某地產(chǎn)住宅設計低容積率產(chǎn)品特征

XX低容積率產(chǎn)品特征研究Chap.1附加材料3XX項目典型特征第二部分前言不同類型產(chǎn)品特征第三部分XX產(chǎn)品系列初探第一部分XX歷經(jīng)十六年的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為全國有較大影響力的房地產(chǎn)公司2009年全國房地產(chǎn)500強排名資料來源：中國房產(chǎn)信息集團、中國房地產(chǎn)測評中心排名企業(yè)名稱

1萬科企業(yè)股份有限公司

2中國海外發(fā)展有限公司

3保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司

4綠地集團

5華潤置地有限公司

6恒大地產(chǎn)集團有限公司

7世茂集團

8碧桂園控股有限公司

9廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

10萬達集團股份有限公司

11XX集團

12雅居樂地產(chǎn)控股有限公司

13金地(集團)股份有限公司

14合生創(chuàng)展集團有限公司

15遠洋地產(chǎn)控股有限公司

……企業(yè)榮譽

2009年，香港證交所上市2008年，重慶民營企業(yè)納稅第一名2007～2008年度，中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)2006年，首屆品牌中國節(jié)金譜獎2006年，重慶開發(fā)企業(yè)50強第一名2003年，重慶市著名商標2003年—2006年，3獲全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評第一名1998年—2007年，連續(xù)十年、五屆榮獲重慶“十佳住宅小區(qū)”第一名……作為業(yè)界的“別墅專家”，XX在進入每個城市也首先主打別墅、洋房等低容積率產(chǎn)品在售住宅項目的物業(yè)類型比例（%，按項目個數(shù)）非別墅洋房類項目區(qū)域分布（%，按項目個數(shù)）目前在售項目中，超過60%的住宅項目以別墅和洋房產(chǎn)品為主非別墅洋房類項目主要分布在重慶、成都區(qū)域，而在其他區(qū)域仍然主打別墅洋房類產(chǎn)品別墅專家數(shù)據(jù)來源：根據(jù)XX2010年上半年公報及XX網(wǎng)站相關資料統(tǒng)計本文主要針對XX低容積率項目，研究其產(chǎn)品特征XX低容積率產(chǎn)品參考項目：重慶XX、重慶XX、重慶XX郡、成都XX、成都XXX、上海XX山、上海XX、北京XX山、北京XXXX、北京XXXX、北京XXXX……獨棟聯(lián)排合院疊拼洋房XX項目典型特征不同類型產(chǎn)品特征XX產(chǎn)品系列初探第一部分XX的產(chǎn)品系列包括產(chǎn)品線xxxx系列XX系列郡系列弗萊明哥系列星座系列XX系列資料來源：網(wǎng)絡資料《XX總圖研發(fā)心得》通過統(tǒng)計XX的主要項目指標，總結不同產(chǎn)品線的初步特征(I)項目物業(yè)類型容積率風格郡成都XXX獨棟0.36英倫風格上海XX·XX郡合院0.7-0.8城市核心溪谷花庭別墅，地中海風格重慶XX郡一期合院（類獨棟）、洋房約0.65英倫風格重慶XX郡（2010年）4/6聯(lián)排、雙拼1托斯卡納風格重慶XX郡（含XX東岸、西岸、半山及XX香頌）獨棟、聯(lián)排半山0.37（獨棟）；香頌0.9（聯(lián)排）為05-06年項目；地中海風格XX北京XX山雙拼、聯(lián)排0.67地中海風格上海XX山雙拼、疊拼、聯(lián)排疊加1.3，雙拼、聯(lián)排0.8（整體1）地中海風格沈陽XX山一期獨棟（樓間距約150公分）0.8——無錫XX山獨棟（樓間距約120公分）、疊拼、小高1.1地中海風格青島XX海岸獨棟（樓間距90公分）1.2（獨棟+高層）——資料來源：各項目主頁、銷售代表訪談、網(wǎng)絡查詢等項目物業(yè)類型容積率備注XX北京XXXX疊拼、洋房1.4地中海風格北京XXXX（一期為漫步）獨棟、疊拼、洋房1.2地中海風格北京XXXX疊拼、洋房、小高、高層疊拼1.0（整體2.2）地中海風格沈陽XX漫步獨棟0.8地中海風格常州XX（一期為XX漫步）一期獨棟地中海風格XX成都XX洋房（平層+底躍+頂躍）+高層1.55地中海風格重慶XX洋房（躍層）1.36地中海風格西安XX電梯洋房————通過統(tǒng)計XX的主要項目指標，總結不同產(chǎn)品線的初步特征(II)資料來源：各項目主頁、銷售代表訪談、網(wǎng)絡查詢等項目物業(yè)類型容積率備注xxxx重慶xxxx7棟6+1電梯花園洋房和3棟11+1小高1.5現(xiàn)代風格星座重慶xxxx高層5.00現(xiàn)代風格西安xxxx（xx星座）普通住宅、高層（含復式）3.47現(xiàn)代風格其他重慶XXX洋房（戶型面積約120-180㎡，平層、底躍和頂躍）1.5地中海風格上海XX國際社區(qū)（含XX郡、XX香頌、XX國際公館）聯(lián)排（XX香頌）；合院（XX郡）；城市頂級公寓1.44聯(lián)排合院為地中海風格通過統(tǒng)計XX的主要項目指標，總結不同產(chǎn)品線的初步特征(III)資料來源：各項目主頁、銷售代表訪談、網(wǎng)絡查詢等小結產(chǎn)品系物業(yè)類型容積率風格（類）獨棟合院聯(lián)排、雙拼洋房疊拼高層郡系列√√√<1.0英倫、地中海XX系列√√0.8-1.0地中海XX系列√√√1.0-1.2地中海XX系列√√√1.3地中海xxxx系列√1.5現(xiàn)代星座系列√>3現(xiàn)代（類）獨棟——郡系列獨棟產(chǎn)品品面積較大，突突出高端別墅居居住感受產(chǎn)品系（類）獨棟郡系列√XX系列√產(chǎn)品系定位戶型面積（㎡）戶型空間比較案例郡系列純獨棟別墅社區(qū)獨棟：大面積產(chǎn)品，370-400，900-1000等合院：面積較小，地上230、280（類獨棟）、200-250（類聯(lián)排）獨棟：大面積居住享受，傳統(tǒng)的方正戶型，地下室為車庫、娛樂室等，一層為客廳、中西餐廳和臥室套間，二層為臥室；約3個臥室。合院：面積較小，功能緊湊，地下一層，地上三層；二、三層均為臥室；4-5個臥室.成都XXX上海XX郡XX系列緊湊獨棟別墅社區(qū)改善型及兼有度假等第二居所功能面積略小于郡系列獨棟：北京XXXX：300-400，地下100左右，庭院100無錫XX山（一期）：290-380（端頭），地上200-220（三層，含下沉庭院）沈陽XX山（一期）：307-340，地上200-230.（三層，含下沉庭院）：花園層及地上一、二層；類聯(lián)排戶型設計；面寬約7米，進深約15米；其中花園層帶一臥室、一層兩臥室、二層三臥室等總體看，臥室居多，家居型產(chǎn)品。北京XXXX無錫XX山（一期）沈陽XX山（一期）聯(lián)排、雙拼——郡系列中該類產(chǎn)產(chǎn)品面積較小，，更多強調(diào)日常常居住功能產(chǎn)品系定位戶型面積（㎡）戶型空間比較案例郡系列城市發(fā)展方向別墅社區(qū)，面積較小，面向主動改善型客戶：XX郡（聯(lián)排、雙拼）：190-230戶型緊湊布局XX郡：四層，面寬較窄，5.7-6.5米，一層臥室鄰花園，二三層為臥室，其中三層為豪華主臥套重慶XX郡XX系列北京：城市中央別墅區(qū)上海：城市發(fā)展方向別墅社區(qū)大面積戶型北京XX山（三層）：340-420，地上220-280上海XX山（四層+露臺）：330-430，地上220-250，地下110-180別墅的功能空間北京XX山：三層。面寬7.7-9米，進深17-19米。二層帶小臥室一間，三層三間臥室+家庭廳上海XX山北京XX山產(chǎn)品系聯(lián)排、雙拼郡系列√XX系列√洋房——面向改善型客戶戶，面積區(qū)間相相同；在產(chǎn)品形形式上XX系列的洋房以小小高、高層為主主產(chǎn)品系定位戶型面積（㎡）戶型空間比較案例XX系列面向城市改善型客戶高層和小高產(chǎn)品，滿足容積率北京XXXX：143、162、220北京XXXX：90、148、170北京XX別苑：99、120-140大開間尺度露臺、入戶花園、飄窗等贈送面積北京XXXX北京XXXX北京XX別苑XX系列成都：新城區(qū)高容積率項目，面向剛需及改善型客戶多層洋房成都XX：137-157重慶XX：110-160大開間尺度露臺、入戶花園等贈送，內(nèi)部布局可改動成都XX重慶XXxxxx系列城市核心區(qū)，電梯洋房，面向改善型客戶多層、小高層洋房重慶xxxx：70-220大開間尺度露臺、入戶花園、飄窗等贈送面積重慶xxxx產(chǎn)品系洋房XX系列√XX系列√xxxx系列√產(chǎn)品系戶型面積戶型空間比較XX系列上海XX山：260-280，其中贈送80-100——XX系列北京XXXX：270-400北京XXXX：270左右上下兩戶從南北兩側獨立入戶下疊仿XX山聯(lián)排，但面寬較窄約6.5米；進深約16米。入戶層帶一間臥室，二層三間臥室。XX系列成都XX：170-220重慶XX：200-300疊拼與洋房實現(xiàn)組合創(chuàng)新，底躍配有40—60平方米的私家花園，頂躍則有40—80平方米的超大露臺。xxxx重慶xxxx：182、188、156——疊拼——面積區(qū)間類似，，XX系列洋房中底層層和頂層為疊拼拼式產(chǎn)品產(chǎn)品系疊拼XX系列√XX系列√XX系列√XX項目典型特征——坡地處理——建筑風格第二部分——建筑形象別墅化化通過園林景觀和和建筑產(chǎn)品方面面營造“別墅化”的居住感受典型特征園林景觀XX標準的園林景觀觀體系建筑產(chǎn)品建筑形象坡地處理手法建筑風格對原有地形進行行合理利用在非別墅產(chǎn)品中中創(chuàng)造別墅功能能空間與地下公共空間間和園林景觀結結合提升品質(zhì)，增加加銷售面積通過泥土堆破回回填的方法營造造坡地地形，利利于景觀和產(chǎn)品品打造采用挖土、引溪溪、屯坡、堆山山等方式，在社區(qū)內(nèi)整體塑塑造7-8米高差，使物業(yè)業(yè)景觀錯落有致致。通過開挖回填的的方式形成下沉式庭院院和雙首層戶型型，營造別墅化的的居住氛圍。利于營造多層景景觀體系對單體建筑的影影響：下沉庭院院和雙首層坡地處理【作用1】結合利用原有地地形的起伏變化化，實現(xiàn)建筑雙雙首層入戶效果果入戶例：成都XXX坡地處理【作用2】回填之后既保證證足夠的地下空空間，同時也利利于地上景觀打打造地下部分由下沉花園、地下下車庫及地下室組成。地下部分是在地地上建三層然后后回填一層實現(xiàn)現(xiàn)。在地下車道之上上，通過回填覆覆土遍植花木，在別墅與別墅墅之間可以成為為比較好的景觀觀。下沉花園地下室地下車庫地下車庫直接通通往地下一層或或者下沉庭園。。例：上海XX山坡地處理【作用3】下沉式庭院使下下疊戶型擁有別別墅功能空間I坡地處理花園層一層二層保姆房娛樂空間北側天井保證采采光前院、后院例：北京XXXX下疊戶型樣板房房一層花園層

送閣樓車庫贈送半地下室前花園空中花園平層頂躍底躍后庭院1234567例：重慶XX【作用3】下沉式庭院使下下疊戶型擁有別別墅功能空間II坡地處理【作用4】下沉式庭院設計計在滿足容積率率條件下增加整整體銷售面積例：北京XXXX下疊戶型樣板房房坡地處理約40平的下沉庭院形形成半開敞地下下空間，不計入入項目整體容積積率，但在銷售售時可計入總價價。1.2m+0.00m3.3m共性特征園林景觀XX標準的園林景觀觀體系建筑產(chǎn)品建筑風格坡地處理手法建筑形象用材組合戶型變化裝飾構件通過園林景觀和和建筑產(chǎn)品方面面營造“別墅化”的居住感受采用別墅專用的的外裝文化石，，質(zhì)感涂料、木木廊架等多種材材料進行組合表表現(xiàn)建筑特色建筑形象別墅墅化例：重慶XX【洋房】塔樓、花架、、廊道組成豐豐富的屋面輪輪廓，強調(diào)建建筑形體多變變的組合塔樓花架廊道建筑形象別墅墅化例：成都XX【洋房】利用露臺、退退臺等多種空空間組織方式式豐富立面形形象露臺陽臺門廊建筑形象別墅墅化例：重慶XX聯(lián)排建筑形象別墅墅化例：上海XX山廊坊·旭輝十九城合院建筑形象別墅墅化例：上海XX國際社區(qū)（XX頌）共性特征園林景觀XX標準的園林景景觀體系建筑產(chǎn)品建筑風格：地地中海坡地處理手法法建筑形象西班牙風格托斯卡納風格格意大利風格通過園林景觀觀和建筑產(chǎn)品品方面營造“別墅化”的居住感受意大利托斯卡納西班牙紅色石材裝飾飾外墻，墻體體涂料顏色較較淡四坡面屋頂淺色、大塊、、方正石材貼貼面不規(guī)則文化石石貼面建筑風格XX的低容積率產(chǎn)產(chǎn)品以地中海海風格為主，，其中地中海海風格又可細細分為西班牙牙、意大利、、托斯卡納三三種不同類型產(chǎn)品品特征——分物業(yè)類型分分別對不同類類型產(chǎn)品進行行闡述第三部分獨棟I物業(yè)類型：獨棟別墅代表項目：成都XXX產(chǎn)品特征：英倫風格規(guī)劃功能布局景觀處理價值體系成都XXX是XX打造的高端純純獨棟別墅社社區(qū)占地：約800畝（約53萬平）；其中中一期占地360畝，二期260畝，占地約180畝。容積率：約0.36物業(yè)類型：純純獨棟別墅社社區(qū)一期二期三期分期：三期技術指標開發(fā)計劃賣點分析一期“一河”：臨楊柳河二期“一灣”：碾河河道形成的灣三期“一山”：背靠牧馬山，坡地別墅獨棟I【規(guī)劃】景觀資源最優(yōu)優(yōu)處布局大戶戶型標桿產(chǎn)品品，樹立項目目形象，主力力產(chǎn)品規(guī)劃在在次優(yōu)區(qū)域沿河布局大戶戶型面積產(chǎn)品品，建筑面積積900-1000平主力產(chǎn)品位于于景觀次好區(qū)區(qū)域，建筑面面積350-500平獨棟I【規(guī)劃】軟質(zhì)隔離凸顯顯標桿產(chǎn)品對對資源的極致致占有庭院面積200-1400平之間庭院采用景觀觀林木等進行行軟性隔離，，體現(xiàn)對資源源的極致占有有。獨棟I【景觀】延續(xù)XX景觀特點，保保證別墅居住住的私密性全冠移植五層景觀體系系：高7-15米，冠幅5-10米大喬木草坪花卉、小灌木木2-3米高灌木高4-5米，大灌木、、小喬木獨棟I客、正餐廳會客廳父母房早餐廳廚房【功能布局】大面積戶型中中，不同功能能空間圍繞旋旋轉(zhuǎn)樓梯布置置例：A戶型，960平花園層首層二層獨棟I獨棟II物業(yè)類型：獨棟、疊拼別別墅、洋房代表項目：北京XXXX、北京XXXX、北京XXXX…產(chǎn)品特征：XX系產(chǎn)品是指容積率在1.0-2.0左右的地塊上上，對別墅社社區(qū)的研發(fā)。。項目容積率物業(yè)類型北京XXXX1.40洋房、疊拼北京XXXX2.20洋房、疊拼別墅北京XXXX1.20獨棟、疊拼、洋房【規(guī)劃】密集排布，較較高容積率下下的獨棟別墅墅產(chǎn)品容積率：0.62例：北京XXXX間距：——北京XXXX，5-6米；——沈陽XX山，1.5米；——無錫XX山，1.2米；——青島XX海岸，0.9米。其他項目：沈陽XX山（一期XX漫步）、無錫錫XX山一期獨棟II【戶型空間】下沉庭院及側側花園設計營營造別墅居住住空間例：北京XXXXBN-T戶型，建筑面面積約319㎡面積區(qū)間：300-400㎡戶型設計：地上兩層，地地下一層（含含下沉式庭院院）；其中地地下室約100平，下沉庭院院約100平花園層：下沉式獨立庭庭院二層：南北通透主臥臥套首層：側花園，側門門入戶獨棟II合院物業(yè)類型：類獨棟別墅代表項目：上海XX國際社區(qū)（XX郡）產(chǎn)品特征：新新里弄式院落落別墅，圍合式庭院院榮獲國家知識識產(chǎn)權局頒發(fā)發(fā)的實用新型型專利證書中心公共庭院院下沉私家庭院院獨棟的居住面面積產(chǎn)品快速復制制性價值體系新里弄式院落落別墅合院獨棟與雙拼之之間僅有兩處相連，為一層的廚廚房和二層的的衛(wèi)生間，且且外立面以木質(zhì)質(zhì)裝飾，配合拱門裝裝飾，形成“里弄”式感覺。院落四角布置置類獨棟，中中間夾一組雙雙拼。0.30.61.5類獨棟別墅聯(lián)排類聯(lián)排洋房Townhouse0.50.82.0200W100W70W300W50W獨聯(lián)花高1234假設價格：容積率：合院（類獨棟棟）設計既滿滿足容積率需需要，同時實實現(xiàn)獨棟的銷銷售價格合院【產(chǎn)品特征I】圍合式下下沉公共庭院院以上海XX為例12個聯(lián)體別墅圍圍合成一個共共享的下沉公公共庭院。例：上海XX國際社區(qū)（XX頌）合院【產(chǎn)品特征II】】下沉式私家庭院院，既實現(xiàn)別墅居居住感受，同時在在地下室與公共庭庭院之間實現(xiàn)過渡渡私家庭院實現(xiàn)了私密、半私私密、半開放、開開放空間格局。在地下室與公共空空間中間設置下沉沉式庭院,方便業(yè)主進出公共共庭院空間，又能能體現(xiàn)有別墅項目目的居住感受。合院【產(chǎn)品特征III】與獨棟、聯(lián)排排別墅相同的居住住面積地下一層約140-200（含庭院）地上三層C：約256D：約281E：約231以上海XX國際社區(qū)（XX頌）為例各戶型面積區(qū)間㎡㎡C戶型結構F：約202G：約238H：約250底層：下沉庭院一層：地上庭院二層：露臺三層：豪華套間合院【產(chǎn)品特征IV】E\F通過錯落組合，降降低南向遮擋的影影響，一層樓梯餐餐廳被遮擋、起居居室可享受南向陽陽光E戶型一層合院E戶型二層合院具有快速的復復制性——以七合合院為例以七合院為例地下層平面一層平面由7個類獨立的Townhouse圍合連接而成。一個單元包括：7戶（建筑面積約2780m2）。二層平面三層平面合院合院具有快速的復復制性（I）———風格可變以七合院為例現(xiàn)代風格更加關注空間效果果的模塊化設計，，塑造了良好的建建筑形態(tài)。立面，，可更具市場而變變。（以七合院為例）英國都繹風格西班牙風格合院合院具有快速的復復制性（II）———模塊化使用加加快項目進度以七合院為例項目A項目B合院模塊可方便使用于于不同項目，大幅幅加快項目進度。。合院具有快速的復復制性（III））——多樣化的組組合方式合院大院別墅代表項目：重慶XX產(chǎn)品特征：以聯(lián)排和疊拼圍合合成別墅院落【規(guī)劃】以聯(lián)排和和疊拼別墅圍合成成一個組團大院由三邊的聯(lián)排排、單邊的疊拼、、以及地下車庫和和中心庭院組成大院別墅【戶型面積】170-230平之間，聯(lián)排附帶帶前后院（含下沉沉式庭院）以重慶XX為例戶型面積：170-230平送閣樓贈送車庫贈送半地下室后花園前花園聯(lián)排別墅剖面圖大院別墅聯(lián)排別墅物業(yè)類型：聯(lián)排別墅代表項目：上海XX山、北京XX山……物業(yè)類型建面（萬平）容積率上海XX山聯(lián)排、雙拼、疊加14.331北京XX山聯(lián)排10.80.67大面積居住空間功能空間布局下沉式庭院設計側院落及入戶設計計北京XXX位于北北京的中央別墅區(qū)區(qū)，也是XX地產(chǎn)產(chǎn)在北京的第一個個別墅項目項目位置：順義溫榆河中央別別墅區(qū)、京承高速速后沙峪出口東1500米物業(yè)類型：聯(lián)排別墅占地面積：240000平方米建筑面積：19萬平，地上約10.8萬平容積率：0.67總戶數(shù)：共430棟羅馬湖北六環(huán)京承高速北五環(huán)聯(lián)排別墅【戶型面積】超過過常規(guī)的聯(lián)排產(chǎn)品品，提供大面積的的居住感受常規(guī)房型面積與XXX聯(lián)排戶型面積比較較項目距戶型面積（㎡）備注常規(guī)產(chǎn)品220-300多為地上2-3層上海XXX330-430地上兩層，地下一層。含贈送面積90-180平，包括地下室、花園等北京XXX320-430北京XXX聯(lián)排戶型面積統(tǒng)計計（㎡）中間戶型端頭戶型AB1B2CDAABBCCCC#地上兩層220226253250275261262280293地下一層12793931309914092145159合計347319346380374401354425452聯(lián)排別墅例：端頭BB戶型，354平【端頭戶型】面積積偏大，設計側院院及側門入戶地下一層一層二層下沉庭院下沉庭院側門入戶大院別墅【功能布局】以家家庭舒適感為前提提，臥室盡量朝陽陽，不同樓層分設設不同功能一層設置起居廳、家庭庭廳、餐廳以及老老人或孩子住區(qū)；；二層為主人區(qū)域；地下一層為家庭情趣空間。。C戶型，建面380㎡，地上250㎡，地下130㎡。增加房間采光面7.0－8.9米的面寬設計，3.3－3.5米的層高空間南北朝向布局局；臥室盡量朝陽與分分層布局。功能空間合理布局局聯(lián)排別墅【庭院】下沉庭院院與前后花園構成成別墅“三重庭院院”三重庭院：每棟別墅都由前花園、后花園以及下沉式小庭園包圍。特點：——采用開挖與填土的的方式，保證地下下室南側全面采光光。——下沉庭院面積約30－50㎡。例：C戶型，建面380㎡，地上250㎡，地下130㎡。聯(lián)排別墅洋房代表項目：重慶XX、成都XX、西安XX（部分）、北京XXXX、XXXX……價值體系總體規(guī)劃戶型設計底TOWN平層頂TOWN產(chǎn)品特征：洋房別墅化【規(guī)劃】院落式布局與XX的景觀打造水平結結合營造別墅社區(qū)區(qū)的院落氛圍洋房布局于項目內(nèi)內(nèi)部，外圍采用高層隔離離采用半圍合半獨立立的院落式組團，打破傳統(tǒng)“兵營式”布局重慶XX成都XX容積率：成都XX（含部分小高、高高層）：1.55重慶XX：1.36洋房【產(chǎn)品形態(tài)I】產(chǎn)品包括5+1和7+1兩種類型洋房【產(chǎn)品形態(tài)II】包括底TOWN、頂TOWN和平層產(chǎn)品底躍平層二躍三