建筑裝飾施工組織與管理建筑裝飾工程承包合同

建筑裝飾施工組織與管理建筑裝飾工程承包合同第1頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（1）簽訂合同者必須是法人 凡具有以下條件者才具有法人資格:1）必須具有經國家批準的社會組織；2）必須具有依法歸自己所有或經授權屬于自己的經營管理的財產；3）能夠以自己的名義進行民事活動和參加民事訴訟。（2）合同是合法的法律行為合法成立的合同具有法律的約束力，不依照法律或當事人協(xié)商同意，不得改變。簽訂的合同是雙方當事人按照法律的要求達成的協(xié)議，合同的內容和形式不能違背國家的政策、法令、法律規(guī)范；如果合同違背了國家的政策、法令、法律規(guī)范，也不會得到國家法律的認可，也不是合法的合同，同時還要承擔因此而產生的法律責任。第2頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（3）合同是雙方的法律行為簽訂合同是雙方（或多方）經協(xié)商自愿的。所以，合同是雙方的法律行為，不是單方的法律行為。其成立必須雙方意思表示一致，在先的意思表示為要約，在后的意思表示為承諾。（4）合同雙方的地位平等 合同是雙方當事人在合同關系中有目的、有意識的經濟活動和民事行為，而不是國家機關的政治活動。所以，在簽訂合同之后，合同的雙方都具有平等的地位，都是履行合同者，其之間不存在隸屬或上下級的服從關系，任何一方都不得把自己的意志強加于對方。第3頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理2.合同的法律效力合同具有以下法律效力：（1）合同成立之后，合同的雙方（或多方）當事人必須無條件地、全面履行合同中約定的各項義務。（2）依法訂立的合同，除非經雙方當事人協(xié)商同意，或出現(xiàn)了法律變更原因，可以將合同變更或解除外，任何一方都不得擅自變更或解除合同。（3）合同當事人一方不履行或未能全部履行義務時，則構成違約行為，要依法承擔民事責任；另一方當事人有權請求法院強制其履行義務，并有權就不履行或遲延履行合同而造成的損失請求賠償。第4頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理二、工程合同的作用（1）建筑裝飾工程承包合同明確了雙方責、權、利，使合同雙方的計劃能得到有機的統(tǒng)一，使計劃的落實和實現(xiàn)有所制約和保證，能確保建筑裝飾工程按承包合同中預定的目標順利實施。（2）建筑裝飾工程承包合同為有關管理部門和簽訂合同的雙方提供了監(jiān)督和檢查的依據，能根據合同隨時掌握工程施工的動態(tài)，全面監(jiān)督檢查其工作的落實情況，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。（3）建筑裝飾工程承包合同中明確了工程的工期、質量標準和造價，這樣有利于提高施工企業(yè)經營管理水平。（4）實行建筑裝飾工程承包合同制，有利于充分調動發(fā)包商和承包商等各方面的積極性，共同在工程承包合同的相互制約下，有效地共同保證建筑裝飾工程項目的完成。第5頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理三、工程合同的種類

（一）固定總價合同固定總價合同，是指發(fā)包方與承包方按固定不變的工程投標報價進行工程結算，不因工程量、設備、材料價格、工資等變動而調整合同價格的合同。這種方式的特點是：以設計圖紙和設計說明為依據，明確承包內容并計算總價，并且一筆包死。在履行合同的過程中，除非發(fā)包單位要求變更原來的承包內容，承包發(fā)包雙方一般不得要求變更原來的總包價。這種承包方式，對承包商來說，有可能獲得較高的利潤，但也要承擔一定的風險。這種承包方式的優(yōu)點是：建筑裝飾工程造價一次包死，簡單省事，不在資金上再次扯皮，但是承包商要承擔工程量與單價的雙重風險，這種方式多用于有把握的工程。第6頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（二）計量估價合同計量估價合同，是以工程量清單和單價表為依據，估算工程項目造價的一種承包方式。工程量清單通常由建設單位委托專業(yè)估算師提出，作為招標文件的重要組成部分，由承包商填報單價，并算出工程總造價。在特殊情況下，個別工程項目（如工程量不清）可規(guī)定為暫定價，允許按實際情況進行調整。這種方式中的工程量是按施工圖紙統(tǒng)一計算出來的，承包商只需計算并填報單價，即可得出工程的總造價；建設單位也只需審核單價是否合理即可。因此，對雙方都比較方便，且風險較小。目前，國際上多采用這種方式，我國的施工圖預算就屬于此種類型。

第7頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（三）單價合同1.按分部分項工程承包單價它由建設單位列出分部分項工程名稱、計量單位和估計工程量，由承包商填報單價，雙方協(xié)商后簽訂單價合同，將來按實際完成的工程量和商定的單價進行工程結算。這種承包方式，主要適用于沒有詳細的施工圖、工程量難以確定，而又必須開工的緊急工程。2.按最終產品承包單價這是按建筑裝飾工程每完成單位最終產品（如每平方米門窗、每平方米內墻裝修等）的單位承包工程的一種方式。這種方式通常用于采用標準設計的工程。第8頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（四）成本加酬金合同成本加酬金合同，是一種按工程實際發(fā)生的成本，另加一定額度的酬金（利潤）的合同。酬金的額度，一般按工程的規(guī)模和施工難易程度確定，酬金的多少，隨工程成本的變化而變動。采用這種承包方式時，往往在合同中規(guī)定一些快速、優(yōu)質、低成本的附加條件，以督促承包商很好地執(zhí)行。這種成本加酬金的合同，可能酬金較少，但承包商不承擔風險，比較安全。但其先決條件是發(fā)包方與承包方之間有高度的信任和交往，酬金由雙方協(xié)商確定。以上四種合同，前三者都不能鼓勵承包商設法降低成本和縮短工期，對建設單位均不利。所以，一般適用于必須緊急施工的工程。第9頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理四、建筑裝飾工程承包合同的基本特征

（一）建筑裝飾工程承包合同的基本特征

建筑裝飾工程承包合同是合同雙方的工程項目為目的，根據國家規(guī)定的基本建設程序和批準的計劃與設計標準，確定相互權利、義務關系的協(xié)議。該類合同有獨特的內容，具有連帶義務的特點，屬于經濟合同的范疇。因此，它除具有一般經濟合同法律特征外，還具有以下特征:1.經濟法律關系的多元性；2.內容龐雜、條款較多3.履行合同的周期長；4.履約的連續(xù)性和漸進性5.合同具有多變性；6.合同的風險大第10頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第二節(jié)建筑裝飾工程承包合同內容

一、建筑裝飾工程承包合同的主要條款1.標的合同的標的要十分明確。在建筑裝飾工程承包合同中，主要應當明確工程項目、工程范圍、工程量、施工工期和質量要求等。2.數量和質量合同數量要明確計量單位，如m、m2、m3、kg、t等；在質量上，要明確工程的質量等級、所采用的驗收標準和驗收方法等。第11頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理3.價款或酬金價款或酬金是建筑裝飾工程承包合同的主要條款之一。在工程承包合同中，要明確貨幣的名稱、支付方式、單價、總價、付款日期、付款比例、結清期限等，特別在國際工程承包合同中更應當引起注意。4.履約的期限、地點和方式合同履行包括工程開始至工程完成的全過程（有時延長到使用期）、履約地點及結算方式等。第12頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理5.違約責任當合同當事人一方違反承包合同或不按承包合同規(guī)定的期限完成時，將承擔違約責任，受到違約罰款。違約罰款有違約金和賠償金等。（1）違約金違約金是合同規(guī)定的對違約行為的一種經濟制裁方法。違約金的數額，一般由合同當事人在法律規(guī)定的范圍內雙方協(xié)商確定，如事后發(fā)生爭議，可由仲裁機構或法律機關依法裁決或判決。（2）賠償金賠償金是由違約方賠償對方造成的經濟損失，賠償金的數量要根據直接損失計算，也可根據直接損失加由此引起的其它損失一并計算。如雙方發(fā)生爭執(zhí)，可由仲裁機構或法律機關依法裁決或判決。第13頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理1.簡要說明簡要說明，是對整個工程承包合同的概括、總說明，文字不要太多，內容不宜與后邊過多的重復。2.簽訂工程施工合同的依據簽訂工程施工合同的依據，主要包括:國家現(xiàn)行的方針和政策，上級主管部門批準此工程的有關文件的文號，經批準的建設計劃、施工許可證等。3.工程的名稱和地點在施工承包合同中要明確工程的名稱、工程的規(guī)模、等級及施工地點，為編制施工方案、調整材料價差和計算相應的費用提供依據。二、建筑裝飾工程承包合同的主要內容第14頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理4.工程造價工程造價是工程承包合同中最重要的一個數據，應當十分重視，明確寫出工程項目的總造價，不僅要有小寫數據，而且要有大寫數據。5.工程范圍和內容在合同中應按施工圖列出工程項目一覽表，表中分別注明其工程量、計劃投資、開竣工日期、工期及分期使用要求等。6.施工準備工作分工施工準備工作是保證工程順利開展的基礎，是一項非常重要的工作。施工準備工作不只是施工單位的事情，有很多需要建設單位去完成。因此，應當明確建設單位與施工單位在施工準備工作方面的職責范圍、工作項目、完成時間等。第15頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理7.承包方式建筑裝飾工程的承包方式有多種，常見到的有包工包料承包和包工不包料承包，在合同中應當十分明確，并對施工期間出現(xiàn)的政策性調整處理方法也要寫進合同。8.技術資料供應技術資料是施工的依據和標準，其供應如何將嚴重影響能否順利進行。因此，應當明確建設單位（或設計單位）向施工單位供應技術資料的內容、份數、時間、方式及其它有關事項。第16頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理9.物資供應物資供應是能否保證工程按時、按質、按量完成的重要工作。采用包工包料承包方式的工程，物資供應的責任主要在施工單位；采用包工不包料承包方式的工程，物資供應的責任主要在建設單位。應當明確物資供應的分工、內容、時間、質量要求、供應方式及管理等。10.工程質量和交工驗收工程質量和交工驗收是工程施工的核心。在承包合同中應當明確工程質量的要求、施工規(guī)范、檢查驗收的標準和依據，發(fā)生工程質量事故的處理原則和方法，保修條件及保修期限等。第17頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理11.工程撥款和結算方式工程價款的撥付和結算，是建設單位和施工單位最容易發(fā)生矛盾的焦點。在承包合同中，應明確工程預付款、工程進度款的撥付具體數額和辦法，應明確設計變更、材料調價、現(xiàn)場簽證等處理方法、延期付款計息方法和工程結算方法等。12.獎罰條款為提高工程質量、加快施工進度、降低工程成本，在合同雙方自愿的前提下，商定獎罰條款，如工期提前或拖后的獎罰、質量達到某一等級的獎勵、降低成本的獎勵等，并明確獎罰的項目、數額（獎罰率）、支付方式、結算時間等。第18頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理13.仲裁仲裁是合同雙方發(fā)生矛盾不能達成一致意見、依法解決矛盾的法律措施，在工程中是經常發(fā)生的。在承包合同中，應當明確可由某國某地方仲裁機構或法律機關進行仲裁或判決。14.合同份數和生效方式在簽訂工程承包合同時，應當根據實際需要和法律要求，確定合同正本和副本的份數，并明確合同的生效日期。15.其它條款除以上十四條外，其它需要在合同中明確的權利、義務和責任等條款。第19頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第三節(jié)建筑裝飾工程合同的談判與簽訂

一、建筑裝飾工程的合同談判（一）合同談判的準備工作合同談判是相互競爭的場合，涉及內容比較繁雜，隨時會發(fā)生多種變化，為使談判取得成功，認真做好各方面的準備工作十分必要。建筑裝飾工程合同談判的準備工作，主要包括以下方面：1.談判的組織準備一般要求主談具有以下四個方面的基本素質：①具有較強的業(yè)務能力和應變能力；②具有較寬的知識面和豐富的工程經驗與談判經驗；③具有較強的分析判斷能力且決策果斷；④年富力強，思維敏捷、精力充沛。第20頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理2.談判的資料準備談判前要準備好自己一方談判使用的各種參考資料，準備提交給對方的文件資料以及計劃向對方索取的文件資料清單。資料準備可以起到雙重作用。其一是雙方在某一具體問題上爭執(zhí)不休時，提供論據、背景資料，可起到事半功倍的作用；其二是防止談判小組成員在談判中出現(xiàn)口徑不一的情況，以免造成被動。3.談判前的具體分析在獲得基礎材料、背景材料的基礎上，即可作一定分析。俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，談判的重要準備工作就是對己方和對方進行充分分析。第21頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（1）對己方的分析（2）對對方的分析（3）對談判目標的分析4.擬定談判方案在上述對己方與對方分析完畢的基礎上，可總結出該項目的操作風險、雙方的共同利益、雙方的利益沖突，以及雙方在哪些問題上已取得一致，哪些問題還存在著分歧甚至原則性的分歧等。從而擬定談判的初步方案，決定談判的重點，在運用談判策略和技巧的基礎上，獲得談判的勝利。第22頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（二）談判的策略和技巧常見的談判策略各技巧主要包括以下方面：1.掌握談判議程，合理分配各議題的時間。2.高起點戰(zhàn)略。 3.注意談判氛圍，創(chuàng)造信任感。4.拖延和休會，私下接觸，打破僵局。5.避實就虛，聲東擊西，先苦后甜策略。6.合理分配談判角色。7.充分利用專家的作用。第23頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（三）工程談判的具體內容合同談判的內容包括以下幾方面：1.工作內容2.工程價格價格主要是受工作內容、工期和其他各項義務的制約。在進行工程價格談判時，一定要注意以下幾個方面：①是采用固定價格投標，還是同時考慮合同可包括一些引起伸縮性條款來應付貨幣貶值，物價上漲等變化因素，即遇到貨幣貶值等因素時合同價格是否可以調整等。②有無可能采用成本加酬金合同形式。③在合同期內，業(yè)主是否能夠保證一種商品價格的穩(wěn)定。第24頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理3.項目工期工期是施工合同中的關鍵條件之一，是影響價格的一項重要因素，同時它是違約預期罰款的唯一依據。工期確定是否合理，直接影響著承包商和業(yè)主的經濟效益，是否早日投入使用，因此工期確定一定要講究科學性、可操作性。4.工程變更工程變更是工程施工過程中經常發(fā)生的事情，但工程變更應有一個合適的限額，如果超過這個限額，承包商有權修改工程單價。對于單項工程的大幅度變更，應在工程正式施工前提出，并爭取規(guī)定限期。超過限期大幅度增加的單項工程，由業(yè)主承擔材料、工程價格上漲而引起的額外費用；大幅度減少單項工程，業(yè)主應當承擔已訂貨而造成的損失。第25頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理5.工程驗收6.違約責任為了確認在履行合同中的違約責任，做到職責明確、處罰得當，在審查違約責任條款時，應注意以下兩個方面：①要明確不履行合同的行為。如合同到期未能完工，或施工過程中施工質地不符合要求，或勞務合同中的人員素質不符合要求，或業(yè)主不能按期付款等。在對自己一方確定違約責任時，一定同時規(guī)定對方的某些行為是自己一方履約的先決條件，否則不應構成違約責任。②針對自己關鍵性的權利，即對方的主要義務，應向對方規(guī)定違約責任。如承包商必須按合同規(guī)定按期、按質、按量完工，業(yè)主必須按規(guī)定按時付款等，都要詳細規(guī)定各自的履約義務和違約責任。規(guī)定對方的違約責任就是保證自己享有的權利。第26頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（四）談判中的注意事項在進行工程合同談判中，為避免發(fā)生談判的失誤，應注意以下事項：（1）談判應突出重點、抓住實質，不要在枝節(jié)問題上爭論不休，做到實質性問題不輕易讓步，枝節(jié)問題上寬宏大量。（2）參加談判的所有人員，在談判中要注意口徑一致，避免自己不能自圓其說。（3）談判要講究策略，主要負責人不宜急于表態(tài)，應先讓助手作為主談，以便使主要負責人找出問題癥結、留有余地、全面考慮、尋求對策，最終決策。（4）在談判過程中應當友好相處，對別人要有禮貌，態(tài)度要誠懇，當意見有較大差距時，不能產生急躁，不能感情沖動，最終以達到談判目標為原則。（5）談判時必須有記錄，一般情況下不宜錄音，以免造成情緒緊張，影響談判效果。第27頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理二、建筑裝飾工程的合同簽訂（一）合同簽訂的基本原則為了保護建筑裝飾工程項目合同當事人的合法權益，維護社會正常的經濟秩序，保證工程項目的順利進行，合同雙方當事人在簽訂合同和合同條款確認時，應遵循以下幾個原則:1.計劃原則2.合法原則3.平等互利、協(xié)調一致的原則 4.等價有償原則5.簽訂書面合同原則第28頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（二）合同簽訂的基本條件在簽訂建筑裝飾工程施工合同時，應具備以下基本條件：（1）建筑裝飾工程的設計圖紙、工程概預算已通過審查，并經有關部門批準。（2）簽訂建筑裝飾工程施工合同的當事人雙方，均具有法人資格和有履行合同的能力。（3）施工現(xiàn)場條件已基本具備。如新建建筑的主體已完工，改造工程的土建部分已完成，結構構件強度已滿足裝飾施工的要求，裝飾施工隊伍可隨時進入施工現(xiàn)場等。第29頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（三）合同簽訂的注意事項簽訂工程承包合同是一件履行法律、明確職責、確定任務的大事，不可有半點馬虎。因此，在簽訂建筑裝飾承包合同時應注意以下事項：1.必須遵守國家的現(xiàn)行法規(guī)2.必須確認合同的真實性和合法性3.明確合同依據的規(guī)范標準4.合同條款必須確切具體第30頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（四）合同簽訂后的審查對簽訂的建筑裝飾工程合同都要進行審查，合同審查的范圍主要包括：（1）簽訂的合同是否有違反法律、法規(guī)和合同簽訂原則的條款。（2）簽訂合同的雙方是否具備相應的資質和履行合同的能力。（3）簽訂的合同條款是否完備、內容是否準確，有無矛盾之處。（4）工程的工期、質量和合同價款等主要內容，是否符合《建設工程施工合同管理辦法》中的有關規(guī)定。第31頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第四節(jié)建筑裝飾工程合同的履行

一、工程合同履行的原則（一）全面履行的原則全面履行的原則是簽訂合同的雙方，都必須按照合同中規(guī)定的全部條款履行。這種履行包括：履行的地點、方式、期限、合同的價款、裝飾工程的范圍、施工質量等，都應當完全按照合同的規(guī)定履行。（二）實際履行的原則實際履行的原則是指簽訂合同的雙方，都必須依據合同規(guī)定的標的物履行。由于建筑裝飾工程項目具有不可代替性、較強的計劃性、施工標準的強制性、工程質量的規(guī)范性，這一原則在工程項目施工過程中顯得尤為重要。第32頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理二、合同履行中承包商的準備工作

（一）人員與組織的準備人員與組織的準備是合同履行準備工作中的核心內容，也是能否全面履行合同和實際履行合同的決定因素。其主要工作內容有：1.項目經理人員的確定2.項目經理部人員選擇3.施工作業(yè)隊伍的選擇第33頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（二）施工前的準備工作在建筑裝飾工程正式開工前，施工企業(yè)應當認真、全面地做好施工前的準備工作，這些準備工作主要包括：（1）與建設單位（業(yè)主）協(xié)商，按照施工合同中所規(guī)定的開工日期，使施工作業(yè)隊伍提前進入施工現(xiàn)場，以便開展工作。（2）與設計單位、建設單位取得聯(lián)系，盡快領取經過會審的施工圖紙及其他有關技術文件，進一步熟悉施工圖，以便確定施工方法、施工順序。（3）根據建筑裝飾工程的規(guī)模和特點，以及施工作業(yè)隊伍的實際情況，修建施工現(xiàn)場的生活及生產營地。第34頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（4）根據施工合同中的具體條款規(guī)定，組織有關人員編制施工進度計劃、材料設備采購進場計劃、施工人員調配計劃、分期付款計劃及工程分批交付使用計劃等。（5）如果工程規(guī)模較大、工期要求較緊、施工工藝復雜，需要有關施工企業(yè)承擔施工任務的，由總承包商與分包單位簽訂好有關分包合同。（6）如果在工程承包合同中有保險和保修規(guī)定條款者，應在正式開工前辦理好有關保險和保修的簽訂手續(xù)。（7）在工程施工過程中，必然需要大量的人力、物力和財力，所以施工企業(yè)籌措足夠的流動資金，這是確保工程施工順利進行的保證。（8）工程施工合同中的所有條款，都是在施工中必須遵循的規(guī)定和行為的依據，違背合同中的條款規(guī)定，很可能違反合同而造成損失。因此，有關人員應當組織全部施工人員很好的學習合同文件，吃透合同中的條款精神，以便正確履行合同。第35頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理三、施工合同履行中雙方的職責（一）業(yè)主的職責（1）指定業(yè)主代表，委托監(jiān)理工程師，并以書面形式通知承包商，如果是國際貸款工程項目則還需要通知貸款方。（2）在建筑裝飾工程正式開工前，辦理工程開工所需要的各種報建手續(xù)。 （3）根據裝飾工程的規(guī)模、特點、工期、質量要求等，負責批準承包商發(fā)包部分工程的申請。（4）為保證工程的順利和按期完成，負責及時提供裝飾工程施工圖紙，或批準承包商負責裝飾工程施工圖紙的設計。第36頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（5）根據建筑裝飾工程承包合同的條款規(guī)定，在承包商有關手續(xù)和開工準備工作齊備后，及時向承包商撥付預支工程款項。（6）根據在工程施工中所出現(xiàn)的問題，按照實際和需要及時簽發(fā)工程變更命令，并確定這些變更的單價與總價，以便工程竣工結算。（7）對于在工程施工過程中所發(fā)生的疑問，及時答復承包商的信函，并進行技術存檔，以便進行工程竣工驗收所用。（8）根據建筑裝飾工程施工的進展情況，及時組織有關部門和人員進行局部驗收及竣工驗收。（9）及時批準監(jiān)理工程師上報的有關報告，主持解決工程合同變更和糾紛處理。第37頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（二）監(jiān)理工程師的職責監(jiān)理工程師是獨立于業(yè)主與承包商之外的第三方，受業(yè)主的委托并根據業(yè)主的授權范圍，代表業(yè)主對工程進行監(jiān)督管理，主要負責工程的進度控制、質量控制和投資控制以及協(xié)調工作。其具體職責如下：（1）協(xié)助業(yè)主評審投標文件，提出決策建議，并協(xié)助業(yè)主與中標者商簽承包合同。（2）按照合同的要求，全面負責對工程的監(jiān)督、管理和檢查，協(xié)助現(xiàn)場各承包商的關系。（3）審查承包商的施工組織設計、施工方案和施工進度計劃并監(jiān)督實施，督促承包商按期或提前完成工程，進行進度控制。第38頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（4）負責有關裝飾圖紙的解釋、變更和說明，發(fā)出圖紙變更命令，并解決現(xiàn)場施工所出現(xiàn)的設計問題。（5）監(jiān)督承包商認真執(zhí)行合同中的技術規(guī)范、施工要求和圖紙設計規(guī)定，以確保裝飾質量能滿足合同要求。及時檢查裝飾工程質量，特別是隱蔽工程，及時簽發(fā)現(xiàn)場驗收合格證書。（6）嚴格檢查材料、半成品、設備的質量和數量。（7）進行投資控制。負責審核承包商提交的每月完成的工程量及相應的月結算財務報表，處理價格調整中的有關問題并簽署合同支付款數額，及時報業(yè)主審核支付。第39頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（8）做好施工日記和質量檢查記錄，以備檢查時用。根據積累的工程資料，整理工程檔案。（9）在裝飾工程快結束時，核實最終工程量，以便對工程的最終支付，參加工程驗收或受業(yè)主委托負責組織竣工驗收。（10）協(xié)助調解業(yè)主和承包商之間的各種矛盾，當承包商或業(yè)主違約時，按合同條款的規(guī)定，處理各類問題。（11）定期向業(yè)主提供工程情況匯報，并根據工地發(fā)生的實際情況及時向業(yè)主呈報工程變更報告，以便業(yè)主簽發(fā)變更命令。第40頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（三）承包商的職責和義務1.承包商的職責在合同履行中承包商的職責主要包括：（1）制定工程實施計劃，呈報監(jiān)理工程師批準。（2）按照合同要求采購工程所需的材料、設備，按照有關規(guī)定提供檢測報告或合格證書，并接受監(jiān)理工程師的檢查。（3）進行施工放樣及測量，呈報監(jiān)理工程師批準。（4）制定各種有效的質量保證措施并認真執(zhí)行，根據監(jiān)理工程師的指示，改進質量保證措施或進行缺陷修補。第41頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（5）制定安全施工、文明施工等措施并認真執(zhí)行。（6）采取有效措施，確保工程進度。（7）按照合同規(guī)定完成有關的工程設計，并呈報監(jiān)理工程師批準。（8）按照監(jiān)理工程師指示，對施工的有關工序，填寫詳細的施工報表，并及時要求監(jiān)理工程師審核確認。（9）做好施工機械的維護、保養(yǎng)和檢修，以保證施工順利進行。（10）及時進行場地清理、資料整理等工作，完成竣工驗收。第42頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理2.承包商的義務除了上述的基本要求外，承包商還必須履行如下強制性義務：（1）執(zhí)行監(jiān)理工程師的指令。（2）接受工程變更要求。（3）嚴格執(zhí)行合同中有關期限的規(guī)定（主要指開竣工時間、合同工期等）。（4）承包商必須信守價格義務。第43頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第五節(jié)建筑裝飾工程施工索賠

一、索賠的基本概念隨著法律意識和合同意識的不斷增強，索賠一詞已越來越為人們所熟悉。索賠是指在合同實施過程中，合同當事人一方因為對方不履行或者未能正確履行合同義務，以及其他非自身責任的因素而遭受損失時，依據法律、合同規(guī)定及慣例，向對方提出要求賠償的權力。在工程建設中，索賠有廣義和狹義之分。廣義的索賠包括承包商向業(yè)主提出的索賠以及業(yè)主向承包商提出的索賠。狹義的索賠特指承包商向業(yè)主提出的索賠，而將業(yè)主向承包商提出的索賠稱為反索賠。第44頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理二、發(fā)生施工索賠的因素

（1）由于業(yè)主（包括業(yè)主的項目管理者）沒能正確地履行合同義務，應當給予的補償。例如，未及時交付施工現(xiàn)場、提供施工圖紙；未及時交付由業(yè)主負責的材料和設備；下達了錯誤的指令，或錯誤的圖紙、招標文件；超出合同中的有關規(guī)定，不正確地干預承包商的施工過程等。（2）由于業(yè)主（包括業(yè)主的代理人）因行使合同規(guī)定的權力，而增加了承包商的費用和延長了施工工期，按合同規(guī)定應給予的補償。例如，增加工程量，增加合同內的附加工程；或要求承包商完成合同中未注明的工作；要求承包商做合同中未規(guī)定的檢查項目，而檢查的結果表明承包商的工程（或材料）完全符合合同的要求等。第45頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（3）由于某一承包商完不成合同中規(guī)定的責任，而造成的連鎖反應損失，也應當給予補償。例如，由于設計單位未及時交付施工圖紙，造成了土建、安裝、裝飾工程的中斷或推遲，土建、安裝和裝飾的承包商可以向業(yè)主提出賠償。（4）工程承包合同存在缺陷。合同缺陷常常表現(xiàn)為合同文件規(guī)定不嚴謹甚至矛盾，合同中的遺漏或錯誤，包括合同條款中的缺陷，技術規(guī)范中的缺陷以及設計圖紙的缺陷等。在此情況下，工程師有權作出解答。但如果承包商按此解釋執(zhí)行而造成成本增加或者工期延誤，則承包商可以據此提出索賠。第46頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（5）監(jiān)理工程師的指令原因。監(jiān)理工程師指令通常表現(xiàn)為工程師為了保證合同目標順利實施，或者為了降低因意外事件對工程所造成的影響，而指令承包商加速施工，進行某項工作，更換某些裝飾材料，采取某種措施或者暫停施工等。（6）工程承包合同發(fā)生變更。工程承包合同發(fā)生變更，常常表現(xiàn)為設計變更、施工方法變更、增減工程量及合同規(guī)定的其他變更。對于因業(yè)主或者工程師方的原因產生變更而使承包商遭受損失，承包商可以提出索賠要求，以彌補自己所不應承擔的損失。第47頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（7）法律法規(guī)發(fā)生變更。法律法規(guī)變更通常是直接影響到工程造價的某些法律法規(guī)的變更，如稅收變化、利率變化以及其他收費標準的提高等。如果因國家法律法規(guī)變化而導致承包商施工費用增加，則業(yè)主應向承包商補償該增加的支出。（8）第三方面的影響。通常表現(xiàn)為因與工程有關的其它第三方問題而引起的對本工程的不利影響。如銀行付款延誤，因運輸原因而造成裝飾材料未能按時抵達施工現(xiàn)場等。（9）由于施工環(huán)境的巨大變化，也會發(fā)生施工索賠。例如，戰(zhàn)爭、動亂、市場物價上漲、法律政策變化、地震、洪澇災害、反常的氣候條件、異常的其他情況等，則按照合同規(guī)定應該延長工期，調整相應的合同價格。第48頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理三、索賠的依據和證據（一）施工索賠的依據索賠的依據是進行索賠的理由，工程施工索賠的依據，主要包括裝飾工程施工承包合同中的有關條款以及《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、建筑裝飾法規(guī)中的具體規(guī)定。承包商在索賠報告中必須明確指出索賠要求是按照合同的哪一條款提出的，或者是依據何種法律的哪一條規(guī)定提出的。尋找索賠的理由，主要是通過合同分析和法律法規(guī)分析進行。（二）施工索賠的證據建筑裝飾工程施工索賠的依據，一是合同，二是資料，三是法規(guī)。每一項施工索賠事項的提出，都必須做到有理、有據、合法。

第49頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理主要包括以下9個方面:（1）招標文件、工程施工合同簽字文本及其附件 （2）經簽證認可的工程圖紙、技術規(guī)范和實施性計劃（3）合同雙方的會議紀要和來往信件（4）與建設單位代表的定期談話資料（5）施工備忘錄（6）工程照片或錄像（7）工程進度記錄主要包括各種進度表、施工日志和進度日記等。（8）檢查與驗收報告（9）工資單據和付款單據（10）其他有關資料第50頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（四）施工索賠的程序施工索賠的目的不外乎延長工期或賠償損失。不論是出于哪一種目的，都應提出比較確切的數額。施工索賠數額的確定，應當遵循以下兩個原則:一是要實事求是，發(fā)生的什么索賠事項，就提出什么索賠，實際損失多少，就要求賠償多少；二是要計算準確，這就需要熟練地運用計算方法和計價范圍。建筑裝飾工程在施工過程中，如果發(fā)生了施工索賠事項，一般可按下列步驟進行索賠:1.索賠意向通知；2.提出索賠申請3.編寫索賠報告；4.索賠事件處理第51頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理五、索賠報告的編寫

索賠報告是承包商向業(yè)主提出索賠要求的書面文件，由承包商編寫。工程施工索賠報告編寫的質量，往往是索賠成敗的關鍵。所以，對工程施工索賠報告應當按照其基本要求、編寫格式和內容認真進行編寫。

（一）索賠報告的基本要求1.索賠事件應真實2.責任劃分應清楚3.有合同文件支持4.編寫質量要較高第52頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（二）索賠報告的格式和內容1.致業(yè)主的信件2.索賠報告正文索賠報告的內容一般按照常規(guī)進行編寫，承包商可以設計統(tǒng)一格式的索賠報告，使得索賠處理比較正規(guī)、方便。對于工程單項索賠，通常要寫入的內容包括：索賠事件題目、事件陳述、合同依據、事件影響、結論、成本增加、工期拖延、各種證據材料等。對于綜合索賠，索賠報告編寫比較靈活，其內容主要包括：（1）索賠事件題目索賠事件題目，實際上就是對索賠事件的高度概況，即簡要說明針對什么提出索賠，題目要簡單、明確、概括。第53頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理

（2）索賠事件簡介（3）申請索賠理由申請索賠的理由，就是總結上述事件，同時引用合同條款或合同變更及補充協(xié)議條款，以證明對方的行為違反合同，或者指出對方的要求超出合同規(guī)定，造成干擾事件的發(fā)生，有責任對由此造成的損失進行補償。（4）索賠事件影響簡要說明干擾事件對承包商在施工過程中的不利影響，重點圍繞由于出現(xiàn)上述干擾事件而造成的成本增加及工期延誤。需要特別強調的是，成本增加及工期延誤必須與上述干擾事件之間有直接的因果關系。第54頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理（5）索賠事件結論由于上述干擾事件對工程產生的不良影響，從而造成承包商的工期延長和費用增加。通過詳細的索賠計算，列出工期延長的時間和費用增加的數額，以及給其他方面帶來的影響，提出具體索賠的要求。3.索賠事件附件索賠事件的附件，也是索賠報告的重要組成部分，有時索賠是否成功，關鍵在于索賠附件。所謂索賠事件附件，即索賠報告中所列舉事實、理由、經過、影響的證明文件，計算索賠的依據、方法的證明文件。第55頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第六節(jié)建筑裝飾工程施工合同建筑裝飾工程施工合同

發(fā)包方（甲方）：承包方（乙方）：按照《中華人民共和國合同法》和《建筑安裝工程承包合同條例》中的規(guī)定，結合本工程的具體情況，雙方達成如下協(xié)議。第一條

工程概況1.1工程名稱：1.2工程地點：1.3承包范圍：1.4承包方式：1.5工程工期：本工程自

年

月

日開工，于

年

月

日竣工。1.6工程質量：1.7合同價款（人民幣大寫）：第56頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第二條

甲方工作2.1開工前

天，向乙方提供經確認的施工圖紙或工藝做法說明

份，并向乙方進行現(xiàn)場交底。全部騰空或部分騰空房屋，清除影響工程施工的障礙物。對只能部分騰空的房屋中所滯留的家具、陳設等，應當采取可靠的保護措施。向乙方提供施工中所需要的水、電、氣及電訊等設備，并說明使用注意事項。及時辦理施工所涉及的各種申請、批件等手續(xù)。2.2指派

為甲方駐施工現(xiàn)場代表，負責合同履行。對工程質量、施工進度進行監(jiān)督檢查，辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。第57頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理2.3委托

監(jiān)理公司進行工程監(jiān)理，監(jiān)理公司任命

為總監(jiān)理工程師，其職責在監(jiān)理合同中已有明確規(guī)定，并將合同副本交乙方

份。2.4負責保護好周圍建筑物及裝修、設備的管線，保證古樹名木、綠地花卉等不受損壞，并承擔相應的費用。2.5如果確實需要拆除原建筑物結構及裝修、設備管線，負責有關部門辦理相應審批手續(xù)。2.6協(xié)調有關部門做好現(xiàn)場保衛(wèi)、消防、垃圾處理等工作，并承擔相應費用。第58頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第三條乙方工作3.1參加甲方組織的施工圖紙或施工工藝作法說明的現(xiàn)場交底，擬定施工方案和進度計劃，交甲方審定。3.2指派

為乙方駐施工現(xiàn)場代表，負責合同履行。按施工合同要求組織施工，保質、保量、按期完成施工任務，解決由乙方負責的各項事宜。3.3嚴格執(zhí)行施工規(guī)范、安全操作規(guī)程、防火安全規(guī)定、環(huán)境保護規(guī)定等。嚴格按照施工圖紙或有關說明進行施工，做好各項質量檢查記錄，參加工程局部驗收和竣工驗收，編制工程結算報告。第59頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理3.4遵守國家或地方政府及有關部門對施工現(xiàn)場管理的規(guī)定，妥善保護好施工現(xiàn)場周圍建筑物、設備管線、古樹名木等不受損壞。做好施工現(xiàn)場的保衛(wèi)和垃圾處理等工作，處理好由于施工帶來的擾民問題及周圍單位（位戶）的關系。3.5施工中未經甲方同意或有關部門的批準，不得隨意拆改建筑物原來的結構及各種設備管線。3.6在工程竣工未移交給甲方之前，負責對施工現(xiàn)場的一切設施和工程成品進行保護。第60頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第四條

有關工期的約定4.1甲方要求比合同約定的工期提前竣工時，應征得乙方同意，并支付乙方因趕工采取的措施費用。4.2因甲方未按約定規(guī)定完成工作，影響工期，工期順延。4.3由于乙方的責任，不能按期開工或中途無故停工，影響工期，工期不順延。4.4因計劃變更或非乙方原因造成的停電、停水、停氣及不可抗力因素影響導致停工8小時以上（一周內累計計算），工期相應順延。第61頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第五條

關于工程質量及驗收的約定5.1本工程以施工圖紙、作法說明、設計變更和《建筑裝飾工程質量驗收規(guī)范》（GB50210-2001）、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》（GB50327-2001）、《建筑工程質量驗收統(tǒng)一標準》（GB50300-2001）、《建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范》（GB50209-2002）、《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50235-2001）、《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》（GB50222-1995）等國家制訂的施工及驗收規(guī)范為質量評定驗收標準。5.2本工程質量應達到國家質量評定合格標準。甲方要求部分或全部工程項目達到優(yōu)良標準時，應向乙方支付由此增加的費用。第62頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理5.3甲、乙雙方應及時辦理隱蔽工程和中間工程的檢查與驗收手續(xù)，甲方不按時參加隱蔽工程和中間工程驗收，乙方可自行驗收，甲方應予承認。若甲方要求復驗時，乙方應按照要求辦理復驗。若復驗合格，甲方應承擔復驗費用，由此造成停工，工期順延；若復驗不合格，其復驗及返工費用由乙方承擔，但工期也予順延。5.4由于甲方提供的材料、設備質量不合格而影響工程質量，其返工費由甲方承擔，工期順延。5.5工程竣工后，乙方應通知甲方驗收，甲方自接到驗收通知

日內組織驗收，并辦理驗收、移交手續(xù)。如甲方在規(guī)定時間內未能組織驗收，需及時通知乙方，另定驗收日期。但甲方應承認竣工日期，并承擔乙方的看管費用和相關費用。第63頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第六條

關于工程價款及結算的約定6.1雙方商定本合同價款采用第

種：（1）固安價格。（2）固定價格加%包干風險系數計算。包干風險包括

內容。（3）可調價格：按照國家有關工程計價規(guī)定計算造價，并按有關規(guī)定進行調整和竣工結算。6.2自本合同生效后，甲方分

次，按下表約定支付工程款，剩余款竣工結算時一次結清。第64頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理提款分

次進行撥款

%金

額

6.3工程竣工驗收后，乙方提出工程結算并將有關材料送交甲方。甲方自接到上述資料

天內審查完畢，到期未提出異議，視為同意。并在

天內，結清剩余款項。

第65頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第七條

關于材料供應的約定7.1本工程甲方負責采購供應的材料、設備（見附表一），應為符合設計要求的合格產品，并根據施工進度按時供應到現(xiàn)場。凡約定由乙方提貨的，甲方應將提貨手續(xù)移交給乙方，由乙方承擔運輸費用。由甲方供應的材料、設備，如果發(fā)生質量問題或規(guī)格差異，對工程造成的損失，責任由甲方承擔。甲方供應的材料，經乙方驗收后，由乙方負責保管，甲方應支付材料價值%的保管費。由于乙方保管不當而造成的損失，由乙方負責賠償。7.2凡由乙方采購的材料。設備，如不符合質量要求或規(guī)格有差異，應禁止使用。如果已經使用，對工程造成的損失由乙方負責。第66頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第八條

有關安全生產和防火的約定8.1甲方提供的施工圖紙或施工工藝說明，應符合《中華人民共和國消防條例》和有關防火設計規(guī)范。8.2乙方在施工期間應嚴格遵守《建筑安裝工程安全技術規(guī)程》、《建筑安裝工人安全操作規(guī)程》、《中華人民共和國消防條例》和其他相關的法規(guī)、規(guī)范。8.3由于甲方確認的施工圖紙或施工工藝作法，違反有關安全技術規(guī)程、操作規(guī)程消防條例和防火設計規(guī)范，而導致發(fā)生安全或火災事故，甲方應承擔由此產生的一切經濟損失。8.4由于乙方在工程施工過程中違反有關安全技術規(guī)程、操作規(guī)程消防條例和防火設計規(guī)范，而導致發(fā)生安全或火災事故，乙方應承擔由此產生的一切經濟損失。第67頁/共75頁建筑裝飾施工組織與管理第九條

獎勵和違紀責任9.1由于甲方原因導致延期開工或中途停工，甲方應補償乙方因停工、窩工所造成的損失。每停工或窩工一天，甲方支付乙方

元。甲方不按合同的約定撥付資金，每延期一天，按應付款額的%支付滯納金。9.2乙方由于自身的原因，逾期竣工，每逾期一天，乙方支付甲方

元違約金。如果甲方要求提前竣工，除支付趕工措施費外，每提前一天，甲方支付乙方

元，作為獎勵。9.3乙方按照甲方要求，全部或部分工程項目達到優(yōu)良標準時，除按本合同5.2款增加優(yōu)質價款外，甲方支付乙方

元，作為獎勵。第68頁/共75頁建