新建房地產(chǎn)項目前期策劃

房地產(chǎn)項目前期研究房地產(chǎn)項目前期期研究通常情況下，房房房地產(chǎn)項項目都都要經(jīng)歷歷七個個階段，分分別別是前期期、土土地獲取取、策策劃定位位、規(guī)規(guī)劃設計計、工工程施工工、開開盤銷售售、交交房移交交。在在這七個個階段段中，相相對而而言最重重要的的是前三三個階階段，這這三個個階段直直接決決定了一一個房房地產(chǎn)項項目能能否成功功。房地產(chǎn)項目前期期期研究主主要包包括政策策與宏宏觀經(jīng)濟濟研究究、區(qū)域域市場場分析和和城市市分析，通通過過這三個個分析析做出項項目投投資方向向、投投資規(guī)模模、投投資模式式的定定位。一、政策與宏觀觀觀經(jīng)濟研研究房地產(chǎn)項目前期期期工作主主要解解決四個個問題題：投不不投、投投哪里、怎怎么么投、投投多少少。在房房地產(chǎn)產(chǎn)的前期期調研研中，政政策、經(jīng)經(jīng)濟和金金融的的研究是是重點點，主要要包括括五個因因素：：人口因因素、城城市化因因素、經(jīng)經(jīng)濟因素素、政政治與民民生因因素、融融資與與投資因因素。1.人口人口因素主要包包包括人口口結構構和計劃劃生育育政策。截止到201000年，我國國共共完成了了六次次人口普普查，具具體情況況如表表1所示：表1中國六次次人口口普查情情況表第一次第二次第三次第四次第五次第六次1948年1953年1964年1982年1990年2000年2010年5.4億6億6.9億10億11.3億12.6億13.4億增長率10%15%45%13%11.50%6.34%由此可見，我國國國人口在在不斷斷增長的的同時時，增長長率在在逐步下下降。相相對于10年年后年齡齡為330歲到400歲的人而而言言，他們們的下下一代就就不需需要再買買房了了，除了了改善善性需求求以外外，剛性性需求求很可能能已經(jīng)經(jīng)逐步被被消滅滅了；到20030年左右右，整個個人口口結構中300%到40%%屬于老齡齡化化人口，這這些些老年人人基本本都有住住房，那那時對于于中國國的房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)將是一一個結結構性調調整的的重大階階段，房房地產(chǎn)市市場的的需求將將會逐逐步呈下下降趨趨勢，甚甚至是是快速下下降。這這就是人人口結結構和計計劃生生育政策策對整整個房地地產(chǎn)市市場的影影響。2.城市化房地產(chǎn)項目投資資資的第二二個考考慮因素素就是是城市化化因素素，主要要是指指城市化化比例例和進程程。各國城市化情況況況第一個國家，美美美國。美國自184000年開始城城市市化發(fā)展展，當當時城市市人口口只有10%%，到19770年達到770%，基本本完成城城市化化，用時時超過過120年。第一階段，188840年至11920年，美美國城市市人口口超過農(nóng)農(nóng)村人人口，城城市人人口占全全國人人口的51..2%。第二階段，199921年至11940年，美美國成為為一個個大城市市占主主導的國國家，城城市化比比率達達到56.55%。第三階段，199941年至11970年，美美國城市市的郊郊區(qū)人口口超過過城區(qū)人人口，城城市化比比率達達到73.66%，基本完完成城市市化進進程。第二個國家，日日日本。日本自明治維新新新后開始始城市市化發(fā)展展。11908年日日本城市市化率率為18%，11970年基基本完成成城市市化，用用時接接近100年年。其中中，在在第二次次世界界大戰(zhàn)后后的220年中，日日本的城城市化化水平翻翻了一一番。第一階段，明治治治維新后后至二二戰(zhàn)結束束，日日本城市市化率率達到33%%。第二階段，第二二二次世界界大戰(zhàn)戰(zhàn)后至19555年，日本本城市化化率達達到56%，城城市人口口首次次超過農(nóng)農(nóng)村人人口。第三階段，199956年至11970年，日日本城市市化率率超過70%%，基本完完成成城市化化。第三個國家，韓韓韓國。作為“亞洲四小小龍”之一，韓韓國國的城市市化快快速發(fā)展展始于于19600年年，當時時城市市化率僅僅為228%，19990基本完完成城市市化，用用時僅30～～40年。第一階段，199960年至11980年，韓韓國城市市化率率達到57%%。第二階段，199980年至11990年，韓韓國城市市化率率達到74%%，基本完完成成城市化化。最后，中國。中國城市化快速速速發(fā)展始始于改改革開放放之后后。中國19950年的城城市化率率僅為為7.3%%；；經(jīng)過60年年的發(fā)展展，22010年中中國城市市化已已基本達達到447.55%；；預計到20015年，這這一比例例將超超過51%，城城市人口口首次次超過農(nóng)農(nóng)村人人口；預預計到到20300年年，中國國城市市化率將將超過過70%，基基本完成成城市市化。房地產(chǎn)項目之所所所以要關關注城城市化的的概念念，是因因為農(nóng)農(nóng)村人進進入城城市后一一定有有住的需需求，城城市化會會帶來來房地產(chǎn)產(chǎn)的快快速發(fā)展展。也也就是說說，從從目前到20030年的十十七八年年時間間里，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)依依然會會保持穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的狀狀態(tài)。城市群情況了解城市群的概概概念有助助于更更加清楚楚地了了解整個個房地地產(chǎn)區(qū)域域的發(fā)發(fā)展趨勢勢。目目前，中中國已已經(jīng)有“15＋8”的城市群群的的格局：：15個達標的城城市市群：長三三角城市市群、珠珠三角城城市群群、京津津冀城城市群、山山東東半島城城市群群、遼東東半島島城市群群、海海峽西岸岸城市市群、長長株潭潭城市群群、武武漢城市市群、成成渝城市市群、環(huán)環(huán)鄱陽湖湖城市市群、中中原城城市群、哈哈大大長城市市群、江江淮城市市群、關關中城市市群和和天山北北坡城城市群。8個未達標的城城城市群：南南北北欽防城城市群群(廣西北部部灣城市市群))、晉中城城市市群、銀銀川平平原城市市群、呼呼包鄂城城市群群、酒嘉嘉玉城城市群、黔黔中中城市群群、滇滇中城市市群、蘭蘭白西城城市群群。3.經(jīng)濟經(jīng)濟因素包括宏宏宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境境和經(jīng)濟濟結構構、主體體產(chǎn)業(yè)業(yè)和支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)、稅收收政策策、物價價指數(shù)數(shù)等因素素。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟對房地地地產(chǎn)市場場的作作用主要要通過過房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的供給給和需需求這兩兩個渠渠道，而而房地地產(chǎn)市場場對宏宏觀經(jīng)濟濟的影影響則是是通過過消費和和投資資這兩個個渠道道。主體產(chǎn)業(yè)和支柱柱柱產(chǎn)業(yè)中國在199777年提出房房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)在市市場經(jīng)濟濟中的的主導地地位，在在20033年年正式確確立了了房地產(chǎn)產(chǎn)為主主導產(chǎn)業(yè)業(yè)，并并在20100年提出“培育和發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)略性性新興興產(chǎn)業(yè)”，可見在在國國家的積積極引引導下，房房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的主主導地位位正在在逐步加加重。相相比之下下，文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)、教教育產(chǎn)業(yè)業(yè)等在在國民經(jīng)經(jīng)濟中中的地位位將逐逐步下降降。稅收政策中國從199444年開始執(zhí)執(zhí)行行分稅制制，地地方政府府實行行地稅，中中央央實行國國稅。這這就意味味著，地地方政府府要拿拿出70%的的財政收收入上上繳中央央政府府，用剩剩下的的30%的財財政收入入做所所有的工工作。由由于推行行城市市化需要要大量量資金，這這770%的缺口口只能從從土地地招拍掛掛和土土地出讓讓中獲獲得，這這就是是推動地地方政政府“土地財政”的根本原原因因，也是是推動動土地價價格不不斷上漲漲的關關鍵因素素。物價指數(shù)能源、土地價格格格上漲推推動了了物價的的上漲漲，物價價上漲漲又反向向推動動了能源源和土土地價格格的上上漲，這這是一一個相互互促進進的關系系。4.政治與民生生政治民生因素主主主要是指指社會會穩(wěn)定、就就業(yè)業(yè)和養(yǎng)老老因素素。社會穩(wěn)定自2003年以以以來，中國國房房地產(chǎn)行行業(yè)快快速發(fā)展展，地地價不斷斷上漲漲，推動動房價價不斷上上漲，導導致越來來越多多的人抱抱怨“買房難”。所以，房房房地產(chǎn)市市場的的問題不不僅僅僅是單一一市場場化的問問題，更更是國家家和諧諧穩(wěn)定的的重要要因素。目前房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)業(yè)的主要要矛盾盾是居高高不下下的土地地價格格和繁重重的房房地產(chǎn)開開發(fā)稅稅，各地地政府府都針對對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)征收收各種稅稅費，有有的高達1000多項，這這就促使使房價價居高不不下，造造成很多多年輕輕人、脫脫土農(nóng)農(nóng)民、失失土農(nóng)農(nóng)民買不不起房房。就業(yè)因素房地產(chǎn)是一個很很很大的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，直直接關聯(lián)聯(lián)行業(yè)業(yè)有64個，間間接關聯(lián)聯(lián)行業(yè)業(yè)有近1000個。實際際上上，開發(fā)發(fā)一個個房地產(chǎn)產(chǎn)項目目就能帶帶動各各個行業(yè)業(yè)的就就業(yè)，全全國大大約40%的的工作機機會是是由房地地產(chǎn)或或房地產(chǎn)產(chǎn)相關關行業(yè)帶帶動的的，這也也是很很多地方方政府府大力推推動房房地產(chǎn)的的關鍵鍵原因。養(yǎng)老因素5.金融和投資資金融因素金融和房地產(chǎn)息息息息相關關、密密不可分分，金金融是調調整房房地產(chǎn)的的重要要杠桿工工具。目前，我國房地地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的融融資模式式比較較單一，以以銀銀行貸款款融資資為主，隨隨著著國家對對銀行行貸款準準備金金率、利利率以以及限貸貸等方方式的調調控，催催生了信信托、股股權、公公司債債、資本本市場場、民間間貸款款等融資資渠道道。投資因素房地產(chǎn)作為目前前前中國較較為穩(wěn)穩(wěn)定的投投資工工具，廣廣泛被被企業(yè)和和個人人看好，投投資資熱度較較高。但但是隨著著國家家限購政政策的的出臺，目目前前投資房房地產(chǎn)產(chǎn)處于減減退局局面。要點提示政策與宏觀經(jīng)濟濟濟研究的的五個個因素：①人口因素；②城市化因素素；；③經(jīng)濟因素；④政治與民生因因因素；⑤金融和投資因因因素。研究房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)業(yè)情況的的重點點是土地地供給給、房地地產(chǎn)開開發(fā)政策策、房房企動態(tài)態(tài)和城城市動態(tài)態(tài)。其其中，土土地政政策主要要包括括土地出出讓方方式、出出讓速速度和出出讓數(shù)數(shù)量；房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)政政策不不是很難難了解解，研究究重點點在于政政策傾傾向于打打壓還還是開放放；房房企動態(tài)態(tài)研究究的是標標桿企企業(yè)的開開發(fā)模模式、重重點業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)產(chǎn)品以以及并購購、收收購、合合作等等動作；；城市市動態(tài)信信息主主要包括括各大大中城市市的房房地產(chǎn)區(qū)區(qū)域化化量和存存量、價價格和利利潤等等。在此之后要對房房房地產(chǎn)的的市場場環(huán)境和和客戶戶群體進進行研研究。第第一塊塊是產(chǎn)品品研究究，住宅宅類產(chǎn)產(chǎn)品研究究的是是戶型、面面積積、配套套、用用材等，商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)研研究的的是商業(yè)業(yè)結構構和配套套、業(yè)業(yè)態(tài)、檔檔次、盈盈利模式式等，綜綜合類項項目研研究的是是組合合模式、運運營營模式、盈盈利利模式，熱熱銷銷產(chǎn)品要要關注注的是價價格、面面積、銷銷售模模式、營營銷模模式、客客戶對對象。第第二塊塊是市場場需求求，研究究的是是各類產(chǎn)產(chǎn)品的的走勢（包包括括需求特特點、需需求量、需需求求群體特特征）以以及市場場供給給情況。第第三三塊是市市場營營銷情況況，包包括各線線城市市房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售情況、應應對對政策的的營銷銷方式和和活動動、銷售售價格格與利潤潤。二、區(qū)域市場研研研究區(qū)域市場研究要要要解決的的四個個問題是是：有有沒有潛潛力、客客戶是誰誰、有有沒有實實力、愿愿不愿意意買。影影響區(qū)域域房地地產(chǎn)政策策的因因素包括括：政政治經(jīng)濟濟因素素、自然然文化化環(huán)境、區(qū)區(qū)域域規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)機構等等。1.政治經(jīng)濟政治經(jīng)濟因素主主主要包括括目標標城市對對周邊邊城市、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)的影響響力，國國民生產(chǎn)產(chǎn)值、人人均GDP、人人均消費費指數(shù)數(shù)、恩格格爾指指數(shù)。恩恩格爾爾指數(shù)是是指一一個家庭庭的收收入用于于基礎礎食品支支出的的指數(shù)，恩恩格格爾指數(shù)數(shù)高，說說明這個個城市市的人口口處于于基本消消費型型或溫飽飽型；；恩格爾爾指數(shù)數(shù)低，說說明這這個城市市屬于于高端消消費型型。2.自然文化環(huán)環(huán)境境自然文化環(huán)境對對對周圍居居民有有很強的的吸引引力。比比如，杭杭州是一一個美美麗的城城市，吸吸引著很很多人人在西湖湖附近近買房，西西湖湖附近的的房價價自然就就很高高，囊中中羞澀澀的人就就會考考慮在西西湖旁旁邊遠一一點的的位置買買房，這這就是自自然環(huán)環(huán)境對城城市居居民的影影響力力。3.區(qū)域規(guī)劃眾所周知，開發(fā)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目目時看準準產(chǎn)業(yè)業(yè)很重要要，尤尤其現(xiàn)在在越來來越多的的房地地產(chǎn)項目目不只只是單一一的住住宅或者者單一一的行業(yè)業(yè)，而而是一種種復合合型商業(yè)業(yè)，這這就會涉涉及城城市的規(guī)規(guī)劃布布局，城市規(guī)劃支持每個城市都有各各各自的規(guī)規(guī)劃，投投資商對對某個個城市進進行投投資的時時候，首首先就要要看這這個城市市的規(guī)規(guī)劃，包包括過過去的規(guī)規(guī)劃和和未來的的規(guī)劃劃，了解解這個個城市的的主體體經(jīng)濟以以及城城市中心心、次次中心的的產(chǎn)業(yè)業(yè)、功能能、人人口布局局、商商業(yè)布局局等。例例如，眾眾所周周知，要要想開開發(fā)住宅宅產(chǎn)品品，首選選肯定定不是工工業(yè)區(qū)區(qū)，而是是商住住區(qū)或者者純居居住區(qū)。城市交通現(xiàn)狀和和和發(fā)展除了城市規(guī)劃之之之外，開開發(fā)商商還要對對城市市交通現(xiàn)現(xiàn)狀和和發(fā)展規(guī)規(guī)劃進進行調研研。比如，武漢由武武武昌、漢漢口、漢漢陽三個個大鎮(zhèn)鎮(zhèn)組成，這這三三個大鎮(zhèn)鎮(zhèn)分別別由長江江、漢漢水切割割開，要要想過江江，除除了走江江底隧隧道就是是走橋橋，這就就導致致人們都都不愿愿意過江江，在在漢口工工作的的人不愿愿意去去武昌買買房，在在武昌工工作的的人也不不愿意意到漢陽陽買房房，這就就局限限了房地地產(chǎn)行行業(yè)客戶戶群的的流入。4.產(chǎn)業(yè)結構對城市的研究重重重點還要要包括括產(chǎn)業(yè)結結構。例例如，20009年，某房房地產(chǎn)商商準備備到河南南濮陽陽做一個個項目目，前期期研究究了這個個城市市的主體體經(jīng)濟濟和產(chǎn)業(yè)業(yè)結構構，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)濮陽陽在中原原油田田的帶動動下人人民生活活水平平較高。石石油油工人平平時在在油田上上班，在在油田無無油可可采的時時候會會被派到到非洲洲、南亞亞等地地做技術術輸出出，工作作一年年就可以以賺到到將近二二十萬萬元人民民幣，兩兩三年后后就能能回濮陽陽買一一套房，這這就就導致濮濮陽的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資資非常熱熱。5.人口結構和和數(shù)數(shù)量人口結構在人口結構方面面面，除了了要關關注年齡齡結構構，還要要關注注常駐人人口和和流動人人口之之間的關關系。眾眾所周知知，城城市發(fā)展展需要要大量的的流動動人口，越越多多的流動動人口口成為城城市的的新興居居民，說說明越多多的外外來人對對這個個城市產(chǎn)產(chǎn)生了了感情，找找到到了適合合自己己發(fā)展的的方向向，成為為有住住房需求求的客客戶?！景咐慷鯛柖嗨沟碾E落落落鄂爾多斯被稱為為為中國房房地產(chǎn)產(chǎn)的傳奇奇城市市，短短短幾年年中歷經(jīng)經(jīng)了房房地產(chǎn)快快速發(fā)發(fā)展以及及快速速下降的的波浪浪式起伏伏過程程。鄂爾多斯有完整整整的經(jīng)濟濟結構構、清晰晰的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，老老百姓人人均住住房面積積可以以達到1000平方左右右。但但是鄂爾爾多斯斯自從調調控以以來，整整個房房地產(chǎn)市市場快快速下降降，房房價從兩兩三萬萬跌到三三千左左右。之所以會有這樣樣樣大的反反差，主主要是由由于鄂鄂爾多斯斯的房房地產(chǎn)消消費人人群主要要是本本地人群群，而而不是流流動人人口。鄂鄂爾多多斯的城城市人人口只有500萬左右，其其其中流動動人口口非常少少，一一般外地地人都都不愿意意到這這種沙漠漠地帶帶來。人口數(shù)量除了人口結構之之之外，還還要考考慮人口口數(shù)量量和家庭庭數(shù)量量，尤其其是住住宅類產(chǎn)產(chǎn)品，主主要是以以家庭庭為單位位進行行消化的的。6.城市的收入入和和消費區(qū)域市場研究要要要關注城城市居居民的收收入來來源和構構成，以以及消費費支出出的比例例。每一個城市都有有有各自的的消費費習慣、房房地地產(chǎn)投資資習慣慣、房地地產(chǎn)購購買習慣慣。例例如，有有些城城市的經(jīng)經(jīng)濟十十分發(fā)達達，但但是居民民未必必喜歡購購買大大房子；；有些些城市的的經(jīng)濟濟并不好好，但但居民都都喜歡歡購買大大房子子。經(jīng)過過調研研，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一線線城市和和二線線城市的的人均均居住面面積平平均為90平平方米，三三四四線城市市的人人均居住住面積積是110到到120平方方米。在在二三三線城市市中，房房地產(chǎn)是是主要要消費支支出之之一。7.區(qū)域的商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境區(qū)域的商業(yè)環(huán)境境境包括本本地和和外來商商業(yè)的的構成比比例、商商業(yè)投資資環(huán)境境與新增增企業(yè)業(yè)數(shù)量、商商貿(mào)貿(mào)交易金金額與與交易模模式。8.房地產(chǎn)基本本信信息房地產(chǎn)的基本信信信息主要要包括括：第一，城市的基基基本地質質、地地貌和地地況；；第二，過去三年年年、當年年土地地出讓數(shù)數(shù)量、面面積、價價格、漲漲跌幅；；第三，過去三年年年、現(xiàn)在在、未未來三年年計劃劃新建住住宅數(shù)數(shù)量，區(qū)區(qū)域化化量和速速度；；第四，各類房地地地產(chǎn)產(chǎn)品品的價價格和漲漲跌幅幅；第五，主要房地地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營情況況和項項目情況況；第六，城市對商商商品房的的政策策與相關關文件件。如何打造優(yōu)秀的的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品1.掌握3L原原則洞悉悉土地地商機2.把握好產(chǎn)品品的的三大標準準準3.遵循“四型型兩格”原則則則4.塑造產(chǎn)品性性格格5.優(yōu)化運營系系統(tǒng)統(tǒng)6.實施樓盤定定級級7.整合技術創(chuàng)創(chuàng)新新學習導航通過學習本課程程程，你將將能夠夠：●學會從三個個角角度洞悉土土土地商機機；●明確好產(chǎn)品品的的標準；●掌握產(chǎn)品完完型型的核心；；；●學會塑造完完美美的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品。如何打造優(yōu)秀的的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品所謂產(chǎn)品完型，是是指在總體定定位確定后，進進行產(chǎn)品設計計以及將產(chǎn)品品設計實現(xiàn)為為具體產(chǎn)品并并賦予產(chǎn)品生生命內涵的過過程。在此過過程中需要注注意以下幾點點：一是產(chǎn)品品的功能布局局，這需要通通過詳細的論論證和溝通完完成；二是產(chǎn)產(chǎn)品的靈氣，房房地產(chǎn)看似冰冰冷的物理空空間，但從居居住角度看卻卻具有靈氣，可可以給人不同同的感受；三三是產(chǎn)品的軟軟性特征，房房屋的概念不不僅是簡單的的房子，還包包含一定的生生活方式，企企業(yè)構造產(chǎn)品品時應有效融融合這些軟性性特點；四是是產(chǎn)品銷售周周期，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的營銷銷不是產(chǎn)品建建成后才開始始的，應與工工程有機配合合，借助工程程的底氣，把把工作做得更更加充分。一、掌握3L原原原則，洞洞悉土土地商機機房地產(chǎn)之所以稱稱稱為房地地產(chǎn)，是是因為擁擁有土土地是擁擁有房房產(chǎn)的前前提條條件，因因此，企企業(yè)應全全力挖挖掘土地地的特特征和價價值。李李嘉誠曾曾說：：“決定房地地產(chǎn)產(chǎn)價值的的因素素有三個個，第第一是地地段，第第二是地地段，第第三還是是地段段?！边@被稱為為房房地產(chǎn)成成功的的“3L原則”，即要對對土土地進行行充分分理解，必必須須把握“位置”這一要素素。通過時間軸擴展展展理解，可可以以把3L原則則分解為為即昨昨天、今今天和和明天。第第一一，挖掘掘土地地過去云云集、遺遺留的對對項目目開發(fā)有有幫助助的現(xiàn)成成資源源；第二二，了了解土地地目前前的紅線線格局局，甚至至包括括三公里里外的的布局；；第三三，識別別土地地未來規(guī)規(guī)劃的的改變、時時尚尚的演變變等對對項目的的影響響。1.歷史角度從歷史角度看，發(fā)發(fā)掘土地周邊邊存在的文化化內涵，以及及具有不可復復制性和持續(xù)續(xù)價值的要素素，可以幫助助企業(yè)未來進進行準確定位位。例如，位于北京京京市王府府井的的東方新新天地地是目前前亞洲洲最大的的綜合合性商業(yè)業(yè)建筑筑群之一一，集集酒店、公公寓寓、寫字字樓、停停車場、會會展展中心、購購物物商城等等為一一體。早早期時時，內地地開發(fā)發(fā)商對土土地的的理解還還停留留在如何何盡快快完成產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售、利利潤回回收，而而李嘉嘉誠卻通通過對對這塊土土地的的深度理理解，挖挖掘其不不可復復制性與與長期期增值性性。東東方新天天地開開發(fā)完成成后，基基本是不不出售售的，只只用于于出租，但但是是同樣獲獲得了了巨大的的回報報。因此，對于土地地地，企業(yè)業(yè)要能能夠把握握其歷歷史價值值、特特別價值值。2.現(xiàn)在角度從現(xiàn)在角度看，對對土地的理解解主要涉及其其發(fā)揮空間和和競爭空間。很很多土地具有有天然的特征征，強行改變變可能會付出出巨大的代價價，并且效果果非常低。例如，在城市中中中心建造造低密密度的產(chǎn)產(chǎn)品，就就是純粹粹從硬硬性角度度考慮慮問題，沒沒有有從商業(yè)業(yè)角度度理解土土地。低低密度的的產(chǎn)品品比較適適合城城郊結合合地帶帶，這種種地理理空間是是由現(xiàn)現(xiàn)在的格格局天天然決定定的，而而不是憑憑主觀觀意愿可可以隨隨意改變變的。3.未來角度從未來角度看，土土地的很多因因素是可以改改變的，這里里主要指其環(huán)環(huán)境。例如，一塊土地地地未來可可能成成為城市市的新新中心，很很多多配套設設施會會跟隨進進入，具具備很大大的潛潛在價值值；一一塊土地地未來來一兩年年可能能開通地地鐵，具具有潛在在的增增值空間間。因此，評價一塊塊塊土地的的未來來價值時時，需需要與城城市規(guī)規(guī)劃相結結合，具具備一定定的前前瞻意識識。只只有這樣樣才可可能用比比較理理想的價價格獲獲得土地地，持持續(xù)開發(fā)發(fā)時才才能創(chuàng)造造更多多的利潤潤。二、把握好產(chǎn)品品品的三大大標準準好產(chǎn)品的標準主主主要包括括兩個個層面，分分別別是保健健層面面和提升升層面面，共包包含以以下三大大標準準：1.產(chǎn)品質量產(chǎn)品質量屬于保保保健層面面的標標準。質質量存存在問題題的產(chǎn)產(chǎn)品一定定不是是好產(chǎn)品品，因因此產(chǎn)品品質量量是好產(chǎn)產(chǎn)品的的基礎保保證。2.設計匠心產(chǎn)品設計獨具匠匠匠心屬于于提升升層面的的標準準，是指指產(chǎn)品品設計能能夠在在細節(jié)上上考慮慮顧客使使用的的方便性性，讓讓顧客居居住舒舒適，保保證社社區(qū)環(huán)境境和諧諧。作為為專業(yè)業(yè)人士，產(chǎn)產(chǎn)品品設計者者要站站在普通通用戶戶的角度度考慮慮問題。3.產(chǎn)品性格產(chǎn)品性格也屬于于于提升層層面的的標準，是是指指產(chǎn)品應應具有有一定的的特點點，專為為某一一類客群群設計計建造，其其建建筑元素素可以以輻射一一種信信息。三、遵循“四型型型兩格”原則1.“兩格”原原則從用戶角度看，房房地產(chǎn)產(chǎn)品需需要遵循“兩格”原則。品格品格是指房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品要要具備備一定的的品質質，掃除除顧客客對此類類問題題存在的的擔憂憂。性格性格是指產(chǎn)品要要要具備一一定的的特色，滿滿足足客戶與與眾不不同的需需求。2.“四型”原原則從開發(fā)商角度看看看，房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品設計計應當當遵循“四型”原則。位型位型是指房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的整體體大方位位，能能夠提供供給顧顧客的想想象空空間。區(qū)型區(qū)型是指紅線內內內產(chǎn)品的的整體體布局，是是否否具有特特色及及人性化化設計計。樓型樓型是指產(chǎn)品的的的單元組組結構構。戶型戶型是90%的的的顧客都都會關關心的問問題，其其合理性性、舒舒適性及及是否否滿足客客戶的的需求會會對顧顧客的購購買行行為產(chǎn)生生很大大影響?！景咐魁埡G瀾山龍湖集團在北京京京開發(fā)了了一個個項目——艷艷瀾山，其其定定位是出出彩的的類別墅墅。這這一定位位是通通過以營營銷為為主線、畫畫同同心圓的的方式式確定的的。具具體的實實現(xiàn)可可以從以以下四四個角度度分析析：位型。艷瀾山項項項目位于于北京京市順義義中央央別墅區(qū)區(qū)的西西北部，具具有有一定的的規(guī)模模。這一一區(qū)域域是中央央別墅墅區(qū)，有有十幾幾年開發(fā)發(fā)別墅墅的歷史史，別別墅項目目非常常多，市市場已已經(jīng)成型型，而而且人群群關系系較為緊緊密，可可以形成成更大大的群體體，適適合開發(fā)發(fā)高端端產(chǎn)品?；谶@一特點，龍龍湖集團推出出出彩的類別別墅定位，首首先具有差異異性，其次具具有市場容量量。位型為該該項目的成功功奠定了基礎礎。區(qū)型。該項目所所所在區(qū)域域距離離后沙峪峪出口口僅兩公公里，距距離國際際展覽覽中心（新新國國展）僅僅一公公里，距距離首首都機場場僅十十公里。對對于于時間比比較寶寶貴的高高端人人群而言言，這這種區(qū)型型非常常便利，進進出出自如。樓型。艷瀾山項項項目有三三種建建筑風格格，分分別是托托斯卡卡拉式、西西班班牙式和和意大大利式，組組團團單元的的風格格確定得得比較較理想。此此外外，景觀觀設計計講究小小區(qū)鐘鐘亭、叢叢林溪溪谷，非非常有有詩意；；人文文素質講講究質質樸、浪浪漫、熱熱情的完完美契契合，這這些都都能夠滿滿足高高端人群群的需需求。戶型。艷瀾山項項項目的戶戶型主主要是聯(lián)聯(lián)排別別墅，空空間是是300到5500平方米米，可以以滿足足小家庭庭和擴擴展一點點的大大家庭的的需求求。戶型型設計計非常細細膩，景景觀配套套齊全全，堪稱稱產(chǎn)品品主義的的代表表。此外，該產(chǎn)品的的的品格開開發(fā)商商完全可可以保保證，也也非常常有性格格。龍湖艷瀾山建成成成后，所所有看看過的客客戶都都非常喜喜歡，并并且愿意意購買買。只要滿足“兩格格格四型”的產(chǎn)品，在在在產(chǎn)品完完型上上都可以以具備備強烈的的市場場號召力力。四、塑造產(chǎn)品性性性格建筑與人一樣，每每個個體可以以說是相同的的，也可以說說是不同的。之之所以說相同同，是因為從從物理角度看看，線條是相相同的；之所所以說不同，是是因為其本身身有性格差異異，賦予其與與眾不同的一一面。例如，有有些房子會第第一時間給人人以愉悅、愜愜意的感覺，吸吸引人們居住住，這是其本本身性格能夠夠契合顧客心心底的愿望。塑造一個產(chǎn)品的的的性格，需需要要把握以以下幾幾個環(huán)節(jié)節(jié)：1.生態(tài)或景觀觀開發(fā)商要把握產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生生態(tài)或或景觀。沒沒有有人喜歡歡居住住在水泥泥森林林中，人們們普普遍都對對綠色色存在向向往之之心，因因此生生態(tài)景觀觀是塑塑造產(chǎn)品品性格格的首要要因素素。2.與主題協(xié)調調的的建筑元素素素與主題協(xié)調的建建建筑元素素也是是產(chǎn)品性性格形形成的重重要因因素。例例如，對對于托斯斯卡拉拉風格的的產(chǎn)品品而言，開開發(fā)發(fā)商不能能只告告知客戶戶其概概念，公公共配配套、會會所、產(chǎn)品品造型、園園林景觀等等都必須匹匹配，這樣樣才可以形形成產(chǎn)品良良好的性格格。3.人文交流房地產(chǎn)產(chǎn)品具有有有人文交交流才才會形成成鮮明明的性格格。社社區(qū)景觀觀、園園林、與與主題題相關的的建筑筑小品等等，都都可以與與人進進行良好好的互互動。例例如，要要想使建建筑具具備親和和力，可以以在外立面面干凈、視視覺效果好好的角度下下功夫。建筑師運用的是是是建筑語語言，而而顧客感感知的的是人文文語言言。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品必必須具備“1+1”的組合才才能能塑造良良好的的人文交交流。其其中，第第一個個“1”是指建筑筑的主主題、意意念的的構成；；第二二個“1”是指生產(chǎn)產(chǎn)方式式的構成成。例如運運動主題題的社區(qū)區(qū)，第第一，從從建筑筑角度看看，社社區(qū)內的的景觀觀要與運運動相相結合；；第二二，要運運用建建筑語言言將其其性格釋釋放，讓讓顧客感感知；；第三，把把握握運動主主題的的靈魂，得得到到市場共共鳴，如如倡導科科學的的運動方方式，賦予予產(chǎn)品人文文交流的特特征。五、優(yōu)化運營系系系統(tǒng)優(yōu)化運營系統(tǒng)相相相當于內內部的的驗收師師，可可以保證證房地地產(chǎn)產(chǎn)品品達到到預期的的效果果。這種種功能能質量的的控制制主要包包括以以下三個個環(huán)節(jié)節(jié)：1.選擇合適的的建建筑公司選擇一個合適的的的建筑公公司能能夠有效效保證證產(chǎn)品按按照設設計方案案實現(xiàn)現(xiàn)。很多多項目目之所以以不理理想，主主要是是因為產(chǎn)產(chǎn)品完完型存在在嚴重重缺陷，如如整整體設計計不完完善、樓樓盤建建筑施工工存在在問題等等，這這些都會會影響響項目銷銷售。因此此，建筑公公司的選擇擇至關重要要。在選擇建筑公司司司過程中中，公公開招標標是一一個不錯錯的方方式，但但這種種方式也也會存存在漏洞洞。發(fā)發(fā)展商必必須明明確自己己的目目標及核核心判判斷標準準，具具備良好好的判判斷力。2.加強建設過過程程的監(jiān)督與與與控制只有對工程項目目目有足夠夠的了了解，才才能進進行良好好的監(jiān)監(jiān)督與控控制。因因此，項項目建建設過程程中，監(jiān)督督與控制者者需要不斷斷了解產(chǎn)品品的戶型特特點，不斷斷與設計師師溝通，幫幫助公司解解讀、完善善整個運營營系統(tǒng)。3.設計多級驗驗收收系統(tǒng)項目驗收不僅包包包括事后后驗收收和官方方驗收收，還包包括事事前及事事中驗驗收。臺灣房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)業(yè)的一種種營銷銷習慣非非常值值得人們們借鑒鑒。臺灣灣房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在房房屋開始始建造造時會制制定一一種“房屋保姆姆制制度”，由營銷銷系系統(tǒng)執(zhí)行行，而而非工程程系統(tǒng)統(tǒng)。房屋屋在建建設過程程中，工工程的每每個節(jié)節(jié)點，營營銷系系統(tǒng)都會會參與與其中。這這樣樣可以保保證營營銷人員員在驗驗收時站站在顧顧客的角角度考考慮問題題，并并對整體體的工工程的各各個板板塊分項項營銷銷。如果果營銷銷可以做做到這這種程度度，對對每一環(huán)環(huán)節(jié)都都非常了了解，一一定可以以得到到顧客的的信任任。而且且，其其中的每每一環(huán)環(huán)節(jié)將來來都可可能成為為價值值提升的的依據(jù)據(jù)。工程和營銷是房房房地產(chǎn)項項目管管理的兩兩條重重要主線線，結結合得越越緊密密，將來來銷售售就可以以越透透徹。營營銷部部門參與與項目目優(yōu)化運運營系系統(tǒng)越早早，將將來銷售售效果果就會越越好。【案例】碧海莊園——海海海心情，墅墅科科技碧海莊園位于山山山東省威威海市市高新區(qū)區(qū)，背背面環(huán)山山，正正面環(huán)海海，北北邊是亞亞洲最最大的高高爾夫夫球場，南南邊邊是哈爾爾濱工工業(yè)大學學威海海分校：：這是是中國海海岸線線上唯一一一塊塊具備這這四項項特征的的土地地。這一項目由臺灣灣灣開發(fā)商商與威威海本地地開發(fā)發(fā)商合作作開發(fā)發(fā)，早期期時他他們認為為土地地的容積積率越越高、建建筑面面積越多多，創(chuàng)創(chuàng)造的效效益會會越好。后后來來開發(fā)商商通過過對威海海市場場的了解解后，發(fā)發(fā)現(xiàn)威海海市場場有以下下特征征：第一一，威威海市在在改革革開放后后，多多數(shù)人屬屬于“先先富起來”的的階層，它它擁擁有外貿(mào)貿(mào)、改改制企業(yè)業(yè)等新新型力量量；第第二，威威海市市是面向向全國國的市場場，容容易完成成高端端產(chǎn)品——中中國半島島第一一別墅。在這種前提下，產(chǎn)產(chǎn)品完型需需要注意兩兩個方面：：第一，挖挖掘產(chǎn)品土土地的先天天特性。大大海能給人人帶來愉悅悅的心情，首首要定位即即海心情。第第二，現(xiàn)代代高端住宅宅需要高端端的產(chǎn)品技技術力量，即即墅科技。為了響應高端市市市場的號號召力力，獨棟棟別墅墅是必需需包括括在內的的，聯(lián)聯(lián)排別墅墅也需需要一定定的數(shù)數(shù)量。以以獨棟棟別墅為為例，開開發(fā)商具具體的的產(chǎn)品完完型方方法如下下：第第一，引引進高高科技系系統(tǒng)，如如新風系系統(tǒng)、恒恒溫恒濕濕，此此外，“電梯梯直通地地下室室、地下下室通通道直接接通向向海邊”這一一產(chǎn)品概概念一一經(jīng)提出出，迅迅速吸引引了大大量客戶戶。第第二，這這一土土地的區(qū)區(qū)型、位位型、樓樓型非非常稀缺缺，再再加之完完美的的戶型，備備受受廣大客客戶的的青睞。此外，房屋保姆姆姆制度也也發(fā)揮揮了很大大的作作用：第第一，工工程部門門和營營銷部門門進行行了有機機結合合，營銷銷部門門與客戶戶進行行了充分分的溝溝通；第第二，幫助助公司把握握產(chǎn)品質量量，幫助營營銷人員對對產(chǎn)品進行行深度理解解。在諸多因素的共共共同作用用下，造造就了碧碧海莊莊園項目目的巨巨大成功功。如何進行房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)目標市市場選選擇1.選擇目標市市場場的原則2.影響目標市市場場選擇的主主主要因素素影響目標市場選選選擇的主主要因因素學習導航通過學習本課程程程，你將將能夠夠：●掌握選擇目目標標市場的原原原則；●了解環(huán)境條條件件的主要內內內容；●熟知影響目目標標市場選擇擇擇的六個個主要要因素。如何進行房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)項目目目標市市場選擇擇目標市場，就是是是企業(yè)經(jīng)經(jīng)過市市場細分分以及及對細分分市場場評估以以后，確確定作為為服務務對象的的有某某些共同同需求求的顧客客群體體所組成成的市市場，也也就是是企業(yè)決決定進進入的市市場。目標市場選擇在在在不同的的語言言環(huán)境中中所體體現(xiàn)的內內涵是是不一樣樣的，其其選擇不不僅信信賴市場場細分分過程中中詳盡盡的市場場調查查分析，依依據(jù)據(jù)細分市市場的的評估結結論，在細細分的市場場中做出選選擇，還要要就所選擇擇的目標市市場定位進進行可行性性研究。一、選擇目標市市市場的原原則選擇目標市場有有有四個原原則：：1.能夠系統(tǒng)的的考考察各個細細細分市場場即企業(yè)對細分市市市場的由由來、獲獲得等每每項都都要逐漸漸進行行分析、深深入入調查，要要能能清楚細細分市市場的區(qū)區(qū)別。如果果不能做這這一點，就就證明企業(yè)業(yè)的市場細細分沒有做做好。2.能夠系統(tǒng)地地考考察項目即不管任何項目目目，都能能夠系系統(tǒng)的進進行考考察，可可以就就其細分分市場場做項目目策劃劃。也就就是當當選擇目目標市市場時，其其要要能達到到這一一要求，如如果果不能做做項目目策劃，就就表表明還不不是很很完整、全全面面的清楚楚項目目的市場場細分分。3.能夠對項目目策策劃方案進進進行全面面的參參與評估估企業(yè)要能夠從技技技術、經(jīng)經(jīng)濟、管管理角度度對項項目策劃劃方案案進行全全面的的參與評評估，實際際上也就是是從各個角角度制訂房房地產(chǎn)策劃劃方案。4.能夠對項目目投投資及投資資資方案作作出科科學決策策選擇目標市場時時時，還要要能夠夠對項目目投資資及投資資方案案作出科科學的的決策。市場細分的基本本本要求、最最終終目的就就是必必須做到到市場場的購買買力或或者市場場的規(guī)規(guī)模要大大于企企業(yè)成本本。通通俗來說說，就就是最終終的目目標市場場、細細分市場場的購購買力要要大于于企業(yè)的的成本本或者企企業(yè)的的投入。例例如如，如果果某樓樓盤的銷銷售總總價能達達到88000萬，那那么企業(yè)業(yè)的投投資就應應在66000萬以以下，如如果做做不到，就就要要推倒重重來。二、影響目標市市市場選擇擇的主主要因素素影響目標市場選選選擇的主主要因因素有六六個：：1.市場規(guī)模市場規(guī)模就是市市市場購買買力，是是指細分分市場場的規(guī)模模大小小及其發(fā)發(fā)展?jié)摑摿ΑＲ灰话銇韥碚f，具具有足足夠發(fā)展展空間間的市場場，即即便當前前規(guī)模模不夠大大，仍仍然具備備吸引引力。對對房地地產(chǎn)項目目而言言，市場場規(guī)模模通常是是目標標市場決決策的的首要因因素。2.資源條件資源條件是指公公公司開發(fā)發(fā)商所所擁有的的或公公司能籌籌集到到可借支支配的的資源。對房地產(chǎn)公司而而而言，涉涉及的的主要的的資源源條件有有：資資金、土土地、技技術和人人力資資源。其其中，資金金是第一位位的，有資資金，項目目才能決策策。此外，土土地是基礎礎，技術和和人才是公公司固有的的。3.環(huán)境條件所謂環(huán)境條件，就就是項目所所在地段的的環(huán)境是否否與目標市市場的要求求相適應，具具體來說，包包括四個方方面：周邊的自然環(huán)境境境目標市場的主力力力客戶群群的要要求要與與周邊邊的自然然條件件接近，如如地地質、地地貌，除除此之外外，一一些植被被、氣氣侯是不不是也也是為主主力客客戶群所所能接接受的。社會環(huán)境條件社會環(huán)境條件指指指的就是是住宅宅所在地地附近近的小區(qū)區(qū)住宅宅的文化化，是是不是能能夠被被客戶群群接受受，使其其滿意意。如果企業(yè)能將社社社會環(huán)境境條件件跟主力力客戶戶群相匹匹配，顧顧客基本本上都都能接受受，就就沒有太太大影影響；如如果不不能接受受，企企業(yè)就應應該考考慮做一一些改改變措施施。基礎設施環(huán)境條條條件基礎設施環(huán)境條條條件指的的就是是地下的的管網(wǎng)網(wǎng)，如污污水管管、供水水管、電電纜線等等是否否齊備。配套設施所謂配套設施，主主要就是市市政配套設設施，也就就是有無購購物場所、醫(yī)醫(yī)療場所、金金融、郵政政、餐飲、運運動、娛樂樂等。4.盈利性因素素所謂盈利，是指指指扣除投投資成成本后的的收益益。盈利是前提，也也也就是市市場的的規(guī)模或或者叫叫市場購購買力力要大于于企業(yè)業(yè)成本。目目標標市場的的盈利利性主要要取決決于目標標市場場的結構構吸引引力，由由競爭爭對手、替替代代品、購購買方方、供應應商以以及潛在在的進進入者共共同決決定。5.風險性因素素風險性因素，是是是指由于于意外外因素影影響，使使項目收收益偏偏離預期期投資資效益的的程度度。風險客觀存在于于于一切項項目投投資過程程之中中。房地地產(chǎn)項項目投資資風險險的主要要指標標包括投投資風風險損失失強度度和投資資風險險分布狀狀況。6.政策性因素素所謂的政策風險險險，是指指項目目所在和和所在在地當時時頒布布的與項項目有有關的各各種法法律、法法規(guī)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策。最最主要的的政策策性因素素有城城市規(guī)劃劃、利利率政策策、環(huán)環(huán)境保護護政策策、住房房政策策、土地地政策策以及相相關的的稅收政政策等等。在影響目標市場場場選擇的的六大大因素中中，市市場規(guī)模模、資資源條件件、環(huán)環(huán)境條件件三個個因素最最為關關鍵。房地產(chǎn)項目土地地地研究與與風險險評估1.土地調研2.周邊樓盤調調研研3.住宅客戶調調研研4.項目風險評評估估學習導航通過學習本課程程程，你將將能夠夠：●了解土地調調研研的主要內內內容；●學會對周邊邊樓樓盤進行調調調研；●熟悉住宅客客戶戶調研的方方方法；●掌握項目風風險險評估的方方方法。房地產(chǎn)項目土地地地研究與與風險險評估一、土地調研1.土地研究的的內內容在土地研究中，需需要考慮天天、地、人人三大因素素。其中，天天是指天氣氣、氣候，地地是指地質質地貌、地地理環(huán)境，人人是指生活活在這塊土土地上的人人。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)要達達到天地人人三者的統(tǒng)統(tǒng)一，也就就是說，既既要考慮當當?shù)氐臍夂蚝颦h(huán)境、地地質地貌、風風土人情，又又要考慮整整個房地產(chǎn)產(chǎn)市場的政政策。例如如，在北方方開發(fā)房地地產(chǎn)項目時時，重點要要考慮冬天天的供暖問問題；而在在三亞開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)項項目，則要要重點考慮慮日照系數(shù)數(shù)的問題。總體而言，土地地地研究主主要包包括五方方面內內容，分分別是是：地塊塊與城城市的關關系、地地塊與區(qū)區(qū)域的的關系、地地塊塊與市場場的關關系、地地塊與與周邊環(huán)環(huán)境的的關系、地地塊塊地形與與技術術指標。2.土地基本信信息息調研土地背景調研土地背景調研包包包括以下下內容容：第一，土地的現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀與用用途，以以及土地地的“前世”、“今生”。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中，獲獲取土地地的途途徑有很很多，有有時會涉涉及股股權轉讓讓或協(xié)協(xié)議轉讓讓等，這這就需要要開發(fā)發(fā)商調查查土地地的來源源情況況；涉及及土地地上有建建筑物物需要拆拆遷的的，還要要考慮慮拆遷成成本和和拆遷手手續(xù)等等問題。第二，土地的產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權和所所有權權。目前前我國國土地的的產(chǎn)權權包括兩兩種，即即國有土土地和和集體土土地。只只要擁有有產(chǎn)權權證、通通過正正規(guī)的招招拍掛掛流程，所所有有土地都都可以以用來進進行商商業(yè)或住住宅開開發(fā)。相相對而而言的就就是小小產(chǎn)權的的土地地，這些些土地地沒有產(chǎn)產(chǎn)權證證、沒有有經(jīng)過過正規(guī)流流程，在開開發(fā)過程中中會出現(xiàn)很很多問題。第三，土地出讓讓讓的條件件和要要求。隨隨著國國家提出出保障障房的要要求，越越來越多多的城城市對土土地出出讓附加加了條條件。比比如杭杭州，要要求出出讓一塊塊土地地后必須須配建建30%左右右的保障障房。對于于開發(fā)商來來說，就要要充分考慮慮配建保障障房的費用用、利潤及及出售方式式等問題。土地所有權單位位位信息分分析土地所有權單位位位信息分分析包包括三方方面內內容：第一，單位的性性性質與歸歸屬；；第二，單位的現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)狀與主主營業(yè)業(yè)務；第三，出讓意向向向與主管管領導導。3.地塊主要數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)研究土地的主要技術術術指標土地的主要技術術術指標包包括面面積、容容積率率、建筑筑高度度、限高高限低低、綠化化率、配配套要求求等。一般而言，土地地地完成一一級開開發(fā)之后后，這這些技術術指標標就已經(jīng)經(jīng)確定定下來，不不能能再進行行調整整。企業(yè)業(yè)要根根據(jù)自己己的現(xiàn)現(xiàn)狀考慮慮是否否有能力力承接接這樣的的項目目，以及及市場場上對這這樣的的項目是是否存存在需求求。地塊所處區(qū)域概概概況目標地塊所處區(qū)區(qū)區(qū)域概況況包括括區(qū)域在在城市市中處所所方位位、規(guī)劃劃特點點及未來來發(fā)展展方向等等。例例如，這這個地地塊將來來是城城市的新新城中中心，還還是工工業(yè)中心心、商商貿(mào)中心心，或或者是向向其他他方向發(fā)發(fā)展。了了解了這這些信信息，就就能知知曉未來來周邊邊客戶群群體的的構成。地塊配套信息地塊配套信息主主主要包括括地塊塊的周邊邊交通通情況、教教育育文化配配套、公公共衛(wèi)生生配套套、商業(yè)業(yè)配套套、工礦礦企業(yè)業(yè)、銀行行金融融業(yè)、餐餐飲娛娛樂、政政府機機關等以以及與與這些配配套設設施的遠遠近距距離。這這些配配套信息息將是是項目未未來的的亮點或或者是是項目著著重要要打造的的要素素。例如，地塊所處處處區(qū)域中中有學學校、醫(yī)醫(yī)院、銀銀行和政政府單單位，對對白領領階層而而言就就是一個個很好好的居住住區(qū)，開發(fā)發(fā)商可以著著重打造這這些