中小物業(yè)公司出路在何方

中小物業(yè)公司出路在何方說起物業(yè)，多數業(yè)主牢騷滿腹。說起業(yè)主，物業(yè)公司也有不少委屈要訴。業(yè)主和物業(yè)公司之間好像是天生的矛盾體，業(yè)主愿意接受更多的服務，物業(yè)提供的卻是更多的管理。一方說質次價高，一方說質優(yōu)價廉，公說公有理婆說婆有理。小區(qū)的幾件小事前一段小區(qū)業(yè)主群中爆發(fā)了幾次言語沖突。蛙鳴鳥叫有喜有憂有業(yè)主提議園區(qū)池塘應重新注入清水恢復景觀。馬上就有靠近池塘的高層業(yè)主反對，說青蛙會徹夜鳴叫，讓人休息不好。業(yè)主之間為應該不應該放水，進而應該不應該清除青蛙、蛙鳴鳥叫是不是代表小區(qū)自然生態(tài)好等你一言我一語頂了起來。我住的離池塘有段距離，往年偶爾能聽到蛙鳴，倒覺得是一種趣味。第二天早上一看，池塘里注水了，當天晚上青蛙就鳴唱起來，但業(yè)主群中沒有人為此再說什么。保潔師傅在清理池塘雜草垃圾。樹木修整有贊有責有業(yè)主對物業(yè)修整樹木（始于去年冬季）提出異議。有的說不應該一律砍頭，有的說大樹茂密確實遮到了許多光線，有的同意適度修剪，有的堅決不讓修剪本樓棟前的樹。還有的質疑物業(yè)伐樹賣錢。綠化師傅在對園區(qū)綠植進行維護。綠化師傅在對園區(qū)綠植進行維護。綠化師傅在修整樹木。綠化師傅在修整樹木。電梯故障擔憂生氣有一次高層業(yè)主對電梯時常出故障表示不滿，擔憂人身安全。物業(yè)回復是已申請維修基金，正在走程序，得到資金后立馬維修。業(yè)主對物業(yè)的回復和一毛不拔表示質疑。電車充電嫌少嫌亂又有一次，有業(yè)主對電動車充電位不夠、充電裝置經常損壞、車棚停放沒有秩序等進行吐槽，其他業(yè)主也紛紛要求物業(yè)新增充電棚。業(yè)主們越說越生氣，又七嘴八舌說起對物業(yè)的種種不滿，諸如物業(yè)不及時回應、不解決問題等。雙方矛盾之所在表面看，雙方矛盾多是對于業(yè)主提出的問題，物業(yè)缺乏及時的溝通和高效的處理。業(yè)主投訴問題時，物業(yè)總是會說“收到，馬上處理”，但事不過三，如果這些問題繼續(xù)存在，業(yè)主對物業(yè)的信任和好感肯定大打折扣。我當時就在群中發(fā)言，讓物業(yè)多和業(yè)主溝通，講講自己做的工作，遇到的困難，讓大家共同出主意，想辦法。物業(yè)經理這時上線，說已多次和有關部門協(xié)調，計劃在某處建設新充電棚，但消防部門以未達消防標準等不同意，院內現無合適地址等情況，并承諾繼續(xù)選址解決等。實際上，物業(yè)處理類似問題應該分輕重緩急，能夠解決的及時解決，比如充電設施損壞的及時維修，充電秩序混亂的及時歸整等，讓業(yè)主們能充上電，不窩火。對于一時解決不了的問題，可以集思廣益，尋求大家的理解和支持，同時應將解決問題的進度及時向業(yè)主匯報。深層次看，雙方矛盾是業(yè)主對于開發(fā)商、小區(qū)配套、物業(yè)管理水平、服務收費等的不滿、失望、抱怨等的綜合、累積反映。現有的物業(yè)公司來源，絕大多數都是開發(fā)商在交付樓盤時指定或聘任的近親性質的物業(yè)公司。小區(qū)業(yè)主自然而然把對開發(fā)商的不滿（高房價等）、對配套設施不足等的不滿和抱怨，全集中在了物業(yè)身上。物業(yè)過多地承擔了開發(fā)商本應擔負的責任，開發(fā)商一撤，物業(yè)就成了背鍋俠。也有業(yè)主要求成立業(yè)委會，收回屬于業(yè)主資產和權益，引發(fā)和物業(yè)的尖銳對立。少部分年代較長的小區(qū)，原物業(yè)因為物業(yè)費難收、虧損較大等原因退出，業(yè)主自己聘任的或社區(qū)委派物業(yè)公司。業(yè)主一般會對物業(yè)服務不到位，服務質量和收費不匹配，財物丟失等產生矛盾。業(yè)主提出意見，一方面是基于維護自身權益的需要，一方面是出于對所在小區(qū)的愛和責任。別看老百姓這些都是不起眼的小事、瑣事，卻都是實實在在的大事，是鬧心的事。處理的好了，他們會感謝你，接納你，擁護你。物業(yè)公司的無奈和局限無任何執(zhí)法權限。確實存在不歸自己管、管不了、管不好的情況。比如對小區(qū)內僵尸車的處置，由于缺乏明確的法律規(guī)定，做起事來縮手縮腳。如何體現大多數人意志。小區(qū)居民成百上千人，肯定不能按每個人的意愿來管理服務，只能在法律法規(guī)范圍內，根據業(yè)主公約和大多數居民的意愿來管理。但怎么能體現大多數居民的意志和意愿是一個大難題。那些沒有達到自己意愿的業(yè)主可能又會不滿意不買賬。物業(yè)要算效益賬。物業(yè)公司作為經濟主體，需要算效益賬。在收入一定的情況下，有很大驅動力通過壓縮開支來提高盈利水平。該配的人員減配，該及時修理的遲遲不修，該大修的小修小補等。越是這樣，越可能陷入惡性循環(huán)。物業(yè)工作靠人干。是人就可能怕矛盾，怕得罪硬茬子，有些事就做得不如人意，比如對于不文明養(yǎng)犬等行為的管理總是不到位等。物業(yè)服務怎么做換我們是物業(yè)人，將心比心，換位思考，我們該怎么做呢？真誠和人打交道，一定要真誠，真正和居民交心，交朋友，帶著溫度和同理心了解業(yè)主的呼聲和疾苦，放在心上，列到日程表上。切忌程序化、推諉、卸責。坦誠小區(qū)的問題盡管多是不大的事情，但老百姓的小事就是大事。作為物業(yè)人，必須坦誠以待，及時回應，拿出解決問題的態(tài)度和行動。行動物業(yè)要及時梳理、最大可能解決所存在的問題，普遍性的急迫性的問題要優(yōu)先限時解決，小矛盾要化解在萌芽狀態(tài)，化解于無形之中。要多向業(yè)主匯報解決的進度和遇到的問題困難，接受業(yè)主的監(jiān)督和支持。辦法總比困難多，就看你愿不愿意去解決。群治小區(qū)是全體業(yè)主的，物業(yè)公司需要暢通渠道，走群眾路線，遇事先廣泛征求業(yè)主意見，激發(fā)群眾熱情和智慧，讓業(yè)主感受到尊重、溫暖，積極參與、實現小區(qū)自治。業(yè)主參與自治的過程，也是激發(fā)業(yè)主參與決策的責任意識，和對成果的自覺維護和尊重的過程。公平小區(qū)內管理，必須一視同仁，不能厚此薄彼，避免引發(fā)不良示范效應和業(yè)主之間的攀比、不滿。中小物業(yè)公司出路何在？國內知名的物業(yè)公司，已有22家主營業(yè)務在內地的物業(yè)公司在港上市，如綠城服務、永升生活服務、鑫苑服務、建業(yè)新生活等，還有的已在新三板掛牌。從這些公司公告來看，并購、對外投資是其配售募資的主要用途，通過外延收購擴大物業(yè)管理規(guī)模已經成為行業(yè)普遍現象。但市場上最多的還是中小型物業(yè)公司，品牌弱，規(guī)模小，收費主要依賴于基礎物業(yè)費用，多數處于微利或微虧狀態(tài)。中小微企業(yè)有的困難、問題他們都會存在。市場統(tǒng)計，鄭州市2005年以前的小區(qū)或家屬院物業(yè)收費普遍在1元以下，2005年至2013年建設的樓盤多為1-2元，2012年之后新建小區(qū)物業(yè)費普遍為2-3元，鄭東新區(qū)的高端置業(yè)和郊區(qū)的別墅或洋房等物業(yè)費在3元以上。老百姓很形象地說，1元以下的物業(yè)服務基本上就是打掃衛(wèi)生，1到2元之間再給你增加點維修功能，2到3元算是目前主流標準，3元以上是豪宅標配。中小物業(yè)公司要想生存、發(fā)展，必須打破和開發(fā)商的母子關系，和業(yè)主真正構建新型平等的民事主體關系，不走常規(guī)路。1、實行規(guī)?；庋邮桨l(fā)展在保證現有區(qū)域現有服務質量的同時，穩(wěn)步擴大服務區(qū)域，提高市場份額。通過現代化信息化管理手段，實現對集中連片居住區(qū)的集中統(tǒng)一管理，實行管理團隊、管理理念、管理流程、管理標準和服務收費等的統(tǒng)一，管理成本的降低，經濟效益的提升。2、實現綜合化內涵式發(fā)展我所在的社區(qū)，開發(fā)商及物業(yè)管理公司在整個鄭州市乃至河南省業(yè)內都很有名氣。開發(fā)商支持物業(yè)公司走社區(qū)綜合營運之路，在傳統(tǒng)服務之外，推出自有品牌，利用小區(qū)配套設施直接運營社區(qū)游泳中心、藝術中心、餐廳、便利店、洗衣房、農場等項目。組織社區(qū)老年藝術團、社區(qū)達人團等團體，讓各種擁有共同愛好的群體組團開展各種活動。舉辦社區(qū)鄰里集市和社區(qū)春晚等活動，活躍社區(qū)文化生活，提高社區(qū)知名度和向心力。最近和省中醫(yī)藥大學一附院合作開辦的社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結合健康管理中心開業(yè)問診，業(yè)主們在家門口就可以享受三甲醫(yī)院專家的診療。良好的物業(yè)服務促進了業(yè)主住宅價值的保值增值。三甲醫(yī)院在社區(qū)開設的健康診療中心。老百姓對美好生活的向往，向城市和社區(qū)提出更多更高的要求和期望，比如發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老，建設智慧停車場加大停車位供給，提升配套小學和幼兒園的學位供給等，真正讓業(yè)主做到幼有所育，老有所養(yǎng)，創(chuàng)業(yè)有伙伴有支持。而