物業(yè)管理行業(yè)面臨的困境與未來發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)面臨的困境與未來發(fā)展人類已步入21世紀，在這樣一個更加注重生存質量、注重生活品位的時代，不斷有新的事物產生以滿足人們日益增長的物質文化需求。隨著房地產業(yè)的不斷市場化和城市建設的日新月異，物管市場在不斷擴大，物管行業(yè)正在逐步走向制度完善化和管理規(guī)范化。至今，物管業(yè)在我國已走過了20多年的艱辛歷程，由于物管業(yè)是一個新興的行業(yè)，發(fā)展時間短，在經歷了20多年的發(fā)展之后仍然面對著一些困境。一、管理水平低物業(yè)管理有住宅小區(qū)的物業(yè)管理，公寓、別墅的物業(yè)管理，商務樓智能化物業(yè)管理等等類型，對不同類型的物業(yè)要運用不同的管理模式。目前的物管行業(yè)的管理水平還很低，主要原因有以下幾點（一）由于物業(yè)管理行業(yè)是新興產業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)基礎比較薄弱，但許多企業(yè)急于發(fā)展，不少企業(yè)連最基本的規(guī)范制度和運行方案尚未健全就急于拓展，盲目的搞認證。如果把物業(yè)管理企業(yè)的管理分為高、中、低三個層次，戰(zhàn)略管理和企業(yè)塑造應屬于高層，人力資源、財務運作和專業(yè)力量的形成可以算是中層，企業(yè)日常的制度系統(tǒng)應屬于低層。那么權威人士對物業(yè)管理企業(yè)的評價表示：僅有20%的企業(yè)在中層做的差強人意，沒有一家企業(yè)的管理真正進入高層。因此，由于管理水平的局限使投訴率高，運作困難等成為普遍存在的問題。（二）人才缺乏。人才問題一直是制約物業(yè)管理發(fā)展的軟肋，據調查顯示：物業(yè)管理高層領導與中層干部薪資水平與其它高實用文檔收入行業(yè)差距不是太大，但中層以下則整體低30%左右；大部分物業(yè)管理公司中，管理人員中專以上文化程度的僅占60%，?？埔陨系膬H為35%，即使在國家一級資質物業(yè)公司，高工、碩士以上的人才寥寥無幾。而相關的行業(yè)房地產業(yè)則是人才濟濟。二、 對物業(yè)管理行業(yè)重視不夠、認識上存在誤區(qū)物業(yè)管理水平仍然處于初級階段，是一個尚未成熟的行業(yè)，有多數人對物業(yè)管理的概念還不了解，人們把物業(yè)管理僅僅當成是種售后管理，認為是可有可無的附屬品，未能夠給與物管業(yè)足夠的重視。由于對物業(yè)管理的內容認識不夠全面，人們對物業(yè)管理企業(yè)產生了錯誤的定位、給與了過高的要求，擴大了物業(yè)管理的涉及內容，給物業(yè)管理企業(yè)帶來了很大壓力，并對物業(yè)管理的發(fā)展帶來了一定程度的影響。三、 收費難在中國目前的物業(yè)管理企業(yè)中，最普遍存在的難題和企業(yè)面臨的發(fā)展瓶頸就是收費難的問題。問題的原因主要是：人們在計劃經濟的大環(huán)境中形成的住房觀念，難以向社會主義市場經濟體制下的住房理念轉變。以往人們都是享受福利分房，居住公有住宅，住宅的管理和維修全部由政府制定的部門承擔。如今，人們獲取住房的方式發(fā)生了變化，且物業(yè)管理隨之出現，人們不僅要支付大筆房款，還要按期交納各種物業(yè)費。并且由于建筑工程遺留的問題在使用過程中會不斷出現，使得個別業(yè)主以物業(yè)管理不到位，服務質量差，安全無保障、設施欠缺、下崗生活困難等為借口，拖欠、拒繳物業(yè)管理費。加之，部分物業(yè)管理企業(yè)收取費用巧立名目，收費透明度差等等不良行為在業(yè)主心中形成了壞印象，導致了物業(yè)管理費收取困難的現象發(fā)生。任何事物在初期階段的發(fā)展都會面臨很多困難，遇到很多艱辛，只要在問題不斷出現的過程中不斷探索解決問題的方法發(fā)展和完善自己，朝著正確的方向發(fā)展必定會擁有輝煌的前景。市場，是物業(yè)管理企業(yè)生存、持續(xù)發(fā)展的立足之本。物業(yè)管理行業(yè)在未來的發(fā)展中要在以下幾個方面加強完善。一、 注重引進人才，大力培養(yǎng)人才面對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現狀，要使行業(yè)在參與國際化的市場競爭中保持優(yōu)勢，必須盡快培養(yǎng)一批熟悉物業(yè)管理的法規(guī)、運作方式和操作技能的人才。隨著我國加入WTO，在人才方面，來自境外的、成熟的物業(yè)管理公司及從業(yè)人員，會越來越多的帶來先進的、規(guī)范的管理水平，同時吸收和大力培養(yǎng)本土的優(yōu)秀管理人才，對提高物業(yè)管理行業(yè)的管理水平有很大，對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到推動作用。二、 提高管理水平、減少物業(yè)糾紛隨著物管行業(yè)的日趨成熟完善，物業(yè)管理企業(yè)意識到了抓管理的重要性，誰的管理和服務最有特色最接近人們的需求，誰就能脫穎而出，備受人們的歡迎。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須要有以人為本、領先的服務理念。物業(yè)管理企業(yè)要想在市場競爭中求得生存發(fā)展就必須提高服務質量和管理水平。業(yè)主和物管企業(yè)之間發(fā)生糾紛是難免的事，物業(yè)管理的活動范圍是非常廣泛的，在管理過程中出現的糾紛也是多種多樣的，在生活中我們不可能避免物業(yè)糾紛的發(fā)生，但我們能夠盡量減少物業(yè)糾紛的發(fā)生。與業(yè)主和平共處，努力得到業(yè)主的支持和肯定將會促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。減少物業(yè)糾紛的方法：（一）要完善物業(yè)管理的相關立法。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，發(fā)展迅猛,而有關物業(yè)管理的全國性立法尚處于空白狀態(tài)，各地制定的物業(yè)管理法規(guī)標準不同，在執(zhí)法上得不到統(tǒng)一，這對推動和完善物管市場，促進物管市場健康而有序的發(fā)展極為不利。為此，立法部門今后應加快全國性立法，完善地方性立法。（二）加強對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化管理。在當前尚無全國性立法予以調整的情況下，相關行政管理部門加強對物業(yè)管理行業(yè)的管理尤為重要。首先，要對物業(yè)管理公司的資質進行嚴格審查，提高設立物業(yè)公司的條件，盡可能實行規(guī)模化管理。其次，創(chuàng)造和維護公平競爭的物業(yè)管理市場環(huán)境，在適當時候可以全面推行公開招標的形式，由業(yè)主自己選擇物業(yè)管理公司。（三）規(guī)范物業(yè)管理服務與收費。三、優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象（一）具有高品質服務的物業(yè)管理除了有完好的硬件設施外，更重要的還要有一支素質過硬的管理隊伍。熱情周到的服務，優(yōu)良的服務最起碼要求做到以下幾點：服務態(tài)度熱情、服務設備完好、服務技能嫻熟服務項目齊全、服務方式靈活、服務程序規(guī)范、服務收費合理、服務制度健全、服務效率快速。不斷形成物管服務文化、經營、科技、環(huán)保水平、法制等具有行業(yè)特點的特色觀念，樹立企業(yè)良好形象。隨著物管提供的服務價值的提升，目前，國內物管企業(yè)出現了許多新的管理概念：零干擾服務、個性化服務、"管理報告”制、1托N管理以及特色會所安排，著重體現了人際關懷。（二）打造物管業(yè)的品牌。物業(yè)管理的品牌是由物業(yè)的品牌跟管理品牌共同構成的，使這兩者之間有機的結合起來，使物業(yè)帶動整個管理公司在社會聲望的提升，亦或通過管理公司提升物業(yè)。品牌是要擁有高知名度和高美譽度。物業(yè)管理品牌首先要完善硬件，主要包括設施、環(huán)境、質量。其次是軟件，所有的軟件要件構成中，要研究發(fā)展，研究物業(yè)、客戶需求，物業(yè)定位、市場定位，如果寫字樓可能更多的是關注區(qū)域市場的現狀和走向，如果是住宅則更多的是研究業(yè)主需求。提高物業(yè)管理企業(yè)的實力，通過電視臺，電臺報紙、刊物、互聯網等媒體做好傳播提高知名度，并積極通過IS09001國際質量體系認證，提高企業(yè)知名度，實施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略。四、 企業(yè)全面創(chuàng)新創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命,是企業(yè)發(fā)展的源動力，是企業(yè)超越自我的必然選擇是提升企業(yè)競爭力的重要手段。事實上,創(chuàng)新的問題存在于企業(yè)的方方面面,各個層面都有一個創(chuàng)新的問題,具體講就是戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。五、 以良好的經營決策推動經營目標的實現經營決策是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。物業(yè)管理企業(yè)制訂出符合自己與市場現狀的發(fā)展戰(zhàn)略，既有利于日常管理工作的正常運作，又可提高企業(yè)內部管理水平，達到促進企業(yè)發(fā)展的目的。作為伴隨房地產行業(yè)興起而發(fā)展起來的行業(yè)，作為一個巨大的服務產業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)作為商品房售后服務的重要作用已被越來越多的人們所重視。隨著房地產行業(yè)作為國