地下車庫的所有權歸屬研究

-.z.地下車庫的所有權歸屬研究*樂德中國社會科學院法學研究所商品房住宅小區(qū)車庫的產(chǎn)權歸屬問題，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點。而將小區(qū)車庫單獨出售，則是開發(fā)商普遍的做法。2003年11月12日，**市鼓樓區(qū)人民法院判決"星漢城市花園小區(qū)車庫歸業(yè)主共有〞，這一判決在全國引起轟動，有人士稱這是一個革命性的判決。開發(fā)商不服一審判決，向**中院提起了上訴，時至今日，**中院也未對該案作出終審判決。2004年10月28日，**市國土資源和房屋管理局為**四和房地產(chǎn)開展**開發(fā)的太平洋中心的兩層地下車庫頒發(fā)了所有權證書。2005年3月，太平洋中心的九位業(yè)主以**市國土資源和房屋管理局為被告向**市市南區(qū)人民法院提起了行政訴訟，要求法院判決撤銷房屋管理部門為開發(fā)商頒發(fā)的車庫所有權登記，一審法院以開發(fā)商申請發(fā)證的地下車庫也是土地上的建筑物為由判決維持所有權登記，駁回業(yè)主請求。九業(yè)主不服一審判決向**市中級人民法提起上訴，**中院審理后認為，**市地方性法規(guī)明確要求新建住宅時必須有配套的停車場，此為強制性法規(guī)標準，**市國土資源和房屋管理局為開發(fā)商建立的地下車庫頒發(fā)房地產(chǎn)權證這一行為，違背了**市地方法規(guī)的強制性規(guī)定，侵害了"**太平洋中心工程〞所有業(yè)主的利益，不應得到支持。2005年12月5日，**中院做出終審判決，撤銷了**市國土資源和房屋管理局為開發(fā)商頒發(fā)的地下車庫的產(chǎn)權證。有媒體稱，**太平洋中心的業(yè)主終于拿回了地下車庫的所有權。筆者認為，**中院撤消了地下車庫的所有權證，沒有提出充分的法律依據(jù)，并且撤銷了開發(fā)商的地下車庫的產(chǎn)權證，并不意味著業(yè)主是地下車庫的所有權人，因為，我國現(xiàn)行法律沒有關于地下車庫所有權歸屬的法律規(guī)定。因此，地下車庫的所有權之爭還遠遠沒有完畢。對于地下車庫的所有權歸屬問題，仍然需要我們理性地思考和研究。一、確定我國地下車庫權屬的相關理論探討關于地下車庫所有權歸屬，在我國的司法實踐和理論研究中存在著兩種完全對立的觀點，一種觀點認為，地下車庫屬于建筑物區(qū)分所有權的專有局部，可以單獨作為所有權的客體，應歸開發(fā)商所有;另一種觀點認為，地下車庫屬于建筑物區(qū)分所有權的共有局部，不能單獨作為所有權的客體，應歸全體業(yè)主所有。1.以地下車庫是否享有土地使用權確定權屬要弄分析地下車庫是否享有土地使用權問題，首先要弄清楚建筑容積率這一概念。所謂建筑容積率，是指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。在計算建筑容積率時，地下室的面積不計入建筑面積，半地下室在室外地面以上的局部的高度不超過1米的不計，超過的則按比例計算建筑面積。[i]在城市規(guī)劃實踐中和地方立法上，一般不將地下車庫的建筑面積計入建筑容積率。**市"關于建筑層高控制及容積率指標計算規(guī)則"、**市"容積率計算規(guī)則暫行規(guī)定"都有類似的規(guī)定。建筑容積率是決定在單位土地面積上建立多少建筑面積的建筑物的重要指標，在土地價格日益昂貴的當今社會，建筑容積率對開發(fā)商而言有著非常重要的意義。因為，從建筑物與土地使用權面積的關系上看，建筑容積率是確定單位建筑面積分攤多少土地面積的計算指標，是決定單位建筑面積的本錢的重要指標。由于，地下車庫的建筑面積不計入建筑容積率，有人認為，地下車庫未參與土地面積的分攤，地下車庫不享有土地使用權，這也是**市鼓樓區(qū)法院對"星漢城市花園小區(qū)車庫歸屬案〞的判決理由之一。筆者認為，地下車庫不計入建筑容積率并不意味著地下車庫不享有土地使用權。首先，不應當狹窄地認為土地是平面的，土地的概念應當是有確定的四至范圍界限的地球外表局部及其地表上下為人力所能控制的、有利益的立體空間。民法上的土地應由兩局部組成，即地表和地表上下的空間。開發(fā)商在辦理該小區(qū)的"建筑工程規(guī)劃許可證"時，城市規(guī)劃部門批準了地下車庫的建立，這意味著開發(fā)商取得了使用該大廈土地的地下空間的權利。其次，國土資源部"關于地下建筑物土地確權登記發(fā)證有關問題的復函"[2000]171號文件明確規(guī)定：=1\*GB3①但凡與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權利可以確定為土地使用權。具體登記時，將地下建筑物的建筑面積計入整體建筑總面積，然后按權利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分攤地面上的土地面積。=2\*GB3②離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物。其土地權利可確定為土地使用權(地下)。具體登記時。其土地面積為地下建筑物垂直投影面積，并在備注欄說明相應地上土地使用權的特征。土地使用權(地下)在不違反地下建筑物規(guī)定的用途、使用條件的前提下，可以進展出租、轉讓和抵押。這一規(guī)定實質上認定地下車庫所享有的是一種比擬特殊的建立用地使用權，即空間建立用地使用權[ii]?？傊?jīng)規(guī)劃批準的地下車庫均享有所在大廈的建立用地使用權，不能以地下車庫不享有土地使用權來確定其權屬。2.以價格構成理論確定地下車庫的權屬有學者認為，從房屋價格構成來講，開發(fā)商已將*小區(qū)的公共配套設施建立費及土地出讓費等計入該小區(qū)的房屋價格構成，并以預算造價按住宅面積所占比例分攤到*小區(qū)的每一業(yè)主的房屋單價中。廣闊業(yè)主購置的每一平方米的建筑面積，其價格構成中不僅包含了住宅本身的價格，而且還包括相應土地使用費和公共配套設施建立費。從公平原則來講，*小區(qū)公共配套設施的所有權應歸該小區(qū)全體業(yè)主共有。[iii]這一理論乍一看具有一定的合理性，但卻經(jīng)不住推敲。筆者認為，標的物價格構成的本錢計算是作為合同當事人的開發(fā)商的內(nèi)心計算，不能作為所有權歸屬確實定依據(jù)。所有權的轉移依據(jù)的是買賣雙方的意思表示，如果發(fā)生所有權歸屬糾紛時以一方的本錢計算解釋價格合意，進而解釋所有權歸屬的意思表示內(nèi)容，難免產(chǎn)生違背合同當時合意的偏頗結果。即使法官為維持公正起見，在雙方當事人本錢計算結果之外另行計算出一個更為客觀準確的結果，并以此計算結果確定標的物所有權的歸屬，這個合同實際就變成法官訂立的而不是當事人訂立的，這也違背了合同法的一般原則?；蛘哒f，當法官用價格構成的本錢計算來確定所有權歸屬時，就是在設計一個合同而不是只在執(zhí)行一個合同，就是在干預一個交易的內(nèi)容而不是只在解決一個交易糾紛。當合同的內(nèi)容脫離了當事人的意思表示而由法官利用經(jīng)濟學原理確定時，這無疑將加大交易本錢和司法本錢。當法官慣于用價格構成理論解決所有權歸屬糾紛時，從經(jīng)濟領域中逐漸消失的方案經(jīng)濟的幽靈可能就會游蕩到法庭上來。[iv]可見，以價格構成理論來確定地下車庫的權屬是以犧牲民法的一般原則為代價的，實缺乏取。3.以地下車庫的建筑面積是否計入公攤面積確定權屬根據(jù)建筑物區(qū)分所有權原理，建筑物區(qū)分所有權的客體分為專有局部和共有局部，建筑物區(qū)分所有權的共有局部不得作為單獨所有權的客體，而應當歸全體建筑物區(qū)分所權人共有。對于地下車庫而言，如果地下車庫是建筑物區(qū)分所有權的共有局部，則，地下車庫應歸全體區(qū)分所有權人共有;如果地下車庫不是建筑物區(qū)分所有權的共有局部，則，地下車庫可以作為專有所有權局部，地下車庫的所有權就不歸全體區(qū)分所有權人共有。如何判斷地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權的共有局部"建立部"商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則"第八條規(guī)定，公用建筑面積由以下兩局部組成：=1\*GB3①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和管理用房建筑面積;=2\*GB3②套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。從這一條的規(guī)定來看，地下車庫可以作為建筑物區(qū)分所有權的共有局部。該"規(guī)則"第九條還規(guī)定了公用建筑面積計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積局部。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。第九條至少有三層含義：一是具有獨立使用空間的地下室是可以單獨出售的，具有獨立空間的地下室可以作為專有所有的客體;二是單獨出售的地下室不屬于建筑物區(qū)分所有權的共有局部;三是作為人防工程的地下室不屬于建筑物區(qū)分所有權的共有局部。由此，以地下車庫是否計入公用建筑面積來確定其所有權歸屬符合建筑物區(qū)分所有權原理。建立部"城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定"第十一條規(guī)定，附著地面建筑進展地下工程建立，應隨地面建筑一并向城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理選址意見書、建立用地規(guī)劃許可證、建立工程規(guī)劃許可證?？梢姡c地表以上建筑物聯(lián)為一體的地下車庫屬于該"規(guī)定"中的"地下工程〞。該"規(guī)定"第二十五條規(guī)定，地下工程應本著"誰投資、誰所有、誰受益、誰維護〞的原則，允許建立單位對其投資開發(fā)建立的地下工程自營或者依法進展轉讓、租賃。由此可見，依據(jù)我國現(xiàn)行法律，地下車庫完全可以作為建筑物的專有所權客體。在車庫沒有計入公攤時，其所有權屬于開發(fā)商，是一個法律上有根據(jù)、經(jīng)濟上較合理的制度安排。其一，當可以獨立作為所有權標的物的物品沒被確定為交易對象時，其所有權應當仍屬于原先的所有者，這符合確定所有權歸屬的一般規(guī)則;其二，這種制度安排可以促進或保障開發(fā)商采取住宅單元和地下車位分別銷售的交易方式。[v]這樣有利于降低單位建筑面積的銷售價格。有觀點認為，在地下車庫沒有計入公攤時，其所有權屬于全體業(yè)主，更有利于全體業(yè)主的利益。這種制度安排會為全體業(yè)主增加利益嗎"由于業(yè)主大會和業(yè)主委員會組織機制上的限制[vi]，地下車庫所有權屬于全體業(yè)主，可能會對單個業(yè)主造成更多的經(jīng)濟負擔和生活不便。在一個業(yè)主不能單獨占有使用一個地下車位的情況下，即使車庫所有權屬于全體業(yè)主，需要車位的業(yè)主也不應無償?shù)厥褂密囄?，因為大家分攤購置的價值巨大的車庫不應由個別業(yè)主長期無償使用。也就是說，無論地下車庫屬于開發(fā)商抑或業(yè)主全體，使用特定車位的業(yè)主都必須通過或租或買的方式支付費用。在小區(qū)車庫屬于全體業(yè)主的情況下，每一業(yè)主都為此支付了購置費用，該費用必須通過向使用者收取租金或車位購置費的形式予以收回?？梢?，車庫屬于全體業(yè)主的制度安排，并不能一般地增加業(yè)主的利益，因為該項經(jīng)營資產(chǎn)的利潤來源就是業(yè)主們自己支付的費用。相反，由于在小區(qū)車庫的使用過程中，要不斷地在業(yè)主之間進展利益博弈，這會使住宅小區(qū)的業(yè)主關系更加復雜化。[vii]4.以空間建立用地使用權制度確定地下車庫的權屬空間建立用地使用權，又稱空間地上權或區(qū)分地上權，指以在他人土地的空中或地中擁有建筑物或其他工作物為目的而使用他人土地空間的權利。本來，依大陸法系的民法理論，土地所有人設定地上權后，土地所有人對土地的使用、收益便轉由地上權人享有和使用，故地上權人對土地的使用、收益的范圍，與土地所有人一樣，不限于地面，而且也及于土地的空中和地中。空間地上權與這種效力于及土地的上下空間的普通地上權，本質上雖同屬于地上權的范疇，但其使用和收益的范圍卻有量的差異：空間地上權的使用和收益的范圍，僅為地表之上或之下的特定的斷層空間，而普通地上權的使用和收益的范圍，不僅包括地表之上或之下的空間，而且也包括地表本身。如果，我國在物權法立法中采納空間建立用地使用權制度，明確規(guī)定地下車庫的土地使用權為獨立的空間建立用地使用權，使地下車庫的所有權與地面建筑物的所有權相別離，這樣地下車庫的所有權歸屬問題就會迎刃而解。5.單獨建立的地下車庫和人防地下室的所有權歸屬如前文所述，單獨建立的地下車庫不直接使用土地的地表，而是使用土地的地下空間，是建立用地使用權的特殊形式即空間建立用地使用權。單獨建立的地下車庫與地面以上的建筑沒有本質的區(qū)別，它與地面以上的建筑一樣需要辦理獨立的建立工程審批手續(xù)[viii]，他不屬于地面以上區(qū)分所有建筑物的共有局部，而是單獨為建立單位所有的建筑物，建立單位可以對其轉讓或出租。[i*]這應當是沒有爭議的問題。人防地下室是一種特殊的公用建筑，是國家從戰(zhàn)略的角度設立的，戰(zhàn)爭時供公眾臨時避難的場所。我國"人民防空法"第五條規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進展人民防空工程建立;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。"人民防空法"第三十七條規(guī)定，國防資產(chǎn)歸國家所有。國家人防辦、國有資產(chǎn)管理局[1998]國人防辦字第21號文件第二、三、六條規(guī)定，人防工程是人防國有資產(chǎn)、人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成局部。這在法律上確認人防工程的所有權歸國家所有，但在和平時期，人防工程的建立單位對其建立的人防工程享有使用權。6.屬于開發(fā)商所有的地下車庫，本小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先使用權所有權負有義務原則是現(xiàn)代民法有一項重要的原則。所謂所有權負有義務原則，就是所有權人必須按照個人利益與社會利益相協(xié)調(diào)的觀念行使其所有權，所有權人行使其權利必須服從公共利益。[*]所有權負有義務原則為各國法律所成認。這一原則，使近代民法的所有權絕對原則得到修正，而演變?yōu)樯鐣乃袡?。如果，權利人違背該原則將會構成"權利濫用〞，為各國民法所制止。小區(qū)地下車庫建立的本旨在于為小區(qū)的業(yè)主提供停車的方便，因此，開發(fā)商建立的地下車庫首先必須供小區(qū)業(yè)主使用，本小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先使用權，在本小區(qū)業(yè)主使用有余的情況下，開發(fā)商方可對外提供停車效勞。如果，在本小區(qū)業(yè)主停車需求尚未滿足的情況下，開發(fā)商一味考慮自身經(jīng)濟利益而對外提供停車效勞，這是一種損害本小區(qū)業(yè)主利益的行為，將會構成權利濫用，為法律所制止。二、地下車庫所有權歸屬的比擬法考察1.我國**地區(qū)**地區(qū)最高法院關于地下車庫的所有權歸屬問題存在這兩類不同的判決。**最高法院1982年臺上字第1193號判決、1983年臺上字1582號判決、1990年臺上字第1147號判決均認為，地下車庫可以作為區(qū)分所有權的客體。[*i]1990年臺上字第1147號判決書認為，地下室所有權的歸屬應依物權法原則決定，以出資建造人為原始取得人，與其使用權誰屬是兩會事，施工圖縱然約定地下室規(guī)劃防空避難室、停車場供全棟大樓住戶使用，亦與所有權的認定無關。即使依據(jù)法令或建屋的本旨，地下室應供樓上各住戶作為防空避難室、停車場使用，這屬于使用權的歸屬問題，與所有權的歸屬無關。難以其系一樓以上各區(qū)分所有建筑物的公用設施，而認為當然屬于一樓以上房屋所有人共有。并且地下室有電梯、樓梯通往一樓，并由通道供汽車出入，與外面相通，應為單獨所有權的標的，不屬于該大廈一樓以上區(qū)分所有建筑物的從物。[*ii]與此觀點相反，**最高法院1991年臺上字第1733號判決、1993年臺上字第1684號判決、1994年臺上字第1374號判決則認為，地下室屬于區(qū)分所有建筑物的共同使用局部，欠缺定著物的獨立性，不能為單獨所有取得客體。[*iii]可見，在我國**地區(qū)的司法實踐中，曾對于地下車庫的所有權歸屬問題存在爭議。我國**地區(qū)1995年6月28日通過的"公寓大廈管理條例"第45條第二款規(guī)定："公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將公用局部，包含法定空間、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售于特定人或為區(qū)分所有權人以外特定人設定專用使用權或為其他損害區(qū)分所有權人權益之行為。〞因此，區(qū)分所有建物地下層依法附建的防空避難設備或停車空間應為共同使用局部。而且，區(qū)分所有建物的共用局部，應另編建號，單獨登記;區(qū)分所有建物共用局部的登記僅建立標示部，及加附區(qū)分所有建物共用局部附表，其建號、總面積及權利范圍，應于各區(qū)分所有建物的所有權狀中記明之，不另發(fā)給所有權狀。[*iv]2.德國德國1951年公布的"住宅所有權法"沒有規(guī)定地下車庫的所有權歸屬問題，在理論和司法界曾引起劇烈的爭論，通說認為，地下室停車場因系建筑物使用空間之附屬物不得成為德國住宅所有權法上的特別所有權標的。[*v]1973年7月30日，德國對"住宅所有權法"進展了修改，增加的第3條第2項規(guī)定："以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之空間〞，這一規(guī)定否認了德國學界關于地下車庫所有權歸屬的通說，為地下車庫所有權歸屬之爭打上了休止符。3.法國自1950年以后，法國"都市方案法"規(guī)定，在新建建筑物時，建筑者負有在建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設計一停車空間的義務。依據(jù)法國現(xiàn)行法律，區(qū)分所有建筑物的居住區(qū)域與基地內(nèi)的停車區(qū)域系分別的不動產(chǎn)。[*vi]如果，區(qū)分所有權人因為自己的原因沒有購置停車位，開發(fā)商可以將停車位出售給非區(qū)分所有區(qū)人。4.日本日本現(xiàn)行的"建筑物區(qū)分所有權法"(1983年)并沒有關于停車場問題的規(guī)定，自上個世紀50年代起，因停車場問題發(fā)生了大量的糾紛。日本地方法院對于地下車庫的所有權的歸屬問題也存在不同的認識，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判決的的形式確認地下車庫為專有所有權客體，從而為裁判實務上長期存在的意見分歧打上了休止符。[*vii]日本最高法院認為，建筑物區(qū)分所有權的專有局部必須滿足構造上的獨立性和利用上的獨立性兩個要件，而地下車庫完全符合上述兩個要件，因此，地下車庫可以成立獨立的所有權。三、加快完善相關立法，明確地下車庫的所有權歸屬地下車庫的所有權之爭是社會經(jīng)濟開展到一定階段必然凸現(xiàn)的矛盾，各個國家或地區(qū)都不例外，并且隨著我國經(jīng)濟的進一步開展，這種矛盾會進一步突出。要想徹底解決地下車庫所有權之爭的矛盾，必須盡快完善相關立法。1.在建筑物區(qū)分所有權法律制度中明確地下車庫的所有權歸屬全國人大法工委陸續(xù)公布的四個"物權法"草案中，均有建筑物區(qū)分所有權的相關規(guī)定，但是，沒有明確地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權的共有所有權局部，而是把地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權之共有所有權的權利交給了開發(fā)商和業(yè)主之間的商品房買賣合同來約定，且不說這種以約定的方式確定建筑物區(qū)分所有權的各局部是否符合法理，已經(jīng)建成和使用的地下車庫必將陷入無休無止的所有權訴爭的泥潭，"物權法"無法起到定分止爭的作用?？梢?，"物權法(草案)"以"交由當事人約定〞這種企圖回避社會矛盾的立法方式無法徹底解決地下車庫的所有權歸屬問題。因此，筆者認為，即將通過的"物權法"應當明確建筑物區(qū)分所有權的共有所有權的范圍，尤其應當規(guī)定地下車庫是否屬于共有所有權的范圍，以解決其所有權歸屬問題。2.明確地下車庫所有者所享有的土地權利為空間建立用地使用權從客觀上說，地下車庫確實使用了土地，只不過其使用的土地的地下空間局部，是一種特殊的使用方式，參考大陸法系的模式，宜明確規(guī)定地下車庫所有著所享有的土地權利為空間建立用地使用權，進而規(guī)定地下車庫與其地面以上的建筑物在所有權方面各自獨立，可以分別為不同的權利主體所擁有。3.在不動產(chǎn)登記法中明確規(guī)定地下建筑物可以進展不動產(chǎn)所有權登記我國尚未制訂統(tǒng)一的"不動產(chǎn)登記法"。現(xiàn)行的"城市房屋權屬登記管理方法"，沒有規(guī)定地下建筑物的所有權登記問題，在實踐中，房地產(chǎn)登記機關還不能對于地下建筑物的所有權進展登記。筆者認為，在將來的"不動產(chǎn)登記法"應當將空間建筑物(包括地下建筑物)的權利登記納入不動產(chǎn)登記范圍之內(nèi)，明確權利人可以對空間建筑物享有所有權?？傊?，只有從以上方面不斷地完善立法才能徹底解決地下車庫的所有權之爭。注釋:[i]*毅主編："工程建立前期籌劃"，同濟大學2001年版，第74、65頁。[ii]我國有學者稱空間土地使用權為"空間基地使用權〞，如梁慧星、陳華彬著："物權法"法律第二版278頁;我國"物