辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范之設(shè)備服務(wù)升降設(shè)備和空調(diào)系統(tǒng)

辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范之設(shè)備服務(wù)升降設(shè)備和空調(diào)系統(tǒng)第1頁/共55頁26.2.9升降設(shè)備系統(tǒng)升降設(shè)備系統(tǒng)概述電梯安全監(jiān)測與管理電梯應(yīng)急響應(yīng)第2頁/共55頁3升降設(shè)備系統(tǒng)概況升降設(shè)備系統(tǒng)包括：電梯、自動扶梯高空作業(yè)設(shè)備液壓升降設(shè)備第3頁/共55頁4升降設(shè)備系統(tǒng)－電梯及自動扶梯結(jié)構(gòu)組成電梯結(jié)構(gòu)組成

電梯由機房、橋廂、層門、井道四個基本部分組成機房部分―――曳引機、限速器、極限開關(guān)、控制柜、選層器等橋廂部分―――橋廂、安全鉗、自動開門機、平層裝置、操縱盤等層門部分―――層門、召喚按鈕、樓層顯示等井道部分―――導(dǎo)軌、對重、緩沖器、限速器鋼絲繩張緊裝置、隨行電纜、限位裝置、平衡補償鏈等自動扶梯結(jié)構(gòu)組成金屬結(jié)構(gòu)架、驅(qū)動裝置、梯級和踏板、梯路導(dǎo)軌系統(tǒng)、牽引構(gòu)件、張緊裝置、扶手裝置第4頁/共55頁5升降設(shè)備系統(tǒng)－高空作業(yè)設(shè)備、液壓升降設(shè)備概述高空作業(yè)設(shè)備：擦窗機、高處作業(yè)吊藍辦公樓擦窗機、吊藍主要用于外墻高空清洗、維修等作業(yè)。主要分為：卷揚式擦窗機爬升式吊藍形式：水平軌道（屋頂平面布置）直立軌道（女兒墻布置）無軌式（屋頂平面布置）標準吊藍尺寸為：2000×650×1100額定載重：250KG液壓升降機主要用于大堂等場合登高清潔、維修作業(yè)。第5頁/共55頁6【規(guī)范條款】

電梯安全監(jiān)測與管理－電梯及自動扶梯規(guī)范條款第6頁/共55頁7電梯安全監(jiān)測與管理－電梯運行基本條件電梯運行基本條件《上海市電梯安全監(jiān)測辦法》第十九條（電梯運行基本條件）：電梯使用單位應(yīng)當確保電梯在使用過程中符合下列運行條件：（一）在電梯轎廂顯著位置標明有效的安全檢驗合格標志；應(yīng)當粘貼有效的“安全使用許可證”及電梯保養(yǎng)單位聯(lián)系卡（單位名稱、保養(yǎng)人及急修、投訴電話）（二）有電梯安全使用的警示說明或者警示標志；

應(yīng)急情況下客戶自我保護措施及橋廂與監(jiān)控通話使用說明第7頁/共55頁8電梯安全監(jiān)測與管理－日常維護保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)計劃應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）至少每15日對電梯及安全設(shè)施進行一次預(yù)防性保養(yǎng)；（二）每月不少于1次對安全裝置、鋼絲繩、制動器、接觸器和其他運轉(zhuǎn)部件的外觀和運轉(zhuǎn)情況進行檢查；（三）每半年對安全裝置、限速器、緩沖器進行1次安全試驗；（四）每年進行1次機械制動器的制動能力試驗；（五）每年不少于1次對電梯運行情況進行全面檢查。第8頁/共55頁9電梯安全監(jiān)測與管理－保養(yǎng)單位的安全義務(wù)保養(yǎng)單位的安全義務(wù)《上海市電梯安全監(jiān)測辦法》第三十條（日常維護保養(yǎng)單位的安全義務(wù)）：電梯日常維護保養(yǎng)單位應(yīng)當履行下列安全義務(wù)：（一）發(fā)現(xiàn)電梯故障及時予以排除；（二）在接到電梯關(guān)人故障報告后的30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場完成排險救援；（三）對故障難以消除的，書面通知使用單位暫停使用電梯，故障排除前不將電梯交付使用。第9頁/共55頁10電梯安全監(jiān)測與管理－對保養(yǎng)單位的監(jiān)管加強對電梯保養(yǎng)工作的監(jiān)管對保養(yǎng)單位的選擇原則上應(yīng)委托原制造安裝單位落實保養(yǎng)工作，以保證備品備件的供應(yīng)和核心技術(shù)的掌握，及時解決故障和隱患；物業(yè)管理公司應(yīng)有專職人員（電梯工程師及電梯安全管理員）進行日常監(jiān)管；定期對電梯保養(yǎng)工作進行考核（有關(guān)考核指標及責(zé)任措施應(yīng)在保養(yǎng)合同中注明）；要求保養(yǎng)單位提交年度保養(yǎng)工作報告，電梯運行性能分析及下一年度保養(yǎng)計劃和預(yù)算；要求保養(yǎng)人員統(tǒng)一著裝操作。第10頁/共55頁11電梯安全監(jiān)測與管理－注意事項電梯機房應(yīng)配置空調(diào)設(shè)備，保持合適的機房溫度機房內(nèi)應(yīng)張貼手動盤車示意圖、曳引鋼絲繩平層示意圖及各類標識標志機房鑰匙、電梯電源鑰匙、三角鑰匙必須專人保管，領(lǐng)用需登記（尤其要注意對三角鑰匙的管理）電梯雙電源控制柜的維保和切換試驗

目前辦公樓（包括住宅樓）電梯（不僅限于消防電梯）均配置雙電源自動切換裝置，該裝置的正常運作可降低一路供電失電情況下可能發(fā)生的電梯故障。然而大部分辦公樓對該裝置的保養(yǎng)及切換動作試驗近乎空白，應(yīng)該引起重視。第11頁/共55頁12電梯安全監(jiān)測與管理－注意事項消防電梯消防功能的試驗辦公樓設(shè)置消防電梯，以便在火警狀態(tài)下供消防人員使用。消防電梯基站門口設(shè)有消防開關(guān)，接通消防開關(guān)，電梯應(yīng)進入消防狀態(tài):一般為：電梯如果正處于上行中，則立即在最近層?？?，不開門，然后返回首層站，并自動打開電梯門；如果電梯處于下行中，立即關(guān)門返回首層站，并自動打開電梯門；如果電梯已在首層，則立即打開電梯門進入消防員專用狀態(tài)；各樓層的叫梯按鈕失去作用，召喚切除；恢復(fù)轎廂內(nèi)指令按鈕功能，以便消防隊員操作；關(guān)門按鈕無自保持功能；應(yīng)當定期進行消防功能的試驗，保證該功能正常，使消防電梯成為真正意義上的消防電梯。第12頁/共55頁13電梯應(yīng)急響應(yīng)辦公樓常見電梯應(yīng)急預(yù)案及演練物業(yè)管理公司應(yīng)制訂電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期組織演習(xí)。應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救困梯救援火災(zāi)應(yīng)急措施水浸應(yīng)急措施第13頁/共55頁14電梯應(yīng)急響應(yīng)－應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救應(yīng)急狀態(tài)下客戶自救通過警鈴、對講系統(tǒng)、移動電話或電梯轎廂內(nèi)的提示方式進行求援，如電梯轎廂內(nèi)有病人或其它危急情況，應(yīng)當告知救援人員。與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。在救援人員到達現(xiàn)場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應(yīng)。第14頁/共55頁15電梯應(yīng)急響應(yīng)－困梯救援困梯救援（一）到達現(xiàn)場的救援專業(yè)人員應(yīng)當先判別電梯轎廂所處的位置再實施救援。（二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應(yīng)當先執(zhí)行盤車解救程序，再按照下列程序?qū)嵤┚仍捍_定電梯轎廂所在位置；關(guān)閉電梯總電源；用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；疏導(dǎo)乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；重新將電梯廳門、轎廂門關(guān)好；在電梯出入口處設(shè)置禁用電梯的指示牌。第15頁/共55頁16電梯應(yīng)急響應(yīng)－火災(zāi)救援火災(zāi)應(yīng)急措施（一）立即向消防部門報警。（二）按動有消防功能電梯的消防按鈕，使消防電梯進入消防運行狀態(tài)，以供消防人員使用；對于無消防功能的電梯，應(yīng)當立即將電梯直駛至首層并切斷電源或?qū)㈦娞萃Ｓ诨馂?zāi)尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運行狀態(tài)，用手關(guān)閉電梯轎廂廳門、轎門，切斷電梯總電源。（三）井道內(nèi)或電梯轎廂發(fā)生火災(zāi)時，必須立即停梯疏導(dǎo)乘客撤離，切斷電源，用滅火器滅火。（四）有共用井道的電梯發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)當立即將其余尚未發(fā)生火災(zāi)的電梯停于遠離火災(zāi)蔓延區(qū)，或交給消防人員用以滅火使用。第16頁/共55頁17電梯應(yīng)急響應(yīng)－水浸應(yīng)急措施水浸應(yīng)急措施（一）當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應(yīng)當將電梯轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以防止電梯轎廂進水；（二）當?shù)卓泳阑驒C房進水較多，應(yīng)當立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短路、觸電等事故；（三）對濕水電梯應(yīng)當進行除濕處理。確認濕水消除，并經(jīng)試梯無異常后，方可恢復(fù)使用；（四）電梯恢復(fù)使用后，要詳細填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。第17頁/共55頁18參考的規(guī)范性文件本稿參照及引用的規(guī)范性文件：《上海市電梯安全監(jiān)察辦法》 上海市政府令第22號《擦窗機》 GB19154-2003《高處作業(yè)吊藍》 GB19155-2003《電梯應(yīng)急指南》 建設(shè)部2006年1月4日發(fā)布第18頁/共55頁196.2.11空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)概述《規(guī)范》部分條款理解辦公樓空調(diào)節(jié)能第19頁/共55頁20空調(diào)系統(tǒng)概述－中央空調(diào)系統(tǒng)組成辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)主要由主機（冷（溫）水機組）、末端設(shè)備、水系統(tǒng)等組成。主機產(chǎn)生的冷（溫）水在管路系統(tǒng)中循環(huán)并通過末端設(shè)備與空氣進行熱濕交換從而達到調(diào)節(jié)房間空氣溫濕度的效果。第20頁/共55頁21中央空調(diào)系統(tǒng)組成－主機及末端主機主機主要有離心式、螺桿式、活塞式、渦旋式電制冷冷水機組或溴化鋰吸收式（蒸汽或直燃式）冷水機組、熱泵機組。冬季供暖熱水可通過鍋爐產(chǎn)生的蒸汽與循環(huán)水進行熱交換得來，或由直燃式機組直接獲得。小型辦公樓采用風(fēng)冷熱泵機組可使系統(tǒng)簡單，并能直接產(chǎn)生冷熱水。目前辦公樓普遍采用離心式冷水機組加鍋爐的形式。使用直燃式冷溫水機組的也占一定比例。末端末端設(shè)備主要有風(fēng)機盤管、變風(fēng)量空調(diào)箱、新風(fēng)機組。辦公樓普遍采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)的形式。第21頁/共55頁22中央空調(diào)系統(tǒng)組成－水系統(tǒng)空調(diào)水系統(tǒng)通常有冷凍水和冷卻水兩個循環(huán)水系統(tǒng)。冷卻水系統(tǒng)由冷卻水泵、冷卻塔及管路組成。冷凍水系統(tǒng)可根據(jù)樓宇高度設(shè)一個系統(tǒng)或高低分區(qū)多個系統(tǒng)運行。高低區(qū)冷凍水多采用板式換熱器進行接力。同時為穩(wěn)定冷水機組運行工況以及末端負荷調(diào)節(jié)，冷凍水泵也可采用一、二級泵制。普通采用一級泵定流量運行，二級泵變流量運行。冷凍水管路系統(tǒng)分兩管制和四管制。四管制可同時運行冷熱水。管路形式有同程和異程。第22頁/共55頁23【規(guī)范條款】

《規(guī)范》部分條款理解第23頁/共55頁24運行要求

節(jié)能衛(wèi)生安全

維護要求

階段維護換季保養(yǎng)大修更新

《規(guī)范》注意點提示

空調(diào)水質(zhì)空氣品質(zhì)清洗維護【條款理解】

《規(guī)范》部分條款理解－總體要求第24頁/共55頁25《規(guī)范》部分條款理解－注意點“對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進行維護保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標準”“應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定”“定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元…風(fēng)管系統(tǒng)進行清洗維護”“定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定”第25頁/共55頁26《規(guī)范》部分條款理解－空調(diào)水質(zhì)要求“對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進行維護保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標準”關(guān)于空調(diào)水質(zhì)標準衛(wèi)生要求軍團菌介紹相關(guān)措施第26頁/共55頁27空調(diào)水質(zhì)要求－水質(zhì)標準上海市曾出臺“賓館、飯店空調(diào)用水及冷卻水水質(zhì)標準DB31/T143-94”，目前該標準已取消，可以參照。項目單

位指標試驗方法PH

冷卻水熱媒水冷媒水GB-57507.0-8.58.0-10.08.0-10.0GB-5750總硬度ppm<800<200<200GB-5750總?cè)芄蘰pm<3000<2500<2500GB-5750濁度度(NTU)<50<20<20GB-5750總鐵ppm<1<1<1GB-5750總銅ppm<0.2<0.2<0.2GB-5750第27頁/共55頁28空調(diào)水質(zhì)要求－國標衛(wèi)生要求國家標準：冷卻水及冷凝水中不得檢測出軍團菌。《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》GB50365-20054.3章節(jié)“衛(wèi)生要求”中對空調(diào)水質(zhì)要求：機械壓縮式水冷冷水機組的冷卻水和補充水的水質(zhì)，應(yīng)符合《工業(yè)循環(huán)冷卻水處理設(shè)計規(guī)范》(GB50050)的要求。溴化鋰吸收式冷水機組和直燃型吸收式冷溫水機組的冷卻水和補充水質(zhì)，應(yīng)符合《溴化鋰吸收式冷水機組》（JB/T7247）的要求。空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的冷卻水、冷凝水等應(yīng)定期檢查，檢查結(jié)果應(yīng)滿足下表要求。

系統(tǒng)部位項目要求冷卻冷凝加濕用水槽冷卻水、冷凝水、加濕裝置水槽軍團菌（采樣量200ml）不得檢出第28頁/共55頁29空調(diào)水質(zhì)要求－衛(wèi)生部衛(wèi)生要求國家衛(wèi)生部《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》（2006年3月1日起實施）規(guī)定：“第十一條有下列情形之一的，公共場所經(jīng)營者應(yīng)當立即對集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗消毒，待其檢測、評價合格后，放可運行：(一)冷卻水、冷凝水中檢出嗜肺軍團菌;(二)空調(diào)送風(fēng)中檢出嗜肺軍團菌、溶血性鏈球菌等致病微生物;”第29頁/共55頁30空調(diào)水質(zhì)要求－衛(wèi)生要求（軍團菌介紹）1976年美國費城退伍軍人協(xié)會會員中曾爆發(fā)急性發(fā)熱性呼吸道疾病,經(jīng)研究,發(fā)現(xiàn)一種細菌命名為嗜肺軍團菌.隨后,許多有關(guān)細菌暫被列入這一屬,且追溯研究發(fā)現(xiàn)早在1943年即有軍團人員病的病例.現(xiàn)已提出了超過30種軍團桿菌,至少19種是人類肺炎的病原.其中最常見病原體為嗜肺軍團菌(占病例的85%~90%)。軍團菌，它是一種水源微生物，當水溫在３１～３６℃時可長期存活。暴發(fā)流行多在夏秋季，尤其是容易發(fā)生在配備有封閉式中央空調(diào)的現(xiàn)代化辦公環(huán)境里，源頭在中央空調(diào)的冷卻水塔及熱水系統(tǒng)。北京及上海均有報道，多家酒店、寫字樓冷卻水中檢出軍團菌。第30頁/共55頁31空調(diào)水質(zhì)要求－相關(guān)措施物業(yè)管理單位宜委托專業(yè)水處理公司實行年度空調(diào)水系統(tǒng)保養(yǎng)，并定期檢測水質(zhì)。水處理方式較多，建議選用化學(xué)水處理?；瘜W(xué)水處理一般流程為：清洗、鈍化、預(yù)膜、日常維護（投放緩蝕劑、殺藻劑等）冷凝水系統(tǒng)的維護可考慮在風(fēng)機盤管、空調(diào)箱的冷凝水積水盤適量投放殺藻劑，避免藻類產(chǎn)生，也有利于冷凝水的排放暢通。第31頁/共55頁32《規(guī)范》部分條款理解－空氣品質(zhì)及測定“應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定”室內(nèi)空氣質(zhì)量標準定期檢測第32頁/共55頁33空氣品質(zhì)與測定－品質(zhì)標準國家質(zhì)檢總局/環(huán)?？偩?衛(wèi)生部發(fā)布“室內(nèi)空氣質(zhì)量標準”GB/T18883-2002(2003年3月1日起實施)對室內(nèi)空氣質(zhì)量標準為：室內(nèi)空氣應(yīng)無毒、無害、無異常嗅味室內(nèi)空氣質(zhì)量標準見表

第33頁/共55頁34室內(nèi)空氣品質(zhì)標準序號參數(shù)類別參數(shù)單位標準值備注1物理性溫度℃22—28夏季空調(diào)16—24冬季采暖2相對濕度％40—80夏季空調(diào)冬季采暖3空氣流速m／s0.3夏季空調(diào)冬季采暖4新風(fēng)量m3／h.人30

5化學(xué)性二氧化硫SO2mg／立方米0.501小時均值6二氧化氮NO2mg／立方米0.241小時均值7一氧化碳COmg／立方米101小時均值8二氧化碳CO2％0.10日平均值9氨NH3mg／立方米0.201小時均值10臭氧O3mg／立方米0.161小時均值11甲醛HCHOmg／立方米0.101小時均值第34頁/共55頁35室內(nèi)空氣品質(zhì)標準－室內(nèi)CO2濃度《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》GB50365-2005第4.3.1對室內(nèi)二氧化碳濃度要求：“空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)在運行期間，應(yīng)合理控制新風(fēng)量，空調(diào)房間內(nèi)二氧化碳濃度應(yīng)小于0.1%.”

注：0.1%即1000ppm.第35頁/共55頁36空氣品質(zhì)與測定－測定日常自行檢測辦公樓管理人員能夠自行對室內(nèi)空氣基本參數(shù)（溫度、相對濕度、二氧化碳濃度）進行日常檢測，同時可通過增大新風(fēng)送風(fēng)量的方法來沖淡室內(nèi)二氧化碳濃度。委托專業(yè)單位定期進行室內(nèi)空氣各類指標的全面檢測（夏秋換季時應(yīng)進行一次檢測），并根據(jù)檢測結(jié)果采取相應(yīng)措施來改善空氣質(zhì)量。（可委托上海室內(nèi)質(zhì)量環(huán)境檢測中心等單位實行）第36頁/共55頁37《規(guī)范》部分條款理解－清洗與維護“定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元……風(fēng)管系統(tǒng)等進行清洗和維護”

定期對上述設(shè)備進行清洗，既是設(shè)備管理及技術(shù)上的要求（提高設(shè)備的熱濕處理效率，保證送排風(fēng)系統(tǒng)達到正常風(fēng)量），也是衛(wèi)生方面的要求。

有關(guān)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的清洗要求清洗方法第37頁/共55頁38清洗與維護－空調(diào)通風(fēng)清洗的有關(guān)規(guī)范要求《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》GB50365-2005第4.3.13條：“空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中的風(fēng)管應(yīng)按照下列要求定期檢查、清洗、和驗收，去除灰塵、污物、鐵銹和菌斑等。檢查周期在：風(fēng)管每兩年不少于一次，空氣處理機每年應(yīng)一次；……清洗效果的檢驗方法：目測法和稱質(zhì)量法。目測法：當內(nèi)表面沒有看到明顯碎片和非粘合物質(zhì)時，可以認為達到視覺清潔；稱質(zhì)量法：通過專用器材進行擦拭取樣和測量，殘留塵粒量應(yīng)少于1.0g/m2?！?/p>

第38頁/共55頁39清洗與維護－空調(diào)通風(fēng)清洗的有關(guān)規(guī)范要求《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》規(guī)定具體的清洗時間間隔：開放式冷卻塔每年清洗不少于一次空氣過濾網(wǎng)、過濾器和凈化器等每6個月檢查或更換一次空氣處理機組、表冷器、加熱（濕）器、冷凝水盤等每年清洗一次第39頁/共55頁40清洗與維護－空調(diào)通風(fēng)清洗的有關(guān)方法對于空調(diào)濾網(wǎng)、送回風(fēng)口、風(fēng)閥等一般辦公樓工程人員能夠自行進行定期的清洗，對風(fēng)管及表冷器則較難自行清洗，需委托專業(yè)公司實行。風(fēng)管清洗隨著空氣品質(zhì)要求的日益提高以及國外先進清洗設(shè)備的引進，越來越多的辦公樓委托專業(yè)公司利用機器人設(shè)備進行風(fēng)管清洗，清洗的效果也比較理想。由上實物業(yè)管理（上海）有限公司管理的上實大廈、金鐘廣場分別于2003年、2006年委托專業(yè)清洗公司對所有送風(fēng)系統(tǒng)管道進行了清洗，清洗效果十分良好。第40頁/共55頁41清洗與維護－空調(diào)通風(fēng)清洗的有關(guān)方法表冷器的清洗對于大型空調(diào)箱、新風(fēng)機組等表冷器的清洗，一般該設(shè)備的箱體可以拆裝，且設(shè)備多安裝于專用機房內(nèi)（不影響辦公），因而物業(yè)工程人員可以自行清洗。對于安裝于辦公區(qū)域的風(fēng)機盤管表冷器的清洗則比較困難，一方面清洗的環(huán)境及時間均受限制，另一方面由于送回風(fēng)段的安裝難以拆卸，給清洗帶來很大的麻煩。實際操作上要保證回風(fēng)濾網(wǎng)的清洗和完好，減少翅片積灰。另外，風(fēng)機葉輪及蝸殼的清洗也不容忽視，葉輪積灰將使電機功耗上升，風(fēng)量風(fēng)壓減小。第41頁/共55頁42《規(guī)范》部分條款理解－新、排風(fēng)系統(tǒng)測定“定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定”現(xiàn)在辦公樓客戶對新風(fēng)的呼聲很高，辦公樓客戶經(jīng)常感到頭暈困乏，多為新風(fēng)不足，空氣不流暢造成。定期對新排風(fēng)量測定，保證合適的新風(fēng)量很有必要。辦公樓新風(fēng)量的要求辦公樓新風(fēng)運行的現(xiàn)狀新、排風(fēng)量的測定對新風(fēng)管路設(shè)置的要求第42頁/共55頁43新、排風(fēng)測定－辦公樓新風(fēng)要求與現(xiàn)狀辦公樓新風(fēng)量的設(shè)計要求

現(xiàn)行國家設(shè)計標準及運行管理和衛(wèi)生要求對辦公樓最小新風(fēng)量規(guī)定：30m3每人每小時。一般人氧氣消耗所需的新風(fēng)量為：7－10m3/人.h，沖淡二氧化碳所需的新風(fēng)量為：30m3/人.h辦公樓新風(fēng)運行的現(xiàn)狀辦公樓人員密度遠遠超過原設(shè)計，原設(shè)計新風(fēng)量已不能滿足。原風(fēng)路系統(tǒng)施工不當或不按圖施工，實際風(fēng)管阻力大于設(shè)計值，風(fēng)量達不到設(shè)計要求。普遍存在新風(fēng)系統(tǒng)管理不力現(xiàn)象，設(shè)備運行效率大幅下降。由于新風(fēng)處理機組需消耗較大的冷（熱）量，部分辦公樓為節(jié)約成本，少開甚至停開新風(fēng)機。這是極為不可取的。

第43頁/共55頁44新、排風(fēng)系統(tǒng)－測定方法物業(yè)管理公司很難利用自身力量對送排風(fēng)進行系統(tǒng)性的測試，需委托相關(guān)專業(yè)單位進行。上實物業(yè)管理的上實大廈、金鐘廣場委托同濟大學(xué)于2004年進行系統(tǒng)性的樓宇性能診斷，包括對冷水機組、鍋爐、給排水、空調(diào)系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)的運行效率和性能分析。其中也包括送排風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)量測試。測試表明，部分樓層的新風(fēng)量達不到設(shè)計標準，公司隨即進行了相應(yīng)的整改措施，使室內(nèi)新風(fēng)量達到規(guī)范要求。第44頁/共55頁45新、排風(fēng)系統(tǒng)－有關(guān)新風(fēng)管路設(shè)置規(guī)定《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》GB50365-2005第4.3章：

“空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的新風(fēng)口的周邊應(yīng)保持清潔，應(yīng)遠離建筑物排風(fēng)口和開放式冷卻塔，不應(yīng)從機房、建筑物樓道以及天棚吊頂吸入新風(fēng)，應(yīng)確保新風(fēng)不被污染”。現(xiàn)狀：新風(fēng)吸入口與冷卻塔相鄰的情況有，冷卻水可能被吸入至新風(fēng)系統(tǒng)進入室內(nèi)。（此種情況必須整改，杜絕冷卻水進入室內(nèi)的可能性）新風(fēng)僅送入吊頂，未通過風(fēng)管直接進入室內(nèi)的現(xiàn)象為數(shù)不少。物業(yè)管理公司應(yīng)該落實整改。第45頁/共55頁46空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能辦公樓室內(nèi)溫度的設(shè)定加強對設(shè)備的升級改造，提高設(shè)備運行效率冷卻水、冷凍水宜設(shè)置變流量運行第46頁/共55頁47空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能－辦公樓溫度設(shè)定辦公樓的室內(nèi)溫度并無統(tǒng)一的規(guī)定，國家有關(guān)辦公樓溫度的標準也在一個變動的范圍。各辦公樓根據(jù)各自樓宇品質(zhì)及要求的不同對室內(nèi)溫度的控制不一，有些寫字樓刻意追求夏季低溫，冬季高溫來保證所謂的樓宇品質(zhì)，既不節(jié)能，也無必要。隨著資源日益緊張，國際環(huán)保節(jié)能要求不斷提高，應(yīng)該對辦公樓的室內(nèi)溫度設(shè)定有一個客觀現(xiàn)實的認識。第47頁/共55頁48辦公樓溫度的有關(guān)設(shè)置規(guī)定“室內(nèi)空氣質(zhì)量標準”GB/T18883-2002對室內(nèi)溫度規(guī)定：

夏季22－28℃ 冬季16－24℃設(shè)計規(guī)范

夏季25℃ 冬季20℃國際辦公樓的溫度設(shè)定日本夏季28℃（﹥26℃）冬季≤20℃

美國夏季26.7℃（﹥24℃）冬季21℃上海辦公樓普遍溫度設(shè)定在24℃左右，與國際上設(shè)定標準相距較大，能源浪費嚴重。關(guān)鍵要加大對客戶環(huán)保節(jié)能認識的宣傳。第48頁/共55頁49溫度與節(jié)能控制合理的室內(nèi)溫度可以達到明顯的節(jié)能效果。以下數(shù)據(jù)供參考：夏季室內(nèi)溫度26℃提升至28℃，可節(jié)能21－23％冬季室內(nèi)溫度22℃降低至20℃，可節(jié)能26－31％第49頁/共55頁50空調(diào)節(jié)能－技術(shù)改造上海大部分辦公樓的使用時間已超過10年，設(shè)備陳舊，運行效率低下。而物業(yè)管理公司由于資金等問題往往忽視該方面的工作，應(yīng)該加強與業(yè)主或委托方的溝通，適當對某些關(guān)鍵設(shè)備進行改造。例如，高層分區(qū)空調(diào)的主要設(shè)備－板式換熱器應(yīng)選用高效可靠的產(chǎn)品（如ALFALAVAL/SWEP等品牌）,使得分區(qū)冷凍水的接力溫差控制在1℃以內(nèi)，從而可適當提高冷水機組的出水溫度，大大節(jié)約能耗。第50頁/共55頁51空調(diào)節(jié)能－水系統(tǒng)設(shè)置變流量運行由于設(shè)計時對空調(diào)水泵的流量及揚程均考慮一定的富余量，實際中冷凍、冷卻水往往呈現(xiàn)大流量、小溫差。水泵電機承擔(dān)不必要的負荷，電力浪費。可考慮安裝變頻裝置，使水泵根據(jù)負荷變流