房地產(chǎn)稅改革相關(guān)問題研究

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房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的背景下和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程中，仍發(fā)揮著重要作用。與房地產(chǎn)息息相關(guān)的房地產(chǎn)稅的開征，也一直成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)稅涉及面比較廣且內(nèi)容復(fù)雜，因此應(yīng)該結(jié)合實(shí)際，對(duì)房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

1房地產(chǎn)稅的概念、沿革房地產(chǎn)稅是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)直接相關(guān)的稅收，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。我國直接與房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅等五種。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)稅種有八個(gè)，所涉及的稅種過多，稅收情況復(fù)雜，并且存在著重復(fù)征稅的問題。在建國以來，我國對(duì)稅收活動(dòng)推出了一系列的政策。1950年，中央人民政府政務(wù)院公布《關(guān)于統(tǒng)一全國稅政的決定》和《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，其中包含房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，在后期實(shí)踐過程中把兩者合并，形成城市房地產(chǎn)稅。所以，我國房地產(chǎn)稅在1950年最早開始征收。在1951年，中央人民政府政務(wù)院又頒布了《城市房地產(chǎn)暫行條例》，規(guī)定對(duì)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收地產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)不易劃分的，征收房地產(chǎn)稅，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)稅收制度的建立。在經(jīng)歷社會(huì)主義改造和文革后，房地產(chǎn)稅已名存實(shí)亡。

改革開放后，房地產(chǎn)稅收制度又有了進(jìn)一步的發(fā)展，在1986年，國務(wù)院頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，隨后又頒布了《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和《耕地占用稅暫行條例》。1994年分稅制改革后，我國的房地產(chǎn)稅收體系已初步建立了起來，但因經(jīng)驗(yàn)不足存在很多的問題，例如結(jié)構(gòu)不健全等。由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，隨后逐步取消了城市房地產(chǎn)稅，并結(jié)合實(shí)際情況提出了“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。物業(yè)稅就相當(dāng)于房地產(chǎn)稅，但由于各種原因，物業(yè)稅的改革一直未能進(jìn)行。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十八屆三中全會(huì)提出了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，明確了“稅收法定原則”，并明晰了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的方向。在這一系列變革當(dāng)中，房地產(chǎn)稅的問題始終未得到合理地解決，而仍是依據(jù)1986年的暫行條例來征收。房地產(chǎn)稅始終沒有以立法的形式出現(xiàn)，隨著我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的敏感階段，關(guān)于房地產(chǎn)稅立法缺失及房地產(chǎn)稅收體系不健全的問題已逐漸浮出水面，房地產(chǎn)稅立法刻不容緩。

2房地產(chǎn)稅改革目的

提供地方公共財(cái)政收入

我國的地方政府存在著重大的問題，即財(cái)力與事權(quán)不匹配。財(cái)力層層上移，事權(quán)層層下移，導(dǎo)致政府的支出責(zé)任與其收入能力嚴(yán)重不成比例，由這一問題導(dǎo)致的土地財(cái)政現(xiàn)象愈演愈烈。究其問題根源，則是由于我國中央和地方政府之間的事權(quán)劃分不清晰、地方稅收制度不完善、地方稅種萎縮、主體稅種缺失等原因。要解決這些問題，需要從各個(gè)方面逐個(gè)突破，比如明確中央和地方事權(quán)、完善地方稅收制度、增強(qiáng)地方財(cái)政實(shí)力等等。從稅收角度出發(fā)，稅收作為地方財(cái)政的主要收入來源，應(yīng)從稅收制度方面考慮，提出一系列符合我國國情的政策建議。并根據(jù)實(shí)際的需要，找出符合地方的主體稅種，以其作為地方政府穩(wěn)定的稅收收入來源。經(jīng)綜合考察，房產(chǎn)依土地而建，而土地又是固定不能移動(dòng)的，所以房地產(chǎn)稅具有不可動(dòng)搖的地方稅種地位。并且，其稅收收入的征收主要是為當(dāng)?shù)厝嗣裉峁┕卜?wù)，以使其體現(xiàn)出取之于民用之于民的特征。另一方面，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)稅的詳細(xì)了解，其擁有的很多特征都是作為地方主體稅種不可或缺的，主要包括其潛在稅基廣泛、具有適度彈性、性質(zhì)屬于受益稅，這些特征均表明房地產(chǎn)稅有成為地方主體稅種的潛在可能性。所以在我國地方財(cái)政困難重重、主體稅種缺失的情況下，房地產(chǎn)稅的改革為地方政府現(xiàn)行的收入提供了發(fā)展的契機(jī)。

調(diào)節(jié)收入分配

在我國高速發(fā)展的過程中，一系列問題也隨之而來，其中比較嚴(yán)重的就是貧富差距的加大。2015年，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國的居民收入基尼系數(shù)為，雖然這是自2008年度達(dá)到之后持續(xù)下降的第七年，但仍然超過國際警戒線這一標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，其具有調(diào)節(jié)貧富差距的基本屬性，能降低基尼系數(shù)，促進(jìn)社會(huì)公平，但我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅在整個(gè)稅制中所占的比例比較小，使得這種調(diào)節(jié)貧富差距的功能弱化了許多。但在房地產(chǎn)稅改革的過程中，其現(xiàn)行狀況所占比例小，也就意味著其改革的空間比較大，在改革的過程中，適當(dāng)提高可征房地產(chǎn)稅的比例就會(huì)有利于實(shí)現(xiàn)稅制公平，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格

隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人們生活水平的提高，房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)已經(jīng)超過我國普通居民的承受范圍。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征稅，就能適當(dāng)抑制短期內(nèi)房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，但從需求和供給方面考慮，房產(chǎn)價(jià)格高低的主要影響因素是市場(chǎng)的供求關(guān)系。房地產(chǎn)稅在影響房?jī)r(jià)的過程中，只起到短期的作用，即其能在改革的初期刺激房產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)有所降低。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，其影響則是有限的。

3房地產(chǎn)稅改革原則

十八大提出要建立符合國情的現(xiàn)代稅收制度，即結(jié)構(gòu)優(yōu)化、社會(huì)公平的稅收管理體系，應(yīng)作為房地產(chǎn)稅收改革與立法的基本原則。

優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)原則

十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)稅負(fù)基本穩(wěn)定的原則，即不能再大幅度地增加稅收。在保證稅收總量基本穩(wěn)定的前提下，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的變革，這就要從優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)入手。稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要從兩個(gè)方面考慮，即稅種結(jié)構(gòu)優(yōu)化、稅負(fù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

(1)稅種結(jié)構(gòu)優(yōu)化。我國現(xiàn)階段關(guān)于房地產(chǎn)稅的稅種有八種，其計(jì)算和征收起來比較復(fù)雜，所以在房地產(chǎn)稅改革的過程中要整合和兼并相關(guān)稅種，并消費(fèi)立稅。另外，我國直接稅和間接稅的比例結(jié)構(gòu)也要進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整，因?yàn)楝F(xiàn)階段我國的間接稅比例維持在70%左右，而直接稅僅有30%。如果不提高直接稅的比重，就有可能導(dǎo)致更加嚴(yán)重的貧富兩極分化、社會(huì)動(dòng)蕩，最終落入中等收入陷阱。特別是在營改增之后，宏觀稅負(fù)里間接稅的比例進(jìn)一步地減少了。在“穩(wěn)定稅負(fù)”的前提下，要保持稅收總量不變，間接稅少的這一塊就要由直接稅來補(bǔ)充，而房地產(chǎn)稅作為直接稅，其作為主力補(bǔ)充上去的可能性很大。

(2)稅負(fù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)稅的征收按照環(huán)節(jié)可分為開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)?，F(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)稅的征收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，其占比約為91%，而持有環(huán)節(jié)只占比約9%。這種稅負(fù)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不平衡，其所導(dǎo)致的問題也接踵而來，如由于其持有環(huán)節(jié)的成本較小，會(huì)吸引一部分人陷入房地產(chǎn)投資的熱潮，在房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加劇的過程中，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增高，這一系列的影響將會(huì)加劇房地產(chǎn)的市場(chǎng)泡沫化趨勢(shì)。所以，稅負(fù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化就是要調(diào)整各個(gè)環(huán)節(jié)的比重，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

社會(huì)公平原則

社會(huì)公平原則與稅收法學(xué)中的量能納稅原則所表達(dá)的政策含義相同，該原則提出稅收的征納不應(yīng)該單單在形式上以實(shí)現(xiàn)依法征稅，滿足財(cái)政需要為目的，而應(yīng)該在實(shí)質(zhì)上實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)在全體納稅人之間的公平分配，使所有的納稅人按照其實(shí)際的納稅能力負(fù)擔(dān)其應(yīng)繳納的稅額。而量能納稅原則運(yùn)用到房地產(chǎn)稅收立法上便體現(xiàn)出了社會(huì)公平原則，即保證占用資源少的低收入群體不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的征收而增加其生活負(fù)擔(dān)，對(duì)那些占有資源較多的高收入群體收取一定比例的房地產(chǎn)稅。國家所有行為都是以國家穩(wěn)定、社會(huì)和諧、老百姓安居樂業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，如果因?yàn)檫@個(gè)稅種的出臺(tái)而影響了人們的基本住房需求，顯然會(huì)引起人們的不滿。并且中國現(xiàn)在正處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，社會(huì)矛盾越來越多，而房地產(chǎn)稅又屬于直接稅，直接扣減人們的收入，其敏感性也比較高，納稅人會(huì)有較強(qiáng)的“稅痛感”，這進(jìn)而會(huì)引發(fā)人們對(duì)稅負(fù)是否適度合理、征收是否公平合法的關(guān)注。所以在房地產(chǎn)稅改革立法的同時(shí)，應(yīng)適時(shí)發(fā)布政府政策的導(dǎo)向，在改革的過程中要公開透明，讓老百姓明白房地產(chǎn)稅的征收是取之于民用之于民的，避免老百姓胡亂猜測(cè)。綜上所述，在遵循了優(yōu)化結(jié)構(gòu)、社會(huì)公平兩大基本原則的前提下，房地產(chǎn)稅的改革就不會(huì)增加居民普通住房特別是弱勢(shì)群體住房的稅收負(fù)擔(dān)，并且在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中，發(fā)揮其調(diào)節(jié)貧富差距等作用。

4房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)稅稅收范圍的設(shè)計(jì)

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的征收依據(jù)是1986年出臺(tái)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，其征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，廣大農(nóng)村被排除在征收范圍之外。同時(shí)，國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的自用房地產(chǎn)及個(gè)人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等均被列為免稅對(duì)象。這一系列的免稅使得征稅范圍比較狹窄，其籌集財(cái)政收入的功能也就不能很好地表現(xiàn)出來，同時(shí)也有違公平。在我國快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)行一些實(shí)質(zhì)性的變革，其征收范圍也應(yīng)有所擴(kuò)大，將廣大農(nóng)村、事業(yè)單位用房和居民自住用房納入征稅范圍，成為了擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍改革的方向。隨著我國農(nóng)村地區(qū)的城市化程度逐步提高，一些農(nóng)村地區(qū)已經(jīng)具備了城市的功能，其房產(chǎn)規(guī)模巨大。

但是，考慮到農(nóng)村地區(qū)長(zhǎng)久不征稅的體制，及中西部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還比較薄弱，農(nóng)民的負(fù)擔(dān)能力有限，可以在擴(kuò)大征收范圍的基礎(chǔ)上，根據(jù)各地實(shí)際情況因地制宜，制定一些輔助性的減免政策，以使房地產(chǎn)稅的征收不影響人民正常的生活水平，這也進(jìn)一步體現(xiàn)出稅收公平的特征。另外，長(zhǎng)久以來我國一些企事業(yè)單位房產(chǎn)的性質(zhì)劃分不清晰，隨著事業(yè)機(jī)構(gòu)管理體制的改革，不屬于提供社會(huì)公共產(chǎn)品的事業(yè)單位已經(jīng)逐步市場(chǎng)化和企業(yè)化，許多單位在改革的過程中轉(zhuǎn)制成為企業(yè)，對(duì)其所占用的房產(chǎn)也擁有了自主產(chǎn)權(quán)。從理論上來講，這些房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者應(yīng)該和其他企業(yè)一樣承擔(dān)相應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)，這樣才能更好地體現(xiàn)出稅收公平原則。綜上所述，房地產(chǎn)稅改革的過程中，其整個(gè)稅制的征收范圍設(shè)置應(yīng)適當(dāng)放寬，然后各個(gè)地方政府再根據(jù)各地發(fā)展的實(shí)際情況提出相對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)稅

課稅對(duì)象的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象有多種選擇，有對(duì)土地、房屋分別征稅的，有對(duì)土地和房屋合并征稅的。就我國的發(fā)展情況來看，我國比較適宜選擇第二種做法，即對(duì)房屋和土地合并征稅，使其一同構(gòu)成我國房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象。選擇這種做法主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)和土地是密不可分的，現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格的劇烈漲幅主要是由于土地價(jià)值的變動(dòng)，而土地價(jià)值的急速增長(zhǎng)與其周圍的基建設(shè)施是分不開的。隨著周圍所提供公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的健全，其價(jià)格會(huì)急劇增高，而這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又是由財(cái)政資金支持，財(cái)政資金的主要來源是稅收，即把群眾的錢搜集起來用于服務(wù)群眾的公共服務(wù)提供及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也就是所說的取之于民、用之于民。人民因購買住房而享受這些待遇，因此住房和土地，稅收及周圍的公共服務(wù)的提供等是緊密聯(lián)系在一起的整體，密不可分。將土地和房產(chǎn)分開，單獨(dú)對(duì)房產(chǎn)和土地征稅既不合理，也存在著對(duì)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的困難，并且極其容易導(dǎo)致不公平的現(xiàn)象發(fā)生。所以，應(yīng)該把房產(chǎn)和土地合并征稅，根據(jù)專業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，這樣既能體現(xiàn)其與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切聯(lián)系，也有利于提高企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的利用效率。

房地產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)

我國進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革主要目的，是提供地方公共財(cái)政收入，過低的稅率既起不到籌集財(cái)政收入的作用，也不利于調(diào)節(jié)房市和稅收公平的實(shí)現(xiàn)。所以，稅率應(yīng)該由中央確定一個(gè)比較適宜的適合我國發(fā)展水平的幅度范圍，各地根據(jù)實(shí)際情況在這個(gè)幅度范圍之內(nèi)確定適宜其發(fā)展的稅率，這樣既考慮到各個(gè)地區(qū)之間的差異性，也能避免各個(gè)地區(qū)之間的國度稅收競(jìng)爭(zhēng)，也賦予地方政府更多的裁定權(quán)，更能適合我國現(xiàn)行的發(fā)展?fàn)顩r。另外，房地產(chǎn)稅是直接稅，在改革初期就直接采用較高的稅率話會(huì)阻礙改革的進(jìn)行，甚至?xí)鸸珣?。所以在改革的過度階段，應(yīng)該設(shè)置高稅率水平，同時(shí)制定一些稅收減免等優(yōu)惠政策。稅收減免政策一般是有期限限制的，