如何看待“樓號”買賣合同的效力

第頁共頁如何對待“樓號”買賣合同的效力這些年來，隨著人民生活程度的進步和投資意識的增強，各地房地產(chǎn)交易市場都異常繁榮，特別是近幾年出現(xiàn)了許多新型交易方式，如按揭買房、商品房預(yù)售、炒賣樓號等。與此同時，也伴隨產(chǎn)生了許多交易問題。筆者在審訊工作中就接觸了一件因買賣“樓號”引致糾紛的案例：XX年5月，甲與乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：“甲將丙房以十萬元的價款賣給乙。丙房為甲所在單位一套80平米的集資房。合同簽訂當(dāng)天，乙應(yīng)向甲支付合同款一萬元，余款于房屋開工修建前付清。該協(xié)議一經(jīng)雙方簽訂即具有法律效力?！焙贤炗啎r，甲告知乙，該集資房屋尚未修建，詳細何時開工也不清楚。合同簽訂后，至XX年3月開工，乙先后向甲支付了全部房款。目前該房仍處于修建中。但在今年6月，甲告知乙：我反悔不想賣房了，況且房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，我們的合同本來就沒有法律效力，我愿意退還你全部房款，并賠償損失一萬元。乙覺得如今房價漲了那么多，得不到房自己太吃虧要求甲要么交房，要么補房屋的差價。那么，該合同是否有效呢?這是本案爭議的焦點?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，按照其規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有以下情形之一的，合同無效：……(五)違背法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定。而我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么此條是否屬于上述所指的法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定，而根據(jù)此條就會導(dǎo)致合同無效呢?筆者認為，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面來分析^p此問題。第一，從成認當(dāng)事人的真實意思表示、維護交易平安、鼓勵交易的角度出發(fā)，除非合同嚴(yán)重損害國家利益或第三者的利益，現(xiàn)行法律如合同法和商品房買賣的司法解釋并不主張動輒令合同無效。因此，我們在分析^p案件的時候也應(yīng)盡量保護當(dāng)事人之間的真實意思表示。第二，《城市房地產(chǎn)管理法》此條規(guī)定的是未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)—不得轉(zhuǎn)讓，而并非直接等同于轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)的合同無效。筆者認為此處的“不得轉(zhuǎn)讓”指的終究是直接引起所有權(quán)變動的登記過戶行為即物權(quán)不得變動，還是債權(quán)范疇的不得買賣、轉(zhuǎn)讓，本身是存在疑問的。因此，就本條認定為債權(quán)行為的違背強迫性規(guī)定的理由并不充分。第三，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》(以下簡稱為法釋「XX」7號)，第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”;以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能獲得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已開工房屋的，自合同訂立之日起90日。”這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。盡管這是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房買賣合同，但筆者認為普通房屋買賣類似情況應(yīng)該比照處理。因此，即使《城市房地產(chǎn)管理法》表達的意思是無產(chǎn)權(quán)證房不得發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原那么，也應(yīng)適用最新司法解釋確認合同有效。這是法律適應(yīng)時代開展的表達。第四，從物權(quán)行為與債權(quán)行為相別離的理論上說，債權(quán)行為只是物權(quán)發(fā)生變動的原因行為。從房屋買賣合同分析^p，簽訂合同說明買賣雙方形成了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在合同簽訂后，通過合同履行變更不動產(chǎn)權(quán)人登記實現(xiàn)物權(quán)變動，但物權(quán)是否變動本身并不直接影響合同成立與否。也就是說，產(chǎn)權(quán)證書不是房屋買賣合同的生效要件。除非法律另有規(guī)定，房屋買賣合同自成立時生效。綜上所述，筆者認為，在本案當(dāng)中，甲乙雙方簽訂的房屋買賣合同成立并生效。假如甲方違約，不交房也不辦理過戶手續(xù)，乙方可以向法院起訴要求甲方承當(dāng)違約責(zé)任繼續(xù)履行并賠償損失;同時，由于甲方構(gòu)成根本違約，乙方也可以主張解除合同，并有權(quán)要求賠償損失。分期付款買賣合同的效力認定_合同范本XX年10月，原告西安市鐵路中心醫(yī)院(簡稱西安鐵路醫(yī)院)與被告上海拓能醫(yī)療器械(簡稱上海拓能公司)簽訂了《放療設(shè)備租售協(xié)議書》。約定由被告上海拓能公司向原告西安鐵路醫(yī)院提供醫(yī)用電子直線加速器、模擬機、拓能公司逆向適形調(diào)強放療系統(tǒng)及電動多葉光柵一套。原告西安鐵路醫(yī)院收到逆向適形調(diào)強放療系統(tǒng)后向被告上海拓能公司支付140萬元定金，其余款項以租金形式支付;租售期限XX年，第1年至第2年，原告西安鐵路醫(yī)院支付被告上海拓能公司設(shè)備利潤的80%、第3年至第4年，原告西安鐵路醫(yī)院支付被告上海拓能公司設(shè)備利潤的70%、第5年至第XX年，原告西安鐵路醫(yī)院支付被告上海拓能公司設(shè)備利潤的50%，被告上海拓能公司年收入租金保底金額為95.6萬元;因資質(zhì)文件而引起的法律及經(jīng)濟問題，責(zé)任由被告上海拓能公司承當(dāng)。協(xié)議簽訂后，原告西安鐵路醫(yī)院積極準(zhǔn)備履行合同的前期工作，并于XX年至XX年間向被告上海拓能公司支付了全部定金140萬元。XX年3月，設(shè)備安裝后，原告西安鐵路醫(yī)院才得知該設(shè)備的放療系統(tǒng)主要醫(yī)用電子直線加速器未獲得醫(yī)療器械產(chǎn)品消費注冊證書，不得投入使用。XX年12月，醫(yī)用電子直線加速器的消費廠商向原告西安鐵路醫(yī)院承諾XX年下半年可獲得該產(chǎn)品的消費答應(yīng)證，但截止原告西安鐵路醫(yī)院起訴時，被告上海拓能公司和消費廠商仍未提供該產(chǎn)品的資質(zhì)文件。原告西安鐵路醫(yī)院認為：被告上海拓能公司在設(shè)備安裝后不能及時提供該設(shè)備的消費注冊證書，向原告西安鐵路醫(yī)院承諾的延緩期限內(nèi)仍無法提供該產(chǎn)品的資質(zhì)文件，從而導(dǎo)致成套設(shè)備至今無法使用，合同無法履行，其行為已構(gòu)成根本違約。原告西安鐵路醫(yī)院為履行協(xié)議投資數(shù)百萬元，協(xié)議簽訂4年多，從未治療一例病人，損失宏大。懇求法院判令解除原告西安鐵路醫(yī)院與被告上海拓能公司簽訂的《放療設(shè)備租售協(xié)議書》并要求被告上海拓能公司雙倍返還定金280萬元。被告上海拓能公司認為：原告西安鐵路醫(yī)院與被告上海拓能公司簽訂的協(xié)議是名為租售，實為合作關(guān)系，而不是買賣關(guān)系;被告上海拓能公司向原告西安鐵路醫(yī)院配送的加速器、模擬定位機、放療系統(tǒng)(含電動光柵)都是合法廠商消費的產(chǎn)品。原告西安鐵路醫(yī)院自愿選定gk-2100直線加速器，該加速器是新產(chǎn)品，是原告自愿訂立的合作協(xié)議，因此，原告西安鐵路醫(yī)院訴稱到XX年才知道該產(chǎn)品沒有消費答應(yīng)證與事實不符;原、被告簽訂協(xié)議約定,付款方式為租金，分十年還清。原、被告并未約定gk-2100電子直線加速器獲得的答應(yīng)證時間，應(yīng)在合同履行期間完成。因此，被告上海拓能公司并無違約。原告西安鐵路醫(yī)院選擇gk-2100醫(yī)用電子直線加速器作臨床試驗是事實，雙方進展合作也是事實，因此，雙方訂立協(xié)議書是否違背法律規(guī)定由法院來確定，但締約過錯是雙方的，原告西安鐵路醫(yī)院第二項懇求違背法律規(guī)定，應(yīng)予以駁回;加速器、定位機、放療系統(tǒng)是三個獨立的系統(tǒng)，沒有互相依賴性，除了加速器外，定位機、放療系統(tǒng)原告西安鐵路醫(yī)院正在使用當(dāng)中。綜上，合同約定了相應(yīng)義務(wù)，但沒有規(guī)定獲得答應(yīng)證的時間，如約定時間那么收取的費用會發(fā)生變化。原告西安鐵路醫(yī)院解除協(xié)議屬違約行為，懇求法院判令駁回原告要求雙倍返還定金的懇求?！緦徲崱课靼茶F路運輸法院審理后認為，原、被告雙方簽訂的《放療設(shè)備租售協(xié)議書》是當(dāng)事人的真實意思表示，合法、有效，應(yīng)受法律保護。被告上海拓能公司未按照雙方約定提供該套設(shè)備主要放療系統(tǒng)gk-2100醫(yī)用電子直線加速器醫(yī)療器械產(chǎn)品消費注冊證書，造成該整套設(shè)備從安裝調(diào)試完畢至今未治療一例病人的事實，由于被告上海拓能公司的違約行為，致使《放療設(shè)備租售協(xié)議書》最終目的不能實現(xiàn)，因此對原告西安鐵路醫(yī)院要求解除雙方簽訂的《放療設(shè)備租售協(xié)議書》的懇求予以支持;對于雙倍返還定金的問題。原、被告簽訂協(xié)議后，原告西安鐵路醫(yī)院為了履行合同，建立放療室、培訓(xùn)人員，積極準(zhǔn)備履行協(xié)議的前期工作。而被告上海拓能公司未按照雙方約定履行協(xié)議，給原告西安鐵路醫(yī)院造成了損失，被告上海拓能公司構(gòu)成根本違約。對于原告西安鐵路醫(yī)院要求被告上海拓能公司雙倍返還定金280萬元的訴請，根據(jù)法律規(guī)定，被告上海拓能公司應(yīng)向原告西安鐵路醫(yī)院雙倍返還定金247.2萬元以及設(shè)備定金16.4萬元。原、被告雙方簽訂的協(xié)議被依法解除后，原告西安鐵路醫(yī)院應(yīng)將三臺設(shè)備，即gk-2100醫(yī)用電子直線加速器一臺、模擬機一臺、拓能公司逆向適形調(diào)強放療系統(tǒng)(wimrt)(x刀)及電動多葉光柵一套返還給被告上海拓能公司。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第(四)項、第九十七條、第一百一十五條、第一百三十條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、第九十一條、____關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》假設(shè)干問題的解釋的第一百二十條、第一百二十一條、《____關(guān)于民事訴訟證據(jù)的假設(shè)干規(guī)定》第二條、第____條、第六十五條第一款第(四)項、第六十六條、第六十九條第一款第(四)項的規(guī)定，判決解除原告西安市鐵路中心醫(yī)院與被告上海拓能醫(yī)療器械簽訂的《放療設(shè)備租售協(xié)議書》;被告上海拓能醫(yī)療器械向原告西安市鐵路中心醫(yī)院雙倍返還定金247.2萬元以及設(shè)備定金16.4萬元，兩項合計263.6萬元;原告西安市鐵路中心醫(yī)院將該套設(shè)備gk-2100醫(yī)用電子直線加速器一臺、模擬機一臺、拓能公司逆向適形調(diào)強放療系統(tǒng)(wimrt)(x刀)及電動多葉光柵一套返還給被告上海拓能醫(yī)療器械。【評析】買賣合同糾紛是審訊理論中最根本、最典型、最常見的案件類型，也是鐵路運輸法院受理案件量最大的一類案件。如何正確認定買賣合同的效力，對處理這類案件具有非常重要的意義。本案中，在原告西安市鐵路中心醫(yī)院與被告上海拓能醫(yī)療器械所簽訂的《放療設(shè)備租售協(xié)議書》的效力認定上存在較大的分歧：一種意見認為，原、被告協(xié)議中買賣的標(biāo)的物沒有獲得消費注冊證書，標(biāo)的物存在瑕疵，應(yīng)當(dāng)認定該合同為無效合同;另一種意見認為，原、被告雙方簽訂的協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)受法律保護，雖然被告的違約行為使協(xié)議的最終目的不能實現(xiàn)，但并不影響該協(xié)議的效力，該協(xié)議為有效合同。筆者支持第二種觀點，理由如下：一、原、被告雙方簽訂的協(xié)議不屬于無效合同。無效合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但由于其不符合法律或行政法規(guī)的特定條件或者違背了法律、法規(guī)的強迫性規(guī)定而被確認為無效的合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：“有以下情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違背法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定。”本案中，被告上海拓能醫(yī)療器械的違約行為并不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條的任何一種情形，僅給合同相對人原告西安市鐵路中心醫(yī)院造成了經(jīng)濟損失，因此不應(yīng)輕易認定為無效。并且，本案的原、被告雙方達成買賣的合意，買賣標(biāo)的物為醫(yī)用電子直線加速器、模擬機、拓能公司逆向適形調(diào)強放療系統(tǒng)及電動多葉光柵一套，雙方對該套醫(yī)用設(shè)備的價格、質(zhì)量等有所約定，買賣合同已經(jīng)成立。雖然被告明知該套設(shè)備中的電子直線加速器缺少相應(yīng)的消費注冊證書，仍與原告簽訂買賣協(xié)議，其過錯是明顯的，但與原、被告雙方簽訂的買賣合同有效無效沒有必然的影響。同時，該買賣合同所涉及的買賣關(guān)系僅僅是一般性的經(jīng)營范圍，不屬于國家特許經(jīng)營的范國，不違背法律和行政法規(guī)的強迫性規(guī)定，故不應(yīng)認定該合同無效。二、原、被告所簽訂的協(xié)議符合有效合同的三個要件。有效合同是指按照法律的規(guī)定成立并在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力的合同。目前，我國現(xiàn)有的法律沒有對合同有效的要件做出統(tǒng)一的規(guī)定，但是《中華人民共和國民法通那么》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為才能;(二)意思表示真實;(三)不違背法律或者社會公共利益?！边@一規(guī)定不僅是民事行為可以合法的一般準(zhǔn)那么，也同樣適用于當(dāng)事人簽訂合同這種民事行為。所以，合同有效的條件也應(yīng)當(dāng)具備上述三個條件，只不過《中華人民共和國民法通那么》第五十五條第三項中的“不違背法律”在合同有效的認定中詳細表現(xiàn)為“不違背法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定”。本案中，原告西安市鐵路中心醫(yī)院和被告上海拓能醫(yī)療器械均是依法成立的具有獨立法人營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。XX年10月，原告西安鐵路醫(yī)院與被告上海拓能公司雙方自愿簽訂《放療設(shè)備租售協(xié)議書》，雙方在協(xié)議中約定了被告上海拓能公司向原告西安鐵路醫(yī)院提供的型號為gk-2100醫(yī)用電子直線加速器一臺、模擬機一臺、拓能公司逆向適形調(diào)強放療系統(tǒng)(wimrt)(x刀)及電動多葉光柵一套;并且被告上海拓能公司須向原告西安鐵路醫(yī)院出具該套放療設(shè)備的中華人民共和國醫(yī)療器械注冊證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、出具代理受權(quán)證書、制造商is0900質(zhì)量體系認證證明書、醫(yī)療器械經(jīng)營企業(yè)答應(yīng)證、平安質(zhì)量答應(yīng)證以及具有質(zhì)量體系合格證書。被告上海拓能公司作為醫(yī)療器械的經(jīng)銷商明知gk-2100醫(yī)用電子直線加速器沒有獲得消費注冊證書，而與原告西安鐵路醫(yī)院簽訂《放療設(shè)備租售協(xié)議書》，其過錯是明顯的。但是，原告西安鐵路醫(yī)院與被告上海拓能公司簽訂《放療設(shè)備租售協(xié)議書》是原、被告雙方的真實意思表示，且雙方簽訂的協(xié)議并沒有違背法律和行政法規(guī)的強迫性規(guī)定，是合法、有效的，應(yīng)受法律保護。三、認定為有效合同符合《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的立法目的，符合中國現(xiàn)階段國情。首先，無效合同過多不利于社會經(jīng)濟的開展，也阻礙社會消費力的開展。由于長期以來我國市場經(jīng)濟不興旺，對市場經(jīng)濟所要求的交易規(guī)那么未能引起足夠重視，因此在我國已有的合同效力的規(guī)定中，許多規(guī)那么不但沒有起到鼓勵交易的作用，反而在某種程度上對交易活動起了限制作用，這在審訊理論中使很多不應(yīng)當(dāng)被消滅的交易被歸于無效。這種廣泛的無效合同制度，增加了財產(chǎn)的損失和浪費，因為合同被宣告無效后，雙方當(dāng)事人就要按照恢復(fù)原狀的原那么在當(dāng)事人之間產(chǎn)生互相返還已經(jīng)履行的財產(chǎn)或賠償損失的責(zé)任，這種返還不但意味著訂約目的不能實現(xiàn)，還會增加不必要的費用和損失。其次，我國現(xiàn)行《合同法》的立法宗旨要求減少無效合同，增加有效合同。據(jù)不完全統(tǒng)計，在現(xiàn)行合同法出臺前，在審訊理論中確認為無效合同的約占合同案件的半數(shù)以上，其中很多是有瑕疵可以挽救甚至是有效的合同。為了糾正這個偏向，在現(xiàn)行《合同法》起草過程中，全國人****制工作委員會在下發(fā)的關(guān)于合同法(征求意見稿)的說明中說：“合同自愿是合同法的根本原那么，……不能任意以合同無效來解決糾紛?！睙o效合同過多，不利于社會經(jīng)濟的開展，確認一個有效合同無效，就是消滅了一樁交易，使當(dāng)事人為訂立、履行這個合同的努力變?yōu)橥絼冢斐少Y浪費，使社會交易本錢增加，阻礙了社會消費力的開展。因此，我國現(xiàn)行的《合同法》明確了違背法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定的合同才是無效合同，因為欺詐、脅迫而訂立的合同可以是無效合同但也可以是可變更的合同，合同效力可追認的制度，合同內(nèi)容欠缺的補救制度等。再次，我國合同法律制度的立法精神已由權(quán)利擴張型思路向權(quán)利限縮型思路演變。我國現(xiàn)行的合同立法中堅持“盡量使合同得以生效”的根本精神，把合同的無效情形限制在較為狹窄的范圍內(nèi)。應(yīng)當(dāng)說，這一立法精神順應(yīng)了我國經(jīng)濟開展的要求。隨著我國社會市場經(jīng)濟制度的逐步開展與完善，交易活動日益豐富和多元，極大地刺激了人們對自由尤其是交易(合同)自由的渴求。這種要求表達在法律中即表現(xiàn)為國家對合同之行政干預(yù)的減輕和合同當(dāng)事人自由權(quán)利的張揚。我國現(xiàn)行合同法順應(yīng)了社會的這一要求，在合同無效制度中表現(xiàn)出較為明顯的尊重個人自由意志的傾向：但凡無礙社會根本秩序、僅僅關(guān)涉雙方利益的合同是否屬于無效的問題由當(dāng)事人自主決定，是否行使撤銷權(quán)也完全由當(dāng)事人自由裁度。綜上所述，本案中原、被告雙方所簽訂的合同是合法有效的，西安鐵路運輸法院對合同的效力予以確認符合法律的相關(guān)規(guī)定。房屋買賣合同效力本文是合同范本網(wǎng)為大家整理的關(guān)于房屋買賣合同效力的文章，希望大家可以喜歡！房屋買賣合同效力合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強迫力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！薄睹穹ㄍ敲础返谖迨鍡l規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為才能;(二)意思表示真實;(三)不違背法律或者社會公共利益?！边@是《民法通那么》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個合同是否具有法律效力，應(yīng)主要根據(jù)上述《民法通那么》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。其中負轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通那么》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的標(biāo)準(zhǔn)和管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強迫性標(biāo)準(zhǔn)，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。理論中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，終究哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來，主要有以下幾種：1、房地產(chǎn)別離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可別離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。假如出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣別人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。局部共有人未獲得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。3、進犯優(yōu)先購置權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購置權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時進犯共有人、承租人優(yōu)先購置權(quán)的，共有人、承租人可以懇求法院宣告該房屋買賣無效。買賣合同:房屋買賣協(xié)議效力房屋屬于不動產(chǎn)，其于不動產(chǎn)的特殊性，買賣房屋所有權(quán)應(yīng)從產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完畢之時起轉(zhuǎn)移給買受人。根據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間界限只適用法律規(guī)定，而不允許當(dāng)事人另行約定。然而，我們應(yīng)當(dāng)知道，不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的時間界限，又因權(quán)利獲得原因不同而有差異。各國民事法律將不動產(chǎn)權(quán)利獲得原因區(qū)分為兩種：以法律行為方式獲得和以法律行為之外其他方式獲得。以法律行為獲得不動產(chǎn)權(quán)利的，須將移轉(zhuǎn)權(quán)利的意思登記公示，否那么不能產(chǎn)生獲得不動產(chǎn)權(quán)利變動的效力。之所以規(guī)定以法律行為方式變動不動產(chǎn)物權(quán)需要經(jīng)過登記公示才產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，是為了保護交易第三人利益，維護交易平安并鼓勵交易之施行。近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷開展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段標(biāo)準(zhǔn)、管理房屋買賣當(dāng)事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進展，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買賣協(xié)議效力談?wù)務(wù)J識。一、房屋買賣合同效力認定的法律根據(jù)房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的平安和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據(jù)主要是國務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理條例》和我國立法機關(guān)公布的《民法通那么》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第〔二〕項規(guī)定，購置房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非理論性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的本質(zhì)法律根據(jù)問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據(jù)《民法通那么》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為才能；第二、意思表示真實；第三、不違背法律和社會公共利益。由此可見，一項詳細的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和本質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，假設(shè)不履行便會產(chǎn)生法律的后果〔或按違約制裁或按繼續(xù)強迫履行處理〕。二、淺談房屋買賣存在的幾種類型1、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣協(xié)議效力近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活潑，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與別人。購置者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的那么是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種意見認為，假如購房者能獲得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，那么應(yīng)認定合同有效。另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認定無效。更為嚴(yán)格。假如將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認定。對待這一問題，究其本質(zhì)是如何認定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在獲得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但假如使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完好權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然互相牽制。而房屋與土地嚴(yán)密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。假如只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。假如宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界創(chuàng)始一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。假如允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)呢？筆者認為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益并不存在進犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮的效用。物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第２７２條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。第２７３條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實現(xiàn)該抵押權(quán)時，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比擬一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價中不含土地收益，因此建立部規(guī)定已售公房上市應(yīng)當(dāng)向國家或產(chǎn)權(quán)單位補交一局部土地收益。國家對城市房地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，假如對村民售房采限制性政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房獲得別人宅基地使用權(quán)的人假如不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費用獲得宅基地使用權(quán)。假如是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且到達國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購置別人的住房，但必須繳納一定的土地費用。假如是沒有宅基地或達不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過報批后，無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般不會再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請上從嚴(yán)把關(guān)?！耙粦糁荒軗碛幸惶幷亍苯ㄗh改為“一戶只能申請一處宅基地”?？傊?，筆者認為，村民出售住房的合同，假如沒有其他違法行為，以認定有效為宜。2、關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同效力這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》規(guī)定“機關(guān)、團體、____、企業(yè)、事業(yè)單位不得購置或變相購置城市私有房屋，如因特殊需要必須購置，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機關(guān)、團體、____、企業(yè)、事業(yè)單位購置城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認定為無效，因為這違背了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，按照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在理論中，假如將登記要件絕對化，不區(qū)分詳細情況，那么不利于保護好心一方當(dāng)事人的利益，維護交易秩序和財產(chǎn)秩序。3、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見，這里要詳細情況詳細分析^p：1、假如先購房一方已進展了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，那么可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承當(dāng)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進展產(chǎn)權(quán)登記，那么應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進展審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、假如前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進展登記，但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對住房進展居住使用和控制，也并未有違背制止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應(yīng)認定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給別人，從而導(dǎo)致合同無法履行，賣方對其違約行為應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。4、假如前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有損害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或成心采用違法的、違犯仁慈風(fēng)俗的方法損害前者的利益，即所謂的好心獲得。如具有這些因素，也應(yīng)認定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣方承當(dāng)違約責(zé)任。如不具備這些因素，那么后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認并保護因登記獲得的權(quán)利，否那么的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護。在司法理論中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權(quán)時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進展裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，那么前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因為前者應(yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上獲得對房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對房屋進展裝修，那么應(yīng)承當(dāng)這種不利的風(fēng)險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律根據(jù)，筆者認為，除各方當(dāng)事人依法懇求返還財產(chǎn)或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關(guān)費用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題在現(xiàn)實生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c，并交付給c。上述交易活動中，對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但bc之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：第一種觀點認為bc之間的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同，因為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》〔以下簡稱《房地產(chǎn)法》〕第37條第〔六〕項規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，a仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分別人的財產(chǎn)”以及第五十二條第〔五〕項“違背法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定”的合同無效，b與c簽訂的房屋買賣合同違背了上述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同。另一種觀點認為，b與c之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同，根據(jù)人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律假設(shè)干問題的意見第56條的規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)?！庇纱藦腶公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時起，b事實上已對該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的根底上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，雙方的買賣行為應(yīng)受法律的保護，雙方所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為合法、有效。筆者贊同第二種觀點，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認為未到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效，這種看法是錯誤的。如前所述，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。當(dāng)然，c為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但是，c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實際操作中，a要通過與b之間簽訂的房屋買賣合同將標(biāo)的物過戶給b，b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉(zhuǎn)移給c，通過這種程序，也防止了國家稅收的流失。五、拆遷戶對拆遷安置房屋進展買賣時其合同效力及相關(guān)問題法律分析^p拆遷安置房屋買賣時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，為此從物權(quán)理論出發(fā)，結(jié)合民法老實信譽原那么和不動產(chǎn)好心獲得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關(guān)問題進展分析^p。與普通的房屋買賣糾紛不同的是，拆遷安置房在進展交易時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，因此在處理之際觀點紛呈，做法不一。實例一，XX年9月8日,原告華某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米,總價款22.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻回絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽訂協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違背了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強迫性法律規(guī)定，要求確認雙方買賣協(xié)議無效。實例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況一樣，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻回絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟懇求。未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋〔預(yù)購房屋〕轉(zhuǎn)讓的效力問題要確認兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人的行為?！币虼?，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認為法律制止訂立預(yù)購房〔期房〕轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購置的未開工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在獲得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否那么應(yīng)當(dāng)明令制止。其實，《城市房地產(chǎn)管理法》〔草案〕中曾明文規(guī)定制止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式公布時，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認可的根本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際獲得的物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。當(dāng)前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認識到不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法假設(shè)干問題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之一樣的社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議，購置的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下假如仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違犯誠信的不良社會風(fēng)氣，也是對老實信譽原那么的一種踐踏。誠然，當(dāng)前造成一些地方房價飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應(yīng)的制止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認定合同無效的根據(jù)。另一方面，現(xiàn)實生活中預(yù)購房買賣的原因眾多，一味制止預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場開展初期，制止轉(zhuǎn)讓可能會在一定范圍內(nèi)到達抑制房價的作用，但一個成熟的市場經(jīng)濟秩序可能更需要的是市場因素的自然調(diào)節(jié)。總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當(dāng)事人具有民事行為才能、意思表示真實、標(biāo)的物確定也未違背法律規(guī)定，并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)確認買賣合同的效力。夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力處理第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時是否屬于擅自處分，現(xiàn)實生活中相當(dāng)多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財產(chǎn)，詳細由一人出面與買方商談，當(dāng)另一方對約定的價格不滿意，這種情形那么不構(gòu)成無權(quán)處分，不影響已簽訂合同的效力。人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通那么》假設(shè)干問題的意見第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承當(dāng)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，局部共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人好心、有償獲得財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的同意，屬擅自處分不動產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成好心第三人，其根據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護，而房屋共有人之損失可以向無權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于：1、好心獲得制度作為各國普遍實行的一項維護交易平安的民事制度，其適用對象不僅限于動產(chǎn)，也應(yīng)包括不動產(chǎn)。因為不動產(chǎn)交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為好心的問題。假如不動產(chǎn)交易中第三人獲得不動產(chǎn)時出于好心，那么從保護好心第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)。不動產(chǎn)好心獲得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規(guī)定。詳細到本案中，因雙方簽訂房屋買賣合同時，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，原告也無從審查不動產(chǎn)共有人情況。原告獲得房屋支付了當(dāng)時合理的市場價格，并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這時原告尚未獲得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，回絕履行合同義務(wù)所造成的場面，并不影響原告作為好心第三人的地位，應(yīng)當(dāng)說原告在一系列過程中是好心且無過失的。2、從利益衡量角度觀之，假如以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認合同無效，那么會使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，尚能獲得房屋所有權(quán)。假設(shè)合同無效，那么使這種可能性完全喪失。而我們知道，此時適用締約過失追究被告責(zé)任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。假如不適用好心獲得制度來保護好心第三人的利益，那么交易中大量的合同會被認定為無效，將極大地降低合同制度的可信賴程度，損害市場信譽。不利于市場信譽機制的建立，也不符合市場經(jīng)濟對交易便捷的根本要求。拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)一般情況下是國有劃撥土地，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！被谶@一規(guī)定，有觀點認為，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后，如未到有關(guān)部門辦理報批手續(xù)，那么買賣合同未生效。對此，人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》假設(shè)干問題的解釋〔一〕第九條第一款規(guī)定：“按照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移?！币颉冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條并未規(guī)定合同必須在報批、登記后才生效〔這與擔(dān)保法規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區(qū)別〕，因此，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時沒有履行報批、登記手續(xù)，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人訂立合同之物權(quán)變動的目的無法實現(xiàn)。拆遷安置房屋買賣交易實例中，雙方對買賣合同的報批、登記手續(xù)都是放在合同履行過程的房屋過戶階段進展，而房管部門也是將房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)發(fā)證審批同時進展，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準(zhǔn)交易并著手核發(fā)房產(chǎn)證。從實際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準(zhǔn)、登記手續(xù)的影響。三、正式簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)具備哪些條件？根據(jù)我國房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定，正式簽訂房屋買賣合同應(yīng)具備以下條件：①購房者必須具有完全的民事行為才能。在《中華人民共和國民法通那么》中規(guī)定。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為才能，可以獨立進展民事活動；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來的，視為完全民事行為才能人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為才能人，可以進展與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動(包括房屋買賣行為，因為房屋買賣涉及的金額宏大，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為才能人的年齡、智力不相適應(yīng))由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為才能人，由他的法定監(jiān)護人代理民事活動。不能識別自己行為的精神病人是無民事行為才能人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全識別自己行為的精神病人是限制民事行為才能人，可以進展與其精神安康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。所以當(dāng)購房者是無民事行為才能人或限制民事行為才能人，即未成年人和精神病人時，必須由他的法定代理人(即監(jiān)護人)來代理，或者征得法定代理人的同意，否那么買賣行為是無效的。②售房者必須有銷售房屋的權(quán)利，假如售房者為企業(yè)的話，那么在該企業(yè)的經(jīng)營范圍中必須有房地產(chǎn)銷售這一項，因為企業(yè)法人必須在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營。目前各地對商品房的銷售實行答應(yīng)證制度，如北京市對外銷的商品房實行外銷答應(yīng)證，內(nèi)銷的商品房實行內(nèi)銷答應(yīng)證，預(yù)售的商品房還要辦理預(yù)售答應(yīng)證。售房單位必須辦理銷售的答應(yīng)證后，才允許將商品房上市銷售。所以，假如售房者銷售的商品房未辦理有關(guān)的銷售答應(yīng)證，那么售房者無權(quán)銷售商品房。(3)售房者和購房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同意愿的表示房屋買賣合同應(yīng)該是雙方在平等的根底上，共同協(xié)商的結(jié)果。購房者在選好房后，準(zhǔn)備購置時，售房者通常要把事先起草好的房屋買賣合同交給購房者簽字。對此，購房者有權(quán)對合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項提出修改意見和增加補充協(xié)議。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違犯真實意愿的情況下簽訂合同。目前，售賣商品房必須使用政府印制的商品房買賣示范文本，其中內(nèi)容當(dāng)事人可以根據(jù)需要修改、刪除和補充。(3)合同的內(nèi)容不得違背法律和行政法規(guī)法律和行政法規(guī)是國家制定的，具有強迫效力，任何單位和個人都必須遵守法律和法規(guī)。因此購房者和售房者所簽訂的房屋買賣合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比方購房者和售房者在合同中約定，購房者所應(yīng)交納稅費一律免繳，該條款就違背有關(guān)的稅法，因此合同中的此項條款無效。(4)合同不得違背國家利益和社會公共利益我國是社會國家，國家利益和社會公共利益是第一位的，因此合同的內(nèi)容不得違背國家利益和社會公共利益，否那么就無效。簽訂的房屋買賣合同假如違背了上述四項條件，那么該合同就是無效合同(或局部無效合同)。無效的合同不受法律的保護。確認合同局部無效的，假設(shè)不影響其余局部的效力，其余局部仍然有效。多重買賣合同如何履行及侵權(quán)的認定_合同范本多重買賣合同如何履行及侵權(quán)的認定?多重買賣合同的各個買賣合同均未實際履行，出賣人已將買賣標(biāo)的物之所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人，出賣人將標(biāo)的物交付于后買受人的情形，根據(jù)不同情形不同履行。而侵權(quán)的前提是以多重買賣為發(fā)生侵權(quán)行為等。一、多重買賣合同怎么履行1、多重買賣合同的各個買賣合同均尚未實際履行的。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務(wù)，但同時，其他買受人可依《合同法》第一百零七條的規(guī)定，以履行合同違約要求出賣人承當(dāng)違約責(zé)任。其他買受人也可依《合同法》第九十四條規(guī)定懇求解除合同，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償。2、假如出賣人已將買賣標(biāo)的物之所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人的。那么此時，出賣人與后買受人訂立買賣合同實際是處分沒有所有權(quán)的財產(chǎn)，買賣合同無法履行，后買受人可以申請撤銷該買賣合同，也可以根據(jù)生效的合同要求出賣人承當(dāng)違約責(zé)任。3、假如出賣人將標(biāo)的物交付于后買受人。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院懇求主張該轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為無效，但前買受人可以向出賣人主張承當(dāng)合同違約責(zé)任。二、多重買賣合同侵權(quán)的認定1、須以多重買賣為發(fā)生侵權(quán)行為的前提條件。2、這種侵權(quán)行為以財產(chǎn)權(quán)為損害客體，包括所有權(quán)和債權(quán)。對于其他無法買賣的財產(chǎn)權(quán)，如典權(quán)、抵押權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等，或者人身權(quán)，不能成為多重買賣中侵權(quán)行為的損害客體。3、這種侵權(quán)行為是一種非典型的侵權(quán)行為。詳細表如今：它實際上包含了兩種侵權(quán)行為，即損害所有權(quán)的侵權(quán)行為和損害債權(quán)的侵權(quán)行為，具有損害客體多樣化的特點。它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個主體都可能構(gòu)成侵權(quán)行為人，具有侵權(quán)行為主體復(fù)雜化的特點。侵權(quán)行為的詳細方式多樣化，侵奪、搶先登記、另定買賣關(guān)系等，均可構(gòu)成，具有行為方式不標(biāo)準(zhǔn)的特點。轉(zhuǎn)讓合同:房屋買賣合同效力的幾個問題一、問題概說合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強迫力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！薄睹穹ㄍ敲础返谖迨鍡l規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為才能;(二)意思表示真實;(三)不違背法律或者社會公共利益。”這是《民法通那么》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個合同是否具有法律效力，應(yīng)主要根據(jù)上述《民法通那么》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。其中負轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通那么》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的標(biāo)準(zhǔn)和管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強迫性標(biāo)準(zhǔn)，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。理論中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，終究哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來，主要有以下幾種：1、房地產(chǎn)別離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可別離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。假如出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣別人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。局部共有人未獲得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。3、進犯優(yōu)先購置權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購置權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時進犯共有人、承租人優(yōu)先購置權(quán)的，共有人、承租人可以懇求法院宣告該房屋買賣無效。4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)以下房地產(chǎn)：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;②依法收回土地使用權(quán)的;③權(quán)屬有爭議的;④法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。關(guān)于房屋買賣合同的效力問題，司法理論和法學(xué)理論上常見的典型爭議有：1、買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力;2、轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違背了是否必然導(dǎo)致合同無效?3、房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力?4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購置農(nóng)村居民房屋的合同是否有效?下面，筆者將結(jié)合審訊實例就上述問題進展分析^p。二、實例研析據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案[根本案情]2023年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告購置被告沿街三層商業(yè)樓房一棟(原系被告自別人處購得)，面積861平方米，1580元/平方米，共計136萬元;原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清;房產(chǎn)過戶一切稅、費由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負責(zé)辦完手續(xù);交房、交款違約按銀行貸款利率承當(dāng)違約責(zé)任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書，內(nèi)容與被告日廣公司的協(xié)議書一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關(guān)手續(xù)。2023年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協(xié)議因原告與被揭發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向R市中級人民法院提起訴訟，懇求判令被告繼續(xù)履行合同;雙倍返還定金10萬元并賠償原告經(jīng)濟損失8萬元(其中包括定金損失6萬元和預(yù)計二個月訴訟期間的租賃費收入損失2萬元)。[裁判要旨]R市中級法院經(jīng)審理認為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和《山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第十四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進展了登記，但是未進展房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買賣協(xié)議因違背法律、法規(guī)的制止性規(guī)定而無效，對雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。原告根據(jù)該協(xié)議懇求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。被告作為經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓，被告對此負有過錯，由此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。被告在返復(fù)原告125萬元的同時，還應(yīng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項的利息損失。原告因被告的過錯導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬元被告應(yīng)予賠償。原告懇求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有根據(jù)，不予支持。按照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款(五)項、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款(六)項的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;二、被告于判決生后5日內(nèi)返復(fù)原告已繳納的購房款120萬元和定金5萬元;三、按照中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬元的利息損失(自2023年10月21日起計算至本判決執(zhí)行之日);四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。(訴訟費負擔(dān)略)宣判后，原告李某某不服，上訴于S省高級人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。[法律評析]本案系一起房屋買賣糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開發(fā)或委托別人開發(fā)，而系自別人處購得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點是房屋買賣合同的效力，是否因違背《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實際履行;國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓;該規(guī)定是否為強迫性規(guī)定，違背了是否必然導(dǎo)致合同無效?下面筆者就此問題略作評析。(一)不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“以下房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：……(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。”第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！痹趯徲崒崉?wù)中，買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，對有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否認的現(xiàn)象非常普遍，上引案例所涉房屋買賣正是因為這兩個條件的缺失而被一審法院斷定合同無效，房屋買賣合同未能得到繼續(xù)履行。再如，現(xiàn)實生活中，A將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給C，并交付給C。對上述交易活動所涉A與B間的房屋買賣合同的效力問題多無歧義，但BC之間的房屋買賣合同的效力那么有分歧：一種觀點認為，B與A雖簽訂了房屋買賣合同且已實際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，故A仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分別人的財產(chǎn)”以及第五十二條第(五)項“違背法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定”的合同無效，BC之間的房屋買賣合同違背了上述規(guī)定，是無效的。另一種觀點認為，BC之間的房屋買賣合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等根底上簽訂，是當(dāng)事人的真實意思表示，買賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。當(dāng)然，C為了實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但C不能通過與B簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實際操作中，A要通過與B簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶給B，B再通過與C的房屋買賣合同將房屋過戶給C，通過該程序，也防止了國家稅收的流失。筆者同意上述第二種觀點。另外，補充兩點理由：一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為理解決房地產(chǎn)業(yè)開展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不標(biāo)準(zhǔn)的問題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護房地產(chǎn)市場秩序，防止國家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是制止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第(6)項，是因為“房地產(chǎn)權(quán)屬證書是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來不清，歸屬不明，如進入市場流通那么違犯了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)那么，不利于市場秩序的維護，不利于對當(dāng)事人合法權(quán)益的保護，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)視。”所以，從立法意圖上看，該項的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違背這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時頒證或不能如期過戶的結(jié)果，即只會損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。該項規(guī)定是一種典型的管理性標(biāo)準(zhǔn)，而非效力性標(biāo)準(zhǔn)。民法中的強行性標(biāo)準(zhǔn)是指不依賴于當(dāng)事人意志，而必須無條件適用的法律標(biāo)準(zhǔn)。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認為，旨在控制法律行為的強迫性標(biāo)準(zhǔn)僅為民事強行法中的一局部，這就是說，僅強行法中的效力性標(biāo)準(zhǔn)才對法律行為有控制意義。二是該條第(6)項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。尤其是2023年6月1日起施行的人民法院法釋[2023]7號《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》(以下簡稱法釋[2023]7號)第十八條、第十九條的規(guī)定，表達了鼓勵交易的指導(dǎo)原那么，明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已開工的新建商品房的買賣合同(法釋[2023]7號第一條)，對于前引案例系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)那么，人民法院在裁判詳細個案時應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時俱進，鼓勵老實信譽，維護交易平安，以彰顯司法的公平和正義。關(guān)于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問題，人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。即不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。買賣合同的效力與物權(quán)變動的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，房屋登記與房屋買賣合同相結(jié)合才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身的效力。否那么，合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o以維護?！肮镜那啡辈荒芊瓷涞皆蛐袨橹隙箓鶛?quán)合同無效，因為公示不具有對債的關(guān)系的形成力，這是各國物權(quán)法理論公認的根本原理之一。相反，‘登記得本于債權(quán)契約而強迫之’，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)。”此項原理被學(xué)者稱為物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原那么。該原那么是指發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效應(yīng)根據(jù)不同的法律根據(jù)的原那么。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。如出賣人不可以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合同而要求出賣人實際履行合同或承當(dāng)違約責(zé)任。上述觀點也已為我國立法機關(guān)所采納，今年七月份公開征求意見的《物權(quán)法草案》第十五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?二)關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式獲得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時，未事先報經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問題筆者認為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效，且事實上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否認合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。2023年8月1日起施行的法釋[2023]5號《人民法院關(guān)于審理涉及國有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認為，法釋[2023]5號的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性標(biāo)準(zhǔn)，而非管理性標(biāo)準(zhǔn)。從某種意義上講，筆者更認為，這是一種管理性標(biāo)準(zhǔn)，而非效力性標(biāo)準(zhǔn)。對未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處分，但不應(yīng)以行政強迫性標(biāo)準(zhǔn)過度對私法領(lǐng)域中的合同自治進展強迫。我國學(xué)者王涌博士曾提出過強烈批評，認為“中國民法的理論中，與民法有千絲萬縷的關(guān)系的，并對民法具有深入影響的法律部門就是行政法，但是，由于方案經(jīng)濟傳統(tǒng)之影響，目前它對中國民法的影響在許多方面是消極的，說得嚴(yán)重一點，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原那么在理論中形同虛設(shè)，成為一堆具文?！惫蚀耍P者認為，對轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認定為有效，如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉假設(shè)干問題的解釋(一)》第九條中規(guī)定：“按照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！奔春械怯泴沟囊馑迹J為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。綜上可見，我國諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章，是按照方案經(jīng)濟體制的要求制定的，所建立的制度只能滿足對土地、房屋進展行政管理的需要，而不能滿足不動產(chǎn)進入市場交易的需要，更不能滿足根據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)交易的客觀公正原那么對物權(quán)交易進展保護的需要。鑒于房屋所具有的財產(chǎn)價值較大和社會影響頗多的現(xiàn)實狀況，對房屋買賣合同不宜過多地宣告無效。否那么，“合同過多地被宣告無效，還會造成契約訂立、履約以及糾紛解決費用的大量浪費;還導(dǎo)致人們對合同的不信任，滋長詐欺、背信者的幸運心理?！贝送猓膊焕诎l(fā)揮合同法鼓勵交易的功能。前引案例中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，假如原告懇求被告交付該訟爭房屋，那么人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。理由是：《民法通那么》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者獲得對方同意，不得擅自變更或者解除?！痹⒈桓尜I賣房屋簽訂合同時都具有相應(yīng)的民事行為才能，意思表示真實，合同內(nèi)容為買賣被告已獲得國有劃撥土地使用權(quán)的房屋，且對辦理房產(chǎn)、土地過戶等手續(xù)作了約定，不損害國家和社會公共利益，因此，雙方所簽合同依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未獲得對方同意，都不能擅自解除該合同。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。雙方當(dāng)事