上市房企房地產(chǎn)項(xiàng)目全案整合策劃推廣方案大量附圖

目錄第一部分、項(xiàng)目研究背景第二部分、市場(chǎng)概況了解第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分、地塊SWOT分析第五部分、價(jià)格定位第六部分、產(chǎn)品定位第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議第八部分、營(yíng)銷推廣建議第九部分、廣告推廣建議第十部分、銷售及合作方式建議第一部分、項(xiàng)目研究背景為準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，我們對(duì)xx項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托北京商品住宅市場(chǎng)（主要為西部市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)：了解北京市地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)；了解北京市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)；了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況；掌握xx項(xiàng)目所處地塊的基本特征；掌握xx項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本特征；明確xx項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在；誘掌握目標(biāo)消費(fèi)辮群體及業(yè)內(nèi)專喘業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目疫的初步認(rèn)知；纖明擔(dān)確賢x策x贏項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)島的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及忠企業(yè)機(jī)會(huì)；帆提舍出對(duì)x扇x扁項(xiàng)目的市場(chǎng)定適位（包括項(xiàng)目?jī)?cè)定位、目標(biāo)客擋戶定位等）的秒若干思路；程1炸0屬、提援出竄x榆x徑項(xiàng)目在后期產(chǎn)緣品包裝設(shè)計(jì)中糕的若干思路和暑建議；肌1藝1莊、提芝出詢x回x恒項(xiàng)目營(yíng)銷建議都積推廣思路；妻第二部分、市瘡場(chǎng)概況了解事一、整體情況嬸分析柏1姿、北京住宅市尤場(chǎng)趨向成熟凡北京房地產(chǎn)穩(wěn)接步發(fā)展，為我臭市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)配展做出了重要固貢豎獻(xiàn)擋,200庭3挨年，我市房地圖產(chǎn)投資完獨(dú)成兵1202.論5嫂億元，紫比聯(lián)200鐘2認(rèn)年增筆長(zhǎng)謠18.9霸%鐘，低于全國(guó)增誠(chéng)長(zhǎng)水平芽（栗29.7鉛%憂）予；柳粘開復(fù)畜工習(xí)907語0途萬平方米，同娛比增蠅長(zhǎng)取20.8橡%榮，其中住忽宅日635監(jiān)3科萬平方米，同疤比增青長(zhǎng)燕17.7天%雨；被漁當(dāng)年竣工面穿積灶259早4盾萬平方米，同瘋比增掏長(zhǎng)鉛8.8飄%恨，其中住筐宅獻(xiàn)208貴1圣萬平方米，同可比增簡(jiǎn)長(zhǎng)然8芹%址。守賽房地產(chǎn)開發(fā)投份資快速增長(zhǎng)，床成為固定資產(chǎn)胖投資增長(zhǎng)的主沃導(dǎo)力紹量就協(xié)a姨、面整體上保持持劑續(xù)、穩(wěn)定增惹長(zhǎng)軍200黨3巾年，全市完成蘭房地產(chǎn)開發(fā)投禾資命1202.學(xué)5勾億元，比上年圓增汽長(zhǎng)黑21.5涼%揚(yáng)，高于同期全稻社會(huì)固定資產(chǎn)新投資增長(zhǎng)率。吼b裳、鹽占全社會(huì)固定位資產(chǎn)投資的比隸重過路半董200噴3江年，全市房地缸產(chǎn)開發(fā)投資占授全社會(huì)固定資定產(chǎn)的比重拜為籌55.7討%胃，比上年增湊加峰1.露2聽個(gè)百分點(diǎn)御。俱盡房地產(chǎn)市場(chǎng)日撤趨成食熟蜂討a俱、坡商品住宅成為風(fēng)住宅供應(yīng)的主頃渠道，個(gè)人購(gòu)洪房成為商品住你宅消費(fèi)主黑體肉乘。土200奔0懶年個(gè)人購(gòu)房達(dá)淚到撕86.0始%長(zhǎng)，觸200演1重和秧200統(tǒng)2好年更是高塵達(dá)仇93.1火%愚和壞97.益1究％壯。濃跳b溝、商品房空置耳面積趨于合理牧，空置率不斷馬下破降弓叨。沸199漲9比年以來，我市撒商品房空置總未量雖有所增加棒，但空置率逐澡年下降，泛由勁199秒9灑年的侍22.8炭%斧下降向到村200螺3轟年上半年剖的帖14.3倚%陵，樹200關(guān)3怒年底略有回升功（掃22.2僵%夢(mèng)）。紗商品住宅價(jià)格廣近五年呈下降仿趨勢(shì)，目前平讓均銷售價(jià)格低婆于深圳和上墳海右199曲8才年以前北京市冬商品住宅價(jià)格臟一直在全國(guó)位性居前列鏡。埋199脹7導(dǎo)年達(dá)章到侮547扭8爸元?dú)W/緒平方米的歷史推最高點(diǎn)，比全碰國(guó)商品住宅平葉均價(jià)格賊高斗368鐮8緩元，比上海市檔商品住宅價(jià)格喘高救258覆7贏元，比深圳市鹿商品住宅價(jià)格棟高真7傅0鐮元距。雨199槽8謝年以來保持了畢平穩(wěn)回落狀態(tài)素。洽200澆3努年商品房住宅您價(jià)格回落屈到原445除6圾元吸/榨平方米。同期斤上海商品房住覽宅銷售價(jià)格漁為蜘498著9鼻元學(xué)/印平方米隔。殲姑2乒、市場(chǎng)供應(yīng)狀膊況分析象—撿—川供應(yīng)量持續(xù)放慘大莫據(jù)統(tǒng)計(jì)，常從撲200恭3廣年年底到今年伙的古1肢、目2秋、咳3黎月份，北京新罷樓盤集中放量由，堪稱一天一查個(gè)新盤，數(shù)量襲竟超過以往同胡一時(shí)期的三倍管。別丸200娘3胞年風(fēng)1彼2果月全市共沈有搬2旗6蟻個(gè)新盤入市，懶總規(guī)模灘為肆51慚0診萬平方米，較盛上月增珍長(zhǎng)兼170鬼%妨，其中住宅項(xiàng)臉目僚為撐1賊5冊(cè)個(gè)。在去鎖年傷1害2允月中旬以后到灰今候年膝3謙月初開始推出沸、還沒有拿到搭預(yù)售許可證的賢新盤約液有據(jù)2康0湯多個(gè)左右逢，如遠(yuǎn)洋新干硬線、遠(yuǎn)洋新天壤地、湯泉逸墅罵、經(jīng)濟(jì)適用住功房百子襯灣毯1鄙號(hào)艱；月CB鳴D恭總部公寓；風(fēng)榜林綠洲三蟲期縮—葛—太風(fēng)林西奧中心針、旋上東三角洲、召水色時(shí)光、鳳憲凰城二期、萬裳科星園四期、剖國(guó)裹興靠.氏觀湖國(guó)際、北抽京新寬界倦—臉—情柏陽景園、觀喊筑公寓、溫卻鍍誠(chéng).繭空間、本家潤(rùn)剝園、駿城、上晨城、陽光星期嘴八、保利欣苑幕、灣御墅臨風(fēng)等愿。匙醋——張今年投放市場(chǎng)洗樓盤特點(diǎn)登今年的新樓盤牛無論在規(guī)劃設(shè)迷計(jì)、戶型園林銅還是科技含量擾、服務(wù)品質(zhì)上職都比以往的新晝盤更勝一籌，下在產(chǎn)品創(chuàng)新、尋人性化設(shè)計(jì)等暮方面可以說用狂了不少心思。犯在客戶需求的分引導(dǎo)下，打降著銹“委舒適、健壽康羽”貞旗幟的項(xiàng)目日避漸增多，板樓翠成為驕?zhǔn)袌?chǎng)主流衛(wèi)。從目前已審計(jì)批的項(xiàng)目來看今，未吧來生1控至幸2允年內(nèi)，北京將古有染500磚0拖至才700崇0煮套新增高檔別贏墅進(jìn)入市場(chǎng)聲。稻疫新樓盤主要有真以下特點(diǎn)：鬧中小規(guī)模為主森。雖然有三百夫多萬平方米的傍萬象新天、上慰百萬平方米的鳴遠(yuǎn)洋山水等大嘴規(guī)模的社區(qū)，爆但總的來看倘，磚3蛛0究萬以下的中小冤規(guī)模項(xiàng)僵目在數(shù)量上仍最然占主流感。縮緒增痰加洞“唐文化附加魄值患”域。許多項(xiàng)目都竹開始關(guān)注社區(qū)驅(qū)文化。如將腸于百3耳月份疑開盤的萬科青字青家園用法國(guó)齡成人哲理童話晉《小王子》作閱為推廣主題來抗寄托客戶對(duì)青愿青生活、萬科涂生活的珍準(zhǔn)視；春節(jié)后開困盤的依蓮軒二而期軌“沿格治調(diào)槍”階從砌log鳴o鏟到售樓人員的辯著裝、售樓處剃的布置以及樓枝盤的外立面、升社區(qū)規(guī)劃、目育標(biāo)客戶群的設(shè)灰定都圍繞擁著碗“喬文化地伴產(chǎn)販”卵做文章壺。群料板樓為主、健麗康舒適的設(shè)計(jì)犧理念居主流。獵新項(xiàng)目中，板五式、板塔結(jié)合括、新式塔樓將越充斥樓市。國(guó)鐮興、觀和瀾培國(guó)際、駿城、俯百子灣一號(hào)、逃陽光星期八、露保利欣苑、等伶項(xiàng)目都為板式已住宅丘。亞黎200譽(yù)4珠年的經(jīng)濟(jì)適用胖住房將更加符鑰合百姓要求。呈經(jīng)濟(jì)適用房和錢中低價(jià)位商品博住宅的建設(shè)無賤疑仍將是政府翁的重點(diǎn)工作和度百姓關(guān)注的熱純點(diǎn)之一。北京勾經(jīng)濟(jì)適用房的趙建設(shè)步伐將加隔快，未來三年?duì)t經(jīng)濟(jì)適用房竣淺工面積每年將緣達(dá)到三百萬平爛方米架。球本經(jīng)濟(jì)型別墅受降寵。受城市市冶政設(shè)施逐漸完闊善等利好因素牧的推動(dòng)，城市存邊緣區(qū)域乃至繪郊區(qū)的住宅市很場(chǎng)升溫日益明吩顯，相應(yīng)的住滅宅價(jià)格也將加閱速上漲。衡—篇—辛價(jià)格結(jié)構(gòu)合理顯，保持平穩(wěn)。兆北京今年第一濾季度的新樓盤厭價(jià)格并沒有出唉現(xiàn)此前業(yè)內(nèi)人杰士所預(yù)計(jì)的上神漲的趨勢(shì)，普暈通住宅的平均向價(jià)格奏為箱503抵4剃元誠(chéng)/域平方米，價(jià)格塞平穩(wěn)，大體上浸與去年相當(dāng)?，F(xiàn)慶紀(jì)萍第一季度新開學(xué)盤的房地產(chǎn)項(xiàng)嗓目班有史4便0貌個(gè)，與去年一頓季度相比，數(shù)劃量減少木了馳1漸4拿個(gè)。在價(jià)格上進(jìn)，單價(jià)嘉以預(yù)400挖0吃元遣/桶平方至米麻―錫600逼0挨元置/臟平方米的項(xiàng)目銹居多，占到了纖總新盤數(shù)量竹的按1/鋸4揪。這一情況說透明了目前北京蟻商品房中的住肚宅依舊是保持屢一個(gè)比較適中歐的價(jià)格。應(yīng)此外，單罵價(jià)日400控0莖元介/抗平方米以下的恢項(xiàng)目戲有延9塊個(gè)，其籌中引8蘭個(gè)項(xiàng)目分布在階五環(huán)以外，主聰要為經(jīng)濟(jì)適用懲房和普通住宅傘，這也表明位掏置目前依舊是船影響房地產(chǎn)價(jià)摧格最主要的因幟素。支200贏4腸年新盤價(jià)格對(duì)鳴比圖弓2錄、市場(chǎng)需求狀絹況分析鼠—?jiǎng)ⅰ獪缱≌枨蠓治鰢L，北京還有很季大需求空證間晶顯抽勉a純、調(diào)查顯示本蕩市居民需求取永向偏好置業(yè)，辱外埠人士看好退北京初?；j勁惜首b鄰、從需求規(guī)模省測(cè)算扎，幼201宴0斷年前每年它有雪2律0掉萬套住房需求激。有關(guān)資料表征明，三口之家垮住房建筑面積鎮(zhèn)在坑8蕩0尖－煤10梢0旋平方米這個(gè)區(qū)獅間是比較經(jīng)濟(jì)誦、適用的一個(gè)摩套型。西方有招些發(fā)達(dá)國(guó)家的尖套型，平均超親過顏了要10還0泊平方米，但不氏繼續(xù)往上升，橋相反的還退回綁來，退洗到陰8讓0貍－抓10牧0末平方米牙。妙豐弟滋(草從蹄199東0欠年硬到晨200贈(zèng)3腿年，全市人均忍住房使用面積以年均遞增鴉率挨4.4浸%柜。按此測(cè)算區(qū)，鏈200達(dá)5與年人均住房使美用面積遵為堡20.3羨8怖平方米，若平少均家庭腸人口連為疏2.7睡7核人爪(200起1尸年戶籍平均家穿庭人壁口蝦)退，則戶均住房搜使用面積慮為里56.4遮5已平方米，折算鬧成建筑面朋積撐76.6村1欣平方米睛；幻201殲0遞年人均住房使軋用面積跳為岡25.2童8焦平方米，戶均膀住房使用面積施為隔70.0兼3巨平方米，折算高成建筑面翼積宏93.1夢(mèng)4上平方米。這也襲就是說，影到迷201盲0希年前后，北京胡家庭住房平均擾面積將提高到鑼一個(gè)比較穩(wěn)定繞的合理水平量。槳)隆旗錫199遭0腸－咽200楚2跟年北京市常住望非農(nóng)業(yè)人口年挽均增移長(zhǎng)順12.5胞6跟萬人。以此增傲長(zhǎng)率進(jìn)行推算聲并考慮到加快鵝城鎮(zhèn)化進(jìn)程的擴(kuò)需求，適到程201少0吐年全市常住非錫農(nóng)業(yè)人口將奶達(dá)評(píng)93此0客萬人包。迷篩繭懼c垃、據(jù)以上因素?cái)r測(cè)算推斷銷，槍200本4枯－竹201共0喂年全市住房年攔均竣工規(guī)模?？志嗽诳?00員0課萬平方米左右翠，知約糕2藝0苗萬套紗。刑靠考慮未統(tǒng)來免1櫻0例年是我市建設(shè)孤現(xiàn)代化國(guó)際城鉆市的關(guān)鍵時(shí)期容，居民收入水羽平穩(wěn)步提高，熱以及舉研辦送200深8爭(zhēng)年奧運(yùn)會(huì)、城儲(chǔ)區(qū)危舊房改造閉、綠化隔離地級(jí)區(qū)建設(shè)、城市滑邊緣集團(tuán)和衛(wèi)枯星城開發(fā)、城喂市基礎(chǔ)設(shè)施建疑設(shè)等因素的綜鷹合影響，可以躍得出：今后一剛段時(shí)期住房的幻供給與需求都祥處于比較旺盛蠶的階段。住房歲發(fā)展的基本目綿標(biāo)建議：人均夠住房使用面積周年均增摔長(zhǎng)迎4術(shù)%信，息200瘋5迎年達(dá)懷到乘2鼻0餡平方米揀，神201見0暗年達(dá)榜到極2白5樸平方米略。怪201呆0株年后，隨著居安民住房需求滿欄足程度的逐步汗實(shí)現(xiàn)，住房的雅增量需求將趨報(bào)于緩和，住房窄市場(chǎng)供給格局內(nèi)將由增量發(fā)展活型轉(zhuǎn)向存量調(diào)飾整型疤。托侮—刻—宰住宅需求基本沿特征分析，二撇居、三居更適縱合市民需摘求困雪綜合有關(guān)貪?rùn)C(jī)構(gòu)組織的各動(dòng)種市場(chǎng)調(diào)查，荒現(xiàn)階段城市居痰民住宅需求的嫩基本特征有溝：擇哨授丟a困、面積及居室狡需求?，F(xiàn)階潑段娛90癢%靜以上的購(gòu)房居洞民對(duì)住宅建筑普面積的需求池為濃6紛0縱－緣15揪0持平方米，其中凝大部分居民的價(jià)需求又呆在游8聯(lián)0忘－踢10穩(wěn)0浸平方米之間每。蜘牧悠倡b澤、住房?jī)r(jià)格承陰受能力妻。屬70時(shí)%快以上的居民認(rèn)繪為商品住宅的貴合適價(jià)格給應(yīng)嫌300助0掠－逐500雷0旬元昆/涼平方幣米懲(乘建筑面繪積襲)前。鞋總府恒c可、購(gòu)房方式及躲付款方式求。疲60剛%抓以上的購(gòu)房者錄希望用以舊換為新或押舊換新唯的方式購(gòu)房被，飄60醬%辱以上購(gòu)房者愿氏意采用分期付恰款或按揭方式獻(xiàn)購(gòu)房。在按揭煮類型上棵，陸“繼5種成壤1客0適年駱”瘡或歉“什7殘成靜2么0晶年而”罩是大多數(shù)購(gòu)房特者的選擇。產(chǎn)3叢、市場(chǎng)前景預(yù)連測(cè)懸—庭—滴從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)墓境看，今司后熟5扭－積1檔0籌年以至更長(zhǎng)時(shí)行期，北京經(jīng)濟(jì)激保持一個(gè)較高輕增長(zhǎng)速度是完內(nèi)全有條件和可憲能的水。輕碰攔梨a姐、從居民消費(fèi)墓能力分析，目所前北京人擱均生GD層P辭已伴達(dá)撕380聚0慣美元，忌到蠟200匹8菊年會(huì)有較大增依長(zhǎng)，對(duì)于拉動(dòng)瘡房地產(chǎn)消費(fèi)和姻投資會(huì)起到積捐極作用相。幸病其埋b傲、從居民家庭萌消費(fèi)性支出結(jié)服構(gòu)分析，改善膽居住條件的消仔費(fèi)比重將有比惰較大的增長(zhǎng)。恢我市軍民消費(fèi)近的恩格爾系數(shù)逼由京199艘2劑年意的柄52.76怖%掀下降錄到屋200吩3誓年柄的懶31.7展%搖。竊槳房地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)盟穩(wěn)步健康發(fā)展大，價(jià)格不會(huì)出西現(xiàn)大的波動(dòng)民。禮狗亂島c蒼、鼓勵(lì)賣舊房俘，買新房。因避舊房周邊環(huán)境附、舊房結(jié)構(gòu)的策局限和新房供尋給的影響，舊猴房會(huì)逐年降價(jià)麥（判200烈4簽?zāi)暾_始發(fā)更布指導(dǎo)價(jià)），勺而新房因狗為絨200瞇8撈年奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)駝將會(huì)漲價(jià)尤。橋隔仍宅d佳、城區(qū)功能疊等加，交通擁堵殿，使市區(qū)生活牙和工作成本上帖升，選擇居所盼可向市區(qū)周邊古有快速路、軌螺道交通的地區(qū)緩和邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)狼移，今后政策福會(huì)優(yōu)先完善這嫂些區(qū)域的基礎(chǔ)顛設(shè)施股。燥繳療段e忌、南城人口密扎度小，道路暢蒸通，房?jī)r(jià)低，卻可選擇。隨著果政府基礎(chǔ)設(shè)施恰的完善、投資福項(xiàng)目的增加，知南城房升值空喚間較大。盼二、產(chǎn)品發(fā)展端設(shè)計(jì)趨勢(shì)——規(guī)劃長(zhǎng)總體規(guī)劃注重英利用自然、地茂理、文化、交碗通、社會(huì)等大奪環(huán)境資源，并譜使小區(qū)與城市耕空間、用地環(huán)漲境有良好的協(xié)渡調(diào)響。失距小區(qū)整體布局壓注重陽光、空秧氣、綠地等生扶態(tài)環(huán)境。有賞削心悅目的樓房論空間，每戶都僅能享受的精致恩庭院，人車分丘流的安全通道艦，富有文化內(nèi)普涵的供人們交廉往、休閑、健般身的活動(dòng)場(chǎng)所蝕。哪——房型攏科學(xué)、合理地苦設(shè)計(jì)和分配住遠(yuǎn)宅戶型，力求侄戶戶有良好的滔朝向，景觀及晚通風(fēng)的環(huán)境，雄降低樓電梯服駱務(wù)數(shù)，盡量減評(píng)少戶間干擾。兼戶型大小符合斬國(guó)家制定的居灑住標(biāo)準(zhǔn)要求，佳以多元化的戶月型適應(yīng)消費(fèi)者授日益增長(zhǎng)的個(gè)枯性化住房需求揪，并能以靈活炎的戶型結(jié)構(gòu)適渴應(yīng)消費(fèi)者家庭敵階段性改炒變所導(dǎo)致的布遼局調(diào)整，使住菠房具有較長(zhǎng)使鞏用期爬。征澤合理安排戶內(nèi)甜的廚房、衛(wèi)生劣間、洗衣間、裕貯藏室、工人賢房、服務(wù)性陽裕臺(tái)等功能性空呈間，并能妥善科解決電氣供應(yīng)先、油煙排放、想空氣調(diào)節(jié)、垃渡圾收集、處理蘆等問題守。酸——園林名有分層次的綠么化體系。結(jié)合絞自身及周邊的州自然環(huán)境，既呆有外圍大區(qū)域考的綠色景觀，喪又有小區(qū)內(nèi)的足綠色庭院，以旺及戶內(nèi)的生態(tài)快性陽臺(tái)與庭院侍。第——配套養(yǎng)有更加完善的欠生活配套設(shè)施客體系。小區(qū)內(nèi)連有超市、菜場(chǎng)探、美容美發(fā)等噴生活配套設(shè)施羅，有會(huì)所、學(xué)蔑校、書店、網(wǎng)萬吧等文體、教蟻育性配套設(shè)施晚，還要有醫(yī)療鍬、保健等健康框保護(hù)設(shè)施說。晚科有節(jié)能環(huán)保的嶄設(shè)施體系。盡執(zhí)可能利用現(xiàn)代寧化科技安裝環(huán)劉保、節(jié)能設(shè)備彼，減少噪音、柿塵埃、污水等惑對(duì)環(huán)境的污染兄，凈化居住環(huán)駕境鮮。均——智能化邊有良好的智能健化體系。可通詠過計(jì)算機(jī)系統(tǒng)皺與寬帶網(wǎng)絡(luò)對(duì)軋安全、通訊、哄視聽、資訊等柜方面進(jìn)行全方慰位的物業(yè)管理汗，使住戶的生鏈活更加現(xiàn)代化絕。矛——建筑外觀宴有與消費(fèi)者消殊費(fèi)觀念相匹配擾的清新、明快則，富有時(shí)代感糞的建筑外觀及暮風(fēng)貌。煩三、區(qū)位差異喊分析說明：吳鑒于本項(xiàng)目地弦處西四環(huán)沿線筐，不同的區(qū)位外會(huì)存在相當(dāng)大勇的差異性，我躍們對(duì)北京東、恰南、西、北四陰環(huán)沿線住宅市蛋場(chǎng)作比較分析襲?！鞑康貐^(qū)憲供應(yīng)量逐年減守少犧西北四環(huán)沿線嶼的整體價(jià)格呈裕現(xiàn)出集體上揚(yáng)晃之勢(shì)，同時(shí)也廣伴隨著產(chǎn)品的牽進(jìn)一步升級(jí)換碼代。胡在席200銳4芬年中，以湯泉學(xué)藝墅為代表的疾一批高品質(zhì)樓磁盤使本來已經(jīng)漲火熱的西北四境環(huán)沿線價(jià)格全洋線上漲，價(jià)格盞漲幅糖較往200目3朵年同期上漲魚了酒2窄%辰。治思與其他熱點(diǎn)區(qū)返域不同，西北凱四環(huán)沿線咐的然“單價(jià)格上梁漲莫”瓜并沒有伴隨著檔供應(yīng)量大幅增技長(zhǎng)，相叼比儀200敗3兄年同期呈現(xiàn)出統(tǒng)下降趨勢(shì)，這橫也基本符合西盼北四環(huán)沿線價(jià)極格漲跌的基本伏規(guī)清律漫—遲供應(yīng)量與價(jià)格借的上漲呈現(xiàn)出位反比態(tài)勢(shì)精。章輸200介1弟—絕—堅(jiān)200稍2予年是西北四環(huán)聲沿線供應(yīng)量最撞大的一年，區(qū)奪域總供應(yīng)量超筑過了猜近險(xiǎn)20緊0辮萬平方米，區(qū)訊域平均價(jià)格宴為型700劇0預(yù)元庭/遼平方米，瞧從與200狗3驕年開始，西北艇四環(huán)的供應(yīng)量捉開始下降，平嗽均的區(qū)域均價(jià)苦開始上揚(yáng)，除柿了世紀(jì)城的價(jià)中格一直保持相帳對(duì)穩(wěn)定之外，塞上河村等其他司樓盤都經(jīng)歷了茅不同程度的價(jià)量格上漲。蛾市場(chǎng)需求上升閑價(jià)格將大幅上諸揚(yáng)美土地存量的進(jìn)些一步減少，更急是堅(jiān)定了該區(qū)妻域房?jī)r(jià)培在蔬200鏟4傘年必定上漲的舞判斷，另外西竿部地區(qū)存在的旺大量軍隊(duì)、機(jī)易關(guān)的住房補(bǔ)貼甚的落實(shí)也大大呆擴(kuò)充了西部市困場(chǎng)的承接力，淚市場(chǎng)需求上升裙已經(jīng)成為不可做逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)翅。陽兇西北部地?fù)韰^(qū)房?jī)r(jià)高企有媽兩大因素，一良是香山、玉泉蛾山、頤和園風(fēng)盼景板塊樓盤逾的發(fā)受都市人追澆捧。二是萬柳涼地區(qū)收官項(xiàng)出目房—獵—寶萬城，因容積膊率低底至蘋0.鄉(xiāng)8巡，年中開盤預(yù)暗計(jì)房?jī)r(jià)將突破潤(rùn)萬柳現(xiàn)有房?jī)r(jià)嬸。另外，興建紐中的五棵松奧暢林匹克花園也聾成為了該區(qū)鴨域秩“炸價(jià)格上離漲達(dá)”貓的另一大利好烈。位于緊臨西敬奧中心的紫金嶺長(zhǎng)安，預(yù)計(jì)四炭月份上市亮相附，從目前認(rèn)購(gòu)講形勢(shì)看，預(yù)計(jì)嚇開盤后房?jī)r(jià)最飾終會(huì)升丙至步900最0飼至搬1000吳0蜜元。總之售，糞200押4久年的西北四環(huán)獄沿線房?jī)r(jià)的大副幅上揚(yáng)將成為受必然抵。護(hù)——東部地區(qū)幕東四環(huán)適合做什高檔住宅依東四環(huán)早已被最指定為迎賓國(guó)答道，兩邊是綠例化隔離帶，做碎項(xiàng)目在自然環(huán)釣境上又有先天邪優(yōu)勢(shì)；與朝陽衰公園、紅領(lǐng)巾憲公園近在咫尺鼠，同時(shí)又時(shí)與扛CB攻D悲相隔不遠(yuǎn)，東佳四環(huán)是一個(gè)極僑適合做高檔居潛住項(xiàng)目的區(qū)域輩。襖秀北池京五20鑒7殲萬輛汽車和日博益嚴(yán)峻的交通鵲問題似乎幫了抽東四環(huán)項(xiàng)目的帶忙。可以說，見生活成本礦讓榨CB系D摸白領(lǐng)選擇東四漁環(huán)。東區(qū)目前筒已經(jīng)占到全品市庸60訓(xùn)%喜以上的開復(fù)工置面積。朝陽區(qū)紗將臺(tái)、東風(fēng)、羊平房、東壩和聲常營(yíng)五個(gè)鄉(xiāng)即薄將推展出煉300朋0嗽萬平米及共它1勵(lì)2煤個(gè)大盤。它們冬大致分布在東卻四環(huán)、朝陽北多路和朝通邊緣氧區(qū)域。朝陽北奸路為中檔，均死價(jià)不低五于蹤400文0定元；東壩等邊取緣區(qū)域價(jià)格遇在償300返0日元以上；而東修四環(huán)邊高檔樓忍盤價(jià)格最高，竟均價(jià)不低認(rèn)于伴800賊0付元。這種價(jià)格咱輻射狀分布說岸明了東四環(huán)在衰東部區(qū)域的龍世頭位置。累需求量日益猛翼增騰從需求看，首煮先是傳媒東遷企。描到歐200漿8姓年之前，中央逮電視臺(tái)和北京棍電視臺(tái)陸續(xù)東號(hào)遷。北京電視予臺(tái)制片人仲文微透露，單位貨勾幣分房最多耀到防9主0駛?cè)f，而北京電緒視臺(tái)在編爛的哨380給0世人，中央電視糧臺(tái)將澡近腔1偵萬人，這么多線人必須在東區(qū)晶解決房子的問偷題，因?yàn)樗麄兛缓歪t(yī)生一樣，釀要隨時(shí)準(zhǔn)備到池崗，基于此，名有人提出讓了團(tuán)1捉5滲分鐘的生活法致則逃，尼“肺這是生存與生彩活的必須橡。五”——北部地區(qū)滋城北熱銷的樓魂盤產(chǎn)品類型，懇主要為低密度蟲住宅產(chǎn)品，而碼不是集合住宅艘城北樓盤供應(yīng)俯大都集中在北溉四環(huán)以外，北耳五環(huán)沿線甚至沙到北六環(huán)沿線憶。無論是林溪?dú)q別墅、納帕溪偵谷，還是益寬偽hous深e惡、玫瑰園，這棉些城北的項(xiàng)目自都是在五環(huán)以鍵外的低密度住西宅項(xiàng)目，這主象要是因?yàn)楸本┤某潜苯ㄔO(shè)速辭度一直領(lǐng)先于蛋其它區(qū)域蘇。剛鴨城北開發(fā)得快六，建設(shè)都在幾羞年前就已基本破完成，目前可粱開發(fā)的地塊大飄都集中在北五莖環(huán)以外，而這得些區(qū)域離城區(qū)眾較遠(yuǎn)、土地成來本較低，適合懂開發(fā)低層低密橫度住宅。而城桌北上風(fēng)上水的墻優(yōu)勢(shì)也吸引了蓬北京有錢人到柄這個(gè)區(qū)域購(gòu)置扮產(chǎn)業(yè)，城北正齊在成為以自住圾為特色的、經(jīng)等濟(jì)型別墅或獨(dú)劣立住宅較多的犬區(qū)域遇。垂斷北四環(huán)沿線項(xiàng)廢目居住類物業(yè)閥少，商務(wù)類物亭業(yè)多斜沿線在售的項(xiàng)版目中只有千鶴償家園是住宅類簡(jiǎn)物業(yè)，其它如賞俊峰華亭、銀泰谷大廈等都為舅商務(wù)類物業(yè)。摧這點(diǎn)顯示隨著法城市交通的發(fā)救展，城市建設(shè)撈的推進(jìn)，四環(huán)惰這樣的交通主銜干道沿線已經(jīng)撥越來越不適合撞居住物業(yè)的分晨布，商務(wù)物業(yè)山的吸引力則越榜來越大。這個(gè)專特點(diǎn)應(yīng)引起正搖在開發(fā)建設(shè)的箱西四環(huán)、南四樓環(huán)的注意，西湯四環(huán)、南四環(huán)貢的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)尸該借鑒北四環(huán)扁的經(jīng)驗(yàn)蒙。沈始城北目前正在淹蓄勢(shì)調(diào)整皺從北四環(huán)沿線尿分布的樓盤廣旗告還不難看出池，從近幾年的凳供應(yīng)量看，城油北的房地產(chǎn)供減應(yīng)似乎沒有城也東、城西甚至近城南大，而城棄北擁堵的交通愛也是大家公認(rèn)郊的，妹但搶200邁8筋年的奧運(yùn)會(huì)、修五環(huán)路的免收臣費(fèi)、立湯路的宿改造，加初上炊“尊上風(fēng)上翻水蠻”蕉的優(yōu)勢(shì)，城北綠正蘋在規(guī)“羞蓄勢(shì)調(diào)防整縮”衫，無論是票寬武hous床e穴、林溪?jiǎng)e墅這綢樣的郊區(qū)低密舍度住宅，還是意俊峰華亭、銀青谷大廈這樣的桌商務(wù)物業(yè)，城疑北的房地產(chǎn)項(xiàng)封目正在自信而脖又耐心地等待懷北京買房人的愛選擇?！喜康貐^(qū)僑交通優(yōu)勢(shì)成為碌南城項(xiàng)目最大捏優(yōu)勢(shì)姓長(zhǎng)期以來港，北京城南一收直是房地產(chǎn)發(fā)菠展的薄弱環(huán)節(jié)觸，南三環(huán)相對(duì)維北三環(huán)房?jī)r(jià)平循均要低鍛100校0頌—端200宰0悲元／平方米，尾即使這樣，南躲城住宅仍不被以看好，隨著城顏市和對(duì)外交通聰?shù)母淖?，南城稠已成為北京交替通狀況最好的統(tǒng)區(qū)位，而且道改路交通的改善首，同時(shí)帶來市鉛政條件的改善康。厚而且四環(huán)路的球周邊將建設(shè)北袍京的環(huán)城綠化治帶，這對(duì)于越淚來越注重環(huán)境猜的買房人而言疤無疑更具吸引嫩力。強(qiáng)南四環(huán)的練開通一下拉近怎了南城物業(yè)項(xiàng)燙目與買房人的說心理距離，以偽往南三環(huán)周邊偷對(duì)于很多買房繩人來說還是很鍋遠(yuǎn)，但現(xiàn)在四痕環(huán)開通了，城另市向外拓展，磨無疑會(huì)對(duì)南城守物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生欣利好影響。換以位于南四環(huán)州西段的怡?；藞@為例，以往梳的一些客戶對(duì)波項(xiàng)目的各方面仆都比較滿意，埋但最終使他們歌打退堂鼓的是疏覺得太遠(yuǎn)了。卸四環(huán)開通以后禽，買房人似乎市已沒有了遠(yuǎn)的核感覺，而現(xiàn)在應(yīng)的買房人范圍橋也不僅限于南盞城的老住戶。授因?yàn)槟铣堑捻?xiàng)捉目在價(jià)位上有林優(yōu)勢(shì)，因此四穗環(huán)開通短期內(nèi)陳就產(chǎn)生了利好劉因素。真南城的高品質(zhì)共項(xiàng)目的不斷推告出，加上南城村本身的價(jià)位優(yōu)想勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)障才會(huì)更加明顯逐道路的改善將賭使周邊項(xiàng)目受榴益，但不會(huì)對(duì)揀項(xiàng)目銷售產(chǎn)生誓決定性影響，霜房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)飾入散戶時(shí)代以墻來，品質(zhì)將成暑為占領(lǐng)市場(chǎng)的禁關(guān)鍵，例如觀吃筑、風(fēng)格與林航兩個(gè)品質(zhì)，價(jià)典格非常適中的殿低密度住宅柳。剖其實(shí)，隨著南且城的高品質(zhì)項(xiàng)舌目的不斷推出列，加上南城本畝身的價(jià)位優(yōu)勢(shì)發(fā)，交通優(yōu)勢(shì)才頌會(huì)更加明顯。呀第三部分、區(qū)逃域市場(chǎng)分析怠一、區(qū)域環(huán)境噴簡(jiǎn)介膝本純文中所指區(qū)域血包括西四環(huán)北蹤路和西四環(huán)中瞧路北段，北起怠藍(lán)靛廠路，南揀至太平路，東立鄰京密引水渠揚(yáng)以及它的延長(zhǎng)凈線，西到玉泉喚路的南北延伸家線。妻本項(xiàng)目地處西斧四環(huán)，棒西四環(huán)因其優(yōu)吵越的人工生態(tài)簽景觀，隨著北漂京市城市規(guī)劃含的確定，確定祖了郵“咸兩軸－兩帶－腔多中籮心奔”圈的城市空間布碧局，而西四環(huán)里正好是其中的王一帶，即自然只生態(tài)帶。隨著漁百米綠化帶的惰建成，四環(huán)地跪區(qū)的風(fēng)景越來夏越優(yōu)美。雖然雞是人工景觀，私但依托西山優(yōu)辜美的自然原生以態(tài)景觀，加上毛四周高校林立誕、交通便捷，緊也算賣是屯“缺上風(fēng)上岡水落”壇的風(fēng)水寶地。漆在此置業(yè)的那者些有一定經(jīng)濟(jì)遣實(shí)力，但還無蝕力在原生態(tài)自被然景區(qū)進(jìn)行置狗業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)丸或收入較高的誦知識(shí)階層有很惑大的誘惑力，推不僅可以享受課優(yōu)美環(huán)境，而柱且上下班方便纖，還可享受優(yōu)瀉質(zhì)的教育文化誰環(huán)境。蜻二、區(qū)域樓市弄分析后西部區(qū)域房產(chǎn)翼開發(fā)節(jié)五大價(jià)格提升臭因凍素盈姻1灰、蝴景觀優(yōu)勢(shì)，西蟻區(qū)樓盤的獨(dú)享限資像源盲撐西北四環(huán)的賣神點(diǎn)是自然及人磁文景觀非常優(yōu)各越。京城西北刻部是香山、頤銳和園等眾多名宇勝風(fēng)景的聚集榜地，不僅山清談水秀，而且文呆化氣息濃厚?；j其得天獨(dú)厚、胃不可再生、獨(dú)澆一無二的自然色、文化環(huán)境對(duì)市于追求生活質(zhì)豈量及文化品味文的富有階層及甩知識(shí)階層具有捏巨大的吸引力惑。對(duì)于這部分永人群來說，在奏風(fēng)景優(yōu)美的原俗生態(tài)景區(qū)置業(yè)犬不僅意味著好業(yè)的生活環(huán)境，塘而且意味著經(jīng)艱濟(jì)實(shí)力或文化蜻品味。己2移、注路網(wǎng)成熟，毗快鄰交通干道成避為利劑好毛頭煌廢西北四環(huán)距中埋關(guān)村商務(wù)區(qū)、攪學(xué)院路高校區(qū)邪車程不假足另2玻0閱分鐘，可經(jīng)杏鎖石路順利進(jìn)入翅動(dòng)物園、西直脅門商圈，還可丙經(jīng)四環(huán)路順利拜進(jìn)暴入記CB塞D相中央商務(wù)區(qū)、躬公主墳商業(yè)區(qū)癢等。這些都能疼很好地滿足人皆們工作、生活甜、購(gòu)物的需求院。此外，此地櫻公共交通發(fā)達(dá)國(guó)，香山、頤和殼園等景區(qū)有許末多公交路線直寒達(dá)市區(qū)各地，也四環(huán)路上更有前四通八達(dá)的公啦交路網(wǎng)為居民煮出行提供更多等便利。便捷的裁交通使西北四絮環(huán)及西山新盤具的價(jià)值更加突晨出飽。藥咱3旦、乒產(chǎn)品創(chuàng)新，性暖價(jià)比閃高衫延凳周今年北京西北越四環(huán)新盤的產(chǎn)哄品性價(jià)比得到匹很大提升。如婆誠(chéng)品建筑、觀橋?yàn)憞?guó)際花園、親綠波漫板、湯責(zé)泉逸墅。以位洽于四季青橋板鹽塊的湯泉逸墅現(xiàn)作為四季青板激塊中熱得發(fā)燙慶的項(xiàng)目，除了折規(guī)劃、產(chǎn)品方侵面是四季青板辨塊中獨(dú)一無二炒的稀缺產(chǎn)品以偵外，在形象包假裝和宣傳推廣臺(tái)等方面也引起爸了業(yè)界和消費(fèi)斷者的強(qiáng)烈關(guān)注閑。除了區(qū)域共痰享的景觀優(yōu)勢(shì)園外，湯泉逸墅蜓不惜工本引入熔天然地?zé)釡厝獫?，并建造了大閑型溫泉泳池、卡溫泉廣場(chǎng)。四嫩季溫泉水景韻壺致獨(dú)具，環(huán)繞艱社區(qū)蜿蜒流動(dòng)拼，成為北京西堆部罕有的養(yǎng)生斜溫泉社區(qū)。嘴4買、西四環(huán)開發(fā)愈用地減少，樓賠價(jià)漸漲，銷售詠前景看常好嚴(yán)劇西北四環(huán)香新盤的價(jià)格比蝶城區(qū)其它區(qū)域垮新盤的價(jià)格高些出不少，由于亮存在以上諸多詳利好因素及國(guó)走家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u六漸步入新一輪虜經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)期紡、土地政策進(jìn)潮一步收緊、高憲收入人群漸漸侍增多、西部規(guī)低劃適宜居住的某原因，西四環(huán)鄰?fù)恋毓?yīng)量逐牽年減少，受供坊求關(guān)系的影響盾，投資西四環(huán)絹房地產(chǎn)無疑能棵夠保值、增值則，是個(gè)最好的瞧選擇，所以西內(nèi)四環(huán)及西山新嶺盤的銷售前景筆非常看好須。坡茶隨著我國(guó)鉛經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)披展，高收入的高私營(yíng)企業(yè)主、遼國(guó)家企事業(yè)單寬位中高級(jí)管理歷人員、外企或桌私企的高級(jí)管么理人員、海歸犯人士、高收入兄自由職業(yè)者越奶來越多，這些弊人的共同特點(diǎn)肆是追求自然、恐健康、文化、滋舒適的高品質(zhì)懲生活。為此，苗他們?cè)敢?、也潛有能力支付較圈高房款在自然陪及人文、文化鍛環(huán)境較好的西扁北四環(huán)置業(yè)。劈此外，西北部尚地區(qū)還聚集著艘各大部委、機(jī)織關(guān)、軍隊(duì)，各濟(jì)大高校及科研應(yīng)機(jī)構(gòu)，這些單肌位的職工收入踏較高，可能會(huì)稀因?yàn)橄矚g西北流部環(huán)境，或上級(jí)下班方便等原義因選擇在西北秩四環(huán)置業(yè)色。仇裳5葛、基“佳西奧運(yùn)中宗心草”最催動(dòng)北京西區(qū)未樓市曾“敲西奧運(yùn)中蛛心吊”甚的形成，必然榜帶動(dòng)北京整體亭的產(chǎn)業(yè)格局、酷投資環(huán)境的再氧優(yōu)化，因此哄，熔“部西奧運(yùn)中偶心摸”摟的興建必將成食為北京城市規(guī)掀劃發(fā)展的領(lǐng)軍伏者，最終墓將脖“突綠色奧運(yùn)、科灶技奧運(yùn)、人文伙奧見運(yùn)臥”殼的宗旨貫徹于畫北京西部地區(qū)叛的整體發(fā)展，圍并輻射于奧運(yùn)越會(huì)前后，使該姐區(qū)域得到徹底醒的升級(jí)，從而草帶動(dòng)全北京的楚城市平衡發(fā)展仗。槳區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)吧的特點(diǎn)而1棍、本區(qū)域項(xiàng)目曾都一般樓為主格注重文化與品場(chǎng)質(zhì)的營(yíng)造。設(shè)本區(qū)域商品住斯宅在建筑類型弦上多以板樓（川９－１４層）擇為主，伴有少乒量塔樓項(xiàng)目（踢本區(qū)域限高３內(nèi)０－４５米不毯等）。本區(qū)域尖住宅大多是在勵(lì)純粹住宅品質(zhì)吃上做文章，相龜對(duì)于其他區(qū)域與更多了一些生擾活的味道。由柔于本區(qū)域得天欲獨(dú)厚的區(qū)域特別征優(yōu)勢(shì)，各開葵發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)沒新上尋找突破埋口，盡量提高繁產(chǎn)品性價(jià)比已治經(jīng)成為一種時(shí)擱尚。宏2胡、本區(qū)域項(xiàng)目村產(chǎn)品三居室主辰打。疾本區(qū)域住宅多斬?cái)?shù)項(xiàng)目容積率場(chǎng)在２．６以下標(biāo)，更有魯藝１陪．２和酈城的臟１．２６。在仗硬件系統(tǒng)方面然，幾個(gè)高端住必宅產(chǎn)品項(xiàng)目已烈經(jīng)把通訊系統(tǒng)棍、電梯系統(tǒng)、炸智能化系統(tǒng)匹師配到了極致。醫(yī)在戶型方面，固本區(qū)域與其它輝區(qū)域相比戶型袖明顯偏大，二普居平均約１２米０平方米，三販居平均面積超浪過１５０平方忍米，更有總面目積超過５００疼平方米的平層斜、復(fù)式、ＴＯ搏ＷＮＨＯＵＳ都Ｅ癢。他招3計(jì)、林本區(qū)域項(xiàng)目供最應(yīng)量保持平穩(wěn)谷本區(qū)域在售樓交盤大約有１５撕個(gè)，其中規(guī)模畜在百萬以上項(xiàng)谷目有３個(gè)。２羊００１年各項(xiàng)禁目累加的供應(yīng)革面積是９７萬累平方米，２０烏０２年預(yù)計(jì)在恒８０萬平方米擊。由于一些項(xiàng)折目分幾期推出案，據(jù)統(tǒng)計(jì)在售擇樓盤的未來供搜應(yīng)量為３５０屑萬平方米，在朱未來３年內(nèi)將憤會(huì)逐步釋放。休另外，西四環(huán)勉外還有很多地墾塊尚處于前期網(wǎng)運(yùn)作階段，預(yù)疼計(jì)在未來一、猴二年內(nèi)上市留。稼樸4車、本楚區(qū)域客戶諒群毫急素質(zhì)高這由于本區(qū)域具蹄有獨(dú)特的自然梢環(huán)境、人文環(huán)充境，另一方面販，本區(qū)域住宅董產(chǎn)品較高的價(jià)牽格和大面積戶鉆型而形成的高拿總價(jià)，決定了淋本區(qū)域的主要饑客戶構(gòu)成多為間一些成功人士璃，包括文化人賞、學(xué)者、留學(xué)歐歸國(guó)人士、私蓬人企業(yè)主、中衫關(guān)村ＩＴ精英屑、自由職業(yè)人狂，另外還匯集奏一些三資企業(yè)迎白領(lǐng)和其它較澡高收入人群。臂這類人群的突曬出特點(diǎn)是對(duì)自派然景觀有特殊伐的偏好，在生野活上有相當(dāng)?shù)目∑肺?。殺三、周邊?jìng)爭(zhēng)降項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研耀分析卻本次調(diào)查的目柴的側(cè)重于識(shí)別誓有關(guān)樓盤相關(guān)降的指標(biāo)，并以多此界定不同市夠場(chǎng)層次的特征雙，從而慢為灑x尺x囑制定營(yíng)銷方案裝和銷售代理方部案提供更可靠剖的評(píng)估和決策究基準(zhǔn)。式通捕過革8罷個(gè)代表性樓盤畏了解北京西部渴市場(chǎng)的總體特叼征；群通過暢銷樓盤賢所反映出被市噴場(chǎng)接受的有效貌的產(chǎn)品及價(jià)午格施沫億通過該區(qū)位的床樓盤反映出該輔區(qū)位的需求特已征；徑位置及配套分頭析：慕項(xiàng)目名稱洪位予材須置納交錯(cuò)妨披通桌謀姜狀魚昂挽況行周豆翠臭邊盛逮侄配胡姥穗套羅誠(chéng)品建筑個(gè)四季青橋書東南角炎西臨西四環(huán)，疊北接萬柳、中呢關(guān)村，東達(dá)紫秘竹橋糕公交線珍路滴:扮陽兇73速3費(fèi)、難42位5珠、次12沫1能、弄905喉等馳臨近周邊商業(yè)蔥設(shè)施、教育機(jī)舒構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)小相對(duì)匱乏究綠腦波扛·豆漫板躁阜成路八里耕莊東北角設(shè)項(xiàng)目絮緊鄰偽昆玉河散，距阜成路社僅蠶30殺0糧米雀公交線桂路晴:72計(jì)4匹、鼻4芳0飛、淘94換1遼、約41票4軍、糟61銳2殿、級(jí)74冬6迷等槍華普超市、超澤市發(fā)超市；紫扎竹院小學(xué)、首叔師大、辭北筐京我2記1用世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校懇；解放軍總醫(yī)羊院、腫瘤醫(yī)院遍；中行、建行乳、工商銀行；恐萬壽路郵局、排恩濟(jì)莊郵局殺等輩世紀(jì)門城立3聯(lián)期之海淀區(qū)恢藍(lán)靛廠尾東到昆玉河，櫻西到西四環(huán)北栗路，南到板井句路，北到藍(lán)靛擔(dān)廠路艙公交線刊路番:閥屢木71蟲4真、繳36步0渾、盯83祥1辨、運(yùn)奧通做10瘡4模等趁6臟8據(jù)萬平米分兩期敞建設(shè)的大辜型暴shoppi我ngmal唇l堡—警—店金源時(shí)代購(gòu)物萍中心。丑觀瀾國(guó)際花園無海淀紫竹橋西被昆玉河畔霸項(xiàng)目約緊鄰改昆玉河普，尸距三環(huán)路損僅擺200寸0級(jí)米沙公交線棄路涉:33瑞4霞、屈80藝4搶、熟34槽7酸、盼61周2毛、瞎81箏2匪等府臨近周邊商業(yè)柱設(shè)施、教育機(jī)雄構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)買相對(duì)匱乏舊北京印象面海淀區(qū)遷阜成路吳西四環(huán)與阜成青路交叉口、定該慧立交橋的東什北角先公交線拋路曉:72剖4窩、幅4堵0博、拖94狐1榜、遲41欺4聽、攀61字2狐、是74歉6尸等精華普超市、超難市發(fā)超市；紫乒竹院小學(xué)、首劈師大、籍北蛛京肯2拜1唉世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校深；解放軍總醫(yī)怨院、腫瘤醫(yī)院拿；中行、建行獵、工商銀行；牢萬壽路郵局、觀恩濟(jì)莊郵局友樂府江南漿半壁店永定路婆一號(hào)拴緊鄰西四環(huán)，置永定路、田村疏路交匯處。壽公交線盒路什:價(jià)好33赴6蝕、艦74系6第、蘿33臨4筑、季85激0跟、暈37蹦0楊等鬼臨近周邊商業(yè)承設(shè)施、教育機(jī)緒構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)兔齊全酸湯泉逸墅摟四季青橋漁南斥30伙0肅米路西山緊臨西四環(huán)四乎季青立交橋揭公交線盈路汪:臉80扯4躲、戶83僅1筒、咐97373紛3拌、院90芬5圖等輩金四季購(gòu)物中敢心、百安居、濱歐尚、普爾斯脾馬特超市；壞教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)席療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱壤乏哨酈城荒西四環(huán)北路四遍季青橋畔茶緊臨西四環(huán)四品季青立交橋滋公交線比路嫂:怖80籠4缺、嘴83東1食、潔97373待3顛、緊90妖5狗等消金四季購(gòu)物中巖心、百安居、貢歐尚、普爾斯戚馬特超市；誤教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)俊療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱股乏殺本案柏海淀區(qū)洗八里莊撿西四環(huán)與阜成崗路交叉口、定農(nóng)慧立交橋的東橫北角裳公交線輸路籃:72蛙4顆、朋4遇0罵、落94孫1崖、榨41柿4望、隸61靜2焰、暗74銅6拿等煤華普超市、超轟市發(fā)超市；紫皇竹院小學(xué)、首告師大、述北姨京持2邁1成世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校粘；解放軍總醫(yī)仗院、腫瘤醫(yī)院皂；中行、禍建行、工商銀補(bǔ)行；冬萬壽路郵局、炊恩濟(jì)莊郵局分析：旨本地區(qū)多數(shù)項(xiàng)曉目位處膨三飾—銷四環(huán)之間或緊畢鄰四環(huán)，特從區(qū)域大環(huán)境踏上揭講碎,長(zhǎng)本地區(qū)終經(jīng)過幾年的市漠政建設(shè)，以三掩環(huán)、四環(huán)、板價(jià)井路、遠(yuǎn)大路寄為主的交通干攝線使西北部形渡成了縱橫交錯(cuò)姿、便利、流暢折、完善的交通葬網(wǎng)絡(luò)。初區(qū)域內(nèi)及其周郊邊中小學(xué)、幼五兒園、商場(chǎng)、雙超市、銀行等嚷一應(yīng)俱全，為仗本區(qū)域食的居民提供了掛完善的配套生淚活設(shè)施；清華副、北大為首的窯代表著我國(guó)最涼高的教育水平奉的教育文化區(qū)零，革頤和園、圓明攻園等皇家園林鋒為代表的旅游誠(chéng)文化區(qū)，以及煤中關(guān)村科技文太化區(qū)一脈相傳從，從而形成了中獨(dú)一無二的文劉化氛圍；中關(guān)位村企業(yè)的人員車也大多選擇在殖這里居住寺。辰勺本案所處的位忌置是定慧寺地膚區(qū)以及八里莊凡地區(qū)的交匯處壓，正是這個(gè)地眾區(qū)的核心地段粗。從交通的便植利性上講，本醫(yī)案處于懂橫跨西三環(huán)、紫西四環(huán)的二大牙城市快速主干館道之間的地段章，并輔以阜石農(nóng)路，結(jié)合成四冷通八達(dá)的交通離網(wǎng)絡(luò)，出行便自利。應(yīng)以此為痛基礎(chǔ)構(gòu)筑一個(gè)獸引導(dǎo)客戶的區(qū)盆域價(jià)值認(rèn)知構(gòu)娃架。巴另外，息十幾條公交線洲路四通八達(dá)，睛可快捷迅速的席到達(dá)市內(nèi)各個(gè)共地區(qū)。損憑借這些配優(yōu)越鏈的自然條件減以及硬件配套匆設(shè)施恨，壽本案應(yīng)充分發(fā)敘揮所處位置的比地段優(yōu)勢(shì)，作舅為的一個(gè)推廣煎工作中的一個(gè)路宣傳重點(diǎn)。勵(lì)本案叛從配套設(shè)施上蓋來講，殘所處的位置周朋邊臨近的華普敞超市、超市發(fā)虎超市；紫竹院憤小學(xué)、首師大蜜、打北毯京嘗2紐1寄世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校足；解放軍總醫(yī)減院、腫瘤醫(yī)院勿；中行、建行姨、工商銀行；騰萬壽路郵局、顯恩濟(jì)莊郵局才等僑商業(yè)設(shè)施、教姨育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療準(zhǔn)機(jī)構(gòu)齊全，作賭為居住地非常序理想?；梢约?zhèn)渖鲜鲎詢蓚€(gè)地區(qū)的地憤段配套優(yōu)勢(shì)，框今后為本案的援業(yè)主提供全面撇的服務(wù)。薯2慮.客整體規(guī)劃分析彈：窗項(xiàng)目名稱框占地面積寨建筑面積造容積率康建津棒筑攤錦設(shè)毒鬼計(jì)憤根特膀犯色器誠(chéng)品建筑危5930英0拘㎡扛14800誠(chéng)0首㎡盞2.3墓低密度板式小偉高層，半圍合蝦布局坦,晃36推0奧度環(huán)景設(shè)計(jì)矩綠薦波糕·叛漫板見3700折0目㎡映3700臘0但㎡急2.02御建筑形式抬為蠅7弓層純電梯板樓獲，層眼高喚2.9明5稠米，使用率達(dá)進(jìn)到痛88帳%柱。吉世紀(jì)弓城假3品期造120000保0魄㎡境248旅000描0必㎡粱1.7蛛板塔結(jié)合，乘分為十個(gè)園區(qū)粗。每個(gè)園區(qū)內(nèi)碌都擁有各自相鎮(zhèn)對(duì)獨(dú)立的園林之綠化和生活配戚套勉，示復(fù)雜的錯(cuò)板設(shè)漂計(jì)，增加了采度光、通風(fēng)面；柏東高西低的樓宋群，漸進(jìn)式布沾局助觀瀾國(guó)際花園熱8100揉0符㎡酒20000恩0謠㎡臟2.06忍項(xiàng)目榴由特5蔥棟弧形板樓及沫一座現(xiàn)代化會(huì)酬所組成，容積拉率英僅榨2.0羽6固，久月牙弧形板樓性在弧形板樓與飄昆玉河之間，畜百米綠化帶之湯上的最佳觀景蟲位置架起正的貴百米長(zhǎng)橋腦北京印象攜4980帝0鎖㎡朽17000獨(dú)0飲㎡我4.0很由德國(guó)著名建缸筑師奧猴托豐?字施泰德醬勒瘦(OTT索O鹽?冰STEIDL擁E)阻設(shè)計(jì)。猴融入北京傳統(tǒng)兵的四合院建筑衣特點(diǎn)，圍合犧式滑“米之毫”王字型的建筑布責(zé)局冬。這外立面由紅、葬黃、藍(lán)、灰明嗚快的體塊色彩綱形成有機(jī)的序喝列變化，輔以頭欄板、窗棱等枝強(qiáng)烈的黑白對(duì)意比鼻樂府江南本11000纖0泄㎡通30000節(jié)0燕㎡剩1.6兇徽派風(fēng)格。逼建筑外觀現(xiàn)代輔簡(jiǎn)約，融入中計(jì)國(guó)建筑元素賄。鄙湯泉逸墅嚴(yán)7000均0躬㎡刺9000導(dǎo)0景㎡桌1.28克湯泉逸墅新古扛典主義建筑風(fēng)靜格，全石材外肌掛。四、六層情帶電梯，戶戶抱朝陽遙望西山帥。社區(qū)內(nèi)人車鎖分流，全部地壽下車位，電梯草直達(dá)。震酈城脅103000頓0紫㎡賴8727皮0煉0笑㎡覺1.26靜超現(xiàn)實(shí)主義建因筑設(shè)計(jì)大師六胳角鬼丈建筑設(shè)塊計(jì)箱。陷從山的輪廓獲縱得靈感，從高笨爾夫的坡地連養(yǎng)接地緣狐。躬由云樓、山樓吵、點(diǎn)塔孝、某聯(lián)排別墅、獨(dú)劍立別墅組成。趴本案翻2832盲6如㎡待11455拆2料㎡濱2.63顫圍合情式蠻,骨（其他待定）擇整體規(guī)劃分析曠：饅建筑面積除世足紀(jì)城的建筑面死積歷為煤24槍8新萬平米，酈城英為策87.2露7站萬平米外，區(qū)啦域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)市模多惱在臂10-2戀0款萬平米左右，鬧而這兩個(gè)項(xiàng)目寺其規(guī)模是則是汗作為其自身的腿一大賣點(diǎn)。可替以看出，規(guī)模摩大的項(xiàng)目是以宜勢(shì)取勝，而較界小的項(xiàng)目則以甩品質(zhì)取勝，所瘦以建筑面積的境大小并不是決傳定銷售情況的昨主導(dǎo)因素。段建筑設(shè)計(jì)上本大區(qū)域的項(xiàng)目自趨身都有獨(dú)到之峰處，但騎酈城述、態(tài)北京印象由于媽在建筑風(fēng)格上濱過于另類，立逗面表現(xiàn)手法差睡強(qiáng)人意，對(duì)銷姜售造配成了不利的局梨面。所以本案恰設(shè)計(jì)上在突出鄭自身風(fēng)格的同致時(shí)一定要注意援區(qū)域內(nèi)客戶群炕的接受力，以鋪免對(duì)今后的銷株售造成尷尬的證局面。警本區(qū)域項(xiàng)目的嚷容積率都比較表適中，除北京哭印象由于地塊監(jiān)因素以及采用滑圍合式的建筑偶形式的原因，庫(kù)則容積率較高某，達(dá)到陰了致4.刃0然。基本上都案在擇3.罷0佛左右。品本案從建筑面洗積上來看比較妥適中，但由于絨所處位置的緣蹦故，決定了容萍積率相對(duì)較高練，這些都是由報(bào)于地塊和設(shè)計(jì)機(jī)上的因素，所矛以本案應(yīng)從自糾身品質(zhì)，包括肥立面，材質(zhì)等于方面上尋求突翅破口來彌補(bǔ)弱牛化這些因素。滅3好.押園林景觀設(shè)計(jì)跑及綠化率分析籮：荒項(xiàng)目名稱羊景墨材觀因溉設(shè)浸瘦計(jì)發(fā)菜特山哪色掘綠化率喝誠(chéng)品建筑扮日本搶TA考M過地域環(huán)境研究宗所的國(guó)際級(jí)大摔師秋山寬設(shè)計(jì)據(jù)誠(chéng)品建筑的園畜林拘，小特色噴泉設(shè)計(jì)優(yōu)：聲控泉、霧束噴泉、凹凸泉禁、跳泉等許多止特色的噴泉工45%照綠居波癢·誘漫板宏980隙0壁平方米綠化庭陸院杠：多個(gè)具有主左體特色的景觀府園林蹄43%盯世紀(jì)里城緒3紡期紗工字洲型俗40暈5滑畝綠化帶，主掛體笨為鷹9駱洞套2捎7搭桿高爾夫練習(xí)些場(chǎng)孟。循古典文化加庭披院式園林為主被題的綠化帶旁，沉以運(yùn)動(dòng)為主題疏的綠化帶。以妙文化為主題的壩綠化帶宏35%猜觀瀾國(guó)際花園笛社區(qū)內(nèi)紐噴泉主題園林財(cái)、壘噴泉水景廣場(chǎng)帽的主體景觀非64%苗北京印象優(yōu)“蟻洲私家花恐園鼓—詳院落綠崇化宴—忍小區(qū)綠介化巷—哭城市綠法化鑼”咐層層迭進(jìn)，突鮮出了局部與整例體、水景的布集置暮作為名重點(diǎn)諒。鼻漁60%野樂府江南慨景觀遠(yuǎn)達(dá)與西馬山相映滅，漢5.之3怕萬平米兄江南風(fēng)格鈔中式園林母，門內(nèi)庭外園渾然疊一體灘65%衫湯泉逸墅竭6400叢0偏平米立體園林映，胖湯景園、泉景賣園、逸景園、沖墅景園各具特烤色蓬30%足酈城賠園林設(shè)計(jì)主要山以周邊綠化為臨依托。社區(qū)內(nèi)舞采用分層次綠提化，用樹木、塌草坪、花圃自答然的銜接劃分軌區(qū)域，地面草樹坪地上花卉灌濕木，空中高大嫂古樹屹立的自師然狀態(tài)立體綠錄化亂35%煮景觀設(shè)計(jì)特色議分析：淡本區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)都根據(jù)自身所唐處的位置及環(huán)唉境不同，配合幸建筑風(fēng)格很好享的規(guī)劃了自己掛的園林風(fēng)格，如例如：樂府江鋼南的徽派建筑吃風(fēng)格，搭配訓(xùn)5.下3慶萬平米盞江南風(fēng)格提中式園林刺的設(shè)計(jì)，使建尤筑與園林眠渾然一體陳；謊觀瀾國(guó)際花園網(wǎng)是以昆玉河為呀景觀畢輔以觀景長(zhǎng)橋?qū)⒁约疤厣珖娙蕘硗怀鲇H水的爸主題，弄作為本案來講希，在園林的設(shè)簽計(jì)上應(yīng)配合自蠅身規(guī)劃以及整對(duì)體的建筑風(fēng)格間，即能對(duì)項(xiàng)目蛙的銷售起到推靜進(jìn)作用又兼顧殲實(shí)用性。睛4.膨暖樓宇配套設(shè)施引分析：挺項(xiàng)目名稱絹樓握良宇婚點(diǎn)配木僑套保狐設(shè)皆飯施求裝修標(biāo)準(zhǔn)太誠(chéng)品建筑舟日本東芝傭（毅TOSHIB怒A晉）牌電梯

勵(lì)周界防范系統(tǒng)奮、可視對(duì)講系梯統(tǒng)、保安監(jiān)控超系統(tǒng)、緊急呼倉(cāng)叫及門禁系統(tǒng)援、浙家庭安防系統(tǒng)持、停車場(chǎng)管理大系統(tǒng)本精裝修偵綠唐波蔬·磨漫板姻智能化系統(tǒng)：乳周界防范系統(tǒng)瞞、可視對(duì)講系坊統(tǒng)、保安監(jiān)控炭系統(tǒng)、緊急呼珍叫及門禁系統(tǒng)睜、家庭安防系財(cái)統(tǒng)，廚房設(shè)煤奸氣泄漏瓦斯報(bào)打警器、停車場(chǎng)四管理系統(tǒng)隊(duì)毛坯編世紀(jì)廚城群3椒期票日本島日立取牌電梯幕周界防范系統(tǒng)召、可視對(duì)講系澆統(tǒng)、保安監(jiān)控溉系統(tǒng)、緊急呼催叫及門禁系統(tǒng)牛、家庭安防系犯統(tǒng)結(jié)、內(nèi)停車場(chǎng)管理系黎統(tǒng)凈毛坯葵觀瀾國(guó)際花園百?gòu)V州日立變頻奔調(diào)速電梯艷可視對(duì)講系統(tǒng)杯、保安監(jiān)控系撤統(tǒng)、緊急呼叫州及門禁系統(tǒng)、銷家庭安防系統(tǒng)僵、吊停車場(chǎng)管理系阿統(tǒng)祝毛坯淹北京印象揀周界報(bào)警系統(tǒng)昨、周界監(jiān)視系勸統(tǒng)、停車場(chǎng)管摟理系統(tǒng)、可視帝對(duì)講系統(tǒng)、緊掀急呼叫及門禁篇系統(tǒng)獸精裝修瞇樂府江南制周界報(bào)警系統(tǒng)份、周界監(jiān)視系潮統(tǒng)、停車場(chǎng)管煉理系統(tǒng)、可視構(gòu)對(duì)講系統(tǒng)、緊域急呼叫及門禁吼系統(tǒng)零精裝修殿湯泉逸墅螞周界報(bào)警系統(tǒng)僚、周界監(jiān)視系扶統(tǒng)、停車場(chǎng)管喚理系統(tǒng)、可視架對(duì)講系統(tǒng)、緊羅急呼叫及門禁委系統(tǒng)隆精裝修猴酈城堡周界報(bào)警系統(tǒng)矩、周界監(jiān)視系廟統(tǒng)、停車場(chǎng)管帖理系統(tǒng)、可視坡對(duì)講系統(tǒng)、緊當(dāng)急呼叫及門禁斤系統(tǒng)灰毛坯是樓宇設(shè)施分析衡：疏從以上表格可蔽以看出，社區(qū)信的智能化已成黎為每個(gè)項(xiàng)目必跳不可少的基礎(chǔ)枕設(shè)施，完善的戶智能化不僅可的以方便小區(qū)業(yè)劇主的日常生活跪、為物業(yè)管理甜創(chuàng)造便利性還朵可以為項(xiàng)目增菌加賣點(diǎn)，本案蠟的占地不是很忌大，非常適合毅建設(shè)成為智能皇化住宅小區(qū)，抓使本案成為本躺區(qū)域具有顯著乎特色的住宅小共區(qū)。話5.蔽現(xiàn)戶型及銷售率須分析：具項(xiàng)目名稱圖規(guī)劃玉套數(shù)蕩居斥北室燙室面疲豎積（㎡）練銷旦街畜售蹲倡顏率尋一居羊兩居湯三居固四居啞誠(chéng)品建筑斃652島58.5澇9阻～良78.51弟106.9腰9迫～監(jiān)117.24銳131.2港6銅～登226.05減168.5奏1鏈～干254.58禽85%啞綠母波前·濾漫板蝕232拉110.3閘1曾～夾125.31忍134.7羽7膏～困160.52胳177.63葡90%似世紀(jì)揪城搜3錘期雪127.4孔4?！A127.68縫128.9幼9殺～紅213.3迎151.8儲(chǔ)6憤～仰222.56壤83%磚觀瀾國(guó)際花園呢896考89.9昌2湖～沈113.13暗165.0循8后～辜133.78角216.06機(jī)65%囑北京印象史800鼻63.方7田～室86.59漸108.8岔9日～桿129.43暮139.9痛3富～架183.1妖95%廟樂府江南杠1565嘴115.0膽3艷～調(diào)132.11事130.1趟2粗～熔142.82撐90%姜湯泉逸墅燭358飽12殺6露～驟135兄13呀2捎～廈308撇15訊3猴～挨327哥99%步酈城脖4781與47.1革2鋤～償58.54精108.2念2堡～擋129.79喬152.6塔7駁～網(wǎng)184.31添225.0斃4廁～井340.8訓(xùn)65%肝本爪桂單案挽618冤5禿0六～仰70結(jié)6沾0奧～坑90扶10痕0弊～流140譜14觸0邁～開165號(hào)配比濕17%錢16%未66%己1%戶型分析：浩本案一居面積句在干50枯—邀70蘋㎡之間被，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)傾目遺5勿個(gè)有一居室戶葡型，面積多數(shù)臭在途47玉—佳86也㎡之間籍，而且銷售狀您況都比較理想回，但同樣在項(xiàng)腹目中所占的比批例都不是很大分。對(duì)于一居室炊來講，作遼為議47-86螺㎡漂比較朝適中，堵也是現(xiàn)在市場(chǎng)居上站一居杏室的谷主流面積毅。所以看來，志本案的一居室值在比較迎合大創(chuàng)環(huán)境的需求性更以及區(qū)域市場(chǎng)撐的稀缺性的前薄提下銷售，會(huì)尾在短時(shí)間內(nèi)被辭市場(chǎng)消化。卻區(qū)域市場(chǎng)的兩趁居面積有兩個(gè)嘆集中點(diǎn)濤，旋108襖和開12坡7植㎡胖。本案的兩居享面積忍在尼6海0久～賄9召0書㎡左右，和區(qū)艦域市場(chǎng)的面積套差藥在益2事0延～噸3朱0辰㎡左右。但從花銷售角度來看艇，兩居的面積泳大小與區(qū)域沒剝有直接關(guān)聯(lián)，使而且同一區(qū)域狡面積相差也比纖較大，不會(huì)對(duì)底銷售造成影響蓄，而差異點(diǎn)則衡充分體現(xiàn)了區(qū)偏域環(huán)境共享下這的各項(xiàng)目個(gè)性蕩，本項(xiàng)目的二票居室屬于實(shí)用魯性，在銷售上訊于其他項(xiàng)目有懸所區(qū)別。當(dāng)8粱個(gè)項(xiàng)目中，三棟居的面積跨度位比較大，但主貫要都伶在用13勤0邊㎡左右。三居收室面積從方12錘8建—哲22右6柴㎡，面積跨度宜達(dá)萍98紀(jì)㎡，相當(dāng)于普秋通一～脂二價(jià)居室的面積。雕由于它是市場(chǎng)纖主力戶型，基乎本上每個(gè)項(xiàng)目渠都以三居來體編現(xiàn)自身的特點(diǎn)佳和優(yōu)勢(shì)，鉆從我公司對(duì)這搶些項(xiàng)目的調(diào)查普中了解到，三它居在本區(qū)域的刮銷售情況普遍厚比較理想。本敗案的三居面積種在瑞10緞0孝～懼14狡0秀㎡，作為比重聰最大的戶型，妹從面積上來講惱屬于到位型產(chǎn)哲品。慢由于四居的面燙積大，總價(jià)高明，市場(chǎng)需求有娃限，使之逐漸煤演變成為一種邀身份的象征。懷區(qū)域內(nèi)四居也洋具有以上的特綱點(diǎn)，面積多女在卡151情-曾340納㎡之間栗，其整體市場(chǎng)系訴求基本一致驚，品質(zhì)差異不匯大，對(duì)于每個(gè)逢項(xiàng)目來講所占勾比重都比較少鉤，對(duì)于此類戶仇型市場(chǎng)需求相輩對(duì)較少的本地該區(qū)，四居室整告體供應(yīng)量較少駛，只有迷湯泉逸墅扁此類戶型的比也重較大，主要脆同其產(chǎn)品的市廚場(chǎng)定位有關(guān)。革本案的四居只枝占總套數(shù)罵的響1酷%第，對(duì)于銷售僅上來講不是主疫要問題，但可第以此來增加產(chǎn)榨品的豐富性，墨滿足不同層次坦要求的客戶。偷6鬧．價(jià)格分析：孤項(xiàng)目所在地區(qū)擊的項(xiàng)目銷售均切價(jià)集中諸在較6200-8祖30霸0券元鄙/陰平方米，世紀(jì)帝城的均價(jià)最低聯(lián)為稠620莖0生元半/存平方米。高端玉物業(yè)如觀瀾國(guó)雀際花園、湯泉染逸墅、誠(chéng)品建晝筑的銷售價(jià)格利在響680坦0博—版830哥0濤元旬/取平方米，其中城，湯泉逸墅、災(zāi)誠(chéng)品建筑的均定價(jià)最高，同時(shí)兄達(dá)到賴了省830狀0旺元咱/觀平方米。區(qū)域焰內(nèi)的市場(chǎng)均價(jià)靜為敏717舊8嚴(yán)元擇/惜平方米。嘩市場(chǎng)存量分析解：鉤本區(qū)域的銷售窗率平均菌為意84堆%幕，該地區(qū)開盤拾的項(xiàng)目現(xiàn)在基壯本成為現(xiàn)房，反大部分項(xiàng)目都睜已基本進(jìn)入銷仍售尾期，在銷波的項(xiàng)目銷售進(jìn)喚度也保持平穩(wěn)敵水平，根據(jù)各貢個(gè)項(xiàng)目的銷售胞情況得出本地媽區(qū)的存量約槍為松84.銹9曲萬平方米。另赴外，位于五棵火松附近的紫金悔長(zhǎng)安于今年開曾始推廣，市場(chǎng)誠(chéng)的供應(yīng)沙量寧4蔥8化萬平米，對(duì)本浙案具有相當(dāng)?shù)牟猛{，值得關(guān)柏注。本地區(qū)近呈兩年的項(xiàng)目銷裁售都比較理想資，因此市場(chǎng)潛媽力巨大。月平洪均銷售速度采在各30-4墳0話套左右，其中泉誠(chéng)品建筑、綠識(shí)波典·威漫板、湯泉逸致墅、北京印象嘉到目前為止已繞經(jīng)即將結(jié)案。佩尤其是象北京厭印象、誠(chéng)品建慘筑、湯泉逸墅趁等開盤較早的披現(xiàn)房項(xiàng)目都只遭剩很少的現(xiàn)房作在售。督四、客戶群分能析藥本表數(shù)據(jù)分析慮來源于公司代仙理西部項(xiàng)目客包戶資料鎮(zhèn)里所瓣得齊（一）客戶類艦別細(xì)分恩1嚼、撤職業(yè)特豬征分效任孟械取從愧怕角隊(duì)2吳、輔腦家庭構(gòu)成由行業(yè)井所占比例寶工業(yè)行業(yè)把22.4%田 壁商業(yè)獸 虧14.4%勝房地產(chǎn)業(yè)與12.2%孫文化行業(yè)相11.1%塵信息行業(yè)畜6.6%府金融行業(yè)悼5.5%斯醫(yī)療行業(yè)斃5.2%蠶其它炸22.6%車被調(diào)查者中三塞口之家比例最霞多占威46%礦，三口之家是葵購(gòu)房的主力軍弦，三口以上的穗大家庭和二口繩之家亦是購(gòu)房截的中堅(jiān)力量，民值得注意的是辰獨(dú)身家庭也占棗了漂13.5%嘗的比例，所以題應(yīng)考慮各類客找戶的不同需求潮，有針對(duì)性按熔比例地設(shè)計(jì)各庸種戶型，考慮姐房屋面積大小窄。癥（二）、主導(dǎo)井客戶群分析沾貍1襲、丸3骨0肢至余4抄5負(fù)歲的中青年人諸占據(jù)了絕對(duì)的椅主力孝，智他們便中貴7幅5它％的買家目前友已經(jīng)擁有商品麻房或其他形式梅的自有住宅，挑他們?cè)谀贻p時(shí)陣購(gòu)置的商品房暑或房改房已經(jīng)顫到了更新?lián)Q代瓜的時(shí)候，因此年其購(gòu)房行為多返為二次以上置脾業(yè)，此外也有水很多目前租住披公寓的人，大宜多數(shù)是外企或嚷合資企業(yè)的高珠級(jí)職員。拿2景、薪在對(duì)職業(yè)性質(zhì)侍和職務(wù)的調(diào)查犯中發(fā)現(xiàn)抄這表明，外企妻、合資性質(zhì)的羨企業(yè)薪金水平送和姥住房立福利體系領(lǐng)先罩于其他性質(zhì)的駛企業(yè)，同時(shí)也造證實(shí)了民營(yíng)、另私營(yíng)、合作經(jīng)糖營(yíng)企業(yè)對(duì)于拉輩動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的潛增長(zhǎng)所起到的歌促進(jìn)作用在與女日俱增，大有央與外資企業(yè)一東爭(zhēng)高低的氣勢(shì)皮。貫柔3稱、眨年總收入是與反購(gòu)買能力最為敢緊密相關(guān)的因藝素之一。調(diào)查鄰中發(fā)現(xiàn)，能夠錘購(gòu)買業(yè)單價(jià)緊在有700斗0散元決/豆平方米乳左右桶的購(gòu)房者，其碎家庭年收入大她多集中悉于詳2幟0垂萬元以上品（見下表）杏可以說是國(guó)家綿住房拘金融轟政策的大力支輩持和老百姓住仰房消費(fèi)意識(shí)的初轉(zhuǎn)變，使得越叮來越多的人有課想法、有能力鑼購(gòu)買勇中高番檔商品房先。宿奸4緞、綢在被調(diào)查的購(gòu)皺買人群中露，私車擁有量銷為健100漆%襯，擁有數(shù)量如盡下圖：叫這與北京市政票府鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)鞋車的政策作用積密切相關(guān)，高寧檔社區(qū)的車位貨是否充足也成核為衡量社區(qū)品搜質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)之一戶，車位與住宅到按蟲1漢：寧1講的比例建設(shè)恐庸怕有不足之嫌育。血5散、催在對(duì)概二次及多次置痕業(yè)塘決策時(shí)間的選貌擇視:喚在宏觀經(jīng)濟(jì)形乳式趨好的情況觸下，人們對(duì)北園京房地產(chǎn)市場(chǎng)佛的預(yù)期前景抱勁樂觀態(tài)度，消報(bào)費(fèi)信心十足，鎖同時(shí)房地產(chǎn)的謊大額投資、市山場(chǎng)秩序的有待興規(guī)范和一次置口業(yè)的經(jīng)歷也使靈大多數(shù)買家會(huì)帥慎之又慎，三墻思而后行。堂6糟、工程進(jìn)度對(duì)沾客戶購(gòu)房的影罩響膚購(gòu)買現(xiàn)房是澡現(xiàn)今備買家最理想的凡選擇，相信隨裕著市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)面制、銷售管理嬌辦法的完善，們期房銷售將被您市場(chǎng)淘汰，現(xiàn)鍛房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷贏售將成為房地銷產(chǎn)市場(chǎng)的主流仙行為妄。犬如7晃、誕鄰里素質(zhì)慕的重要性存作為一個(gè)高尚防社區(qū)，鄰里的灣素質(zhì)也是衡量壩該社區(qū)檔次的彈重要指標(biāo)之一莊。在這個(gè)層面囑的住房消費(fèi)中繳，鄰里素質(zhì)的朋高低血被大多數(shù)人看漢做是一錦大踐要素錫。艦（三）主導(dǎo)客腳戶群購(gòu)房動(dòng)機(jī)妖分析拍言1侵、頁(yè)購(gòu)房目的忌55魔%垂的被調(diào)查者為塑二次置業(yè)，目鬼的為居住，其辭中棗30%強(qiáng)的被調(diào)查者為另改善居住條件瞎二次購(gòu)房。購(gòu)月房用作投資、災(zāi)商住比例明顯雜提高。父2青、魯購(gòu)房關(guān)注因素殊客戶關(guān)注因素浸所占比例疏價(jià)格屆17%筐位置頂16%枯交通魂10%舟物業(yè)管理拐10%惕戶型封9%約社區(qū)環(huán)境繪12%目配套設(shè)施屯11%拴小區(qū)規(guī)模及發(fā)遍展趨勢(shì)雖6%憤房屋質(zhì)量壘9勢(shì)%液被調(diào)查者購(gòu)房繩時(shí)首要關(guān)注因我素為價(jià)格，其嘆次為位置、交稅通、物業(yè)管理呈及社區(qū)環(huán)境。介因此開發(fā)商在站開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)蝴，提高其性能音價(jià)格比，注重仗社區(qū)品質(zhì)，配攪有服務(wù)良好的月物業(yè)管理公司聚，以贏得客戶塊。令（四鷹）棉圓主導(dǎo)客戶群購(gòu)初房偏好1、購(gòu)買面積模建筑面積（㎡吊）津所占比例密50-70罩15%倆70-100段15%純100-13論0辰20%渾130-15仁0居35%壯150-18姑0鐮10%詢180性以上迷5%民被調(diào)查者抗有焰35庭%飼購(gòu)房時(shí)首選左130回—斷150脆㎡亂的住宅，止20%屬的被調(diào)查者選墻擇泊100析—酒130杠㎡盾的住宅，說明故多數(shù)購(gòu)房者對(duì)坊居室面積的選閘擇趨于理性，掩并不盲目追求驟越大越好。有依15%君的被調(diào)查者選建擇誤50勵(lì)—副70醋㎡歇的住宅，一部境分是作投資用白，另一部分是才作為年輕人的端過渡用房。濫2列、目標(biāo)客戶購(gòu)釋房最在意的功坑能區(qū)用3您、目標(biāo)客戶認(rèn)魯為客廳的主要夾功能樂4春、目標(biāo)客戶認(rèn)慧為滿意的主臥艙室面積褲6養(yǎng)、目標(biāo)客戶心呢目中衛(wèi)浴的意哲義前7嬸、棗院目標(biāo)客戶使用閃浴缸的程度俱8嗓、目標(biāo)客戶對(duì)男主臥浴室的空叢間規(guī)劃映9四、目標(biāo)客戶對(duì)蹤主臥浴室面積拘需求交1趕0揪、襖辜目標(biāo)客戶對(duì)廚犬房的面積需求童1瓜1罷、目標(biāo)客戶對(duì)抹餐廳的面積需閘求溜1弟2奉、目標(biāo)客戶陽借臺(tái)的用途徑1為3伐目標(biāo)客戶希望曬窗臺(tái)的高度是拜1顏4宏目標(biāo)客戶認(rèn)為蘇最佳的采暖方愛式但1哲5亞目標(biāo)客戶希望格小區(qū)的會(huì)所功磚能利運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空湯間、社交活動(dòng)渡、兒童教育中材心隱33%艷運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空桂間、社交活動(dòng)別、生活機(jī)構(gòu)販27%對(duì)運(yùn)動(dòng)設(shè)備及空茂間、餐飲、生靜活機(jī)構(gòu)猛21%裹其胖貝約他舅19%倍1留6碌目標(biāo)客戶的園箏林景觀風(fēng)格的這偏愛丈1拌7騰、目標(biāo)客戶購(gòu)偽買西部房產(chǎn)最桌重視菠在對(duì)購(gòu)房影響鞠因素的調(diào)查中稿發(fā)現(xiàn)，有庫(kù)交通勢(shì)環(huán)境、戶型設(shè)尺計(jì)、配套設(shè)施裝、教育條件和勾等因素起著決霞定性作用，而純其中尤以訂大環(huán)境筋對(duì)買房人的影商響最大，被選呆率達(dá)到咸了壺34岔.5樹％。城市人口冷密度的加大和頃污染的加劇，毯擁堵的交通，扯使得舒適、清塵新的生活環(huán)境餃來之不易，這欄也是目前市場(chǎng)保上位于送西四環(huán)沿線擴(kuò)俏銷的原因之妄一。欠第四部分、地渴塊蛇SWO族T著分析俊一、地塊環(huán)境陰調(diào)研食1晴、項(xiàng)目土地性懸質(zhì)調(diào)查過位置：馬“也x游x到”蒙位于西四環(huán)定依慧北立交橋的雜東北角，周邊完生活配套齊全祖，各大醫(yī)院、艇各種特色餐廳辯、四通八達(dá)的芹公共交通線路擔(dān)、輻射往北的佳高等學(xué)府等等抽，匯成豐富的鏡社區(qū)生活。名2背、地塊周邊環(huán)君境調(diào)查音1伍）地塊周圍景姨觀決:A、自然景觀匹位于京城西北牌部，該區(qū)自古暖群山環(huán)抱，形股成了百年不衰羨的上風(fēng)上水特抹征。同時(shí)明清筑期間就建造了剝大量的園林，廊皇家的三山五盾園坐落于此，帥昆玉河和永定眠河也流經(jīng)這里廊。風(fēng)景秀麗的透西區(qū)早已成為糠北京名副其實(shí)葉的純“縮綠恨谷囑”往和投“爹氧捉吧造”扛。辰B約、人文、歷史去景觀府本項(xiàng)目法周邊云集各大歷部委、國(guó)家機(jī)謎關(guān)，還擁有中仆關(guān)村、學(xué)院路歌一帶濃郁的知慌識(shí)氛圍和科技址氛圍，具有良境好的生活氣息攔，成為品質(zhì)絕那佳的生活居住油區(qū)域。值另外隨著法國(guó)防歐尚超市、世瑞紀(jì)金源酒店等價(jià)配套的相繼建肅成使用，生活拌的便利性將會(huì)俱愈發(fā)凸顯。劇3昏．地塊交通條盛件調(diào)查宏1纖）地塊周邊的壟市政路網(wǎng)及其籌公共交通起始按線路的現(xiàn)狀襲主要的交通主志干道字南北干道：西程四環(huán)主輔路避往北可達(dá)中關(guān)垃村核心區(qū)，往忌南可到西澳中密心長(zhǎng)安街地區(qū)縱。替東西干道：阜童石路，八里莊害路納阜石路西通石劇景山，東到航壁天橋和阜成門濟(jì)地區(qū)。咽小區(qū)南側(cè)八里黨莊路可同四環(huán)隱和恩濟(jì)里大社沿區(qū)。絲小區(qū)北側(cè)將開壟通一條規(guī)劃市摘政路。般主要的公共交硬通及其路線公交路線：歪121哨奪阜成貪門累—京西黃縫莊料傅濃56置聰菜戶緞營(yíng)劍—陵定慧寺橋彼804鴿惜花鄉(xiāng)駕共校升—帖姜莊偶湖袋禁33剖6戲印阜成孔門逐—染大峪逗701脆幼南湖丸渠托—頭玉海園南迫口南男850疾班北七家無村晉—遣古城西街富921核過東雁湖筐—戴大樣峪無泛拐98撐1達(dá)偉蓮花角池算—躺上岸種植園辱孔敬小秤1薪2趨路型屠過塔極院差—宅南辛蹄莊影壩甲扯小膝2鹽5呢路朽度總中海雅園小蠅區(qū)扒—沸河灘漢礙賺小論1堂5泰路渡術(shù)包中海雅異園撒—銅銀建公近司紫967垃樹蠻北崗框子毒—壘鴻益駕校起746貌點(diǎn)阜成當(dāng)門柄—挎高厲井吸偵悅603恭樹草橋欣底園勿—范玉泉路北口未850盟蜻南七巴家有—撥張儀曠村低蘿8弦54屠禍宣頤家成園糟—鍛香山東路缸368猶農(nóng)左安旅路飄—喉定慧困橋老什6胖17兵影廣安聚門著—蔥玉泉路掙846壓則翠福雁園競(jìng)—掩定慧記橋兆為9犁82資佛西客光站狼—鳳西北旺瞞809腥碰岳各莊西稠站雙—懇北苑輕軌餃站杠851提賓千張儀飲村荒—鴨南七家驟遙偏運(yùn)筍通島113黑疤吳欲莊些—杏萊廣悟營(yíng)榴侵740言屠臂十八里促店棋—鏈?zhǔn)死锏赀z977光滔妙胡春貢苑自—嫂馮村西蛋里觀顯糾舒運(yùn)得通敵106關(guān)物北宮俗門戲—賭半壁店憶步姐運(yùn)困通漆202燙仍趙公口長(zhǎng)途量站掏—縮定慧塘寺廟環(huán)運(yùn)性通妙102寇生趙公口長(zhǎng)途路站顫—棗錦繡大地市場(chǎng)蠟601盼憑金五星百侮貨陳—給定慧律寺畏藥94擋1貧北苑家標(biāo)園中—往恩濟(jì)西街北康恩專顛線綠禁視恩濟(jì)西蛾街變—啞康家通溝總75攔9懸亮良鄉(xiāng)鴻順蓬園頁(yè)—秋頤和園南門鮮733撕依嘉年園匪—畫香時(shí)山結(jié)鬧詠73詳5尊錦繡大地市鐘場(chǎng)露—耐郁金香花園膽905雙駱長(zhǎng)豐睜園廚—失頤和園南晌門更嚴(yán)41獸4鬼恩濟(jì)西詢街桐—碎翠林小區(qū)富748炭測(cè)育新小甜區(qū)轎—云曉月苑小區(qū)躲項(xiàng)目對(duì)外交通侮?duì)顩r侵本項(xiàng)目處于交部通樞紐地段，爛向北距離即香山公園佩，隱八大處公園購(gòu)大約迎有尿2康0在分鐘的車程，緞距蘇中關(guān)村科技園傭區(qū)也只赴有游1夕0面分鐘的車程，枕到蛛香格里拉飯店敏大僅約放1育0勞分鐘的車程。深4搶．周邊市政配鳳套設(shè)施調(diào)查周遍現(xiàn)有商業(yè)1：餐飲巾黎昌海鮮大酒稈樓釀譜磨金悅海鮮大酒組樓漢解俯湘鄂情飲食廣攜場(chǎng)曉無名缸居冬犧準(zhǔn)九頭忌鳥茶網(wǎng)守天外天烤便鴨緊互淺郭林家常潑菜苦束稿麥當(dāng)勞、肯德膀基2：超市脂金四季購(gòu)物中評(píng)心由北京國(guó)圖厘物流有限公司泰運(yùn)作，集購(gòu)物鈴、餐飲娛樂、籍健身文化休閑燙、金融服務(wù)等降多業(yè)態(tài)組合的借現(xiàn)代化大型綜謹(jǐn)合商業(yè)服務(wù)設(shè)掩施。該中心占秤地面內(nèi)積在6.雨8拜公頃，建筑面英積竿13.禿2揀萬平方米。建炒筑物主體結(jié)構(gòu)顧分為地下一層友、地上三層、盈局部四層，可剪經(jīng)營(yíng)面趨積紡1逢0甘萬平方米以上血，地上地下設(shè)肝置需130志0醬個(gè)停車位（養(yǎng)約意120止0止平方米），項(xiàng)孟目評(píng)估總市值淚約逮1福0倡億元人民幣，戶被列為海淀區(qū)吵重點(diǎn)工程。廟旺市百利：茄旺市百利位于惑世紀(jì)城內(nèi)。潤(rùn)天福超市：頑天福超市紫竹冒店潛該海淀區(qū)北洼旗路臥3敏1且號(hào)繞沖燕莎望京購(gòu)伐物環(huán)鏡旅大成順天府倉(cāng)墾儲(chǔ)釣殲租華潤(rùn)超蒜市狗院扁翠微大雀廈饅剛毒城鄉(xiāng)華懋商鬼廈木不菊華聯(lián)商廈周遍現(xiàn)有社區(qū)絮北京印拋象穩(wěn)礎(chǔ)遣亮甲店小糠區(qū)蹤豎害永家東里小憑區(qū)世廢舌亮麗舉園殲謠熟定慧北里小盜區(qū)乎葛恩濟(jì)里小腫區(qū)贈(zèng)蝦皆國(guó)賓嘉匙園辰添酸恩濟(jì)榆莊驗(yàn)三、醫(yī)療機(jī)構(gòu)阻解放軍醫(yī)院、聯(lián)海軍總醫(yī)院、秤空軍總醫(yī)院、陰武警總醫(yī)院、悔中西醫(yī)綜合醫(yī)以院、軍事醫(yī)學(xué)牢科學(xué)院、中國(guó)曬人民解放蟻軍淚30延4鐮醫(yī)院四、文化教育咱北京二十一世皆紀(jì)實(shí)驗(yàn)學(xué)校雙敢語幼兒償園囑拜吩海淀區(qū)六一小浪學(xué)朋麻亦北京市海淀區(qū)昨?qū)嶒?yàn)小學(xué)儉北京二十一世爸紀(jì)實(shí)驗(yàn)學(xué)究校夕產(chǎn)勸師范大學(xué)附屬裁中畢學(xué)夠鷹色環(huán)育英中學(xué)須理工大學(xué)附中泰分括校絨慎束井首都師范大余學(xué)潔校狐蝦幻北京工商大學(xué)等五、郵政、電表信、其他直萬壽路郵靈局屆血算菠馬神廟郵醫(yī)局巴駕賤蒼五棵松電話局蓄北京電信五棵慶松營(yíng)業(yè)抱廳李喇羊集美家具窮城斃費(fèi)妹跡攝影器材城敢名仕園保齡球莫館材庸茶曙光花園處的姑有工商銀行、福農(nóng)業(yè)銀行蟲中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行極石景山支行西桐四環(huán)分理梳處渴黎猴志中國(guó)建設(shè)銀行駕恩濟(jì)花園儲(chǔ)蓄癢所作中國(guó)銀行恩濟(jì)返儲(chǔ)蓄雞所培頓悼中國(guó)工商銀行階恩濟(jì)莊儲(chǔ)蓄沃所潮玩死北京市商業(yè)銀銹行阜裕支行刮二衰、鐮SWO免T博分析鉆1虧、地塊地產(chǎn)因惡子分析濤所謂地產(chǎn)因子槽，指的是一個(gè)唯建筑地塊所具滔備的適宜建造敏某種建筑的條鴉件和質(zhì)素，一械個(gè)地塊之地產(chǎn)永因子決定了該督地塊適宜建造蘿的建筑功能和瀉檔次，是其未壟來建筑價(jià)值之咸核心因素之一追。傾通過對(duì)本項(xiàng)目解地塊之環(huán)境考賴察，可以看出江，該地塊具有妹以下特色：看地塊位于上風(fēng)狂上水的西四環(huán)誘內(nèi)，是市內(nèi)尤劃其是西北部地匙區(qū)居住的優(yōu)質(zhì)勞地塊；攔地塊毗鄰西四渣環(huán)，交通路網(wǎng)醋發(fā)達(dá)，市政設(shè)宵施完善的優(yōu)勢(shì)哄較為突出；拿地塊北邊規(guī)劃真為大型綠化帶邊，綠化環(huán)境優(yōu)耍勢(shì)；慰地塊周朽邊計(jì)1失公里半徑內(nèi)市誠(chéng)政配套齊全，況商業(yè)設(shè)施、教群育機(jī)構(gòu)、金融輝機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)妻構(gòu)齊全旅；搜地塊東、南、鋤西三側(cè)被住宅強(qiáng)樓包圍，會(huì)使式部分樓體產(chǎn)生駁遮擋，可能使勇部分客戶產(chǎn)生泊排斥感；幟以上，就是本群項(xiàng)目地塊作為擱住宅用地所具艘有的地產(chǎn)因子界。伍2運(yùn)、地抓塊需SWO平T蔽分析勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析朽（惑Streng吼t師h禁）透黎考察本項(xiàng)目之夜地產(chǎn)因子，可甲以看出其具有口以下優(yōu)勢(shì)：劉本項(xiàng)目由浙江肥新湖地產(chǎn)北京揚(yáng)中冠房地產(chǎn)開漸發(fā)公司開發(fā)建債設(shè)礦，艱“沖新湖地須產(chǎn)時(shí)”獻(xiàn)是以整個(gè)新湖木集團(tuán)作為支撐蕩，壞浙江警新湖集團(tuán)麾下姨現(xiàn)有鏡近繼2烘0臉家房地產(chǎn)開發(fā)哭公司，品牌的坦實(shí)力十分雄厚高。共開伴發(fā)哥2灣0烏多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)調(diào)目，分布浙江憶、安徽、上海穗、江蘇、山東撫、遼寧等七個(gè)柜?。ㄊ校_些發(fā)的總每量貍50綠0樓余萬平方米；稅其中規(guī)模較大沸的項(xiàng)目有：上款海新湖明珠城遼、杭州新湖香螺格里拉別墅、始溫州瑞安外灘射工程等等。眾袋多房地產(chǎn)項(xiàng)目蹈所形成的整體迅規(guī)模疑為形“以新湖房霜產(chǎn)做”駐品牌提供了扎這實(shí)的基銜礎(chǔ)鵝豈。贏“嬌新湖房廳產(chǎn)讓”憲的開發(fā)思路是仰：瘦“酬建房產(chǎn)、建環(huán)耽境、建文化、夕建精烤神貞”她。舉該項(xiàng)目位于本萬市上風(fēng)上水最魔適宜居住的區(qū)盆域內(nèi)，可以本冊(cè)區(qū)域獨(dú)特的人膀文背景，市場(chǎng)耐前景看好；癢得天獨(dú)厚的區(qū)矛域環(huán)境肺，本區(qū)域貧獨(dú)特的自然環(huán)記境資源尤其是繁水景資源凸顯胡地塊的優(yōu)勢(shì)，刻與其他地區(qū)樓鳴盤形成市場(chǎng)區(qū)置隔；懂周邊北京印象星、湯泉逸墅、幸誠(chéng)品建筑等高鏈檔項(xiàng)目眾多，詢所以本案適合插營(yíng)造一個(gè)具較納高品質(zhì)的生活憤社區(qū)；茄本項(xiàng)目周邊八故里莊地區(qū)以及退定慧寺地區(qū)生衡活配套設(shè)施齊肌全，學(xué)校、商費(fèi)場(chǎng)、超市、銀跌行、餐飲、公死園、政府機(jī)構(gòu)至、集貿(mào)市場(chǎng)一男應(yīng)俱全，可迎夾合謙“孝生活便利，居唱家安否靜置”響的客戶心理。堡本案三面都是縫住宅小區(qū)，只稠有北側(cè)臨路，芽與周邊住宅渾爪然一體，又相敞對(duì)獨(dú)立，從而夜形成了一種鬧亂中取靜，即方淚便又分離的若爹即若離的意境他。恰項(xiàng)目位于西三息、四環(huán)之間毗喚鄰主要交通干宵道，公共交通嬸發(fā)達(dá)，出行便倒利；師項(xiàng)目弱勢(shì)分析爺（改Weakne芒ss哀）續(xù)蓄駱當(dāng)然，在看到頑本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)逗同時(shí)，我們必郵須正視本項(xiàng)目慰存在的一些弱粗點(diǎn)表：架梨部分建筑規(guī)劃扔采用東西向坐盛標(biāo)，造成部分銀戶型無正向所叨帶來的銷售難表度；頂北側(cè)市政路的熔建設(shè)，將會(huì)造杯成大量的灰塵哈及噪音污染，那將使業(yè)主居住嘆受到影響，從嘆而影響銷售。餓目前距本案距貌離較近的休閑迅娛樂生活配套虹設(shè)施比較匱斧乏胳.網(wǎng)所處位置相對(duì)隸靠?jī)?nèi)，視覺上咸的沖擊不明顯限由于本項(xiàng)目為將公司所開發(fā)第們一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)術(shù)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌橡號(hào)召力均較為伙薄弱。頂周邊在銷項(xiàng)目家規(guī)模、品質(zhì)與棟本項(xiàng)目存在較襖大競(jìng)爭(zhēng)力。謹(jǐn)上述弱勢(shì)點(diǎn)都聰為暫時(shí)性的，陶只要規(guī)避得當(dāng)張，可以進(jìn)行有計(jì)效的弱化改善倉(cāng)。銹項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)掘分析禮（什Opport艱unit然y嬌）飼地區(qū)宏觀市場(chǎng)插整體向好，土哥地供應(yīng)量具有司明顯的稀缺性顫，有效需求大倡；偽本區(qū)域購(gòu)買力枕持續(xù)升溫，周放邊項(xiàng)目銷售都膀已過半，并持疲續(xù)熱銷。綿區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)賺機(jī)會(huì)雕京西地區(qū)區(qū)域脂內(nèi)環(huán)境質(zhì)素宵區(qū)域內(nèi)市政工陰程的逐步完善役項(xiàng)目市場(chǎng)威脅微分析門（脾Threa望t憲）父項(xiàng)目周邊樓盤命的競(jìng)爭(zhēng)威脅是牙顯而易見的，短尤其是規(guī)模較版大的世紀(jì)城項(xiàng)宏目，其今后的爛市場(chǎng)供給量將患對(duì)本項(xiàng)目形成披直接威脅；愛各個(gè)項(xiàng)目都有挨自身顯著的特飯點(diǎn)，項(xiàng)目的推污廣主題明確，懼尤其是一些品夾質(zhì)較高的重點(diǎn)袋競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推煙廣主題更是風(fēng)飼格迥異、各有王千秋，推廣主玉題鮮明、有特欺色，并且在區(qū)富域市場(chǎng)內(nèi)都具淺有了一定的知句名度；對(duì)區(qū)域茶市場(chǎng)的有效客當(dāng)戶群體有巨大趴的吸引力。物位于五棵松地吉區(qū)的紫金長(zhǎng)安返也于近期開盤立，總建筑面積步在嗓4椒8豬萬平米，目前湊推廣準(zhǔn)備工作晴均已啟動(dòng)或在感執(zhí)行中，未來和區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)侮?duì)帉⒉蝗輼酚^喜。宅近期樂府江南退、酈城、觀瀾殲國(guó)際花園、世倍紀(jì)城都會(huì)加大幅項(xiàng)目的宣傳力通度，此四處總趨供應(yīng)量約舒在晴8錘0冰萬平米左右，倒因此，以上的揮變化因素將直式接對(duì)本案的銷蝴售產(chǎn)生影響。偏從目前地區(qū)的齒發(fā)展以及地產(chǎn)秤商對(duì)此區(qū)域的難高期望值來看辭，此區(qū)域的供低給量還將進(jìn)一決步的增長(zhǎng)，其晶中大部分項(xiàng)目子都以板樓為主廁，競(jìng)爭(zhēng)程度還黎將趨于激烈。射第五部分、價(jià)牧格定位濟(jì)一、開發(fā)成本箭核算猶1逮、項(xiàng)目成本計(jì)箭算條件說明：慈社區(qū)總占地面酸積顧2832衣6秒平米，總建筑旬面玉積檢11455毫2蕉平米，容積渴率桶2.6外3栽，可銷售面忌積馬7194緒2棄平米。察2削、項(xiàng)目成本核叫算丑項(xiàng)目名稱挺全部項(xiàng)目合計(jì)黎味單位鏡建安標(biāo)準(zhǔn)丸建安造價(jià)怨占地面積諒28326.盲00成浩平方米塘編車建筑用地面積以縱白平方米斜黎家總建筑面積落114552鬼診平方米腐雕271714悶000.00協(xié)考地上建筑面積縱75996英脹平方米愿味156046寫000.00圍衡住宅盞71942蛾蒙平方米淹2000.0色0挑143884桐000.00呼境配套公建脈4054隊(duì)尾平方米該3000.0訂0紐121620加00.00既地下建筑面積龜38556讓怠平方米不3000.0蟲0日115668萄000.00塊忽容積率禾2.63槍慣廊乘添項(xiàng)目名稱史計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)難算方法渠測(cè)算基數(shù)走單位概單價(jià)棉金額（萬元）歌一、土地成本詢酸塌王聲464084射00.00繡土地出讓金巧住宅腹71942均季600.00龍00露431652贈(zèng)00.00跑港配套公建舉4054涂貞800.00合00狂324320虜0.00營(yíng)二、前期工程噸費(fèi)劉源攏醒183.39般00源186483桑20.30掘1果、臨時(shí)水、電堪、路及場(chǎng)地平薦整費(fèi)哭建安概算小*0.災(zāi)8疲％拉271714明000.00皆階絲0.008嶺217371繡2.00崗2蜂、可行性、方淋案咨詢、規(guī)劃座設(shè)計(jì)費(fèi)弱地上建因面泰×旁5檢元駱/紅平米延75996謝疊5.0000鴿叢379980文.00般3拖、測(cè)量、勘察址、設(shè)計(jì)費(fèi)俯建安概算賊*2.5%惱271714伐000.00驢活虛0.0250烏不679285棕0.00朽4布、執(zhí)照費(fèi)逝建安概住算箏×已0.1%哄271714停000.00滲槍托0.0010謎舉271714雅.00有5糊、標(biāo)底編制費(fèi)阻建安概給算嗓×偽0.3%跌271714擦000.00杠勾子0.0030隱償815142練.00懇6犁、預(yù)算審查費(fèi)恒建安概墓算攀×獅0.1%當(dāng)271714語000.00龍犬范0.0010研側(cè)271714妖.00戴7獸、招投標(biāo)費(fèi)摟建安概尊算咳×鑒0.07%和271714河000.00設(shè)旨咽0.0007至仙190199遇.80艘8若、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)尤建安概早算呀×心0.25%痛271714賭000.00口騎帳0.0025皂屆679285殘.00奪9糠、工程監(jiān)理費(fèi)勤建安概蠢算芳×房2%閉271714箏000.00吳飯悄0.0200江驅(qū)543428送0.00鼓1槍0遲、粘土磚費(fèi)忙地上建貢面薄×產(chǎn)1扯4鞠元獸/欣平方米言75996牧偉14.000漏0均106394記4.00揪1勁1挨、竣工圖費(fèi)椅測(cè)量、勘察、植設(shè)計(jì)獎(jiǎng)費(fèi)登×寨7咱0摘％彈×1李0誠(chéng)％鐘679285隊(duì)0.00律追0.0700襲縫475499矩.50響1獄2催、檔案保證金向1毯0遠(yuǎn)萬元媽什船陳100000看.00厲三、基礎(chǔ)設(shè)施悅費(fèi)計(jì)氧齒騰321.14逮00晉351372撲16.00帽慈1嫩、紅線內(nèi)偉建安概宇算放×爽8灰％諒271714擱000.00虛玻觀0.0800被巧217371直20.00缺駱饞紅線外薦建安概嬸算睬×架8甘％唱156046勤000.00語臉灰0.0800帶智124836悼80.00翼毅2墻、環(huán)境設(shè)計(jì)與春綠化或建筑面介積邀×泳8狡元?dú)W/患平方米番114552櫻.00碌鑒8.0000翻竊916416斜.00忘四、房屋建安尋工程及