一步擠壓了普通商品房用地，使得后者的地價水漲船高，甚至一再突破記錄，而地價推動房價上漲已成近幾年樓市的鐵律。市場的運(yùn)行趨勢再次走向了政府政策的反面。

地價三級跳

11月4日北京土地出讓的情形，具有巨大的象征意義，并預(yù)示著北京樓市明年的走向?qū)?yán)重分化。

當(dāng)日北京共有8宗住宅用地成交，出讓總額達(dá)87.69億元，規(guī)劃總建筑面積118.3萬平方米，其中，配建自住型商品房的面積達(dá)64.97萬平方米，配建公租房的面積9.74萬平方米，配建經(jīng)適房的面積7.8萬平方米，配建限價房的面積8.51萬平方米，留給純商品房的面積只有約20萬平方米。

其中，最引人關(guān)注的是位于北京朝陽東五環(huán)邊上的東壩南區(qū)地塊。東壩南區(qū)地塊總建筑面積為93534平方米，除配套設(shè)施外，還要求配建限價商品房8500平方米，限價9900元/平方米，配建自住型商品房5萬平方米，限價2.2萬元/平方米。據(jù)測算，剩余的普通商品房樓面地價約3.7萬元/平方米。而目前，地塊周邊二手房的房價目前為2.8-3.8萬/平方米。面粉超過面包價的情形再度出現(xiàn)。

當(dāng)天同時出讓的海淀東升鄉(xiāng)（清河盒子房廠土地一級開發(fā)項目）地塊被合景泰富拿下，剔除保障房后，該地塊商品房用地地價為48000元/平方米，總價5.4億元。其中，配建17000平米公租房。

該地塊拍出后，清河華潤橡樹灣某負(fù)責(zé)人十分感慨地表示，清河樓面價都已經(jīng)到48000元/平方米，那我們的項目要賣到多少錢合適呢？據(jù)了解，橡樹灣去年推出的房源售價為36000元/平方米，現(xiàn)僅剩最后一期，其售價也已從最初預(yù)計的48000元/平方米調(diào)整為55000元/平方米。

此前拿過地王的融創(chuàng)、泰禾等相關(guān)人士，看到11月4日拍出的高價地后，均表示，“這樣看來，我們以前拿的地王真不貴?！?/p>

21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，11月4日北京土地出讓的住房結(jié)構(gòu)，完全符合政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的初衷。純商品房所占比例不足四分之一，包括自住型商品房在內(nèi)的所有類型保障房，所占比例超過75%，其中自住型商品房占比超過一半。

根據(jù)10月22日北京市住建委宣布的計劃，假如明年自住型商品房供應(yīng)量是5萬套，加上其他類型的保障房，真正可供建設(shè)純商品房的土地已經(jīng)不足四分之一。

正因如此，醒悟過來的開發(fā)商，爭奪土地到了白熱化的程度。無論是限價房、自住型商品房還是純商品房的用地，只要是土地，先搶到手再說。因?yàn)?，如果不想建保障房，甚至可能被擠出北京市場的大門。至于純商品房，則是沒有最高，只有更高。如亦莊河西區(qū)X13R2地塊，均攤后的純商品房樓面價突破6萬元/平方米，而此前的8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體奪得的亦莊B01R1-1地塊，樓面價是2.8萬元/平方米。

明年房價如何調(diào)控？

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，按照東壩地塊3.7萬元/平方米的地價，上市后的售價可能達(dá)到6萬元；清河4.8萬元/平方米的樓面價，上市價格甚至難以想象。

桑豫峰認(rèn)為，從地價來分析，2021年的北京商品房價格，仍將暴漲，否則根本無法支撐已經(jīng)高到離譜的樓面價。她不無擔(dān)憂地表示，從目前整個房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)來看，純商品房所占比例急劇萎縮，樓面價迭創(chuàng)新高，決定了2021年以后已屬“少數(shù)派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。這也是業(yè)內(nèi)現(xiàn)在普遍的看法。

CRIC分析師李瑩也認(rèn)為。“自住型商品房”有助于緩解當(dāng)前剛需樓盤供應(yīng)不足的壓力，也是在對地方土地財政收入影響不大的前提下，穩(wěn)定房價預(yù)期的上佳做法，因而對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義。但是，普通商品房供應(yīng)受到各類保障房用地的擠壓，可能也會倒推房價上漲。

然而，令人感覺矛盾的是，11月初坊間再次傳來政府部門收緊限價政策的信息。如果恢復(fù)今年二季度的做法，商品房售價幾乎全部要由政府來審核，實(shí)際上也就是由政府來定價，那么，今年年底出讓的這批商品房用地，明年上市時的售價，能否達(dá)到開發(fā)商盈利所希望的價格，仍然是未知數(shù)。

對于北京市持續(xù)收緊的限價政策，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)再度炮轟稱，“真是荒謬。地價都超過四萬了?！?/p>

央行2021年第三季度儲戶問卷調(diào)查顯示，認(rèn)為當(dāng)前房價“高、難以接受”的居民占比較上季度提高了0.9個百分點(diǎn)。

桑豫峰認(rèn)為，行政管制解決不了商品房市場的問題，尤其是房價