物業(yè)管理培訓(xùn)課程房屋驗收常識

物業(yè)管理培訓(xùn)課程房屋驗收常識永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材前言做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會在空置房移交，驗收時發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。那么如何進行空置房的驗收呢？在驗收時要注意哪些事項，下面和大家一起討論學(xué)習(xí)。2一、物業(yè)管理接管驗收接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗收是指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對施工單位竣工驗收的基礎(chǔ)上進行的再驗收（俗稱內(nèi)部驗收）3一、物業(yè)接管驗收的作用開展物業(yè)接管驗收的作用體現(xiàn)在三個方面：（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益（3）為今后的管理創(chuàng)造條件。4二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別竣工驗收與接管驗收兩者的區(qū)別主要有以下二方面：性質(zhì)不同階段作用不同驗收主體不同5二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別性質(zhì)不同

竣工驗收是政府行為，任何建設(shè)工程的驗收由政府行政主管部門負責(zé)組成綜合驗收小組對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等）接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。6二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別階段作用不同竣工驗收是施工單位向建設(shè)單位移交的過程，接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程?？⒐を炇蘸细窈髽酥局飿I(yè)可以交付使用，接管驗收一旦完成，標志著物業(yè)正式進入使用階段。7二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別驗收主體不同竣工驗收：施工單位建設(shè)單位接管驗收：建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主8三、接管驗收時應(yīng)交資料竣工圖施工中技術(shù)變更，技術(shù)審錄報告供水，供電，地下管網(wǎng)資料相關(guān)的設(shè)備，設(shè)施說明書，技術(shù)參數(shù)等等。這些資料一般是在交付過程中邊交付，邊移交。9四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介1、本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，抗震等級為七級。墻體使用粘土空心磚作為填充墻。其特點：保溫性好，隔熱力強，其有環(huán)保性，減少實心磚的用土量，同時還具有減輕混凝土框架的動、靜荷載，提高樓盤的安全可靠性。10四、房屋結(jié)構(gòu)及用用料簡介內(nèi)墻:面采用水泥混合砂砂漿打底抹平。地面:結(jié)構(gòu)層上水泥混合合砂漿打底找平。。天棚:采用水泥混合砂漿漿打底抹平。以上三種處理方法法的好處，是最大大限度的為業(yè)主留出了裝修修的空間和節(jié)約開開支。給排水：采用目前國內(nèi)最最為先進的PVC給排水管道。其優(yōu)點是減少過去去鑄鐵管造成的銹銹跡污染和容易造成的管道道堵塞。11五、具體驗收標準準及處理方法1、墻面的驗收對墻面的驗收，主主要是看室內(nèi)四周周的墻面有無裂縫縫，空殼等現(xiàn)象。。如有裂縫則要看是是什么樣的裂縫。。常見的裂縫是風(fēng)風(fēng)裂，其形狀是呈呈網(wǎng)狀式的密布在在墻面上。這種裂裂縫形成的原因，，主要是室內(nèi)外暖暖濕氣流的不均勻勻，加上水泥砂漿漿自然的干、濕收收縮。空殼則是粉墻時簿簿、厚不均，灑水水時不均勻造成的的，于墻體本身質(zhì)質(zhì)量，沒有任何聯(lián)聯(lián)系。12五、具體驗收標準準及處理方法處理方法：如果裂縫、空殼面面積比較大，則由由施工單位打掉重重粉。如果只有細小的裂裂縫，而沒有空殼殼，待業(yè)主在進行行精裝修時抹二遍遍膩子即可消除。。13五、具體驗收標準準及處理方法2、墻面的陰、陽角角驗收對墻面的各個垂直直拐角、水平平行行角，用目測的方方法進行觀測，檢檢查陰、陽角處是是否不平整或波浪浪不平。處理方法:則要求施工單位用用直木條夾緊粉角角找直。14五、具體驗收標準準及處理方法3、梁、柱與墻體之之間裂縫的驗收因為整個樓盤是采采用混凝土框架結(jié)結(jié)構(gòu)，墻體則是待待框架做好以后再再砌的，難免出現(xiàn)現(xiàn)柱、梁與墻體之之間的結(jié)合部出現(xiàn)現(xiàn)裂縫。常見的裂縫有兩個個部位:一是梁和墻體之間間的裂縫二是柱和墻體之間間的裂縫15五、具體驗收標準準及處理方法二個部位形成裂縫縫的原因是混凝土土構(gòu)造的柱、梁和空心磚墻墻體之間存在的一一種自然的水泥收縮程度不同同形成的，不存在在質(zhì)量問題，更不是墻基下下沉而造的。處理方法：將裂縫處割開，重重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)網(wǎng)，用小比度水泥泥砂漿重粉即可消消除。16五、具體驗收標準準及處理方法4、樓板的驗收仔細觀看室內(nèi)地面面上，是否有不同同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同同程度的存在，則則要用專用小錘進進行敲打，聽聽是是否有空殼的聲音音。如果正常，沒有空空殼的聲音說明是是水泥的自然風(fēng)裂裂.如有異常響聲，說說明結(jié)構(gòu)層與找平平層之間有相克現(xiàn)現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層層有什么質(zhì)量問題題。則要重新處理理。17五、具體驗收標準準及處理方法處理方法：順著開裂，空殼的的方向割開重新做做找平層即可。同同時地面應(yīng)光潔，，不能起砂。5、頂棚的驗收對頂棚的驗收，也也是要看有無裂縫縫，空殼等現(xiàn)象，，如果兩者現(xiàn)象都都不存在，又無波波浪，不平整的現(xiàn)現(xiàn)象，國家標準只只是順平就可以了了。18五、具體驗收標準準及處理方法６、進戶門的驗收收對門的驗收要看門門的四周密實度是是否合適，開啟、、關(guān)閉是否順暢，，關(guān)門以后縫隙不不能過大，也不能能太小。鑰匙開啟啟自如，關(guān)、開門門無異常響聲。處理方法：門的密實度不好，，需重新填充、加加固，關(guān)、開門不不順暢或門隙過大大或過小，則要調(diào)調(diào)整門的鉸鏈、墊墊鐵，達到標準要要求。鑰匙開起不自如，，要調(diào)整鎖芯的定定位螺絲，使其到到位。門有響聲要要調(diào)整門的平衡度度、垂直度或加少少許機油。19五、具體驗收標準準及處理方法７、窗的驗收要看窗的邊框四周周邊緣等易受撞擊擊處是否密實，要要仔細檢查墻體和和窗框處墻面是否否有變色、起泡、、脫皮、掉灰等現(xiàn)現(xiàn)象，檢查推拉門門、窗戶玻璃是否否有破裂、搭扣、、五金件不靈等現(xiàn)現(xiàn)象。推拉門、窗子四周周橡膠壓條是否平平整，密實防水膠膠打的均勻程度如如何。20五、具體驗收標準準及處理方法處理方法：推拉門、窗的四周周密實度不好，要要重新填實，加固固邊框。窗框、門框處有異異種變色，說明有有滲漏現(xiàn)象，要重重新打膠、粉墻達達到不漏程度。玻璃破裂，五金件件損壞，要重新更更換。壓條不平整，防水水膠不均，要將壓壓條拆除重新再做做，以達到防水的的效果。21五、具體驗收標準準及處理方法８、上、下水的驗驗收檢查上水時，可將將水閥打開檢查各各個管子接頭處有有無滴水，滲水現(xiàn)現(xiàn)象。檢查下水時時，可將水龍頭打打開觀察地漏下水水是否流暢，無冒冒泡緩慢現(xiàn)象。處理方法：上水管接頭如有滴滴水、滲水，則說說明熔焊的不牢，，則要割去原接頭頭，重新焊接，達達到不滴不漏。下水如果不順暢則則說明地漏被異物物堵塞，則要及時時疏通。22五、具體驗收標準準及處理方法９、電的驗收對電的驗收，要先先看室內(nèi)配電盤開開關(guān)板、插座板有有無損壞，安裝是是否牢固、順直，，過墻線路應(yīng)有導(dǎo)導(dǎo)管，連接點必須須緊密、可靠，部部件齊全，接觸良良好，位置正確。。再有施工單位的電電工將事先準備好好的插頭，插入插插座板逐個檢查線線路是否正常。處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問題題則要請專業(yè)人員員對損壞配件，線線頭連接處，安裝裝位置進行更換、、緊固、調(diào)整。23五、具體驗收標準準及處理方法１０、衛(wèi)生間的的驗收衛(wèi)生間的驗收是是整個驗收環(huán)節(jié)節(jié)中最為重要的的一點，因為衛(wèi)衛(wèi)生間的地面在在施工過程中已已做防水層，但但如做的不好將將會發(fā)生滲漏現(xiàn)現(xiàn)象。驗收方法：在驗收的前一天天通知施工單位位，用黃泥將衛(wèi)衛(wèi)生間地漏堵上上，放水至2~3公分，待24小時以后，到底底層觀察衛(wèi)生間間的頂棚四周、、風(fēng)道周圍，上上、下水管壁接接合處是否有滲滲漏、滴