人口與房地產(chǎn)關(guān)系分析

人口與房地產(chǎn)關(guān)系分析第1頁(yè)/共28頁(yè)住建部秦虹日前表示下一波人口高峰帶來(lái)的新住房需求至少要等20年，當(dāng)前樓市剛需已透支，表明人口問(wèn)題與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示：“買房低齡化是當(dāng)前樓市所面臨的問(wèn)題，而下一波人口洪峰帶來(lái)的新住房需求至少要等20年。當(dāng)前樓市已透支了未來(lái)需求，必須有一定的預(yù)見性。”“剛需強(qiáng)不強(qiáng)，要看人口結(jié)構(gòu)。第六次人口普查認(rèn)為，2001年到2010年，20歲至24歲年輕人這一人口占比最大的人群，現(xiàn)在是24歲至37歲，這意味著1990年出生高峰以后，人口洪峰結(jié)束了。下一撥人口高峰，對(duì)新的住房需求推遲到20年之后。”“2007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而今年6月份，這一比重已經(jīng)增長(zhǎng)到45%。本來(lái)25歲結(jié)婚需要買房，但是現(xiàn)在20歲已經(jīng)把房子買下來(lái)，說(shuō)明對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有一定的透支，因此，對(duì)購(gòu)房低齡化必須有一定的預(yù)見性?！钡?頁(yè)/共28頁(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析多集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地制度等方面，而人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響

稅收制度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)投資土地制度人口特征

貨幣政策

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析多集中于貨幣政策、稅收制度、土地制度等方面，對(duì)人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系關(guān)注度不高中國(guó)從建國(guó)初期50、60年代鼓勵(lì)生育到80年代實(shí)行計(jì)劃生育，人口變化巨大，人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)需求有著深遠(yuǎn)影響第3頁(yè)/共28頁(yè)123人口規(guī)模與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響人口地域結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響第4頁(yè)/共28頁(yè)全球死亡率的下降帶來(lái)人口總規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，但隨著死亡率快速下降結(jié)束和出生率持續(xù)下降，人口總規(guī)模將出現(xiàn)萎縮全球歷史總?cè)丝诩霸鲩L(zhǎng)率美國(guó)總?cè)丝谇闆r人口增長(zhǎng)主要依靠外來(lái)移民德國(guó)總?cè)丝谇闆r日本總?cè)丝谇闆r第5頁(yè)/共28頁(yè)人口總量減少，則購(gòu)房人數(shù)相應(yīng)減少，其與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)正相關(guān)美國(guó)購(gòu)房年齡人口情況美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)與名義房?jī)r(jià)走勢(shì)日本購(gòu)房年齡人口情況日本實(shí)際房?jī)r(jià)與名義房?jī)r(jià)走勢(shì)第6頁(yè)/共28頁(yè)中國(guó)生育2.62.5率過(guò)低1.61.4總和生育率傳統(tǒng)型現(xiàn)代型過(guò)渡型3.02.52.01.51.00.50.0中國(guó)世界平均發(fā)達(dá)國(guó)家欠發(fā)達(dá)國(guó)家

我國(guó)人口數(shù)量變化：中國(guó)用50年的時(shí)間完成轉(zhuǎn)變，目前正處于低出生、

低死亡的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)類型，預(yù)計(jì)至2024年左右總?cè)丝趯㈤_始萎縮我國(guó)人口發(fā)展演變（出生率與死亡率，單位：‰）中國(guó)總?cè)丝诎l(fā)展趨勢(shì)中國(guó)總和生育率對(duì)比傳統(tǒng)型過(guò)渡型?高出生、高死亡、低自然增長(zhǎng)?高出生、低死亡、高自然增長(zhǎng)現(xiàn)代型?低出生、低死亡、低自然增長(zhǎng)第7頁(yè)/共28頁(yè)家庭是住房需求的基本單位，而我國(guó)家庭人口規(guī)模的變化導(dǎo)致家庭戶數(shù)增長(zhǎng)，這也是住房需求上升的重要原因中國(guó)的家庭人口平均數(shù)已從1953年的4.33人/戶下降到了2010年的3.1人/戶，并在不斷下降中，而80—90后的家庭分裂速度正不斷加速，這種加速還會(huì)延續(xù)約至少十年；由于生活觀念的逐步轉(zhuǎn)變，兩人戶和三人戶的家庭規(guī)模一直處于上升的趨勢(shì)，并且成為主要的家庭模式。100%

80%

60%

40%

20%

0%120%1995年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2011年一人戶二人戶三人戶四人戶五人戶六人戶七人戶七人戶及以上中國(guó)家庭戶規(guī)模占比走勢(shì)5432106戶均人口數(shù)各年住戶家庭人口規(guī)模作為住房需求基本單位的中國(guó)家庭戶數(shù)，近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致住房需求不斷上升第8頁(yè)/共28頁(yè)結(jié)婚率與離婚率呈上升趨勢(shì)，使家庭戶數(shù)進(jìn)一步增多，同時(shí)人口平均期望壽命增長(zhǎng)使家庭戶數(shù)減少速度放緩，因此家庭戶數(shù)呈上升趨勢(shì)美國(guó)白人預(yù)期壽命6543210872000年

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

1950年以來(lái)我國(guó)人口預(yù)期壽命離婚率（‰）結(jié)婚率與離婚率皆呈上升趨勢(shì)：由于婚前子女多與父母同住，婚后產(chǎn)生新家庭，因此結(jié)婚率上升反而會(huì)增加家庭戶數(shù)；離婚由一個(gè)家庭分解為兩個(gè)，也會(huì)增加家庭戶數(shù)；期望壽命提高：人均壽命增長(zhǎng)使家庭戶數(shù)較少速度放慢我國(guó)結(jié)婚率與離婚率走勢(shì)

結(jié)婚率（‰）家庭戶數(shù)增加，房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)第9頁(yè)/共28頁(yè)123人口規(guī)模與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響人口地域結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響第10頁(yè)/共28頁(yè)分類老年系數(shù)少年兒童系數(shù)老少比年齡中位數(shù)人口增長(zhǎng)特點(diǎn)未來(lái)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)人口增長(zhǎng)模式年輕型4%以下40%以上15%以下20歲以下少年兒童比重大，出生率、自然增長(zhǎng)率都較高迅速增長(zhǎng)傳統(tǒng)型（高低高）成年型4～7%30～40%15～30%20～30歲各年齡組人口比重大致均衡，出生率、死亡率差不多穩(wěn)定在零左右的增長(zhǎng)現(xiàn)代型（低低低）老年型7%以上30%以下30%以上30歲以上少年兒童比重縮小，老年人口比重增大，出生率長(zhǎng)期下降，自然增長(zhǎng)率負(fù)增長(zhǎng)呈負(fù)增長(zhǎng)，人口縮減現(xiàn)代型（低低低）“人口金字塔”可分為年輕型、成年型和老年型年輕型（增長(zhǎng)型）：塔頂尖、塔底寬，表明青少年人口比例較大，主要存在于發(fā)展中國(guó)家成年型（穩(wěn)定型）：塔頂、塔底寬度基本一致，塔尖處逐漸收縮；說(shuō)明除極老的年齡組外，各年齡組人數(shù)差別不大老年型（衰退型）：塔頂寬，塔底窄，表明年輕人越來(lái)越少，中年以上比重較大

，主要存在于發(fā)達(dá)國(guó)家第11頁(yè)/共28頁(yè)

目前大多發(fā)達(dá)國(guó)家都從年輕型發(fā)展為老年型金字塔結(jié)構(gòu)，青年人口比例減

少，將導(dǎo)致購(gòu)房人口減少德國(guó)人口金字塔演變英國(guó)人口金字塔演變第12頁(yè)/共28頁(yè)1950年以來(lái)中國(guó)婦女總和生育率美國(guó)白人婦女總和生育率

中國(guó)從2000年開始步入老齡化社會(huì)，隨著出生率降低和老齡化進(jìn)一步嚴(yán)

重，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化也將延續(xù)這一發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)老齡化趨勢(shì)3.532.521.510.5025%20%15%10%

5%

0%老齡人口總數(shù)（億人）老齡人口比例第13頁(yè)/共28頁(yè)中國(guó)人口金字塔：從1960年的年輕型，逐漸發(fā)展為成年型，目前已開始向老年型發(fā)展第14頁(yè)/共28頁(yè)未來(lái)將完全發(fā)展為老年型人口結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)需求將萎縮，市場(chǎng)產(chǎn)品將多樣化，養(yǎng)老地產(chǎn)將占有一席之地第15頁(yè)/共28頁(yè)隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，勞動(dòng)年齡人口比例和購(gòu)房適齡人口逐步下降，將導(dǎo)致社會(huì)總撫養(yǎng)比上升、房地產(chǎn)剛需大幅減少中國(guó)勞動(dòng)年齡人口占比情況及預(yù)計(jì)中國(guó)購(gòu)房適齡人口情況及預(yù)計(jì)備注：購(gòu)房適齡人口指25—45歲的總?cè)丝谏唐贩夸N售價(jià)格與人口結(jié)構(gòu)

勞動(dòng)年齡人口增長(zhǎng)與

房?jī)r(jià)上漲成正比第16頁(yè)/共28頁(yè)195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050我國(guó)人口撫養(yǎng)比在2013年再次開始增長(zhǎng)，

“人口紅利”正逐漸消退，預(yù)計(jì)2035年后進(jìn)入人口負(fù)債時(shí)代100

80

60

40

20

01950年至1964年由于人口出生率高，人口撫養(yǎng)比保持上升趨勢(shì)，從1964年開始持續(xù)下降，至1998年左右降至50%，進(jìn)入“人口紅利”時(shí)代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶來(lái)大規(guī)模消費(fèi)熱潮的同時(shí)，刺激房地產(chǎn)需求；2013年后人口老齡化速度加快，撫養(yǎng)比開始呈上升趨勢(shì)，至2035年左右人口撫養(yǎng)比超過(guò)50%，中國(guó)將從人口紅利進(jìn)入人口負(fù)債時(shí)代人口紅利嬰兒潮

人口轉(zhuǎn)變過(guò)程中，

被撫養(yǎng)人口比例不

斷下降，勞動(dòng)年齡

人口比例不斷升高1950～2050年我國(guó)人口撫養(yǎng)比產(chǎn)生住房剛性需求

擴(kuò)大住房改善性需求

消費(fèi)紅利

投資紅利撫養(yǎng)比50%均線

人口紅利

撫養(yǎng)比人口負(fù)債第17頁(yè)/共28頁(yè)年份撫養(yǎng)比下降率經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率人口紅利對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率1982—200020.1%8.6%26.8%2000—20135.6%9%0.1%2013—2050-0.45%—負(fù)值同時(shí)，人口撫養(yǎng)比出現(xiàn)拐點(diǎn)后，儲(chǔ)蓄率、投資率等將會(huì)下降，房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)減緩，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用也將減弱

與儲(chǔ)蓄率成反比：適齡勞動(dòng)力比重大，相應(yīng)的撫養(yǎng)比小，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)高儲(chǔ)蓄率的一個(gè)重要條件；

與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成反比：勞動(dòng)力人均產(chǎn)出與撫養(yǎng)比以同速反向增長(zhǎng)，人口撫養(yǎng)比上升，則人口紅利對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率下降；

與房?jī)r(jià)成反比：撫養(yǎng)比下降，則勞動(dòng)適齡人口增多，購(gòu)房人數(shù)增多，房地產(chǎn)需求加大，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)我國(guó)人口撫養(yǎng)比與國(guó)民儲(chǔ)蓄率的關(guān)系六國(guó)人口撫養(yǎng)比與房?jī)r(jià)的關(guān)系第18頁(yè)/共28頁(yè)

針對(duì)于此，國(guó)家采取放開“單獨(dú)”二胎等政策以保障未來(lái)人口增長(zhǎng)，以期

市場(chǎng)持續(xù)釋放需求，避免未來(lái)房地產(chǎn)震蕩過(guò)于劇烈

中國(guó)放開“單獨(dú)”二胎《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確：堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，啟動(dòng)實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展中國(guó)人口紅利逐漸消退，放開“單獨(dú)”二胎政策短期內(nèi)不會(huì)絕對(duì)量增加市場(chǎng)需求，但可避免未來(lái)房?jī)r(jià)崩盤帶來(lái)的金融危機(jī)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸

中國(guó)人口紅利見頂，總?cè)丝谠鏊倜黠@放緩，且

男女比例失調(diào)、老齡化嚴(yán)重，中國(guó)人口年齡結(jié)

構(gòu)的變化，使未來(lái)住房需求增速將會(huì)顯著回落放松人口政策，增加小孩，提升了消費(fèi)者，降低了儲(chǔ)蓄率，避免房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴漲，同時(shí)在未來(lái)也有比較穩(wěn)定的成年人來(lái)接盤房地產(chǎn)，讓房?jī)r(jià)軟著陸

放開二胎政策短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)需求不會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)量

上的增加作用，但在局部會(huì)改變一部分生育二孩

家庭的購(gòu)房需求偏好第19頁(yè)/共28頁(yè)123人口規(guī)模與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響人口地域結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系及其影響第20頁(yè)/共28頁(yè)

人口地域結(jié)構(gòu)主要是指農(nóng)村和城市人口的分布與遷移，這種遷移直接與城

市化進(jìn)程相關(guān)，并影響房地產(chǎn)市場(chǎng)農(nóng)村與城市人口的分布直接影響房地產(chǎn)需求，農(nóng)村人口遷移和城市化趨勢(shì)是住房需求增加的重要因素。

城鎮(zhèn)化率

<50%50%—70%

>70%

人口遷移方向

農(nóng)村→城市小城市→大城市（主）；農(nóng)村→城市（輔）

大城市城區(qū)→

大城市郊區(qū)

房?jī)r(jià)特征城市房?jī)r(jià)漲幅總體較接近大城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)顯著大城市郊區(qū)房?jī)r(jià)表現(xiàn)顯著

城市特征城區(qū)郊區(qū)互補(bǔ)，農(nóng)村城市互融，形成大都市圈全國(guó)城市主要

表現(xiàn)形式

小城市

城市集群

特大城市第21頁(yè)/共28頁(yè)2010年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和第六次人口普查數(shù)據(jù)中國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)與城鎮(zhèn)化相關(guān)系數(shù)高達(dá)90％以上

過(guò)去十年房地

產(chǎn)行業(yè)的高速

發(fā)展，完全依

賴的是高速的

城市化進(jìn)程第22頁(yè)/共28頁(yè)與全世界其他地區(qū)相比，中國(guó)的城市化進(jìn)程還有很大的提升空間，將帶來(lái)大量住房需求2012年全國(guó)城市化率達(dá)52.57%；中國(guó)的城市化率與全世界其他發(fā)達(dá)地區(qū)相比還有很大的提升空間；未來(lái)中國(guó)的城市化進(jìn)程將進(jìn)入一個(gè)新型發(fā)展階段。第23頁(yè)/共28頁(yè)

若按2020年全國(guó)60%的城鎮(zhèn)化率來(lái)計(jì)算，2020年全國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8.7

億，新增住宅需求約52億平米若中國(guó)城市化率由2012年52.57%

上升至2020年的60%

截至2012年末全國(guó)城鎮(zhèn)人口7.12億人，

預(yù)計(jì)2020年全國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá)14.5億人，按60%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，2020年全國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8.7億

若按2012年城鎮(zhèn)人口人均住宅面積33㎡

（8.7-7.12）*33㎡=52.14億㎡

預(yù)計(jì)全國(guó)

至2020年

將新增住

宅需求52.14億平

米，需求

強(qiáng)勁第24頁(yè)/共28頁(yè)城鎮(zhèn)化率新增城鎮(zhèn)化增速<60%1%60%—70%0.8%70%—80%0.6%>80%0%但城鎮(zhèn)化進(jìn)程也只能在未來(lái)十多年時(shí)間一定程度抵消人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

城鎮(zhèn)化率每年提高幅度并非一成不變的，按四階段模

型的情況下，我們估算新增的城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)購(gòu)房適

齡人口，可知：

201