房屋驗(yàn)收全流程介紹

/購(gòu)房者收房驗(yàn)收全流程介紹

一、購(gòu)房者收到交房通知單后的收房步驟：

1.在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走；B、《住宅運(yùn)用說明書》--可帶走；C、《竣工驗(yàn)收備案表》；D、面積實(shí)測(cè)表；E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走；F、核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖和現(xiàn)實(shí)是否一樣，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，和合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，并且要了解公攤面積及相關(guān)學(xué)問，防止開發(fā)商侵占以雙方簽定合同為準(zhǔn)。2.會(huì)同物業(yè)一起去一起看房?？赐昴切┵Y料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了（提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，總之是涉及到錢和簽字的都不急著給和簽，此時(shí)物業(yè)會(huì)督促你給錢和簽字來交付，可同他們溝通，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)當(dāng)有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。假如開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。;購(gòu)房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等（詳細(xì)驗(yàn)收方法見下房屋驗(yàn)收微小環(huán)節(jié)把關(guān)的小竅門）；

3.購(gòu)房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)看法或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字；新居驗(yàn)收的最終結(jié)果包括：（1）、房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收狀況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)狀況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)覺問題，則照實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

（2）、如有不滿意的地方，可提出看法并將看法填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將看法送交發(fā)展商。

（3）、發(fā)覺問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改修理文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過30天）。

（4）、對(duì)發(fā)覺的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，假如的確屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的緣由并要求開發(fā)商簽字、蓋章。%T6}.H#u#u+q/X!

特別提示：,Y5^+\:M2P)l/u&P

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1.驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)覺問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪伴的收房人員如何巧語花言；假如樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。#](Q!t+X5D5H,A,F1u

2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題和物業(yè)公司簽署文件。

3、驗(yàn)收房屋發(fā)覺問題時(shí)，確定要用書面文件，確定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4{&p(v1H+4、假如開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，確定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

4.開發(fā)商在確定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；

5.查驗(yàn)收房，交費(fèi)：購(gòu)房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，檢查完整改工作，假如沒問題的話，那就交錢去；換正規(guī)"xxx"及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用和錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。6、簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗(yàn)完房后，開發(fā)商一般要求業(yè)主房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時(shí)領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品，商品房交付完成。附：房屋驗(yàn)收微小環(huán)節(jié)把關(guān)的小竅門：

收房須要帶的工具：3F4C(i#A"B2J

1)1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道-i&O1[6D,M)O3~

2)1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體和地面是否空鼓-H:o;H%h0b*d

3)1只塞尺--用于測(cè)裂縫的寬度1U$X:b'V(A

4)1只5米卷尺--用于測(cè)量房子的凈高

5)1只萬用表用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通5l3U&d9F9D6Y

6)1只計(jì)算器用于計(jì)算數(shù)據(jù)

7)1只水筆--用于簽字%V.j(P5h9W7H

8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9p!l.R6\7X7v4R

9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩--用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去?？傮w驗(yàn)房的內(nèi)容：核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。

1、墻、頂、地飾面工程驗(yàn)收最主要應(yīng)驗(yàn)空鼓，因?yàn)樗鼘⒏纱嘤绊懞笃谘b修時(shí)的費(fèi)用，有問題應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)修理。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會(huì)影響地磚松動(dòng)而斷裂，木地板會(huì)造成松動(dòng)后的地板異響。對(duì)于墻面裂縫要分清緣由，通常裂縫可不要求開發(fā)商修理，由裝修公司施工時(shí)處理為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士推斷。

2、門窗工程的驗(yàn)收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難復(fù)原原表面質(zhì)量。玻璃的劃傷應(yīng)在每平米0.1寬10厘米長(zhǎng)3條以內(nèi)為合格，還應(yīng)留意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無水跡。

3、電氣部分主要是驗(yàn)電源部分，弱電這時(shí)沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別留意有無接地，無接地要查找緣由。

4、設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)負(fù)責(zé)最初的試驗(yàn)，并交業(yè)主會(huì)運(yùn)用后，業(yè)主自己在操作。

5、衛(wèi)生間的閉水在驗(yàn)房前，應(yīng)通知開發(fā)商提前24小時(shí)放水，以便在驗(yàn)房時(shí)干脆檢查，當(dāng)然也可由裝修時(shí)的施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。

6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。微小環(huán)節(jié)驗(yàn)收內(nèi)容：

門窗：

1．試試門窗開啟是否靈敏，目測(cè)門和門框、窗和窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整堅(jiān)實(shí)。

2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）

3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特別聲音？

4．大門、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊？

5．窗邊和混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處確定要密實(shí)，不能有縫隙。

6．窗戶玻璃是否完好？

7．窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

●墻體及地面：

1．檢查墻體平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等狀況。

2、細(xì)致檢查地面平整度、是否有空鼓、開裂、滲水、裂縫，水跡等狀況。

如有空鼓，確定要責(zé)成陪伴物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很簡(jiǎn)潔打穿樓板，阻礙鄰里關(guān)系。

●屋頂：

1．頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，和房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不阻礙運(yùn)用；假如裂縫和墻角呈45度斜角，甚至和橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)峻，該住宅有嚴(yán)峻結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

2．看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。假如頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

3．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。假如你是住頂層房子的住戶，那么視察一下頂層是否滲漏是絕不能遺忘的。

4．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。

5．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。

6．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

7．墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？8．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？

廚廁：

1．檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。

地漏和泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

2．放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？

3．衛(wèi)生間門的上下冒頭是否刷油漆？

4．已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管和排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。

5．距離地面30厘米高的插座必需帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)和通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。

6．衛(wèi)生間的照明燈座必需是磁口平安燈座。

7．浴缸、面盆和墻或柜的接口處防水如何？8．大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

9、驗(yàn)收廁衛(wèi)的防水效果（其中，墻面防水應(yīng)1.8米高）。

10．排水管、污管道、排污口等的排水是否順暢。，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼槷?dāng)?shù)亓髯摺Ｋ佚堫^安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？

11．自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。

12、出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？

13、自來水水質(zhì)怎么樣？

14．檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理

15.驗(yàn)收下水狀況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施：

1、小區(qū)道路是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，道路是否暢通？

2、小區(qū)綠化是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？綠化效果是否符合要求？

3、小區(qū)景觀是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？景觀效果是否符合要求？

4、小區(qū)的配套設(shè)施是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？

5、小區(qū)的業(yè)主會(huì)所、業(yè)主委員會(huì)辦公室及物業(yè)管理房是否依據(jù)國(guó)家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定修建？（依據(jù)國(guó)家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，開發(fā)商必需在商品房小區(qū)內(nèi)依據(jù)商品房總面積的確定比例修建業(yè)主會(huì)所或業(yè)主活動(dòng)中心、業(yè)主委員會(huì)辦公室以及物業(yè)管理服務(wù)中心等的用房。）

6、小區(qū)的煤氣表、電表、水表應(yīng)當(dāng)三表到戶。特別留意電表是不是一戶一表分時(shí)計(jì)度方式！

7、凡竣工的工程，必需做到“五通一平”即煤氣、供水、供電、污水、道路，一平即樓前6米、樓后3米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)積累建

●其他

1、照明、動(dòng)力開關(guān)應(yīng)分開，而且開關(guān)、插座等必需堅(jiān)實(shí)，并符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；

2、電話、電視的線路設(shè)置是否合理，是否虛設(shè)、堅(jiān)實(shí)。

3、供水管的材質(zhì)是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)？目前大部分供水管接受銅管。銅管可平安運(yùn)用50年。另一個(gè)無可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。

4．陽臺(tái)是否有裂縫，防護(hù)欄是否堅(jiān)實(shí)、平安。

5．室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

6.各種避雷裝置的全部連接點(diǎn)必需堅(jiān)實(shí)牢靠；

7.各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求.

在驗(yàn)收過程中一旦發(fā)覺有前述問題，應(yīng)立刻將相應(yīng)的問題以書面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)覺房屋的局部有質(zhì)量問題要?jiǎng)偤孟蜷_發(fā)商提出，要求開發(fā)商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以修理到位。

二、商品房交付中的留意事項(xiàng)

1、購(gòu)房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運(yùn)用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時(shí)也是附在《住宅運(yùn)用說明書》中。購(gòu)房者查看《竣工驗(yàn)收備案表》原件需細(xì)致，《竣工驗(yàn)收備案表》是目前收樓方最重要的文件。2.購(gòu)房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽字和交錢，尤其是不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)橐罁?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的說明》(下稱商品房買賣司法說明)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付運(yùn)用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)覺問題，開發(fā)商只擔(dān)當(dāng)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

3.購(gòu)房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有擔(dān)當(dāng)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿意的狀況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)（所以接房時(shí)確定要按約前去）。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的狀況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利，除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。

4.商品房交付過程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵?！窠环框?yàn)收時(shí)，留心這些陷井！

提示一：各種收房資料要看齊

開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)，必需要看開發(fā)商是否具備以下文件：1.《竣工驗(yàn)收備案表》――最重要.}-Y"w5Y*~7h5h4p/a"|

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)當(dāng)留意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。

《竣工驗(yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必需對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必需報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。

2.《住宅質(zhì)量保證書》(~8t,A-{9X6U%]

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必需作為購(gòu)房合同的附件，和購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提示收房者要細(xì)致審查其中的詳細(xì)各款，特別留意保修期限。

3.《住宅運(yùn)用說明書》5~-_"R1K%P;i.M8T

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《住宅運(yùn)用說明書》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出留意事項(xiàng)。!h"J:m/C4l,x-t

4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》)M#g6K;W$C$C0p

5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》'Q#z!I!Z9o0U(n

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6.實(shí)測(cè)面積登記表

特別提示：

1.想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)專家依據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。

2.簽定合同時(shí)應(yīng)當(dāng)細(xì)化條款，應(yīng)當(dāng)約定實(shí)際面積和產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比確定值超出3％時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。"T*G1`8n2K4Q#v關(guān)于分?jǐn)偯娣e

公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，和本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。1A/x'Y8X!c+v'l0Y

3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的詳細(xì)部位，但任何人不得侵占或變更原設(shè)計(jì)的運(yùn)用功能。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；'2、套(單元)和公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立運(yùn)用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。'P3m"lu

j*不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備運(yùn)用功能的獨(dú)立運(yùn)用空間。

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。2s/?#`(f#w.q5C6M

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。'U;W+q/C9o,Y"4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。!i6M-Z-Gc8V6]特別提示：

1.簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的詳細(xì)項(xiàng)目。

2.售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。-E;售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

|&x&]/`.z7P#n/3.其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，須要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。+r特別提示：#V)p$b)^2A9~&\"n${

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)詳細(xì)交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件賜予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，確定還要細(xì)致察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，假如沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。

3.對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。!Qb)4.假如開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運(yùn)用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。$J2f&u4Y

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5.提示您：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅運(yùn)用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

6.假如開發(fā)商不能供應(yīng)上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商擔(dān)當(dāng)。6假如開發(fā)商不能供應(yīng)這些文件，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)拒絕收房。督促業(yè)主盡快收房出了問題再也不管。

提示二：和開發(fā)商共同驗(yàn)收新居

不少業(yè)主在合同上約定了收房期限，不按期限收房，部分開發(fā)商利用這一條款督促業(yè)主收房，然后對(duì)房屋存在的問題就不管不問了。這個(gè)時(shí)候，業(yè)主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。（所以說通知收房確定要去，原委收不收成哪有是另外一回事，這樣就符合合同要求啦！）

提示：確定和開發(fā)商共同驗(yàn)收新居，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購(gòu)買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購(gòu)房合同中約定的項(xiàng)目是否符合要求。專家提示，在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任，以便以后找其解決。最終，向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”（質(zhì)量保證書和運(yùn)用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，辦簽署鑰匙憑條。

提示三：簽收房文件時(shí)“留一手”

一些小區(qū)交房時(shí)，開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新居查看，業(yè)主必需把一些配套費(fèi)用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)憂，假如先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。

提示：專家建議，在簽合同時(shí)應(yīng)約定，“交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后是收房手續(xù)。”如當(dāng)時(shí)合同未有約定的，則可實(shí)行變通方法，在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)狀況未看”或“未驗(yàn)房”“暫未發(fā)覺”等字樣，萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么狀況，也可愛惜自己的權(quán)益。

提示四：細(xì)致查看《備案表》

不少業(yè)主收房時(shí)看到了開發(fā)商的《竣工驗(yàn)收備案表》，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。依據(jù)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必需報(bào)主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張《備案表》來應(yīng)付全部的項(xiàng)目。

提示：業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡(jiǎn)潔地看有沒有《竣工驗(yàn)收備案表》，而是要細(xì)致查看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。

如：收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi)。

提示五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi)和簽字

一些小區(qū)的物業(yè)公司在業(yè)主收房時(shí)，會(huì)要求業(yè)主先交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。

提示：業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。依據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才和物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費(fèi)，業(yè)主還未驗(yàn)房，這個(gè)時(shí)候還沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費(fèi)和簽字。

三、商品房交付中的法律問題

商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。

1.商品房“交付運(yùn)用”。

怎樣才算商品房“交付運(yùn)用”，原來各方相識(shí)不同，而商品房買賣合同司法說明明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付運(yùn)用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付運(yùn)用。當(dāng)然，購(gòu)房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付運(yùn)用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。依據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付運(yùn)用”必需是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付運(yùn)用。

2.商品房逾期交付的責(zé)任

開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不行抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不行抗力，是指不能預(yù)見、不能避開并不能克服的客觀狀況。是否構(gòu)成不行抗力，需詳細(xì)狀況詳細(xì)分析，不能一概而論。假如開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不行抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并剛好履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不擔(dān)當(dāng)逾期交房的責(zé)任。但假如開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不行抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開發(fā)商照舊要擔(dān)當(dāng)逾期違約責(zé)任。假如開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需擔(dān)當(dāng)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在確定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。

3.商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任

商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此狀況下，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任.律師提示：5~*~+j)_&a%L5v;e對(duì)于一般業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功