保利投顧研究院-大灣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)（3月刊）-2021.04-

目錄本月看點(diǎn) 21.1全國(guó)視角 31.2大灣區(qū)樓市 42、土地動(dòng)態(tài) 82.2城市表現(xiàn) 92.3土拍排行 103、后市研判 131/16本月看點(diǎn)核心城市廣深高熱引調(diào)控，臨廣臨深城市承接外溢需求熱度提升春節(jié)后，各大房企為迎接“小陽(yáng)春”積極備貨，部分熱點(diǎn)城市購(gòu)房需求釋放，市場(chǎng)交投氛圍攀升觸發(fā)調(diào)控；灣區(qū)樓市熱度不減，核心城市高熱下調(diào)控升級(jí)，周邊城市承接外溢需求熱度提升：特征一，深圳市場(chǎng)“小陽(yáng)春”特征明顯，廣州熱度攀升引發(fā)調(diào)控。深圳成交同環(huán)比漲幅均超50%，廣州節(jié)后熱度攀升，熱度傳導(dǎo)至近郊，引發(fā)4月初調(diào)控再加碼；特征二，臨廣臨深板塊市場(chǎng)升溫。佛山臨廣板塊承接廣州外溢需求，熱度較年前明顯回升；中山、珠海臨深板塊深圳客戶量增加、價(jià)格上漲，市場(chǎng)熱度提升；東莞供應(yīng)不足疊加調(diào)控升級(jí)下成交銳減，創(chuàng)近1年新低（除春節(jié)）；特征三，內(nèi)生城市需求平穩(wěn)，部分城市延續(xù)以價(jià)換量?；葜荨⒔T供求表現(xiàn)平穩(wěn)；肇慶低位運(yùn)行，四會(huì)、大旺以價(jià)換量，效果不明顯。2.土地市場(chǎng)逐步恢復(fù)，惠州成交量領(lǐng)跑大灣區(qū)大灣區(qū)一季度土地市場(chǎng)成交量季節(jié)性回落，顯著好于往年同期水平。3月土地供應(yīng)逐步恢復(fù)，成交小幅上升，總成交338萬(wàn)㎡，惠州、佛山樓面價(jià)記錄被刷新。其中，惠州土拍市場(chǎng)熱度上升，成交92萬(wàn)㎡，領(lǐng)跑灣區(qū)9城，東莞、肇慶分列二三位，東莞熱度不減，多宗地塊達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)配建階段。2/161.1全國(guó)視角月成交量顯著提升，“小陽(yáng)春”顯現(xiàn)，為近三年同期最高位。一季度重點(diǎn)40城商品住宅成交面積8421萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)93%，較2019年一季度增長(zhǎng)27%，市場(chǎng)整體景氣度較高，成交規(guī)模顯著高于近三年同期水平，其中華東、華南成交增量明顯，核心城市帶動(dòng)區(qū)域熱度維持，西部次之。3月重點(diǎn)40城商品住宅成交面積3370萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)74%，同比增長(zhǎng)66%，“小陽(yáng)春”熱度初現(xiàn)，為近3年同期最高水平。在全國(guó)整體供應(yīng)提高下，市場(chǎng)延續(xù)2020年下半年熱度，成交規(guī)模接近去年3季度月均水平。圖：全國(guó)監(jiān)測(cè)40城商品住宅分區(qū)成交情況（萬(wàn)㎡）備注：華南區(qū)域包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山。數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院監(jiān)測(cè)整理各區(qū)域成交同環(huán)比普漲，其中華東、華南熱度延續(xù)，都市圈二三3/16梯隊(duì)城市熱度較高；華中熱度提升，核心城市武漢預(yù)期改善；西部核心城市熱度延續(xù)，核心城市成都、西安表現(xiàn)亮眼；海西表現(xiàn)平穩(wěn)；東北、華北市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，石家莊、長(zhǎng)春等回歸去年月均水平。1.2大灣區(qū)樓市1.2.1.大灣區(qū)成交灣區(qū)市場(chǎng)熱度延續(xù)，政策高壓下外溢板塊熱度提升一季度大灣區(qū)9城商品住宅成交面積1810.7萬(wàn)㎡，較2019年同期上漲43%，成交均較近兩年呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，創(chuàng)近三年同期最高位。其中核心城市廣深同比漲幅最為明顯，較2019年同期分別增長(zhǎng)87%和130%。3月大灣區(qū)9城商品住宅成交面積649.8萬(wàn)㎡，受春節(jié)基數(shù)低影響，環(huán)比上漲78%，同比上漲62%，較2019年同期基本持平。受核心城市政策升級(jí)影響，周邊城市外溢板塊熱度有所提升。圖：9城月度商品住宅成交情況（萬(wàn)㎡，%）4/16數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院監(jiān)測(cè)整理1.2.2.大灣區(qū)9城表現(xiàn)深圳呈現(xiàn)“小陽(yáng)春”，廣州熱度傳導(dǎo)至近郊，佛中珠成交向好深圳市場(chǎng)熱度延續(xù)，項(xiàng)目開盤去化表現(xiàn)較好；廣州熱度攀升引發(fā)政策加碼；佛中珠外溢板塊熱度提升帶動(dòng)成交向好。圖：大灣區(qū)9城3月商品住宅供求情況備注：去年受疫情影響基數(shù)小，同比2019年同期。數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院監(jiān)測(cè)整理深圳“小陽(yáng)春”特征明顯，成交量同環(huán)比漲幅均超50%；二手市場(chǎng)在政策重壓下低位運(yùn)行。廣州市場(chǎng)熱度攀升，政策收緊預(yù)期下客戶抓緊窗口期入市，成交同比2019年提高38%。中心區(qū)域斷供下，熱度傳導(dǎo)至近郊的黃埔及番禺，近郊區(qū)番禺萬(wàn)博項(xiàng)目漲價(jià)，外圍增城部分項(xiàng)目漲價(jià)，表現(xiàn)一般。佛山受廣州外溢影響，市場(chǎng)熱度提升，成交量較年前明顯回升，超過(guò)2020年下半年均值水平，迎來(lái)“小陽(yáng)春”。珠海、中山市場(chǎng)向5/16好，成交量分別較2019年同期上漲14%和21%，深圳強(qiáng)調(diào)控下臨深外溢板塊熱度高企，深圳客戶量增多，價(jià)格小幅上漲。東莞限價(jià)趨嚴(yán)下，供應(yīng)不足導(dǎo)致成交銳減，較2019年同期下降38%，客戶交易趨于理性?；葜菡w供求平穩(wěn)，其中，仲愷區(qū)成交增幅較為明顯。江門市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，供應(yīng)縮量下成交維持節(jié)前水平。肇慶供求低位運(yùn)行，大旺持續(xù)以價(jià)換量，效果一般。表：大灣區(qū)9城3月市場(chǎng)表現(xiàn)特征市場(chǎng)維持高位運(yùn)行，需求強(qiáng)勁，成交同比較2019年上升38%，環(huán)比受春節(jié)基數(shù)較小影響增幅明顯，供應(yīng)較年初基本持平。分區(qū)域來(lái)看，政策收緊預(yù)期下，近郊區(qū)番禺部分項(xiàng)目漲價(jià)、熱度高企，房企為加快資金回籠要求剛需戶型一次性付款等；外圍增城多項(xiàng)目漲價(jià)加推，去化一般。中心區(qū)在新房供應(yīng)緊缺下，廣州二手補(bǔ)位，量?jī)r(jià)齊升。3月廣州市場(chǎng)熱度攀升引發(fā)4月初樓市調(diào)控加碼，目前影響仍待顯現(xiàn)。未來(lái)政策將維持收緊預(yù)期，從土拍端加強(qiáng)管控，部分區(qū)域設(shè)置“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土拍機(jī)制；加強(qiáng)指導(dǎo)價(jià)管理；金融強(qiáng)監(jiān)管政策延續(xù)，購(gòu)房資格收緊，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回歸理性。市場(chǎng)熱度提升，供求均超年前水平。房企推貨維持年初水平，成交表現(xiàn)較年前明顯回升，超過(guò)2020年下半年均值水平，迎來(lái)“小陽(yáng)春”。佛山 區(qū)域分化延續(xù)，臨廣區(qū)域金沙洲、三山新城等板塊受廣州熱度傳導(dǎo)及政策收緊預(yù)期影響，市場(chǎng)交投氛圍明顯提升，多盤價(jià)格上漲、去化亮眼；禪城高性價(jià)比項(xiàng)目平穩(wěn)走量；外圍高明、三水高傭渠道下降價(jià)走量。市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，供求低位運(yùn)行。供應(yīng)同比2019年下降66%，肇慶成交表現(xiàn)不及節(jié)前。城區(qū)鼎湖熱度平穩(wěn)，大旺多項(xiàng)目持續(xù)折扣6/16促銷、以價(jià)換量，效果不明顯。市場(chǎng)“小陽(yáng)春”特征明顯。節(jié)后房企推貨積極性有所下降，供應(yīng)同環(huán)比均下滑超50%；市場(chǎng)熱度延續(xù)，成交量同環(huán)比漲幅均超50%。二手市場(chǎng)在政策重壓下低位運(yùn)行。分區(qū)域來(lái)看，市區(qū)供應(yīng)稀缺、需求強(qiáng)勁，南山、羅湖部分項(xiàng)目深圳開盤即磬；外圍寶安、龍崗、光明等低價(jià)剛需項(xiàng)目平穩(wěn)走量。本月深圳政策環(huán)境維持高壓，并率先建立季度滾動(dòng)排查涉房資金流向機(jī)制，逐步搭建房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系。后市強(qiáng)監(jiān)管、穩(wěn)房?jī)r(jià)政策基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)。市場(chǎng)供求回落。因限價(jià)趨嚴(yán)，房企推貨節(jié)奏放緩；供應(yīng)不足疊加調(diào)控升級(jí)下成交量銳減，創(chuàng)近1年新低（除春節(jié)），成交量較2019年同期下降38%。多項(xiàng)目加大推廣及渠道力度，東南東莞臨深片區(qū)仍為成交主力。近期東莞樓市熱度高漲，隨后迎來(lái)調(diào)控加碼、房貸收緊。調(diào)控后市場(chǎng)觀望情緒加重，房企推貨節(jié)奏放緩，房貸收緊下客戶交易周期拉長(zhǎng)、成交趨于理性。整體供求平穩(wěn)。3月成交量不及19年同期水平，多數(shù)項(xiàng)目拿惠州證后直接推貨，開盤當(dāng)天去化效果一般。其中，仲愷區(qū)成交增長(zhǎng)明顯。市場(chǎng)熱度小幅提升，供應(yīng)維持低位，成交表現(xiàn)向好，同比2019年上漲21%，價(jià)格小幅上揚(yáng)。珠海其中金灣、斗門等內(nèi)生需求表現(xiàn)平穩(wěn)；外溢板塊熱度較高，其中高新區(qū)唐家、北圍缺貨，區(qū)域內(nèi)其他板塊熱度高企，以深圳投資客為主，占比達(dá)7成。東部臨深板塊帶動(dòng)下市場(chǎng)熱度有所提升，供求同比2019年分中山別上漲35%和14%。受深圳政策高壓影響，臨深板塊深圳外溢客戶量增加，部分項(xiàng)目漲價(jià)降傭，投資客仍為成交主力。市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，供應(yīng)縮量，成交維持節(jié)前水平，整體仍以續(xù)銷江門和去庫(kù)存為主。信貸收緊下，3月江門利率普遍上調(diào)，其中中7/16心區(qū)部分項(xiàng)目升傭降價(jià)維系市場(chǎng)熱度，以價(jià)換量效果較好，臺(tái)山平穩(wěn)走量。2、土地動(dòng)態(tài)2.1全國(guó)及大灣區(qū)成交全國(guó)土地供求小幅回升，溢價(jià)率升至20%全國(guó)土地市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)55城一季度整體供求環(huán)比季節(jié)性回落，同比小幅回落，供應(yīng)、成交均創(chuàng)近4年來(lái)同期新低。東北、華北、西部土地成交同比下降明顯。全國(guó)土地市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)55城3月宅地供求環(huán)比小幅上升，供應(yīng)環(huán)比回升14%，但受土地“兩集中”影響，同比下降4%；成交環(huán)比上升23%，溢價(jià)率升至20%；分區(qū)來(lái)看，華東、華南三四線熱點(diǎn)城市土拍持續(xù)火熱，溢價(jià)率有所上行，東北、華北相對(duì)平淡。大灣區(qū)土地市場(chǎng)逐步恢復(fù)，惠州成交體量相對(duì)較大大灣區(qū)9城一季度宅地成交面積824.5萬(wàn)㎡，較去年4季度季節(jié)性回落近66%，但對(duì)比去年同期上漲32%，較2019年同期亦上升14%，東莞、惠州、中山創(chuàng)近3年來(lái)一季度土拍成交面積新高。大灣區(qū)3月總成交338萬(wàn)㎡，各城土地供應(yīng)逐步恢復(fù)，成交小幅上升，溢價(jià)率上行至23%，惠州、佛山樓面價(jià)記錄被刷新。其中，惠州成交92萬(wàn)㎡，出讓面積領(lǐng)跑灣區(qū)9城，溢價(jià)率達(dá)34%，上升明顯；東莞、肇慶分列二三位，其中東莞熱度持續(xù)高企，平均溢價(jià)率36%,房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，肇慶2宗地塊均以底價(jià)成交。佛山成交超43萬(wàn)㎡，緊8/16隨其后。圖：大灣區(qū)9城3月宅地成交建面（萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院監(jiān)測(cè)整理2.2城市表現(xiàn)惠州土拍市場(chǎng)熱度上升，以92萬(wàn)㎡成交面積領(lǐng)跑，本月共成交9宗宅地，其中惠城6宗、博羅3宗，總收金33億元。博羅臨莞區(qū)域地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，3宗地塊均以超50%溢價(jià)率成交，其中奧晨以總價(jià)5.8億拿下博羅縣石灣鎮(zhèn)宅地，樓面價(jià)8572元/㎡，刷新惠州樓面價(jià)記錄。東莞土拍持續(xù)火熱。本月共成交5宗宅地，總成交建面71.5萬(wàn)㎡，攬金近109億元。厚街、虎門、寮步、大朗、清溪鎮(zhèn)各一宗，多宗地塊達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)配建階段，中海、萬(wàn)科、保利等房企均有所斬獲。9/16肇慶出讓2宗商住用地，總建面55萬(wàn)㎡，成交金額11億元。均位于鼎湖區(qū)肇慶新區(qū)，與此前肇慶華僑城地塊相鄰，本次再度由華僑城底價(jià)摘得，將用于其項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)。佛山成交4宗宅地，總建面43.8萬(wàn)㎡，攬金超37億。臨廣板塊維持火熱，當(dāng)代置業(yè)以總價(jià)3.9億，樓面價(jià)20013元/㎡競(jìng)得南海大瀝黃岐7844㎡江景宅地，刷新佛山樓面價(jià)新高。圖：大灣區(qū)9城月度宅地成交建面（萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院監(jiān)測(cè)整理2.3土拍排行Top10總價(jià)排行榜中，東莞包攬4宗地塊，廣州2宗，其余中山、佛山、珠海、惠州各一宗。從總價(jià)門檻來(lái)看，1月TOP10門檻為9.6億元；其中東莞大朗、10/16虎門鎮(zhèn)地塊總價(jià)分別為36億元、32億元，廣州白云生物醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)基地地塊總價(jià)超24億元。從拿地企業(yè)看，萬(wàn)科拿下東莞、中山兩宗高總價(jià)地，中海、綠地、花樣年、龍光等均有所斬獲。表：3月大灣區(qū)9城總價(jià)TOP10宅塊排名3月灣區(qū)9城溢價(jià)TOP3的宅地均為惠州地塊，另外TOP10中有4宗均來(lái)自東莞，其中溢價(jià)率最高為博羅縣石灣鎮(zhèn)地塊，由奧動(dòng)置業(yè)以113%溢價(jià)率競(jìng)得。TOP10溢價(jià)率門檻為36.5%。表：3月大灣區(qū)9城溢價(jià)TOP10宅地排名11/16數(shù)據(jù)來(lái)源：保利投顧研究院監(jiān)測(cè)整理12/163、后市研判（1）市場(chǎng)端：節(jié)后“小陽(yáng)春”初現(xiàn)，多城供應(yīng)帶動(dòng)下成交提升，達(dá)近年同期高峰，以廣深為核心的大灣區(qū)城市在政策高壓下，臨深臨廣板塊承接外溢需求，熱度有所提升。展望后市，政策收緊態(tài)勢(shì)不變，市場(chǎng)預(yù)期回歸平穩(wěn)。深圳去年大量供地下今年供應(yīng)或維持高位，需求強(qiáng)勁疊加政策高壓，后市將平穩(wěn)走量。廣州政策將維持收緊，加強(qiáng)房?jī)r(jià)管控和信貸監(jiān)管，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回歸理性。東莞在限價(jià)監(jiān)管下，房企的投資、營(yíng)銷不確定性增加；珠海伴隨部分外省客回流，深圳外溢客增加，市場(chǎng)有望持續(xù)向好。（2）土地端：3月底廣州公布首批“兩集中”地塊出讓名單，共48宗涉宅用地，總建面超900萬(wàn)㎡，將于4月底出讓，同時(shí)公布3年供地滾動(dòng)計(jì)劃，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。另外，佛山、珠海等亦已公布年度供地計(jì)劃，預(yù)計(jì)灣區(qū)地市4月將迎來(lái)成交小高峰，熱點(diǎn)區(qū)域，如東莞、廣州黃埔和南沙、佛山臨廣板塊、惠州臨莞板塊將維持熱度。13/16備注：1、市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)40城：華北：北京、青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、石家莊；華東：上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、溫州、常州、紹興、寧波、合肥、湖州、金華；華南：廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山；海西：福州、泉州、漳州；華中：武漢、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、洛陽(yáng)、鄭州、南昌、贛州；西部：成都、南寧、蘭州、重慶、貴陽(yáng)；東北：長(zhǎng)春、大連（受城市數(shù)據(jù)限制，監(jiān)測(cè)40城選取月度有小幅調(diào)整）。2、土地重點(diǎn)監(jiān)測(cè)55城：華東：上海、杭州、寧波、蘇州、南京、合肥、嘉興、紹興、臺(tái)州、溫州、無(wú)錫、常州、南通、湖州、徐州，海西：福州、廈門、泉州、漳州，華北：北京、天津、石家莊、青島、濟(jì)南、太原、濰坊