房地產(chǎn)金融第7-10 章課件

第七章房地產(chǎn)投資證券化7-1房地產(chǎn)投資證券化概述7-1-1房地產(chǎn)證券化的含義與特征1、證券化與房地產(chǎn)證券化2、房地產(chǎn)證券化的特征：房地產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)中界信用和市場(chǎng)信用的結(jié)合；實(shí)現(xiàn)了企業(yè)整體信用向額定資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)化；采用了復(fù)雜的信用贈(zèng)機(jī)技術(shù)。7-1-2房地產(chǎn)證券化與其他融資方式的區(qū)別：1、房地產(chǎn)證券化于房地產(chǎn)股票和債券的區(qū)別：兩者的信用基礎(chǔ)不同；對(duì)追索權(quán)的規(guī)定不同。2、房地產(chǎn)投資證券化與項(xiàng)目融資的區(qū)別：資金來(lái)源不同；風(fēng)險(xiǎn)隔離的目的不同。7-1-3房地產(chǎn)證券化的功能：房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)投資券房地產(chǎn)投資基金（根據(jù)組織形態(tài)不同分：公司性投資基金和契約型投資基金；根據(jù)基金單位是否可贈(zèng)機(jī)或贖回可分為：開(kāi)放式基金和封閉式基金）。7-2-1房地產(chǎn)投資信托的組成受托人保管人房地產(chǎn)投資信托合同信托計(jì)劃及信托資金的管理、處分說(shuō)明書(shū)2、房地產(chǎn)權(quán)益信托3、房地產(chǎn)抵押貸款信托4、不受合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托投資7-2-4房地產(chǎn)信托投資的風(fēng)險(xiǎn)管理1、設(shè)立房地產(chǎn)信托投資專(zhuān)戶(hù)2、房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范3、房地產(chǎn)權(quán)益信托的風(fēng)險(xiǎn)防范7-2-5我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展1、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托概況

2002年，信托開(kāi)始介入房地產(chǎn)業(yè)，2002年北京國(guó)投、深圳國(guó)投、金信信托三家信托公司發(fā)行了四只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，共募集資金19.555億元.2003年共發(fā)行信托產(chǎn)品268個(gè),資金規(guī)模為229.7億元,其中房地產(chǎn)資金規(guī)模約為60億元.2004年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品89個(gè),資金規(guī)模為129.5億元.2005年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品98個(gè),資金規(guī)模為123.5億元.2004年房地產(chǎn)信托與其他信托產(chǎn)品收益率的比較2、目前房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)品種單一，90%以上都是針對(duì)單一項(xiàng)目的運(yùn)作模式單一，多以貸款形式運(yùn)營(yíng)單個(gè)計(jì)劃規(guī)模小，多數(shù)規(guī)模在1—2億元收益率定價(jià)單一，多數(shù)參照銀行貸款定價(jià)運(yùn)作周期短，大多在1—2年之間3、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的背景國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控，特別是2003年6月121號(hào)文的出臺(tái)，使房地產(chǎn)投資信托得到了起步和發(fā)展外資地產(chǎn)基金將大舉進(jìn)入中國(guó)

2003年，摩根士丹利進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年，美林集團(tuán)、美國(guó)雷曼兄弟、洛克菲勒澳大利亞麥格里銀行等到進(jìn)入中國(guó)；

2005年，入華地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)100多家，資金達(dá)28億美元；主要是與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作受其影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出現(xiàn)分化，一部分發(fā)展成為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)；大部分則仍然從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一部分二者兼?zhèn)洹?-3房地產(chǎn)投資基金7-3-1房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵及類(lèi)型1、房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵2、房地產(chǎn)投資基金的類(lèi)型（1）按房地產(chǎn)投資基金的組織形式劃分，可分為公司型基金和契約型基金（2）按基金的受益憑證可否贖回或追加劃分，可分為封閉型基金和開(kāi)放型基金3、基金的設(shè)立基金章程基金契約招募說(shuō)明書(shū)4、基金的發(fā)行與交易5、投資基金的投資限制、費(fèi)用與收益分配6、基金的期限、變更、終止第八章住房抵押貸款證券化8-1住房抵押貸款證券化概論1、含義：是指已經(jīng)發(fā)生的尚未到期的居民住房抵押貸款的交易市場(chǎng)，既未清償?shù)木用褡》總霓D(zhuǎn)讓市場(chǎng)。2、特點(diǎn)：交易主體不同（居民與貸款機(jī)構(gòu)，住房金融機(jī)構(gòu)相互之間或同其他機(jī)構(gòu)之間）、交易規(guī)模不同（零售性、批發(fā)性）交易關(guān)系的性質(zhì)不同。（借貸關(guān)系或債權(quán)債務(wù)關(guān)系、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系）信用風(fēng)險(xiǎn)的審查對(duì)象不同（借款人的資信狀況、貸款債權(quán)的出讓任何貸款合同的審查）交易范圍不同（區(qū)域性、范圍廣）資金流向和貸款人的角色不同8-1-4住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的功能1、可以使貸款人轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險(xiǎn)2、可以降低住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)3、可以使貸款人避減購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)4、有利于調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，買(mǎi)足金融監(jiān)管法規(guī)的要求5、有利于調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)、收益性特征不同的資產(chǎn)的配置結(jié)構(gòu)6、有利于資金在各地區(qū)的有效配置和形成統(tǒng)一的住房貸款市場(chǎng)7、可以提高住房貸款一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性8、可以動(dòng)員更多的資金流入住房貸款市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng)8-2住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)建1、住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的參與者住房抵押貸款的創(chuàng)造者（原始權(quán)益人）二級(jí)市場(chǎng)的服務(wù)者：發(fā)行人、信用等級(jí)提升機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、服務(wù)人、住房抵押證券的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、信托投資機(jī)構(gòu)、二級(jí)市場(chǎng)的投資者2、二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行程序住房抵押貸款的創(chuàng)造住房抵押貸款組合住房抵押貸款的組合住房抵押證券的發(fā)行住房抵押證券本息的償還3、住房抵押貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式與二級(jí)市場(chǎng)的形成（1）住房抵押貸款合同的直接轉(zhuǎn)讓及其對(duì)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的限制住房抵押貸款合同的直接轉(zhuǎn)讓時(shí)住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的傳統(tǒng)方式，是一種不經(jīng)過(guò)證券化而實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。以交易是否有中介人分兩種類(lèi)型：直接交易和間接交易以貸款的出讓這是否承擔(dān)管理服務(wù)職能分為兩類(lèi)：管理服務(wù)與債權(quán)利益相分離的交易、管理服務(wù)與債權(quán)利益相不分離的交易（2）住房抵押貸款證券化與二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展抵押過(guò)手證券抵押債券抵押轉(zhuǎn)付債券基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)隨證券的出售而轉(zhuǎn)移，基礎(chǔ)資產(chǎn)不再保留在發(fā)起貸款銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，過(guò)手債券不構(gòu)成SPV的債務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)仍屬貸款，基礎(chǔ)資產(chǎn)保留在貸款銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，抵押債券構(gòu)成銀行債務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給SPV,礎(chǔ)資產(chǎn)保留在發(fā)起貸款銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，抵押轉(zhuǎn)付債券構(gòu)成SPV的債務(wù)支付本金的資金來(lái)源于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流支付本金的資金不完全來(lái)源于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流，發(fā)行人的其他收入也可用于支付利息支付本金的資金來(lái)源于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流按支付本利按季或半年付息，本金到期一次支付。每半年付息一次，本金到期一次支付。所有權(quán)憑證債務(wù)憑證債務(wù)憑證SV充當(dāng)證券發(fā)行人抵押銀行充當(dāng)證券發(fā)行人SPV充當(dāng)證券發(fā)行人不重組現(xiàn)金流重組現(xiàn)金流重組現(xiàn)金流第九章房地產(chǎn)保險(xiǎn)9-1保險(xiǎn)基本理論和基本原則9-1-1保險(xiǎn)的含義和特征1、含義：從經(jīng)濟(jì)角度、從法律角度。2、特征9-1-2保險(xiǎn)的性質(zhì)和職能1、性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)性、互助性、法律性、科學(xué)性2、職能：經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能、防災(zāi)防損職能、融資職能。9-1-3保險(xiǎn)基金1、保險(xiǎn)基金的性質(zhì)：是一種處于備用狀態(tài)的應(yīng)付災(zāi)害事故的專(zhuān)項(xiàng)基金；只能用于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付；維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的生產(chǎn)性基金。2、保險(xiǎn)基金的特征：用途的規(guī)定性、來(lái)源的廣泛性、賠付責(zé)任的長(zhǎng)期性、增值性、總體返還性。3、保險(xiǎn)基金的構(gòu)成從來(lái)源上看：開(kāi)業(yè)資本金和保險(xiǎn)費(fèi)收入（賠付費(fèi)用、保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、保險(xiǎn)公司合理利潤(rùn)）從存在形式上看:財(cái)產(chǎn)和責(zé)任險(xiǎn)準(zhǔn)備金、人身保險(xiǎn)準(zhǔn)備金構(gòu)成。9-2保險(xiǎn)合同9-2-1保險(xiǎn)合同的含義和特征要式合同雙務(wù)有償合同符合合同保障合同最大誠(chéng)信合同9-2-2保險(xiǎn)合同的要素1、主體：保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人（保險(xiǎn)人和投保人）保險(xiǎn)合同的關(guān)系人（被保險(xiǎn)人和受益人）保險(xiǎn)合同的中介人（保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)公估人）2、保險(xiǎn)合同的客體：投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的所具有的保險(xiǎn)利益。3、保險(xiǎn)合同的內(nèi)容：基本條款附加條款保證條款9-2-3保險(xiǎn)合同的成立和生效1、保險(xiǎn)合同成立的條件：保險(xiǎn)合同主體合法、內(nèi)容和法、當(dāng)事人雙方合意。2、保險(xiǎn)合同訂立的程序：要約和承諾兩個(gè)階段。3、保險(xiǎn)合同成立的時(shí)間4、保險(xiǎn)合同的生效9-2-4保險(xiǎn)合同的調(diào)整1、保險(xiǎn)合同的變更：主體變更、客體變更、內(nèi)容變更。2、保險(xiǎn)合同的解除：投保人解除合同、保險(xiǎn)人解除合同。3、保險(xiǎn)合同的終止：正常終止、特殊終止9-3房地產(chǎn)保險(xiǎn)的品種9-3-1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)1、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)2、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)3、建筑工廠(chǎng)一切險(xiǎn)9-3-2房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn)1、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)2、產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍3、職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)4、雇主責(zé)任保險(xiǎn)9-3-3房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn)1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險(xiǎn)：買(mǎi)方信用保險(xiǎn)、住宅抵押貸款保險(xiǎn)。2、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)合同保證保險(xiǎn)貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn)9-3-4房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險(xiǎn)1、建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn)

2、定居定期保險(xiǎn)3、公積金貸款者定期壽險(xiǎn)（貸款者定期壽險(xiǎn)、失業(yè)特別附加險(xiǎn)）9-4房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作

9-4-1投保與承保1、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保2、房地產(chǎn)的承保9-4-2索賠與理賠1、索賠2、理賠第十章國(guó)外房地產(chǎn)金融概覽第一節(jié)國(guó)外房地產(chǎn)金融制度10-1-1金融制度與房地產(chǎn)金融制度10-1-2國(guó)外房地產(chǎn)金融制度的主要類(lèi)型1、直接融資制度2、儲(chǔ)蓄制度3、合同制度4、抵押銀行制度10-2國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)10-2-1國(guó)外房地產(chǎn)金融的分類(lèi)1、商業(yè)銀行2、住宅儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)3、抵押銀行4、合同制金融機(jī)構(gòu)5、政府公營(yíng)或保障的金融機(jī)構(gòu)10-2-2幾個(gè)國(guó)家典型的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)10-1-3幾個(gè)國(guó)家典型的住房金融制度1、美國(guó)的住房金融制度2、英國(guó)的住房金融制度3、德國(guó)的住房金融制度4、新加坡的住房金融制度1、美國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)：儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行、人壽保險(xiǎn)公司、聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等國(guó)外房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)：聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司。2、英國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：房屋互助協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、住房金融公司等3、德國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：抵押銀行、私人建筑協(xié)會(huì)和公營(yíng)建筑協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄銀行、住宅信貸協(xié)會(huì)、住宅互助儲(chǔ)金信貸社等