產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)模式專題研究

#一分鐘摘要一、以地產(chǎn)為載體的新興產(chǎn)業(yè)形式——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為主要開發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有廣闊的升值潛力與投資價(jià)值、提供菜單式定制化服務(wù)，以及具有超強(qiáng)的聚集與輻射功能等特點(diǎn)。二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，使得城市土地集約利用的需求也越來(lái)越明顯，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代，而不是以往的以政策為主要導(dǎo)向的時(shí)代。由于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致空間不斷專業(yè)化以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，都為企業(yè)帶來(lái)了與以往工業(yè)地產(chǎn)廠房需求不一樣的需求，而且這種需求的增長(zhǎng)幅度很大。三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的八大開發(fā)原則開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，需注意八大原則：產(chǎn)業(yè)主題原則、資源整合原則、客觀原則、定位原則、可行性原則、全局原則、人文原則、應(yīng)變?cè)瓌t。四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)模式——“葡萄模式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念，往往是在規(guī)模的園區(qū)開發(fā)中出現(xiàn)的。所以，最早的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)過(guò)程中逐漸形成的。目前，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，其衍生的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也形成了一種成功的開發(fā)模式——“葡萄模式”。“葡萄模式”是指一種基礎(chǔ)專業(yè)加上市場(chǎng)應(yīng)用專業(yè)的組合。在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，以及開發(fā)操作等整個(gè)價(jià)值鏈能夠充分的與產(chǎn)業(yè)知識(shí)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，地產(chǎn)知識(shí)和地產(chǎn)運(yùn)作進(jìn)行交叉組合。五、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典型案例解讀目前，在我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已開發(fā)的項(xiàng)目中，具有代表的項(xiàng)目為總部基地、BDA國(guó)際企業(yè)大道、第一企業(yè)社區(qū)、重慶模具產(chǎn)業(yè)園。本文將從項(xiàng)目概況、開發(fā)背景、市場(chǎng)定位、“葡萄模式”的具體實(shí)施步驟，以及運(yùn)用這種模式獲得的成功啟示五個(gè)方面來(lái)詳細(xì)介紹這幾個(gè)項(xiàng)目是如何成功運(yùn)用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式——“葡萄模式”。“葡萄模式”的新興產(chǎn)業(yè)形式——探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)模式核心閱讀提示：隨著經(jīng)濟(jì)全球化的盛行、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分解以及空間專業(yè)化的加強(qiáng)，一種新興的產(chǎn)業(yè)形式——“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，在我國(guó)大部分地區(qū)正逐漸興起，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)面臨著向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。同時(shí)，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槭芟抻谕恋貎?chǔ)備、開發(fā)周期、宏觀調(diào)控的影響，而使得其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)具有間斷性和政策的不確定性的情況下，國(guó)內(nèi)一些大型的投資商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始意識(shí)到必須尋求可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新空間。這時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了他們的視線。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何開發(fā)？選擇一種什么樣的開發(fā)模式最好？本篇專題通過(guò)解讀數(shù)個(gè)典型代表案例來(lái)向您揭開謎底。

一、以地產(chǎn)為載體的新興產(chǎn)業(yè)形式——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)1、概念何謂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為主要開發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要包括工商地產(chǎn)和居住物業(yè)中的非住宅部分，比如住宅產(chǎn)品中可用于辦公營(yíng)商的部分、公用事業(yè)可經(jīng)營(yíng)部分以及住宅小區(qū)裙樓部分等等相關(guān)物業(yè)形態(tài)。2、特征（1）具有廣闊的升值潛力與投資價(jià)值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育。對(duì)于土地與房產(chǎn)的開發(fā)更是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價(jià)值。（2）提供菜單式定制化服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)更注意特殊客戶群的需求，提供菜單式定制化服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在營(yíng)造適宜人居住環(huán)境的同時(shí)，注重人們的就業(yè)與個(gè)人事業(yè)的發(fā)展。（3）具有超強(qiáng)的聚集與輻射功能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于，它不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，形成整體強(qiáng)大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛近期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有迅速升溫的情況。比如以前只有新加坡騰飛基金涉足中國(guó)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，而現(xiàn)在像復(fù)地、綠地、中糧集團(tuán)等等，以前與產(chǎn)業(yè)園毫不相關(guān)的企業(yè)也進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)。1、政策利好城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，使得城市土地集約利用的需求也越來(lái)越明顯，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代，而不是以往的以政策為主要導(dǎo)向的時(shí)代。2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)旺盛需求由于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致空間不斷專業(yè)化以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，都為企業(yè)帶來(lái)了與以往工業(yè)地產(chǎn)廠房需求不一樣的需求，而且這種需求的增長(zhǎng)幅度很大。三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的八大開發(fā)原則

人文原則篷源整合原則人文原則篷源整合原則產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，吠開發(fā)原則可行性原用^ ^定位原則1、產(chǎn)業(yè)主題原則產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主題必須明確。依據(jù)市場(chǎng)需求，制定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主題開發(fā)規(guī)劃，確立開發(fā)規(guī)模、檔次、標(biāo)準(zhǔn)與空間布局，讓開發(fā)依從規(guī)劃走。2、資源整合原則在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來(lái)分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來(lái)分，有主題資源（或稱概念資源）、社會(huì)資源、政府資源、人文資源、物力資源、人力資源等。3、客觀原則做好客觀市場(chǎng)的調(diào)研、分析、預(yù)測(cè)，提高運(yùn)作的準(zhǔn)確性．開發(fā)運(yùn)營(yíng)的觀念、理念既符合實(shí)際，又有前瞻性。4、定位原則所謂“定位”，就是給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。5、可行性原則可行性原則是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體項(xiàng)目的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的開發(fā)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)和效果。可行性原則要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)。6、全局原則全局原則從整體、大局的角度來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體項(xiàng)目興衰成敗。從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程來(lái)講，它分為“開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局八大過(guò)程，每個(gè)過(guò)程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會(huì)對(duì)整個(gè)全局造成影響。8、應(yīng)變?cè)瓌t7、人文原則8、應(yīng)變?cè)瓌t人文原則是強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中要認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識(shí)：人口意識(shí)是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會(huì)思想；文化意識(shí)包括人們?cè)谔囟ㄉ鐣?huì)中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會(huì)思想。

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)要在動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測(cè)事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來(lái)調(diào)整開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)和修改開發(fā)方案。四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)模式——“葡萄模式”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念，往往是在規(guī)模的園區(qū)開發(fā)中出現(xiàn)的。所以，最早的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)過(guò)程中逐漸形成的。目前，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，其衍生的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也形成了一種成功的開發(fā)模式——“葡萄模式”?！捌咸涯Ｊ健笔侵敢环N基礎(chǔ)專業(yè)加上市場(chǎng)應(yīng)用專業(yè)的組合。在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，以及開發(fā)操作等整個(gè)價(jià)值鏈能夠充分的與產(chǎn)業(yè)知識(shí)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，地產(chǎn)知識(shí)和地產(chǎn)運(yùn)作進(jìn)行交叉組合。+基礎(chǔ)專業(yè)

葡萄模式一市場(chǎng)應(yīng)用專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的完整價(jià)值鏈：市場(chǎng)定位、產(chǎn)業(yè)定位、開發(fā)操作、銷售招商、物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。所以，在這種模式里，從市場(chǎng)定位，到產(chǎn)業(yè)定位，到開發(fā)操作、銷售招商、物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該說(shuō)這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)完整的價(jià)值鏈。+基礎(chǔ)專業(yè)

葡萄模式一市場(chǎng)應(yīng)用專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的完整價(jià)值鏈：市場(chǎng)定位、產(chǎn)業(yè)定位、開發(fā)操作、銷售招商、物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。相關(guān)鏈接：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主體是某種產(chǎn)業(yè)，房子（住宅）是附屬性的，其開發(fā)模式早已脫離了傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主流開發(fā)模式有六種，分別是：1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式。如風(fēng)神汽車產(chǎn)業(yè)基地模式，蘇州工業(yè)園模式。重慶模具產(chǎn)業(yè)園2、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。如華僑城模式。3、體育地產(chǎn)開發(fā)模式。如深圳觀瀾高爾夫地產(chǎn)模式4、商業(yè)區(qū)改造開發(fā)模式。如深圳的華強(qiáng)北、東門老街。廣州的北京路、上下九。5、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)開發(fā)模式。6、CBD、CID、CFD等開發(fā)模式。

五、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)典型案例解讀目前，在我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已開發(fā)的項(xiàng)目中，具有代表的項(xiàng)目為總部基地、BDA國(guó)際企業(yè)大道、第一企業(yè)社區(qū)、重慶模具產(chǎn)業(yè)園。下文將具體為您介紹這幾個(gè)項(xiàng)目是如何成功運(yùn)用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式——“葡萄模式”。1、總部基地（1）項(xiàng)目概況總部基地地處北京市豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)交匯處，科技園出口，由中關(guān)村豐臺(tái)園與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)合作開發(fā)，占地65公頃，總建筑面積140萬(wàn)平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣，是中關(guān)村有史以來(lái)最大的中外合資單體項(xiàng)目?？偛炕匾灾悄芑⒌兔芏?、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。項(xiàng)目?jī)?nèi)部建有500余座每棟面積1200至6000平方米的總部樓；總面積約60000平方米總部廣場(chǎng)；面積約12.5萬(wàn)平方米商業(yè)配套設(shè)施；每套面積約30—50平方米的總部小公寓；幾十個(gè)面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳；大型地上、地下停車場(chǎng)。相關(guān)鏈接：項(xiàng)目配套總部廣場(chǎng)（含超五星酒店）建筑面積6萬(wàn)平方米。99米高、總面積達(dá)6萬(wàn)多平米的六星級(jí)大酒店位于總部基地入口，是北京市城南第一個(gè)六星級(jí)酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，國(guó)際會(huì)議中心，5A寫字樓，高檔商業(yè)組成。另外，配屬的還有2棟總面積為2萬(wàn)多平米的總部商務(wù)酒店?，斞糯缶频晡挥诳偛炕?區(qū)內(nèi)，總建筑面積21000平米。總部公寓總部基地為入駐企業(yè)總部員工特別打造總部小公寓千余套，產(chǎn)權(quán)自主?？偛啃」⒚刻酌娣e約30平方米，均為景觀較好的精品板樓式設(shè)計(jì)，每套都配有衛(wèi)生間、廚房等各類生活設(shè)施，全精裝修，配