房地產(chǎn) -美國(guó)在線房屋即時(shí)交易平臺(tái)的“領(lǐng)頭羊”-OPENDOOR的房產(chǎn)交易做市商之路

公司概述是iBuyer業(yè)務(wù)的創(chuàng)始鼻祖，總部位于美國(guó)舊金山。2014年起，極簡(jiǎn)的方式來(lái)買(mǎi)賣(mài)房屋，重塑房產(chǎn)交易流程。Opendoor通過(guò)在線流程對(duì)待售房屋進(jìn)行即時(shí)的現(xiàn)金修后重新掛牌出售，賺取服務(wù)費(fèi)和交易體驗(yàn)，使得在移動(dòng)端進(jìn)行房屋移動(dòng)應(yīng)用程序的房產(chǎn)服務(wù)和融資服業(yè)務(wù)。創(chuàng)始人及創(chuàng)業(yè)背景個(gè)硅谷獨(dú)角獸創(chuàng)始人科技房地產(chǎn)行業(yè)中也Wu (中文名吳曉波)。u立。Rabois畢業(yè)于哈佛法學(xué)院，曾經(jīng)在Linkedin、Slide和Square擔(dān)任過(guò)高管，曾擔(dān)任KhoslaVentures的高級(jí)合伙人，目FoundersFund有高知名度。EricWu成長(zhǎng)于亞利桑那州格倫代爾，父親在其4歲時(shí)去世，母親是一名社會(huì)工作者，獨(dú)自撫養(yǎng)他和妹妹長(zhǎng)大。吳稱自己母親為“世界上最節(jié)儉的女人”。這位節(jié)儉的母親討厭浪費(fèi)并認(rèn)為租房就是浪費(fèi)錢(qián)，因此在吳2歲時(shí)便購(gòu)買(mǎi)了她的第一個(gè)房子，母親對(duì)-1-2019年美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，89%的房屋交易是通過(guò)房產(chǎn)中介協(xié)助完成的，5%是直接向房地產(chǎn)商購(gòu)買(mǎi)的。意味著一片紅海，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的變革分環(huán)節(jié)的優(yōu)化上，并未真正從本質(zhì)上顛覆2019年美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，89%的房屋交易是通過(guò)房產(chǎn)中介協(xié)助完成的，5%是直接向房地產(chǎn)商購(gòu)買(mǎi)的。意味著一片紅海，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的變革分環(huán)節(jié)的優(yōu)化上，并未真正從本質(zhì)上顛覆買(mǎi)房，他用兩萬(wàn)美元首付款購(gòu)買(mǎi)了一間公寓出租，利用租金收入支付生活費(fèi)。買(mǎi)了第一個(gè)房子后，吳不斷的再融資(Re?nance)，將提整個(gè)大學(xué)期間，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)成為了吳的主要愛(ài)好。在他2005年畢業(yè)時(shí)已擁有了大約25處房產(chǎn)。他還同時(shí)學(xué)習(xí)編寫(xiě)計(jì)算機(jī)代碼后在房地產(chǎn)和科技行業(yè)大放異彩鋪平了道路。吳在2008年創(chuàng)辦的RentA被美國(guó)著名公購(gòu)，他也僅此進(jìn)入Trulia工作。在Trulia期間，吳領(lǐng)導(dǎo)定位、社對(duì)痛點(diǎn)叢生的房地產(chǎn)行業(yè)有了更深力，這一點(diǎn)在缺乏流動(dòng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中尤為明顯。Rabois和Wu首創(chuàng)的iBuyer模式受到投資界商業(yè)模式-2-賣(mài)家服務(wù)費(fèi)價(jià)值模型數(shù)字化平臺(tái)匹配購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售需求技術(shù)模式房屋二次銷(xiāo)售利潤(rùn)高級(jí)算法為房屋定價(jià)及匹配需求分布模式貸款利息收入模式賣(mài)家服務(wù)費(fèi)價(jià)值模型數(shù)字化平臺(tái)匹配購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售需求技術(shù)模式房屋二次銷(xiāo)售利潤(rùn)高級(jí)算法為房屋定價(jià)及匹配需求分布模式貸款利息收入模式房產(chǎn)交易流程。Opendoor的出現(xiàn)使這種市場(chǎng)期待已久的顛覆成為可能。Opendoor想做住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域的做市商，利用極簡(jiǎn)且什么是iBuyer模式？iBuyer是使用技術(shù)即時(shí)為待售房屋提供報(bào)價(jià)的公司的總稱。iBuyers代表了人們買(mǎi)賣(mài)房屋方式的巨大轉(zhuǎn)變，提供了一種比傳端輸入待售房屋的基本信息，系統(tǒng)會(huì)自認(rèn)可報(bào)價(jià)，隨即安排專人視屏或現(xiàn)場(chǎng)核費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，則可在賣(mài)家設(shè)定的過(guò)戶日收入。平臺(tái)獲得房屋所有權(quán)后，會(huì)對(duì)房然后在公開(kāi)市場(chǎng)掛牌銷(xiāo)售，完成二次轉(zhuǎn)Opendoor商業(yè)模式Opendoor是一個(gè)在線房屋即時(shí)交易的數(shù)字房地產(chǎn)平臺(tái)。Opendoor通過(guò)向賣(mài)家收購(gòu)房產(chǎn)時(shí)收取服務(wù)費(fèi)、二次銷(xiāo)售時(shí)獲取的差價(jià)、以及利息收入等形式來(lái)賺取利潤(rùn)。Mission賦予每個(gè)人Mission賦予每個(gè)人搬家自由Vision用一種全新的、便捷的買(mǎi)賣(mài)房屋的方式重塑生活中最重要的交易家：直接賣(mài)給Opendoor，或通過(guò)Opendoor掛牌買(mǎi)家：快速找房及獲取貸款與領(lǐng)先品牌如Red?n合作和傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人達(dá)成轉(zhuǎn)售合作多渠道合作-3-快速處理有關(guān)房屋的大量數(shù)據(jù)并得出報(bào)價(jià)的專有軟件。iBuyers房屋提供快速報(bào)價(jià)，使得規(guī)模化和成本。傳統(tǒng)來(lái)說(shuō)，房屋估值是通快速處理有關(guān)房屋的大量數(shù)據(jù)并得出報(bào)價(jià)的專有軟件。iBuyers房屋提供快速報(bào)價(jià)，使得規(guī)?；统杀?。傳統(tǒng)來(lái)說(shuō)，房屋估值是通iBuying流程極簡(jiǎn)，與傳統(tǒng)的房屋銷(xiāo)售模式相比，省去了尋找經(jīng)協(xié)商合同細(xì)則、房屋勘驗(yàn)、房屋維，對(duì)于那些無(wú)暇顧及賣(mài)房事宜或是iBuying也區(qū)別于傳統(tǒng)的以投機(jī)、炒房為目的的房屋倒賣(mài)。后者他們通常以不良資產(chǎn)或破舊房屋為以遠(yuǎn)高于收購(gòu)價(jià)的價(jià)格出售。反觀iBuyers，他們通常關(guān)注狀況良好的房屋，聲稱是以合理的公平他們會(huì)進(jìn)行最基本的維修以確保在也就是說(shuō)，iBuyers不以低買(mǎi)高賣(mài)為目標(biāo)收入來(lái)源，而是期望用戶為升級(jí)的服務(wù)付費(fèi)。以O(shè)pendoor為例，其目標(biāo)是向賣(mài)家提供助客戶避免經(jīng)歷幾個(gè)月的繁瑣交易流間，并收取比例類(lèi)似于傳統(tǒng)銷(xiāo)售中的代理傭金的服務(wù)費(fèi)。這便是Opendoor的主營(yíng)業(yè)務(wù)，打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)以MLS及中介為核心的C2C模式，開(kāi)辟了意在簡(jiǎn)化流程的C2B2C模式。iBuying出現(xiàn)的技術(shù)支撐-4-個(gè)過(guò)程被稱為比較市兩個(gè)房子是完全一樣的，因此估值時(shí)這項(xiàng)工作，他們可以把房屋特征細(xì)化訓(xùn)練后可以最大限度的減少誤差，并。我們通常說(shuō)價(jià)格圍繞價(jià)值上下動(dòng)估值模型可以最大化估值的準(zhǔn)確性，但卻無(wú)法提前了解房屋市場(chǎng)動(dòng)向，這也是為何Opendoor其自動(dòng)估值模型Zestimate的價(jià)格購(gòu)房導(dǎo)致收購(gòu)價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)在這方面，Opendoor的做法更全面，除了參考自動(dòng)估值模型給。Opendoor的典型用戶和目標(biāo)房屋1)對(duì)時(shí)間較敏感，他們大多數(shù)不愿等待較長(zhǎng)的買(mǎi)房周期，期望瑣事宜諸如房屋修繕、安3)風(fēng)險(xiǎn)偏好低，不喜面對(duì)變化的市場(chǎng)或是狀況百出的買(mǎi)家，喜-5-4)信任科技并愿意嘗試新事物，對(duì)技術(shù)變革傳統(tǒng)行業(yè)有強(qiáng)烈的1)主要購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟屋和聯(lián)排，部分市場(chǎng)也考慮公寓和多家庭房屋；2)房屋需是1930年以后建造的；3)價(jià)值在10萬(wàn)美元到60萬(wàn)美元之間；4)房屋必須是屋主自住非出租的；5)大多數(shù)地區(qū)房屋占地不超2英畝，部分地區(qū)不得超過(guò)1-1.5英6)房屋狀況良好。Opendoor對(duì)所收購(gòu)的目標(biāo)房屋有較明確的限制，最新的收購(gòu)目上的數(shù)字根據(jù)房屋的具體情況也可有所調(diào)整，比如房屋的價(jià)值上限最高可達(dá)140萬(wàn)。這是由于過(guò)去Opendoor是以中產(chǎn)階級(jí)住房為切入點(diǎn)，走的是大眾路線。最初從亞利桑那州鳳凰城開(kāi)始，過(guò)去9年深耕美國(guó)南部和西部的中大型都會(huì)區(qū)(可類(lèi)比為美國(guó)的二三線城市)。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁，人口流動(dòng)頻繁。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年3季度美國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)為39.2萬(wàn)美元，Opendoor給出的10-60萬(wàn)美元價(jià)值線基本涵蓋了-6--7-iBuying&Opendoor發(fā)展?fàn)顩rOpendoor和科技互聯(lián)網(wǎng)中介公司Compass的目標(biāo)房屋(客群)房屋價(jià)值中產(chǎn)住-7-iBuying&Opendoor發(fā)展?fàn)顩rOpendoor和科技互聯(lián)網(wǎng)中介公司Compass的目標(biāo)房屋(客群)房屋價(jià)值中產(chǎn)住宅豪宅10-60萬(wàn)美金平均100萬(wàn)美金亞利桑那州鳳凰城紐約中大型城市為主，謹(jǐn)慎進(jìn)入超大型城市超大型城市為主，逐漸向大中型城市擴(kuò)張iBuyerMarketShare-Total第一個(gè)市場(chǎng)市場(chǎng)路徑但從全美房產(chǎn)交易總量的角度看，iBuying的市場(chǎng)占有率僅為1.3%。具體數(shù)量上，2021年全美交易了541.3萬(wàn)套房屋，其中0.325%2020*數(shù)據(jù)來(lái)源：NAR,Opendoor,Zillow,O?erpad,Red?nYear0%0.65%0.975%USSingleFamilyUSSingleFamilyHomes(Pct.)*數(shù)據(jù)來(lái)源：NAR,Opendoor,Zillow,O?erpad,Red?nZillowRednFlashHouseKellerO?ers (隸屬傳統(tǒng)中介公司KellerWilliams)也提供即時(shí)報(bào)價(jià)，但成交量太少基本可以忽略不計(jì)。作為該業(yè)務(wù)的創(chuàng)始鼻祖，Opendoor理由是該公司使用的自動(dòng)估值模型Zestimate無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)*數(shù)據(jù)來(lái)源：NAR,Opendoor,Zillow,O?erpad,Red?n同比增加80%；共計(jì)收入156億美金，同比減少5%。業(yè)務(wù)擴(kuò)張并未帶來(lái)良好的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，這主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受40年難得一遇的宏觀收縮，公司2022年一、二季度積極擴(kuò)張，在市-8-2018-2022年Opendoor年收入*數(shù)據(jù)來(lái)源：Opendoor，58安居客研究院綜合整理2018-2022年Opendoor轉(zhuǎn)售房屋數(shù)量*數(shù)據(jù)來(lái)源：Opendoor，58安居客研究院綜合整理最熱門(mén)的iBuyer都會(huì)區(qū)iBuyer最集中的市場(chǎng)基本上就是Opendoor發(fā)展最好的地區(qū)：美區(qū)；其中最熱門(mén)、成交量最大的是-9-HottestiBuyerMetrosPhoenix,AZHottestiBuyerMetrosPhoenix,AZCharlotte,NCAtlanta,GA Jacksonville,FL Raleigh,NC SanAntonio,TX LasVegas,NVDallas-FortWorth,TX Orlando,FL Sacramento,CA Riverside,CAHouston,TXTampa,FL Denver,CONashville,TNLosAngelesOpendooriBuying模式的優(yōu)勢(shì)和不足產(chǎn)交易中的最大痛點(diǎn)。然而外界鮮少提及Opendoor在促進(jìn)交易流程標(biāo)準(zhǔn)化和保障體系方面所做的努力。Opendoor通過(guò)賣(mài)家視用戶的后顧之憂，例如提供免費(fèi)-10-導(dǎo)逐漸顯現(xiàn)其成果，iBuying的市場(chǎng)接受度正在提升。在2021年四季度，iBuying在北卡羅來(lái)納州羅利和亞利桑那州圖森的市場(chǎng)02250450067509000UnitsSoldtoiBuyersMetroAreasMetroAreas-1-11-*圖片來(lái)源：OpendoorExclusives首先，提供免費(fèi)的報(bào)價(jià)(即房屋估值)能夠吸引用戶主動(dòng)聯(lián)絡(luò)，統(tǒng)交易中，賣(mài)家收到的報(bào)價(jià)合同條款各。最后，買(mǎi)房是人生大事，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)反復(fù)的情況，傳統(tǒng)交易一旦合同簽訂無(wú)法違約(或需支付大筆違orOpendoor交易、2021年退出iBuyer業(yè)務(wù)的其中一個(gè)重要原因即收購(gòu)了大量的房解，過(guò)去它沒(méi)有自己的掛牌網(wǎng)站(marketplace)，以及其流量來(lái)消化收購(gòu)的房源。但這么做這筆開(kāi)支通常在售價(jià)的2-2.5%，相當(dāng)于Opendoor收取的5%服銷(xiāo)售沒(méi)有足夠的溢價(jià)，那么公個(gè)城市，將其命名OpendoorEx-公開(kāi)市場(chǎng)。截止2022年底，該項(xiàng)目已成功售出1.15億美金市值融資、上市及股價(jià)走勢(shì)(順時(shí)針?lè)较颍很涖y前首席執(zhí)行官孫正義，SocialCapitalCEOChamath始人EricWu,FoundersFund合伙人KeithRabois,AccessIndustries董事長(zhǎng)LenBlavatnik)m注資1000萬(wàn)美元。最后一輪融資與公司借殼IPO同時(shí)發(fā)生，由-12-同期創(chuàng)立的Compass共同成為僅有的兩家融資超過(guò)10億美金的-13-同期創(chuàng)立的Compass共同成為僅有的兩家融資超過(guò)10億美金的-13-助特殊目的收購(gòu)公司SPAC(SpecialPurposeAcquisitionCompany)上市，這是近幾年來(lái)美國(guó)資本市場(chǎng)流行的玩法。SPAC成立的唯一目的在于上市之后通過(guò)增發(fā)股票并購(gòu)一家私有公司，從而使該私有公司迅速實(shí)現(xiàn)上市，而SPAC的發(fā)起人和投資人實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。與Opendoor合并的SPAC名為SocialCap-tiya領(lǐng)導(dǎo)，該投資人也是維珍銀河航天公司通過(guò)SPAC上市的幕2020年是一個(gè)特殊的年份，由于新冠疫情的沖擊，全美房地產(chǎn)宣發(fā)日期融資活動(dòng)融資金額 (百萬(wàn)美金)2014年5月2014年5月種種子輪66年7月AA輪KhoslaKhoslaVentures2015年2月2015年2月BB輪2020GGVCapitalCC輪880AccessAccessTechnologyVenturesNorwestNorwestVenturePartners債債務(wù)融資ennarCorporation2018年6月2018年6月EE輪325325AccessAccessTechnologyVentures,GeneralAtlantic,ennarCorporation2018年9月2018年9月EE輪400400SoftBankSoftBankVisionFund2019年3月2019年3月EE輪300300GeneralGeneralAtlantic2020年122020年12月IPOIPO股權(quán)融資400400BlackRockBlackRock,HealthcareofOntarioPensionPlan(HOOPP)的房屋收購(gòu)計(jì)劃被迫減緩，并在4月份裁員35%。三季度開(kāi)始隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，Opendoor尋求資金來(lái)推動(dòng)擴(kuò)張，此時(shí)帶來(lái)的紅利，也可以享受到量化寬松政策下估值暴漲的紅利。Opendoor于9月對(duì)外宣發(fā)上市計(jì)劃，然而走得快不代表走得穩(wěn)，Opendoor上市后有過(guò)一段時(shí)間的股價(jià)高光，最高曾在2021年2月達(dá)到過(guò)$34.59的高位，然而此后盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，在美國(guó)房地產(chǎn)成交量和成交價(jià)均創(chuàng)歷史美國(guó)遏制通脹導(dǎo)致利率不斷高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度受到?jīng)_擊，幾乎所有Proptech公司的股價(jià)均大幅調(diào)整，Opendoor最低跌至$0.92，市值僅剩5億多美金。公司無(wú)奈之下?lián)Q帥，EricWu被調(diào)*圖片來(lái)源：google?nance-14-仔細(xì)梳理Opendoor仔細(xì)梳理Opendoor的財(cái)務(wù)指標(biāo)，不難看出華爾街的擔(dān)憂不無(wú)道在下半年打折甩賣(mài)，導(dǎo)致虧損市場(chǎng)下行Opendoor的購(gòu)買(mǎi)量也在快速下滑。當(dāng)然iBuyer展示出OpendoorMonthlyPurchases-15-*數(shù)據(jù)*數(shù)據(jù)來(lái)源：ATTOM,MOpendoor面臨的最大挑戰(zhàn)在于它是否能夠從轉(zhuǎn)售中獲取足夠的惡化，Yipitdata的數(shù)據(jù)顯示出同樣的趨勢(shì)。這主要是由于2022年二、三季度時(shí)購(gòu)入，隨著房地產(chǎn)降，加之對(duì)后市的擔(dān)憂管理層決定例在增加。市場(chǎng)下行