關(guān)于我市房屋建筑工程保修問題的法律研究

關(guān)于我市房屋建筑工程保修問題的法律研究

當(dāng)高樓林比、新型建筑物蔚然成觀成為衡量城市發(fā)展新的坐標(biāo)，人們的生活重心逐漸從滿足溫飽之需，升華到追求舒適、安逸、品質(zhì)等新的生活理念時，購買一套高質(zhì)、適用、考究的住房逐漸取代了傳統(tǒng)的衣食主線，成為城市新的消費(fèi)亮點(diǎn)。然而在越來越多人享受著房屋帶來的舒適與安逸同時，越來越多的房屋質(zhì)量、安全問題，也著實(shí)影響著用戶的正常工作和生活，這樣，如何對建筑工程進(jìn)行保修，恢復(fù)房屋的使用功能，徹底解決“鬧心房”問題，逐漸成為人們關(guān)注的話題。這樣，一個新的概念，建筑工程質(zhì)量保修，就成為我們今天研究的重點(diǎn)。

建筑工程質(zhì)量保修，就是對建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)的活動。也可以這樣說，建筑工程質(zhì)量保修是在保修期內(nèi)，由建設(shè)單位、施工單位對建筑物所有人進(jìn)行的具有法律意義上的售后服務(wù)。面對著我市目前大量存在的建筑工程質(zhì)量問題和安全問題，以及越來越多的糾紛和上訪事件，如何加強(qiáng)建筑工程質(zhì)量管理，建立完善的建筑工程質(zhì)量保修法律體系，依法規(guī)范和解決建筑工程質(zhì)量保修過程中各種行為和爭議，是當(dāng)前我市面臨的一個十分緊迫的問題。

一、我市建筑工程質(zhì)量保修管理存在的突出問題

建筑工程是社會生產(chǎn)和生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是我市城市建設(shè)發(fā)展的重要組成部分。其質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到國家、社會的公共利益，以及廣大人民群眾的切身利益。近幾年，越來越多的“鬧心房”問題，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，如：內(nèi)外墻飾面開裂、起鼓和脫落，屋面防水工程有缺陷，經(jīng)常出現(xiàn)漏水、漏雨；供熱、供冷系統(tǒng)出現(xiàn)故障，用戶無法及時取暖等，以上問題破壞了房屋的使用功能，給市民生活帶來嚴(yán)重影響。另外，由于建設(shè)過程中維修責(zé)任界定不明確，建設(shè)單位、施工單位相互推諉責(zé)任，推托履行保修義務(wù)，給居民生活帶來不便，加之缺少必要的管理規(guī)范進(jìn)行約束，一旦出現(xiàn)房屋使用缺陷時，居民無法正常主張權(quán)利，由此引發(fā)了多起集體上訪、越級上訪等事件，給社會帶來許多不穩(wěn)定因素。因此，為了理清我市建筑工程質(zhì)量保修方面存在的基本問題，找出合理、妥善解決“鬧心房”問題的方法，促進(jìn)我市建筑市場逐步走向健全、合理、法制化的發(fā)展道路，今年上半年，在市建委相關(guān)同志的配合下，分別深入到建設(shè)單位、施工單位、住宅小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，查閱并整理了大量相關(guān)資料、信息，組織座談，咨詢相關(guān)方面的專家意見等方式，基本上理清了我市建筑工程質(zhì)量保修方面存在的幾大難題：麻煩甚至安全隱患。

還未完全建立起健全、合理、規(guī)范的建筑工程質(zhì)量保證金制度。建筑工程質(zhì)量保證金是指建設(shè)單位與施工單位在建筑工程承包合同中約定，或者施工單位在工程保修書中承諾，在建筑工程竣工驗(yàn)收交付使用后，從應(yīng)付的建筑工程款中預(yù)留的，用以維修建筑工程在保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷的資金?！吨腥A人民共和國建筑法》第62條規(guī)定：“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度”，這一法律規(guī)定賦予了建筑工程質(zhì)量保證金制度法律上的地位。目前，雖然我市很多建筑工程已經(jīng)設(shè)立了保證金制度，但還不夠完善，具體存在以下問題：第一，一些建筑工程未建立質(zhì)量保證金制度，這些施工單位在開工前，拒絕繳納質(zhì)量保證金，無視國家法律的規(guī)定，擾亂了建筑市場的秩序；第二，已經(jīng)建立的質(zhì)量保證金制度不夠規(guī)范和健全，保證金約定的內(nèi)容不夠完善，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的繳納、管理制度，尤其在保證金的使用上，沒有明確、具體的規(guī)定，這方面管理也比較混亂，沒有建立起平衡的收支制度；第三，建筑工程保修期滿，有些建設(shè)單位還存在著不按照約定返還質(zhì)量保證金，或者任意克扣、不全額返還的情況，因此產(chǎn)生了很多質(zhì)量保證金方面的糾紛。

建筑工程質(zhì)量保修缺少有效的保障制度。建筑工程需要進(jìn)行質(zhì)量保修時，經(jīng)常出現(xiàn)建設(shè)單位、施工單位不履行質(zhì)量保修責(zé)任、拖延履行責(zé)任或者保修質(zhì)量達(dá)不到國家要求的標(biāo)準(zhǔn)等情況。如，王女士在南崗區(qū)購買了一套商品房，新屋入戶時，本應(yīng)該享受喬遷的喜悅，可是住了一段時間后卻發(fā)現(xiàn)客廳及主臥室地面和天花板出現(xiàn)明顯的裂縫，墻體多處發(fā)現(xiàn)豎向、斜向、水平裂縫，王女士找到開發(fā)商，開發(fā)商卻說責(zé)任在施工單位，王女士多次查訪發(fā)現(xiàn)施工單位早已不知去向，無奈多次到開發(fā)建設(shè)單位要求維修，建設(shè)單位便允諾了為王女士進(jìn)行維修，可修繕以后不到半年，又出現(xiàn)了不同程度明顯的裂痕，并且原來的裂縫也凸現(xiàn)出來，王女士沒有辦法，訴至法院要求維權(quán)。

二、對于上述問題的幾點(diǎn)建議

對于上述調(diào)研過程中遇到的建筑工程質(zhì)量保修方面的問題，在認(rèn)真分析總結(jié)幾種情況，結(jié)合具體工作的實(shí)踐，并借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出如下解決問題的意見：

按照國家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)我市建筑工程保修方面的立法，合理的確定保修責(zé)任主體、保修范圍和期限。在國家上位法規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合我市實(shí)際情況，加快我市建筑工程保修方面的立法，依法確定我市建筑工程保修責(zé)任人和保修的范圍和期限。具體包括以下內(nèi)容：第一，在建設(shè)過程中，建設(shè)單位將建設(shè)項目委托給施工單位進(jìn)行施工，完工后，由建設(shè)單位作為開發(fā)商對外銷售，與購房者成立買賣合同關(guān)系，也就是說在整個過程中，建設(shè)單位是一個中間的媒介，所以為了避免用戶在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題時，找不到維修責(zé)任人，或者建設(shè)單位和施工單位互相推諉責(zé)任，在確定保修責(zé)任人時，應(yīng)當(dāng)堅持施工單位對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位對用戶負(fù)責(zé)的原則，即，建設(shè)單位對建筑工程在規(guī)定的質(zhì)量保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷先行承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量保修責(zé)任；施工單位對未按照國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計文件和承包合同約定施工造成的質(zhì)量缺陷承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。另外，對于在保修期內(nèi)，由于勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位和材料供應(yīng)商等的原因?qū)е碌馁|(zhì)量缺陷，也應(yīng)該區(qū)別具體情況不同，分別確定了承擔(dān)保修責(zé)任的主體。第二，根據(jù)我市的地理和氣候特點(diǎn)，結(jié)合時間工作中遇到的各種保修問題，合理確定我市的保修范圍和期限，尤其對于我市經(jīng)常出現(xiàn)的內(nèi)外墻飾面開裂、起鼓和脫落，墻內(nèi)表面潮濕霉變，油漆、涂料脫皮，室內(nèi)地面空鼓、起砂和開裂，門窗變形、透氣，陽臺、窗臺漏水等情況應(yīng)當(dāng)加以細(xì)化。

依法確立房屋建筑工程質(zhì)量保修的程序。在國務(wù)院和建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和建筑市場的具體情況，確定我市建筑工程保修的程序，具體應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修，并立即報告當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門，采取安全防范措施。保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，還應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。另外，對于施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

完善我市建筑工程質(zhì)量保證金制度。建立、健全我市的建筑工程質(zhì)量保證金的收集、使用和管理制度，保證在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的房屋能夠得到及時、有效的維修；認(rèn)真貫徹和執(zhí)行《中和人民共和國建筑法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，按照要求進(jìn)行質(zhì)量保證金的收繳、使用和管理，用法律的手段規(guī)范收繳、使用和管理質(zhì)量保證金過程中的各種行為，使質(zhì)量保證金的收取和使用走上法律的軌道；市財政、建設(shè)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對建筑工程質(zhì)量保證金繳納和使用過程的監(jiān)督和管理，做到收支透明、?？顚Ｓ?，防止挪用、濫用或者擅自使用質(zhì)量保證金行為的發(fā)生，更好的維護(hù)廣大用戶和建設(shè)單位、施工單位的利益，并用法律規(guī)定來約束質(zhì)量保證金在使用過程中的違法、違規(guī)行為。

適當(dāng)引入房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保制度。房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保是保證人為開發(fā)商在保修期內(nèi)，按《商品房買賣合同》、《住宅質(zhì)量保證書》的約定履行保修義務(wù)，而向購房人提供的擔(dān)保。在保證期間，除因購房人或者不可抗力的原因，購房人購買的房屋及配套裝置發(fā)生質(zhì)量缺陷需要進(jìn)行保修，而開發(fā)商或有關(guān)責(zé)任人在房屋保修期內(nèi)未按規(guī)定履行保修義務(wù)的，購房人有權(quán)依據(jù)保函約定的內(nèi)容，在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。這一制度的確立，為建筑工程質(zhì)量保修提供了雙保險，切實(shí)的將建筑工程保修制度落到實(shí)處，更好的維護(hù)了廣大用戶的合法權(quán)益。目前，許多先進(jìn)城市已經(jīng)確立了這一制度，并在實(shí)踐中取得了不錯的效果。

將房屋建筑工程的質(zhì)量保修納入建筑市場誠信體系。對保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題進(jìn)行維修和處理，是建設(shè)、施工企業(yè)售后服務(wù)體系中的一個重要部分。很多建設(shè)單位或開發(fā)商在購房者買房前承諾保修期如何高質(zhì)量服務(wù)，可是房屋售出后就不再過問，出現(xiàn)重“售”輕“管”的不誠信現(xiàn)象。去年，我市相繼出臺了《**市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合信用評價暫行辦法》、《**市建筑業(yè)企業(yè)綜合信用評價暫行辦法》等兩部規(guī)范建筑市場誠信體系的規(guī)范性文件，對建筑市場的各種活動進(jìn)行綜合分析和信用評價，而建筑工程質(zhì)量保修也屬于建筑市場的內(nèi)容之一，所以，應(yīng)當(dāng)將建筑工程質(zhì)量保修納入到信用評價體系中來，按照《辦法》的規(guī)定，對建設(shè)單位、施工單位的信用情況進(jìn)行綜合評價。

綜上所述，是對