廣場可行性研究報告

XX廣場可行性研究報告第一章總論.1項目名稱及承辦單位1.1.1項目名稱1.1.2項目承辦單位1.2投資方概況1.3編制依據(jù)和范圍1.3.1編制依據(jù)（1）規(guī)劃選址意見書（2）項目用地預(yù)審意見書（3）投資各方合同、協(xié)議、意向書1.3.2研究工作范圍（1）項目建設(shè)的必要性（2）使用功能及建設(shè)規(guī)模的確定（3）工程技術(shù)方案（4）投資估算與資金籌措1.4項目擬建地址1.4.1項目地址沈陽XX廣場項目位于沈陽市蘇家屯區(qū)，沈陽南站附近，距離沈陽市中心約15公里，距機場約10公里。距政府新辦公區(qū)約6公里，高鐵、軌道交通更是近在咫尺。地塊北臨60米會展路，西臨45米雪蓮街，東側(cè)接20畝空地與沈陽會展中心之間有一條30米道路，南為40米規(guī)劃道路。地塊的北面和西面均為城市的主干道，具有良好的商業(yè)沿街面。東北角是城市休閑軸南側(cè)的端點，規(guī)劃中的休閑軸地下商業(yè)街出入口即在此廣場上，因此項目東北、西北、西南三個道路交口有較強的人流聚集性，未來將使整個項目具有良好的商業(yè)氛圍。1.4.2項目四至該項目用地四至為：東至：規(guī)劃用地，西至：雪蓮街，南至：用地界，北至：會展路1.5建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容XX廣場項目由三棟塔樓及底層裙房商業(yè)和地下車庫組成。一棟23層5A級寫字樓，裙房部分1～4層為商業(yè)，5～23層為辦公，標準層為方形，東北角及西南角為弧形轉(zhuǎn)折，中心為核心筒，沿環(huán)形走道為可靈活分割空間。寫字樓主入口位于會展路上。兩棟28層SOHO公寓，裙房部分1～3層為商業(yè)，4層為SOHO會所，5～28層為公寓，標準層為方形，中心核心筒，沿環(huán)形走道布置不同套型的公寓房間。主入口一棟位于南側(cè)規(guī)劃路上，一棟位于東側(cè)靠近內(nèi)街出入口處。底層裙房商業(yè)，北側(cè)為4層大型商業(yè)MALL，平面呈L弧線型，南側(cè)為3層小商業(yè)，平面呈弧線型，局部4層為SOHO會所，大商業(yè)與小商業(yè)之間圍合成一條具有豐富層次的SOHO內(nèi)街，并與三棟塔樓共同構(gòu)成一個富有活力的城市綜合體。地下兩層做機動停車庫，局部配置建筑所需設(shè)備用房。XX廣場綜合技術(shù)經(jīng)濟指標表見表1-1。

打開百度APP看高清圖片1.6建設(shè)進度安排xx廣場項目擬于2017年3月開工，于2019年8月竣工。1.7投資估算及資金籌措本項目總投資為82264.31萬元。本工程所需資金全部由投資方自籌。1.8研究結(jié)論及建議XXX廣場項目建設(shè)目標是：結(jié)合本地和國際專業(yè)知識，建成世界領(lǐng)先市場。根據(jù)沈陽市既蘇家屯區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和經(jīng)濟發(fā)展需要，建設(shè)名京廣場，無論是財務(wù)、經(jīng)濟還是社會效益都具有可行性。建議項目立項后，抓緊落實資金，做好項目設(shè)計工作，使項目盡快實施。第二章項目建設(shè)的背景及必要性2.1項目建設(shè)背景沈陽市是遼寧省的省會城市和重要工業(yè)基地之一，也是東北地區(qū)經(jīng)濟、文化、科技、商貿(mào)、金融，交通的中心。沈陽市地理位置優(yōu)越，資源豐富，交通發(fā)達，城市功能完備。沈陽市市區(qū)面積3495平方公里.建成區(qū)面積近800平方公里,全市總?cè)丝?100萬，包括流動人口和各個區(qū)縣，戶籍人口810余萬。沈陽是東北地區(qū)最大的商品集散地。全市已初步形成了以國家級市場為龍頭、區(qū)域性市場為骨干、初級市場為基礎(chǔ)的商品市場體系。各類消費品批發(fā)市場達500余處，年成交額超億元的市場有10個。生產(chǎn)資料市場有54處，并形成了鋼材、木材、煤炭、有色金屬、機電和化工等一批具有較強吸引和輻射能力的專業(yè)市場。生產(chǎn)要素市場達43處，其中：科技、人才和勞動力市場已成為國家級要素市場。同時，沈陽金融市場已被中國人民銀行確認為全國八大城市資金融通中心之一。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、信息、人才的交流中心。蘇家屯區(qū)是沈陽市十個市轄區(qū)之一，位于渾河南岸，距市中心15公里，總面積782平方公里，人口43.5萬，是國務(wù)院批準的沈陽南部副城，是沈陽這座區(qū)域性中心城市連接遼寧中部城市群的一個戰(zhàn)略門戶，也是沈陽開放的前沿。由于合并了眾多鄉(xiāng)鎮(zhèn)，成為“全國第一大屯”。如今，這個“關(guān)東第一屯”，早已走出歷史的塵封，正以沈陽南部副城的嶄新形象，濃墨重彩今日的輝煌。隨著沈陽經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，沈陽大渾南戰(zhàn)略的全面實施，蘇家屯區(qū)借勢發(fā)力，憑借沈陽臨空經(jīng)濟快速發(fā)展的有利時機和毗鄰桃仙國際機場的優(yōu)勢，正在以建設(shè)大沈陽臨空經(jīng)濟區(qū)為戰(zhàn)略目標，以渾河商務(wù)城和臨空國際城“雙核驅(qū)動”為核心引擎，以“一軸一線兩帶三區(qū)”為基本發(fā)展空間，建設(shè)東北知名的物流商貿(mào)中心、會展商務(wù)中心和旅游休閑中心，發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)、會展商務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)、物流配套加工業(yè)和都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)五大新型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。到“十二五”規(guī)劃期末，蘇家屯區(qū)綜合實力力爭躋身全市第一集團，將建設(shè)成為大沈陽重要交通樞紐區(qū)、全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)、中國北方初具山水特色的現(xiàn)代田園城市。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1城市公共設(shè)施建設(shè)仍然存在著較大的市場需求目前，我國城市化率只有31％，低于世界平均水平15個百分點，根據(jù)對中國經(jīng)濟增長的潛力和中國人口增長的綜合分析，可以預(yù)測，未來20年內(nèi)，中國城市化水平將提高到60%左右，這意味著城市化率每年需提高約1.5個百分點。從我國城市的功能分區(qū)看，我國目前很多城市的功能分區(qū)并不合理，為了使城市土地價值最大化，必將對功能區(qū)重新劃分，而這將導(dǎo)致現(xiàn)在很大一批城市住房資源的重新優(yōu)化配置，很多需要配套和重建。無論是在大城市還是在中小城市都存在著大量建設(shè)需求，城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、滿足人民文化生活的劇院、公共娛樂設(shè)施的建設(shè)以及城市各種配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都給建筑企業(yè)帶來大量的市場機遇。2.2.2蘇家屯區(qū)發(fā)展需要新的商圈拉動消費需求沈陽城市在不斷發(fā)展，蘇家屯區(qū)就位于規(guī)劃發(fā)展的方向上。臨空經(jīng)濟區(qū)、渾南商務(wù)區(qū)、城市休閑軸都在蘇家屯區(qū)域內(nèi)。近年來政府提出了建設(shè)“東北亞空港城，大沈陽新中心的響亮口號”。蘇家屯區(qū)已經(jīng)進入了經(jīng)濟發(fā)展的快車道。蘇家屯區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃將優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，高標準建設(shè)渾河商務(wù)城。奧園國際新城、恒大名都、中體奧林匹克花園等重點項目都在項目附近進行建設(shè)。實施“休閑軸”和展覽中心周邊土地拆遷整理，積極引進大型會展、國際商務(wù)、五星級酒店和城市綜合體，加快建設(shè)東北知名的國際會展商務(wù)中心。周邊大規(guī)模商業(yè)開發(fā)將有利于本項目商業(yè)地位和品位的提升,本項目的建成也必將助推蘇家屯區(qū)商圈的興旺發(fā)達。2.2.3城市綜合體市場需求旺盛XX廣場項目屬于城市綜合體項目?！俺鞘芯C合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。由于目前城市客群大多從事腦力勞動，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運而生了。XX廣場項目的建成，將會加快推進蘇家屯區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，給人們帶來更好的工作生活體驗。第三章建設(shè)地點和條件3.1建設(shè)地點沈陽XXX廣場項目位于沈陽市蘇家屯區(qū)，沈陽南站附近，距離沈陽市中心約15公里，距機場約10公里。距政府新辦公區(qū)約6公里，高鐵、軌道交通更是近在咫尺。地塊北臨60米會展路，西臨45米雪蓮街，東側(cè)接20畝空地與沈陽會展中心之間有一條30米道路，南為40米規(guī)劃道路。地塊的北面和西面均為城市的主干道，具有良好的商業(yè)沿街面。東北角是城市休閑軸南側(cè)的端點，規(guī)劃中的休閑軸地下商業(yè)街出入口即在此廣場上，因此項目東北、西北、西南三個道路交口有較強的人流聚集性，未來將使整個項目具有良好的商業(yè)氛圍。3.2建設(shè)條件3.2.1給排水以市政給水管網(wǎng)作為水源，就近從2條市政道路上引入DN300市政給水管，采用二路進水，在基地內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，生活及消防用水均接自此環(huán)網(wǎng)。3.2.2采暖本工程熱源由市政供熱管網(wǎng)集中供應(yīng)。供暖方式采用集中供暖分戶熱計量方式，地塊內(nèi)設(shè)置一座換熱站，換熱站設(shè)于地下車庫內(nèi)；高層SOHO公寓供暖系統(tǒng)分高（17~28F）低（5~16F）二個區(qū)，換熱站內(nèi)系統(tǒng)按高低區(qū)分設(shè)。3.2.3供電擬在商業(yè)地塊內(nèi)設(shè)10KV電業(yè)開關(guān)站一座，由電業(yè)10KV電網(wǎng)引兩路電源供電。由電業(yè)開關(guān)站引出10KV電纜埋地引至各商業(yè)、辦公、公寓10/0.4KV變電站。3.2.4通訊該地區(qū)電話通訊網(wǎng)已形成，線路數(shù)量可滿足本項目需求。3.3地震基本烈度及氣象條件3.3.1地震烈度該地區(qū)地震烈度為7度，建筑物按7度抗震設(shè)防。設(shè)計基本地震加速度值為0.10g，設(shè)計地震分組為第一組。3.3.2氣象條件年平均氣溫7.8℃極端最高溫度38.3℃極端最低溫度-30.6℃平均年總降水量727.5mm室外計算溫度：冬季采暖-19℃夏季通風(fēng)28℃相對濕度：最冷月平均64％最熱月平均78％風(fēng)向及頻率：冬季N13夏季S17標準凍土深度1200mm第四章總圖運輸4.1總平面布置xx廣場項目以一條弧形商業(yè)開敞步行街+樂活廣場為主要空間骨架，三棟塔樓均勻的分布在基地的東北角和南側(cè)，充分考慮城市界面及整體空間形態(tài)，相互錯開，形成豐富天際線。兩棟SOHO公寓和5A級寫字樓形成L形，分別位于商業(yè)街二側(cè)，形成呼應(yīng)；5A級寫字樓位于基地東北側(cè)，結(jié)合轉(zhuǎn)角形態(tài)與城市休閑軸，為方中帶弧形，形成地標性形象。將東北角及西南角兩個人流較易匯集的點串聯(lián)成項目的功能主軸，引導(dǎo)人流深入用地內(nèi)部，同時無形中加大商業(yè)沿街面，使商業(yè)價值最大化。另外，在空間布局上，將商業(yè)幾乎以滿鋪的方式布置在整個用地，除了盡量加大底層的商業(yè)面積之外，還可充分利用三個路口廣場吸引人群，并充分對城市展示良好的商業(yè)綜合體形象。4.2道路交通4.2.1車行入口根據(jù)城市規(guī)劃，沿基地北側(cè)和西側(cè)城市綠化帶內(nèi)均無法開設(shè)機動車出入口，因此，基地車行三個主要出入口設(shè)在南側(cè)規(guī)劃道路上。車行靠近規(guī)劃路左側(cè)為地下車庫車行出口，靠近規(guī)劃路右側(cè)為地下車庫貨運車行出入口，靠近規(guī)劃路右側(cè)向里走為地下車庫車行入口，三個出入口之間通過綠化景觀進行分離，避免交通相互影響。另外，在場地內(nèi)沿底層建筑外圍設(shè)置車行環(huán)道（兼消防車道），以滿足使用需求。4.2.2人行系統(tǒng)基地內(nèi)形成一條主要弧形商業(yè)步行內(nèi)街，沿會展路，雪蓮街在基地東北，西北、西南角設(shè)置不同主題的空間廣場，結(jié)合弧形商業(yè)內(nèi)街及內(nèi)街樂活廣場形成環(huán)行商業(yè)步行系統(tǒng)。4.2.3停車設(shè)計為適應(yīng)汽車交通工具發(fā)展的需要，規(guī)劃方案中根據(jù)《沈陽市建筑物機動車停車設(shè)置標準》布置了充足的機動停車用地，停車共1420輛，其中地下停車1370輛，地面結(jié)合綠化設(shè)置綠化機動停車位50個及適量的非機動停車位以滿足使用需求。第五章產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模5.1產(chǎn)品方案5.1.1總體規(guī)劃xx廣場項目是以大型綜合購物群體為主的旅游、購物生活廣場。承接都市休閑性公園主軸。作為主軸南端承接點，在此營造一個富有都市時尚魅力與公園休閑特色的起點，成為一個城市新生活方式的地標。在業(yè)態(tài)定位上，根據(jù)項目本身的規(guī)模優(yōu)勢，依托周邊的商機發(fā)展，打造集購物、娛樂、餐飲、辦公、公寓于一體的大型商業(yè)綜合體，營造24小時活力城，加強區(qū)域的城市影響力。外部環(huán)境設(shè)計中貫徹以人為本的原則，為購物者提供舒適的休憩設(shè)施，精心布置綠化水體，鋪裝圖案美觀材質(zhì)考究的地面，建立各種尺度宜人的公共設(shè)施（電話亭、導(dǎo)購牌及廣告牌）、照明、垃圾桶、洗手間等，作為空間節(jié)點的廣場、步行街為各種街頭藝術(shù)活動及休閑生活提供適宜的場所和空間。商業(yè)建筑購物中心內(nèi)以斜向中心景觀的步行帶貫穿商業(yè)區(qū)中心，輔以弧形帶狀商業(yè)內(nèi)街，通過多種多樣的綠化、局部的帶狀水景、滑冰場、公共小品等豐富每條商業(yè)內(nèi)街，營造歡快輕松的城市公共客廳氛圍。基地結(jié)合不同地點，不同功能，布置了若干特色景點，這些景區(qū)從不同層面提高了商業(yè)區(qū)的品位，增加了購物休閑的舒適感和趣味性。建筑物外圍及步行街中盡可能布置綠化設(shè)施，商場屋面結(jié)合餐飲休閑功能設(shè)計屋面中式花園，豐富環(huán)境設(shè)計的層次感，為城市增添新色彩。賭城阿拉斯加輪盤飛轉(zhuǎn)，香港步行街櫥窗徹夜閃亮，北京后海、三里屯酒吧吟唱……這些都在向我們展示著一副經(jīng)濟高度繁榮、物質(zhì)生活豐富的夜景。夜生活反映著一個城市開房和文明的程度，是衡量一個城市經(jīng)濟繁榮與否、市民生活豐富與否的重要標志之一。與北京、上海、廣州、杭州、成都等城市相比，作為東北地區(qū)最大的中心城市，沈陽在夜生活這個很能反映城市經(jīng)濟繁榮發(fā)展程度的指標上卻顯得尤為低調(diào)。為了提升沈陽的大城市形象，提升夜間經(jīng)濟指標，xx廣場項目將成為一座24小時營業(yè)的“休閑不夜城”。5.1.2功能規(guī)劃因為自購經(jīng)營的業(yè)主和租賃經(jīng)營的業(yè)主同時存在，商場經(jīng)營內(nèi)容的不一致是顯而易見的。因此建議出售、出租鋪位前將商場功能分區(qū)分片，規(guī)劃設(shè)置形成同種業(yè)態(tài)集中分布的經(jīng)營格局，達到既滿足經(jīng)營管理布局之需要，又兼顧銷售目的之要求。5.2建設(shè)規(guī)模5.3建設(shè)規(guī)模確定5.3.1設(shè)計原則（1）具有城市發(fā)展階段標志的地標性商業(yè)建筑。設(shè)計中注重蘇家屯區(qū)城市中心設(shè)計要求，強調(diào)與周圍環(huán)境有機地結(jié)合，同時形成強烈的城市標志性。（2）良好的環(huán)境有益于身心健康，強調(diào)商業(yè)環(huán)境的人文氣息，創(chuàng)造生態(tài)而且特色鮮明的中民綠地及全新城市公共生活內(nèi)容的多樣性物質(zhì)載體。（3）設(shè)計中通過新穎的現(xiàn)代設(shè)計手法使總體空間及建筑造型充滿現(xiàn)代都市氣息，力爭形成都市新地標，同時隱含地方傳統(tǒng)與中國文化，使其成為具有中國地方性、民族性、特有歷史文化傳統(tǒng)的現(xiàn)代建筑。（4）設(shè)計中通過良好的交通組織，使人、車、貨各得其所，將商業(yè)活動從城市汽車交通的威脅中解放出來，并為城市提供人性化的商業(yè)購物休閑空間，成為一個新的城市名片。5.3.2建設(shè)標準（1）場區(qū)面積總用地40000平方米，建筑面積232877.2平方米。建筑容積率4.0，綠化率15.3%。（2）電梯設(shè)置①電動扶梯為制造商場的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，商場的電動扶梯采用適當增加客流途徑商業(yè)面積的引導(dǎo)路線來規(guī)劃電梯走向，加長顧客在商場內(nèi)購物的路線距離，制造人氣，促使消費動機的產(chǎn)生。②觀景電梯商場設(shè)觀景電梯，不僅能增加商場的客流量，無疑也將成為標志性建筑。（3）商場內(nèi)部規(guī)劃①展廳面積設(shè)置1000㎡左右，目的在于吸引相關(guān)廠商前來參加展覽展示、舉辦時裝表演等活動?？稍O(shè)置在一層大廳，也可設(shè)置在其他樓層。②電影城開設(shè)一個可容納100人左右小型電影院，并考慮在小型電影院內(nèi)設(shè)置錄像廳，提供給購物人群和年輕人以身心娛樂。③俱樂部提供游泳池、桑拿房、器械健身房、女子舍賓健身、保齡球館、棋牌室、麻將房、臺球廳等，使之成為本地區(qū)的娛樂中心。④網(wǎng)吧開設(shè)能吸引青年人的網(wǎng)吧、電玩，是現(xiàn)代化商城所必須的。⑤兒童游樂場給年輕的家長一個專心購物的環(huán)境、給可愛的兒童一個開心的樂園，不僅能夠提升商城的檔次，還能使購物者享受到一流的服務(wù)。⑥書店書店的形式應(yīng)是多樣化的，捧一本愛不釋手的書，邊品茶邊閱讀，使自己暢游在知識的海洋中。⑦美食街美食街是最能為商城帶來人和錢的，但消費標準不能太高，這就要求其食物做工簡單、食用方便。⑧酒吧從某種意義來說，酒吧標志著一個城市的文明程度，是現(xiàn)代化商城所不可缺少的內(nèi)容。⑨超市大型超市不僅帶給購物者以空間的享受，而且物品的齊全、價格的優(yōu)勢，是吸引人潮的重要磁場。DOLLARTREEDOLLARTREE的概念新穎，即全場商品一律為一個價碼，如若可行將成為吸引人潮的又一磁場。商業(yè)步行街商業(yè)步行街設(shè)置裝修獨特的商鋪、奇特的商品、各式各樣滿載飾品的購物車經(jīng)常被人群包圍。（4）辦公樓①功能特點辦公樓擁有良好的辦公環(huán)境，同時又擁有商務(wù)辦公之便利和私人公寓的私密性及生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。主要訴求點：身份感——配有會所等娛樂設(shè)施，具有身份感的交往空間，對追求生活品質(zhì)的新潮消費者更有吸引力。稀缺性——中心的土地資源具