建筑物業(yè)維修管理培訓教程

建筑物業(yè)維修管理培訓教程第1頁/共78頁1建筑物維修管理概述

2建筑物安全管理3建筑物維修養(yǎng)護管理第2頁/共78頁1.1建筑物維修的概念1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用1.3建筑物維修的特點

1建筑物維修管理概述第3頁/共78頁1.1建筑物維修的概念建筑物維修包括對建筑物的養(yǎng)護、修繕和改建。建筑物維修是指建筑物自建成到報廢的整個使用過程中，對房屋進行的翻修、大修、中修、小修以及綜合維修和維護保養(yǎng)，還包括不同等級房屋功能的改善更新改造。目的：主要是為了保持、恢復或提高房屋的安全性，延長房屋的使用壽命，其次是改善或改變房屋的使用功能。第4頁/共78頁1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用1、建筑物維修與物業(yè)管理目標建筑物維修工作具體包括物業(yè)管理企業(yè)對建筑物維修的施工管理、質(zhì)量管理和維修行政管理等，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容和基礎(chǔ)性工作。建筑物維修直接關(guān)系到物業(yè)管理目標的實現(xiàn)，直接體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)濟中的生命力。第5頁/共78頁1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用2、建筑物維修與物業(yè)管理其他工作的關(guān)系物業(yè)管理其基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的服務方式可分為三大類，即常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類工作是建筑物維修管理，是最基礎(chǔ)性的工作。第6頁/共78頁1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用

3、做好建筑物維修與物業(yè)管理企業(yè)形象人們生產(chǎn)和生活所需的最基本的物質(zhì)條件之一是什么？使用功能、物質(zhì)條件、建筑形象。（1）做好建筑物維修是實現(xiàn)其保值增值的物質(zhì)保證，是物業(yè)管理企業(yè)勞動成果的最直接的物化體現(xiàn)。第7頁/共78頁1.2建筑物維修在物業(yè)管理中的作用

3、做好建筑物維修與物業(yè)管理企業(yè)形象（2）做好建筑物維修是房地產(chǎn)經(jīng)營順利開展的基礎(chǔ)。（3）做好建筑物維修是物業(yè)管理企業(yè)樹立良好信譽和經(jīng)營形象、提高經(jīng)濟效益的前提。第8頁/共78頁

1.3建筑物維修的特點

1、計劃性與非計劃性并存由于我國正處于轉(zhuǎn)軌時期，建筑物維修管理方式計劃性和非計劃性同時存在，具體表現(xiàn)在：（1）行政性和專業(yè)型相結(jié)合的模式。（2）完全專業(yè)化、市場化的模式。2、具有廣泛性和分散性3、具有技術(shù)性特征4、具有限制性第9頁/共78頁

2建筑物安全管理建筑物安全管理是指定期和不定期對建筑物的完損情況進行檢查，評定建筑物完損等級，隨時掌握所管建筑物的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險建筑物的鑒定，并確定解危方法等。第10頁/共78頁

2建筑物安全管理

2.1房屋安全檢查的方法2.2房屋完損等級評定第11頁/共78頁2.1房屋安全檢查的方法

1、直觀法

2、刺探、敲擊聽聲法

3、儀器檢查

4、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗算第12頁/共78頁2.2房屋完損等級評定2.2.1房屋完損等級的評定標準目前，房屋完損等級是以國家建設部門1985年制定并頒布的《房屋完損等級評定標準》為依據(jù)的，該標準將房屋完損等級分成五類。1、完好房

房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；雖有陳舊現(xiàn)象或個別分項有允許值之內(nèi)的輕微損毀，但不影響居住安全和正常使用，經(jīng)過小修即可恢復的房屋。第13頁/共78頁2.2房屋完損等級評定2.2.1房屋完損等級的評定標準2、基本完好房房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有稍超允許值的輕微損壞，但已穩(wěn)定，屋面或板縫局部滲漏，裝修和設備有個別零部件有影響使用的破損，油漆缺乏保養(yǎng)，但通過一般性的維修可以恢復使用功能的房屋。第14頁/共78頁2.2.1房屋完損等級的評定標準3、一般損壞房房屋局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件有變形、裂縫、腐蝕或老化，強度不足，屋面或板縫局部漏雨，裝修局部有破損，油漆涂料老化，設備管道不夠暢通，水衛(wèi)電、照明、管線等器具和零部件有部分老化、損壞和殘缺，需要進行中修或局部大修的更換部件的房屋。第15頁/共78頁2.2.1房屋完損等級的評定標準4、嚴重損壞房房屋年久失修，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面或板縫嚴重漏雨，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)電、照明、管線器具和零件殘缺及嚴重毀損，需要局部整修、更新等大修的房屋。第16頁/共78頁2.2.1房屋完損等級的評定標準5、危險房房屋承重結(jié)構(gòu)己屬危險構(gòu)件，主體構(gòu)件強度嚴重不足，穩(wěn)定性很差，喪失承載能力，隨時有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保證安全的房屋，已喪失維修價值的房屋，因結(jié)構(gòu)嚴重毀損需要拆除、翻修的整幢房屋。

第17頁/共78頁2.2.1房屋完損等級的評定標準

5、危險房依據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》建設部第四號令，房地產(chǎn)行政部門與物業(yè)管理企業(yè)要做如下工作：（1）制定危房鑒定檢查制度；根據(jù)危害程度可考慮整幢危房、局部危房、危險點。（2）建立健全危房管理機構(gòu)；（3）危房處理措施。觀察使用，處理使用，停止使用，整體拆除。第18頁/共78頁2.2房屋完損等級評定2.2.2房屋結(jié)構(gòu)分類

1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2、混合結(jié)構(gòu)

3、磚木結(jié)構(gòu)

4、其他結(jié)構(gòu)第19頁/共78頁2.2房屋完損等級評定2.2.3房屋完損標準的項目劃分房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分。（見表）第20頁/共78頁房屋分幢完損等級評定表房屋情況完損標準分類結(jié)構(gòu)部分裝修部分設備部分評定等級地基基礎(chǔ)承重構(gòu)件非承重墻屋面樓地面門窗外抹灰內(nèi)抹灰頂棚細木裝修水衛(wèi)電照暖氣特種設備幢號結(jié)構(gòu)類別建筑面積建筑年代完好基本完好一般完好嚴重損壞危險備注第21頁/共78頁2.2房屋完損等級評定2.2.4房屋完損等級的評定方法

1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法（1）完好房。凡符合下列條件之一者可評為完好房：第一，結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準。第二，在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合基本完好以上的標準。第22頁/共78頁2.2.4房屋完損等級的評定方法1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法（2）基本完好房。凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：第一，結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標準。第二，在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上的標準。第三，結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。

第23頁/共78頁2.2.4房屋完損等級的評定方法

1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法（3）損壞房。凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：第一，結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標準。第二，在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞以上標準，其余符合一般損壞以上的標準。第三，結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以上的標準。第24頁/共78頁2.2.4房屋完損等級的評定方法1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法（4）嚴重損壞房。凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：第一，結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。第二，在結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分中有少數(shù)項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準。第25頁/共78頁2.2房屋完損等級評定

2.2.4房屋完損等級的評定方法2、其他結(jié)構(gòu)房屋（簡易結(jié)構(gòu))完損等級評定方法（1）結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。

（2）結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分各項完好程度符合基本完好標準，或者有少量項目完好程度符合完好標準的，可評為基本完好房。

第26頁/共78頁2.2房屋完損等級評定

2.2.4房屋完損等級的評定方法2、其他結(jié)構(gòu)房屋（簡易結(jié)構(gòu)）完損等級評定方法（3）結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房。（4）結(jié)構(gòu)、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的，可評為嚴重損壞房。第27頁/共78頁房屋分幢完損等級評定表房屋情況完損標準分類結(jié)構(gòu)部分裝修部分設備部分評定等級地基基礎(chǔ)承重構(gòu)件非承重墻屋面樓地面門窗外抹灰內(nèi)抹灰頂棚細木裝修水衛(wèi)電照暖氣特種設備幢號結(jié)構(gòu)類別建筑面積建筑年代完好基本完好一般完好嚴重損壞危險備注第28頁/共78頁2.2房屋完損等級評定2.2.4房屋完損等級的評定方法3、房屋完損等級評定的基本做法（1）定期評定房屋完損等級（2）不定期評定房屋完損等級第29頁/共78頁2.2房屋完損等級評定2.2.5房屋完好率與危房率的計算1、計算房屋完損等級，一律以建筑面積為計量單位，評定時則已幢作為評定單位。2、房屋完好率：第30頁/共78頁2.2房屋完損等級評定2.2.5房屋完好率與危房率的計算3、危房率：第31頁/共78頁3建筑物維修養(yǎng)護管理3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.2建筑物維修工程的分類及維修標準3.3建筑物維修責任的劃分3.4建筑物維修管理主要方法

第32頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.1建筑物維修管理的概念物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進行日常維護修繕技術(shù)管理。它包括房屋的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的計劃管理。第33頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.2建筑物維修養(yǎng)護管理的內(nèi)容房屋的安全檢查房屋維修計劃管理房屋維修技術(shù)管理房屋維修質(zhì)量管理房屋維修施工管理房屋維修檔案資料管理

第34頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.3建筑物維修養(yǎng)護管理的原則確保房屋完好改善使用功能提高使用效益第35頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.4建筑物維修養(yǎng)護管理的意義房屋維修管理是房屋實現(xiàn)保值增值的保證。搞好房屋維修管理是房地產(chǎn)經(jīng)營順利開展的基礎(chǔ)。搞好房屋維修管理是物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)“自負盈虧、自我發(fā)展”的前提。第36頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護管理制度的確定1、定期檢查維修制度的制定包括定期普查制度、冬雨季檢查制度以及大風、大雨雪、有感地震以后的臨時檢查等等。一般工程部門每年都要對所管房屋進行一次全面普查，普查大都利用冬閑時間，安排在每年年初至3月15日前完成。第37頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護管理制度的確定2、巡回檢查及搶修制度的擬定要求每個房管員應該每個月至少對所管房屋走訪一遍，水、電、電梯等維修人員必須堅持24小時值班制度，做到零修不過夜，急修不超過4小時的檢修要求。當發(fā)生各種意外災害事故時，要求建立搶修人員在事故發(fā)生1小時內(nèi)及時趕到現(xiàn)場。第38頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護管理制度的確定3、確立房屋維修管理的責任范圍制度物業(yè)管理企業(yè)應對所管房屋各項檢修范圍責任落實到人，資金、材料落實到班組。每一間房屋都要建立完備的檔案檢修記錄。對重要建筑物和危險房屋還要委派專人定時巡回檢修。4、定期保養(yǎng)、修繕制度的擬定如：房屋的外墻每5-6年就應修補粉刷一次；外墻每10年應徹底進行一次檢修加固。第39頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護管理制度的確定5、維修質(zhì)量管理制度的制定物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)《城市房屋修繕規(guī)定》、《建設工程質(zhì)量管理條例》及《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》等，強化維修工程的質(zhì)量監(jiān)督、檢查，驗收與評定，完善維修工程的質(zhì)量保修制度等。第40頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護管理制度的確定6、維修成本管理制度的擬定成本管理是物業(yè)管理企業(yè)為降低企業(yè)成本而進行的各項管理工作的總稱。成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析與考核。第41頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護管理制度的確定7、維修施工管理制度的制定房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標準和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的、科學的管理。第42頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.5建筑物維修養(yǎng)護管理制度的確定8、維修檔案資料管理制度的制定物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計劃，確定房屋維修、改建等方案，實施房屋維修工程時，不可缺少的重要依據(jù)是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務，加強房屋維修管理，對房屋維修過程中產(chǎn)生的檔案資料要做好收集、管理工作。第43頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.6建筑物維修管理的要求（1）房屋完好率：50％～60％。（2）年房屋完好增長率：2％～5％；年房屋完好下降率：不超過2‰。（3）房屋維修工程量：100～150平方米/人·年。（4）維修人員勞動生產(chǎn)率：5000元/人·年。（5）大、中修工程質(zhì)量合格品率：100％，其中有良品率30％～50％。第44頁/共78頁3.1.7建筑物維修管理的要求（6）維修工程成本降低率：5％～8％。（7）安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負傷事故頻率：小于3‰。（8）小修養(yǎng)護及時率：99％。（9）房屋租金收繳率：98％～99％。（10）租金用于房屋維修率：60％～70％。（11）流動資金占用率：小于30％。（12）機械設備完好率：85％。第45頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定

3.1.8建筑物的日常養(yǎng)護房屋維修日常養(yǎng)護是指物業(yè)管理企業(yè)對房屋建筑的日常保養(yǎng)和護理，以及對出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采取的必要修復等保養(yǎng)措施和護理過程。房屋維修日常養(yǎng)護可分為小修養(yǎng)護、計劃養(yǎng)護和季節(jié)性養(yǎng)護三種類型。

1、日常養(yǎng)護的一般程序（1）項目收集（2）計劃編制（3）任務落實第46頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.8建筑物的日常養(yǎng)護2、日常養(yǎng)護的一般內(nèi)容（1）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護（2）樓梯、走廊、陽臺的養(yǎng)護（3）門窗工程的養(yǎng)護（4）屋面工程的養(yǎng)護（5）通風道的養(yǎng)護第47頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.9建筑物日常養(yǎng)護的考核指標

1、定額指標定額指標可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：①小修養(yǎng)護工人的勞動效率要100％達到或超過人工定額；②材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2、經(jīng)費指標房屋租金和按規(guī)定提取的修理費是房屋日常維護的資金來源，對房屋日常小修養(yǎng)護經(jīng)費的使用，應實行包干使用的辦法。第48頁/共78頁3.1.9建筑物日常養(yǎng)護的考核指標3、服務指標⑴走訪查房率：是指按月（季）走訪查房戶數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住戶總戶數(shù)之比。一般每月要走訪查房50％以上，每季度走訪查房一遍。②養(yǎng)護計劃率：是指當月完成屬于計劃內(nèi)項目戶次數(shù)與當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比。一般要求達到80％以上。③養(yǎng)護及時率：是指當月完成的小修養(yǎng)護次數(shù)與當月全部報修中應修的戶次數(shù)之比，一般要求達到99％以上。第49頁/共78頁3.1.9建筑物日常養(yǎng)護的考核指標4、安全指標安全指標是房屋維修養(yǎng)護工作的首要指標，為了確保住戶和生產(chǎn)安全，建設部已規(guī)定年職工負傷事故頻率必須小于千分之三。在安全生產(chǎn)中要注意：嚴格遵守操作規(guī)程，不違章上崗。注意工具和用具的安全檢查，及時修復或更換有不安全因素的工具和用具。按規(guī)定使用施工和結(jié)構(gòu)部件的材料，注意性能檢查，增強施工期間和完工后交付使用的安全因素。第50頁/共78頁[案例]

物業(yè)管理公司疏于養(yǎng)護付賠償

李某是某住宅小區(qū)501室業(yè)主，一天凌晨，他在一場暴雨中發(fā)現(xiàn)，雨水滴滴嗒嗒從樓上滲漏到了他的家中，床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風扇等物品都不同程度地被水浸濕，剛裝修好的房間也遭到一定程度的損壞。沈某沿著滲漏水一路查上去，最終發(fā)現(xiàn)是樓頂?shù)呐潘艿辣灰恢伙嬃掀慷伦?，致使雨水不能從管道排出，沿著屋面縫隙從上而下流入了他家。李某找到物業(yè)管理公司要求賠償，但物業(yè)管理公司認為是自然原因造成了這起事件。于是，李某向法院起訴要求追究物業(yè)管理公司的責任。第51頁/共78頁[案例1]

物業(yè)管理公司疏于養(yǎng)護付賠償

分析：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業(yè)管理公司應對營區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設備實施定期養(yǎng)護，保持其良好的狀態(tài)，但由于物業(yè)管理公司疏于管理，致使樓頂落水管被異物堵塞，造成暴雨時排水不暢，給原告家庭造成了損失，對此，物業(yè)管理公司應當承擔賠償責任。想一想：你認為本案例給物業(yè)管理公司一些什么啟迪？第52頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.10建筑物維修的工作內(nèi)容1、預防性維修（1）地基、基礎(chǔ)的預防性維修（2）結(jié)構(gòu)的預防性維修對磚砌體結(jié)構(gòu)預防性維修對鋼筋砼結(jié)構(gòu)預防性維修第53頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.10建筑物維修的工作內(nèi)容1、預防性維修（3）樓地面的預防性維修地面起砂的預防性維修地面空鼓的預防性維修水泥樓地面裂縫的預防性維修第54頁/共78頁3.1建筑物維修養(yǎng)護管理制度的制定3.1.10建筑物維修的工作內(nèi)容1、預防性維修（4）屋面工程的預防性維修柔性屋面的預防性維修剛性屋面的預防性維修瓦屋面的預防性維修第55頁/共78頁3.1.10建筑物維修養(yǎng)護的工作內(nèi)容2、日常性維修（1）屋面補漏、修補屋面、泛水、屋脊、地面磚養(yǎng)護補砌等。（2）門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、換線條、油漆等。（3）修補樓地面面層。（4）修補內(nèi)外墻、抹灰、粉刷窗臺、頂棚、腰線等。（5）修補樓梯、欄桿、扶手及其他附屬構(gòu)件等。（6）水衛(wèi)、電氣、暖氣、衛(wèi)生潔具等設備的故障排除及零部件的修換等。（8）下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。（9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。第56頁/共78頁3.1.10建筑物維修養(yǎng)護的工作內(nèi)容3、周期性維修（1）屋頂瓦屋面局部拆除，平屋面局部修補或部分重做面層等；（2）墻體局部拆砌或多處小面積挖補、補強等；（3）加固部分鋼筋混凝土梁柱；（4）部分改換樓地面結(jié)構(gòu)或面層，或重做水泥地面；（5）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯等的維修、粉刷修補，油漆保養(yǎng)，設備管線的維修及零配件的更換；（6）單項的維修等。第57頁/共78頁3.1.10建筑物維修養(yǎng)護的工作內(nèi)容3、周期性維修周期性維修后的房屋，70％以上必須符合基本完好或完好房的要求。一般項目的維修周期：瓦屋面和平屋面的計劃養(yǎng)護或中修可以3年1次；外墻粉刷計劃檢修周期，可以5-6年1次；水電設備計劃檢修周期，可以6～8年1次；各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期：磚混結(jié)構(gòu)房屋15～20年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋20～25年。第58頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標準3.2.1建筑物維修工程的分類根據(jù)房屋的損壞程度，按房屋維修工程性質(zhì)可分為以下5類。1、小修工程（零星工程或養(yǎng)護工程）指及時修復小損小壞，以保持原來房屋完損等級為目地的日常養(yǎng)護工程。如：房屋不漏、門窗的整修、修補樓地面面層、修補內(nèi)外墻、窗臺、腰線、下水道的疏通等。第59頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標準3.2.1建筑物維修工程的分類2、中修工程指房屋少量部位有損壞或以不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原有房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋，70%以上必須符合基本完好房的要求。如：門窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，油漆保養(yǎng)，設備管線的維修和零配件的更換、下水道重做，等。第60頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標準3.2.1建筑物維修工程的分類3、大修工程指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴重損壞，無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設備（包括上、下水通風取暖等）的大部分已嚴重損壞，需要進行局部改建、牽建、改裝、新裝的房屋，需要對主體結(jié)構(gòu)抗震加固的房屋等等。大修工程適用于嚴重損壞的房屋。大修后的房屋，必須符合基本完好或完好房標準的要求。第61頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標準3.2.1建筑物維修工程的分類4、翻修工程指將原有房屋全部拆除后，另行設計，在原地或移地更新改造的工程。翻修后的房屋，必須符合完好房標準的要求。如：房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險；因自然災害破壞不能再使用的房屋；國家基本建設規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。第62頁/共78頁3.2建筑物維修工程的分類及維修標準3.2.1建筑物維修工程的分類5、綜合維修工程指成片多幢的樓房或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞，進行有計劃的成片維修或改變片（幢）房屋面貌的維修工程。綜合維修后的房屋，綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好房標準的要求。第63頁/共78頁3.2.2建筑物維修標準（1）主體工程；牢固、安全，不留隱患。（2）門窗及裝修工程；（3）樓地面工程；（4）屋面工程；安全，不滲漏，排水暢通。（5）抹灰工程；平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動，不剝落。（6）油漆粉飾工程：不起殼，不剝落，色澤均勻。第64頁/共78頁3.2.2建筑物維修標準（7）水、電、衛(wèi)、暖等設備工程；均應保持完好，保證運行安全，正常使用。（8）金屬構(gòu)件；（9）其他工程。第65頁/共78頁3.2.2建筑物維修標準（7）水、電、衛(wèi)、暖等設備工程；均應保持完好，保證運行安全，正常使用。（8）金屬構(gòu)件；（9）其他工程。第66頁/共78頁[案例2]住戶不配合施工應該怎么辦一居民小區(qū)因樓內(nèi)共用上水管年久銹蝕老化，該小區(qū)物管部門于2000年著手對所屬小區(qū)的上水管道進行調(diào)換，但由于個別業(yè)主不認同，部分樓的換管工程一度擱淺。物業(yè)管理公司為了大多數(shù)居民的利益，仍決定在受到阻礙的28號樓進行施工，并派人到持反對意見的陳先生家告知施工日程，但施工那天陳先生夫婦并沒有在家等候。對此，物業(yè)管理公司不得不繞開陳家對其他住戶的上水管進行了調(diào)換。為了不影響陳家繼續(xù)使用舊水管，施工人員遂將該水管從陳先生所住二樓以上予以截斷，并封住了端口。然而，就在對老水管施行“手術(shù)”的第二天下午，老水管發(fā)生漏水，陳先生家中地板、家具等受損。按陳先生的算法，由于水管漏水，給他家造成的經(jīng)濟損失達3萬余元，但和物業(yè)管理公司交涉多次，仍未對賠償事宜達成協(xié)議。最終他只得將物業(yè)管理公司告上法庭，要求物業(yè)管理公司對其家中的電器設備進行安全檢查和維修，并賠償因水管漏水造成的裝潢、財產(chǎn)損失30527元，以及臨時借房過渡費等費用8790元。第67頁/共78頁[案例2]住戶不配合施工應該怎么辦審理中，法院委托上海市價格認證中心先后兩次對陳先生家的財產(chǎn)物品受損情況進行鑒定，結(jié)論為室內(nèi)裝潢受損7640元，室內(nèi)財產(chǎn)物品受損960元。法院審理后認為，物業(yè)管理公司從居民生活用水衛(wèi)生和安全角度考慮調(diào)換上水管，在職責范圍內(nèi)，但在未做通全體居民工作、未征得全體業(yè)主同意，特別是在陳先生夫婦家中無人的情況下，因施工造成其家中進水、物品損壞之后果，物業(yè)管理公司具有過錯，理應承擔主要責任；而陳先生夫婦在物業(yè)管理公司上門通知后未予配合，由此造成家中財產(chǎn)受損，其自身也有過錯，故應承擔次要責任。據(jù)此，徐匯區(qū)法院作出一審判決，物業(yè)公司賠償陳先生夫婦財產(chǎn)損失6440元、臨時借房過渡費等其他費用1897元。第68頁/共78頁[案例2]住戶不配合施工應該怎么辦分析：對設施老化的物業(yè)進行大修，本是件利于業(yè)主的好事，但因考慮不周導致工作不到位，就會收到適得其反的效果。在進行具體的維修工程前，我們不僅要考慮維修工作本身，還要從是否方便業(yè)主的生活、工作的角度多做