某房地產集團公司全套管理制度及流程

萬科房地產開發(fā)有限公司管理制度目錄一、萬科房地產開發(fā)有限公司組織結構1、垂直化管理組織結構圖2、項目前期部組織結構與責權3、設計管理部組織結構與責權4、商務部組織結構與責權5、工程管理部組織結構與責權6、銷售部組織結構與責權7、辦公室部組織結構與責權二、萬科房地產開發(fā)有限公司職位說明書1.高層管理類（1）總經理職位說明書（2）副總經理（分管經營）職位說明書（3）副總經理（分管營銷）職位說明書（4）總工程師職位說明書2.項目前期部（1）項目前期部經理職位說明書（2）投資發(fā)展主管職位說明書（3）項目開發(fā)主管職位說明書（4）項目規(guī)劃主管職位說明書3.設計管理部（1）設計管理部經理職位說明書（2）結構設計師職位說明書（3）圖紙審核員職位說明書（4）資料管理員職位說明書4.商務部（1）商務部經理職位說明書（2）造價工程師職位說明書（3）合同主管職位說明書5.工程管理部（1）工程管理部經理職位說明書（2）土建工程師職位說明書（3）水電工程師職位說明書（4）市政工程師職位說明書6.銷售部銷售部經理職位說明書7.辦公室（1）辦公室主任職位說明書（2）人力資源主管職位說明書（3）行政主管職位說明書（4）檔案主管職位說明書三、萬科房地產開發(fā)有限公司投資與開發(fā)管理1、項目投資與開發(fā)管理制度設計（1）企業(yè)項目投資管理制度（2）企業(yè)經營計劃管理制度2、項目投資與開發(fā)管理操作工具（1）項目階段投資回收分析表（2）企業(yè)年度總體經營計劃書（3）投資項目競爭分析調研表（4）項目開發(fā)成本費用估算3、項目投資與開發(fā)管理管理工作流程企業(yè)經營決策管理流程（2）年度經營計劃編制流程4.項目投資與開發(fā)管理方案設計（1）年度經營計劃方案（2）項目投資分析方案（3）項目拆遷安置方案四．萬科房地產開發(fā)有限公司設計管理1.設計管理制度設計（1）工程設計管理制度設計圖紙自審制度2.設計管理操作工具工程項目設計任務單設計任務修改審批表設計任務修改審批表設計跟蹤檢查記錄單設計輸出文件審查表3.設計管理工作流程（1）圖紙設計管理工作流程（2）設計變更管理工作流程4.設計管理方案設計工程設計合同書編制方案（2）工程計任務書編制方案五、萬科房地產開發(fā)有限公司造價管理1.造價管理制度設計（1）工程預結算管理細則（2）工程計量計價管理辦法2.造價管理操作工具（1）工程預算作業(yè)進度表（2）單項工程計量一覽表（3）分項工程計價內控表（4）單項工程概、預算表3.造價管理工作流程（1）工程預算編制流程（2）工程竣工結算流程4.造價管理方案設計（1）工程水電預結算辦法（2）竣工結算社會審價方案（3）項目付款審核審批辦法六、萬科房地產開發(fā)有限公司工程施工管理1．工程施工管理制度設計（1）項目經理部管理制度（2）項目招投標管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程監(jiān)理管理制度（5）技術交底管理制度（6）臨時水電使用規(guī)定（7）工程簽證管理制度2.工程施工管理操作工具（1）項目工程施工進度表建設工程招標申請書建設招標報價清單表施工招標合同評審表施工招標合同會簽表施工組織設計報審表工程施工方案審批表（8）工程施工進度計劃表（9）進度調整計劃審批表（10）建設工程開工申請單（11）技術交底三簽記錄表（12）施工工程量簽證單（13）周工程量統(tǒng)計表（14）工程管理日記表3.工程施工管理工作流程（1）工程施工過程管理流程（2）工程進度控制管理流程4.工程施工管理方案設計（1）施工組織總設計方案（2）安全生產協議書模板（3）給排水技術指導方案（4）施工技術管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保護方案七、萬科房地產開發(fā)有限公司績效管理1房地產企業(yè)績效管理制度設計（1）績效考核管理制度（2）員工獎懲管理制度2房地產企業(yè)績效考核表（1）總工程師績效考核表（2）前期部經理考核表-1（關于投資）（3）前期部經理考核表-2（關于經營）（4）項目經理績效考核量表（5）水暖工程師績效考核表（6）工程項目預算員考核表3房地產企業(yè)績效管理流程（1）目標設定工作流程（2）績效管理工作流程4房地產企業(yè)績效管理方案設計（1）項目經理績效考核辦法（2）工程技術人員考核辦法八、萬科房地產開發(fā)有限公司財務管理1財務管理制度設計（1）企業(yè)存貨管理制度（2）貨幣資金管理辦法（3）內部財務管理制度2財務管理操作工具（1）營業(yè)利潤測算表（2）年度財務費用臺賬（3）票據及存款日報表（4）財務審計報告表（5）審計查賬記錄表（6）現金流量分析表（7）融資項目登記表（8）項目融資申報表3財務管理工作流程（1）資金管理工作流程（2）財務審計管理流程4財務管理方案設計（1）財務會計報告管理方案（2）財務成本核算控制方案九、萬科房地產開發(fā)有限公司行政人事管理1.行政人事管理制度設計（1）辦公用品管理制度會議管理制度（3）文書管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）檔案管理制度（7）車輛管理制度2.行政人事管理操作工具（1）辦公費用明細表（2）辦公用品請購單（3）辦公用品領用表（4）辦公設備登記表（5）固定資產登記表（6）圖書借閱登記表（7）印章使用申請單（8）車輛使用申請表（9）安全狀況檢查表（10）會議申請表3行政人事管理工作流程（1）行政經費控制流程（2）企業(yè)會議管理流程4行政人事管理方案設計（1）辦公費用控制辦法（2）車輛使用管理辦法一、萬科房地產開發(fā)有限公司組織結構1、垂直化管理組織結構圖2、項目前期部組織結構與責權3、設計管理部組織結構與責權4、商務部組織結構與責權 5、工程管理部組織結構與責權6、銷售部組織結構與責權7、辦公室部組織結構與責權1.萬科房地產開發(fā)有限公司組織結構圖董事會董事長總經理董事會董事長總經理行政副總經理財務總監(jiān)總工程師行政辦公室人力資源部財物部審計部工程部商務部銷售部總經理辦公室2項目前期部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制項目前期項目前期部經理投資發(fā)展主管項目開發(fā)主管項目規(guī)劃主管投資發(fā)展專員劃專員各專項工作專員專業(yè)工程師經理級1人主管級3人職責1．負責企業(yè)投資項目的搜尋與調查研究，并對擬投資的項目進行經濟分析和論證2.負責制訂房地產投資計劃，并參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作3．對所拓展的房地產項目、建筑工程項目進行全面測算和評估，擬訂可行的項目開發(fā)計劃4．組織開展項目前期的談判、項目用地投標、土地款項撥付計劃擬訂及報批等工作5．組織開展項目立項所有手續(xù)的報批、規(guī)劃設計等工作6．組織拆遷辦及相關人員做好征地拆遷手續(xù)的辦理與拆遷協調等工作7．負責開展企業(yè)項目聯系單位的公關工作8．配合商務部編制項目開工前相關合同（含規(guī)劃、設計合同、委托市場調查合同、委托可行性分析合同及委托審計合同、環(huán)境評價合同、紅線合同、勘察合同）9．負責項目用地投標、立項報批、規(guī)劃設計等文件資料的管理工作權力1．對投資項目的建議權及對投資計劃、投資方案的審核權2．房地產行業(yè)資訊調查經費的合理使用權3．對階段性公關活動方案和費用預算的決策權4．要求相關部門配合的權力5．對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權相關說明3.設計管理部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制設計管理部經理設計管理部經理經理級1人資料管理員圖紙審核員結構設計師資料管理員圖紙審核員結構設計師根據實際而定職責1．參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作2．對設計單位的設計方案進行確認，組織本部門和相關部門進行討論、論證、審核和驗收3．配合商務部做好概算、預算及工程成本控制工作4．配合商務部做好樓宇主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用和確定工作5．參與開工前對施工單位的施工圖紙技術交底工作，參與圖紙會審工作6．負責對工地的服務、跟蹤工作，負責對設計方案變更事宜的協調、審核與確認7．負責與設計院、設計單位做好交流、協調、配合工作8．負責對施工圖紙等設計資料、檔案的統(tǒng)一管理權力1．工程設計單位的初步選擇權2．對外部設計方案的審核權、修改建議權3．對設計變更、工程洽商的參與審批權4．建設工程質量的參與驗收權5．對違反企業(yè)管理規(guī)定的員工提請?zhí)幜P的權力相關說明4商務部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制商務部經理商務部經理造價工程師土建預算員安裝預算員合同管理員詢價員合同主管經理級1人主管級2人根據實際而定1.負責與工程相關的所有合同編制工作2.根據設計圖紙組織編制或委托編制工程項目概算、預算、預算分配、材料設備預算等3．根據工程進度和合同完成工程款的結算、支付以及工程決算工作4．審核或復核工程量、設計變更、現場簽證等導致工程投資變化的技術文件5．配合工程施工過程中出現的變更、簽證及時進行費用核算，從技術經濟角度進行比較6．嚴格履行工程合同，嚴格控制合同內工程投資，嚴格履行工程款支付的簽字程序7．負責工程建設的動態(tài)投資統(tǒng)計工作，及時提供與投資有關的數據和資料，按合同編制《項目月度付款計劃》8．配合項目前期部完成工程招標工作，編寫招標文件中的有關造價條款和標底的編制說明9．完成材料設備招標工作，調查、測算材料及設備的暫定價格，編制采購合同10．負責投資造價的政策、技術文件的收集和發(fā)放工作權力1．工程合同的編制權（政府文件明確規(guī)定需要招標必須采用標準合同的除外）2．工程預、結算文件的編制權、審核權及工程量的審核權3．招標文件、標底、工程合同的審核權、建議權，招標、開標工作的參與權3．規(guī)劃設計、施工圖設計的建議權4．工程進度付款的審核權5．對本部門人員的人事異動建議權、考核評價權和獎懲建議權相關說明5工程管理部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制工程管理部經理工程管理部經理土建工程師水電工程師市政工程師技術資料管理員各專業(yè)技術員經理級1人主管級3人根據實際而定職責1．負責工程建設項目的施工技術管理、開工準備、對外技術協調等工作2．配合商務部起草工程相關合同3.辦理供水、供電、消防手續(xù)2．審查施工組織設計，監(jiān)督進度計劃的實施情況，控制施工進度，完成工期目標3．熟悉施工設計圖紙，參與施工設計圖紙會審和技術交底工作4.負責管理施工隊伍，并協調好對內、對外的關系5.根據企業(yè)項目建設的實際情況，編制并實施完成工程進度計劃6．參與及工程施工招投標工作7.加強工程質量控制，負責工程施工管理到竣工驗收的全過程8.組織開展分項、單項（位）以及隱蔽工程的完工驗收工作9．負責工程變更初審、工程量的確認簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工作10．會同監(jiān)理進行現場簽證，審核施工單位編制的報表11．協助簽訂工程施工合同、編制材料供應計劃，協助商務部編制付款計劃12．負責工程技術文件資料的收集、保管和歸檔管理工作13．做好材料、設備、人員的管理工作14.配合銷售部做好客戶咨詢工作權力1．對工程招投標底洽商談判的參與權2．項目設計方案、施工計劃的建議權3．對項目工程的組織、管理、監(jiān)控權4．對工程現場簽證的審核權5．對現場工程建設技術的指導權6．對現場工程建設質量的監(jiān)督權7．對工程現場實施方案的協調權、建議權8．對工程建設設計變更、工程洽商的審核權與決策權9．在項目預算范圍內，對工程費用使用的決策權10．在權限范圍內，可以代表企業(yè)對外行使聯絡權和協調權11．對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權相關說明6銷售部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制銷售部經理銷售部經理經理級1人客服主管銷售員客服主管銷售員營銷策劃專員根據實際而定職責1．編制和執(zhí)行項目營銷工作計劃2．督促專業(yè)機構完成新項目所在區(qū)域的競爭對手及消費者調查并制定營銷推廣方案3、同步完成銷售動態(tài)分析并依此調整營銷推廣方案3．負責項目的銷售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用等工作4．組建售樓中心，確定項目售樓處外部形象與內部裝飾裝修方案5.負責銷售備案工作及相關的政府部門協調工作6．策劃與實施各類樓盤項目的推廣、促銷活動7．負責項目商業(yè)部分的招商工作8．按總經理及董事會要求編制銷售報表9、負責客戶服務管理工作，建立市場研發(fā)及客戶檔案，處理投訴、退房等問題權力1．對營銷推廣方案和費用預算的審核權2．房地產行業(yè)資訊調查經費及營銷推廣費用的合理使用權3．對營銷策劃及宣傳推廣方案決策權4．要求相關部門配合的權力5．對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權相關說明7辦公室組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制辦公室主任辦公室主任檔案主管行政主管招聘主管培訓主管檔案文員后勤主管人力資源主管經理級1人主管級3人根據實際而定職責1．協助總經理綜合、協調各部門工作和處理日常事務2．根據總經理及相關高層領導意見，召開企業(yè)辦公會議和其他有關會議，做好會議記錄，撰寫會議紀要，并檢查督促會議決議的貫徹實施3．參與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的擬訂、年度經營計劃的編制和企業(yè)重大決策事項的討論4．匯總企業(yè)年度綜合性資料，草擬企業(yè)年度總結、工作計劃和其他綜合性文稿，撰寫總經理發(fā)言稿和其他以企業(yè)名義發(fā)言的文稿，并負責審核5．負責處理企業(yè)行政文書，做好收發(fā)登記、傳遞、催辦、歸檔、立卷及檔案管理工作6．負責對各部門文書資料、工程資料及圖紙、與外單位的往來文件、合同的收集、歸檔管理工作7．負責企業(yè)與上級主管部門的聯系工作，以及有關法律咨詢工作權力1．受總經理委托，具有對各部門工作的協調處理權2．企業(yè)經營決策的參與權3．對企業(yè)行政文書、材料設備、工程項目等工作過程的跟蹤管理權4．對工程資料、圖紙、合同等文件資料的收集、歸檔與管理權5．對本部門員工聘任、提請獎懲、解聘的建議權相關說明二、萬科房地產開發(fā)有限公司職位說明書1.高層管理類（1）總經理職位說明書（2）副總經理（分管經營）職位說明書（3）副總經理（分管營銷）職位說明書（4）總工程師職位說明書（1）總經理職位說明書職位名稱總經理所屬部門直接上級董事會直接下級各副總經理任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科以上，具有企業(yè)管理、戰(zhàn)略管理、市場開發(fā)管理、人力資源管理、財務管理和房地產項目管理等相關專業(yè)知識，具有高級專業(yè)技術職務任職資格2．工作經驗十年以上房地產行業(yè)工作經驗，五年以上企業(yè)經營管理經驗，具有五年以上外資企業(yè)或國內知名企業(yè)相關工作經驗者優(yōu)先職責概要領導、實施企業(yè)的中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，組織制訂本企業(yè)的年度經營管理計劃，主持本企業(yè)的日常經營管理工作，負責組織、培養(yǎng)高效的管理團隊和項目團隊，確保企業(yè)經營管理目標和發(fā)展目標的順利實現崗位職責1．組織制定企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略及經營目標，經董事會審批后組織實施，并進行監(jiān)督2．根據企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂企業(yè)各階段經營管理計劃，并對計劃執(zhí)行情況予以監(jiān)督3．負責與董事會溝通，保證企業(yè)各項經營計劃得到順利實施4．授權各副總經理組織實施各項經營計劃，確保年度經營圖標得到全面落實5．負責企業(yè)投資管理、工程項目管理、營銷管理、人力資源管理、財務管理的決策工作6．主持召開總經理辦公會議，聽取各副總經理匯報工作，以便監(jiān)督、檢查企業(yè)經營計劃的執(zhí)行情況和財務收支計劃的執(zhí)行結果7．出席企業(yè)重要公關活動，建立、維護與相關部門、媒體機構、重要客戶的良好關系8．主持企業(yè)重大房地產項目的招投標管理工作9．負責企業(yè)高層管理人員、高級專業(yè)技術職務人員的聘任、培訓和考核工作相關說明（2）副總經理（分管運營）職位說明書職位名稱副總經理所屬部門直接上級總經理直接下級所轄部門經理任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科以上，具有企業(yè)管理、戰(zhàn)略管理、市場開發(fā)管理、人力資源管理、財務管理、房地產項目管理等相關專業(yè)知識，具有中級專業(yè)技術職務任職資格2．工作經驗八年以上大中型房地產企業(yè)中高層管理工作經驗，具有成功的房地產項目全程開發(fā)經驗以及資深的項目開發(fā)管理或成本管理、工程管理實戰(zhàn)經驗，熟悉房地產行業(yè)的政策法規(guī)職責概要全面負責企業(yè)投資項目的規(guī)劃、房地產項目的開發(fā)與運營工作，對房地產項目能夠做出準確的分析、預測和定位崗位職責1．參與制訂企業(yè)年度經營計劃和預算方案，擬訂各個部門年度工作目標計劃和預算方案并組織實施，參與制定企業(yè)重大投資、項目開發(fā)策略研究和本控制等決策2．負責企業(yè)擬訂投資項目的定位研究、業(yè)態(tài)分布策劃3．主持企業(yè)各項目的規(guī)劃設計管理及日常事務的統(tǒng)籌管理4．主持辦理項目前期的土地移交、拆遷等手續(xù)5．參與房地產項目用地的前期談判、投標管理等重大決策工作6．指導開展對政府部門的公關工作7．對所轄部門經理的工作進行指導、監(jiān)督、培訓、考核與協調相關說明（3）副總經理（分管營銷）職位說明書職位名稱副總經理所屬部門直接上級總經理直接下級所轄部門經理任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科以上，具有企業(yè)管理、市場營銷、房地產營銷管理、房地產市場策劃、廣告策劃等相關專業(yè)知識2．工作經驗八年以上市場、銷售相關工作經驗，三年以上市場管理、銷售管理類職位工作經驗職責概要組織制訂年度營銷計劃、市場開發(fā)計劃和營銷系統(tǒng)員工的培訓、考核方案及獎懲措施，開展市場調研、營銷策劃、公關、房地產銷售等各項工作，指導開展各種營銷、促銷活動崗位職責1．根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，協助總經理編制企業(yè)年度經營計劃，從市場發(fā)展的角度保證企業(yè)經營計劃的可實現性2．組織編制企業(yè)市場推廣、營銷策劃、公關活動、房地產銷售、客戶服務管理等方面的規(guī)章制度，并監(jiān)督、檢查各項制度的執(zhí)行情況3．組織開展市場分析，擬訂市場策劃方案、公關方案、廣告策略與推廣方案4．對廣告制作、公關活動、樓盤促銷活和房地產銷售工作予以指導5．建立、拓展與客戶、社會各界的關系，建立健全完善的客戶關系管理體系6．監(jiān)督、檢查客戶及售后服務情況，確?？蛻舴召|量不斷提高7．對所轄部門經理的工作進行指導、監(jiān)督、培訓、考核與協調8．完成總經理臨時交辦的其他工作相關說明（4）總工程師職位說明書職位名稱總工程師所屬部門直接上級總經理直接下級所轄部門經理任職資格1.學歷、專業(yè)知識大學本科以上，具有工業(yè)與民用建筑、建筑結構、企業(yè)管理、項目管理、工程質量管理、工程成本控制及其他相關專業(yè)知識，具備高級專業(yè)技術職務任職資格2.工作經驗八年以上本行業(yè)相關工作經驗，具有五年以上國內知名企業(yè)相關工作經驗者優(yōu)先職責概要全面負責施工圖紙設計管理、施工現場管理、施工組織與協調、施工技術管理、施工質量管理和工程預決算管理等工作崗位職責1．組織制定并審核工程項目管理的各項規(guī)章制度、各階段工作計劃，并監(jiān)督、檢查制度的執(zhí)行情況、計劃的實施情況，確保各項工作得以順利進行2．負責組織施工圖紙設計管理以及外部設計單位的外聯工作3．組織、管理企業(yè)所有在建的工程項目，負責審核、簽批工程技術文件4．負責檢查各個工程項目的進度，通過組織和協調確保各項工程如期完成5．監(jiān)督各項工程的施工質量，及時協調解決施工中的重大問題6．參與施工招投標管理，簽審招投標文件，并對招投標工作予以技術指導7．指導分管部門的發(fā)展方向，適時對工程系統(tǒng)的運行模式進行調整8．負責對所轄部門經理的工作進行指導、監(jiān)督、培訓、考核與協調相關說明2.項目前期部（1）項目前期部經理職位說明書（2）投資發(fā)展主管職位說明書（3）項目開發(fā)主管職位說明書（4）項目規(guī)劃主管職位說明書項目前期部經理職位說明書職位名稱項目前期部經理所屬部門項目前期部直接上級副總經理直接下級本部門主管人員任職資格1.學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，具有企業(yè)管理、項目管理、工程預算、招投標管理、金融、房地產項目開發(fā)與管理等相關專業(yè)知識，熟悉房地產開發(fā)項目報批報建的政策、法規(guī)及辦事流程，具有良好的溝通和協調能力2.工作經驗五年以上本行業(yè)相關工作經驗職責概要在副總經理的領導下，根據企業(yè)的實際狀況進行企業(yè)發(fā)展方向定位并制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及投資計劃，根據企業(yè)的投資拓展意向，具體負責房地產項目開發(fā)的實施，并對土地投標及立項審批過程進行全程監(jiān)督崗位職責1．根據企業(yè)內外部競爭形勢，初步確定企業(yè)投資方向，編制企業(yè)投資發(fā)展戰(zhàn)略，經副總經理審核后提請總經理辦公會審議2．根據企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進行市場調研，負責編制企業(yè)年度經營計劃3．具體負責制訂房地產投資計劃，并對投資進行監(jiān)督管理4．定期或不定期組織房地產市場調研活動，并按時提交調研報告5．關注房地產市場的發(fā)展變化，定期或不定期向副總經理及其他領導提交市場分析報告6．根據企業(yè)的總體戰(zhàn)略，具體負責房地產項目開發(fā)的全程管理工作7．具體負責編制各項關于房地產項目開發(fā)的規(guī)章制度，經總經理審批后執(zhí)行8．負責組織所有開發(fā)項目的前期手續(xù)的報批報建工作9．負責項目的引進、前期談判和土地投標工作10．負責組織房地產開發(fā)項目的規(guī)劃工作11．負責為企業(yè)尋找土地資源，進行土地儲備和相關的調研工作12．主持與企業(yè)聯系單位的公關工作13．根據授權，處理特殊事項或重大突發(fā)事件14．負責本部門組織建設及對員工的培訓、考核工作15．完成領導臨時交辦的其他工作相關說明投資發(fā)展主管職位說明書職位名稱投資發(fā)展主管所屬部門項目前期部直接上級項目前期部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，具有投資分析、金融、法律、房地產項目開發(fā)等相關專業(yè)知識2．工作經驗兩年以上房地產行業(yè)從業(yè)經驗，具有本職位工作經歷者優(yōu)先職責概要在投資發(fā)展部經理的領導下，具體負責企業(yè)內部項目投資計劃的編制、投資風險的分析評估與實施管理工作崗位職責1．按照項目前期部經理的要求，組織撰寫房地產項目的投資計劃2．負責協調各部門做好投資計劃的實施工作3．負責尋求新的投資領域或投資渠道，按時完成企業(yè)的投資計劃4．負責評估投資風險，定期編制投資風險評估報告5．負責對外投資、合作項目的洽談等工作6．負責對房地產投資環(huán)境進行研究，定期提交研究報告7.配合商務部編制項目開工前相關合同8．完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（3）項目開發(fā)主管職位說明書職位名稱項目立項主管所屬部門項目前期部直接上級項目前期部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，具有項目管理、招投標管理、工程預算、市場調研、公共關系管理等相關專業(yè)知識，熟悉國家有關房地產開發(fā)與投資的立項政策，熟悉房地產前期策劃、報建及招投工作，了解國內外房地產運營動態(tài)等相關專業(yè)知識2．工作經驗兩年以上房地產行業(yè)從業(yè)經驗，具有部門主管工作經驗者優(yōu)先職責概要在項目開發(fā)部經理的領導下，全程負責房地產項目的各種立項報批工作，妥善處理與政府各相關部門的關系，具體負責土地、工程的投標管理及投標文件的編制與起草等工作崗位職責1．全面負責房地產開發(fā)項目的立項管理工作2．負責辦理相關政府部門的房地產立項手續(xù)3．負責向相關部門及人員傳達政府部門對新項目立項的特殊要求4．積極爭取政府部門對新項目的優(yōu)惠政策5．協助相關人員做好房地產項目的前期策劃工作及項目開發(fā)等相關工作6．負責企業(yè)投標文件范本的完善工作7．負責企業(yè)土地、工程投標組織管理工作8.配合商務部編制項目開工前相關合同9．支持企業(yè)房地產項目應標，負責設計、整合工程設計方案10．協助相關部門做好房地產項目后期運作管理11．完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（4）項目規(guī)劃主管職位說明書職位名稱項目規(guī)劃主管所屬部門項目前期部直接上級項目前期部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識2．工作經驗三年以上房地產行業(yè)或設計院工作經驗職責概要協助總工程師優(yōu)化項目的設計工作，組織規(guī)劃論證，規(guī)劃政府相關部門報批工作崗位職責1．負責新開發(fā)項目與政府規(guī)劃部門的協調工作2.參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作3．組織本部門和相關部門進行討論、論證及審核4.配合商務部編制規(guī)劃、設計相關合同5．配合商務部做好從規(guī)劃方案階段的工程成本控制工作相關說明3.設計管理部（1）設計管理部經理職位說明書（2）結構設計師職位說明書（3）圖紙審核員職位說明書（4）資料管理員職位說明書（1）設計管理部經理職位說明書職位名稱設計管理部經理所屬部門設計管理部直接上級總工程師直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，具有建筑學、工民建、工程管理、城市規(guī)劃等相關專業(yè)知識2．工作經驗五年以上相關工作經驗，至少三年以上房地產企業(yè)或設計院的設計經驗，熟悉房地產開發(fā)過程的設計控制關鍵節(jié)點，職責概要作為設計管理部的負責人，負責指導本部門設計人員的工作，并對設計單位的設計方案及圖紙進行審核、把關，確保設計工作及時、順利完成崗位職責1．負責聯系市規(guī)劃委、各市政專業(yè)企業(yè)、設計院等外部單位，溝通設計事宜2．負責領導工程設計的招標、協調工作3．負責組織編制《工程技術設計任務書》和組織開展設計前期的勘察工作4．參與初步設計工作，并審查各階段各專業(yè)的設計成果，全面把關設計質量5．參與施工設計圖紙的會審、施工圖技術交底等工作6．負責施工圖設計變更的初審、上報設計院與設計變更的組織管理等工作7．配合做好工程造價、面積預測以及工程竣工驗收工作，提供銷售所需的各種數據和圖紙8．擔任本專業(yè)技術職稱評審委員會主任，主持技術職稱的評審、晉升等工作9．負責培養(yǎng)、發(fā)現本專業(yè)人才，不斷提高設計管理部的專業(yè)技術水平10．負責組織本企業(yè)設計圖紙、資料、檔案的收發(fā)、復印、歸檔等工作相關說明（2）結構設計師職位說明書職位說明書職位名稱結構設計師所屬部門設計管理部直接上級設計管理部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識2．工作經驗三年以上房地產行業(yè)或設計院工作經驗職責概要協助設計管理部經理優(yōu)化項目的結構設計，控制設計質量與結構成本，項目結構設計管理及圖紙審查，協調設計單位，組織落實結構設計方案崗位職責1．組織各專業(yè)人員收集結構設計資料，擬訂結構設計計劃2．與設計院溝通、協調，做好樓盤結構、室內室外效果等建筑設計和質量把關工作3．組織專業(yè)技術調研、現場結構勘測工作，并編寫《專業(yè)設計調研報告》4．負責編寫《結構設計說明書》和《圖紙目錄》5．負責初步審核結構設計文件和圖紙，整體把握結構設計及效果設計6．負責參與結構施工的技術交底工作7．配合報審工作，參與圖紙會審和重大設計變更工作8．配合現場施工、質量檢驗、竣工驗收、設計回訪及設計技術總結工作相關說明（3）圖紙審核員職位說明書職位名稱圖紙審核員所屬部門設計管理部直接上級設計管理部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識2．工作經驗三年以上房地產行業(yè)或設計院工作經驗職責概要對設計圖紙進行審核崗位職責1．協助結構工程師編寫《結構設計說明書》和《圖紙目錄》2．審核結構設計方案，負責結構選型的成本控制工作3．組織專業(yè)人員討論并修改設計方案4．審核設計文件和圖紙并督促設計院進行修改5．初步審核設計變更，參與圖紙會審和重大設計變更工作6．負責參與結構施工的技術交底工作7．配合現場施工、質量檢驗、竣工驗收、設計回訪及設計技術總結工作相關說明（4）資料管理員職位說明書職位名稱資料管理員所屬部門設計管理部直接上級設計管理部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學?？萍耙陨?，檔案管理、信息管理等相關專業(yè)知識，熟悉房地產工程資料、各種建筑圖紙等各種檔案管理知識2．工作經驗兩年以上房地產企業(yè)檔案管理經驗職責概要全面負責房地產工程資料、建筑圖紙的日常管理工作1．做好工程項目資料、建筑圖紙及相關合同文本的收集與歸檔工作2．負責辦理工程檔案、圖紙的查閱、借閱及檔案統(tǒng)計工作3．認真做好檔案的日常安全管理工作4．完成領導臨時交辦的其他工作相關說明4.商務部（1）商務部經理職位說明書（2）造價工程師職位說明書（3）合同主管職位說明書（1）商務部經理職位說明書職位名稱商務部經理所屬部門商務部直接上級副總經理直接下級部門各主管任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，具有建筑學、工程項目管理、工程項目預決算、工程成本控制等相關專業(yè)知識，持有注冊造價工程師資格證書2．工作經驗五年以上房地產行業(yè)相關工作經驗職責概要組織編制工程項目的概算、預算、決算、結算和成本控制工作，負責與工程相關的所有合同的編制、會審、會簽工作崗位職責1．貫徹國家、地區(qū)有關定額、預算、價格、合同管理等方面的規(guī)定，制定部門的規(guī)章制度，經批準后組織實施并監(jiān)督執(zhí)行，以控制工程項目的投資2．參與項目決策前土地價值估算、可行性研究投資估算工作3.負責與工程相關的所有合同的編制、會審、會簽工作4．組織初步設計概算，并對比投資概算情況，參與房地產項目的規(guī)劃設計工作5．根據施工圖編制工程預算，并與設計概算對比分析，為審查施工圖提供支持6．參與建筑施工圖紙、施工組織設計的會審工作7．審核《項目工程量進度報告》，核實設計變更事項的費用8．根據項目預算以及施工合同約定，核對工程款的支付金額9．負責制定預算定額和單價，參與審核材料和設備采購招標，提出專業(yè)性的意見10．參與銷售相關的面積計算、價格制定、與招標相關的標底計算等工作11．參與工程結算工作，并組織工程項目的決算工作12．負責造價管理部的組織管理、部門經費控制及與其他部門的協調工作13．負責本部門組織建設及對員工的培訓、考核工作14．完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（2）造價工程師職位說明書職位名稱造價工程師所屬部門商務部直接上級商務部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，具有建筑學、項目管理、工程造價管理、工程成本控制等相關專業(yè)知識，持有注冊造價工程師資格證書2．工作經驗三年以上房地產行業(yè)相關工作經驗職責概要根據項目規(guī)劃設計和施工圖紙，協助造價管理部經理按時完成工程造價工作崗位職責1．準確計算工程量，并進行合理分項，以調整各項單價，計算工程預算造價2．依據施工圖及施工方案、合同方案，計算招標項目標底價，參與確定招標條件3．了解工程概況，匯總工程材料用量，完成工程項目的材料和工程成本測算工作4．依據技術變更或現場情況，核定工程量以及隱蔽工程數據，確定變更、簽證費用5．確定單項工程造價，計算施工過程中簽證調整費用，并調整價差6．與施工單位辦理竣工結算工作，核對、計算施工圖的工程量7．匯總、計算、確定項目結算價，出具造價結算文件8．在項目的各個階段，受理其他有關工程造價的咨詢工作相關說明（3）合同主管職位說明書直接上級商務部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學?？萍耙陨?，具有建筑學、項目管理、造價管理、合同管理等相關專業(yè)知識2．工作經驗三年以上房地產行業(yè)相關工作經驗職責概要負責征地、拆遷、規(guī)劃設計、建安、市政、監(jiān)理等工程的預結算與合同的審定，以及材料設備采購預算與合同的審定工作崗位職責1．負責審定征地、拆遷、規(guī)劃設計、建安、市政、監(jiān)理等工程的預算工作2．負責編制征地、拆遷、規(guī)劃設計、建安、市政、監(jiān)理等與工程項目有關的合同或協議3．負責征地、拆遷、規(guī)劃及建安工程、市政工程、材料設備采購的價格審定工作4．負責建安工程、市政工程、監(jiān)理企業(yè)及材料設備的招投標文件和標底審定工作5．負責辦理工程重大合同變更、索賠工作，及時審查、調整工程價款6．建立征地、拆遷、規(guī)劃設計、建安、市政、裝飾等工程項目的預結算審核臺賬7．審定成本控制計劃并監(jiān)督其貫徹實施情況8．組織建立合同數據庫，便于對工程合同進行統(tǒng)一管理相關說明5.工程管理部（1）工程管理部經理職位說明書（2）土建工程師職位說明書（3）水電工程師職位說明書（4）市政工程師職位說明書工程管理部經理職位說明書職位名稱工程管理部經理所屬部門工程管理部直接上級總工程師直接下級各專業(yè)工程師任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，建筑學、工民建、建筑工程等相關專業(yè)知識，持有工程師資格證書2．工作經驗五年以上建筑工程技術管理相關工作經驗職責概要在總工程師的領導下，負責企業(yè)房地產項目的工程技術管理及施工過程中技術指導等方面的工作崗位職責1．審核工程施工組織設計方案，組織開展設計交底工作2．配合項目經理部與設計、施工承包方及監(jiān)理單位編制項目總體計劃及各分項計劃3．負責項目施工技術指導、監(jiān)督工作4．配合商務部起草工程相關合同5.負責主持辦理供水、供電、消防手續(xù)6．負責主持解決工程技術上存在的問題7．負責監(jiān)督確認項目工程質量，參與項目的技術驗收8．負責組織相關人員配合房地產項目的招投標工作9．負責工程預（結）算的工程量復核審查簽證，并擬出復核意見報造價管理部10.負責組織相關人員進行各項驗收11．負責本部門組織建設及對員工的培訓、考核工作12．完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（2）土建工程師職位說明書職位名稱土建工程師所屬部門工程管理部直接上級工程管理部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，建筑學、工民建、土木工程等相關專業(yè)知識，持有工程師資格證書2．工作經驗兩年以上相關專業(yè)從業(yè)經驗職責概要負責施工現場土建管理，監(jiān)督土建項目的現場施工進度和施工質量，控制土建項目施工成本，進行施工安全檢查，協調現場土建相關單位人員進行項目管理1．參與土建工程招投標工作，配合項目經理部、造價管理部編制標底和投標書2．參與土建工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理化建議3．負責對投標單位進行土建方面的現場答疑4．協助工程管理部經理進行本專業(yè)的工程技術管理工作，并配合其他工程師的工作5．參與圖紙會審、設計交底工作，負責交底記錄整理、簽認和發(fā)放6．督促和協助監(jiān)理控制工程進度、質量，編制本專業(yè)施工進度計劃7．參與編制本專業(yè)主要設備、材料計劃，并對已完成的本專業(yè)工程進度進行審定8．協調施工單位與監(jiān)理單位處理現場有關專業(yè)問題9．現場巡視，落實、監(jiān)督整改方案的執(zhí)行情況10．參與土建工程的各項驗收相關說明（3）水電工程師職位說明書職位名稱水電工程師所屬部門工程管理部直接上級工程管理部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，水電暖通等相關專業(yè)知識2．工作經驗兩年以上相關專業(yè)從業(yè)經驗職責概要負責施工現場水、電工程管理，監(jiān)督現場水、電工程施工進度和施工質量，控制水、電工程施工成本，進行施工安全檢查，協調現場土建相關單位人員進行項目管理1．參與土建工程招投標工作，配合項目經理部、造價管理部編制標底和投標書2．參與土建工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理化建議3．負責對投標單位進行水、電、方面的現場答疑4．協助工程管理部經理進行本專業(yè)的工程技術管理工作，并配合其他工程師的工作5．參與圖紙會審、設計交底工作6．督促和協助監(jiān)理控制水、電工程進度、質量，編制本專業(yè)施工進度計劃7、負責供水報批、供電報批工作8．參與編制本專業(yè)主要設備、材料計劃，并對已完成的本專業(yè)工程進度進行審定9．協調施工單位與監(jiān)理單位處理現場有關專業(yè)問題10．現場巡視，落實、監(jiān)督整改方案的執(zhí)行情況11．參與土建工程的各項驗收相關說明（4）市政工程師職位說明書職位名稱市政工程師所屬部門工程管理部直接上級工程管理部經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，道路、給排水、景觀綠化等相關專業(yè)知識2．工作經驗兩年以上相關專業(yè)從業(yè)經驗職責概要負責施工現場市政、景觀綠化工程管理，監(jiān)督現場市政工程施工進度和施工質量，控制市政工程施工成本，進行施工安全檢查，協調現場市政施工相關單位人員進行項目管理1．參與市政、景觀綠化工程招投標工作，配合項目經理部、造價管理部編制標底和投標書2．參與市政、景觀綠化工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理化建議3．負責對市政、景觀綠化工程投標單位進行現場答疑4．協助工程管理部經理進行本專業(yè)的工程技術管理工作，并配合其他工程師的工作5．參與圖紙會審、設計交底工作6．督促和協助監(jiān)理控制市政、景觀綠化工程進度、質量，編制本專業(yè)施工進度計劃7．參與編制本專業(yè)主要設備、材料計劃，并對已完成的本專業(yè)工程進度進行審定8．協調施工單位與監(jiān)理單位處理現場有關專業(yè)問題9．現場巡視，落實、監(jiān)督整改方案的執(zhí)行情況10．參與市政、景觀綠化工程的各項驗收相關說明6.銷售部銷售部經理職位說明書職位名稱銷售部經理所屬部門銷售部直接上級副總經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，市場營銷或管理類相關專業(yè)知識2．工作經驗三年以上房地產銷售工作經驗，一年以上房地產銷售管理工作經驗職責概要在副總經理的領導下，負責項目的銷售工作規(guī)劃、項目的銷售工作組織實施和客戶服務管理等崗位職責1．根據企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，安排樓盤銷售工作，制訂年度及各項目的銷售計劃2．根據項目的銷售計劃，組建售樓中心，具體實施項目銷售工作3．根據企業(yè)的相關規(guī)定及銷售工作需要，制定或審核銷售管理制度，報批后貫徹實施4．全面負責組織項目的銷售、招商工作，分解銷售計劃并檢查執(zhí)行情況5．定期檢查項目銷售報表，一旦發(fā)現問題及時更正解決6．做好項目的銷售控制，及時召開銷售會議，保證獲得最及時的回款和最大的營業(yè)額7．負責與房管、工商等部門建立良好的關系，保證銷售工作正常進行8．負責客戶服務管理，及時處理投訴、退房等問題，保證企業(yè)利益9．了解項目所在地的社會文化與消費人群的喜好，建立市場研發(fā)及客戶檔案10．組織安排銷售動態(tài)分析，分析項目的市場、廣告、客戶等信息，為決策提供依據11．關注、跟蹤企業(yè)開發(fā)的各個項目，總結項目銷售經驗，為新項目營銷策劃提供建議12．代理企業(yè)法人簽訂售房合同，并審核其他售樓員簽訂合同的有效性13．接待大客戶及重要客戶，協助或參與所轄項目的銷售談判工作14．負責本部門日常行政事務、行政費用控制等工作15．完成領導臨時交辦的其他工作相關說明7.辦公室（1）辦公室主任職位說明書（2）人力資源主管職位說明書（3）行政主管職位說明書（4）檔案主管職位說明書（1）辦公室主任職位說明書職位名稱辦公室主任所屬部門辦公室直接上級總經理直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，具有企業(yè)管理、人力資源管理、公共關系等相關專業(yè)知識2．工作經驗五年以上行政、人力資源部門經理以上職位工作經驗，三年房地產行業(yè)工作經驗職責概要負責總經理辦公室的行政工作，協調各部門工作，處理日常事務崗位職責1．參與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的擬訂、年度經營計劃的編制和企業(yè)重大決策事項的討論2．負責企業(yè)各項規(guī)章制度的擬訂、執(zhí)行與監(jiān)控3．匯總企業(yè)年度綜合性資料，草擬、審核企業(yè)年度總結、工作計劃和其他綜合性文稿4．協調、安排總經理工作日程，并根據工作日程，做好有關人員的預約、接待等事務5．根據領導意見，召集主持企業(yè)辦公會議和其他有關會議，并檢查決議的貫徹實施情況6．負責企業(yè)重要會議、重大活動的籌備組織工作，接待重要來訪客人7．全面負責企業(yè)行政、后勤管理、行政文書與檔案的管理工作，按時擬訂各項工作計劃8．負責對企業(yè)各項行政辦公費用進行管理與控制9．負責企業(yè)與上級主管部門的聯系工作及企業(yè)有關法律咨詢和聯系工作10．負責與外界有關部門和機構保持良好的公共關系11．管理本部門日常工作，負責本部門員工工作考核、激勵及部門資金的預算和控制等12．組織本部門人員做好企業(yè)的后勤保障工作，持續(xù)加強各崗位人員的服務意識13．負責企業(yè)文化的建設與宣導14．完成總經理臨時交辦的其他工作相關說明（2）人力資源主管職位說明書職位名稱人力資源主管所屬部門辦公室直接上級辦公室主任直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，人力資源管理、行政管理、勞動經濟、企業(yè)管理等相關專業(yè)知識2．工作經驗五年以上大中型企業(yè)人事工作經驗，至少三年同類崗位工作經驗職責概要依據企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標，編制和實施人力資源規(guī)劃，協調各部門和各子企業(yè)的人力資源管理工作，為企業(yè)年度經營業(yè)務和管理的有序開展提供人力資源保障和支持崗位職責1．負責制定和完善企業(yè)人力資源管理制度體系并監(jiān)督執(zhí)行2．根據企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略組織制定人力資源整體戰(zhàn)略規(guī)劃和組織規(guī)劃，為領導做出重大人事決策提供建議和信息支持3．組織企業(yè)的招聘工作并協調重要崗位的人員安排，確保各重要崗位的最佳人選4．制訂年度員工培訓計劃并組織實施，對培訓效果進行評估5．制定企業(yè)的考核指標體系及相應的激勵機制，建立有效的績效考評體系并組織實施6．擬訂人力資源成本預算，監(jiān)督預算的執(zhí)行情況7．協調員工與企業(yè)的關系，組織和推動企業(yè)文化建設相關說明行政主管職位說明書職位名稱行政主管所屬部門辦公室直接上級辦公室主任直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學本科及以上，行政管理、文秘相關專業(yè)知識2．工作經驗兩年以上房地產企業(yè)行政工作經驗職責概要在辦公室主任的領導下，根據企業(yè)的經營需要，建立健全企業(yè)的行政管理制度，帶領下屬人員做好行政資產管理、車輛管理、后勤服務管理等工作，確保企業(yè)業(yè)務的正常運行崗位職責1．組織制定企業(yè)各項行政管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行2．按照企業(yè)年度經費預算，合理控制各項行政經費的支出情況3．負責企業(yè)行政辦公用品的采購、保管及發(fā)放管理工作4．負責行政車輛的調度管理，協調各部門車輛的使用情況5．負責車輛的日常維護、保養(yǎng)及司機的日常管理工作6．負責企業(yè)行政會議的組織和會議室的管理工作7．做好后勤工作，包括員工宿舍、辦公環(huán)境、員工生活等管理工作相關說明檔案主管職位說明書職位名稱檔案主管所屬部門辦公室直接上級辦公室主任直接下級任職資格1．學歷、專業(yè)知識大學?？萍耙陨?，檔案管理、信息管理等相關專業(yè)知識，熟悉房地產企業(yè)合同、工程資料、各種建筑圖紙等各種檔案管理知識2．工作經驗兩年以上房地產企業(yè)檔案管理經驗職責概要全面負責房地產企業(yè)檔案室、房地產工程資料、建筑圖紙的日常管理工作崗位職責1．負責企業(yè)檔案管理制度的建設、實施和維護2．落實企業(yè)的檔案管理制度及管理職責，統(tǒng)籌安排，重點監(jiān)控3．組織檔案管理員做好工程項目資料、建筑圖紙及相關合同文本的收集與歸檔工作4．負責辦理工程檔案、圖紙的查閱、借閱及檔案統(tǒng)計工作5．認真做好檔案的日常安全管理工作6．完成領導臨時交辦的其他工作相關說明三、萬科房地產開發(fā)有限公司投資與開發(fā)管理1、項目投資與開發(fā)管理制度設計（1）企業(yè)項目投資管理制度第一章總則第1條目的為了加強投資計劃管理，明確投資決策權限與投資管理責任，強化投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質量，防范投資風險，提升投資效益，實現企業(yè)戰(zhàn)略目標，特制定本制度。第2條使用范圍本制度適用于本企業(yè)所有房地產開發(fā)項目的投資控制。第3條投資管理的原則本企業(yè)對投資的管理堅持以下三個原則。（1）以事前控制為主，其他控制為輔。（2）預決算的控制應公正、合理、準確、精細。（3）投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。第4條管理職責（1）項目前期部負責編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。（2）商務部負責投資估算、預算、竣工決算的編制等工作。（3）項目前期部負責編制《項目投資建議書》及投資項目立項審批等工作。第二章投資的審批權限第5條集團控股企業(yè)的投資審批權歸企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會確定。按照投資項目下管一級的原則，企業(yè)只受理所屬一級獨資及控股企業(yè)的投資申報，其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關系，分級管理。第6條企業(yè)所屬企業(yè)的對外投資總量必須與其資產總量相適應，累計總規(guī)模不得超過其凈資產的50%。同時，為防止企業(yè)資產過度分散、管理鏈條過長，應嚴格控制集團（總）企業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。第7條固定資產投資項目審批權限（1）投資在300萬元以下的項目由企業(yè)自主決定，報企業(yè)項目前期部備案。（2）（3）投資在600萬～1200萬元的項目，由項目前期部咨詢、論證、審查，報總經理審批。（4）投資在1200萬～3000萬元的項目，由項目前期部論證審查后，由總經理審批，報董事會備案。（5）投資在3000萬元以上的項目，由項目前期部論證審查，報董事會討論后由董事長審批。第8條集團及控股企業(yè)設立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項目開發(fā)等，必須事先進行可行性研究，可行性研究的內容包括以下六個方面。（1）對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。（2）對企業(yè)經營的影響。（3）主要風險和應對措施。（4）企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。（5）投資收益。（6）稅務論證。第9條按規(guī)定必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協議及未進行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報企業(yè)項目前期部。（1）項目投資申請報告或建議書。（2）投資企業(yè)對投資項目的投資決定或決議。（3）項目可行性研究報告。（4）有關合同、（協議）草案。（5）資金來源及投資企業(yè)的資產負債情況。（6）有關合作單位的資信情況。（7）政府的有關許可文件。（8）項目執(zhí)行人的資格及能力等。第10條企業(yè)項目前期部在收到項目報批的全部資料后，應組織有關部門對該項目進行初審，并提出初審意見。對初審予以否決的項目，在征得企業(yè)主管領導的同意后，由項目前期部將初審意見書面返還給申報單位。申報單位對初審意見有異議的，可申請復查一次。第11條經初審認為基本可行的項目，在征求主管領導意見后，由項目前期部會同有關部門提出召開投資審議會的建議。第12條投資審議會的內容（1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。（2）對項目的疑點、隱患提出質疑。（3）評價項目執(zhí)行人的資格及能力等。（4）提出項目的最終決策和建議等。第13條總經理根據投資審議會對項目所做出的決議，簽署審批意見。第14條項目前期部根據總經理的審批意見，下達書面批復文件。一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應在10個工作日內完成項目的審查與批復。第15條凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后10天內向企業(yè)提交備案材料，包括可行性分析報告、合同及章程等。第三章投資控制第16條策劃階段的投資控制（1）項目前期部負責市場調查和項目情況調查，進行項目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。（2）設計管理部委托多家設計單位設計規(guī)劃方案，由項目前期部從中挑選最佳方案；根據總體規(guī)劃方案，項目前期部編制項目實施計劃，提交項目前期部評審；再由商務部進行投資估算，財務部進行項目經濟評價，最終由項目前期部形成《項目詳細可行性研究報告》。（4）立項后，依據投資估算和項目實施計劃，財務部編制詳細的項目投資計劃及籌資計劃。（5）項目前期部審核項目投資計劃和籌資計劃，總經理同意后提交董事會審批。第17條設計階段的投資控制（1）商務部依據《項目詳細可行性報告》，提出成本控制目標。設計管理部根據該目標，編制《設計任務書》。（2）設計管理部委托設計單位形成初步和擴初設計方案，并提交經濟技術委員會評審。評審通過后，由總經理簽署意見，提交董事會審批。（3）項目前期部考察造價咨詢單位，形成《考察報告》。經總經理批準后，項目前期部同造價咨詢單位簽訂委托合同。（4）商務部審核設計概算，若概算造價突破估算時，應分析突破原因。如是設計原因，應返回設計單位重新設計；如是增加功能或項目，應重新進行項目評價；如是其他原因，應做補充說明或解釋。（5）《投資概算報告》提交項目前期部評審通過后，經總經理批準，由設計管理部與設計單位交底，委托編制《施工圖》。（6）項目前期部組織設計管理部、工程管理部和商務部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格，由商務部編制《材料設備限價表》。若有特殊材料設備且價位不清時可暫估價位，由總經理批準并加以說明、備案。（7）在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位需在一個月內做出《預算書》或標底，由商務部審核。要求施工圖預算與設計概算的誤差控制在±5%以內。第18條施工階段的投資控制（1）根據施工合同，依據工程當月實際完成工作量，由施工單位提出申請，報監(jiān)理單位認可簽字蓋章后，轉工程管理部核實當月實際完成工程量，工程管理部經理審定工程量，再轉給商務部。（2）商務部重新核定施工單位的實際完成工程量，并根據合同及國家有關規(guī)定審核計算進度款，然后交給項目前期部審核，總經理審批；最后經財務部進行全面稽核，根據工程進度款支付計劃，監(jiān)督和審查當月實際應付的工程進度款。第19條竣工階段的投資控制（1）商務部在接到《工程竣工驗收報告》后，依據合同中的要求，通知承包方報《工程決算書》給監(jiān)理單位，《工程決算書》應蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。（2）《工程決算書》經過監(jiān)理單位初步核對后，由商務部委托造價咨詢單位審計《工程決算書》。最后由商務部統(tǒng)一編制《竣工決算書》。（3）商務部最終審定《竣工決算書》，確定工程造價，雙方簽字、蓋章。商務部進行施工圖預算對比分析，做出《工程造價成本分析報告》，找出控制偏差，總結工作經驗與教訓。第四章項目投資成本分析第20條編制《項目財務決算書》（1）財務部與施工單位核對工程款撥付情況。（2）根據《竣工決算書》和工程款以及其他項目撥付情況，由財務部編制《項目財務決算書》，交總會計師審核。第21條由財務部牽頭，與商務部共同完成項目成本分析（1）收集《項目投資估算書》、《設計概算書》、《施工圖預算書》（或標底）、《竣工決算書》以及有關施工合同、訂購合同等資料。（2）根據項目實際運作情況，將實際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預算（或標底）進行對比分析，找出差異，分析原因。（3）編制《項目成本分析報告》，總結經驗。第22條項目前期部負責審核《成本分析報告》。第23條總經理批準《項目分析報告》，報送董事會備案。第五章項目的驗收和考核第24條企業(yè)定期在投資項目運作后開展評價工作。由商務部牽頭組織相關職能部門成立投資評價小組。第25條項目按批準的內容已經完成，具備投產和使用條件，達到竣工文件規(guī)定的標準后，企業(yè)應及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料，報集團總部投資發(fā)展委員會。第26條效益考核（1）項目竣工驗收投產后，經過試生產期考核（3～6個月），在達到設計規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應逐月對項目投資效益進行考察分析。（2）不能達到設計規(guī)定的，應及時向集團總部匯報并提出有效措施限期達標，并每月向有關部門報告項目經濟效益情況。第27條企業(yè)每年進行一次投資項目評比活動，對獲獎的投資項目主管領導和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。第六章附則第28條本制度由財務部編制，解釋權、修改權歸財務部。第29條本制度經企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實施。（2）企業(yè)經營計劃管理制度第一章總則第2條管理范圍這里的經營計劃包括各經營部門的業(yè)務計劃以及各管理部門的管理計劃、人力資源計劃、財務計劃、投資計劃、融資計劃等。第3條本制度適用于企業(yè)各類經營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。第二章年度經營計劃的編制第4條年度經營計劃所確定的計劃期為每年的1月1日到12月31日。第5條年度經營計劃編制的程序（1）每年年底項目前期部根據企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃、本年度經營計劃的執(zhí)行情況和預期目標，初步提出下一年度的經營目標。（2）項目前期部將擬訂的年度經營目標傳達給各部門征求意見，并對各部門的意見進行匯總。（3）項目前期部通過匯總各部門的意見，編制《年度經營計劃草案》，并提交總經理辦公會討論。（4）項目前期部根據總經理辦公會討論的意見對年度經營計劃進行修改，并經總經理批準后執(zhí)行。第6條年度經營計劃的內容企業(yè)年度經營目標，預計分階段目標；為實現企業(yè)業(yè)務目標，各業(yè)務部門的業(yè)務計劃指標；編制規(guī)范（含表式、編制說明要求）和編制進度要求。第7條如遇特殊情況，企業(yè)年度經營計劃可于年中調整一次，調整計劃須經總經理辦公會批準。第三章年度經營計劃的分解第8條每年年底由商務部組織各部門采用滾動編制、逐步細化的方式對整體經營計劃進行分解，形成季度和月度的各部門分解計劃。第9條按季度和月度分解年度經營計劃將年度經營計劃分解成為季度、月度經營計劃。（1）項目前期部（或商務部）負責整體計劃的分解，并對各部門計劃進行綜合協調和平衡。（2）各部門負責各自具體計劃的分解、執(zhí)行和修訂。第10條各部門負責將季度經營計劃分解到每個月度各部門負責人負責將分解到部門的季度經營計劃分解到每個月，形成月度工作計劃。第11條審核批準企業(yè)年度經營計劃分解結果由總經理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計劃和各部門月度工作計劃，由總經理批準。第四章經營計劃的執(zhí)行第12條經營計劃的下達（1）每年年底前由總經理辦公會向各部門下達年度經營計劃。（2）每季度之初，由總經理辦公會批準，項目前期部（或商務部）下達下個季度經營計劃和各部門工作計劃。（3）每月月初，由總經理批準，項目前期部（或商務部）下達下個月度經營計劃和各部門工作計劃。第13條經營計劃的執(zhí)行各部門根據企業(yè)經營計劃及本部門工作計劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標和企業(yè)整體經營目標、經營計劃的實現。第14條調整經營計劃（1）確因客觀因素影響需要調整年度經營計劃的，必須由項目前期部（或商務部）提出申請說明原因，經總經理辦公會討論通過后才能執(zhí)行。（2）確因客觀因素影響需要調整季度經營計劃的，必須由相關部門主管副總提出申請說明原因，經總經理批準后才能執(zhí)行。（3）確因客觀因素影響需要調整月度經營計劃的，必須由相關部門經理提出申請說明原因，經主管副總確認，總經理批準后才能執(zhí)行。第15條調整計劃一律以書面批復為準，在未接到書面批復以前，一律按原計劃執(zhí)行。第五章檢查與考核第16條項目前期部（或商務部）負責跟蹤、分析、報告企業(yè)經營計劃的執(zhí)行情況。第17條職能部門每月以書面形式報告一次企業(yè)經營計劃任務的完成情況。特殊事項需要縮短報告周期的，由總經理辦公會決定。第18條各級領導必須隨時監(jiān)督檢查企業(yè)經營計劃的執(zhí)行情況，發(fā)現問題應及時采取有效措施予以解決，以保證計劃的順利完成。第19條檢查企業(yè)經營計劃的執(zhí)行情況時，應當充分利用統(tǒng)計報表、會計報表、業(yè)務報表等資料。檢查計劃的實際完成數，一律以統(tǒng)計報表數為依據。第20條企業(yè)每季度對各部門經營計劃的執(zhí)行情況考核一次。項目前期部組織考核并提出初步意見，總經理辦公會討論后做出考核結論。第六章附則第21條本制度由項目前期部負責制定、解釋及修改。第22條本制度自××××年××月××日起執(zhí)行。2、項目投資與開發(fā)管理操作工具（1）項目階段投資回收分析表項目名稱建設性質建設期建設規(guī)模投資額（萬元）投資回收期項目生命周期一、基礎設施1．道路2．給排水3．供電4．通信二、交通設施1．入口停車場2．內部停車場三、綠化工程1．近期2．遠期……（2）企業(yè)年度總體經營計劃書1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述年戰(zhàn)略規(guī)劃目標分企業(yè)分企業(yè)分企業(yè)分企業(yè)總計銷售收入毛利費用現金流……經營計劃實現的主要舉措（1）（2）2．各部門具體目標實施時間目標舉措時間表（月份）負責人/部門1234567891011123．差異分析現有舉措設定目標差異差異解釋彌補差異方式4．經營計劃實施風險與規(guī)避方法主要風險風險來源規(guī)避方法（3）投資項目競爭分析調研表項目名稱因素及權重樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置價格配套設施物業(yè)管理質量建筑質量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設計城市規(guī)劃朝向室內布置環(huán)保發(fā)展商信譽付款方式戶型設計銷售情況廣告效果停車位數量合計（4）項目開發(fā)成本費用估算建設內容費用項目建設內容Ⅰ建設內容Ⅱ合計單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）一、土地費用1．土地出讓金2．城市建設配套費3．征地、拆遷安置補償費二、前期工程費1．可行性研究費2．勘查設計費3．“七通一平”費三、房屋開發(fā)費1．建安工程費2．附屬工程費3．室外工程費四、開發(fā)間接費五、管理費用六、基礎設施費七、財務費用八、不可預見費成本費用總計3、項目投資與開發(fā)管理管理工作流程企業(yè)經營決策管理流程流程名稱企業(yè)經營決策管理流程文件受控狀態(tài)文件管理部門董事會總經理項目前期部各主管副總相關部門相關制度/表單主持召開決策會議主持召開決策會議做好召開決策會議的準備做好召開決策會議的準備組織協調相關意見或建議組織協調相關意見或建議提出要求決策的事項開始提出要求決策的事項開始《決策建議表》《相關建議書》《會議記錄表》是董事會討論是董事會討論是否開董事會是否開董事會否否《會議記錄表》《評審記錄表》編制決策文件編制決策文件相關決策文件審批審批下發(fā)文件下發(fā)文件決策執(zhí)行決策執(zhí)行工作方案結束結束編制日期審核日期生效日期（2）年度經營計劃編制流程流程名稱年度經營計劃編制流程文件受控狀態(tài)文件管理部門總經理項目前期部各主管副總相關部門相關制度/表單召開計劃啟動大會召開計劃啟動大會開始提出《年度經營目標》開始提出《年度經營目標》《年度經營計劃編制規(guī)定》《年度經營計劃草案》匯總各部門建議匯總各部門建議審核審核提出經營提出經營計劃建議否否編制《年度經營計劃》編制《年度經營計劃》《年度經營計劃》審批審批《評審記錄表》是是組織分解計劃組織分解計劃各分項計劃文件否否否否編制《分項計劃》編制《分項計劃》《分項計劃》編制細則審批審批是是審核審核《審核記錄表》是是下達計劃下達計劃執(zhí)行計劃執(zhí)行計劃計劃備案計劃備案《計劃備案書》結束結束編制日期審核日期生效日期4.項目投資與開發(fā)管理方案設計（1）年度經營計劃方案××房地產公司2008年度經營計劃××房地產公司在董事會的領導下，經過全體員工的努力，2007年的各項工作取得了豐碩的成果，“××”品牌得到了社會的初步認同?？傮w上說，成績較為喜人。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階，特制定本方案。一、總體經營目標1.完成房地產開發(fā)面積××萬平方米。2.實現樓盤銷售額××萬元。3.完成土地儲備××畝。二、總體經營目標的實現為確保2008年度經營目標的實現，各部門需要做好如下工作。（一）完成××項目開發(fā)及后期銷售工作××項目是省、市的重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項目所蘊含的社會效益和經濟效益，我們必須高質量完成。因此，公司做出如下計劃。1．確保一季度××工程全面開工，力爭年內基本完成一期建設任務××項目一期工程占地面積為××畝，總投資××億元，建筑面積××萬平方米。建筑物為××商業(yè)廣場裙樓、××大廈裙樓和一棟物流倉庫。（1）土地征拆工作春節(jié)前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調查，二月份完成征地范圍內的無證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。（2）工程合同及開工一月份簽訂招投標代理合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設。（3）報建工作工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。一月份完成方案圖的設計，二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于協調與相關部門的關系，不得因報建拖延而影響工程如期開工。2．全面啟動細化××項目招商工作招商工作是××建成后運營的重要基礎。該工作開展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實現招商××戶。（二）加快××項目、××項目的施工速度協調與施工單位的關系，加快××項目、××項目的施工速度，確?！痢另椖康囊黄诠こ?、××項目的二期工程在4月底前完成竣工驗收。（三）完成××項目、××項目的銷售工作××項目、××項目已全部竣工完成，為了迅速實現資金回流，結合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當的優(yōu)惠措施，提高成交量。今年的目標銷售額為××萬元，銷售率達到××％。（四）參加土地招標項目前期部要根據公司的實際情況，積極參與土地的招投標工作，確保企業(yè)土地儲備達到××畝以上。（2）項目投資分析方案××項目投資分析方案=1\*ROMANI.××項目資金投入量分析A.項目預期工程投入測算根據××項目的現狀，結合其他類似物業(yè)相應工程量的投資開發(fā)進度，預計本項目資金投入如表3-1所示。表3-1預期工程資金投入測算表時間工程內容預計投入資金××年×月×日～××年×月×日項目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設備招標確定××萬元××年×月×日～××年×月×日門前廣場施工、綠化施工及驗收，外立面施工開始，重點廣告媒體預定，開始接受預定認購××萬元××年×月×日～××年×月×日外立面開始施工，結束內部認購，正式開盤準備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進行預熱××萬元××年×月×日～××年×月×日設備采購、安裝工程施工、外立面竣工，強勢宣傳推廣，公關活動促銷××萬元××年×月×日～××年×月×日竣工驗收、交付使用××萬元合計××萬元B.項目預期投入月度分解計劃上述工程項目用款月度計劃分解如表3-2所示。表3-2項目月度投資計劃單位：萬元日期××××年×月××年×月××年×月××年×月××年×月××年×月投資××××××××××××累計××××××××××××=2\*ROMANII、××項目銷售分析與預測A.項目定價根據對與我企業(yè)項目相近的××項目、××項目等項目的調研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項目定價在××元/平米～××元/平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。B.項目銷售資金回籠預期根據現階段的房地產市場狀況，預計項目在12個月的銷售周期內（即××年×月初至××年×月底），按分階段銷售均價基本上可完成約80%的總銷售量。預測項目銷售條件及銷售回款如表3-3所示。表3-3項目銷售額月度回款表時間均價總價值銷售率回款額累計回款額××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××××年×月×日～××年×月×日×××××%××××=3\*ROMANIII、××項目投資平衡分析綜合上述分析測算結果，××工程預期投資運用（現金流出/流入）平衡表如表3-4所示。表3-4項目投資流量平衡表單位：萬元日期××年×月××年×月××年×月××年×月××年×月××年×月××年×月××年×月項目流入××××××××××流出××××××××××差額××××××××××××××××累計××××××××××××××××綜合表3-4分析，在考慮企業(yè)提供的××萬元流動資金的情況下，按上述項目開發(fā)、銷售條件，××項目在整個開發(fā)期內，在保證項目如期清償轉讓合同規(guī)定的各期轉讓金的條件下，基本不會出現資金不足的風險。但考慮到其中最大差額達到××萬元，應視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項目工程建設投入還必須考慮以銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解決可能出現的資金障礙。（3）項目拆遷安置方案××項目拆遷安置方案一、總體規(guī)劃（一）工作目標××項目已經由××市政府相關部門批準立項，為確保工程項目施工進度，做好所涉及區(qū)域內的拆遷安置工作，根據國家相關法律法規(guī)，結合本地實際情況，特制定本方案。（二）拆遷范圍××路與××路交叉地帶。（三）主要工作及部署1．項目前期部負責拆遷安置工作的組織管理及協調、監(jiān)督。2．項目經理部拆遷安置辦公室具體負責拆遷安置工作。（四）拆遷安置的工作要求1．對具有合法產權手續(xù)的房屋，采取產權調換或貨幣補償的方式予以補償安置。2．對具有合法產權手續(xù)的房屋附屬物，根據其結構和使用年限等情況實行一次性貨幣補償。3．拆遷區(qū)域內的違法、違章建筑和超過審批期限的臨時建筑以及相應附屬物一律不予補償。4．二、拆遷工作的實施按照××項目的總體施工進度，拆遷工作可以劃分成如下四個階段。1.準備階段該階段的主要工作是成立拆遷安置組織機構和工作部門，確認拆遷范圍，召開拆遷工作協調會。時間要求：××月××日前。2.調查勘丈階段該階段的主要工作是完成對擬拆遷建筑物、構筑物的勘查登記，以及土地勘界等工作。建筑物、構筑物的勘查登記要登記造冊。時間要求：從××月××日～××月××日。3.實施拆遷階段該階段的主要工作是按照《占地拆遷工作方案》和《拆遷安置補償標準》簽訂《拆遷補償協議》，賠付被拆遷人補償費，拆除相關建筑物、構筑物，并落實建設工程用地。時間要求：××月××日～××月××日。4.實施土方工程階段該階段的主要工作是按照××工程設計標準實施土方工程?！痢猎隆痢寥掌?，開始分階段組織土方填墊工程，各鎮(zhèn)街可在沒有拆遷的地段先行組織土方填墊，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進實施。三、拆遷補償（一）拆遷補償方式1．產權調換（1）被拆遷人選擇產權調換的，以原有房屋面積為依據在本項目建設用地規(guī)劃紅線范圍內進行安置。（2）住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產用房、辦公用房）選擇產權調換的，按拆一還一的原則還房，同時等面積部分由被拆遷人向項目經理部申請補結構、使用年限等市場價差。其標準為：普通多層住宅房××元/平方米，高層住宅房為××元/平方米，非住宅房××元/平方米。普通住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向項目經理部申請購買，價格為多層住宅房××元/平方米，高層住宅房××元/平方米；非住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向拆