房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準

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房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準

第一條（制定目的）為提高房地產(chǎn)估價報告（以下簡稱估價報告）質(zhì)量，統(tǒng)一估價報告評審內(nèi)容、要求和方法，保證估價報告評審結(jié)果客觀公允，根據(jù)國家標(biāo)準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和有關(guān)估價指導(dǎo)看法，結(jié)合估價報告評審工作實際，制定本標(biāo)準。

其次條（適用范圍）對鑒證性估價報告進行評審，適用本標(biāo)準。

本標(biāo)準所稱鑒證性估價報告，是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的估價報告，包括但不限于為了以下需要而出具的估價報告：

（一）房地產(chǎn)抵押貸款；（二）房屋征收補償；（三）人民法院拍賣房地產(chǎn)；（四）房地產(chǎn)稅收；

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；

（六）用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立公司或者企業(yè)；（七）上市公司關(guān)聯(lián)交易；（八）投資性房地產(chǎn)公允價值計量。

第三條（評審方式）估價報告評審，采用定量評審與定性評審相結(jié)合的方式。

第四條（定量評審內(nèi)容）估價報告定量評審，采用分項目逐項評分的方式。

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估價報告定量評審項目，分為一般項目和特別項目。一般項目是指估價報告的基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4個分項和28個子項（詳見附件）。

特別項目是指特定估價目的的估價報告應(yīng)當(dāng)具有的獨特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價報告的特別項目分為6個分項：（1）估價假設(shè)和限制條件的特別要求；（2）估價原則的特別要求；（3）估價結(jié)果披露的特別要求；（4）估價對象變現(xiàn)能力分析；（5）相關(guān)風(fēng)險提醒；（6）附件的特別要求。

第五條（定量評審得分）估價報告定量評審總分的總分值為100分。

不應(yīng)當(dāng)有特別項目的估價報告的定量評審總得分，為各個一般項目的評審得分之和。

應(yīng)當(dāng)有特別項目的估價報告的定量評審總得分，依照以下公式換算得出：

一般項目評審總得分＋特別項目評審總得分

估價報告定量評審總得分＝————————————————————×100

100＋特別項目的總分值

第六條（各評審子項的評審得分）被評審的估價報告存在本標(biāo)準列舉的問題的，從該問題所在評審子項的標(biāo)準分中減去該問題對應(yīng)的扣分值?？鄯种涤幸欢ǚ秶?，根據(jù)問題的輕重程度予以扣分。

每個評審子項的評審得分，為該評審子項的標(biāo)準分減去其扣分值之和。該評審子項的扣分值之和超過其標(biāo)準分的，僅將該標(biāo)準分扣完使該評審子項得零分為止。

第七條（測算過程評審）估價測算過程的評審得分依照以下方式確定：

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（一）根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，只能選用一種估價方法估價的，該估價方法測算過程的評審得分即為估價測算過程的評審得分。

（二）根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，應(yīng)選中用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價測算過程的評審得分。理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法測算過程的評審得分為零分。

第八條（創(chuàng)新特色加分）勉勵房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師出具在內(nèi)容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價報告。

估價報告在嚴于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、相應(yīng)估價指導(dǎo)看法以及本標(biāo)準的要求且不與其有關(guān)內(nèi)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加20～30分；較突出的，加10～20分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加5～10分。

給予估價報告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式指出估價報告中的創(chuàng)新或者特色之處。

第九條（定性評審內(nèi)容）估價報告定性評審，采用審查估價報告是否有本標(biāo)準規(guī)定的不合格內(nèi)容的方式。

對于有不合格內(nèi)容的估價報告，依舊應(yīng)當(dāng)進行全面的定量評審，盡量指出估價報告存在的問題，以使房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師了解估價報告存在的問題，幫助其提高估價報告質(zhì)量。

在進行全面的定量評審中，不合格內(nèi)容所在的評審子項的評審得分為零分。

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第十條（重要內(nèi)容缺失的不合格）估價報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容，缺少以下內(nèi)容之一的，估價報告為不合格：

（一）致估價委托人函；（二）注冊房地產(chǎn)估價師聲明；（三）估價假設(shè)和限制條件；（四）附件。

估價結(jié)果報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容，缺少以下內(nèi)容之一的，估價報告為不合格：

（一）估價委托人；（二）估價機構(gòu)；（三）估價目的；（四）估價對象；（五）估價時點；（六）價值類型；（七）估價依據(jù)；（八）估價原則；（九）估價方法；（十）估價結(jié)果；（十一）估價人員。

估價技術(shù)報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容，缺少以下內(nèi)容之一的，估價報告為不合格：

（一）估價對象實物狀況描述與分析；（二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析；（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析；（四）市場背景描述與分析；

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（五）估價對象最高最正確利用分析（根據(jù)估價目的，應(yīng)當(dāng)評估估價對象現(xiàn)狀價值的除外）；

（六）估價方法適用性分析；（七）估價測算過程；（八）估價結(jié)果確定。

特定估價目的的估價報告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨特組成要素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨特內(nèi)容的，估價報告為不合格。

第十一條（有重大技術(shù)問題的不合格）估價報告有以下重大估價技術(shù)問題之一的，估價報告為不合格：

（一）隨意編造對估價結(jié)果有直接影響的估價假設(shè)并據(jù)此進行估價的；

（二）估價目的表述嚴重錯誤或者未對應(yīng)相應(yīng)行為的；（三）根據(jù)估價目的對估價對象進行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，估價對象有虛構(gòu)、遺漏，編造估價對象狀況的；

（四）估價時點確定錯誤，與估價目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的；

（五）價值類型選擇或者價值內(nèi)涵、定義表述嚴重錯誤的；（六）估價依據(jù)嚴重錯誤，未在“估價依據(jù)〞中列明估價所必需依據(jù)的法律法規(guī)、估價標(biāo)準和指導(dǎo)看法，估價依據(jù)運用嚴重錯誤，在估價中完全未表達估價依據(jù)要求的；

（七）理論上適用的估價方法未選用且未說明理由，估價方法錯誤，估價方法選用錯誤，估價方法運用（包括計算公式選用、測算過程、計算結(jié)果）嚴重錯誤的；

（八）虛構(gòu)、編造估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要估價參數(shù)或者可比實例的；

（九）估價報告中的重要內(nèi)容前后矛盾或者不一致，包括致

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估價委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中的估價結(jié)果不一致，估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的。

第十二條估價報告有以下情形之一的，估價報告為不合格：

（一）致估價委托人函上無房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋公章的；（二）注冊房地產(chǎn)估價師聲明上無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名的；

（三）估價報告出具日期（致估價委托人函上的落款日期）不在房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的；

（四）根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理方法》，估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可業(yè)務(wù)范圍的。

第十三條（其他不合格情形）估價報告例行評審可以不審查是否存在以下情形，但在評審中發(fā)現(xiàn)存在以下情形之一的，估價報告應(yīng)當(dāng)不合格：

（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價師與估價委托人或者相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價對象有利益關(guān)系的；

（二）估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)勝任能力的（但有重要專業(yè)幫助并在估價報告中說明的除外）；

（三）被評審的估價報告與出具給委托人或者完成時的估價報告內(nèi)容不一致的；

（四）估價結(jié)果不合理偏高或者偏低的。

第十四條（評審結(jié)論）估價報告評審結(jié)論由定量評審得分和評審看法組成。

沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分不足60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總

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得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的，以及有本標(biāo)準規(guī)定的不合格內(nèi)容之一的估價報告，為評審不合格。

前款以外的估價報告，為評審合格。其中，90分以上的，為一等報告；80分以上、不足90分的，為二等報告；70分以上、不足80分的，為三等報告；60分以上、不足70分的，為四等報告。

評審看法應(yīng)當(dāng)說明估價報告是否合格，并指出估價報告存在的主要問題。

第十五條（參照執(zhí)行）對非鑒證性估價報告進行評審，參照本標(biāo)準執(zhí)行。

第十六條（解釋權(quán)）本標(biāo)準由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會負責(zé)解釋。

第十七條（施行日期）本標(biāo)準自發(fā)布之日起施行。

附件：房地產(chǎn)估價報告定量評審標(biāo)準

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附件：

表1表1-1表1-2

表1-3-1表1-3-2表1-3-3表1-4-1表1-4-2表1-5表2

房地產(chǎn)估價報告定量評審標(biāo)準

目錄

房地產(chǎn)估價報告一般項目評審標(biāo)準市場法評審標(biāo)準收益法評審標(biāo)準

成本法（房地）評審標(biāo)準成本法（建筑物）評審標(biāo)準成本法（土地）評審標(biāo)準

假設(shè)開發(fā)法（動態(tài)分析法）評審標(biāo)準假設(shè)開發(fā)法（靜態(tài)分析法）評審標(biāo)準基準地價修正法評審標(biāo)準

房地產(chǎn)抵押估價特別項目評審標(biāo)準

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表1房地產(chǎn)估價報告一般項目評審標(biāo)準

評審分項序號評審子項評審標(biāo)準標(biāo)準分扣分項目分值及說明(1)基本要素包括：估價報告名稱、估價項目名稱、估價委托人（名稱或者姓名）、估價機構(gòu)（名稱）、注冊房地產(chǎn)估價師（姓名）、估價作業(yè)日期、估價報告編號。每缺少一項，扣0.5分。(2)表述不確鑿、不簡單的，扣0.5分。(1)基本內(nèi)容包括：標(biāo)題（目錄）、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。每缺少一項，扣0.5分。(2)估價結(jié)果報告二級標(biāo)題缺少或者不全的，扣0.5分。(3)估價技術(shù)報告二級標(biāo)題缺少或者不全的，扣0.5分。(4)目錄中的文字與正文中的文字不一致的，扣0.5分。(5)未標(biāo)注頁碼或者頁碼前后不一致的，扣0.5分。注：僅向估價委托人提供估價結(jié)果報告的，存檔的估價技術(shù)報告中應(yīng)當(dāng)有單獨的目錄。(1)基本內(nèi)容包括：標(biāo)題（致估價委托人函）、估價委托人（名稱或者姓名）、估價目的、估價對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、估價時點、價值類型（名稱）、估價結(jié)果、估價機構(gòu)蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽字、落款日期。其中，無房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋章的，屬于不合格內(nèi)容；其余的每缺少一項，扣1分。(2)表述不確鑿、不簡單的，扣1分。(3)估價結(jié)果與估價結(jié)果報告或者估價技術(shù)報告中的不一致的，屬于不合格內(nèi)容。(4)落款日期不在房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)的，屬于不合格內(nèi)容。(1)聲明內(nèi)容不完整或者不恰當(dāng)?shù)?，?分。(2)未列明實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名或者實地查勘日期的，扣1分。(3)未說明是否有重要專業(yè)幫助的，有重要專業(yè)幫助未說明幫助者的姓名和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)有重要專業(yè)幫助而沒有重要專業(yè)幫助的，扣1～2分。(4)內(nèi)容上與估價假設(shè)和限制條件混淆的，扣1分。(5)未注明注冊房地產(chǎn)估價師姓名、注冊號的，扣1分。(6)無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字的，屬于不合格內(nèi)容。(1)基本內(nèi)容包括：本次估價的假設(shè)前提、估價報告應(yīng)用的限制條件。缺少相關(guān)內(nèi)容的，扣2分。(2)未披露對估價結(jié)果有重大影響的事項或者因素，或者雖然披露但未就其對估價結(jié)果的影響進行說明的，扣4分。(3)估價假設(shè)未依照“必要、合理、有依據(jù)〞要求說明的，扣1～3分。(4)估價假設(shè)針對性不強的，扣1～2分。(5)隨意編造對估價結(jié)果有直接影響的估價假設(shè)的，屬于不合格內(nèi)容。1要素齊全，表述準封面（或者扉頁）確、簡單。12一、封面、目錄、致函、聲明、假設(shè)和限制條件︵15分︶目錄內(nèi)容完整，前后文字、頁碼一致。13委托人函*致估價內(nèi)容完整，前后內(nèi)容一致，表述確鑿、簡單。54*注冊房地產(chǎn)估價師聲明內(nèi)容完整、規(guī)范，針對性強。35*估價假設(shè)和限制條件假設(shè)和限制條件必要、合理、有依據(jù)、針對性強。5

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67*估價委托人*估價機構(gòu)*估價目的基本信息完整?；拘畔⑼暾?。118表述明確、具體、規(guī)范。29*估價對象估價對象范圍界定明白，基本狀況描述全面、確鑿。5二、估價結(jié)果報告︵25分︶10*估價時點確定正確，確定理由簡要明確。價值類型明確，價值內(nèi)涵或者定義確鑿。111*價值類型312*估價依據(jù)依據(jù)完整、合法有效。213*估價原則原則完整、確鑿，具有針對性。114*估價方法選用的估價方法正確，方法定義簡明、確鑿。3基本信息包括：估價委托人的名稱或者姓名。缺少的，扣1分?；拘畔ǎ悍康禺a(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人（姓名）、居處、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號。每缺少一項，扣0.5分。(1)估價目的表述不明確或者不具體的，扣1分。(2)估價目的表述不規(guī)范的，扣1分。(3)估價目的表述錯誤或者未對應(yīng)其經(jīng)濟行為的，屬于不合格內(nèi)容。(1)估價對象范圍（土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益的，應(yīng)說明）界定不明白的，扣1～2分。(2)估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。描述不全面、不確鑿的，扣1～2分。(3)土地基本狀況中還應(yīng)當(dāng)包括：四至、土地使用期限、開發(fā)程度。每缺少一項，扣1分。(4)建筑物基本狀況中還應(yīng)包括：建成時間、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維護狀況。每缺少一項，扣1分。(5)根據(jù)估價目的對估價對象進行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，估價對象界定不清或者有嚴重錯誤的，虛構(gòu)、編造估價對象狀況的，屬于不合格內(nèi)容。(1)估價時點確定依據(jù)不足，或者未簡要說明理由的，扣0.5分。(2)估價時點確定錯誤，與估價目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由，屬于不合格內(nèi)容。(1)價值類型未明確或者不正確的，扣2分。(2)價值內(nèi)涵或者定義表述不確鑿的，扣0.5～1分。(3)價值類型選擇或者價值內(nèi)涵、定義表述有嚴重錯誤，屬于不合格內(nèi)容。(1)必要的法律法規(guī)、估價標(biāo)準和指導(dǎo)看法依據(jù)未列明的，扣0.5～1分。(2)法律法規(guī)、估價標(biāo)準和指導(dǎo)看法名稱表述不全面、不確鑿的，扣0.5分。(3)所列的估價依據(jù)已過時或者失效的，扣0.5～1分。(4)濫列估價依據(jù)的，扣0.5～1分。(5)估價依據(jù)嚴重錯誤的，未在“估價依據(jù)〞中列明估價所必需依據(jù)的法律法規(guī)、估價標(biāo)準和指導(dǎo)看法的，估價依據(jù)運用嚴重錯誤的，在估價中完全未表達估價依據(jù)的要求的，屬于不合格內(nèi)容。(1)列明本次估價應(yīng)當(dāng)遵循的估價原則。每缺少一項，扣0.5分。(2)所列估價原則無簡要定義的，扣0.5分。(3)所列估價原則缺乏針對性的，扣0.5分。(1)理論上適用的估價方法未選用，雖然說明白理由，但理由不夠充分的，扣1～2分。(2)估價方法定義不確鑿的，扣0.5～1分。(3)估價方法選用錯誤的，理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，屬于不合格內(nèi)容。(4)與估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格內(nèi)容。

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15*估價結(jié)果完整明了，前后一致。3(1)估價結(jié)果（包括幣種、總價及其大寫、單價及其單位；僅表述總價或者單價的，應(yīng)說明理由）表述不完整的，扣0.5～1分。(2)估價結(jié)果內(nèi)涵（是否與估價假設(shè)和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費用及稅金等）不明了的，扣1分。(3)估價結(jié)果與致估價委托人函或者估價技術(shù)報告中的不一致的，估價結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格內(nèi)容。(1)未寫明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師（至少兩名以上）的姓名、注冊號，無簽字的，扣1分。(2)有協(xié)助估價而未寫明協(xié)助估價的人員的姓名、相關(guān)資格或者職稱，無簽字的，扣0.5分。(1)表述不正確的，扣1分。(2)時間上難以保證按質(zhì)完成的，扣0.5分。(1)表述不正確的，扣1分。(2)期限確定不合理的，扣1分。(1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發(fā)程度等。每缺少一項，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對性不強的，扣0.5～1分。16*估價人員基本信息完整，角色明確。117估價作業(yè)日期估價報告使用期限表述正確，時間合理。表述正確，期限合理。描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。1181三、估價技術(shù)報告︵50分︶19實物狀況描述與分析*土地實物狀況描述與分析3建筑物描述內(nèi)容完整，分實物狀析客觀，具有針對況描述與分析性。(1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時間、使用及維護狀況、完損狀況等。每缺少一項，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對性不強的，扣0.5～1分。(1)土地權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立狀況、土地使用管制、其他特別狀況等。每缺少一項，扣0.5分。(2)建筑物權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立狀況、出租或者占用狀況、其他特別狀況等。每缺少一項，扣0.5分。(3)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得狀況。(4)缺少分析的，扣2分。(5)分析針對性不強的，扣0.5～1分。20*權(quán)益狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。3

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21*區(qū)位狀況描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。3(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，每缺少一項，扣0.5分。(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制狀況、停車便利程度等，每缺少一項，扣0.5分。(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項，扣0.5分。(4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項，扣0.5分。(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣1分。(6)分析針對性不強的，扣1分。(1)描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟形勢和相關(guān)政策簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，每缺少一項，扣1分。(2)缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對性不強，如分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供支持的，扣1分。(1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟可行性、最高最正確利用方式。每缺少一項，扣1分。(2)分析針對性不強的，扣1～2分。(3)分析結(jié)論錯誤的，扣3分。(1)分析內(nèi)容包括：各種估價方法的適用性、估價技術(shù)路線。每缺少一項，扣2分。(2)估價方法選用錯誤，或者技術(shù)路線表述錯誤的，扣3分。(3)應(yīng)選用的估價方法未選用的，扣2分。(4)已選用的估價方法未簡述理由的，扣1分。(5)理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣1分。(6)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣0.5分。(7)技術(shù)路線表述不明了的，扣0.5～1分。(8)與估價結(jié)果報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格內(nèi)容。(1)依照表1-1～表1-5相應(yīng)的估價方法評審標(biāo)準進行評審。(2)理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法的得分為零分。(3)應(yīng)選中用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價測算過程的得分。(4)虛構(gòu)、編造估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要估價參數(shù)的，屬于不合格內(nèi)容。(5)估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、計算結(jié)果嚴重錯誤，屬于不合格內(nèi)容。22*市場背景描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對性。323*最高最正確利用分析分析內(nèi)容完整，具有針對性，結(jié)論正確。324適用性分析*估價方法逐一分析各種估價方法是否適用。估價技術(shù)路線表述正確、明了。325*估價測算過程估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，估價參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實際應(yīng)用有說服力；有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。30

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26*估價結(jié)果確定估價結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。2四、附件及外在質(zhì)量︵10分︶27*附件附件資料齊全、完整、真實。528外在質(zhì)量用語用詞規(guī)范，文字簡單、通順、規(guī)律性強，排版、裝訂規(guī)整。5(1)各種估價方法測算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)?，?分。(2)未說明權(quán)重確定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)估價結(jié)果與致估價委托人函或者估價結(jié)果報告中的不一致的，估價結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格內(nèi)容。(1)基本資料包括：估價委托書復(fù)印件、估價對象位置圖、內(nèi)部狀況照片、外部狀況照片、周邊環(huán)境和景觀照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件。每缺少一項且未充分說明客觀原因，或者每有一項出過錯的，扣1分。(2)估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況、周邊環(huán)境和景觀照片難以反映估價對象狀況的，扣1～3分。(3)有重要專業(yè)幫助未附重要專業(yè)幫助者簽字的書面專業(yè)看法復(fù)印件的，扣1分。(1)專業(yè)術(shù)語不規(guī)范或者前后表述不一致的，扣1～2分。(2)報告各部分之間描述相互矛盾的，扣1～3分。(3)報告各部分之間出現(xiàn)不必要重復(fù)的，扣1～2分。(4)報告文字表述不通順、規(guī)律性不強、不夠客觀平實的，扣1～2分。(5)存在病句、錯別字、漏字、標(biāo)點符號錯誤的，扣1～2分。(6)序號使用不規(guī)范或者順序錯誤的，扣1～2分。(7)排版不規(guī)整，裝訂質(zhì)量粗糙的，扣1～2分。合計100

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表1-1市場法評審標(biāo)準

序號評審分項數(shù)量要求評審標(biāo)準可比實例不少于3個?？杀葘嵗齺碓凑鎸?，價格內(nèi)涵明了?？杀葘嵗匾畔⑼陚洹？杀葘嵗哂锌杀刃浴?biāo)準分2222扣分項目分值及說明(1)可比實例少于3個的，扣2分。(2)未說明可比實例的來源、名稱、位置，無可比實例外觀照片的，每項扣1分。(3)可比實例價格內(nèi)涵說明不清的，扣1～2分。(4)可比實例基本狀況描述不完整、不明了的，扣1～2分。(5)可比實例的區(qū)位狀況、成交日期等可比性不強的，扣1～2分。(6)虛構(gòu)、編造可比實例的，屬于不合格內(nèi)容。(1)未說明交易狀況的，扣1分。(2)交易狀況說明不明了的，扣0.5分。(3)修正方法不明確的，扣0.5～1分。(4)修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣2分。(1)成交日期表述模糊或者未說明的，扣2～3分。(2)調(diào)整方法不明確的，扣0.5～1分。(3)調(diào)整的方向、幅度與市場背景分析不一致的，扣1～3分。(4)修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。(1)缺乏主要比較因素或者比較因素針對性差的，扣0.5～3分。(2)比較因素說明不明了或者未說明的，扣0.5～3分。(3)因素權(quán)重確定不合理的，扣0.5～3分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣1～2分。(5)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。(1)缺乏主要比較因素或者比較因素針對性差的，扣0.5～3分。(2)比較因素說明不明了或者未說明的，扣0.5～3分。(3)因素權(quán)重確定不合理的，扣0.5～3分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣1～2分。(5)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。(1)比較因素選擇不恰當(dāng)或者錯誤的，扣1～3分。(2)比較因素說明不明了或者未說明的，扣1～3分。(3)調(diào)整方法不明確的，扣1～2分。(4)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。(1)公式選用錯誤的，扣4分。(2)無計算過程的，扣3分。(3)計算過程不明了、不完整的，扣1～2分。(4)各個可比實例價格的權(quán)重確定不合理的，扣1～4分。(5)計算錯誤的，扣1～4分。(6)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣4分。1可比真實性實信息完例備性選取可比性2交易狀況修正交易狀況說明明了，修正的方法明確、方向正確、幅度合理。23市場狀況調(diào)整成交日期表述明確，調(diào)整的方法明確、方向正確、幅度合理。34區(qū)位狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說明明了，權(quán)重合理，5調(diào)整的方法明確、方向正確、幅度合理。5實物狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說明明了，權(quán)重合理，5調(diào)整的方法明確、方向正確、幅度合理。6權(quán)益狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說明明了，調(diào)整的方法明確、方向正確、幅度合理。37公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程明了、完整，權(quán)重合理，計算正確。48

小計30-14-

表1-2收益法評審標(biāo)準

序號評審分項評審標(biāo)準標(biāo)準分扣分項目分值及說明(1)租金內(nèi)涵不一致，或者不明了的，扣2～3分。(2)租金水平確定無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣2～3分。(3)租金水平確定缺少必要的過程的，扣2～3分。(4)租金水平未在估價對象租金水平和類似房地產(chǎn)租金水平的基礎(chǔ)上合理預(yù)計的，扣2～3分。(1)未說明有無租約限制的，扣2分。(2)有租約限制，但未考慮且無理由或者理由不充分的，扣1～2分。(3)考慮了租約限制，但處理方式不正確的，扣0.5～1分。對租約進行必要的分析說明(1)租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積不一致的，扣2分。(2)租賃面積確定不正確的，扣2分。(3)可出租面積比率確定依據(jù)不充分的，扣0.5～1分。租金水平租金水平確定依據(jù)充分，有必要的過程。41有效毛收入出租型租約限制租約限制處理合理，理由充分。2租賃面積確定租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理。2空置和租金損失空置率（出租率）和租金損失依據(jù)充分、確定合理。2(1)未考慮空置率（出租率）或者租金損失，且未說明理由的，扣2分。(2)空置率（出租率）或者租金損失依據(jù)不充分，確定不合理的，扣0.5～2分。自營型經(jīng)營收入經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明確；說明近年經(jīng)營收入；經(jīng)營收入測算過程明白、完整，計算正確。10(1)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)未說明或者不明確的，扣3～5分。(2)未說明近年經(jīng)營收入的，扣3～5分。(3)經(jīng)營收入測算無過程或者過程不完整的，扣3～10分。(4)經(jīng)營收入計算錯誤的，扣3～5分。(1)未說明其他收入項目的，扣1分。(2)其他收入項目及數(shù)據(jù)確定錯誤的，扣1分。2其他收入其他收入項目明確，數(shù)據(jù)確定正確。1

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3運營費用費用構(gòu)成正確、完整，取值依據(jù)充分，測算過程明白、完整，計算正確。5(1)運營費用構(gòu)成不正確、不完整，扣1～3分。(2)運營費用取值有錯誤的，扣2～4分。(3)運營費用（運營費用率）確定無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣2～4分。(4)運營費用（運營費用率）確定缺少必要的過程的，扣2～4分。(5)依照自營型模式測算，經(jīng)營利潤未扣除的,扣1～2分。(6)經(jīng)營利潤取值無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣1～2分。(7)運營費用計算錯誤的，扣3～5分。計算不正確的，扣2分。(1)未進行凈收益（經(jīng)營收入、運營費用）變化趨勢分析的，扣2分。(2)凈收益（經(jīng)營收入、運營費用）變化趨勢分析無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣0.5～1分。(3)凈收益（經(jīng)營收入、運營費用）變化趨勢分析及結(jié)論與市場背景分析不一致的，扣1～2分。(1)報酬率（或者資本化率）確定無過程，或者無依據(jù)的，扣2分。(2)報酬率（或者資本化率）確定方法不正確的，扣2分。(3)報酬率（或者資本化率）確定過程有錯誤的，扣1～2分。(4)報酬率（或者資本化率）取值不合理的，扣2分。(1)收益期限確定錯誤的，扣2分。(2)收益期限確定未說明依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣1分。(1)公式選用錯誤的，扣4分。(2)無計算過程的，扣3分。(3)計算過程不明了、不完整的，扣1～2分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不確鑿的，扣0.5～1分。(5)計算錯誤的，扣1～4分。(6)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣4分。4凈收益前后一致、計算正確。25變化趨勢分析變化趨勢分析依據(jù)充分，結(jié)論合理。26報酬率(或者資本化率)報酬率（或者資本化率）確定方法正確，依據(jù)充分，過程完整，取值合理。47收益期限收益期限確定正確，依據(jù)充分。28公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程明了、完整，公式中字母含義明確，計算正確。49小計30

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表1-3-1成本法（房地）評審標(biāo)準

序號評審分項市場購置土地評審標(biāo)準標(biāo)準分扣分項目分值及說明(1)未說明土地取得途徑的，扣1分。(2)土地取得成本構(gòu)成不完整或者不合理的，扣1～3分。(3)土地取得成本取值依據(jù)不充分的，扣1～3分。(4)土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣1～2分。(5)土地取得稅費確定不正確的，扣1分。(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣1分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣1分。(1)建安工程費（單方造價）取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準、建安工程造價指標(biāo)、建材人工施工機械市場價格等）的，扣3分。(2)建安工程費（單方造價）取值依據(jù)不充分的，扣1～3分。(3)建安工程費確定錯誤的，扣3分。(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3)費率確定不合理的，扣2分。(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3)費率確定不合理的，扣2分。(1)稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣1分。(2)稅費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3)稅費率確定不合理的，扣1分。(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)利潤率內(nèi)涵不明白的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值不合理的，扣2分。(4)計算基數(shù)不正確的，扣2分。1土地取得途徑明確；土地取得成本構(gòu)成完土地征收集體整、合理，取值依據(jù)充分；土地取得成本取得土地調(diào)整符合市場狀況；成本征收國有土地取得稅費計算合土地上房屋理。勘察設(shè)計和計費依據(jù)充分，費率前期工程費合理。42建筑安裝工程費（單建筑安裝工方造價）的確定依據(jù)程費充分、客觀合理。開發(fā)費用內(nèi)容構(gòu)成完整，成本基礎(chǔ)設(shè)施建費用依據(jù)充分，取值設(shè)費合理。公共配套設(shè)費用構(gòu)成完整，費用施建設(shè)費依據(jù)充分，取值合理。3222開發(fā)期間稅稅費構(gòu)成完整，稅費費依據(jù)充分，取值合理。13管理費用費率合理，依據(jù)充分。24銷售費用費率合理，依據(jù)充分。利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。利潤率內(nèi)涵明白，取值客觀、合理。25投資利息26銷售稅費27開發(fā)利潤2

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8折舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。39公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程明了、完整，公式中字母含義明確，計算正確。3(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護使用狀況描述不全面、不確鑿，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。(3)物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.5～1分。(1)公式選用錯誤的，扣3分。(2)無計算過程的，扣2分。(3)計算過程不明了、不完整的，扣1～1.5分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不確鑿的，扣0.5～1分。(5)計算錯誤的，扣1～3分。(6)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣3分。10小計30

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表1-3-2成本法（建筑物）評審標(biāo)準序號評審分項評審標(biāo)準標(biāo)準分扣分項目分值及說明12345678(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分?？辈煸O(shè)計和費用構(gòu)成合理；計費2(2)費率確定不合理的，扣2分。前期工程費依據(jù)充分，費率合理。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣1分。(1)建安工程費取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準、建安工建筑工程費、裝飾裝程造價指標(biāo)、建材人工施工機械市場價格等）或者依據(jù)不充建筑安裝修工程費、房屋設(shè)備6分的，扣1～4分。工程費工程費依據(jù)充分、客(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、觀合理。開檔次等）不符的，扣1～5分。發(fā)(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。成基礎(chǔ)設(shè)施費用構(gòu)成合理，費用2(2)費率確定不合理的，扣2分。本建設(shè)費額度依據(jù)充分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。公共配套設(shè)費用構(gòu)成合理，費用2(2)費率確定不合理的，扣2分。施建設(shè)費額度依據(jù)充分。(3)費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(1)稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。開發(fā)期間稅費構(gòu)成合理，稅費2(2)稅率確定不合理的，扣2分。稅費額度依據(jù)充分。(3)稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.5～1分。(1)費率取值不合理的，扣2分。管理費用費率合理，依據(jù)充分。2(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)費率取值不合理的，扣2分。銷售費用費率合理，依據(jù)充分。2(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。利率選擇正確；開發(fā)(1)利率選擇不正確的，扣2分。投資利息周期、計息期限確定2(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。合理。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。稅金構(gòu)成合理，稅率銷售稅費2(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。確定正確。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)利潤率內(nèi)涵不明白的，扣1分。利潤率內(nèi)涵明白，水(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。開發(fā)利潤平客觀、合理，理由2(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的，充分?？?分。(4)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。維護使用狀況描述全(2)維護使用狀況描述不全面、不確鑿，成新率確定依據(jù)不面、客觀；折舊分析建筑物折舊3充分的，扣1分。深入，成新確定合理，(3)物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、依據(jù)充分。折舊額確定不合理的，扣0.5～1分。(1)公式選用錯誤的，扣3分。公式選用正確，計算(2)無計算過程的，扣2分。公式選用和過程明了、完整，公(3)計算過程不明了、不完整的，扣1～1.5分。3計算過程式中字母含義明確，(4)公式中字母含義未說明或者說明不確鑿的，扣0.5～1分。計算正確。(5)計算錯誤的，扣1～3分。(6)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣3分。小計30

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表1-3-3成本法（土地）評審標(biāo)準

序號土地取得費用評審分項市場購置土地取得征收集體土地取得征收國有土地取得評審標(biāo)準標(biāo)準分扣分項目分值及說明1土地取得方式明晰；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場狀況。稅費構(gòu)成合理，稅費確定合理。開發(fā)費用構(gòu)成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理，土地開發(fā)周期確定合理。費用構(gòu)成合理，費率確定依據(jù)充分。費用構(gòu)成合理，費率確定依據(jù)充分。利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。稅金內(nèi)容構(gòu)成完整，稅率確定正確。利潤率內(nèi)涵明白，水平客觀、合理，理由充分。9(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1～6分。(3)成本取值依據(jù)不充分的，扣1～5分。(4)土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣1～3分。(1)稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費率不符合規(guī)定的，扣2分。(1)土地開發(fā)費用構(gòu)成不完整的，扣1～3分。(2)土地開發(fā)費用取值依據(jù)不充分的，扣1～2分。(3)土地開發(fā)周期確定不合理的，扣1分。(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)利潤率內(nèi)涵不明白的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的，扣2分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)公式選用錯誤的，扣4分。(2)無計算過程的，扣3分。(3)計算過程不明了、不完整的，扣1～2分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不確鑿的，扣0.5～1分。(5)計算錯誤的，扣1～4分。(6)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣4分。2土地取得稅費23土地開發(fā)費54管理費用25銷售費用26投資利息27銷售稅費28開發(fā)利潤29公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程明了、完整，公式中字母含義明確，計算正確。410小計30

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表1-4-1假設(shè)開發(fā)法（動態(tài)分析法）評審標(biāo)準

序號評審分項評審標(biāo)準標(biāo)準分扣分項目分值及說明1開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最正確利用要求。(1)未說明估價前提（自愿開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓或被迫轉(zhuǎn)讓）的，扣1分。(2)未結(jié)合規(guī)劃條件和項目具體狀況描述開發(fā)經(jīng)營方案3的，扣4分。(3)開發(fā)經(jīng)營方案不具體的（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模），扣0.5～2分。(4)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期不明確或者不合理的，扣0.5～2分。(1)采用成本法等錯誤方法求取的，扣5分。(2)采用市場法求取的，價格依據(jù)（可比實例、市場狀況）不充分且分析不透徹的，扣1～4分。(3)采用收益法求取的，計算凈收益依據(jù)不充分且分析5不透徹的，扣1～4分。(4)未對當(dāng)前市場狀況進行變化趨勢分析的，扣2分。(5)當(dāng)前市場狀況變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的，扣0.5～1分。2開發(fā)完成后價值采用市場法、收益法等科學(xué)方法求取，進行有依據(jù)的預(yù)計和分析。3取得稅費4開發(fā)成本稅費構(gòu)成明確、合理；(1)稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。2稅費比率依據(jù)充分。(2)稅費比率不符合規(guī)定的，扣2分。建筑工程費、裝飾裝(1)建安工程費取值無來源依據(jù)的，扣1～3分。建筑安裝修工程費、房屋設(shè)備5(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)工程費工程費依據(jù)充分、客構(gòu)、檔次等）不符的，扣1～3分。觀合理。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2(1)其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣1～2分。(2)取值依據(jù)不充分的，扣1分。(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。567管理費用銷售費用銷售稅費費用構(gòu)成合理，費率確定依據(jù)充分。2費用構(gòu)成完整；費率(1)費率取值不合理的，扣2分。選取合理，依據(jù)充分；2(2)費率取值理由不充分的，扣1分。費用計算正確。稅費構(gòu)成明確、合理；(1)稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。2稅率、費率確定正確。(2)稅率、費率不符合規(guī)定的，扣2分。構(gòu)成完整，利潤率、利息率取值客觀、合理，折現(xiàn)時間正確，理由充分。公式選用正確，計算過程明了、完整，公式中字母含義明確，計算正確。(1)折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或者錯誤的，扣1～3分。3(2)折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分的，扣2分。(3)折現(xiàn)期取值不合理的，扣2分。(1)公式選用錯誤的，扣4分。(2)無計算過程的，扣3分。(3)計算過程不明了、不完整的，扣1～2分。4(4)公式中字母含義未說明或者說明不確鑿的，扣0.5～1分。(5)計算錯誤的，扣1～4分。(6)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣4分。308折現(xiàn)率9公式選用和計算過程10小計

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表1-4-2假設(shè)開發(fā)法（靜態(tài)分析法）評審標(biāo)準

序號評審分項評審標(biāo)準標(biāo)準分扣分項目分值及說明(1)未描述開發(fā)經(jīng)營方案的，扣3分。(2)開發(fā)經(jīng)營方案不具體的（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模），扣0.5～2分。(3)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期不明確或者不合理的，扣0.5～2分。(1)采用成本法等錯誤方法求取的，扣4分。(2)采用市場法求取的，價格依據(jù)（可比實例、市場狀況）不充分且分析不透徹的，扣1～4分。(3)采用收益法求取的，計算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，扣1～4分。(1)稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費率不符合規(guī)定的，扣2分。(1)建安工程費取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準、市場價格等）或者依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣1～3分。(1)其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣1～2分。(2)取值依據(jù)不充分，扣1分。(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)計息期限確定不合理的，每錯一項，扣1分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率、費率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)利潤率內(nèi)涵不明白的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的，扣2分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(1)公式選用錯誤的，扣3分。(2)無計算過程的，扣2分。(3)計算過程不明了、不完整的，扣1～1.5分。(4)公式中字母含義未說明或者說明不確鑿的，扣0.5～1分。(5)計算錯誤的，扣1～3分。(6)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴重錯誤的，扣3分。1開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最正確利用要求。32開發(fā)完成后價值采用市場法、收益法等科學(xué)方法求取。稅費構(gòu)成明確、合理；稅費比率依據(jù)充分。建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設(shè)備工程費依據(jù)充分、客觀合理。依據(jù)充分，客觀合理。費用構(gòu)成合理，費率確定依據(jù)充分。費用構(gòu)成完整；費率選取合理，依據(jù)充分；費用計算正確。利率選擇正確；計息期限確定合理。稅費構(gòu)成明確、合理；稅率、費率確定正確。利潤率內(nèi)涵明白，水平客觀、合理，理由充分。43開發(fā)成本取得稅費建筑安裝工程費其他成本管理費用2542256銷售費用27投資利息38銷售稅費29后續(xù)應(yīng)得利潤210公式選用和計算過程公式選用正確，計算過程明了、完整，公式中字母含義明確，計算正確。311小計30

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表1-5基準地價修正法評審標(biāo)準

序號評審分項評審標(biāo)準