關(guān)于成都某旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營銷售方案

關(guān)于****的經(jīng)營銷售方案一、策劃目的：****集中國名居之大成，通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華明族古老文明的精髓，透出歷史的、文化的深層底蘊(yùn)。詮釋****私人客棧的內(nèi)涵,顯示其特色內(nèi)容,展現(xiàn)其四合一的特色:民族建筑+特色旅游+園林建筑+星級服務(wù)。作為旅游地產(chǎn)的配套,以特色吸引游客，進(jìn)而延長游客的停留時(shí)間,促進(jìn)其消費(fèi)。在以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益為主的前提下提升**品牌。一、市場調(diào)查及分析（一）、旅游市場情況調(diào)查由于**綜合性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目同成都的旅游市場密切相關(guān)，故有必要對上述市場的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行市場調(diào)查與分析。成都旅游市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢四川借助其優(yōu)勢旅游資源已逐漸發(fā)展為一個旅游大省，而成都則作為省內(nèi)最大的旅游客源市場，占據(jù)了省內(nèi)客源的40%。目前，全市從事旅游經(jīng)營的企業(yè)多達(dá)5000多個，2001年成都接待海外游客近40萬人次，國內(nèi)游客2270萬人次，市場資源極為豐富。而縱觀整個行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：其一，市場需求因季節(jié)性和節(jié)假日因素呈現(xiàn)出很大的不規(guī)則性。目前為止，僅“春節(jié)”、“五一”、和“十一”三個長假的旅游收入就占全年總收入的17%，而在旅游淡季如三月（九寨黃龍等主要旅游線路四月份開放）幾乎難有旅游團(tuán)隊(duì)；其二，行業(yè)競爭激烈，企業(yè)利潤趨薄。由于需求的不規(guī)則，淡旺季價(jià)格差異懸殊，大量后繼者的涌入加之“辦公室旅行社”等不規(guī)范操作行為對市場的沖擊和干擾，致使本市旅游行業(yè)的平均利潤率不足10%；其三，精品旅游市場和特色旅游市場的開發(fā)已逐漸成為趨勢，市場陸續(xù)出現(xiàn)了蜀文化之旅、生態(tài)農(nóng)業(yè)之旅和水文化之旅等多元化旅游品種，同時(shí)對武侯祠、杜甫草堂、劉氏莊園和西嶺雪山沿線，人文加自然景觀進(jìn)行精品旅游線路的打造已提上歷史日程。（二）、****商業(yè)區(qū)的經(jīng)營資源分析1、地理位置及環(huán)境條件****位于成都西郊青羊界，新成溫公路快速通道旁，距市區(qū)九公里，至二環(huán)路只需10分鐘車程。從周邊的環(huán)境來看，**目前還屬于一個獨(dú)立的新區(qū)，周邊沒有與之相配套的經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境；從距市區(qū)的距離來看，**的位置適合于市內(nèi)游客節(jié)假日的短途旅行；從所屬的線路來看，**屬于武侯祠——杜甫草堂——劉氏莊園——西嶺雪山人文及自然景圈。綜合競爭實(shí)力分析根據(jù)對成都旅游市場的調(diào)查，結(jié)合**項(xiàng)目自身的實(shí)際情況，現(xiàn)對項(xiàng)目整體的綜合競爭實(shí)力進(jìn)行相關(guān)SWOT分析和列表分析：（1）、SWOT分析經(jīng)營強(qiáng)勢（S）:品牌知名度、產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)、價(jià)格競爭力、營銷能力、成本控制能力、資金成本、員工素質(zhì)、文化景觀經(jīng)營劣勢（W）：跨行業(yè)綜合性經(jīng)營、地理?xiàng)l件、旅游消費(fèi)的季節(jié)性因素市場機(jī)會（O）：豐富的旅游資源、成都市的休閑文化、與成都西面其它幾個旅游景點(diǎn)，共同搭建成都西面的旅游圈、****整個環(huán)境的營造和人氣的聚集。市場風(fēng)險(xiǎn)（T）：整個****環(huán)境及商業(yè)氛圍的營造、酒店業(yè)在成都的高密度、高成熟度、目標(biāo)客戶容量。（2）、綜合競爭實(shí)力表促名稱窮權(quán)數(shù)演評分哈（桐1逝—循—名5簡）輪分值克地理位置嘉0.15距2榜0.3遭環(huán)境效果仁0.1劣5鹿0.5說品牌知名度撞0.1慰4黨0.4蛋市場份額展0.05懶1翻0.05竊產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)夢量沙0.1逢4框0.4椒價(jià)格競爭力蠻0.05附4餅0.2滅促銷效果仗0.1剛3銳0.3訓(xùn)創(chuàng)新效果呼0.05貨4丟0.2沫成本控制能力腐0.05辟3銳0.15坐資金成本趕0.05隱4脾0.2矮現(xiàn)金流量適0.05字4燙0.2溪管理效率洋0.1走3設(shè)0.3闊員工素質(zhì)鑼0.05仁4陣0.2央合揮趨忍計(jì)單1.00卷3.4相關(guān)說明：涉1槽、本表的分析重值只代表項(xiàng)目緊從前期準(zhǔn)備到飽市場進(jìn)入這一娃時(shí)段的綜合競熟爭實(shí)力情況，爬可以視抬為議SWO面T穿分析的量化指歪標(biāo)。遠(yuǎn)本階段項(xiàng)目綜假合競爭實(shí)力的沉總分值幼3.4漸分，處于中等籍水平。（滿分任為床5戚分）尊地理位置及市教場份額評分較填低是由于客觀里地理?xiàng)l件限制匯以及跨行業(yè)經(jīng)阻營等因素。蛇產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)殃量、價(jià)格競爭斑力的較高分值扔是按項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)系高服務(wù)低價(jià)格達(dá)的經(jīng)營原則評割定，如實(shí)際水圖平達(dá)不到預(yù)期腫效果，則總分提還會進(jìn)一步降情低。雨資金成本和現(xiàn)跪金流量的較高咐分值建立在公挪司對本項(xiàng)目提臨供的優(yōu)厚發(fā)展大政策上，即不哭計(jì)算前期房屋艘造價(jià)，不計(jì)提留折舊和計(jì)算資刷金成本。鳴提高綜合競爭還實(shí)力總分值的崗著眼點(diǎn)在于促填銷力度、成本練控制、管理效小率和市場份額鼻等可變因素上值，亦尿地理環(huán)境條件鉆屬客觀環(huán)境，隆權(quán)重大而分值燙低，為跨越這檢一距離障礙，內(nèi)需要建立固定濁的接待點(diǎn)，如劑可在撫**居購物廣場、麗彎都花園、以及出在市中心設(shè)立機(jī)固定的接待站技和咨詢點(diǎn)，并航提供免費(fèi)的運(yùn)銷輸工具等相應(yīng)夸措施來搭建一檢條便捷的運(yùn)輸胃走廊，以提高感綜合競爭力。喇二、客戶資源高管理殖*國*味商業(yè)區(qū)的市場煩推廣工作主要欄體現(xiàn)在兩個工初程上：產(chǎn)品工膽程與市場工程膠。在產(chǎn)品工程眠方面，以傳統(tǒng)伐餐飲為特色，糊以品質(zhì)化、娛鋪樂化餐飲為發(fā)裹展方向，以大鷹眾化的價(jià)格與金優(yōu)質(zhì)服務(wù)形成刻競爭力，帶動蘇休閑娛樂觀光晨等綜合產(chǎn)業(yè)的插共同發(fā)展。在寄市場工程方面映，一方面通過豆與全市旅游網(wǎng)烘絡(luò)的對接，充催分利用成都作鞠為休閑之都的甘豐富客流資源彩以營造人氣；漏另一方面，通粉過客戶研究和用營銷推廣，充揉分挖掘潛在客紋戶，打造新的腿文化旅游熱點(diǎn)叼。要做好這兩植個工程應(yīng)從綜壓合產(chǎn)品及服務(wù)故管理、客戶資強(qiáng)源管理和廣告松促銷管理等三畫方面入手，其掌中，公司針對衡產(chǎn)品及服務(wù)品伏質(zhì)的管理已明順確提出猜了材“蚊優(yōu)秀人員、優(yōu)炎厚待遇、優(yōu)質(zhì)糞服務(wù)和優(yōu)質(zhì)品元牌燦”泡的四優(yōu)原則；忠針對廣告宣傳樹也已有了通盤豈考慮，此處不趕再贅述。本處鑰著重針對客戶智資源管理進(jìn)行香相關(guān)的論述捕（一）、客戶巧需求分析舌按照現(xiàn)代營銷殖理念，企業(yè)要慣贏得市場，不為僅僅要營造產(chǎn)筆品，更要建設(shè)戀顧客隊(duì)起伍。仆在追***賺*騙的旅游休閑消褲費(fèi)方面，不同困年齡、不同性洞質(zhì)的顧客有著理一定的需求差腿異，從而形成欣不同的細(xì)分市字場?，F(xiàn)從顧客衰需求入手進(jìn)行公相關(guān)的分析：按年齡分類：裙類別櫻行為特點(diǎn)蹦消費(fèi)需求北少兒率（腎8挑—殊—哥1垮3貌歲）妹喜歡新鮮事物州、活動性強(qiáng)、煉依靠父母缺少蹄自主消費(fèi)能力座運(yùn)動型項(xiàng)目、宋特色小吃、小襲紀(jì)念品、傳統(tǒng)鵝玩具交少年抽（芬1糕4鎮(zhèn)—跳—舉1透7燒歲）番喜歡新鮮事物賤、喜歡運(yùn)動與疾交友、有少許登自主消費(fèi)力碑劃船、游泳、法經(jīng)濟(jì)型小吃象傳統(tǒng)表演活動貴青少年闖（柄1刊8恩—文—踢2焰4銳歲）部喜歡交際、同矛朋友同學(xué)郊游撲有一定自主消胡費(fèi)力扔文化紀(jì)念品、修運(yùn)動項(xiàng)目、經(jīng)諒濟(jì)型小吃、擾青年增（止2軋5際—硬—謊3挪0乒歲）怪喝茶、聊天、谷麻將棋牌娛樂籠有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)桌力絡(luò)老式酒吧、特辜色小吃、特色利宴席、茶品、帳工藝禮品明成人伏（格3少0還—漸—磨4偏0呀歲）揉有子女者以其構(gòu)子女消費(fèi)為中褲心，部分以休放閑消費(fèi)為主起茶品、特色食叔品及宴席、洗狡腳按摩等特色帳服務(wù)、禮品窩成人千（跌4麻0孟—帥—酒5侄5抬歲）背強(qiáng)調(diào)環(huán)境氛圍蓄與特色服務(wù)，煙以娛樂休閑消枝費(fèi)為主痰傳統(tǒng)宴席、傳槐統(tǒng)表演活動、禁茶品、文化紀(jì)塊念品酸老人抱（疤5聰5番歲以上）企行動能力差，怪有懷舊情結(jié)胸理性消費(fèi)犧傳統(tǒng)表演、傳論統(tǒng)特色食品、絹小吃、小紀(jì)念撐品奮按顧客來源分四類持類別弓行為特點(diǎn)謹(jǐn)消費(fèi)需求足外地游客咬對傳統(tǒng)川西文機(jī)化的好奇，享鋸受古樸的文化舞氛圍，觀光及嚇品嘗歉風(fēng)味小吃、傳襲統(tǒng)宴席、旅游凈紀(jì)念品竟、產(chǎn)*糟*番系列酒等產(chǎn)品層外國游客畏崇尚人文景觀澡，文化獵奇，多享受異域民風(fēng)遙民俗道旅游紀(jì)念品、統(tǒng)特色食品、工駛藝禮品、住宿錘服務(wù)噸本地游客薦休閑娛樂為主哈，滿足周末及稻節(jié)假日的短途泥旅行與聚會計(jì)特色餐飲、茶螞品、特色服務(wù)駛根據(jù)不同顧客弓的需求分類，便可采取相應(yīng)的透市場策略：境1露、盡量將圓對局*止*蠻的游覽引導(dǎo)到領(lǐng)文化消費(fèi)的領(lǐng)殘域，而非單純芝的休閑娛樂。難即駁*地*盈的整體文化氛凈圍要滲透到其環(huán)餐飲、茶飲、看建筑風(fēng)格和街井道布景中，創(chuàng)什立一種新型的去生態(tài)園林式餐盤飲，形成一套羊品質(zhì)化、娛樂沿化的消費(fèi)體系按。惟其如此，牢才能發(fā)掘出自澆身的優(yōu)勢資源析，形成經(jīng)營中犧的核心競爭力艱。切2哲、做好兒童消珠費(fèi)市場，開發(fā)緞兒童喜愛的娛墓樂項(xiàng)目和產(chǎn)品叢，如可手動取胃水的老壘式水車、陀螺縱游戲等，做摘到蜘“員以小博樹大帖”夢，通過吸引兒豐童，從而吸引晨以兒童為中心咱的整個家庭。倉3習(xí)、做好特制旅雀游紀(jì)念品的開貸發(fā)，按如據(jù)***桿*際圖冊、有古皇棉城全景刻繪的眼工藝品和紀(jì)念顏品等以前來觀像光休閑的游客艇為資源，進(jìn)阻行投*灑*隨系列酒及其他映相關(guān)產(chǎn)品的前傭期推廣。歇4第、關(guān)注老年顧咳客。對四合院橡文化最具懷舊遷情結(jié)的是老年類人，大量吸引奔老年人前來觀妥光游玩，不僅欄可以較好地解傭決每周星期一蛾至星期四淡季鈴時(shí)間客源稀少止的情況，而且如眾多老人的參宿與，可增加一筋種羞同畏***擊*車氛圍相匹配的寬文化與情感上妻的親和力。睛5目、針對外地游特客和外國游客邪，推出成都市襖獨(dú)一無二的家科庭式酒店等住星宿服務(wù)等。緊（二）、客戶尤資源開發(fā)典在客戶資源的擺開發(fā)中，不僅倦需要借助報(bào)紙除、電視、電臺泄、燈箱、路牌傻等傳媒工具的辛普及性宣傳，瀉還需要有針對桿性地發(fā)掘大量偵目標(biāo)客戶群體芬，促使?jié)撛诘牧列枨竽軌蛴行盏剞D(zhuǎn)化為消費(fèi)傳。商務(wù)市場閥主要客源：亞童太地區(qū)、國內(nèi)主要策略：僻產(chǎn)品：免費(fèi)早謠餐、商務(wù)套餐棗及時(shí)溝通信息蜻、加快結(jié)帳速礦度洲利用客史預(yù)先慘登記板提姿供濃2米4顯小時(shí)商務(wù)中心范服務(wù)創(chuàng)鍵鹿價(jià)格：執(zhí)行商中務(wù)價(jià)格材混倉渠道：參加國繭際定房網(wǎng)絡(luò)和珍國內(nèi)訂房網(wǎng)絡(luò)示暗臺加建立公司訂房意俱樂部倦財(cái)自舊與旅行社合作會議市場泄主要客源：外禿資公司、國內(nèi)禮重要企業(yè)、金總?cè)诠镜鹊亩m事會、商務(wù)會越、展覽會、研借討會及各類高悠校、政府組織奪的各類會議主要策略：燈產(chǎn)品：購置投良影設(shè)備守提供會議組合謎菜肴遙提供會議班車梢接送填保證餐飲、客趣房產(chǎn)品質(zhì)量帶價(jià)格：制定具懇有競爭性的價(jià)劇格去秤蔥會議用客房落打疊7衫折墳殺柳出租會議設(shè)施據(jù)設(shè)備背打銷5勞折券渠道：會議策艷劃公司含售賭展覽場館玉旺傾政府部委辦繞逮從科研、高校機(jī)產(chǎn)構(gòu)啦旅行社團(tuán)隊(duì)及界散客科主要客淚源擾膀：日本、東南芹亞、香港、臺誕灣、國內(nèi)主要策略：愉產(chǎn)慢品蘆買：提供團(tuán)隊(duì)菜賭、風(fēng)味菜殖價(jià)忌格君氏：根據(jù)季節(jié)制竹訂旅行社特價(jià)橋報(bào)嘆渠災(zāi)道航染：國內(nèi)各大旅衛(wèi)行游社偷專4.禁勵長住客市股場抹方娛主要客烏源昨惱：日本、東南耽亞、香港、臺稀灣、國內(nèi)各大羅公司駐成都辦而事處的管理人均員。主要策略：鋸產(chǎn)賴品危呢：客房管家式襯服務(wù)騎訂振每周免費(fèi)水果皮一次穿弊坡每天免費(fèi)當(dāng)?shù)貍鋱?bào)紙一份至共甲按照客人要求凳調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)冰價(jià)格：視租房尚時(shí)間長短及付脆費(fèi)方式靈活商瞇定模物顏渠道：外商公宗司、外地公司悉5.鑰控婚宴市豐場俱棉主要客源：外里籍職員、社會聽各層次的人主要策略：皂產(chǎn)品：具有傳糾統(tǒng)民族色彩的礦婚禮殼提供婚宴組合吉菜肴豎提供花轎、嗩礦吶提供婚房洽疏爹價(jià)格：可根據(jù)低訂餐的價(jià)位及罰數(shù)量靈活調(diào)整忘論桑渠道：婚紗攝匯影公司戚絮游型建立公司訂房教俱樂部學(xué)校市場夜主要客源：各士大中小學(xué)校的修學(xué)生及教師主要策略：產(chǎn)品：由尖水價(jià)格：教師及撈學(xué)生住房可辭打瓜7伴－蕉8鋪折酸萬堡渠道：各大中饞小學(xué)婦?；椅橥诵萑藛T市場呢：榴主要客源：退雹休人員主要策略：產(chǎn)品：另郊怪價(jià)格泛：黑6炎0普歲以上的退休凳人員享稅受渴8.寺5裂折優(yōu)惠卵規(guī)雹渠道：老活動圣中心、老年協(xié)疏會、老年大學(xué)哨**迫生活方式的業(yè)目主活動崖**具現(xiàn)有的兩萬多風(fēng)個業(yè)主對公司接而言是一筆不豬可估量的客戶懼資源。通過每替年螞**佛生活方式拍在成*薄*飯的開展，一方批面可達(dá)到擴(kuò)散框影響力形成知普名度的功效，著另一方面可引映導(dǎo)業(yè)主瘋到理*殃*制的自助消費(fèi)，貴逐步潮為茶*匙*夏培育一個穩(wěn)定夢的顧客群。防營銷手段：坊將希*植*辛設(shè)立為羞**勒生活方式的主增基地滴實(shí)施計(jì)劃：爭厘取在年內(nèi)舉辦殃一到兩次謙**爸生活方式的大襯型業(yè)主活動旅游團(tuán)隊(duì)縫通過與成都市設(shè)旅游服務(wù)網(wǎng)絡(luò)跨的對接，爭取翼使瘡*燙*老作為新興的傳酷統(tǒng)文化觀光景塔點(diǎn)納入蜀漢文贈化景區(qū)，形成遍以武侯饅祠執(zhí)—奴—頸杜甫草灰堂歐—轎—慎***身*每—累—察西嶺雪山為中堤心的人文及自地然旅游線路。藍(lán)營銷手段：同之市內(nèi)三十多家詠旅行社開展聯(lián)絕營。短實(shí)施計(jì)劃：本仙年內(nèi)晴同膨1殖0激—離—憲1幅5搖個有實(shí)力的旅啟行社建立起業(yè)配務(wù)合作關(guān)系。胖政府及企事業(yè)碼單位的團(tuán)體會旺議和團(tuán)體活動拴營銷手段：利昂用公司及個人牢的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，早以人員攻關(guān)配諒合資料宣傳爭聞取客戶。躲實(shí)施計(jì)劃：年塞內(nèi)完成同武侯檢區(qū)內(nèi)城政府及喉事業(yè)單位以及梁其新他匠2誕0鍋個左右企事業(yè)廁單位的會務(wù)和僚活動的承接工值作。福褲D隨、中小學(xué)生春竟游、秋游湯營銷策略：通處過向市內(nèi)各中壯小學(xué)校進(jìn)行廣化告及資料宣傳失，組織中小學(xué)須生參觀皇城文執(zhí)化?？稍O(shè)計(jì)一爆個專門針對中獄小學(xué)物生醒*怪*燙觀光項(xiàng)目，價(jià)甘格可定衫在還1展5制元兼/向每人，服務(wù)內(nèi)緩容包括提供午比餐，開放體育擴(kuò)活動館及劃船殖等，基本收費(fèi)汗只需保證成本蒙，而將主要盈完利點(diǎn)放在購物惡及小吃等其他紛消費(fèi)上。兵實(shí)施計(jì)劃：普促遍宣傳并力爭干在年內(nèi)爭取耕到典5倘—被—索8傾所學(xué)校的游覽弊業(yè)務(wù)。囑E紋、承接婚宴、帽婚紗攝影及影善視劇的拍攝摩營銷手段：設(shè)給計(jì)一子個雹“手*婦*蠶傳統(tǒng)婚禮項(xiàng)當(dāng)目乒”伏，配備轎子、扔嗩吶及傳統(tǒng)服搬裝，承辦舊式鑼民俗婚宴。可文先從現(xiàn)有業(yè)主雪處入手發(fā)展此以項(xiàng)業(yè)務(wù)，并繼誦以廣告及資料膊宣傳面向全社強(qiáng)會進(jìn)行營業(yè)推五廣。同時(shí)，通秧過定向業(yè)務(wù)接早觸同市內(nèi)各大裁影樓建立業(yè)務(wù)逼合作關(guān)系，其柱利潤現(xiàn)點(diǎn)不在于向影飽樓收取場租費(fèi)映，而旨在通過棕向新婚者的宣拆傳推廣民俗婚杠宴項(xiàng)目。同時(shí)灣可進(jìn)一步吸引畝影視企業(yè)耕將卡*首*卸作為古裝戲的釘拍攝基地。鴉營銷計(jì)劃：年惹內(nèi)同三至四家貢影樓建立合作召關(guān)系，爭取脖在壩9漢月幣—卻—農(nóng)1幅1社月市民舉行婚勒禮的高峰時(shí)段賢，每星期承辦番一到兩起婚宴秧。元F童、大學(xué)生班級始活動及自發(fā)集啄體活動，畢業(yè)尤生同學(xué)會川營銷手段：利痕用雅*膜*僅懷舊氛圍與同終學(xué)聚散在情感搏上的契合點(diǎn)，驚設(shè)計(jì)一愉個童“勝*體*別同學(xué)會項(xiàng)連目秒”約，仍采用固定露價(jià)格包含午餐齊茶水等特定服技務(wù)項(xiàng)目的形式喜。在市內(nèi)各高唇校進(jìn)行定向宣畝傳，并通設(shè)過靜chinar站en似右等網(wǎng)站向本市趁高校的數(shù)千個屆網(wǎng)上班級會發(fā)推送廣告。痕實(shí)施計(jì)劃：年栗內(nèi)宣傳覆蓋市華內(nèi)四大高校。根G盲、主題節(jié)日活疑動及主題文化翠活動暮營銷手段：通陶過舉辦重陽節(jié)粥花會、元宵節(jié)孫燈會抽、爺*藥*暫廟會默、捏*貢*旗小吃節(jié)等傳統(tǒng)彎節(jié)日活動，以擠及為攝影協(xié)會餅、棋牌會、文搭藝會談提供場互所，輔以面向判全社會的廣告任宣傳，吸引眾再多的市民參與債。蝦實(shí)施計(jì)劃：年充內(nèi)至少組姓織鄰3要—絲—甜5托次大中型民俗涼活動。銹H本、老年活動團(tuán)辰體挪營銷手段：向乞各小區(qū)、社區(qū)贊的老年活動團(tuán)陵體進(jìn)行定向的領(lǐng)資料宣傳?？尚衷O(shè)計(jì)一個定價(jià)淡較低，專門在憐每周星期一至視星期四開展的略針對老年活動拋團(tuán)體婚的孝*鏟*議游覽項(xiàng)目。如酷定價(jià)沾在豆1厲5噴—塊—犯2考0徐元，包接送、障午餐等。蟲實(shí)施計(jì)劃：年票內(nèi)午同近2嘆0倆個以上的老年捆活動團(tuán)體進(jìn)行似接洽。世具體促銷策略堪：末優(yōu)惠?？突顒泳G，偏用欠*雀*溪卡進(jìn)行累計(jì)分干，這些分可用門于在客棧中度斜假、消費(fèi)還可勝受到優(yōu)待，自型動提高住房等摟級、延長結(jié)帳券時(shí)間，總之客樂人在客?；ㄙM(fèi)左越多，賺的分茄越多，享受的后優(yōu)惠也多。瓣推崗出血“沈頻訪紡者奮”揀方案妻，憑“火頻訪勒者胡”頑是只指回頭客波或稱忠誠顧客鑼，師“嗎頻訪恐者殼”丑方案是客棧為濤保住老顧客，加對具有價(jià)值的燒客人建立詳盡極的個人信息數(shù)申據(jù)庫，以進(jìn)行瞧有針對性的個選性化服務(wù)。投與航空公司合度作促銷：利用溉四川航空公司授、西南航空公件司在海外的售壽票辦事處、訂嘴房系統(tǒng)共同促侵銷客棧的客房制和餐廳挖及睛*役*按的其他設(shè)施。貫對航空公司與恩旅行社職員的謝優(yōu)惠，凡與客圖棧有業(yè)務(wù)往來沈的，住在客棧孫均可享劉有牛5居折優(yōu)惠。賞對娛**同業(yè)主的優(yōu)惠，深憑業(yè)主卡住客房棧可享壟有壤8.廣5擠折優(yōu)惠。資與旅行社合作椒促銷：組過織虎****賞1買－絲2府日游項(xiàng)目，家甘庭旅行計(jì)劃。行與出租車合作這促銷：由出租鍛車司機(jī)介紹客舌人到客棧，對渾出租車司機(jī)進(jìn)鼓行每間房返利揪的方式來激勵沾出租車司機(jī)將約客人介紹至客縫棧。瀉組織機(jī)場、車蛙站代表，直接三到機(jī)場、車站對招徠客人。超開觸設(shè)鈔“隊(duì)無煙客花房叼”鄉(xiāng)、草“墓殘疾人客御房么”飽。廢內(nèi)部促銷：在歉客棧的大堂、領(lǐng)電梯等場所，逃宣傳客棧產(chǎn)品正，指示消費(fèi)場就所，培養(yǎng)全員圍促銷意識，獎均勵主動促銷且立受客人歡迎的考服務(wù)員。肝在客棧一年中賞的兩個淡季（壘十二月和一月澡至六殃月香/許八月）要采取樹淡季價(jià)格并進(jìn)延行宣傳，采取預(yù)各種措施提高犬淡季銷售量。學(xué)開另設(shè)罪DV裳D嚇出租點(diǎn)，專門掩向客人出架租綢DV理D科機(jī)和國內(nèi)外著餐名懂得經(jīng)典大講片、麻將桌和腳麻將及情侶腳螺踏車、單車。覆DV聾D當(dāng)機(jī)可定霜位瓣1映5布元重/勿天，押金或?yàn)橹?0野0六元；冬碟片膊為且3續(xù)元逐/普張；踐麻將桌和麻將禮為崗1我0傘元渠/肥副，押金茄為角2區(qū)0依元夸/保天；普情侶腳踏車巡為館2怨0異元君/脈小時(shí)，押金剖為細(xì)20確0軌元介/布天；絹單車絹為應(yīng)5栗元辜/鐮天，押金正為顆10僻0竭元職/噴天；慣13.容小提供鐘點(diǎn)房服綢務(wù)。蛾14.淋拋提供加床服務(wù)謹(jǐn)。其15.銷蘿設(shè)立一個小商播品店向客人出般售香煙、酒類妻。輔16.恰拾對禽vi拳p息常住客人、會張議客提供免費(fèi)喘的客棧紀(jì)念品該如：打火機(jī)等掛。麥2.稍全員銷售計(jì)劃污所有營銷計(jì)劃茅實(shí)行二級銷售災(zāi)成立銷售部門窮，每位銷售人說員鎖定銷售對嫂象銷售，銷售高人談員尼45磚0塔元（基本工資貼）＋提成（以女財(cái)會室核算為圣準(zhǔn)）胸現(xiàn)場服務(wù)人員原進(jìn)行現(xiàn)場促銷伍，基本工里資獸45爺0哈元＋獎金（以其財(cái)會室核算為糟準(zhǔn)）燙投資者自發(fā)銷汽售，做好登記辯，作為年底分捆紅的參考。擔(dān)3搬，客戶資源布屯局管理捐由于旅游的季賭節(jié)性和需求的家不規(guī)則性，將梢在很大程度上芳影決響劃*其*維的整體商業(yè)運(yùn)勇作，故應(yīng)結(jié)合舅對主力消費(fèi)群桶體的開發(fā)，按嫩旅游的淡旺季箭時(shí)間進(jìn)行合理戰(zhàn)的資源配置。秋（涌1若）、按星期制億接待的客戶主釘體分類：禿星期一至星期練四：著力開發(fā)訊的消費(fèi)群體為奸中小學(xué)生游覽氣團(tuán)體、會議團(tuán)客體、老年活動怠團(tuán)體、企事業(yè)添單位的集體活氏動和外地旅游頑團(tuán)靠隊(duì)乖篇?？椥瞧谖逯列瞧谟腿眨褐髁οM(fèi)柴團(tuán)體為市內(nèi)休賄閑游客、婚宴舅、同學(xué)會及其全他集體活動團(tuán)齒體。弓法定長假及節(jié)繪日：主力消費(fèi)巨團(tuán)體為外地旅朱游團(tuán)隊(duì)和部分匪本地短途游客領(lǐng)（霸2就）、按不同旅遮游季節(jié)的活動面主題分類：孝3露月光—烘—佩5工月務(wù)明岸以春游、美食僑、傳統(tǒng)節(jié)日活招動、休閑觀光畝為主題活動杰6智月管—把—賺8性月煩據(jù)準(zhǔn)以沙灘游泳池納為主體封的跌“左清涼之察旅完”扒9蹲月意—訂—椅1蠟1玩月冠餡程以秋游、傳統(tǒng)校民俗節(jié)日、休眉閑觀光為主題放活動酬1業(yè)2驢月講—徒—五1扮月卸仙榆開發(fā)以溫泉為軟主體的冬終季身“蕉健康之桿旅稠”岔1莖月幻—猴—唉2綿月退春歲承接春節(jié)前的炎招待宴會團(tuán)體膨三、投資及收通益分析振(青一語)添、前期投資與憂日常經(jīng)營費(fèi)用刃測算誠投資測算的依鑄據(jù)賞本次投資測算寬本著如下原則耐進(jìn)行：左A毀、本投資測算娛僅作為對未來伙（主要對開業(yè)裹的第一年）經(jīng)鼠營效果的大致沾估算以供參考應(yīng)，為增加測算妙的準(zhǔn)確率特引擠入加權(quán)收益期柿望的計(jì)算法，辟充分考慮可能爬出現(xiàn)的各種經(jīng)尺營情況，其概兩率值初步按正杠態(tài)分布進(jìn)行排舉列。同時(shí)，根湯據(jù)財(cái)務(wù)的謹(jǐn)慎結(jié)性原則，在指茄標(biāo)變動的區(qū)間嘉，測算收益時(shí)男就低不就高，撐測算成本時(shí)就挨高不就低。墓B昂、各項(xiàng)目的分混項(xiàng)投資額和項(xiàng)閘目的總體投資宴額，按照公司脈對射*純*響各項(xiàng)目部所提畏交預(yù)算的最終奸審批額計(jì)算。豬C恭、根據(jù)公司的凡規(guī)劃，公司前美期用于本項(xiàng)目身的土地及建安輸成本、前期營叼銷及促銷經(jīng)費(fèi)慌，均作摧為箱***獸*拴餐飲娛樂文化貓有限公司進(jìn)行曲股份合作制改待造之后的股本選金投入，目前夢不計(jì)提折舊，彎不計(jì)算資金成恩本。挽D船、公司對本項(xiàng)釀目的增量投入罪中涉及房屋裝業(yè)修和設(shè)備購置鵲的部分，按五圈年計(jì)提折舊，色涉及產(chǎn)品開發(fā)以的部分列入待塞攤費(fèi)用，分五胳年攤完。衰前期分項(xiàng)投資悄及總投資錢前期分項(xiàng)投資淡金抽單凈額秧自營部分投資辯投資額暫定尿430抵萬元或其黎中露泥A廊、餐飲中心笛暫定親350逗萬元侵B心、自營茶苦樓李事橋柔暫定頁80壇萬元宜生態(tài)農(nóng)莊項(xiàng)目賺投資額暫定餃50濫萬元，雨自營酒瓦店益述投資額暫定逝400瘦萬元壤行政管理費(fèi)用虧跳蠶按公司核定的探標(biāo)準(zhǔn)計(jì)宅50徑萬元。清招商項(xiàng)目居投資額暫定扛30串萬元。目前公呆司尚未核準(zhǔn)，腰考慮到其招商悔的面積以及工牲作實(shí)施的難度啊，暫參造逸都駛項(xiàng)目部的標(biāo)準(zhǔn)嘗計(jì)算。姨項(xiàng)目總投資身960夜萬元戶其中：固定資惑產(chǎn)屈(陣裝修及設(shè)法施章)強(qiáng)部分迫830四萬元不待攤費(fèi)用（產(chǎn)悄品開發(fā)）部分吩50堪萬元叛日常管理費(fèi)用爪80柜萬元雅3謠、前期日常經(jīng)暈營費(fèi)用（固定誦費(fèi)用）測算經(jīng)年度日常經(jīng)營棚費(fèi)用總計(jì)：采611模萬元，明細(xì)如樣下：旅類別飽內(nèi)運(yùn)愛牲容算金望網(wǎng)嘆額旱人員工資碧員販工泡1腳2熱人，平均揉按叢7.潤5趟萬仗元尖/看年計(jì)算，職棚工閱15剛5滅人，平均交按爬1.弊4蔽萬凈元捧/般年計(jì)算貴307級萬元豪管理費(fèi)用睛日常行政管理汗，招商活動經(jīng)鼻費(fèi)株80隱萬元調(diào)折舊費(fèi)用傷自營餐廳、茶問樓、酒店裝修免及設(shè)施折舊勒166迫萬元砍待攤費(fèi)用望產(chǎn)品開發(fā)投資樣10煩萬元爭資金成本率按皂96津0輪萬元的總投資朱及作5菊%偵的利率計(jì)算往48翻萬元早（二）、項(xiàng)目蘇保本點(diǎn)測算計(jì)算依據(jù)假本次保本點(diǎn)測筐算是按項(xiàng)目總坐銷售收入等于降變動成本與固槳定成本之和來繳計(jì)算，由于變或動成本是隨經(jīng)穿營規(guī)模的變化影而變化，較難豬預(yù)計(jì)。故本次己保本點(diǎn)測算先番計(jì)算保本點(diǎn)的遞銷售毛利額（藏產(chǎn)品銷售利潤典），再根據(jù)各項(xiàng)細(xì)分項(xiàng)目的平郊均毛利率反推效項(xiàng)目保本點(diǎn)的沈總體銷售收入出。盡其中：保本銷撕售毛利異額印=漏保本銷售收冒入支-炭變動成本（主懷營業(yè)務(wù)成言本陸+后營業(yè)稅金）=固定成本繞保本銷售收挎入域=孝保本銷售毛屆利末÷榨項(xiàng)目平均毛利陶率草項(xiàng)目平均毛利遲率料=街各分項(xiàng)目毛利倡率慌×管各分項(xiàng)目的經(jīng)著營權(quán)重棄項(xiàng)目總保本點(diǎn)喚計(jì)算智項(xiàng)目保本銷售凝毛狹利躬=61度1蹤萬元聚項(xiàng)目平均毛利非率么=32%可項(xiàng)目保本銷售航收姻入從=190簽9性萬元冶自營項(xiàng)目保本活點(diǎn)計(jì)算慨管理費(fèi)分?jǐn)偅菏∽誀I餐涌廳輕3步0避萬元，自營茶崗樓童5淡萬元，自營酒寶店驕1飲5拿萬元供折舊費(fèi)菠：通不超自營餐輸廳沸7禿0滴萬元，自營茶伙樓捐1姑6連萬元，自營酒筋店柜8無0領(lǐng)萬元滅人員工資錯：昆雨著自營餐首廳委134.蘿5撫萬元，自營茶碰樓僅3色8通萬元，自營酒凱店汪7墾5技萬元肢銷售毛利率：粒需扣除崖5.8%想的營業(yè)稅及附掘加作項(xiàng)濕奸價(jià)目煮固定費(fèi)用訪銷售毛利率玻保本銷售毛利糠保本銷售收入茫自營餐廳飼257.纖5攀萬元膀暫稿按孝25矛%允計(jì)算顏257.5捕萬元內(nèi)1030腦萬元膊自營茶樓覆6李5畢萬元昏暫桐按勢60撒%赤計(jì)算在65蜻萬元約108搭萬元食自營酒店濱19叔4厲萬元異暫悼按太45便%錢計(jì)算薄194套萬元貍431燃萬元箱（三）、收益羞分析叉1著、自營項(xiàng)目收式益測算聰自營項(xiàng)目主要窮包括餐飲中心登、休閑中心和勻家庭式酒店三映部分?，F(xiàn)根據(jù)燈其各自的經(jīng)營訊規(guī)模并按照亂日平雹均快200挨0喝人次的保底消辨費(fèi)量祝進(jìn)行收益分析嶼。族餐飲中心收益尤分析謹(jǐn)面積：建筑面饞積狼為避600篩0或平米，考慮到萍室內(nèi)中空設(shè)計(jì)燥、室內(nèi)造景、憶廚房、梯間面慕積等因素，實(shí)如際營業(yè)面積按座3200歡平米計(jì)算。營業(yè)項(xiàng)目：劣類別精營業(yè)面積缺座位（或房間脅）數(shù)礦接待容量（帖人摟/梳天）杏餐飲服務(wù)犧2400團(tuán)平米，其中大造堂有效使用面攤積脆120可0厲平米，包幻間河3加0員個，共姻計(jì)含120眠0巴平米凡按較寬松的設(shè)位計(jì)，大堂退內(nèi)癢2.泛5啊平省米僵/太座，皺可設(shè)座慣為門48條0槐個，包間共炕計(jì)鳴24芽0棋個座位，總迅計(jì)脅72喉0樣座腎按中午和晚上滔三輪的翻臺量疤，飽和接待量百約碼2200暮人足/勾天欺休閑服務(wù)惡有效營業(yè)面積蔥約裂800測平米懂可設(shè)棋牌估室板1獨(dú)5信間和洗腳房、計(jì)按摩室頸各際5痕間隔飽和接待量約棄200壞人悉/揮天收益測算：敞考慮到旅游產(chǎn)衫業(yè)因淡旺季造之成客流量的不脊均勻，為便于暈計(jì)算，本收益檢分析中的日接足待顧客量采用嘆全年平均的方督式計(jì)算，同時(shí)辰產(chǎn)品銷售收入掌期腥望材=拐各營業(yè)狀態(tài)的韻銷售收偉入蹈×?xí)绺鳡I業(yè)狀態(tài)出拉現(xiàn)的概率。圈類別把營業(yè)量飽和夜（概率幕值在15槍%蹲）嘉營業(yè)量中等尤（概率曉值慧70勒%扭）幟營業(yè)量低定（概率鴨值含15稀%悅）婦銷售收入期望種餐飲銷售收入陪日平均接待摸量壓120字0蛙人次，人均消只費(fèi)僑3寶0盾元，年銷售收攪入鍋130羞0引萬元嘩日平均接待滾量遼40節(jié)0且人次，人均消腔費(fèi)汗3裳0漲元，年銷售收異入棋43芝0宇萬元臟日平均接待艷量忙10晉0涂人次，人均消尚費(fèi)叮3喇0地元，年銷售收齊入休10曉8蹄萬元承1300蠻×豐0.15拾+國430情×筑0.7儉+右108匹×洪0.15名=便512縮萬元義休閑服務(wù)揪日平均接待析量擊12倍0僚人次，人均消聯(lián)費(fèi)赴3開0愚元，年銷售收梅入哲13辯0誼萬元尿日平均接待捏量流6嚷0似人次，人均消胃費(fèi)廳3留0殊元，年銷售收誘入濟(jì)64.8拐萬元秋日平均接待小量娘2教0功人次，人均消尾費(fèi)充3討0芝元，年銷售收去入蛙21.場6朱萬元鈴62.5菊萬元紀(jì)由上表分析，線餐飲中心的年辰銷售收入期望雞為替574.5咸萬元，按汽25%怠的銷售毛利計(jì)令算，銷售收益穴期望為缸144咬萬隱元縫/明年。蘆休閑中心收益蒸測算童面積：建筑面苦積放250泳0嫂平米，由于一景樓架空，院內(nèi)翁設(shè)萬年臺，有放效營業(yè)面積約萄1600未平米。綢營業(yè)項(xiàng)目：以盞提供茶飲服務(wù)躁為主，特色休點(diǎn)閑服務(wù)如木桶富浴、針灸推拿珠等為輔。由于蛙茶飲服務(wù)可以晨不受場地限制白，故其經(jīng)營的評業(yè)務(wù)量彈性較毯大。隆收益分析：茶迅飲的最低單價(jià)住可定汪在床5優(yōu)元只/斬杯，中品以茶繪9血元叉/抵杯，高品埋茶供2游0仆元涌/皺杯，人均茶飲疑消費(fèi)為歷7參元撐/琴人，休閑消費(fèi)蜓人均丹30修元。土項(xiàng)目曠營業(yè)量飽和雕（概率胃值紹10鋪%滔）貝營業(yè)量適中遭（概率政值玻80鞠%效）叉營業(yè)量小店（概率才值垃10陵%編）偷銷售收入期望距茶飲及相關(guān)休旁閑項(xiàng)目銷售收慈入壯茶飲消魯費(fèi)死60魂0犯杯裳/冒天，休閑消費(fèi)話人蜜數(shù)包18宣0禁人座/匙天，年銷售收內(nèi)入籌34餃6遺萬元快茶飲消費(fèi)市量恢20呼0銅杯嘴/處天，休閑消費(fèi)寸人叔數(shù)夕7均5序人皂/袖天，年銷售收萄入兄12延6仙萬元咬茶飲消費(fèi)鋤量竊4捏0碎杯映/撿天，休閑消費(fèi)膊人神數(shù)促2信0板人拴/敬天，年銷售收育入迎3撓3晝?nèi)f元禮139躬萬元覽由上表分析，命休閑中心的年衫銷售收入期望攝為酬139曉萬元，按涼60%匪的銷售毛利計(jì)鴉算，銷售收益良期望為遠(yuǎn)85篇萬凈元淹/摩年。傘家庭式酒店收票益分析孝面積：按投入漆85碧套住宅房，每通套平均神150趴平米計(jì)算，共壓計(jì)售1.2樹8超萬平米擱營業(yè)項(xiàng)目：提枕供家庭式酒店球服務(wù)揀收益測算：由深于包*嶺*叼的地理位置決雹定了其目標(biāo)消嚴(yán)費(fèi)群體主要為殖外地游客，為滅了保證充分的角客源，其經(jīng)營方在很大程度上斜依賴于同本市收旅行社的聯(lián)網(wǎng)拜經(jīng)營，標(biāo)價(jià)可途按星40賠0庭元必/研天，實(shí)際按筆200遵元部/唱天的散客價(jià)計(jì)尾算，同旅行社詳全年結(jié)算價(jià)約掉在大11殿0憲元濕/梳天，現(xiàn)結(jié)合一更定的散客比例池，平均房價(jià)按刊120弱元慣/泉天計(jì)算，其收餃益期望如下：編項(xiàng)目俯營業(yè)量飽和津（概率獄值艙10炭%逮）虧營業(yè)量適中躁（概率采值皮80躍%潮）繪營業(yè)量小斧（概率菌值濱10受%速）剖銷售收入期望味酒店銷售收入障年平均客房入線住率達(dá)逆到死90跪%毒，年銷售收完入鹿32越8向萬元嫌年平均客房入希住率達(dá)欺到悲60培%饅，年銷售收赴入蹲22榜0蛾萬元競年平均客房入興住率達(dá)床到暮20恭%祝，年銷售收織入紫7測2枝萬元市216圣萬元蛾由上表分析，示家庭式酒店的吼年銷售收入期啟望為如216僑萬元，按場45%最的銷售毛利計(jì)亞算，銷售收益傲期望為酸97精萬昨元厘/忘年。今總計(jì)，自營項(xiàng)言目全年銷售收爽益期望為耀326讀萬元。貿(mào)2臂、招商項(xiàng)目收哲益測算浸*所*級招商項(xiàng)目主要杠包括商業(yè)用房糞招商和娛樂項(xiàng)萍目招商兩部分票，目前娛樂項(xiàng)羽目如沙灘游泳鋤池、溫泉等尚全處于論證階段扁，本處僅限于侍對商業(yè)用房的魄收益分析。根忍據(jù)智*掌*反的規(guī)劃，招商廚項(xiàng)目主要包括佩四個部分：購礙物中心（面肉積麥250填0桑平米），服務(wù)旨中心（面積啞200鷹0坑平方米獲，兩層），手伴工藝一條街（嘉長棄8籠0同米箭，寬駝1戒0喝米氏，家?guī)У晷问缴〕越郑ū匍L孫6棕0免米噸，寬特1承0備米旅，鋪門兩邊開框）殖。偽釀罪招商總面積為誦5900值平方米筒。由于目前招性商工作尚未開牙展，周圍地區(qū)嗓也無可比性的減同類商業(yè)用房恩，無法采用市凈場比較定價(jià)法礎(chǔ)，故只能按照封自身意向性的輩定價(jià)，即一燃樓虎4聾0茶元僑/溫平米，二櫻樓災(zāi)2漸0雪元魯/袖平米，均價(jià)付30級元些/欲平米，大致計(jì)腔算其投資收益凝情況。招商項(xiàng)擺目年銷售收入斬估算值丙為梳30×12×侮5900=2家1簽2桐萬元，現(xiàn)按照餓30蠢萬元的招商前范期費(fèi)用和煙25慈萬元的房屋租缺賃稅漆（杯212×12筒%散）計(jì)算，招商矛項(xiàng)目的銷售收輕益估算值為繪157部萬元。座3偽、產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)鄭目收益測算般兩*猛*穩(wěn)的產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)枕目主要包括生災(zāi)態(tài)基地的農(nóng)副支產(chǎn)品開發(fā)聰和外*重*忍系列產(chǎn)品的開處發(fā)。由于生態(tài)濾基地的農(nóng)副產(chǎn)徐品前期主要面功向狡*濫*循的自營餐廳并充少量向干業(yè)主