上海浦東北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園項(xiàng)目定位頁(yè)

上海浦東北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園項(xiàng)目定位頁(yè)第1頁(yè)/共109頁(yè)2核心問(wèn)題解析在周邊區(qū)域發(fā)展落后，公建設(shè)施規(guī)劃比例大的情況下，如何在3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速去化工業(yè)辦公租用率或商業(yè)租用入住率？Q2本項(xiàng)目如何定位才能滿(mǎn)足地區(qū)中心的功能需求，同時(shí)最大化實(shí)現(xiàn)核心區(qū)域價(jià)值？

Q1第2頁(yè)/共109頁(yè)3在項(xiàng)目研究中，筑誠(chéng)策劃項(xiàng)目組就本項(xiàng)目所涉及的一系列問(wèn)題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：城市土地出讓情況城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況不同物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境……調(diào)研區(qū)域：花木文化商務(wù)區(qū)新國(guó)際博覽區(qū)張江高科區(qū)三林功能區(qū)康橋老街萬(wàn)科金色城市紅星美凱龍、宜家蘇寧、世紀(jì)聯(lián)華……訪談及查閱資料市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)答：調(diào)查項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群、工作人群、旅游人群等……專(zhuān)業(yè)人士：地產(chǎn)顧問(wèn)5名城市規(guī)劃1名商業(yè)地產(chǎn)3名消費(fèi)者深度訪談10名……查閱資料：浦東新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃上海市標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定北蔡鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃基準(zhǔn)地價(jià)……國(guó)內(nèi)外案例分析參考案例20多個(gè)布林德利，伯明翰六本木，東京蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓昆西綜合區(qū)，波士頓克拉碼頭，新加坡Templebar，都柏林葉巴．貝那中心，舊金山……標(biāo)桿案例多個(gè)布林德利，伯明翰六本木，東京福岡博多水城，宜家，紅星美凱龍，地杰?chē)?guó)際城，萬(wàn)科金色城市……地區(qū)商貿(mào)中心開(kāi)發(fā)規(guī)律研究消費(fèi)者行為研究區(qū)域發(fā)展開(kāi)發(fā)模式研究地區(qū)中心區(qū)開(kāi)發(fā)策略工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地研發(fā)策略研究高科商貿(mào)園酒店式公寓經(jīng)營(yíng)模式研究……專(zhuān)題研究第3頁(yè)/共109頁(yè)筑誠(chéng)策研：工業(yè)高科商貿(mào)園中心價(jià)值最大化的KPI體系4KPI體系引入專(zhuān)業(yè)策略機(jī)構(gòu)參與區(qū)域開(kāi)發(fā)計(jì)劃更新保證核心特色示范項(xiàng)目的優(yōu)先建設(shè)區(qū)域的城市價(jià)值挖掘：區(qū)域在城市發(fā)展中的機(jī)遇、使命和價(jià)值空間的充分挖掘，是區(qū)域最大的價(jià)值增值點(diǎn)策劃啟動(dòng)更新計(jì)劃內(nèi)因外因區(qū)域重新定位：充分挖掘區(qū)域的優(yōu)勢(shì)資源，尋找價(jià)值增值引爆點(diǎn)，提煉地區(qū)中心的核心特色區(qū)域整體規(guī)劃：通過(guò)案例借鑒和區(qū)域自身?xiàng)l件分析，提煉地區(qū)中心規(guī)劃的價(jià)值增值體系整體布局的最合理體現(xiàn)：充分考慮各功能的布局和組合要求，以特色、合理的布局最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的整體價(jià)值開(kāi)發(fā)策略的最優(yōu)化實(shí)現(xiàn)：從地區(qū)中心舊城改造的規(guī)律出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展，從開(kāi)發(fā)次序、開(kāi)發(fā)模式等方面最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的價(jià)值第4頁(yè)/共109頁(yè)我們的研究思路5筑誠(chéng)策劃思路區(qū)域的城市價(jià)值挖掘發(fā)展方向初判成功案例借鑒區(qū)域重新定位最優(yōu)化開(kāi)發(fā)策略第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開(kāi)發(fā)策略匯報(bào)議程工業(yè)高科商貿(mào)園中心價(jià)值最大化的KPI體系各功能準(zhǔn)確定位功能布局項(xiàng)目整體規(guī)劃第5頁(yè)/共109頁(yè)整體優(yōu)勢(shì)研究6第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開(kāi)發(fā)策略區(qū)域發(fā)展背景解構(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)遇分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略第6頁(yè)/共109頁(yè)7本案位置在長(zhǎng)三角所處位置在上海所處位置在浦東所處位置在北蔡所處位置第7頁(yè)/共109頁(yè)8本項(xiàng)目位于北蔡鎮(zhèn)御橋社區(qū)，位于浦東三林板塊、北蔡板塊、花木板塊之間本項(xiàng)目項(xiàng)目位置示意圖三林板塊花木板塊北蔡板塊本項(xiàng)目位于北蔡鎮(zhèn)御橋社區(qū)，位于浦東三林板塊、北蔡板塊、花木板塊之間，地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯第8頁(yè)/共109頁(yè)9項(xiàng)目總占地面積：23344平方米，呈長(zhǎng)方形，地塊已拆平，對(duì)外交通相對(duì)便利，四至道路仍待改善，現(xiàn)狀臨時(shí)綠化。世紀(jì)聯(lián)華超市滬南路第9頁(yè)/共109頁(yè)10地塊現(xiàn)在定位主要為工業(yè)研發(fā)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)用地，可以改為商業(yè)用地紅星美凱龍宜家家居萬(wàn)科金色城世紀(jì)聯(lián)華超市浦東汽車(chē)城第10頁(yè)/共109頁(yè)11項(xiàng)目背景及約束條件

將本項(xiàng)目預(yù)打造為北蔡御橋社區(qū)“同心高科商貿(mào)園”或同心工業(yè)研發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)、寫(xiě)字樓綜合服務(wù)中心；兩定位都具備市場(chǎng)可操作性，建成3-5年可見(jiàn)成效

地塊周邊道路尚未修好，會(huì)影響到項(xiàng)目的施工、招商或出售或運(yùn)營(yíng)；地塊周邊商業(yè)配套及交通條件屬一般水平，地鐵尚在建中。。?？蛻?hù)目標(biāo)約束條件

在委托筑誠(chéng)策劃前，本地塊已有兩個(gè)初步的定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，但由于沒(méi)有解決遠(yuǎn)期定位與近期開(kāi)發(fā)的矛盾問(wèn)題，定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃被中止；筑誠(chéng)策劃的委托工作主要為解決項(xiàng)目整體定位、各功能準(zhǔn)確定位、開(kāi)發(fā)策略幾方面內(nèi)容項(xiàng)目委托背景第11頁(yè)/共109頁(yè)上海軌道交通對(duì)本案的商業(yè)發(fā)展影響◆在軌道交通圖上我們不難看出，本案所處的未來(lái)交通環(huán)境是相當(dāng)?shù)膬?yōu)越的◆有地鐵11號(hào)線直接經(jīng)過(guò)本綜地面。◆尚有6號(hào)線、13號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線、18號(hào)線磁懸浮等軌道交通周?chē)?jīng)過(guò)第12頁(yè)/共109頁(yè)13上海軌道交通對(duì)本案商業(yè)發(fā)展影響串珠狀發(fā)展階段?2000年以前，上海軌道交通起步階段，由于沒(méi)有形成完善的軌道交通網(wǎng)絡(luò)和換乘系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)的影響只能是局部的區(qū)域。?上海軌道交通1號(hào)線為代表，主要分布在各站點(diǎn)的周?chē)秶圆叫?分鐘-10分鐘為限。?

在整個(gè)地域上沿著地鐵呈現(xiàn)出串珠狀分布，形成許多“地鐵型”商業(yè)物業(yè)，例如徐家匯、人民廣場(chǎng)等。帶狀發(fā)展階段?2000年后，隨著地鐵1號(hào)線延伸段、2、3、4號(hào)線的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，加上軌道交通系統(tǒng)整個(gè)換乘系統(tǒng)逐步完善，地鐵對(duì)沿線商業(yè)的影響區(qū)域平均化。?商業(yè)的發(fā)展沿地鐵沿線呈現(xiàn)出帶狀發(fā)展趨勢(shì)，軌道交通1、2號(hào)線下穿淮海路和南京路，有效帶動(dòng)上海兩大商業(yè)街的人氣，同時(shí)沿軌道交通線帶狀發(fā)展的模式日趨明顯。?同時(shí)，隨著軌道交通環(huán)線的完善，越來(lái)越多的消費(fèi)者依賴(lài)地鐵出行。網(wǎng)狀發(fā)展階段?配合世博會(huì)的建設(shè)，上海市遠(yuǎn)期交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，城市整體軌道交通將形成一個(gè)四通八達(dá)的快速交通網(wǎng)絡(luò)，加上便捷的換乘系統(tǒng)，一個(gè)個(gè)城市邊?緣的商圈正在迅速崛起。隨著上海城市整體外延，軌道交通逐漸成為居民的首選出行模式，軌道交通逐漸成為居民生活和工作的主要連接方式。?居民的日常生活消費(fèi)逐漸呈現(xiàn)分散化、就近性的消費(fèi)原則，各個(gè)居住聚集區(qū)逐漸出現(xiàn)了大型的商業(yè)設(shè)施。1995年上海軌道交通圖2005年上海軌道交通圖2020年上海軌道交通圖第13頁(yè)/共109頁(yè)14

公共交通

軌道交通自駕車(chē)、出租車(chē)

步行交通可及性分析

?

綜合分析項(xiàng)目區(qū)位條件，消費(fèi)者將主要通過(guò)以下四種交通方式到達(dá)本項(xiàng)目。

?

目前項(xiàng)目周邊地區(qū)公共交通設(shè)施較發(fā)達(dá)

-

滬南路上已通行幾十條公交線路分別到人民廣場(chǎng)、周浦鎮(zhèn)、上?；疖?chē)站、南京西路

-

有4條公交路線的起點(diǎn)設(shè)在項(xiàng)目住宅社區(qū)內(nèi)部，分別到張揚(yáng)路、淮海東路和東方路13號(hào)線由豐莊至浦東華夏西路，11號(hào)線一期從嘉定至江蘇路已開(kāi)工，預(yù)計(jì)09年通車(chē)；二期從江

蘇路至南匯臨港新城途經(jīng)本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2012年通車(chē)距離本項(xiàng)目最近的是華夏西路站點(diǎn)，但未直接經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目地塊18號(hào)線由共康新村至航頭,本區(qū)域內(nèi)與11號(hào)線同站換乘未來(lái)大部分乘坐軌道交通的消費(fèi)人群一般為居住在浦東、南匯地區(qū)的地鐵沿線周邊居民項(xiàng)目北側(cè)臨中環(huán)線，南近外環(huán)線，西臨滬南路據(jù)規(guī)劃，滬南路將由目前的雙向四車(chē)道被拓寬為雙向八車(chē)道中環(huán)線為雙向8車(chē)道，路寬為70一

100米，中環(huán)線正在建設(shè)中，2009年就將通車(chē)，屆時(shí)可直達(dá)張江及金橋，并且連通項(xiàng)目和中環(huán)

沿線各地區(qū)，大大增加本項(xiàng)目的交通便利程度中環(huán)線近本項(xiàng)目的上下匝道口位于中環(huán)線-御青路，將使得主要車(chē)流方向通過(guò)御青路至御橋路進(jìn)

入本項(xiàng)目一般消費(fèi)者步行的范圍在1公里以?xún)?nèi)，通過(guò)步行到達(dá)本項(xiàng)目的消費(fèi)者一般以居住在項(xiàng)目周?chē)木?/p>

民為主項(xiàng)目南側(cè)北側(cè)擁有大量住宅社區(qū)-北蔡板塊和周康板塊，提供超過(guò)15萬(wàn)人口的居民消費(fèi)者，可方

便通過(guò)步行或非機(jī)動(dòng)車(chē)到達(dá)本項(xiàng)目。第14頁(yè)/共109頁(yè)15項(xiàng)目SWOT分析（一）

優(yōu)

勢(shì)

項(xiàng)目地處浦東新區(qū)中部，中外環(huán)線間，依靠南北方向交通主

干道，可以方便地連通浦東的任何區(qū)域，亦可依靠環(huán)線達(dá)到

與其他區(qū)縣取得聯(lián)系。地塊北面有已開(kāi)發(fā)的紅星美凱龍與宜家浦東店，及已有相當(dāng)規(guī)模的浦東汽車(chē)城將會(huì)給將來(lái)區(qū)域效應(yīng)產(chǎn)生極大助力。地塊東北兩面均為將建公路，且東面緊鄰華聯(lián)超市商業(yè)廣場(chǎng)、

蘇寧電器廣場(chǎng)，商業(yè)氛圍較濃。項(xiàng)目如能集工業(yè)研發(fā)、辦公、酒店、娛樂(lè)休閑為一體，將是

綜合性工業(yè)、商業(yè)項(xiàng)目的代表作，則可互相產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，實(shí)

現(xiàn)投資回報(bào)利益最大化的目標(biāo)。酒店可通過(guò)中高檔經(jīng)濟(jì)型酒店式公寓的定位來(lái)吸引御橋、康橋工業(yè)區(qū)、新國(guó)際博覽中心的商務(wù)會(huì)展客源；并通過(guò)相對(duì)較低的價(jià)格吸引部分其他旅游客源。劣勢(shì)地塊形狀不靠滬南路干線，又在華聯(lián)的后面，導(dǎo)致工業(yè)研發(fā)

辦公和酒店的布局有一定難度。由于地鐵站點(diǎn)的位置離本項(xiàng)目較近，因此地鐵利用度相對(duì)較低。該區(qū)域的整體配套尚在開(kāi)發(fā)中，目前商業(yè)環(huán)境不太成熟，現(xiàn)有的

御橋購(gòu)物廣場(chǎng)、聯(lián)華超市等檔次屬一般。目前周邊消費(fèi)人群普遍消費(fèi)能力不強(qiáng)、消費(fèi)檔次較低，區(qū)域內(nèi)

缺乏高素質(zhì)的辦公消費(fèi)人群支撐。酒店需求結(jié)構(gòu)主要為商務(wù)客人；住宿需求比較單一，主要于周

一至周五，周末的入住率較低；因此可達(dá)的平均入住率會(huì)有一

個(gè)上限。御橋和康橋工業(yè)區(qū)總體的住宿預(yù)算有限，因此該酒店客源市場(chǎng)可達(dá)到

的最高房?jī)r(jià)可能會(huì)受到限制。因?yàn)楸景笩o(wú)直接近距離客源，會(huì)展和旅游源均是其它區(qū)域的分

流客源，處于較為被動(dòng)狀態(tài)。另會(huì)展和旅游客源具有較強(qiáng)的季

節(jié)性，因而會(huì)對(duì)酒店入住率的穩(wěn)定性產(chǎn)生影響。第15頁(yè)/共109頁(yè)16

機(jī)會(huì)依靠項(xiàng)目近處有宜家、紅星美凱龍、浦東汽車(chē)城幾大專(zhuān)

業(yè)市場(chǎng)，旁邊又有蘇寧電器、世紀(jì)華聯(lián)超市可以為項(xiàng)目帶來(lái)目的性消費(fèi)人流，使得本項(xiàng)目目標(biāo)客群范圍不僅僅局限于區(qū)域內(nèi)。隨著地杰?chē)?guó)際城、萬(wàn)科金色城的住宅分批開(kāi)發(fā)及出售，

將為項(xiàng)目周邊帶來(lái)具有一定消費(fèi)能力的人群。隨著三林世博功能區(qū)的啟動(dòng)，2010年世博會(huì)的成功舉辦，

三林、北蔡地區(qū)的整體商業(yè)氛圍將得到長(zhǎng)足的發(fā)展。在建的交通體系、軌道交通11號(hào)線將連接本項(xiàng)目與徐家匯和未來(lái)的迪斯尼，中環(huán)系統(tǒng)的完工可以提高該區(qū)域和上海其它區(qū)域的連接，有助于吸引其它區(qū)域的客源至本案駐留。目前本案所在附近區(qū)域內(nèi)除莫泰168外無(wú)其它成規(guī)模，品質(zhì)高的酒店。故可引入經(jīng)濟(jì)型公寓式酒店經(jīng)營(yíng)模式

威脅

項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的零售商業(yè)聚集區(qū)域，要一定時(shí)間培育專(zhuān)業(yè)

市場(chǎng)。

本項(xiàng)目將面臨一定的市場(chǎng)培育期，周邊住宅區(qū)域的人口導(dǎo)

入需要時(shí)間，尤其是有一定消費(fèi)能力的人群。

三林地區(qū)和鄰近的花木、康橋等區(qū)域均有現(xiàn)成的社區(qū)消費(fèi)

項(xiàng)目，未來(lái)也將有大量大型商業(yè)供應(yīng)，將給本項(xiàng)目帶來(lái)巨

大競(jìng)爭(zhēng)，擠壓本項(xiàng)目輻射范圍。該區(qū)域除“莫泰168”外還有“三林快捷假日”和“康橋假日酒店”

，也是酒店經(jīng)營(yíng)和客源市場(chǎng)的威脅。項(xiàng)目SWOT分析（二）第16頁(yè)/共109頁(yè)17南匯區(qū)與浦東新區(qū)合并之影響——大環(huán)境分析一2009年5月6日，國(guó)務(wù)院批復(fù)了上海關(guān)于浦東擴(kuò)區(qū)的申請(qǐng)，同意撤除南匯區(qū)，將南匯區(qū)行政區(qū)域并入浦東新區(qū)。這將對(duì)整個(gè)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響：-

有利于促進(jìn)上?！皟蓚€(gè)中心”建設(shè)。根據(jù)上海建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展方向，陸家嘴和洋山

港作為兩大中心的核心區(qū)域，重要地位日益凸顯。因此，借助行政區(qū)劃的調(diào)整，可將金融中心和航運(yùn)中心的

優(yōu)勢(shì)集中，使得新的浦東新區(qū)將成為上海市國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際金融中心的主要承載地，成為上未來(lái)上海經(jīng)

濟(jì)發(fā)展重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。-

有利于優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，推進(jìn)城郊一體化。南匯作為上海的遠(yuǎn)郊地區(qū)，此前的發(fā)展相對(duì)而言是較滯后的，此次合并

對(duì)南匯而言，是非常有利的政策支持，南匯將有望借助浦東的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面的全面騰飛。原

南匯區(qū)的城市化進(jìn)程也將加快，南匯和浦東由合并前的城鄉(xiāng)關(guān)系變成了城郊關(guān)系，將有利于推進(jìn)上海的都市

化建設(shè)、城郊一體化建設(shè)。-

由于目前陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等所謂浦東“四大儲(chǔ)地公司”正面臨著土地開(kāi)發(fā)資源緊缺的

形勢(shì)，隨著此次合并的順利成行，以后它們或?qū)@得更多機(jī)遇；土地問(wèn)題的解決將為“大浦東”發(fā)展提供新

動(dòng)力，兩區(qū)合并短期內(nèi)將促進(jìn)南匯房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售；與此同時(shí)，在南匯浦東兩地?fù)碛写罅客恋貎?chǔ)備的公司

都將受益。-

形成“大浦東”后，原先屬于南匯的土地將會(huì)升值，因?yàn)槠溆山紖^(qū)變成了市區(qū)的一部分。未來(lái)的浦東新區(qū)將

能夠延續(xù)至少十年以上的時(shí)間，牢牢坐穩(wěn)上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量和交易總量第一的位置。

未來(lái)新的浦東新區(qū)

的地價(jià)房?jī)r(jià)將會(huì)得到全面的提升。第17頁(yè)/共109頁(yè)18??????政府際出刺激房市需求舉措人民銀行采大幅度降息舉措政府出臺(tái)四萬(wàn)億擴(kuò)大內(nèi)需投資

2008下半年市場(chǎng)普遍預(yù)期景氣開(kāi)始反轉(zhuǎn)2009年中增長(zhǎng)的維持取發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)情勢(shì)2010

年維持穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)長(zhǎng)期趨勢(shì)

中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)概述——大環(huán)境分析二

在政府于2008年底開(kāi)始出臺(tái)一系列刺激景氣的方案，包括人民幣4萬(wàn)

億元的擴(kuò)大內(nèi)需投資與多次調(diào)降銀行利率后，市場(chǎng)普遍認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可望

在2009年下半年開(kāi)始反轉(zhuǎn)，各項(xiàng)積極救市舉措的效果將在年中開(kāi)始呈

現(xiàn)，未來(lái)各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)將顯現(xiàn)更為正面的結(jié)果。

但國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度與持久度仍取決于發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況。在

中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍高度仰賴(lài)外需增長(zhǎng)的情況下，如果發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)無(wú)法有效回升，或政府無(wú)法再出臺(tái)更有力的政策刺激方案，經(jīng)濟(jì)反轉(zhuǎn)的力度可能無(wú)法在2010年持續(xù)。

長(zhǎng)期而言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍可望獲得良好的發(fā)展。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受

惠于城市化、工業(yè)化、全球化及市場(chǎng)導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)自由化等四大發(fā)展導(dǎo)

向。國(guó)內(nèi)自政府、銀行體系到私部門(mén)間較為健全的資產(chǎn)負(fù)債比率也有

助于減緩金融危機(jī)帶來(lái)的波及。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，政府也釋出了一系列刺激需求的舉措，如降低首

次購(gòu)房者的首付款限制、減低貸款利率以及減少交易稅等。政府?dāng)U大

對(duì)內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)的投資也將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大利多。第18頁(yè)/共109頁(yè)19上海甲級(jí)辦公樓需求分析——大環(huán)境分析三甲級(jí)辦公樓

外資企業(yè)租戶(hù)延遲擴(kuò)展計(jì)劃：自2008年末開(kāi)始，上海辦公樓市場(chǎng)明顯受到全球金融危機(jī)的沖擊，尤其是以出租為主的甲級(jí)辦公樓受到的影響最大。受到全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，許多跨國(guó)企業(yè)租戶(hù)將擴(kuò)展計(jì)劃延后，甚至縮減空間以降低支出，浦東出現(xiàn)許多即將完成的租售交易由于跨國(guó)公司總部緊縮開(kāi)支而擱淺。

外資企業(yè)辦公樓需求去核心化趨勢(shì)明顯：一些外資企業(yè)金融危機(jī)的環(huán)境背景下，選擇從甲級(jí)辦公樓搬入租金較低的非核心區(qū)辦公樓內(nèi)，去核心化趨勢(shì)明顯，此舉增加了對(duì)于非核心區(qū)的高品質(zhì)辦公樓的需求。非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓

內(nèi)資企業(yè)辦公室升級(jí)需求增加：一些內(nèi)資企業(yè)在業(yè)主降低租金及提供更長(zhǎng)免租期優(yōu)惠的吸引下，搬遷至質(zhì)量較高的非核心區(qū)的高品質(zhì)辦公樓，使得目前非核心區(qū)高品質(zhì)辦公樓的空置率維持在較低水平。

政府?dāng)U大對(duì)內(nèi)投資有效刺激非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的需求：我們認(rèn)為，在政府刺激內(nèi)需政策的帶動(dòng)之下，以?xún)?nèi)需為主的國(guó)內(nèi)企業(yè)將較快恢復(fù)健康。由于租戶(hù)組成以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的需求將不至于大幅度縮減，受影響程度也較甲級(jí)辦公樓輕微。此外，近期發(fā)布的10大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，主要針對(duì)制造業(yè)、電子信息業(yè)及物流業(yè)等非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的主要租戶(hù)，這對(duì)非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的需求更是強(qiáng)力而直接的支撐。總的而言，我們預(yù)期在中短期內(nèi)非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的表現(xiàn)仍會(huì)較甲級(jí)辦公樓穩(wěn)定，而長(zhǎng)期的辦公樓市場(chǎng)則仍處于正面樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)。第19頁(yè)/共109頁(yè)20中國(guó)房地產(chǎn)景氣周期預(yù)測(cè)

——大環(huán)境分析四

?

2004年以來(lái)緊縮的信貸政策控制合理的供應(yīng)與限制開(kāi)發(fā)商的擴(kuò)張，淘汰了部分體質(zhì)欠佳的開(kāi)發(fā)商。?

在市場(chǎng)情況未明下，開(kāi)發(fā)商將更審慎投資，未來(lái)供應(yīng)放緩。需求：全國(guó)改善住房的需求仍大。?

全國(guó)過(guò)去十年商品房的數(shù)量?jī)H占總家庭數(shù)的15%，且主要集中在一、二線城市。?

在一、二線城市的需求獲得滿(mǎn)足后，未來(lái)需求將轉(zhuǎn)至三、四線城市。目前市場(chǎng)情況?

降息幅度大于市場(chǎng)預(yù)期。此措施可有效刺激需求，未來(lái)若繼續(xù)降息可提高居民購(gòu)房能力與降低購(gòu)房成本。?

保障性住房政策改善市場(chǎng)供應(yīng)情況，解決了中低收入民眾居住的問(wèn)題。但比例仍低，短期對(duì)商品房沖擊較小。?

政府激進(jìn)的降息措施與擴(kuò)張的財(cái)政政策均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極正面的幫助，未來(lái)將不至于形成長(zhǎng)期的景氣

調(diào)整。?

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，2-3年的調(diào)整周期是較為合理的。同時(shí)，雖然上海甲級(jí)辦公樓的歷史上的衰退期達(dá)五年，但

此次在政府有效的干預(yù)救市措施下，我們認(rèn)為上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年左右的調(diào)整期，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將開(kāi)始

有所恢復(fù)。府政策景氣周期預(yù)測(cè)供應(yīng)：?開(kāi)發(fā)商的資金壓力并無(wú)想象中緊張，局限了降價(jià)的空間。?開(kāi)發(fā)商自其他管道的融資，如資本市場(chǎng)、外資投資正逐年增加當(dāng)中。第20頁(yè)/共109頁(yè)21研發(fā)辦公倉(cāng)儲(chǔ)休閑娛樂(lè)御橋社區(qū)高品質(zhì)高科技辦公樓的代表

新穎的商務(wù)

公寓項(xiàng)目成

為項(xiàng)目的亮點(diǎn)

酒店

各物業(yè)品種核心競(jìng)爭(zhēng)力——大環(huán)境分析五

經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)預(yù)算有限的商務(wù)

客源。

為鄰近區(qū)域內(nèi)唯一高科技商貿(mào)酒店式公寓，結(jié)

合項(xiàng)目其它物業(yè)，促進(jìn)協(xié)同效益并提升

項(xiàng)目整體定位及商務(wù)氛圍眾多物業(yè)品種與特色經(jīng)濟(jì)酒店式公寓為休閑中心提供大量潛在消費(fèi)人群商務(wù)酒店第21頁(yè)/共109頁(yè)22第22頁(yè)/共109頁(yè)約500米步行距離132

4約800米步行距離

本項(xiàng)目6247

3約200米步行距離

5周邊主要競(jìng)合項(xiàng)目編號(hào)

1項(xiàng)目上海傳奇廣場(chǎng)所屬區(qū)域張江區(qū)域入市時(shí)間

2005零售面積

26,0002341234567金北蔡51生活時(shí)區(qū)御橋購(gòu)物廣場(chǎng)萬(wàn)科金色城市康橋萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)綠地東上海蘇寧電器和世紀(jì)華聯(lián)宜家家居城（浦東）和平置業(yè)項(xiàng)目留香歲月新三林生活廣場(chǎng)紅星美凱龍北蔡區(qū)域北蔡北蔡區(qū)域周康區(qū)域周康區(qū)域北蔡御橋北蔡區(qū)域北蔡區(qū)域三林區(qū)域北蔡區(qū)域2009

N/A201020092009N/A2011201020102011153,000

40,000

1100,000120,000

50,000100,000

45,000

35,000

79,480150,000

競(jìng)合項(xiàng)目指那些既和本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，同時(shí)還能給本項(xiàng)

目帶來(lái)幫助，產(chǎn)生互動(dòng)的項(xiàng)目。

目前甄別對(duì)于本項(xiàng)目可能產(chǎn)生競(jìng)合關(guān)系的項(xiàng)目約有10個(gè)，分

別距離本項(xiàng)目直線距離1公里、5公里及8公里范圍內(nèi)。

對(duì)于本項(xiàng)目幫助最大的是體量約45,000平方米的宜家浦東店，

離本項(xiàng)目約10分鐘的步行距離。其次是世紀(jì)華聯(lián)和蘇寧電器

雖然在花木地區(qū)的大拇指廣場(chǎng)與聯(lián)洋廣場(chǎng)距離本項(xiàng)目相對(duì)較

遠(yuǎn)，但浦東方便的路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)使之也會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定影響。

金北蔡51生活時(shí)區(qū)、萬(wàn)科金色城市對(duì)本案也會(huì)產(chǎn)生好影響。

1第23頁(yè)/共109頁(yè)24包含區(qū)域戶(hù)籍人口總?cè)丝诒辈?19800250000康橋47000143000周浦部分區(qū)域478013500張江鎮(zhèn)部分區(qū)域2000036700花木部分區(qū)域2629840624三林鎮(zhèn)部分區(qū)域1342830571總計(jì)231306514395包含區(qū)域戶(hù)籍人口總?cè)丝诒辈滩糠值貐^(qū)65890137500康橋部分地區(qū)783324310三林鎮(zhèn)部分區(qū)域671415286總計(jì)80437177096三林板塊5公里4.2公里三林成山路

5公里

板塊5.5公里5.5公里輻射范圍界定

主要輻射區(qū)域：2.5公里半徑修正東到羅山路,西到浦三路康梧路,

南到秀沿線,北到川楊河涵蓋北蔡部分地區(qū)，康橋部分地區(qū)和三林鎮(zhèn)部分區(qū)

域花木板塊

張江

板塊次要輻射區(qū)域：5公里半徑修正東到張江高科技園區(qū),西到楊高南路，南到南匯周浦年家浜路，北到龍陽(yáng)路涵蓋北蔡、康橋以及周浦、張江、花木和三林的部

分區(qū)域主要輻射區(qū)域

次要輻射區(qū)域

南匯周浦

板塊注：總?cè)丝诎☉?hù)籍人口和外來(lái)人口，以上數(shù)據(jù)來(lái)源為2008年政府統(tǒng)計(jì)口徑。

第24頁(yè)/共109頁(yè)25項(xiàng)目分類(lèi)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂(lè)休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者

30萬(wàn)平米大型百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店，文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者20萬(wàn)10萬(wàn)平米購(gòu)物中心、超市、百貨店，文化娛樂(lè)、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬(wàn)2.5萬(wàn)平米超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場(chǎng)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?.4萬(wàn)0.06萬(wàn)平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)

專(zhuān)業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專(zhuān)門(mén)商品或?qū)I(yè)服務(wù)購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)門(mén)商品，尋求專(zhuān)業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者

街長(zhǎng)200米以上，專(zhuān)業(yè)店30家以上特色專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店配套服務(wù)中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購(gòu)物、旅游、為農(nóng)服務(wù)本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來(lái)消費(fèi)者5萬(wàn)2萬(wàn)平米超市、餐飲、小商品市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電、文化娛樂(lè)業(yè)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)主要街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供生活與為農(nóng)服務(wù)本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬(wàn)0.8萬(wàn)平米超市、便利店，菜市場(chǎng)，餐飲，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電、文化娛樂(lè)業(yè)上海商業(yè)分級(jí)指標(biāo)第25頁(yè)/共109頁(yè)位于兩大新都市副中心周邊和城市化發(fā)展主方向上的優(yōu)勢(shì)，賦予北蔡巨大的發(fā)展空間和稀缺的土地價(jià)值

上海正進(jìn)入大規(guī)?？焖俣际袛U(kuò)張階段，外環(huán)線內(nèi)正形成五大都市副中心；北蔡位于都市擴(kuò)張主方向上，緊鄰建設(shè)中的兩大副中心，具備了巨大的區(qū)域發(fā)展空間26上海的都市擴(kuò)張：?jiǎn)沃行?多中心發(fā)展花木副中心五角場(chǎng)副中心真如副中心徐家匯副中心世博副中心北蔡上海的都市擴(kuò)張——多中心發(fā)展格局外環(huán)線都市擴(kuò)張背景下第26頁(yè)/共109頁(yè)北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群，實(shí)現(xiàn)區(qū)域人口升級(jí)轉(zhuǎn)換

三林板塊、北蔡板塊和花木板塊承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動(dòng)方向之一；目前，北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的樓盤(pán)已吸引了大量新上海人（主要為年輕白領(lǐng)、一次置業(yè)者）張江高科園區(qū)等周邊高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)置業(yè)人群地杰?chē)?guó)際城金北蔡-51生活時(shí)區(qū)康橋老街萬(wàn)科金色城市大華錦繡華城272005年三板塊功能區(qū)現(xiàn)狀居住人口80萬(wàn)上海大都市人口擴(kuò)散模式北蔡中央城區(qū)隨著上海的快速城市化，大量中心城區(qū)人口遷往城市近郊及遠(yuǎn)郊，北蔡所在的三板塊功能區(qū)是上海主要的人口流動(dòng)區(qū)，目前正吸引大量城區(qū)人口置業(yè)2020年三板塊功能區(qū)規(guī)劃居住人口180萬(wàn)北蔡引入的城區(qū)人口樓盤(pán)置業(yè)人群大華錦繡華城以新上海人為主萬(wàn)科金色城市張江高科（中興、華為）員工及年輕白領(lǐng)時(shí)尚階層等地杰?chē)?guó)際城年輕白領(lǐng)、張江高科園區(qū)等北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的高品質(zhì)樓盤(pán)吸引了大量新上海人、年輕白領(lǐng)及萬(wàn)科、張江等周邊高素質(zhì)置業(yè)人群郊區(qū)近郊都市擴(kuò)張背景下第27頁(yè)/共109頁(yè)北蔡擁有巨大的地價(jià)升值空間，未來(lái)可形成與徐家匯等持平的土地價(jià)值圈層上海目前正形成以陸家嘴、人民廣場(chǎng)為地價(jià)峰值核心的地價(jià)圈層；北蔡具有巨大的地價(jià)升值空間；隨著都市的擴(kuò)張發(fā)展和區(qū)域價(jià)值的被感知，近年三林世博功能區(qū)的地價(jià)巨幅上漲，萬(wàn)科金色城市的房?jī)r(jià)也在飆升28以陸家嘴、人民廣場(chǎng)為地價(jià)峰值核心，向外形成地價(jià)遞減圈層北蔡現(xiàn)狀地價(jià)節(jié)節(jié)升高，有巨大的商業(yè)升值空間三林、北蔡等區(qū)域與徐家匯處于同一地價(jià)圈層區(qū)位，隨著快速城市化發(fā)展，將達(dá)到與徐家匯同一的地價(jià)水平都市擴(kuò)張背景下本案第28頁(yè)/共109頁(yè)以世博會(huì)為契機(jī)，北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)

都市發(fā)展融合背景下，北蔡將成為上海重要的現(xiàn)代居住、商務(wù)休閑及第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)29世博功能區(qū)規(guī)劃在新的發(fā)展規(guī)劃中，北蔡融合入三林世博功能區(qū)，依托會(huì)展旅游、國(guó)際貿(mào)易、文化休閑等三大主體功能，建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，不斷體現(xiàn)“城市，讓生活更美好”的主題資料來(lái)源：《三林世博功能區(qū)域規(guī)劃》（調(diào)整）“城市，讓生活更美好”都市擴(kuò)張背景下第29頁(yè)/共109頁(yè)大規(guī)模重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將快速推動(dòng)北蔡實(shí)現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價(jià)值提升，打造上海的“新北蔡”云集上海市重大開(kāi)發(fā)計(jì)劃：浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)、世博功能區(qū)開(kāi)發(fā)、花木文化行政中心30

浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)：位于浦江兩岸開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，會(huì)展、文化休閑、商務(wù)、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū)世博功能區(qū)的集中投資建設(shè)：世博園區(qū)直接投資達(dá)30多億美元，由此帶動(dòng)約150~300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領(lǐng)域的投資世博會(huì)效應(yīng)：08年的世博會(huì)曾帶來(lái)超7000萬(wàn)的消費(fèi)人流，2011年與世博會(huì)相關(guān)消費(fèi)預(yù)計(jì)達(dá)100億元，將快速拉動(dòng)區(qū)域的跳躍發(fā)展“新北蔡”一體化的交通體系建設(shè)：將建地鐵線3條、快速軌道線2條、輕軌線2條、“3橋5隧”的越江交通、輪渡線4條、公交和有軌電車(chē)線l8條都市擴(kuò)張背景下現(xiàn)代的活力的都市的宜居的示范的高科的娛樂(lè)的第30頁(yè)/共109頁(yè)區(qū)域發(fā)展背景總結(jié)31

北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“新北蔡”的價(jià)值、形象與功能？本項(xiàng)目在其中具備怎樣的機(jī)遇、價(jià)值與使命？

在上海大都市擴(kuò)展融合的背景下，以世博會(huì)為契機(jī)，北蔡地區(qū)未來(lái)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，演繹“城市，讓生活更美好”的主題北蔡地區(qū)擁有廣闊的發(fā)展空間和實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值突破的重大機(jī)遇，“新北蔡”都市擴(kuò)張背景下第31頁(yè)/共109頁(yè)80-90年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心，人口檔次較低，業(yè)態(tài)較落后

北蔡集鎮(zhèn)中心為北蔡發(fā)展的起始區(qū)，是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心；集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)人口檔次相對(duì)較低，居住小區(qū)及商業(yè)配套等均存在形態(tài)落后、混亂等問(wèn)題32區(qū)域發(fā)展格局

項(xiàng)目地塊培花新村綠川新村北蔡鎮(zhèn)域北蔡集鎮(zhèn)區(qū)北中路北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展由高科西路－博華路－鎮(zhèn)中心路－川陽(yáng)河范圍內(nèi)的集鎮(zhèn)中心區(qū)起步，集中在80－90年代建設(shè)。北蔡發(fā)展分析：80-90年代人口構(gòu)成：主要為80年代中心城區(qū)的動(dòng)遷戶(hù)、戶(hù)籍農(nóng)民、小規(guī)模工業(yè)聚集的外來(lái)人口。集鎮(zhèn)內(nèi)大多為80-90年代建造的居住小區(qū)；集鎮(zhèn)中心區(qū)形成了北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心：小商品市場(chǎng)、超市;電影院、KTV等娛樂(lè)設(shè)施；北蔡醫(yī)院、小學(xué)、新華書(shū)店；酒店、旅館等。存在檔次低、布局混亂等問(wèn)題第32頁(yè)/共109頁(yè)2000年后北蔡價(jià)值被感知，集中開(kāi)發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共功能，產(chǎn)業(yè)及人口開(kāi)始升級(jí)2000年后北蔡開(kāi)始跳躍式發(fā)展，開(kāi)發(fā)了大規(guī)模的現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共設(shè)施；開(kāi)始了產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)33

北蔡鎮(zhèn)域北蔡集鎮(zhèn)中心萬(wàn)邦城市花園朋大別墅文化馨苑六里現(xiàn)代生活園區(qū)浦東干部學(xué)院文化公園（規(guī)劃）地杰?chē)?guó)際城北蔡工業(yè)園北蔡發(fā)展分析：2000年后隨著快速城市化擴(kuò)張、北蔡區(qū)域價(jià)值的被感知，北蔡區(qū)由原集鎮(zhèn)中心向四周發(fā)展；品牌開(kāi)發(fā)商入駐，開(kāi)發(fā)大規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)：大華錦繡華城、萬(wàn)邦城市花園等；規(guī)劃、建設(shè)高等級(jí)的現(xiàn)代公共設(shè)施：浦東干部學(xué)院、文化公園、北蔡工業(yè)園、和平汽車(chē)城等；人口構(gòu)成：由于品牌現(xiàn)代居住社區(qū)的開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，引入了中心城區(qū)及張江高科等高素質(zhì)人群項(xiàng)目地塊第33頁(yè)/共109頁(yè)北蔡地區(qū)形成價(jià)值盆地的格局，原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為的價(jià)值低谷

北蔡集鎮(zhèn)中心的功能業(yè)態(tài)及檔次不能滿(mǎn)足周邊現(xiàn)代化功能的發(fā)展需求；形成了價(jià)值盆地的格局34

北蔡鎮(zhèn)域現(xiàn)代生活園區(qū)工業(yè)基地區(qū)域浦東文化中心落后、分散的商業(yè)及公共配套中心檔次遞減北蔡集鎮(zhèn)中心本項(xiàng)目第34頁(yè)/共109頁(yè)35作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心，本項(xiàng)目至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)四大使命1、區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿和領(lǐng)跑者，“新北蔡”的形象代表3、增強(qiáng)城市人的精神歸屬感，現(xiàn)代都市生活理念的示范2、“新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善4、提高上海都市工業(yè)研發(fā)高科人員歸屬感，高檔寫(xiě)字樓示范區(qū)第35頁(yè)/共109頁(yè)36第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開(kāi)發(fā)策略發(fā)展方向初判成功案例借鑒發(fā)展方向初判消費(fèi)需求特征項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)條件第36頁(yè)/共109頁(yè)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群在距北蔡地區(qū)中心3-4公里（車(chē)程約20分鐘以?xún)?nèi)）的范圍內(nèi)，圍繞著六大浦東新興產(chǎn)業(yè)組團(tuán)：北側(cè)以文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技產(chǎn)業(yè)為主；南側(cè)為現(xiàn)代都市工業(yè)和現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特色商圈；六大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初步成型，為浦東新世紀(jì)的重大功能項(xiàng)目；將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群37資料來(lái)源：浦東規(guī)劃院提供資料項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源第37頁(yè)/共109頁(yè)地塊位于兩大城市發(fā)展軸上，高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)城市南北主干道、東西主干道38項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源往張江高科往世博會(huì)展區(qū)往南匯周浦往陸家嘴北蔡地區(qū)中心滬南路－浦東的門(mén)戶(hù)通道高科西路－連接浦東東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的廊道本項(xiàng)目第38頁(yè)/共109頁(yè)39在現(xiàn)代知識(shí)經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展下，現(xiàn)代人對(duì)文化與休閑等精神層面的需求不斷凸現(xiàn)精神需求與生活文化品位的提升休閑經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)：發(fā)達(dá)國(guó)家將進(jìn)入休閑，生命中50%的時(shí)間用于休閑；目前我國(guó)城市居民休閑時(shí)間已占25%。隨著人們生活中休閑時(shí)間的增加,娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)和文化活動(dòng)等形式的休閑產(chǎn)品和服務(wù)的需求突出，休閑消費(fèi)成為時(shí)尚和人們最大的精神需求。知識(shí)經(jīng)濟(jì)：居民對(duì)子女教育和個(gè)人教育文化科技水平逐步上升的重視程度不斷提高使居民教育費(fèi)支出大幅度上升;

生活消費(fèi)需求文化與休閑的需求第39頁(yè)/共109頁(yè)40

北蔡、御橋、康橋之商務(wù)辦公群體

三林、張江、周浦等地居民

其他消費(fèi)群開(kāi)發(fā)區(qū)及相鄰新建商務(wù)辦公區(qū)的商務(wù)消費(fèi)

主力消費(fèi)群

周邊置業(yè)的家庭及生活的年輕白領(lǐng)一族

次主力消費(fèi)群目標(biāo)消費(fèi)群體界定

隨著新的商務(wù)辦公樓宇的開(kāi)發(fā)建設(shè)，周邊開(kāi)發(fā)區(qū)的日益成熟，相信在未來(lái)幾年，周邊

商務(wù)消費(fèi)、旅游消費(fèi)

的發(fā)展?jié)摿σ膊蝗莺鲆暋?/p>

及

前往周邊地區(qū)旅游的旅游消費(fèi)隨著近年來(lái)房地產(chǎn)的持續(xù)開(kāi)發(fā)，再加上軌道交通的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目周邊正逐漸成為重要的居住板塊，形成大量的人口導(dǎo)入，人口結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生重要的改變，體現(xiàn)出年輕化、家庭化、時(shí)尚化的消費(fèi)趨勢(shì)。

家庭式消費(fèi)、時(shí)尚型消費(fèi)將構(gòu)成未來(lái)項(xiàng)目的主要消費(fèi)模式。第40頁(yè)/共109頁(yè)41項(xiàng)目名稱(chēng)行政區(qū)域零售體量（平方米）嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)閔行區(qū)83,000匯寶購(gòu)物廣場(chǎng)閔行區(qū)30,000百聯(lián)南方商城閔行區(qū)100,000仲盛世界商城百聯(lián)西郊購(gòu)物中心百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物中心閔行區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)普陀區(qū)280,000110,000200,000大寧國(guó)際商業(yè)中心閘北區(qū)110,000百聯(lián)又一城楊浦區(qū)126,000萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)楊浦區(qū)260,000莘莊龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)閔行區(qū)150,000上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)金橋埃蒙頓廣場(chǎng)閔行區(qū)浦東新區(qū)400,000100,000康橋萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)南匯120,000中環(huán)線沿線購(gòu)物中心比較

這些非核心商圈內(nèi)的購(gòu)物中心，除去個(gè)別體量極大或極小的項(xiàng)目，其體量區(qū)間在8萬(wàn)平方米-25萬(wàn)平方米。

在上表13個(gè)項(xiàng)目中，體量在10萬(wàn)平方米的占到7個(gè)（約50%）。

這些代表案例的購(gòu)物中心平均體量已達(dá)到159,923平方米；已經(jīng)建成的購(gòu)物中心平均體量為144,333平方米。

從上表中，我們可以得出，中環(huán)線附近的購(gòu)物中心體量區(qū)間最多的在10-15萬(wàn)平方米。

仲盛世界商城康橋萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)

百聯(lián)南方購(gòu)物中心莘莊龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)項(xiàng)目

?

分散分布

?

大都距離城市中心10公里

?

大多位于軌道交通沿線，方便連接

市中心的辦公區(qū)和外圍的住宅區(qū)

?

零售商業(yè)體量巨大

萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)

百聯(lián)又一城購(gòu)物中心

大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)

金橋埃蒙頓廣場(chǎng)

百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)

西郊百聯(lián)購(gòu)物中心

上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)

匯寶購(gòu)物廣場(chǎng)第41頁(yè)/共109頁(yè)42區(qū)域人口2013年區(qū)域內(nèi)

零售消費(fèi)額167,000514,000區(qū)域消費(fèi)力

2008年上海人均

消費(fèi)支出*

RMB12,434元

平均增長(zhǎng)率8%2013年上海人均

消費(fèi)支出RMB18,270元?*人均年消費(fèi)支出是以統(tǒng)計(jì)年鑒中人均年消費(fèi)性支出扣除居住、教育、醫(yī)療等影響因素后的數(shù)據(jù);2008年上海市人均消費(fèi)支出為19,398元，其中用于與零售相關(guān)的為12,434元。?主要輻射區(qū)域內(nèi)假定零售消費(fèi)有70%是留在本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的,次要輻射區(qū)域內(nèi)假定有60%消費(fèi)留在本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行.?區(qū)域人口采用現(xiàn)時(shí)人口數(shù)量取整進(jìn)行估算，未計(jì)入可能導(dǎo)入的辦公人群和未來(lái)人口的變化。RMB

21.4億元

RMB

56.3億元主要輻射次要輻射區(qū)域人均消費(fèi)額測(cè)算第42頁(yè)/共109頁(yè)43在被調(diào)人群統(tǒng)計(jì)中，北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、有一定購(gòu)買(mǎi)能力、多為三口之家的特征北蔡鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)特征年齡統(tǒng)計(jì)特征：被調(diào)查對(duì)象年齡多集中于20－29周歲之間，占樣本容量的51.3％。個(gè)人收入特征：被調(diào)查對(duì)象個(gè)人收入多集中于2000-6000之間，占樣本容量的68％，6000元以上占總?cè)萘康?6.8％。教育程度特征：被調(diào)查對(duì)象學(xué)歷多為本科，占樣本容量44.9％，教育程度在專(zhuān)科以上為72.4％。家庭構(gòu)成特征：被調(diào)查對(duì)象多為三口之家，占樣本容量的60.5％.第43頁(yè)/共109頁(yè)44區(qū)域人群對(duì)家庭成員教育、休閑娛樂(lè)、人際交往及醫(yī)療保健等需求旺盛消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查消費(fèi)者在工作日下班時(shí)間喜歡在家散步和逛超市（在被選答案中分別占76％和43％），在雙休日喜歡在家、逛超市和去大型購(gòu)物中心，（在被選答案中分別占76％、43％和30％）消費(fèi)者對(duì)家庭收入支出（除去家庭日常生活費(fèi)用）傾向于購(gòu)物、家庭成員教育和休閑、娛樂(lè)與旅游，占總樣本的比重分別為49％、45％、25％。第44頁(yè)/共109頁(yè)45地區(qū)核心的功能由單純的商業(yè)中心演變?yōu)榫C合文化、服務(wù)、社交等精神層面的精神家園地區(qū)核心功能演變商業(yè)中心購(gòu)物餐飲娛樂(lè)酒店商務(wù)交通商業(yè)會(huì)展公寓生活中心商業(yè)服務(wù)教育文化醫(yī)療社交精神家園第45頁(yè)/共109頁(yè)46本項(xiàng)目發(fā)展方向充分挖掘御橋社區(qū)主題特色及倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)研發(fā)特色，打造獨(dú)特的體驗(yàn)式購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公、酒店、公共服務(wù)等綜合功能的高科商貿(mào)區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域使命發(fā)展趨勢(shì)本區(qū)域的發(fā)展方向?yàn)椋旱?6頁(yè)/共109頁(yè)47整體定位部份第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開(kāi)發(fā)策略發(fā)展方向初判成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位價(jià)值增值、成功打造KPI發(fā)展方向初判第47頁(yè)/共109頁(yè)48我們研究了20多個(gè)國(guó)內(nèi)外的地區(qū)公共中心，從中尋找對(duì)本項(xiàng)目的啟示

辦公和娛樂(lè)綜合區(qū)域舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū)城市文化中心重點(diǎn)考察案例六本木Templebar初步考慮案例：布林德利，英國(guó)伯明翰市上野商業(yè)中心，東京淺草商業(yè)中心，東京六本木商業(yè)中心，東京町田商業(yè)中心，東京CoinStreetArea，英國(guó)泰晤士河南岸蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓昆西商業(yè)綜合區(qū)，波士頓克拉碼頭，新加坡新加坡河Templebar，都柏林葉巴．貝那中心，舊金山……標(biāo)桿案例六本木

大規(guī)模區(qū)域發(fā)展舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū)工業(yè)研發(fā)和倉(cāng)儲(chǔ)多功能區(qū)重點(diǎn)考察案例布林德利日本福崗博多運(yùn)河城新加坡河標(biāo)桿案例新加坡河布林德利第48頁(yè)/共109頁(yè)49曾是倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸中心的新加坡河現(xiàn)在改造為集居住、商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、旅游的多功能綜合區(qū)新、舊生活方式的演變。摩天樓與城市遺留的歷史建筑并存。?具有魅力的濱水環(huán)境；?適合人們居住、休閑、娛樂(lè)；?旅游熱點(diǎn)，觀光船接載游客游覽沿河的著名景點(diǎn)；?著名企業(yè)機(jī)構(gòu)的辦公地點(diǎn)，如FullertonBuilding,BankofChina,OCBCCenter,CliffordPier,ChangeAlley,RafflesPlace,AsiaInsuranceBuilding,andTelokAyerMarket新加坡河劃分為5塊:RafflesQuay,CollyerQuay,BoatQuay,ClarkeQuay,RobertsonQuay.新加坡河第49頁(yè)/共109頁(yè)50布林德利地區(qū)借助ICC項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)契機(jī)，實(shí)現(xiàn)舊城改造，打造多功能的區(qū)域核心，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展布林德利國(guó)際會(huì)議中心（ICC），全英國(guó)最大的集會(huì)中心布林德利得地區(qū)，占地10公頃，毗鄰伯明翰運(yùn)河，與ICC隔岸相望舊布林德利地區(qū)原為伯明翰市金屬制造業(yè)的主要工業(yè)區(qū)，充滿(mǎn)大量專(zhuān)業(yè)碼頭、運(yùn)河船只和工廠廠房。20世紀(jì)50年代，伯明翰的金屬貿(mào)易萎縮，工廠全部關(guān)閉，布林德利從此呈現(xiàn)一派蕭條、破落的景象。1983年借助國(guó)際會(huì)議中心（ICC）的開(kāi)發(fā)契機(jī)，布林德利地區(qū)啟動(dòng)改造計(jì)劃；5年多的改造，將破落的內(nèi)城改造為集商店、餐館、咖啡館、辦公樓、住宅、文化設(shè)施、公共廣場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)存在的國(guó)際會(huì)議中心（ICC）配套中心。區(qū)域發(fā)展衰落區(qū)域重建后第50頁(yè)/共109頁(yè)51新加坡河和布林德利地區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的啟示：1充分234通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整合，成功完成一加一大于二的區(qū)域改造工作，使臟亂差的周邊環(huán)境面貌一新。在核心區(qū)增添娛樂(lè)休閑設(shè)施、酒店式公寓，打造亮點(diǎn)項(xiàng)目。區(qū)域價(jià)值的整合：通過(guò)項(xiàng)目策劃，整合區(qū)域價(jià)值。通過(guò)對(duì)整體區(qū)域的準(zhǔn)確定位，把散布在周邊地區(qū)的商業(yè)點(diǎn)連在了一條主線上進(jìn)行綜合定位。以參與性的辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為主題，不僅僅是本地人休閑娛樂(lè)、購(gòu)物的主要場(chǎng)所，同時(shí)也是吸引外地游客的旅游區(qū)。第51頁(yè)/共109頁(yè)52以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念，將北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園項(xiàng)目最終建設(shè)成為以工業(yè)研發(fā)辦公、倉(cāng)儲(chǔ)為特色以商業(yè)娛樂(lè)、酒店式公寓為核心具有示范作用的地區(qū)活力中心

“新北蔡”的精神核心和價(jià)值標(biāo)桿INTHECITY,WITHONEHEART魅力新北蔡-同心城市高科第52頁(yè)/共109頁(yè)53項(xiàng)目區(qū)域核心區(qū)的構(gòu)成要素工業(yè)研發(fā)特色娛樂(lè)休閑辦公、倉(cāng)儲(chǔ)多元酒店式公寓核心構(gòu)成要素第53頁(yè)/共109頁(yè)54地區(qū)活力中心工業(yè)研發(fā)辦公倉(cāng)儲(chǔ)多元發(fā)展娛樂(lè)休閑酒店式公寓單體建筑的魅力：形成強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊——標(biāo)志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸原創(chuàng)建筑的魅力：個(gè)性獨(dú)特的建筑風(fēng)格，豐富的建筑外立面和精致的顏色，時(shí)尚現(xiàn)代的產(chǎn)品形象，充分表達(dá)都市的多變、自由與活力識(shí)別魅力：世界性、開(kāi)放性、設(shè)計(jì)的魅力，工業(yè)研發(fā)標(biāo)志識(shí)別系統(tǒng)多樣化的產(chǎn)品組合：多層次多建筑形式的產(chǎn)品，工業(yè)研發(fā)樣品倉(cāng)儲(chǔ)需要多功能組合：商業(yè)及其他配套在工業(yè)研發(fā)辦公的多元發(fā)展特色休閑娛樂(lè)設(shè)施：城市級(jí)休閑娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)，提供都市時(shí)尚活力的休閑娛樂(lè)活動(dòng)、可以增加商業(yè)人氣、協(xié)同收益大尺度公共開(kāi)放空間：為所有人員提供交流、放松的自然空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范：為白領(lǐng)提供就業(yè)、休閑機(jī)會(huì)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展酒店式公寓，消費(fèi)結(jié)構(gòu)多樣、經(jīng)濟(jì)、靈活、開(kāi)放、主要收益來(lái)源構(gòu)成要素第54頁(yè)/共109頁(yè)借助與文化公園的整體影響力，本項(xiàng)目的目標(biāo)服務(wù)群體可大幅擴(kuò)大55核心服務(wù)人群常住人口：

－培花、北蔡、六里居住組團(tuán)，約20萬(wàn)流動(dòng)人口：文化公園吸引人群—藝術(shù)工作者、新聞媒體、文化學(xué)者、時(shí)尚人群、高素質(zhì)市民等輻射人群機(jī)會(huì)人群常住人口：－浦東及上海居住人群流動(dòng)人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群—世博園功能吸引人群、陸家嘴金融貿(mào)易中心吸引人群等常住人口：－花木、御橋、南新居住組團(tuán)流動(dòng)人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群—新國(guó)際博覽組團(tuán)、花木商務(wù)文化組團(tuán)、白蓮涇創(chuàng)意組團(tuán)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組團(tuán)、都市工業(yè)組團(tuán)、張江高科組團(tuán)服務(wù)人群定位第55頁(yè)/共109頁(yè)56地區(qū)核心的功能組合商業(yè)規(guī)劃的HOPSCA（豪布斯卡）定理集H酒店、O辦公室、倉(cāng)儲(chǔ)P停車(chē)場(chǎng)、S購(gòu)物空間、C集會(huì)公共活動(dòng)娛樂(lè)空間A快捷式酒店公寓

等的現(xiàn)代化和一體化的新型商業(yè)街區(qū)國(guó)外工業(yè)商業(yè)規(guī)劃理念發(fā)展了四個(gè)階段，最新的理念為“和諧理論”，即現(xiàn)代商業(yè)中心要綜合包括社會(huì)功能、城市文化、城市建筑風(fēng)格、城市景點(diǎn)、城市歷史等方面的內(nèi)在和諧，可以概括為HOPSCA（豪布斯卡）定理綜合和諧開(kāi)發(fā)的重要性體現(xiàn)在商業(yè)與文化、娛樂(lè)、商務(wù)辦公、工業(yè)研發(fā)等設(shè)施的共同開(kāi)發(fā)上。例：大阪市FestivalGate商業(yè)區(qū)與游樂(lè)園共同開(kāi)發(fā)，取得巨大成功；福岡市CanalCity商業(yè)區(qū)充分打造具有節(jié)日氣氛的綜合商業(yè)空間；商業(yè)中心區(qū)綜合開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)保持居住機(jī)能，努力提高商業(yè)區(qū)的夜間人口，避免商業(yè)區(qū)晚間“空城”；改建開(kāi)發(fā)造成商業(yè)區(qū)的居住人口急劇下降問(wèn)題是我們應(yīng)吸取的教訓(xùn)之一。指導(dǎo)英國(guó)舊城改造日本的步行街重建新加坡的新城規(guī)劃和建設(shè)英國(guó)的購(gòu)物中心取得了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益功能定位分析第56頁(yè)/共109頁(yè)57利用吸引力/可行性圖表進(jìn)行本項(xiàng)目的功能選擇與組合排序各功能對(duì)本項(xiàng)目的吸引力如何？我們能否在大約3-5年內(nèi)初步成功實(shí)施這一模式？這一模式的市場(chǎng)規(guī)模將有多大？回報(bào)率是否具有吸引力？這一模式是否會(huì)帶來(lái)新機(jī)遇（如：帶來(lái)其它行業(yè)的商家）？這一模式能否提高區(qū)域的形象？這一模式是否適合具體地段和空間參數(shù)？北蔡是否具備有助于關(guān)鍵成功因素實(shí)現(xiàn)的內(nèi)在因素？我們能采取哪些步驟縮短與關(guān)鍵成功因素的差距？高吸引力低低可行性高資料來(lái)源：筑誠(chéng)策劃小組分析第57頁(yè)/共109頁(yè)58根據(jù)地區(qū)核心功能需求和北蔡的市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行本項(xiàng)目的功能選擇與排序高吸引力低低可行性高快捷式酒店集會(huì)公共活動(dòng)娛樂(lè)空間公寓工業(yè)研發(fā)寫(xiě)字樓工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)第58頁(yè)/共109頁(yè)59項(xiàng)目規(guī)劃部份第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開(kāi)發(fā)策略各功能準(zhǔn)確定位功能布局各功能業(yè)態(tài)、體量、功能演繹需求分析規(guī)律及案例借鑒市場(chǎng)現(xiàn)狀第59頁(yè)/共109頁(yè)60商業(yè)計(jì)劃：特色體驗(yàn)一站式工業(yè)研發(fā)商業(yè)娛樂(lè)中心工業(yè)研發(fā)辦公娛樂(lè)休閑特色倉(cāng)儲(chǔ)酒店式公寓一站式體驗(yàn)第60頁(yè)/共109頁(yè)61800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購(gòu)物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。商業(yè)形態(tài)－城市經(jīng)濟(jì)模型：區(qū)域的商業(yè)形式隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)偂⒓Q(mào)市場(chǎng)，商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購(gòu)物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn)第61頁(yè)/共109頁(yè)62800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇，自由購(gòu)物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。

娛樂(lè)休閑購(gòu)物、旅游商業(yè)地產(chǎn)等綜合型商業(yè)形態(tài)發(fā)展空間巨大，將是主流商業(yè)形態(tài)；個(gè)性化、主題性的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，多業(yè)態(tài)的組合、自由的購(gòu)物空間2011年浦東城鎮(zhèn)化率超80％以上

2010年浦東人均GDP已超過(guò)8000US$浦東.北蔡人均GDP城市化率+25%45%70%85%95%根據(jù)浦東及北蔡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等一站式體驗(yàn)功能的購(gòu)物中心等將是主流的商業(yè)形態(tài)，個(gè)性化商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)第62頁(yè)/共109頁(yè)63未來(lái)周邊將有35萬(wàn)體量的商業(yè)供應(yīng)，本項(xiàng)目應(yīng)形成特色，差異化競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目周邊未來(lái)規(guī)劃有多個(gè)商業(yè)中心，除滿(mǎn)足區(qū)域居民生活之外，另具主題功能，包括：以商業(yè)辦公為主；以會(huì)展游憩為主；以產(chǎn)業(yè)配套為主等本項(xiàng)目應(yīng)與周邊商業(yè)中心形成特色差異化，特色發(fā)展塘橋地區(qū)商業(yè)中心商業(yè)辦公、酒店、文化休閑、教育培訓(xùn)、社區(qū)服務(wù)等；5萬(wàn)m2左右1花木地區(qū)商業(yè)中心以完善周邊社區(qū)居住配套為主，兼顧游憩、會(huì)展配套，10萬(wàn)m2左右2三林上南商業(yè)中心以滿(mǎn)足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂(lè)為主，15萬(wàn)m2左右3三林北蔡地區(qū)商業(yè)中心以滿(mǎn)足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂(lè)為主，10萬(wàn)m2左右4張江中區(qū)商業(yè)中心為產(chǎn)業(yè)配套，與商務(wù)辦公、酒店、文化、休閑、娛樂(lè)等結(jié)合，5萬(wàn)m2左右5資料來(lái)源：《浦東新區(qū)商業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》54123周邊同級(jí)商業(yè)供應(yīng)未來(lái)鄰近將有超35萬(wàn)的中心商業(yè)體量北蔡周邊規(guī)劃的地區(qū)商業(yè)中心第63頁(yè)/共109頁(yè)64市場(chǎng)分析結(jié)論

北蔡商業(yè)現(xiàn)狀遠(yuǎn)滯后于區(qū)域發(fā)展的要求，不能滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)者和從業(yè)者的需求，存在擴(kuò)大商業(yè)、工業(yè)研發(fā)、娛樂(lè)綜合的強(qiáng)烈需求；分析發(fā)展現(xiàn)狀，通過(guò)城市經(jīng)濟(jì)－商業(yè)形態(tài)模型的判斷，和消費(fèi)者、從業(yè)者調(diào)查分析，得出：

本項(xiàng)目發(fā)展具工業(yè)研發(fā)、商業(yè)綜合、休閑娛樂(lè)一站式體驗(yàn)功能的綜合倉(cāng)儲(chǔ)功能中心的可行性高：需求旺盛；區(qū)域市場(chǎng)空白；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平支持服務(wù)區(qū)域人群的主題一站式從業(yè)中心第64頁(yè)/共109頁(yè)65項(xiàng)目周邊板塊住宅、商業(yè)、辦公樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn)小結(jié)第65頁(yè)/共109頁(yè)66北蔡地區(qū)名稱(chēng)板塊成

交總套數(shù)總金額均價(jià)總面積大華錦繡華城北蔡2819189258376732840地杰?chē)?guó)際城北蔡1667019754775707332858地杰?chē)?guó)際城北蔡3581407117138319876合計(jì)2307125571151222330841名稱(chēng)板塊成

交總套數(shù)總金額均價(jià)總面積海上國(guó)際花園三期北蔡357114899713813720海上國(guó)際花園二期北蔡1552193305612462海上國(guó)際花園北蔡714559340628306合計(jì)

444185686425712805名稱(chēng)板塊成

交總套數(shù)總金額均價(jià)總面積世外桃源小區(qū)沿街商業(yè)服務(wù)樓北蔡97022079900121452海上國(guó)際花園北蔡3406177482428221966合計(jì)

4376199562328321852住宅類(lèi)辦公類(lèi)商業(yè)類(lèi)第66頁(yè)/共109頁(yè)67三林地區(qū)住宅類(lèi)商業(yè)類(lèi)名稱(chēng)板塊成

交總套數(shù)總金額均價(jià)總面積東旺名苑三林801121632215168金誼河畔花苑三林2222276774412493灣流域城三林1638193290871220095三林苑三林4022396156023三林城W5(A)地塊金誼河畔住宅小區(qū)二期三林1191149288312578尚東國(guó)際名園三林152186402969742107合計(jì)36193310265497328369名稱(chēng)板塊成

交總套數(shù)總金額均價(jià)總面積金誼河畔三期三林1118122390210821389萬(wàn)富軒三林1455325149282535402東旺名苑三林59851396061123347名嘉新苑三林2842925430932578合計(jì)3455519860985328541第67頁(yè)/共109頁(yè)68周邊酒店、旅館和商鋪?zhàn)鈨r(jià)酒店旅館商務(wù)鋪?zhàn)饩频曩e館名標(biāo)間備注莫泰168188大部份為當(dāng)前促銷(xiāo)價(jià)曼妮菲假日酒店150娜逸賓館248錦江之星229如家189吉儂賓館198/258普通旅館80-100金缽華美達(dá)酒店688康橋明珠大酒店388康橋大酒店238位置類(lèi)型面積（m2)日租金/m2蓮融商務(wù)樓辦公1201.04康花路沿街商鋪254.60陽(yáng)光大廈商住501.64農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)108.22花鳥(niǎo)古玩市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)404.79北中路商鋪403.12芳華路商鋪384.04第68頁(yè)/共109頁(yè)69本案御橋

社

區(qū)Z00902位于浦東主干道滬南公路與次主干道御橋路交叉，臨近城市主干道華夏西路中環(huán)線以及城市外環(huán)線，軌道交通11號(hào)線御青路站，近迪斯尼板塊，交通便捷，地理位置優(yōu)越。地理位置第69頁(yè)/共109頁(yè)70御

橋

社

區(qū)Z00902單元功能以居住、商務(wù)辦公、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主。規(guī)劃范圍內(nèi)滬南路以東以居住為主要功能。項(xiàng)目以東為御橋購(gòu)物廣場(chǎng)，包括永和豆?jié){，肯德基，克里斯丁，世紀(jì)聯(lián)華，蘇寧電器等一些知名品牌入駐，另上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為周邊居民提供日常生活所需。以南，根據(jù)單元規(guī)劃，在康士路，康花路交界處西北設(shè)置康橋-御橋地區(qū)公共中心。北面為浦東汽車(chē)城，多家汽車(chē)4S店，雷克薩斯，奧迪，寶馬，沃爾沃等。宜家家居（6月23日）開(kāi)業(yè)，紅星美凱龍等大型家居中心。生活配套農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目周邊宜家家居御橋購(gòu)物中心浦東汽車(chē)城御康醫(yī)院花鳥(niǎo)古玩市場(chǎng)51生活時(shí)區(qū)萬(wàn)科·金色城市第70頁(yè)/共109頁(yè)71北蔡板塊典型樓盤(pán)一：錦繡華城公園紀(jì)

北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商大華集團(tuán).上海錦繡華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模1、總建筑面積：49973平米2、總戶(hù)數(shù)：430戶(hù)3、容積率：1.374、綠化率：60%5、車(chē)位：5006、車(chē)位配比：1：17、物業(yè)管理費(fèi):1.88元/平方米·月配套中央公園、水晶泛會(huì)所,中小學(xué):楊高中小學(xué)、小區(qū)自行規(guī)劃中小學(xué),幼兒園:社區(qū)幼兒園,綜合商場(chǎng):樂(lè)購(gòu)超市,郵局:郵電局,銀行:農(nóng)業(yè)銀行,醫(yī)院:東方醫(yī)院戶(hù)型二房廳:99.71--108.86平方米三房廳:135.96--144.94平方米客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)要是居家客戶(hù)，同時(shí)兼有一定的投資者。周邊的張江高科在購(gòu)房者占有很大比例。價(jià)格變化價(jià)值要素1、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌形象2、造城概念的應(yīng)用3、上海華域百度廣告有限公司廣告的營(yíng)銷(xiāo)推廣銷(xiāo)售情況當(dāng)前可售建筑總面積：14124平方米當(dāng)前可售房屋套數(shù)：89套建筑特色由小高層、多層和沿川楊河的聯(lián)體別墅組成車(chē)位價(jià)格：12萬(wàn)/車(chē)位第71頁(yè)/共109頁(yè)72北蔡地區(qū)典型樓盤(pán)二：海上國(guó)際花園2006年11，一期售完。2007年北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商上海香溢房地產(chǎn)有限公司

規(guī)模1、總建筑面積：58495平米2、總戶(hù)數(shù)：534戶(hù)3、容積率：1.394、綠化率：35.80%5、物業(yè)管理費(fèi):1.85元/平方米·月周邊配套中小學(xué):北蔡中學(xué),幼兒園:附近有地段幼兒園,綜合商場(chǎng):樂(lè)購(gòu)賣(mài)場(chǎng)、農(nóng)工商超市、便利商店等一應(yīng)俱全,郵局:有,銀行:有,醫(yī)院:北蔡衛(wèi)生院戶(hù)型二房廳:91--128平方米三房廳:126--156平方米其他：154--191平方米客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)要是居家客戶(hù)，以周邊住戶(hù)為主，價(jià)格一期由12棟精品公寓和20棟休閑陽(yáng)光排屋組成，疊加別墅均價(jià)8500元/平方米。05年5月中旬推出2幢11層小高層，均價(jià)12000元/平方米。價(jià)值要素1、開(kāi)發(fā)相對(duì)較早，在北蔡鎮(zhèn)消費(fèi)者心理有一定的影響2、大華錦繡華城的落戶(hù)，進(jìn)一步完善了小區(qū)配套功能。同時(shí)與大華形成了造城的概念。銷(xiāo)售情況2006年11月，一期全部售完現(xiàn)二期當(dāng)前可售建筑總面積，7968平方米；可售房屋套數(shù)，217套；建筑特色由高層、小高層和疊加別墅組成第72頁(yè)/共109頁(yè)73北蔡地區(qū)典型樓盤(pán)三：地杰?chē)?guó)際城2006年11，一期售完。2007年北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商上海地杰置業(yè)有限公司規(guī)模1、總建筑面積：219173平米2、總戶(hù)數(shù)：2235戶(hù)3、容積率：1.904、綠化率：47%5、物業(yè)管理費(fèi):1.65元/平方米·月周邊配套中小學(xué):中小學(xué),幼兒園:3所,綜合商場(chǎng):超大綜合市場(chǎng)、家樂(lè)福、上海農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng),郵局:有,銀行:建設(shè)銀行,醫(yī)院:有,其他:一條商業(yè)街戶(hù)型二房廳:80--110平方米三房廳:120--150平方米其他：200平方米客戶(hù)構(gòu)成低價(jià)策略，吸引力大量的年輕客戶(hù)?？蛻?hù)要是居家客戶(hù)，價(jià)格樓盤(pán)形態(tài)為高層住宅,價(jià)格6000-7000元/平方米。11月26日推出二期首批100多套兩房，一幢26層的高層，價(jià)格5300-6800元/平方米.價(jià)值要素1、可居住3萬(wàn)人口，為造鎮(zhèn)概念2、低價(jià)策略銷(xiāo)售情況當(dāng)前可售建筑總面積，51655平方米；可售房屋套數(shù)，786套；建筑特色全部由高層構(gòu)成第73頁(yè)/共109頁(yè)北蔡周邊典型樓盤(pán)：萬(wàn)科金色城市2006年11，一期售完。2007年北蔡周邊地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司規(guī)模1、總建筑面積：110萬(wàn)平方米2、容積率：1.993、綠化率：50%4、物業(yè)管理費(fèi):2.70元/平方米·月周邊配套該項(xiàng)目規(guī)劃有25萬(wàn)平方米商業(yè)辦公配套，含社區(qū)學(xué)校、社區(qū)體育中心、社區(qū)型商業(yè)等。其中社區(qū)學(xué)校從幼兒園到初中的一站式教育配套，社區(qū)體育中心簽約有一兆韋德健身會(huì)所。

戶(hù)型一房廳:76--79平方米丙房廳:122平方米其他：客戶(hù)構(gòu)成高開(kāi)低走策略，吸引力大量的年輕客戶(hù)。客戶(hù)要是居家客戶(hù)，價(jià)格樓盤(pán)形態(tài)為：公寓總建筑面積：110萬(wàn)平米價(jià)格在2.5-3.0萬(wàn)元/平方米之間價(jià)值要素1、可居住3-5萬(wàn)人口，為造鎮(zhèn)概念2、高開(kāi)低走策略銷(xiāo)售情況一期二期售馨三期預(yù)售中建筑特色18層和26層的高層為主，包括76平米、79平米的一房，以及122平米的兩房，共三種戶(hù)型。其中122平方米戶(hù)型的為兩梯兩戶(hù)，76平方米和79平方米的樓是兩梯四戶(hù)，同時(shí)該項(xiàng)目規(guī)劃有25萬(wàn)平方米商業(yè)辦公配套74第74頁(yè)/共109頁(yè)北蔡周邊典型樓盤(pán)：綠洲康城親水灣

2006年11，一期售完。2007年開(kāi)發(fā)商上海振龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司/香港金旺置地有限公司規(guī)模1、總建筑面積：100萬(wàn)平方米2、容積率：2.03、綠化率：43%4、物業(yè)管理費(fèi):1.80元/平方米·月周邊配套該項(xiàng)目公寓總建筑面積：100萬(wàn)平米，另有7萬(wàn)平米商業(yè)步行街和5.3萬(wàn)平米五星級(jí)酒店

戶(hù)型一房廳:67平方米兩房廳：89-100平方米三房廳:131平方米客戶(hù)構(gòu)成裝修低價(jià)策略，吸引力大量的年輕客戶(hù)?？蛻?hù)要是居家客戶(hù)，價(jià)格樓盤(pán)形態(tài)為：100萬(wàn)平米，另有7萬(wàn)平米商業(yè)步行街和5.3萬(wàn)平米五星級(jí)酒店價(jià)格在2.2-2.6萬(wàn)元/平方米之間價(jià)值要素1、可居住2-3萬(wàn)人口，為綜合社區(qū)2、裝修低價(jià)策略銷(xiāo)售情況一期二期售馨建筑特色由14-17層的小高層組成，目前在售有三種戶(hù)型，1房約67平方米，2房面積約89～100平方米，3房約131平方米。北蔡周邊地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤(pán)盤(pán)點(diǎn)75第75頁(yè)/共109頁(yè)76未來(lái)北蔡將成為上海城區(qū)人口主要的居住地之一，住宅需求旺盛

三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動(dòng)方向之一。未來(lái)片區(qū)人口密度高，僅次于上海CBD陸家嘴功能區(qū)，城市化程度高。北蔡鎮(zhèn)作為世博功能區(qū)一部分，伴隨著城市化過(guò)程中的人口密度提高，住宅的需求量將大速增加。黃埔區(qū)盧灣區(qū)徐匯區(qū)閔行

靜安區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)閘北區(qū)普陀

浦東新區(qū)南匯閔行長(zhǎng)寧松江嘉定青浦1994-2002年，浦東新區(qū)的人口密度以2.1%的年均速度增長(zhǎng)；三林世博功能區(qū)是上海主要居住片區(qū)，作為世博功能區(qū)一部分的北蔡鎮(zhèn)將是是人口流動(dòng)的主要方向之一。2020年三林世博功能區(qū)規(guī)劃人口1.15萬(wàn)人/km2，人口密度僅次于陸家嘴功能區(qū)浦東功能區(qū)人口密度（萬(wàn)人/km2）陸家嘴功能區(qū)2.1三林世博功能區(qū)1.15北蔡板塊1.00外高橋功能區(qū)0.36金橋功能區(qū)0.67張江功能區(qū)0.33川沙功能區(qū)0.25北蔡板塊住宅地產(chǎn)未來(lái)預(yù)測(cè)第76頁(yè)/共109頁(yè)77綜合區(qū)域內(nèi)供需情況，為了投資利益最大化，建議本項(xiàng)目設(shè)置酒店式公寓物業(yè)北蔡板塊酒店式公寓供應(yīng)分析12％會(huì)展、商務(wù)、文化公園等大型功能將帶來(lái)巨大的酒店式公寓需求；北蔡板塊內(nèi)酒店式公寓物業(yè)形態(tài)缺失。浦東新區(qū)共建成酒店式公寓17處。世博功能區(qū)內(nèi)有酒店式公寓2處。本項(xiàng)目擬建設(shè)1.5萬(wàn)建面的酒店式公寓可行。世博功能區(qū)內(nèi)酒店式公寓占浦東區(qū)總數(shù)的的12％金橋酒店公寓東晶公寓第77頁(yè)/共109頁(yè)78項(xiàng)目設(shè)置酒店式公寓約1.7萬(wàn)平方米市場(chǎng)容量的保守計(jì)算：Q=M*P*T*S*RQ：市場(chǎng)容量M：未來(lái)北蔡御橋社區(qū)可吸引的人口總數(shù)（3.49萬(wàn)人）P：月收入在6000元以上的人口比重（16.8％）T：對(duì)酒店式住宅有偏好的人口比重（15.2％）S:每套酒店式公