房地產(chǎn)估價基本方法與變現(xiàn)分析

房地產(chǎn)估價基本方法與變現(xiàn)分析第1頁/共33頁房地產(chǎn)估價定義房地產(chǎn)估價：指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的、遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在價值時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定的活動。（估價、造價、定價）房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。第2頁/共33頁1、房地產(chǎn)估價基本方法比較法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法第3頁/共33頁1.1、房地產(chǎn)估價方法-比較法概念：將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：替代原理房地產(chǎn)估價對象的未知價格可通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。大數(shù)定律大量交易實例成交價格的綜合結(jié)果可作為正常市場價格的最佳指標(biāo)。第4頁/共33頁1.1、房地產(chǎn)估價方法-比較法適用對象：具有交易性的房地產(chǎn)。估價步驟：1.搜集交易案例2.選取可比實例3.建立比較基礎(chǔ)（面積單位、付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等）4.進(jìn)行交易情況修正5.進(jìn)行市場狀況修正6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正7.求取比準(zhǔn)價格第5頁/共33頁1.1、房地產(chǎn)估價方法-比較法商業(yè)房地產(chǎn)樓層修正系數(shù)表（《蘇州市國有土地上房屋征收估價技術(shù)規(guī)范》）第6頁/共33頁1.2、房地產(chǎn)估價方法-收益法概念：收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A(yù)期的估價對象未來各期的正常凈收益折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)當(dāng)期價格的因素是基于市場參與者對未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣的預(yù)期。第7頁/共33頁1.2、房地產(chǎn)估價方法-收益法適用對象：有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)。估價步驟：（1）選擇具體的估價方法；（直接資本化法、報酬資本化法）（2）測算收益期或持有期；（房屋經(jīng)濟(jì)壽命、土地使用年期）（3）測算未來收益；（潛在毛收入＞有效毛收入＞凈收益）（4）確定收益乘數(shù)、報酬率；（5）計算收益價值。第8頁/共33頁1.2、房地產(chǎn)估價方法-收益法物業(yè)類型收益乘數(shù)（大致經(jīng)驗值）舉例（年租金*收益乘數(shù)=單價）商業(yè)15-20年150*12*18=32400辦公20-25年65*12*22=17160住宅45-55年35*12*50=21000工業(yè)10-12年18*12*10=2160收益乘數(shù)法：該方法較為粗糙，適用于資料不充分或精度要求不高的估價第9頁/共33頁1.3、房地產(chǎn)估價方法-成本法概念：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：從賣方的角度來看：是生產(chǎn)費(fèi)用價值論，即賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價。從買方的角度來看：是替代原理，即買房愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價。第10頁/共33頁1.3、房地產(chǎn)估價方法-成本法適用對象：很少交易且沒有經(jīng)濟(jì)性收入房地產(chǎn)。估價步驟（1）選擇具體估價路徑；（房地合估、房地分估）（2）測算重新購建價格；（3）測算折舊；（4）計算成本價值。土地估價：政策性更強(qiáng)（工業(yè)用地最低保護(hù)價、土地基準(zhǔn)地價）第11頁/共33頁1.3、房地產(chǎn)估價方法-成本法第12頁/共33頁1.3、房地產(chǎn)估價方法-成本法第13頁/共33頁1.3、房地產(chǎn)估價方法-成本法第14頁/共33頁1.4、房地產(chǎn)估價方法-假設(shè)開發(fā)法概念：假設(shè)開發(fā)是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：預(yù)期原理假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。第15頁/共33頁1.4、房地產(chǎn)估價方法-假設(shè)開發(fā)法適用對象：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房。估價步驟：（1）選擇具體估價方法（2）選擇估價前提（自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓、被迫轉(zhuǎn)讓）；（3）選擇最佳的開發(fā)經(jīng)營方式；（4）測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（5）測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（6）測算開發(fā)完成后的價值；（7）確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的利潤；（8）計算開發(fā)價值。

第16頁/共33頁1.5、房地產(chǎn)估價方法-其他

第17頁/共33頁2、房地產(chǎn)估價方法的適用居住用房地產(chǎn)商業(yè)用房地產(chǎn)工業(yè)用房地產(chǎn)第18頁/共33頁

2、房地產(chǎn)估價方法的適用根據(jù)估價對象類型結(jié)合估價目的進(jìn)行估價方法的選擇。按用途劃分的種類：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合用途房地產(chǎn)。按開發(fā)程度劃分的種類：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。第19頁/共33頁

2.1、房地產(chǎn)估價方法適用—居住用房地產(chǎn)居住用房地產(chǎn)包括普通住宅、別墅、酒店式公寓等。居住用房地產(chǎn)的估價首選比較法，收益法、成本法為輔。比較法：由于居住房地產(chǎn)交易較為頻繁、交易量大、較容易獲得交易實例，比較法是最常用方法。收益法：主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。成本法：估價時出于安全、保守的考慮會使用成本法；拆遷估價以及在建工程估價也會采用成本法。第20頁/共33頁

2.2、房地產(chǎn)估價方法適用—商業(yè)用房地產(chǎn)商業(yè)用房地產(chǎn)包括沿街店鋪、購物中心、專業(yè)市場等。商業(yè)房地產(chǎn)適宜選擇比較法、收益法，成本法為輔。比較法：商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租較為頻繁，尤其是小型商鋪，比較容易獲得比較實例，適用于比較法。收益法：商業(yè)房地產(chǎn)價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，收益法為最為常用方法。成本法：可以作為一種輔助方法，如抵押或?qū)⒁D(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。以上也適用于辦公類房地產(chǎn)。第21頁/共33頁

2.3、房地產(chǎn)估價方法適用—工業(yè)用房地產(chǎn)工業(yè)用房地產(chǎn)包括廠房、倉儲、研發(fā)樓等。工業(yè)廠房按通用性分為標(biāo)準(zhǔn)廠房和自建廠房。商業(yè)用房地產(chǎn)的估價首選成本法，比較法、收益法為輔。成本法：標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價，非標(biāo)準(zhǔn)廠房可以進(jìn)行修正或參考實際工程造價，成本法較為常用。比較法、收益法：在工業(yè)集中區(qū)有標(biāo)準(zhǔn)廠房租售實例，可以采用比較法、收益法。第22頁/共33頁

2.4、房地產(chǎn)估價方法的主要適用總結(jié)比較法（現(xiàn)狀）收益法（未來）成本法（歷史）假設(shè)開發(fā)法住宅用房地產(chǎn)商業(yè)用房地產(chǎn)工業(yè)用房地產(chǎn)在建工程第23頁/共33頁

3、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的影響因素一、房地產(chǎn)的通用性。即是否普遍使用，通用性越差的房地產(chǎn)，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。二、房地產(chǎn)的獨立使用性。即能否單獨地使用而不受限制。例如，廠區(qū)兩塊宗地中的內(nèi)側(cè)房地產(chǎn)的獨立使用性就不好。通常情況下，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會越弱。三、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。例如，商業(yè)綜合體載明不可分割銷售。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力較弱。第24頁/共33頁

3、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的影響因素四、房地產(chǎn)的區(qū)位。所處位置越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力會越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)一般比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。五、房地產(chǎn)的開發(fā)程度。開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會越弱。例如，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。六、房地產(chǎn)的價值大小。價值越大的房地產(chǎn)，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。七、房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)會越困難，變現(xiàn)能力就越弱。第25頁/共33頁

3、房地產(chǎn)變現(xiàn)系數(shù)-定量分析影響因素評分分值區(qū)段90-10080-8970-7960-69價值大小（20%）價值適中，有充分多潛在買家價值基本適中，有較多潛在買家價值較大，有少量潛在買家價值大，僅有個別潛在買家區(qū)位條件（20%）區(qū)位條件優(yōu)區(qū)位條件較優(yōu)區(qū)位條件一般區(qū)位條件差通用性（20%）通用性強(qiáng)，能適用于不同行業(yè)通用性較強(qiáng)，適用于大多數(shù)行業(yè)通用性一般，適用于少數(shù)行業(yè)通用性較差，為專用房地產(chǎn)獨立使用性（20%）能獨立使用大部分能獨立使用少部分能獨立使用不能獨立使用市場狀況（10%）市場景氣，產(chǎn)業(yè)政策有利市場較景氣，產(chǎn)業(yè)政策較為有利市場一般市場不景氣，產(chǎn)業(yè)政策不利處置方式（10%）處置周期長，宣傳力度大處置周期較長，有適當(dāng)宣傳處置周期較短，適當(dāng)宣傳處置周期短，宣傳度較低第26頁/共33頁

4、房地產(chǎn)變現(xiàn)主要費(fèi)用序號項目稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1訴訟費(fèi)用差額累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.5%-2.5%2法院執(zhí)行費(fèi)用差額累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.1%-1.5%3律師費(fèi)差額累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.5%-7%4拍賣費(fèi)用差額累進(jìn)，按成交金額的0.5%-5%5評估、代理等費(fèi)用1%-2%6增值稅及附加差額征收，稅率為5.6%7土地增值稅計稅依據(jù)的5%（及其他方式）8印花稅計稅依據(jù)×0.05%。9個人所得稅差額征收，稅率為20%10企業(yè)所得稅應(yīng)稅額的25%第27頁/共33頁

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4、房地產(chǎn)變現(xiàn)費(fèi)用-（以500萬市值商業(yè)房地產(chǎn)為例）稅費(fèi)類型稅費(fèi)名稱稅費(fèi)比例取值依據(jù)及說明處置費(fèi)用案件受理費(fèi)用0.25%依據(jù)《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》補(bǔ)充規(guī)定。差額定率累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.5%-4%，減半交納。法院執(zhí)行費(fèi)用0.1%依據(jù)《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》補(bǔ)充規(guī)定。差額累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.1%-1.5%律師費(fèi)3%依據(jù)《律師服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。差額累進(jìn)，按照訴訟標(biāo)的金額0.5%-7%評估費(fèi)用0.5%依據(jù)江蘇省物價局省財政廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范全省涉案財產(chǎn)價格鑒證收費(fèi)管理的通知》。差額定率累進(jìn)，按評估金額的0.1%-5%。銷售費(fèi)用-網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺拍賣，不計銷售費(fèi)用。銷售稅金（賣方）增值稅及附加5.33%依據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》等。稅金為（計稅價格-購置原價）/1.05×5.6%。土地增值稅5.0%依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》。計稅方式1：（計稅價格-扣除項目金額）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)；計稅方式2：不低于計稅依據(jù)的5%核定征收。印花稅0.05%依據(jù)《印花稅暫行條例》。計稅依據(jù)×0.05%。個人所得稅取10%差額征收，增值額的20%合計24.23%第29頁