如何理解買賣不破租賃

第頁共頁如何理解買賣不破租賃在買賣合同糾紛案件中，當(dāng)作為原告的出賣人訴請作為被告的買受人支付貨款時，買受人常常以貨物存在產(chǎn)品質(zhì)量問題進展抗辯，以到達減少給付貨款、抵消訴訟懇求的目的。針對這一審訊中的普遍現(xiàn)象，我院總結(jié)在審理這類糾紛中積極的審訊經(jīng)歷，提煉出在審理此案糾紛中應(yīng)把握的審理方法和審理重點，并作為我院今年法官業(yè)務(wù)培訓(xùn)的內(nèi)容之一，于近期召開法官會議，組織審訊人員進展了集中學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。我院總結(jié)的幾個審理要點為：一、如何就當(dāng)事人提出的質(zhì)量鑒定申請依職權(quán)進展審查并組織鑒定當(dāng)事人為了證明提出的貨物質(zhì)量異議，在案件審理過程中可能會隨時隨意向法院申請質(zhì)量鑒定，是否決定啟動鑒定程序，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：1、提出鑒定申請的期限及相關(guān)義務(wù)。根據(jù)____《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的假設(shè)干規(guī)定》第二十五條規(guī)定，當(dāng)事人申請鑒定應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出，當(dāng)事人申請重新鑒定的除外。同時鑒定申請方應(yīng)當(dāng)預(yù)交鑒定費和提供相關(guān)的鑒定材料。2、買賣合同是否約定驗收質(zhì)量異議期限。有約定的從約定，沒有約定的，根據(jù)《合同法》第一百五十八條規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期限內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期限內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。3、是否有支持異議的證據(jù)材料?？串?dāng)事人提出貨物質(zhì)量問題是簡單地陳述質(zhì)量異議理由，還是已經(jīng)提供相當(dāng)?shù)淖C據(jù)材料。對提供了證據(jù)材料的，法官可經(jīng)審查判斷并在一定程度上初步認定質(zhì)量異議是否存有事實根據(jù)。4、鑒定結(jié)論是否是審理案件必要的證據(jù)。審訊結(jié)果并不一定完全依賴于鑒定結(jié)論，法官可以組織雙方當(dāng)事人到現(xiàn)場對質(zhì)核查，或者由雙方當(dāng)事人自行檢查并詳細列舉質(zhì)量問題或質(zhì)量現(xiàn)象清單。這樣既可節(jié)約訴訟本錢，又可使雙方當(dāng)事人清楚地理解質(zhì)量問題的狀況，有利于促成當(dāng)事人雙方進展和解，通過維修、更換或者降價、賠償損失的方法解決雙方的爭議?？傊浳镔|(zhì)量鑒定程序不應(yīng)輕易啟動，整體上可圍繞上述四個方面進展審查，但凡當(dāng)事人在舉證期限內(nèi)提出鑒定申請，且在雙方當(dāng)事人約定或者法定的質(zhì)量異議期限內(nèi)，初步證明存在某些方面質(zhì)量問題的事實，同時鑒定是解決當(dāng)事人雙方訟爭的必要證據(jù)，符合以上情況的，可考慮啟動鑒定程序。二、如何區(qū)別買賣合同糾紛的反訴懇求和反駁理由買賣合同案件的被告在庭前辯論期間或者庭審之中提出的抗辯理由往往涉及多個方面，諸如出售方交付貨物數(shù)量、品種不符，貨物質(zhì)量有瑕疵，合同義務(wù)的履行方式不符等，以此到達反駁或者抵消原告訴訟懇求的目的。所以，就常常存在反訴與反駁的區(qū)別問題。反訴是本訴被告基于同一案件事實或者法律關(guān)系提出新的訴訟懇求，例如針對原告履約不全或者未實際履行合同的違約行為，要求原告承當(dāng)繼續(xù)履行、采取補救措施以及賠償?shù)冗`約責(zé)任或者主張買賣合同無效、撤消、終結(jié)合同、恢復(fù)合同履行前的狀態(tài)。而反駁是被告針對原告訴請主張陳述其意見和理由，以到達反對原告的訴訟懇求，使其敗訴而維護自己合法權(quán)益的手段。在買賣合同中被告往往指出原告沒有按照雙方合同約定的主要要素條款履行其應(yīng)當(dāng)實際、完全履行的合同義務(wù)，導(dǎo)致原告主張給付貨款的條件不能成就，應(yīng)適當(dāng)?shù)販p少貨物價金、免除被告違約責(zé)任。因此反訴和反駁的重要區(qū)別是，反訴是本訴被告以明確形式懇求法院判令本訴原告承當(dāng)買賣合同的民事責(zé)任，目的在于以其訴請與原告的訴請互相抵消，是兩個訴訟合并方式的吞并抵消；反駁是被告要求在同一訴訟內(nèi)部，通過合同雙方買賣合同責(zé)任的竟合，來到達被告減輕合同對等責(zé)任的目的。也就是說，反訴屬于懇求權(quán)，反駁屬于抗辯權(quán)。反訴是獨立存在不受本訴影響的，向本訴原告提出了互相關(guān)聯(lián)的訴訟懇求。反駁是依存于本訴，圍繞原告的訴訟懇求而展開論證。反駁與原告的訴訟懇求互相排擠，二者不能同時共存。反訴與本訴那么的訴訟懇求可互相同時成立，然后再發(fā)生吞并或者抵消。所以法官在審理買賣合同糾紛時，主觀上要有警覺意識，隨時注意當(dāng)事人僅是說明反駁的的觀點理由，還是已經(jīng)提出反訴懇求，同時引導(dǎo)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證，合理地分配當(dāng)事人的舉證責(zé)任。三、如何判斷當(dāng)事人是懇求違約賠償責(zé)任還是產(chǎn)品瑕疵擔(dān)保責(zé)任及二者是否存在竟合狀態(tài)我國《產(chǎn)品質(zhì)量法》第二十八條規(guī)定銷售者假如提供的產(chǎn)品不具備使用性能而事先未作說明的，不符合注明產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的，不符合實物說明的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，銷售者承當(dāng)修理、更換、退貨的責(zé)任，造成損失的承當(dāng)賠償損失的責(zé)任。同時我國《合同法》第一百一十一條規(guī)定，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承當(dāng)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)及損失的大小，可以合理選擇要求對方承當(dāng)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。所以存在合同義務(wù)履行不全與買賣合同產(chǎn)品瑕疵擔(dān)保責(zé)任如何協(xié)調(diào)的問題。我國《產(chǎn)品質(zhì)量法》作為特別法規(guī)定了產(chǎn)品瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度，《合同法》將其與合同不履行的違約責(zé)任竟合。因此在審理原告提出更換、退貨訴訟懇求，同時又要求被告承當(dāng)因其違約導(dǎo)致原告損失的賠償責(zé)任時，應(yīng)當(dāng)注意平衡和協(xié)調(diào)這種責(zé)任竟合狀態(tài)，防止重復(fù)支持這兩項訴訟懇求。同時還要注意與產(chǎn)品質(zhì)量缺陷造成的侵權(quán)損害賠償相區(qū)別。四、如何處理違約與同時履行抗辯的問題我國《合同法》規(guī)定的主要是嚴(yán)格責(zé)任原那么，即無過錯原那么。所以在審理買賣合同糾紛案件時，首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方合同約定的條款內(nèi)容和該類合同本身特有的性質(zhì)，判斷和區(qū)分合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。通常情況下為出售方交付貨物轉(zhuǎn)移貨物所有權(quán)和收取貨款，買受方給付貨款并承受貨物。但是涉及某些產(chǎn)品的買賣合同，雙方還約定諸如承攬義務(wù)、安裝、維修義務(wù)、產(chǎn)品使用技術(shù)指導(dǎo)義務(wù)等內(nèi)容。這種義務(wù)的實際履行直接影響到買受方的合同目的能否有效地實現(xiàn)。理論中，買受方經(jīng)常以出售方?jīng)]有及時、實際地履行承攬、安裝、維修、產(chǎn)品使用技術(shù)指導(dǎo)義務(wù)，作為回絕給付貨款的抗辯理由。處理這些問題，首先要判斷供貨方的主合同義務(wù)是否履行，合同次要義務(wù)尚未履行不能作為買受方回絕付款的抗辯理由。否那么，不僅不利于維護商事合同的平安和穩(wěn)定，同時有可能助長當(dāng)事人惡意履行合同的傾向。要注意同時履行抗辯權(quán)的行使條件，包括由同一雙務(wù)合同互負債務(wù)、雙方互負債務(wù)已屆清償期、對方未履行債務(wù)、對方的對待履行是可能履行。假如法律或合同規(guī)定一方負有先行履行的義務(wù)，或雙方所負的義務(wù)無牽連性或?qū)r關(guān)系，或依老實信譽原那么不適用同時履行抗辯，不能適用同時履行抗辯權(quán)。買方：〔以下簡稱甲方〕賣方：〔以下簡稱乙方〕甲、乙雙方就機動車買賣事宜達成以下協(xié)議，共同遵照執(zhí)行：第一條：機動車根本情況車號：顏色：產(chǎn)地：型號：發(fā)動機號碼：底盤號碼：第二條：甲方向乙方支付車款人民幣_______萬元。〔包括三局部：定金、第一筆車款、和其余局部車款。〕第三條：甲方的付款方式和期限：本合同生效當(dāng)日付定金_____萬元，三日內(nèi)再支付第一筆車款現(xiàn)金_______萬元；其余局部車款在該車辦理轉(zhuǎn)戶手續(xù)前全部付清。第四條：乙方在收到甲方第一筆車款之日，應(yīng)立即交付無瑕疵的車輛及隨車工具。瑕疵保證期為自車輛交付之日起一個月。并且保證別人對該車無任何權(quán)利要求。第五條：辦理轉(zhuǎn)戶所需費用由甲方負擔(dān)。乙方負有協(xié)助辦理的義務(wù)。第六條：乙方應(yīng)交付給甲方該車的全部真實、有效的證件以及繳稅、費憑證。第七條：乙方應(yīng)保證交付前該車的維護正常，手續(xù)完好。第八條：甲方違背本合同，定金不予退還。第九條：乙方違背本合同，應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于定金數(shù)額的違約金。第十條：本合同履行過程中產(chǎn)生爭議的，雙方可協(xié)商解決。協(xié)商不成的，應(yīng)向甲方所在地人民法院提起訴訟解決。第十一條：本合同自雙方簽字之日生效。本合同一式______份。甲方〔受權(quán)簽字人〕：_____年____月____日乙方〔受權(quán)簽字人〕：_____年____月____日如何起草房屋買賣合同如何起草房屋買賣合同？合同范本網(wǎng)為您提供房屋買賣合同。協(xié)議書甲方：〔以下稱甲方〕乙方：〔以下稱乙方〕甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋買賣一事達成如下協(xié)議：一、甲方將位于市區(qū)路〔街〕號，建筑面積平方米，使用面積平方米的構(gòu)造房屋一套出售給乙方；二、房屋總價款為萬元人民幣。三、本協(xié)議簽訂后日內(nèi)乙方一次性將房屋全部價款支付給甲方；四、由于該房屋目前正在建立之中，因此，本協(xié)議簽訂后一年內(nèi)甲方將房屋交付給乙方；五、受到目前政策的限制，房屋五年之內(nèi)不能辦理過戶手續(xù)。待房屋可辦理手續(xù)之時，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理房屋過戶手續(xù)，過戶費用由乙方承當(dāng)。六、甲方要保證按期交房，否那么每逾一日將按總房款的支付給乙方作為違約金；七、因甲方原因?qū)е路课轃o法過戶給乙方造成損失，全部由甲方承當(dāng)。八、本協(xié)議簽訂后，雙方共同去公證機關(guān)進展公證，公證費用由方承當(dāng)。九、未盡事宜，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成任何一方均可向人民法院提起訴訟。十、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，簽字蓋章后生效。甲方：乙方：代表：代表：年月日年月日買賣合同:如何簽訂二手房買賣合同在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的上下，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前一、購房者一定要對售房者有較為全面的理解。1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？假如是幾位共有，那么共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。二、對即將進展交易的房產(chǎn)進展必要的理解。1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實？2、房產(chǎn)面積多大？3、該房產(chǎn)用處是什么？是辦公還是居住，或是其他？4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，假如該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進展買賣。6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？假如該房產(chǎn)已經(jīng)出租，那么需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購置權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，那么租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：假如購房者購置該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比擬合適的；假如購房者購置該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。簽訂時一、需要準(zhǔn)備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復(fù)印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)以下境內(nèi)外機構(gòu)公證、認證前方為有效：1〕____地區(qū)：經(jīng)國家司法部受權(quán)的____律師公證；2〕澳門地區(qū)：中國法律效勞〔澳門〕公司；3〕____地區(qū)：經(jīng)____地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；4〕外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認證。二、看清楚合同中的約定內(nèi)容。盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是由上海市房屋土地資管理局與上海市工商行政管理局結(jié)合制定的標(biāo)準(zhǔn)文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫〔假如正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明〕：1、房款的金額是否寫清楚？2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？防止向售房者承當(dāng)逾期付款的違約責(zé)任。3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？〔這里需要提醒購房者，要先理解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成〕；4、何時交房？交房時還有哪些物品〔家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單〕；5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承當(dāng)？一般是交房前由售房者承當(dāng)，交房后由購房者承當(dāng)；6、房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者？《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人〔即購房者〕；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日〔交房之日〕起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任；7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效？〔這對購房者是否可以很好地履行合同是至關(guān)重要的〕1〕假如交易雙方?jīng)]有特別約定，那么交易雙方簽字后合同即為生效。2〕交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。3〕交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。4〕雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證，此時合同方才生效。小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同如何寫小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本：小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同出賣人(甲方)：身份證號碼：買受人(乙方)：身份證號碼：甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方一樣的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與別人訂立《買賣合同》;六、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于2023年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。2、乙方全部或局部不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期局部乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。3、假如甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承當(dāng)，并應(yīng)賠償乙方的損失。4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。2、依法向——區(qū)人民法院起訴。八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。甲方：乙方：年月日年月日見證人：年月日延伸閱讀：房屋買賣協(xié)議書范本二手房屋買賣合同樣本個人房屋買賣合同怎么寫相關(guān)專題如何簽訂二手房買賣合同？在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的上下，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前一、購房者一定要對售房者有較為全面的理解。1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一λ還是幾λ?假如是幾λ共有，那么共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。二、對即將進展交易的房產(chǎn)進展必要的理解。1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實?2、房產(chǎn)面積多大?3、該房產(chǎn)用處是什??是辦公還是居住，或是其他?4、該房產(chǎn)有?有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人δ通知抵押權(quán)人或者δ告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，假如該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那?抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并δ通知第三方或δ告知購房者此房已設(shè)定抵押，那?轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進展買賣。6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?假如該房產(chǎn)已經(jīng)出租，那么需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購置權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，那么租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：假如購房者購置該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比擬合適的;假如購房者購置該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。編輯二手房購房合同范本〔一〕二手房購房合同范本〔三〕買賣合同:買賣合同規(guī)定空氣質(zhì)量不達標(biāo)可退房《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》下月施行地下車位權(quán)屬仍未解決下月起，本市將正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，讓現(xiàn)房交易有據(jù)可依。同時實行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。昨天下午，市建委召開了“北京市現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約政策通報會”。據(jù)介紹，該示范文本適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已完成房屋所有權(quán)初始登記，獲得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，尚未進展銷售的商品房(含經(jīng)濟適用住房)。合同首次增加了對地下車位等附屬建筑物的約定。與此同時，《北京市商品房預(yù)售合同》中關(guān)于分戶驗收、附屬建筑物等問題也將在下月作出相應(yīng)調(diào)整?，F(xiàn)房合同·解讀退房五種情況下可以退現(xiàn)房【現(xiàn)狀】業(yè)主要求退房的原因有很多，包括房屋質(zhì)量問題、空氣質(zhì)量問題、車位問題甚至物業(yè)管理問題等?！竞贤?guī)定】合同明確約定五種情況下買受人可以退房。第一種情況，商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理。第二種情況，商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)退房。第三種情況，商品房已抵押但沒書面告知買受人，買受人可要求退房。第四種情況，逾期交房，買受人可要求退房。第五種情況，買受人未能在約定時間內(nèi)獲得房屋所有權(quán)證書，如因出賣人的責(zé)任，買受人有權(quán)退房。買受人退房時，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起約定時間內(nèi)退還全部已付款，并按照合同中約定的利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承當(dāng)賠償責(zé)任。收房沒繳納稅費也可以收房【現(xiàn)狀】買房人與開發(fā)企業(yè)就入住前必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)效勞費用、供暖費等稅費方面，存在較大爭執(zhí)?！竞贤?guī)定】雙方在簽約時，可就有關(guān)稅費的繳納是否委托進展約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)效勞費用、供暖費等稅費的，可按有關(guān)規(guī)定自行依法繳納。出賣人不得將買受人是否繳納稅費作為交接該商品房的條件。交付配套設(shè)施不到位可索賠【現(xiàn)狀】業(yè)主入住后，有時會遇上水、電或燃氣供給不上的情況?！竞贤?guī)定】合同中制定了市政根底設(shè)施和其他設(shè)施到達使用條件的內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期到達使用條件;公共綠地、道路、停車場、幼兒園、學(xué)校、會所、購物中心、體育設(shè)施等其他設(shè)施也應(yīng)按約定的日期到達使用條件。假設(shè)到約定日期沒有到達使用條件，買房人可按合同約定內(nèi)容進展索賠。驗收提早七天通知業(yè)主驗收【現(xiàn)狀】驗收房屋時，開發(fā)商只是讓業(yè)主看看房屋狀況，不讓業(yè)主看相關(guān)的證明文件或者文件不全，就辦理交接手續(xù)?！竞贤?guī)定】當(dāng)房屋到達約定的交付條件后，開發(fā)商應(yīng)在交付日的前7日，書面通知購房人辦理驗收交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的相關(guān)證件。雙方進展驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示交付條件約定的證明文件，并滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權(quán)回絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承當(dāng)，并按照逾期交房約定處理?，F(xiàn)房合同·提醒空氣質(zhì)量約定時間越長越好北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會秦兵律師提醒消費者，在簽訂現(xiàn)房合同時，交房日期定在當(dāng)天，即上午辦手續(xù)，下午交房。住宅質(zhì)量保修能延長到5年就更好。秦兵律師還指出，第十三條中在約定“商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)(該時限應(yīng)當(dāng)不低于60日)，買受人有權(quán)退房?！睍r，這個空格中的日期約定的越長對買房人越有利。因為有時僅空氣質(zhì)量檢測就得花上兩個月的時間。一般來說，有720天根本就能感覺到該商品房的室內(nèi)空氣質(zhì)量是否超標(biāo)了。網(wǎng)上簽約后戶主不能隨意改從合同施行日——2023年1月1日起，現(xiàn)房交易將實行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。市民可通過北京市建立網(wǎng)(.)和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(.)查詢現(xiàn)房工程、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價等信息;購房人可憑打印合同時設(shè)置的密碼和合同號，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(.)查詢所購房屋的網(wǎng)上簽約情況;2023年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當(dāng)事人應(yīng)在90天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請表》及其他相關(guān)材料申請辦理轉(zhuǎn)移登記。為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更;轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓別人;同時，管理網(wǎng)公示銷售單位的退房信息?，F(xiàn)房合同·追訪開發(fā)商的責(zé)任更為明確中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者，目前的現(xiàn)房銷售沒有現(xiàn)房銷售答應(yīng)證，也沒有示范合同。買賣雙方要是達成意向，只能自行約定合同內(nèi)容。明年開場實行現(xiàn)房網(wǎng)上簽約并提供現(xiàn)房買賣示范合同后，就等于一手房買賣全部實現(xiàn)了網(wǎng)上交易，是對房屋買賣合同標(biāo)準(zhǔn)化管理的一個很好的補充。萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，相對于期房來說，現(xiàn)房“看得見摸得著”，風(fēng)險已經(jīng)大大降低?，F(xiàn)房合同示范文本的出臺，那么進一步降低了購房風(fēng)險。明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)____峰認為，現(xiàn)房合同施行后，不但可以保護購房人的權(quán)益，對開發(fā)商來說也明確了責(zé)任和權(quán)利。地下車位權(quán)屬尚未解決今年上半年，由市建委、市工商局結(jié)合起草的《現(xiàn)房買賣合同》和《地下停車位預(yù)售合同示范文本》曾在網(wǎng)上征求意見。如今現(xiàn)房買賣合同出臺了，地下車位合同還沒有消息，而新出臺的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中對地下車位的約定也僅限于事先申明是否伴隨該商品房一并轉(zhuǎn)讓，并未解決其權(quán)屬問題。中國人民大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法專家周珂認為，地下室產(chǎn)權(quán)問題如今處于法律真空地帶?！拔覈壳斑€沒有完好的物權(quán)法，只是民法通那么中有一些原那么性的規(guī)定，以前建立部也在一些部門規(guī)章中涉及相當(dāng)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規(guī)定?！敝茜嬲f，如今我國城市地下室的建造根據(jù)主要是《人民防空法》，但它不涉及產(chǎn)權(quán)問題。他認為，假如地下車位已經(jīng)包括在購房人的房款中，而其別人對地下車位的產(chǎn)權(quán)沒有任何投入，從物權(quán)法的角度，應(yīng)當(dāng)可以認定由購房者擁有。周珂認為，把地下設(shè)施和建筑物的主體局部分開是不妥當(dāng)?shù)?，因為不?dāng)