國際大酒店項目投資可研報告計劃書

PAGEPAGE1萬邦·杜橋國際大酒店可行性研究報告二O一目錄第一章總論 31.1項目建設(shè)背景 31.2項目概況 3附圖1萬邦?國際花園鳥瞰圖 4附圖2杜橋國際大酒店鳥瞰圖 51.3可行性研究報告編制依據(jù) 51.4可行性研究范圍 51.5研究結(jié)論及建議 61.6主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 6附圖3國際大酒店與國際星城的位置關(guān)系 7第二章外部環(huán)境分析 72.1宏觀經(jīng)濟增長 72.2項目所處區(qū)位背景 8附圖4臨海市東部區(qū)域工業(yè)布局示意圖 9附圖5臨海市杜橋鎮(zhèn)區(qū)位圖 102.3項目宗地價值 102.4項目外部環(huán)境分析結(jié)論 10第三章項目市場分析與營銷戰(zhàn)略 103.1杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 103.2杜橋賓館飯店基本情況 113.3項目定位 123.4營銷推廣策略 13第四章建設(shè)方案 134.1規(guī)劃指導(dǎo)思想 134.2設(shè)計原則 144.3總平面設(shè)計 14附圖6杜橋國際大酒店夜景透視圖 154.4單體設(shè)計 154.5結(jié)構(gòu)設(shè)計 164.6建筑裝修做法 174.7康居工程技術(shù)方案 17第五章公共設(shè)施方案 175.1消防設(shè)計 175.2人防設(shè)計 185.3節(jié)能設(shè)計 185.4給水 185.5排水 185.6無障礙設(shè)計 195.7電氣設(shè)計 19第六章項目實施進度安排 19第七章投資估算與資金籌措 207.1估算依據(jù) 207.2開發(fā)成本估算 207.3資金籌措 22第八章財務(wù)效益分析 238.1說明 238.2收入預(yù)測 238.3營業(yè)稅金預(yù)測 258.4成本費用預(yù)測 258.4財務(wù)評價 278.5使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入預(yù)測 27第九章社會評價 289.1項目對社會的影響及相關(guān)措施 289.2項目對所在地的互適性分析 28第十章風(fēng)險分析 2810.1原材料價格還會出現(xiàn)波動 2810.2市場風(fēng)險 2910.3突發(fā)事件 2910.4敏感性分析 29附件 30附件1管理團隊成員簡介 30附件2同類酒店調(diào)研數(shù)據(jù) 32第一章總論1.1項目建設(shè)背景臨海市杜橋鎮(zhèn)正著力推進城市化建設(shè)，用“巨筆”描繪現(xiàn)代化濱海新城的宏偉藍圖。該鎮(zhèn)始終堅持發(fā)展為第一要務(wù)，緊緊抓住我市東部大開發(fā)機遇，以構(gòu)建“活力杜橋、魅力杜橋、實力杜橋”為工作目標(biāo)，以“項目推進年”為抓手，加快推進城市化建設(shè)。2006年以來，該鎮(zhèn)組織開展了重點項目、重點工程可行性調(diào)研，杜橋國際大酒店地塊是其中的一個項目。杜橋國際大酒店地塊項目為新建，規(guī)劃總用地面積85.54畝，由大酒店和商住樓兩部分組成：其中四星級酒店命名為萬邦?杜橋國際大酒店，用地面積31畝，總建筑面積53566.2㎡（含地下）；商住部分命名為萬邦·國際星城，用地面積54.54畝，總建筑面積110311.85㎡（含地下）。臺州萬邦置業(yè)有限公司為該項目的開發(fā)商。本可行性報告分析范圍是大酒店部分，具體范圍為萬邦?杜橋國際大酒店及其酒店副樓。目前該項目“四證”已辦好。1.2項目概況1.2.萬邦?杜橋國際大酒店。1.2.2項目本項目處于杜南大道與濱海路交匯處，毗鄰杜橋汽車站。本項目區(qū)位可快速與臺州市區(qū)及溫州、寧波、杭州、上海等大都市銜接。客流量的大小直接影響酒店項目投資開發(fā)的成敗，地理位置、居住人口、交通狀況等方面則是決定了客流量大小的關(guān)鍵因素。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運輸方便，流動人口眾多，其消費群體無論是在經(jīng)濟收入和消費水平上在臨海都是首屈一指，因此，在此地投資建設(shè)高星級酒店和高檔居住區(qū)具有得天獨厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。1.2.3（1）企業(yè)名稱：臺州萬邦置業(yè)有限公司。（2）企業(yè)性質(zhì)：房地產(chǎn)企業(yè)。（3）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（不含限制類項目）（4）公司類別：有限責(zé)任公司。（5）資質(zhì)等級：貳級。（6）企業(yè)概況：臺州萬邦置業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)，集投資、物業(yè)管理、裝飾、商貿(mào)于一體，橫跨多種產(chǎn)業(yè)的綜合性公司。秉承“專業(yè)、精致、完美”的經(jīng)營理念，萬邦置業(yè)致力于房地產(chǎn)資源的整合開發(fā)，在追求卓越和細節(jié)嚴謹?shù)倪^程中，為實現(xiàn)筑造家的夢想而不懈努力。短短數(shù)年間，開發(fā)項目遍及布浙江杭州及臺州椒江、臨海、路橋等多個區(qū)域，產(chǎn)品涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總建筑面積近100萬平方米，締造了國際花園、杜橋國際大酒店、陽光華庭、萬象國際等多個子品牌項目，通過對產(chǎn)品的深入挖掘和多角度衍生，以全局觀將品牌的優(yōu)勢光環(huán)輻射到產(chǎn)品上，滿足不同需求層次，創(chuàng)造城市價值，開拓城市未來。在本項目所在地臨海市杜橋鎮(zhèn)，臺州萬邦置業(yè)有限公司于2007年開始開發(fā)總建筑面積為114652.9平方米的萬邦·國際花園，目前已銷售完畢本公司憑借著在杜橋鎮(zhèn)開發(fā)萬邦·國際花園積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗和當(dāng)?shù)卮罅康目蛻糍Y源，這為公司從事本項目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。附圖1萬邦?國際花園鳥瞰圖1.2.4萬邦·杜橋國際大酒店項目用地31畝，總建筑面積53566.20m2，其中主樓建筑面積31490.55m2，副樓建筑面積6730m2，地下面積15345.65m經(jīng)估算，工程總投資35883.71萬元，每平方米造價6698.91元（含酒店精裝成本）。 附圖2杜橋國際大酒店鳥瞰圖1.3可行性研究報告編制依據(jù)（1）杜橋國際大酒店建筑方案設(shè)計（2）臨海市建設(shè)局《城鎮(zhèn)建設(shè)項目規(guī)劃要求0057號》（3）國家當(dāng)前有關(guān)產(chǎn)業(yè)及社會、經(jīng)濟發(fā)展的方針政策（4）中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5（5）臨海市2008年政府工作報告（6）杜橋城市發(fā)展規(guī)劃（7）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》1.4可行性研究范圍根據(jù)杜橋國際大酒店項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，在對臺州杜橋的區(qū)域經(jīng)濟、酒店市場兩方面研究的基礎(chǔ)上，本研究工作范圍主要是酒店市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，酒店及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。1.5研究結(jié)論及建議根據(jù)收益計算，本項目能每年產(chǎn)生利潤總額3999.19萬元，其中所得稅999.8萬元，凈利潤2999.39。全年營業(yè)稅金為526.81萬元。在40年經(jīng)營期內(nèi)，按每年能產(chǎn)生凈利潤2999.39萬元、折現(xiàn)率8%計算，年金現(xiàn)值35766.57萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。本項目屬大酒店項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。本項目開發(fā)可以強化杜橋中心城區(qū)形象，優(yōu)化杜橋南工業(yè)發(fā)展區(qū)投資環(huán)境，對杜橋鎮(zhèn)社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用，有明顯的社會效益。本項目在開發(fā)過程中，雖然面臨一定的風(fēng)險，但有當(dāng)?shù)貜妱诺慕?jīng)濟和巨大的消費市場作支持，有當(dāng)?shù)卣呐浜?，有開發(fā)商雄厚實力作支撐，本項目可以規(guī)避或降低風(fēng)險，有較強的抗風(fēng)險能力。1.6主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)杜橋國際大酒店項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表1—1。表1-1杜橋國際大酒店項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)名指標(biāo)稱數(shù)量單位備注用地面積31畝20667.7m總建筑面積53566.20m2含地下室其中主樓建筑面積31490.55m2副樓建筑面積6730m2地下面積15345.65m2建筑密度30%容積率1.85綠地率35%汽車位247輛其中地上21輛地下226輛附圖3國際大酒店與國際星城的位置關(guān)系第二章外部環(huán)境分析2.1宏觀經(jīng)濟增長2011年的中國經(jīng)濟仍然面對著眾多的困難，在承認巨大不確定性的前提下，經(jīng)濟恢復(fù)的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，情況最壞的時期正在過去。我們對未來中國的經(jīng)濟應(yīng)該充滿信心。這種信心來自以下四方面：①中國經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展的總體格局沒有變，并沒有因為突如其來的金融危機而打破和消除。②推動中國經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展的深層因素沒有變。③中國經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展的基本條件沒有變。④中央的宏觀調(diào)控能力以及宏觀調(diào)控政策。為了應(yīng)對金融危機，黨中央、國務(wù)院采取了一攬子的宏觀調(diào)控政策：擴大需求、增加投資的十項措施，調(diào)整結(jié)構(gòu)、振興產(chǎn)業(yè)的十個規(guī)劃，以及十幾個科技創(chuàng)新的專項等。中國內(nèi)需強大，必將率先走上經(jīng)濟復(fù)蘇之路。2.2項目所處區(qū)位背景2.2臺州是股份制經(jīng)濟的發(fā)源地，是中國當(dāng)前兩大經(jīng)濟模式之一的“溫臺模式”的創(chuàng)始者。其中，臺州民營經(jīng)濟的比重占了臺州經(jīng)濟總量的97%以上，高于同省的寧波70%，紹興96%的比重水平。高程度的私有化也促使臺州擁有了雄厚的民間資本和發(fā)達的金融放貸業(yè)。據(jù)十五年前有關(guān)部門統(tǒng)計，僅路橋小小一個區(qū)的私人企業(yè)，總資產(chǎn)上億元的有18家，上千萬的有2800多家，至于那一些500萬元以上的企業(yè)，更是多如牛毛。臺州雖然是個新興的城市，名氣不大，但起點高，發(fā)展迅猛。臺州的人均收入水平超過杭州、寧波、上海、北京，躋身浙江省人均收入第二，全國人均收入前十名的位置，成為了繼杭州、寧波、溫州后的浙江又一大城市。2011年,國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長。據(jù)初步核算，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值2794.91億元，按可比價格計算，比上年增長9.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值188.90億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1443.97億元，增長10.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1162.04億元，增長8.6%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為6.7：51.7：41.6。全市人均生產(chǎn)總值為47779元，比上年增長8.3%，按年平均匯率折算已達7398美元。2011年，市區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值987.18億元，按可比價格計算，比上年增長9.1%。市區(qū)人均生產(chǎn)總值達到63537元，比上年增長8.3%，按年平均匯率折算已達9837美元。臺州從來沒有像溫州一樣，或者是人們學(xué)習(xí)仿效的榜樣，或者是人們排斥攻擊的對象。溫州商人是在飽受爭議中，自然而然地進入了高調(diào)；但臺州商人則一直“悶聲發(fā)大財”，他們低調(diào)，但他們的財富不見得比溫州人少。臺州的人均收入在長三角16個城市中，位居第一，臺州城鎮(zhèn)居民轎車擁有量全國第一。2.2杜橋鎮(zhèn)是臺州市規(guī)模最大的省級中心鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)陸地面積186平方公里，戶籍人口20.05萬，外來人口近5萬人，轄7個辦事處，123個行政村，4個社區(qū)。2007年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值101億元，財政總收入3億元，農(nóng)民人均純收入8527元。杜橋地處浙江中部沿海，臺州灣入海口北岸，南接臺州市區(qū)，北靠三門灣，緊鄰國家地質(zhì)公園——桃渚省級風(fēng)景名勝區(qū)，距海門港10公里，距路橋機場20公里，距甬臺溫高速公路道口50公里，75、83省道在鎮(zhèn)區(qū)交匯。全鎮(zhèn)陸域面積186平方公里，總?cè)丝?杜橋歷來是椒北平原的經(jīng)濟、商貿(mào)、文教中心和貨物集散地，輻射周邊近40萬人口。擁有全國四大眼鏡批發(fā)市場之一的浙江眼鏡城，現(xiàn)有眼鏡相關(guān)企業(yè)900多家，眼鏡從業(yè)人員達2萬余人，銷售隊伍遍布全國各個角落，并在世界20多個國家和地區(qū)設(shè)立了眼鏡銷售點。境內(nèi)擁有占地近40平方公里工業(yè)園區(qū)和近3000家工業(yè)企業(yè)，其中國家級化學(xué)原料藥基地規(guī)劃面積20平方公里，是目前國內(nèi)最大的化學(xué)原料藥基地，通過幾年的發(fā)展將成為中國浙東南“藥谷”、國際化學(xué)原料藥科研開發(fā)中心和生產(chǎn)貿(mào)易中心。附圖4臨海市東部區(qū)域工業(yè)布局示意圖杜橋第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達，先后建立了眼鏡、家具、建材、炒貨等一批專業(yè)市場及耀達商場、華聯(lián)超市、如海超市等大中型商場、超市。開辦了久久、新港、華吉等一批上規(guī)模檔次的賓館酒店。鎮(zhèn)區(qū)工行、農(nóng)行、商行、建行等金融機構(gòu)齊全，且實力雄厚。國家二級車站——杜橋客運中心為目前華東地區(qū)最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級車站。杜橋基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、成人教育一應(yīng)俱全，是省教育強鎮(zhèn)，杜橋中學(xué)是省級重點中學(xué)，杜橋小學(xué)是省示范性小學(xué)，杜橋電大是全省首家鄉(xiāng)鎮(zhèn)級電大。鎮(zhèn)區(qū)設(shè)有市直屬醫(yī)院——臨海市第二人民醫(yī)院。隨著東部沿海大開發(fā)，為加快工業(yè)化進程，臨海市政府強勢推進以杜橋為中心的南工業(yè)發(fā)展區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力爭到2012年工業(yè)總產(chǎn)值達230億元以上，財政總收入達到7.5億元以上。其中規(guī)模以上企業(yè)達到150家以上，規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值達110億元以上，這為商品房的開發(fā)提供了廣闊的市場，必將帶動杜橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。根據(jù)杜橋鎮(zhèn)十五屆人民代表大會精神，杜橋鎮(zhèn)實施“夯實基礎(chǔ)、豐滿城區(qū)、南向拓展”的發(fā)展戰(zhàn)略：夯實基礎(chǔ)：啟動完成一批城市重點基礎(chǔ)項目，增強城市發(fā)展后勁；豐滿城區(qū)：豐滿現(xiàn)有城區(qū)板塊，突出城市的宜居性，倡導(dǎo)居民住宅小區(qū)化；南向拓展：建設(shè)濱海路中心區(qū)，完成濱海路中干道路建設(shè)，再造一個杜橋繁榮中心；杜橋城市發(fā)展總體目標(biāo)：到2020年，建設(shè)用地面積將達到20平方公里，城市人口在20萬以上，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_40萬以上。為此，杜橋城市化建設(shè)將按照"工業(yè)進入園區(qū)、住宅進入小區(qū)、商業(yè)進入街區(qū)"的發(fā)展原則，加強規(guī)劃管理，合理布局、配套建設(shè)，把杜橋城區(qū)建設(shè)為設(shè)施完善、功能齊全的現(xiàn)代化濱海城市。附圖5臨海市杜橋鎮(zhèn)區(qū)位圖2.3項目宗地價值宗地土地價值的形成，主要決定于地塊的四至條件、七通一平條件、生活配套、交通、周邊景觀等等。項目宗地南面連接杜橋鎮(zhèn)的主干道濱海路，西面連接嵩山路。是未來的臺州東部區(qū)塊的商業(yè)中心。擬建的新浙江國際眼鏡城與本項目相鄰。該眼鏡城位于臨海市杜橋鎮(zhèn)濱海路與杜西路交叉口的西南角，規(guī)劃總用地面積71750.712.4項目外部環(huán)境分析結(jié)論國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，宏觀調(diào)控的部分政策已經(jīng)起到作用，經(jīng)濟開始復(fù)蘇。杜橋面臨前所未有的大好機遇，杜橋的區(qū)位優(yōu)勢將進一步凸現(xiàn)，開發(fā)潛力將得到有效發(fā)掘，發(fā)展前景非常廣闊。杜橋在外經(jīng)商人數(shù)眾多，民資豐厚，企業(yè)眾多，對高檔酒店的需求旺盛。項目宗地是未來的臺州東部區(qū)塊的商業(yè)中心，并與擬建的新浙江國際眼鏡城相鄰，商家云集，對高檔酒店的需求旺盛。第三章項目市場分析與營銷戰(zhàn)略3.1杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀近年來，在臺州杜橋經(jīng)濟總體持續(xù)穩(wěn)步增長的情況下，杜橋的房地產(chǎn)業(yè)也同時保持著穩(wěn)步增長。耀江金都花園進駐杜橋開辟和激活了杜橋的房地產(chǎn)市場，拉動了杜橋及周邊百姓對“商品房小區(qū)”的認可，掀起了商品房的銷售熱潮，帶動了杜橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。此后，藍盾時代名邸的開發(fā)進一步促進了杜橋消費者對商品房的接受。隨著杜橋作為副中心城市地位的進一步強化，城市配套建設(shè)的完善，會有力推動杜橋房地產(chǎn)市場的全面提升。本項目開發(fā)商臺州萬邦置業(yè)有限公司在本鎮(zhèn)開發(fā)的另一個樓盤萬邦·國際花園項目，強化了“萬邦”地產(chǎn)品牌在杜橋人心目中的地位。依據(jù)濱海新城的總體規(guī)劃，杜橋?qū)⑹俏磥頌I海新城的主城區(qū)，是未來濱海新城的行政、商貿(mào)、服務(wù)等綜合中心。本項目位于杜橋鎮(zhèn)西側(cè)的新城區(qū)，即杜南大道與濱海路交匯點，杜南大道是連接規(guī)劃建設(shè)中的臺金高速公路東延線和沿海高速公路的主通道，濱海路是杜橋城市建設(shè)中最繁華的商業(yè)與金融區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，項目其未來的升值潛力顯然無比巨大。3.2杜橋賓館飯店基本情況由于本項目位于臺州市杜橋，故競爭性業(yè)態(tài)選擇杜橋鎮(zhèn)同類的賓館飯店進行比較。目前杜橋鎮(zhèn)星級酒店有4家，建有3家三星級酒店，1家二星級酒店。整個杜橋鎮(zhèn)現(xiàn)有各類酒店、小賓館40余家，客房數(shù)量300間左右，總體上看規(guī)模小、檔次低，服務(wù)業(yè)尚處于鄉(xiāng)村小集鎮(zhèn)的落后狀態(tài)，如遇到重大商務(wù)活動、團隊旅游、節(jié)假日等活動，鎮(zhèn)內(nèi)賓館接待能力就受限制。杜橋現(xiàn)主要有久久大酒店、新港大酒店（即杜橋大廈）、華吉賓館等主要賓館（兼營餐飲娛樂）。目前設(shè)施還較為完善，基本能夠滿足需要，全年入住率也達到70%至80%。但它們的規(guī)模較小，如華吉賓館不過100多間客房，新港大酒店只有70多間客房，久久大酒店僅有50多間客房，缺乏接待大型旅游團和大型會議的能力。隨著經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)模擴大和桃渚風(fēng)景名勝區(qū)的開發(fā)建設(shè)，可適時建設(shè)一家規(guī)模更大的三星級以上賓館，位置可選在鎮(zhèn)區(qū)未來商業(yè)中心的濱海路一帶。（1）華吉賓館華吉賓館位于臨海杜橋鎮(zhèn)解放路411號，占地面積16000平方米，按三星級設(shè)計構(gòu)造，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體，并配有商務(wù)中心/美容美發(fā)/大堂吧等的涉外旅游賓館，擁有客房165間，餐飲同時容納700人就餐；目前舊樓標(biāo)準間房價100元左右，新樓標(biāo)準間房價21（2）久久大酒店臨海久久大酒店地處臨海市杜橋鎮(zhèn)府前街332號，僅有50多間客房，主要經(jīng)營項目有餐飲、住宿、卡拉ＯＫ等。（3）新港大酒店臨海市杜橋鎮(zhèn)新港大酒店地處杜橋鎮(zhèn)杜橋大廈，客房數(shù)量有70多間，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體。（4）花園大酒店臨?；▓@大酒店位于杜橋鎮(zhèn)杜前路188號，新客站附近，客房數(shù)量約80多間，集餐飲/客房/棋牌/足浴/桑拿/KTV/會議中心于一體。目前標(biāo)準間房價在130元左右。本公司詳細調(diào)研了臨海市內(nèi)同檔次的酒店：國貿(mào)飯店、遠洲國際大酒店、華僑酒店、華吉賓館、臺州府大、惠風(fēng)酒店。詳見附件二：同類酒店調(diào)研數(shù)據(jù)。3.3項目定位3.4.根據(jù)杜橋鎮(zhèn)現(xiàn)有酒店狀況，并考慮杜橋鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境、發(fā)展趨勢，本項目建議定位于四星級標(biāo)準酒店，即按照國家旅游局四星級酒店評定標(biāo)準進行規(guī)劃設(shè)計，把本酒店將建設(shè)成為集餐飲、客房、康樂、休閑、會議、商務(wù)等諸多功能于一體的綜合性高檔商務(wù)酒店。3.4.2隨著以杜橋為中心100平方公里濱海工業(yè)新城戰(zhàn)略的實施和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷擴充與完善，杜橋的城市形象日益突出。從設(shè)計、建設(shè)、裝修到運營管理都注重突出酒店的文化品位，形成酒店的獨特個性，從而在市場上形成鮮明的主題形象，成為杜橋鎮(zhèn)一張新的名片。3.4.3目標(biāo)市場（1）杜橋鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。（2）浙江省化學(xué)原料藥基地臨海區(qū)塊、杜橋南工業(yè)發(fā)展區(qū)及其他企業(yè)的管理人員和技術(shù)人員。（3）個體工商戶、市場業(yè)主、在外經(jīng)商的成功人士杜橋作為臺州市的中心城鎮(zhèn)，經(jīng)濟發(fā)展迅速，擁有龐大的消費群體。同時杜橋人民在外經(jīng)商人數(shù)眾多，主要從事建筑業(yè)，眼鏡批發(fā)零售、服裝鞋帽批發(fā)零售等行業(yè)，他們把在外經(jīng)商所賺的錢用來在家鄉(xiāng)投資房產(chǎn)（4）政府、社會團體、事業(yè)單位工作人員這部分人收入較高且穩(wěn)定，消費欲望強。3.4營銷推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：(1)廣告宣傳策略。由于萬邦·國際花園的成功開發(fā)與經(jīng)營，臺州萬邦置業(yè)有限公司已在杜橋消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。萬邦·杜橋國際大酒店項目要針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。(2)促銷策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤掃尾階段銷售。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨其他促銷手段。第四章建設(shè)方案4.1規(guī)劃指導(dǎo)思想根據(jù)項目的總體規(guī)劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及杜橋鎮(zhèn)資源條件，本項目的規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：1.酒店的設(shè)計將充分體現(xiàn)“建筑是空間藝術(shù)”的指導(dǎo)思想，使之成為杜橋鎮(zhèn)乃至臨海市東部區(qū)塊標(biāo)志性的建筑；2.酒店的規(guī)劃布局及功能分區(qū)將最大限度的滿足客戶商務(wù)、公務(wù)、會議、休閑需求，為本地經(jīng)濟發(fā)展提供便捷的服務(wù)；3.酒店的各項配套設(shè)施，要全面化、人性化，將為客人提供住宿、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、購物等全面服務(wù)；4.設(shè)計理念：分區(qū)合理，流線清晰，設(shè)施完善，以人為本，外形端莊，空間豐富，創(chuàng)造一個生態(tài)型和標(biāo)志性建筑。4.2設(shè)計原則設(shè)計構(gòu)思特點：格調(diào)-純凈；風(fēng)格-獨特；構(gòu)局-整體；手法-含蓄；技術(shù)-先進；功能-合理；交通-高效；造價-經(jīng)濟。本酒店由主樓、裙樓、地下室、室外廣場四部分組成，主樓主體部分為客房區(qū)域，裙樓主要包括餐飲區(qū)域、康樂中心、會議中心，地下室主要包括地下車庫、倉庫等輔助用房。在方案設(shè)計的過程中，把握住幾點原則：A、總平面布局必須用足、用好、用活規(guī)劃要求。確保符合規(guī)劃對建筑容積率、建筑密度、綠化率的要求。合理處理酒店與地塊東面商住區(qū)的相互關(guān)系。合理設(shè)置建筑對商住區(qū)及城市道路的影響。B、在主樓的設(shè)計中做好酒店，餐飲，康樂，會議，四大主體板塊功能的合理布置，使個部分相對獨立又聯(lián)系管理方便。裙房的貨物運輸交通和各部分的人流的交通分流。4.3總平面設(shè)計1.布局分析：整個建筑群沿街半圍合布置，南北自然形成一個弧形的廣場，在不規(guī)則用地形狀下自然形成了建筑群體理性組合，同時建筑群體西邊的錯落豐富了天際線，這樣，建筑、廣場便形成了一個有機的整體。2.景觀環(huán)境分析：在本次設(shè)計中，我們著重考慮了對地塊東面國際星城良好景觀的借用，同時利用內(nèi)院引進陽光和空氣。在地塊西面入口廣場的牽引下，建筑、廣場一起連成了一個有序列的空間景觀鏈，成為了整個區(qū)塊的一個鮮亮的節(jié)點，同時在設(shè)計中把建筑各個不同功能主要入口面向各城市道路布置。在群體建筑的設(shè)計中通過多種手法合理布置不同的功能，既做到功能相對區(qū)分，又把陽光和空氣引入室內(nèi)。3.交通流線組織：地塊三面均為城市道路，設(shè)計把酒店主入口設(shè)置在西南角，西北面為康樂主要出入口，西面與南面布置機動車入口和地下車庫出入口；北面和地塊與商住區(qū)內(nèi)側(cè)考慮了貨物入口。沿各建筑物設(shè)計環(huán)形消防車道，在裙房下設(shè)計地下停車庫，在車道周邊設(shè)置了機動車位。地面停車位為植草磚鋪裝。附圖6杜橋國際大酒店夜景透視圖4.4單體設(shè)計4.4.1平面功能分析（1）酒店主樓酒店主樓為23層，地下一層，平面采用8.4×8..酒店主樓底層：大堂吧、咖啡、商務(wù)中心、內(nèi)部辦公等.酒店主樓二層：中餐廳等相關(guān)設(shè)施.酒店主樓三層：中餐廳包廂及會議中心等.酒店主樓四-五層：桑拿房-VIP房.酒店主樓六層：棋牌房.酒店主樓七-二十三層：客房及商務(wù)用房.酒店主樓地下一層：員工餐廳，倉庫，設(shè)備用房。（2）酒店副樓副樓為三層，地下一層，平面采用8.4×8..副樓底層：企業(yè)展示中心、精品商店等.副樓二層：健身俱樂部.副樓三層：健身俱樂部等.副樓地下一層：車庫，倉庫，設(shè)備用房，人防防護單元4.4.2豎向設(shè)計主樓建筑地上二十三層，地下一層，室內(nèi)外高差0.450M，建筑總高度91.780M。地下車庫層高為3.6M，一層層高設(shè)計重點1.客房設(shè)計（1）客房以標(biāo)準間、商務(wù)間為主體，配以部分套房與長包房；（2）酒店的客房標(biāo)準間總數(shù)約280間（套）；（3）酒店客房種類設(shè)置：標(biāo)準房、商務(wù)房、豪華房、家庭房；（4）客房的格局和布置多樣化，以適應(yīng)各種賓客的個性需求。2.餐飲設(shè)計（1）餐飲主要由中餐廳、宴會廳、包廂為主；（2）餐廳包廂的大小、結(jié)構(gòu)、風(fēng)格有所區(qū)別，以滿足不同需求3.會議設(shè)計會議中心，在空間設(shè)計上要充分考慮空間的自由組合性，在功能設(shè)計上將體現(xiàn)多功能性，可召開各種類型的商務(wù)會議、新聞發(fā)布會、產(chǎn)品推介會。4.康樂設(shè)計（1）康樂設(shè)施是本酒店的重要部分，做到專業(yè)化、特色化；（2）康樂活動除了常規(guī)項目檔次要高，主營項目突出。4.5結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）本工程地上23層，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架-核心筒結(jié)構(gòu)體系。本工程因有較大的樓板開洞面積，因此通過加強洞口周圍樓板的剛度及配筋，同時加大部分邊梁的截面等手段來提高建筑物的整體剛度。地下室頂板人防部分采用主框架梁加厚板（僅僅在框架柱之間設(shè)置梁，不設(shè)置次梁），板厚250mm；非人防部分采用井字梁，板厚180mm（2）建筑處于非地震區(qū)，按非抗震設(shè)計。4.6建筑裝修做法表4-1建筑材料一覽表輔樓主樓部位材料部位材料外墻1～3層干掛花崗石1～3層干掛花崗石4～21層氟碳涂料內(nèi)墻1～3層乳膠漆四星級酒店內(nèi)裝修定衛(wèi)生間、廚房白色釉面磚地面商場裝修定四星級酒店裝修定屋面剛?cè)嵝苑浪p道玻璃Low-e雙層節(jié)能玻璃型材彩色鋁合金外保溫聚苯顆粒保溫砂漿4.7康居工程技術(shù)方案①外門窗采用雙層玻璃鋼窗。②屋面采用聚苯乙烯保溫，高分子改性瀝青防水卷材與現(xiàn)澆屋面形式多道防水。③外墻采用保溫砂漿保溫，綠色環(huán)環(huán)保彈性涂料防水防裂。④單元對講門采用鋼化玻璃、通透性好、美觀大方、防盜性好。⑤道路系統(tǒng)、中心會所等均按無障礙設(shè)計，方便殘疾人。第五章公共設(shè)施方案5.1消防設(shè)計（1）總圖消防根據(jù)消防通道環(huán)路的要求，酒店建筑沿街中部一層作了架空處理，滿足了消防要求，消防登高場地按要求設(shè)置，滿足應(yīng)急消防通道和緊急救護的要求。（2）建筑消防建筑物，杜橋國際大酒店按一類高層建筑設(shè)計，耐火等級為一級。耐火等級為一級。按《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005年版）的相應(yīng)要求執(zhí)行，各防火分區(qū)安全出口設(shè)置均滿足消防疏散要求。消防控制室位于一層，并直通室外。杜橋國際大酒店一至三層每層為二個防火分區(qū)，標(biāo)準層為一個防火分區(qū)，設(shè)置一臺消防電梯，五部防煙樓梯間，樓梯間通屋頂，設(shè)計滿足安全疏散距離要求。防煙樓梯前室面積≥6m2，合用前室面積≥105.2人防設(shè)計本小區(qū)按《常六級人防設(shè)計規(guī)范》進行設(shè)計，平戰(zhàn)結(jié)合，平時用做機動車停車，戰(zhàn)時人防。在地下車庫集中設(shè)置一地下人防區(qū)，每個防護單元均按照規(guī)范設(shè)置濕排風(fēng)口部。5.3節(jié)能設(shè)計外墻采用外保溫，按《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準》相應(yīng)要求進行節(jié)能設(shè)計。屋面亦按上述做法處理，達到節(jié)能要求。外窗采用氣密性高、保溫性好、傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)符合節(jié)能要求。玻璃采用低輻射鍍膜中空玻璃、窗框為斷熱鋁合金，減少熱損耗，滿足節(jié)能50%的要求。5.4給水（1）水源水源取自市政自來水管，由本工程周邊市政供水管網(wǎng)各引一條DN200毫米的自來水管在小區(qū)內(nèi)環(huán)狀布置，供應(yīng)小區(qū)的生活及消防用水。（2）用水量其中：酒店最高日生活用水量約為：308.8m3/d,最大時用水量為32.2m3/h。（3）給水系統(tǒng)：根據(jù)當(dāng)?shù)厮畨呵闆r及建筑功能，生活給水系統(tǒng)采用分區(qū)供水，三層及三層以下為供水低區(qū)，由市政管網(wǎng)直供，三層以上為供水高區(qū)，由地下室生活水泵房內(nèi)變頻給水裝置供水，供水超壓部分設(shè)置減壓閥。酒店區(qū)生活水泵房內(nèi)設(shè)置一只生活水箱，容積為70立方米，水箱分兩格。5.5排水（1）污水：室內(nèi)采用污、廢合流制，生活排水經(jīng)化糞池處理后并排入市政下水道。生活排水水總排水量約為：688.1（2）雨水：均采用有組織排水，屋面雨水經(jīng)收集后與室外雨水匯合，就近排入市政雨水系統(tǒng)雨量計算采用當(dāng)?shù)乇┯陱姸裙?，重現(xiàn)期取2年，綜合徑流系數(shù)取0.9。5.6無障礙設(shè)計根據(jù)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》,入口處設(shè)1.2m寬,坡度為1:12的無障礙坡道。在大堂衛(wèi)生間設(shè)處無障礙專用廁位。在大堂設(shè)15.7電氣設(shè)計（1）本工程屬一類高層公共建筑，大樓內(nèi)所有消防設(shè)備（水泵房動力，消防電梯，排煙風(fēng)機，正壓送風(fēng)機，消防控制室等）、疏散指示、應(yīng)急照明及電信機房等重要設(shè)備按一級負荷要求供電，客梯電梯、生活水泵動力、主要通道照明按二級負荷供電，其余用電負荷均為三級負荷。（2）為滿足本工程供電要求，應(yīng)有兩路10KV獨立電源，兩路電源同時供電，當(dāng)一路電源故障時，另一路電源不致同時受到損壞。第六章項目實施進度安排本項目分前期工作、工程設(shè)計招標(biāo)、主體工程施工、裝修施工和開業(yè)前準備等五個階段。按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃自2010年1月開始前期工作，至2013年1月酒店開業(yè)，總工期3年。計劃安排建設(shè)實施進度見下表。表6-1項目實施進度安排表時間（季度）工作內(nèi)容2010年2011-2012年2013年123421234前期工作開業(yè)前準備第七章投資估算與資金籌措7.1估算依據(jù)（1）臺州市建筑工程造價信息（2）項目定位7.2開發(fā)成本估算7.2.1國際大酒店和杜橋國際大酒店的土地拍賣價加上契稅等相關(guān)稅費，合計85.54畝土地的取得成本為12875萬元，平均為150.51萬元/畝。其中萬邦·杜橋國際大酒店用地面積31畝，土地成本為4665.81萬元，分攤到總建筑面積（包括地下室共53566.2㎡，下同）后，樓面土地成本為867.15元/㎡。表7-1土地款投入內(nèi)容數(shù)量價格總額地價款31畝150.51萬元/畝4665.81萬元7.2.2表7-2前期費用計算依據(jù)表費用種類計價數(shù)量（m2）單價（元/m2）總價（萬元）建筑設(shè)計費53566.21580.35土地勘探費20667.748.27景觀設(shè)計費7000128.40工程施工監(jiān)理費53566.24.524.10三通一平20667.750103.34規(guī)費53566.220107.13合計53566.261.9331.597.2.3本項目是四星級酒店，在參考臨海市目前建安成本以及同類型建筑基礎(chǔ)上，確定合理的建安成本，以保證建筑品質(zhì)和功能完善，建安成本計算見表7-3：表7-3建安費用計算依據(jù)表建筑類型面積（㎡）造價（元/㎡）總價（萬元）酒店主體工程38220.5520007644.11地下室15345.6522003376.04設(shè)備安裝工程1800.00外墻裝飾1600.00合計53566.2420014420.15表7-4設(shè)備安裝工程費用表設(shè)備類型總價（萬元）智能化700暖通設(shè)備500電梯400消防工程200合計18007.2.4開業(yè)費用總額為450萬元。按建筑面積53566.2㎡計算，單位費用為84.01元/㎡表7-4區(qū)內(nèi)配套費計算表內(nèi)容總額（萬元）開業(yè)物質(zhì)材料購置款300開辦費100流動資金50合計4507.2.5表7-5期間費用計算表項目計算依據(jù)樓面價（元/㎡）金額（萬元）財務(wù)費用申請貸款15000萬元,年利率7.995%，三年672.063600管理費用、銷售費用按總投資的2%預(yù)估130.67700合計802.7343007.2.7此項目建設(shè)總投資35883.71萬元，樓面單價為4558.38元/㎡，如含酒店裝修費用，則樓面單價6698.91元/㎡（按建筑面積53566.2㎡計算）。表7-6投資成本費用估算匯總表項目單價（元/M2）總額（萬元）（一）土地成本871.034665.81（二）前期工程費61.9331.59（三）建安工程費2692.0214420.15（四）酒店裝修費2140.5511466.16（五）區(qū)內(nèi)配套費84.01450（六）不可預(yù)見費46.67250（七）期間費用802.734300（八）投資總額合計6698.9135883.717.3資金籌措（1）項目建設(shè)總投資35883.71萬元。（2）公司注冊資本金6273萬元，開發(fā)萬邦·國際花園的未分配利潤14867.33萬元，股東借入項目資金6000萬元，預(yù)售房款6000萬元，合計投入自有資金33140.33萬元，減去國際星城土地款8069.27萬元，實際可用于本項目的自有資金為25071.06萬元。（3）申請貸款13000-15000萬元。（4）預(yù)測以外的不足部分向股東借入。表7-7資金籌措計劃表單位：萬元資金來源自有資金貸款預(yù)售房款合計金額18311.4140003572.3135883.71比例51.03%39.01%9.96%100.00%第八章財務(wù)效益分析8.1說明（1）國家發(fā)改委和建設(shè)部2006年發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（2）國家的各項稅收政策；（3）臺州市房地產(chǎn)市場相關(guān)資料及同類企業(yè)運營情況。（4）建設(shè)進度：本項目建設(shè)期為3年，根據(jù)項目的進度安排，第四年開始營業(yè)，當(dāng)年營業(yè)負荷達到設(shè)計能力的75%（即入住率為60%），第五年達到100%（即入住率為80%以上）。計算期13年（其中建設(shè)期3年，經(jīng)營期10年）。8.2收入預(yù)測杜橋國際大酒店的功能可以劃分為：客房、餐飲、娛樂、和其他營業(yè)（包括商場、會議室出租、其他服務(wù)）四個部分。酒店的營業(yè)收入主要由以上四個部分組成。因這四部分收入相對獨立，可將其分別估算。本研究報告使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件，是根據(jù)國內(nèi)同類型飯店尤其是市內(nèi)同類型飯店實際經(jīng)營狀況，在分析市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目具體情況進行預(yù)測和選定。8.2.1客房收入酒店擁有多種規(guī)格客房，因房價不一，出租率也不一致，按實際情況測算會較復(fù)雜。根據(jù)上述設(shè)施配置和分析，酒店開業(yè)的第三年，也就是2015年酒店開始進入穩(wěn)定經(jīng)營年份。酒店在穩(wěn)定經(jīng)營年份的平均房價能夠達到420元，開業(yè)第三年后，在平均客價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)出租率的穩(wěn)中有升。開業(yè)后五年客房業(yè)績水平預(yù)計如下：表8-1預(yù)計客房業(yè)績表（客房按280間套計算）年份平均房價（元）住宿率單房收益（元）客房總收入（萬元）2013年38060%2282298.242014年40070%2802822.42015年42080%3363386.882016年44080%3523548.162017年46080%3683709.44如上所述，平均房價定位在420元/天，客房出租率按80%計算，則正常年份酒店收入為：280套×420元/天×360天×80%=3386.88萬元。8.2.2餐飲收入餐廳設(shè)計800個座位，包括大餐廳、包廂、西餐廳、觀光廳、大堂吧、酒吧、音樂咖啡廳及室外茶座等（不包括會議室臨時兼作宴會廳座位）。按人均消費70元，座位周轉(zhuǎn)率80%測算，全年餐飲營業(yè)收入約為：800×2×70×80%×360=3225萬元。8.2.3娛樂營業(yè)收入包括保齡球、游泳池、健身中心、美容廳、歌舞廳、網(wǎng)吧、電子游戲室、臺球房、家庭影院、棋牌室、網(wǎng)球館等收入，暫按每天3萬計算，年收入為3×360=1080萬元。8.2.4其他收入包括商場、會議室出租、旅游服務(wù)、票務(wù)、電訊、洗衣服務(wù)、商務(wù)中心等內(nèi)容，估計年收入720萬元。8.2.5酒店總收入合計表8-2酒店總收入表經(jīng)營指標(biāo)數(shù)值備注客房收入3386.88萬元餐飲收入3225萬元娛樂營業(yè)收入1080萬元其他收入720萬元總收入8411.88萬元GOP率38%按目前國內(nèi)五星級酒店GOP綜合率GOP3196.51萬元正常經(jīng)營年份，酒店總收入為8411.88萬元，利潤總額為3196.51萬元。8.3營業(yè)稅金預(yù)測按國家規(guī)定，本項目客房、餐飲等計征營業(yè)稅，及城市建設(shè)維護稅、教育費附加、義務(wù)兵役附加稅等、綜合稅率為5.55%，娛樂業(yè)收入綜合稅率為11.1%：（1）客房收入稅金3386.88×5.55%=187.98萬元。（2）餐飲收入稅金3225×5.55%=178.99萬元。（3）娛樂營業(yè)收入：1080×11.1%=119.88萬元。（4）其他收入：720×5.55%=39.96萬元。以上四項合計全年總稅金為526.81萬元。8.4成本費用預(yù)測本項目成本費用，包括營業(yè)費用、營業(yè)成本費、人員工資及福利、行政管理和公用費用、非經(jīng)營費用五部分。8.項目直接成本指的是酒店投入營業(yè)后，直接物質(zhì)消耗的費用。主要包括直接材料、燃料及動力費。分項估算如下：（1）直接材料費用項目直接材料消耗主要是自營商場購進的商品和餐飲所需的農(nóng)副產(chǎn)品、材料。A、目前商品零售市場的毛利率為30%，所以自營商場購進商品的成本按自營商場收入的70%計取，則該項成本為：120×70%=80萬元。B、餐飲業(yè)的毛利率為55%，所以本項目餐飲所需的農(nóng)副產(chǎn)品、材料費用按餐飲收入的45%計取，則該項成本為：3225×45%=1450萬元。直接材料費用=A+B=1530萬元。（2）燃料及動力費用這部分主要有燃料、水、電等消耗的費用。燃料動力費用參照有關(guān)技術(shù)資料參數(shù)，并適當(dāng)考慮同行業(yè)及本企業(yè)實際消耗水平，按現(xiàn)行價格確定。A、燃料費。經(jīng)測算本項目年耗0號柴油量約480噸，油價按4200元/噸計算，則燃料費用為約200萬元。B、水費。經(jīng)測算本項目年用水量為20萬噸，水價按3元/噸計算，則水費為：20×3=60萬元。C、電費。經(jīng)測算本項目年用電量為700萬度，電價按1元/度計算，則電費為：700萬元。燃料及動力費用=A+B+C=960萬元。則正常年營業(yè)成本費用為：（1）+（2）=2490萬元。8.本項目建成營業(yè)時預(yù)計定員為300人。人均年工資為20000元，福利費按工資額的14%計取，合計全年工資及福利費為684萬元。8.這部分費用主要有：辦公用品費、郵電通訊費、制服攤銷、保險費、旅差費、培訓(xùn)費、廣告費及交際應(yīng)酬費等。按同類企業(yè)實際支出，并參考目前同類企業(yè)水平計取，按營業(yè)總收入的4%測算，全年估計為：8412×4%=336萬元。8.非經(jīng)營費用主要包括折舊及攤銷、修理費、財務(wù)費用、董事會費等內(nèi)容。（1）折舊及攤銷項目折舊及攤銷參照國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定進行計算。固定資產(chǎn)折舊采用直線法，殘值率按原值的10%計取。折舊年限為：建筑物20年；設(shè)備及運輸工具10年；家具設(shè)備5年。項目正常年折舊額為：1082萬元。項目遞延資產(chǎn)按5年攤銷，每年攤銷費為80萬元。（2）修理費：項目修理費按折舊額的7%計取，年修理費為76萬元。（3）養(yǎng)老等保險費：按工資及福利的23%測算，計157萬元。（4）財務(wù)費用：財務(wù)費用由流動資金和長期借款利息兩部分組成。本項目無長期借款。（5）董事會費：按營業(yè)總收入的0.5%測算，計42萬元/年。（6）顧問費：按營業(yè)總收入的0.25%測算，計21萬元/年。以上6項合計全年總費用為376萬元。8.4表8-3總成本費用表單位：萬元經(jīng)營指標(biāo)數(shù)值備注營業(yè)成本費2490人員工資及福利費684行政管理和公用費用336非經(jīng)營費用376合計3886如上表，本項目在正常運行年經(jīng)營總成本費用為3886萬元。8.4財務(wù)評價本項目能每年產(chǎn)生利潤總額3999.19萬元，其中所得稅999.8萬元，凈利潤2999.39。表8-4財務(wù)效益分析表單位：萬元內(nèi)容數(shù)值合計收入客房收入33878412餐飲收入3225娛樂營業(yè)收入1080其他收入720營業(yè)稅金客房收入稅金187.98526.81餐飲收入稅金178.99娛樂營業(yè)收入稅金119.88其他收入稅金39.96成本費用營業(yè)成本費1530+960=24903886人員工資及福利684行政管理和公用費用336非經(jīng)營費用80+76+157+42+21=376利潤總額8412-526.81-38863999.19所得稅3999.19×25%999.8凈利潤3999.19-999.82999.398.5使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入預(yù)測根據(jù)年金現(xiàn)值系數(shù)公式：P/A＝[1－（1+i）＾（-n）]/i；其中i表示報酬率，n表示期數(shù),P表示現(xiàn)值,A表示年金。假設(shè)在40年經(jīng)營期內(nèi)，本項目每年能產(chǎn)生凈利潤2999.39萬元，按7%的折現(xiàn)率，根據(jù)計算年金現(xiàn)值系數(shù)為13.33，年金現(xiàn)值為：（P/A，7%，40）=2999.39×[1－（1+7%）＾（-40）]/7%=2999.39×13.33=39981.87萬元。該部分收入可以用轉(zhuǎn)讓40年使用權(quán)的方式收回：39981.87×80%=31985.49萬元第九章社會評價9.1項目對社會的影響及相關(guān)措施總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用，對社會的發(fā)展是有積極的作用。表9-1項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對本地居民、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門，范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面，范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響基礎(chǔ)設(shè)施