XX酒店改建及經(jīng)營可行性報(bào)告

PAGEPAGE4一、概述XX酒店坐落風(fēng)景秀麗的西湖邊,環(huán)境優(yōu)美，歷史悠久。自19xx年建成以來，以接待國賓為主；19xx年，美國總統(tǒng)尼克松曾在此下榻。經(jīng)歷了數(shù)十年風(fēng)雨的洗禮，如今的XX酒店與杭城其他新建的賓館飯店相比，已顯得有些老態(tài)龍鐘了。但目前正在進(jìn)行的西進(jìn)工程又為XX酒店帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何審時度勢，把握機(jī)會，利用這一有利時機(jī)，重塑對外形象，提高自身品牌，扭轉(zhuǎn)目前的經(jīng)營現(xiàn)狀，已成為當(dāng)務(wù)之急。二、XX酒店的經(jīng)營情況現(xiàn)狀首先，讓我們來看一看XX酒店近三年來的相關(guān)營業(yè)數(shù)據(jù)：表一單位（萬元）2000/占營業(yè)比例2001/占營業(yè)比例2002/占營業(yè)比例營業(yè)收入11994339.4713574719.4513837908.11營業(yè)成本2212056.91/18.44%2378395.55/17.52%2437028.79/17.61%營業(yè)費(fèi)用5788802.09/48.26%5559738.76/40.96%5678049.29/41.03%營業(yè)稅金400850.85/3.34%336745.85/2.48%300480.81/2.17%管理費(fèi)用8389061.60/69.94%6999956.90/51.57%6174509.57/44.62%財(cái)務(wù)費(fèi)用1655495.85/13.80%1611688.32/11.87%1428476.70/10.32%營業(yè)外收入4929.79/0.04%248.00/0.002%32243.48/0.23%營業(yè)外支出109654.50/0.91%4144.42/0.03%凈利潤-6556652.54/-54.66%-3315702.35/-24.43%-2148393.57/-15.53%通過對XX酒店近三年的營業(yè)數(shù)據(jù)分析比較后，可得：表二200020012002營業(yè)收入—↑13.18%↑1.94%營業(yè)成本—↑7.25%↑2.47%營業(yè)費(fèi)用—↓15.99%↓10.77%營業(yè)稅金—↓3.96%↑2.13%管理費(fèi)用—↓16.56%↓11.79%財(cái)務(wù)費(fèi)用—↓2.65%↓11.37%凈利潤—↑49.43%↑35.21%從表一與表二各項(xiàng)數(shù)據(jù)比較來看：2001年?duì)I業(yè)收入上漲幅度較大，較2000年增加158萬元，年增長率為13.18%，而營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用分別下降了15.99%和16.56%，使當(dāng)年的營業(yè)凈利潤同比2000年減虧324萬元，減虧幅度為49.43%；2002年?duì)I業(yè)收入上漲幅度大幅減弱，較2001年增加26萬元，年增長率為1.94%，而營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用則分別下降了10.77%和11.79%，當(dāng)年?duì)I業(yè)凈利潤同比2001年減虧116萬元，減虧幅度為35.21%。再看表一各年度各項(xiàng)營業(yè)數(shù)據(jù)占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入比例，不難看出2001年經(jīng)營較為成功，營業(yè)收入提升幅度較大，而各項(xiàng)費(fèi)用較2000年并無明顯提升，部分費(fèi)用支出還呈下降趨勢，故減虧幅度也較大；2002年?duì)I業(yè)收入較2001年提升不明顯，但在各項(xiàng)費(fèi)用支出上繼續(xù)挖潛，取得了減虧35%的成績。通過以上數(shù)據(jù)的比較可以看出，近幾年XX酒店在開源和節(jié)流方面都做了許多工作，但虧損的局面還是未能有實(shí)質(zhì)性的改變。想要徹底改變虧損局面，應(yīng)從根本入手，全面提升XX酒店各項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)品的品質(zhì)，重塑酒店的對外企業(yè)形象，突破性地提高酒店的整體營業(yè)收入，穩(wěn)定各項(xiàng)費(fèi)用開支，從而讓酒店的經(jīng)營工作實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。三、XX酒店的改建設(shè)想酒店目前的優(yōu)勢酒店環(huán)境精致優(yōu)美，占地14公頃，綠地面積在90%以上，莊內(nèi)議及團(tuán)隊(duì)的接待之用。改建后酒店的客房總數(shù)可達(dá)180—200間左右。所有客房的衛(wèi)生間均改為玻璃移門式，既能增加美觀度，也可增加衛(wèi)生間的實(shí)用面積。客房內(nèi)所有的家具、潔具、燈具、地毯、壁紙及棉織品均需統(tǒng)一更新。貴賓樓總統(tǒng)套要重新裝修，更新有關(guān)客房設(shè)施及用品，進(jìn)一步提高品質(zhì)。一、二號主樓要合理減少原有的會議室數(shù)量及面積，以適應(yīng)改建后新的客源市場結(jié)構(gòu)。原辦公用樓改造為娛樂綜合樓，增加必要的娛樂項(xiàng)目。10、酒店主要入口定在面向XX路方向，入口應(yīng)有明顯的標(biāo)志，堂皇的裝飾，體現(xiàn)酒店的品味。酒店內(nèi)所有綠地及綠化均應(yīng)全面設(shè)計(jì)整理，突出精致秀美的自然意境。增加建筑外圍及綠化藝術(shù)燈光，營造酒店整體氛圍。XX廠將建為一景點(diǎn)，作重點(diǎn)宣傳，突出健康、生態(tài)主題，塑造成市內(nèi)唯一一家生態(tài)型酒店。眾多遺址也應(yīng)整修，重點(diǎn)作文化宣傳。酒店改建進(jìn)行步驟酒店的改建工作采取邊經(jīng)營邊改建的形式進(jìn)行。初步設(shè)想在不影響原有經(jīng)營格局的情況下先完成四號樓、娛樂樓的改建，而后對一號樓、二號樓及三號樓依次進(jìn)行改建。室外改造工程同時進(jìn)行。酒店的整個改建工程歷時約為一年半。其他針對酒店占地面積的實(shí)際情況以及今后的營利潛力，考慮依山建立小別墅群，主要以出售使用權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營，是酒店潛在的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。具體的設(shè)想為：選擇合適的位置依山建立小別墅10幢左右，建成后對外了售別墅的使用權(quán)，年限為50年。按現(xiàn)行市場價(jià)估算，售價(jià)可達(dá)8，000元/平方米左右。如按每幢別墅面積300平方米計(jì)，則在當(dāng)年即可回收資金24，000，000元左右。建別墅出售使用權(quán)的做法，目前XX賓館也在醞釀之中，可行性較強(qiáng)。四、改建投資預(yù)算1、客房改建：50，000元/間×180～200間=9，000，000～10，000，000元；2、大堂、公共區(qū)域、中西餐廳、娛樂樓改造等約10，000，000元；3、酒店的大型設(shè)備設(shè)施（空調(diào)系統(tǒng)、鍋爐設(shè)備等）更新擴(kuò)容、室外工程及其他機(jī)動費(fèi)用約8，000，000～10，000，000元。因此，總投資額約為27，000，000元～30，000，000元左右。五、改建后酒店的經(jīng)營設(shè)想（一）管理機(jī)制的改革精簡機(jī)構(gòu)，實(shí)行扁平化管理。初步設(shè)想，酒店主要機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：行政部：主管行政、人事、安全、工程、娛樂管理等；財(cái)務(wù)部：主管財(cái)務(wù)、采供；營運(yùn)部：主管前廳、銷售、客房、商場等；餐飲部：主管中、西餐廳、會議室等。改革用人機(jī)制，提高員工整體素質(zhì)。重視管理人員的綜合素質(zhì)，中層管理干部應(yīng)具有豐富的賓館管理工作經(jīng)驗(yàn)，并具有大專以上的學(xué)歷。員工任職資格按各崗位工作要求制定，重視員工的在崗培訓(xùn)，切實(shí)提高業(yè)務(wù)技能和整體素質(zhì)。改變原有的用人機(jī)制，酒店原有的員工經(jīng)過篩選，留用的員工和新招員工均重新簽訂勞動合同；不留用的員工則實(shí)行工齡買斷。（二）服務(wù)模式的改革引進(jìn)國外先進(jìn)的服務(wù)理念，全面改革服務(wù)模式，以新型的服務(wù)模式作為一大亮點(diǎn)吸引廣大賓客，從而也樹立酒店對外嶄新的形象。如總臺接待擬采用流動秘書式的服務(wù)，即賓客入住酒店，總臺接待人員并非坐以待客，而是采用隨身秘書式的服務(wù)，由接待員引領(lǐng)客人前往大堂吧就坐，采用無線服務(wù)系統(tǒng)從容為賓客登記入住。我們還將引進(jìn)記憶式服務(wù)卡，將賓客的信息全部記載在一張小磁卡中，方便賓客在酒店各營業(yè)點(diǎn)刷卡消費(fèi)，也方便服務(wù)人員及時掌握賓客的所有信息。這樣，XX酒店將成為杭城第一家采用流動秘書式服務(wù)的酒店。與此同時，我們還將在其他服務(wù)環(huán)節(jié)中引進(jìn)新的模式，創(chuàng)造出更多的杭城第一，從而徹底改變酒店的對外形象。（三）經(jīng)營設(shè)想市政府的西進(jìn)戰(zhàn)略政策將極大地刺激西線的旅游熱潮，在這過程當(dāng)中，西線酒店群將迎來自身發(fā)展的黃金時期。XX酒店的經(jīng)營思路就基于這一總體環(huán)境背景前提。同時結(jié)合自身現(xiàn)有優(yōu)勢和周邊酒店情況，形成一套適合長遠(yuǎn)、可持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)營模式。就目前情況看，西線星級酒店主要由下列酒店組成：地區(qū)地位酒店名稱星級性質(zhì)第一集團(tuán)5國賓館第二集團(tuán)4中、高級會務(wù)酒店第三集團(tuán)3中、低檔度假、會務(wù)酒店由地理因素所決定，西線星級賓館無法成為純商務(wù)型酒店，但是做度假型、會務(wù)型酒店卻相當(dāng)適合。從上述列表分析看，西線酒店層次鮮明，客源分工明確，形成了一個較完善和成熟的酒店群。但是這其中也存在了明顯的缺陷，或者稱之為產(chǎn)品缺省。而這正是XX酒店的發(fā)展契機(jī)。西線酒店群中的第二、三集團(tuán)酒店存在重大價(jià)格問題，與西湖周邊其他酒店比，西線這兩類酒店價(jià)格嚴(yán)重偏低。XX賓館改造結(jié)束后，加之如果花港飯店發(fā)展順利，第二集團(tuán)酒店的價(jià)格問題可以得以解決，西線會議價(jià)格的空間也可得以體現(xiàn)。但是第三集團(tuán)的價(jià)格問題的解決則需要時日。第一集團(tuán)是現(xiàn)有承擔(dān)起豪華度假和超高檔會務(wù)客源的唯一兩家西線酒店，但是這兩家酒店都屬于國賓館性質(zhì)，其濃厚的政治色彩決定他們不可能完全面向市場，產(chǎn)品的提供和服務(wù)承諾的兌現(xiàn)都存在很大的不確定性。綜上所述，XX酒店一旦擺脫第三集團(tuán)，就可以受益于現(xiàn)有第一、二集團(tuán)酒店已經(jīng)確立起來的西線豪華度假、高級會務(wù)價(jià)格體系。而且可以成為西線唯一一家完全面向市場的頂級酒店。同時，從酒店歷史、知名度，酒店現(xiàn)有地貌、設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)等各方面看，XX酒店也是現(xiàn)有西線二、三集團(tuán)酒店中最具潛質(zhì)的一個。根據(jù)上述分析，以下為酒店經(jīng)營模式陳述：保持酒店現(xiàn)有園林式酒店環(huán)境和外觀，檔次達(dá)到汪莊、劉莊水平?？头靠倲?shù)通過改建達(dá)到200間左右，其中80間客房達(dá)到五星級檔次；另外120間客房參照改建后XX賓館水平，達(dá)到四星級檔次。餐飲由中餐、西餐、日本料理組成，體現(xiàn)酒店特色。中餐、西餐由酒店自己經(jīng)營，日本料理尋找知名品牌企業(yè)承包經(jīng)營。會議室檔次五星級水平，配置達(dá)到接待最多200人的高檔次會議。配置桑拿、足浴、卡拉OK、美容美發(fā)等娛樂設(shè)施，尋找知名品牌承包經(jīng)營。配置健身房、游泳池、網(wǎng)球場等康樂設(shè)施，由酒店自己經(jīng)營。配置露天茶室、垂釣等西線特色產(chǎn)品設(shè)施，由酒店自己經(jīng)營。收回外包經(jīng)營，由酒店自己經(jīng)營，并形成酒店獨(dú)有的特色。以下為酒店2004年-2006年的主營收入和其他收入預(yù)測：1、客房客房改造預(yù)計(jì)從2004年3月開始，至2005年7月結(jié)束。改造逐部分進(jìn)行，在前述改造設(shè)想中已有具體說明。配合此進(jìn)度，2004年9月之前，酒店現(xiàn)有價(jià)格體系和客源結(jié)構(gòu)將不作變化，重點(diǎn)做好營收的平穩(wěn)過渡，同時進(jìn)行相應(yīng)的前期宣傳工作。2004年9月-2005年6月是客房經(jīng)營的第一個調(diào)整期，在此過程中改造完成的客房逐步投放市場，在酒店整體市場認(rèn)可度不斷提升的情況下，客房出租率和平均房價(jià)也將通過合理運(yùn)作得以不斷提升?，F(xiàn)有長包房也將在此階段收回，納入整體經(jīng)營。2005年下半年和2006年則是客房經(jīng)營的穩(wěn)固期，各項(xiàng)營業(yè)指標(biāo)將逐步達(dá)到預(yù)期水平。2006年可用房：200間客房年平均出租率：75%客房年平均房價(jià)：400元/間夜客房年?duì)I業(yè)收入：2190萬元2005年1-6月份7-12月份可用房：150間客房年平均出租率：70%客房年平均房價(jià)：320元/間夜客房年?duì)I業(yè)收入：560萬元可用房：200間客房年平均出租率：75%客房年平均房價(jià)：360元/間夜客房年?duì)I業(yè)收入：990萬元客房年總營業(yè)收入：1550萬元2004年1-2月份3-8月份9-12月份客房年總營業(yè)收入：742萬元2、餐飲酒店自行經(jīng)營的餐飲項(xiàng)目包括中餐廳、西餐廳和大堂吧。酒店受地理環(huán)境因素影響，現(xiàn)有餐飲無論團(tuán)隊(duì)、會議和散客都與客房出租率密切相關(guān)，所以在客房進(jìn)行大規(guī)模改造的階段，餐飲經(jīng)營也將受到較大影響。而客源調(diào)整的過程中餐飲也將經(jīng)歷陣痛。所以，2004年餐飲營收將力爭接近上年的營收水平。進(jìn)入2005年，中餐廳通過改建工程，餐位數(shù)可達(dá)到250-300個；西餐廳早餐客源、自助正餐和大堂吧經(jīng)營也將趨于穩(wěn)定，餐飲營收也將有一個質(zhì)的飛躍。2006年餐飲營收則將與客房營收相對同比增長。2006年中餐部分（含會議室）：650萬元西餐廳：300萬元大堂吧：35萬元總計(jì)：985萬元2005年中餐部分（含會議室）：600萬元西餐廳：200萬元大堂吧：20萬元總計(jì)：820萬元2004年中餐部分（含會議室）：450萬元西餐廳：100萬元大堂吧：15萬元總計(jì)：565萬元3、外包收入包括娛樂、康體和日本料理等。2005年、2006年可達(dá)100萬元/年，2004年下半年也可產(chǎn)生外包收入，為40萬元左右。綜上所述，酒店2004年-2006年總營收情況如下：項(xiàng)目2004年2005年2006年客房收入742萬元1550萬元2190萬元餐飲收入565萬元820萬元985萬元外包收入40萬元100萬元100萬元年總計(jì)1347萬元2470萬元3275萬元2006年為酒店整體改建成型后完整經(jīng)營的第一年，在此之后每年?duì)I收按10%增長。六、總論從XX酒店的現(xiàn)有條件以及改建設(shè)想中，我們可以看出，將其建成五星級的度假酒店兼國家外交部定點(diǎn)培訓(xùn)中心，不僅從根本上確立了酒店的品級基礎(chǔ)，也是最適合冊莊在經(jīng)營上持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的。酒店作為一個自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以改建工程完成后，我們不僅要有服務(wù)質(zhì)量上充分體現(xiàn)出酒店的高品味、高星級，而且要在經(jīng)營上積極開拓，努力挖潛，爭取能在最短時間內(nèi)收回所有投資。XX酒店2004年3月份開始進(jìn)行整體改建工程，可在2005年8月份順利完成星級改造工程。從此以嶄新的五星級度假酒店的形象屹立于西線酒店群；國家外交部定點(diǎn)培訓(xùn)中心的身份又將賦于酒店神秘而獨(dú)特的文化品味，濃厚的主題特色將徹底改變酒店以往的對外形象，促使酒店的經(jīng)營完全進(jìn)入良性循環(huán)軌道。2004年將是改建工程集中展開的一年，特別是3-8月份階段，在部分設(shè)施進(jìn)行改建的情況下用于銷售的是原有的舊設(shè)施，酒店的