中信證券REITs指數(shù)編制方法和基礎(chǔ)分析

▍中國(guó)REIs市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展道類REIs奠定良好基礎(chǔ)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REs發(fā)展迅速首個(gè)以中國(guó)內(nèi)地物業(yè)為底層資產(chǎn)的公募Rs產(chǎn)品“越秀房地產(chǎn)投資信托基金”于205年在香港上市，可以說(shuō)是我國(guó)RIs的起源。隨后，人民銀行、證監(jiān)會(huì)分別成立了RIs專題研究小組，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)也積極推動(dòng)RIs市場(chǎng)建設(shè)相關(guān)工作。4年，以北京深圳中信證券大廈為底層資產(chǎn)“中信啟航正式發(fā)行類RIs產(chǎn)品的推出是我國(guó)RIs探索的重要一步為公募Rs的推出奠定了良好的基礎(chǔ)但不可否認(rèn)類RIs在準(zhǔn)入門(mén)檻稅收增信投資期限等多方面均較公募RIs有一定差距同時(shí)歷史上制約我國(guó)公募Rs推出的因素也客觀存在，如對(duì)RIs屬性存在認(rèn)知困境、RIs與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系存在認(rèn)知誤區(qū)、缺乏相關(guān)法律法規(guī)、國(guó)內(nèi)租金收益率不夠高等。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變提高投資效率盤(pán)活存量資產(chǎn)促進(jìn)形成再投資能力，是當(dāng)前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。因此，公募RIs作為重要抓手其推出是較為迫切的0年4月0日中國(guó)證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委共同發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RIs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》即0號(hào)文，標(biāo)志著中國(guó)公募Rs制度與市場(chǎng)建設(shè)正式拉開(kāi)帷幕和海外成熟市場(chǎng)不同我國(guó)的市場(chǎng)在發(fā)端時(shí)將房地產(chǎn)（包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)排除在外，而專門(mén)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板。公募RIs市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段。截至3年3月24日，公募Rs市場(chǎng)已發(fā)行產(chǎn)品5只，累計(jì)募資金額1億元，市場(chǎng)總市值已達(dá)到2億元，其中流通市值占比%，達(dá)9億元。2年2月，國(guó)家發(fā)改委投資司副司長(zhǎng)韓志峰明確表示希望在3年底公募RIs上市產(chǎn)品能超過(guò)0只，總發(fā)行規(guī)模超過(guò)0億元。圖：公募Is市場(chǎng)流與非通市值化（元）流通值比 非流通值 流通市值 流通市占比右軸）,0--1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1

Wd 注：計(jì)至3年3月4日表：公募基設(shè)施Es發(fā)行況發(fā)行批次證券簡(jiǎn)稱資產(chǎn)類型上市日期發(fā)行份額億份)發(fā)行規(guī)模億元)戰(zhàn)略配售億份)網(wǎng)下發(fā)售億份)公眾發(fā)售億份)東吳蘇產(chǎn)業(yè)EIT園區(qū)基設(shè)施9.2.0.8.2博時(shí)蛇產(chǎn)園EIT園區(qū)基設(shè)施9.9.5.5.0華安張光大EIT園區(qū)基設(shè)施5.5.7.6.7富國(guó)首水務(wù)EIT生態(tài)環(huán)保5.0.0.6.4第一批中航首綠能EIT平安廣廣河EIT生態(tài)環(huán)保交通基設(shè)施17.8.4.0.3.0.2.0.5浙商滬甬IT交通基設(shè)施5.0.1.9.9中金普斯IT倉(cāng)儲(chǔ)物流.5.0.6.4紅土創(chuàng)新鹽田港EIT倉(cāng)儲(chǔ)物流8.0.0.4.6華夏越高速EIT交通基設(shè)施3.0.0.3.7第二批建信中村IT園區(qū)基設(shè)施9.0.1.8.1華夏中交建EIT交通基設(shè)施.9.0.5.5國(guó)金中鐵建EIT交通基設(shè)施5.3.5.8.8鵬華深能源EIT能源基設(shè)施6.8.0.6.4中金廈安居EIT保障性賃住房5.0.2.1.6華夏北京保障房EIT保障性賃住房5.5.0.0.0紅土創(chuàng)新深圳安居EIT保障性賃住房5.2.0.0.0華夏合高新EIT園區(qū)基設(shè)施7.3.5.2.4國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)第三批業(yè)園IT園區(qū)基設(shè)施2.4.0.3.7國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)EIT園區(qū)基設(shè)施5.8.5.3.3華泰江交控EIT交通基設(shè)施4.4.0.0.0中金安交控EIT交通基設(shè)施.0.0.0.0華夏基金華潤(rùn)有巢EIT保障性賃住房5.9.0.0.0華夏和高科EIT園區(qū)基設(shè)施5.4.5.0.6嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施IT倉(cāng)儲(chǔ)物流5.7.0.5.5截至3年3月4日國(guó)內(nèi)共有5只公募基礎(chǔ)設(shè)施RIs，其中有8只屬于房地產(chǎn)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)-園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)行業(yè)7只屬于交通運(yùn)輸-公路鐵路公路行業(yè)從市值分布上看公路RIs約占總市值的%遠(yuǎn)超其他行業(yè)園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)RIs次之約占%，物流綜合Rs約占4%，其余行業(yè)RIs占比均低于%。公路RIs平均總市值最高約為5億元住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)RIs平均總市值最低僅為0億元。圖：公募基設(shè)施EIs數(shù)量布情況 圖：公募基設(shè)施EIs總市分布情況 交通運(yùn)輸公鐵路公路房地產(chǎn)房地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)園區(qū)綜開(kāi)交通運(yùn)輸物物流合房地產(chǎn)房地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)住宅物開(kāi)電力及公事業(yè)發(fā)及電其他電電力及公事業(yè)環(huán)及公事業(yè)環(huán)保及務(wù)注：計(jì)截至3年3月4日

，，注：統(tǒng)計(jì)截至2023年3月24日我們相信公募Rs市場(chǎng)將有望沿著資產(chǎn)業(yè)態(tài)持續(xù)豐富擴(kuò)募進(jìn)程積極推進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)更加多元的三條主線進(jìn)入快速發(fā)展通道，市場(chǎng)規(guī)模將迎來(lái)快速提升。發(fā)展主線一：資產(chǎn)業(yè)態(tài)持續(xù)豐富公募RIs市場(chǎng)底層資產(chǎn)類型持續(xù)擴(kuò)容。據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員步步高集團(tuán)董事長(zhǎng)王填建議，將優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施納入公募RIs資產(chǎn)池。3月4日發(fā)改委公告發(fā)改投【36號(hào)文證監(jiān)會(huì)發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基（Rs常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知明確提出研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施R。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施R。表：Is市場(chǎng)大底資產(chǎn)別的趨勢(shì)日期 部門(mén) 文件 底層資產(chǎn)表述關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域//4

證監(jiān)會(huì)改委

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（E試點(diǎn)相工作的通（證〔0號(hào)）關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金

優(yōu)先支基礎(chǔ)施補(bǔ)板行業(yè)括倉(cāng)儲(chǔ)物流收費(fèi)公路等交通設(shè)水電氣熱等市政工程城鎮(zhèn)污水垃圾處理固危廢處理等污染治理項(xiàng)目信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)展點(diǎn)聚焦重行業(yè)優(yōu)先持基設(shè)補(bǔ)短板目勵(lì)新基礎(chǔ)施目開(kāi)展點(diǎn)主要包括：倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港項(xiàng)目。城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利項(xiàng)目。城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供項(xiàng)目。//1 發(fā)改委

EIs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知（發(fā)改辦資〔〕6號(hào)）

數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能算中心項(xiàng)目。、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)項(xiàng)目。智能交通、智慧能源、智慧市項(xiàng)目。鼓勵(lì)國(guó)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集群、科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等展點(diǎn)。位于國(guó)家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（8年》定的發(fā)區(qū)內(nèi)。業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)日期 部門(mén) 文件 底層資產(chǎn)表述發(fā)展服平臺(tái)園區(qū)礎(chǔ)設(shè)。項(xiàng)目用性質(zhì)非商、非用地。酒店、場(chǎng)、字樓公寓住等房地項(xiàng)目屬于點(diǎn)范試點(diǎn)主包括列行：交通基礎(chǔ)設(shè)施。包收費(fèi)、鐵路機(jī)場(chǎng)港口目。能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清能源目特壓輸目增量電網(wǎng)微網(wǎng)充礎(chǔ)設(shè)施目布式冷電項(xiàng)。市政基礎(chǔ)設(shè)施。包城鎮(zhèn)、供電供氣供熱目，及車(chē)場(chǎng)項(xiàng)。生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢理環(huán)基礎(chǔ)施、宗體廢棄綜合用基設(shè)施目。//9 發(fā)改委發(fā)改委

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)資信托（E點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求（發(fā)投資〔〕8號(hào)關(guān)于完善能源綠色低轉(zhuǎn)型體制機(jī)制和政策

倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施。應(yīng)為面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括用倉(cāng)庫(kù)及冷等專倉(cāng)庫(kù)。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興業(yè)集的研平工廠房創(chuàng)業(yè)化業(yè)加器產(chǎn)業(yè)發(fā)服務(wù)平臺(tái)等園基礎(chǔ)施。新型基礎(chǔ)設(shè)施。括數(shù)據(jù)類、人工能項(xiàng)目，、通信、物聯(lián)網(wǎng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)寬帶絡(luò)、線電網(wǎng)項(xiàng)目，能交、智能源智城市項(xiàng)。保障性租賃住房。括各市及人凈流大城的保性賃住房目。探索在他基設(shè)施域開(kāi)點(diǎn)。具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家A級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的游基礎(chǔ)設(shè)施。酒店、場(chǎng)、字樓商業(yè)產(chǎn)目不屬試點(diǎn)圍。推動(dòng)清低碳源相基礎(chǔ)施目開(kāi)展場(chǎng)化融資研究清潔低碳能源項(xiàng)目納//0//0

能源局國(guó)務(wù)院辦公廳

施的意見(jiàn)（發(fā)改能〔〕6號(hào)）城市燃?xì)夤艿赖壤匣赂脑焓┓健?年（國(guó)辦〔〕2號(hào)）李超副主席在首批保

入基礎(chǔ)施領(lǐng)不動(dòng)投資托金（I）試點(diǎn)范圍優(yōu)先支符合件已完更新造任務(wù)城市燃?xì)夤艿赖饶可昊A(chǔ)設(shè)領(lǐng)域動(dòng)產(chǎn)投信托金（I）試項(xiàng)目加快推基礎(chǔ)施Is常態(tài)行的十措包拓寬試點(diǎn)項(xiàng)類型解新類型”項(xiàng)目面臨的新問(wèn)題，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展加強(qiáng)專業(yè)人員配備，強(qiáng)化常態(tài)化發(fā)//1 證監(jiān)會(huì)//4 發(fā)改委等//8 證監(jiān)會(huì)發(fā)改委

性租賃房Is上儀式致辭關(guān)于加強(qiáng)縣級(jí)地區(qū)生垃圾焚燒處理設(shè)施建的指導(dǎo)見(jiàn)李超副主席在首屆長(zhǎng)角Es論壇暨中Es論壇2年會(huì)上的視致辭關(guān)于規(guī)高效好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)資信托金（I）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的知（發(fā)投資〔

需要的源保障加推進(jìn)企s試點(diǎn)盡快出“燈”資例盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募目落地支持符合條件的生活垃圾焚燒處理項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（E）進(jìn)一步大Is試點(diǎn)圍，覆蓋新能源、水利、新基建等礎(chǔ)設(shè)施域。加快造Is市場(chǎng)保障性租賃住房板塊研究動(dòng)試范圍到市場(chǎng)長(zhǎng)房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)。研究支增強(qiáng)費(fèi)能改消條件新消場(chǎng)景消費(fèi)礎(chǔ)施發(fā)行礎(chǔ)設(shè)施//

6號(hào)） 關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信

E優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)目保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施EI。證監(jiān)會(huì)

基（E常態(tài)化行相關(guān)作的知資料來(lái)源：各政府機(jī)構(gòu)官網(wǎng)，我們認(rèn)為對(duì)Rs市場(chǎng)來(lái)說(shuō)循序漸進(jìn)擴(kuò)圍RIs市場(chǎng)資產(chǎn)類別一方面減少了社會(huì)輿論的爭(zhēng)議使得市場(chǎng)成長(zhǎng)之初聚焦于和制造業(yè)投資更加相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別另一面也能避免供應(yīng)不足市場(chǎng)暴漲暴跌從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看如在新加坡Rs市場(chǎng)中純零售業(yè)、辦公樓、酒店類RIs產(chǎn)品的數(shù)量占比分別為%、%和%，而美國(guó)市場(chǎng)商貿(mào)零售、寫(xiě)字樓、酒店度假村類RIs產(chǎn)品數(shù)量占比分別為%、%和%。對(duì)于一個(gè)成熟健全的Rs市場(chǎng)而言，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施Rs產(chǎn)品將是有益的類別補(bǔ)充。圖新加坡Es市場(chǎng)中各產(chǎn)品數(shù)占截至3年1月 圖：美國(guó)Is市場(chǎng)中類別品數(shù)量比（至3年1月）131520多元類零售業(yè)工業(yè)類辦公樓酒店類131520醫(yī)療保專門(mén)類

商貿(mào)零出租公寫(xiě)字樓221013醫(yī)療健物酒店度村工業(yè)類221013多樣型其他專自助倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施林場(chǎng)數(shù)據(jù)中心SX AIT特別是我國(guó)的Rs市場(chǎng)自誕生以來(lái)產(chǎn)權(quán)類Rs的總市值占比就整體處于下降通道這既是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)類RIs的土地分宗等難度更大也是因?yàn)檎籍a(chǎn)權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)比例較大的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施未被納入底層資產(chǎn)從RIs的表現(xiàn)來(lái)看產(chǎn)權(quán)類RIs的表現(xiàn)可謂略勝一籌，避免產(chǎn)權(quán)類Is市場(chǎng)份額的持續(xù)下降，也有利于進(jìn)一步繁榮REIs市場(chǎng)。圖：1年6月1日至今產(chǎn)類Is總市值（元）比變化產(chǎn)權(quán)類 經(jīng)營(yíng)權(quán)類 產(chǎn)權(quán)類比（軸）,00-1 -1 -1 -1 -1

注：統(tǒng)計(jì)至3年3月4日我們相信隨著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施RIs市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期依托龐大的中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)C-RIs市場(chǎng)的總規(guī)模有望分階段逐漸超越其他亞洲國(guó)家和地區(qū)的RIs市場(chǎng)而公募RIs底層資產(chǎn)的持續(xù)擴(kuò)容，將成為Rs市場(chǎng)規(guī)模不斷成長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素。發(fā)展主線二：擴(kuò)募進(jìn)程積極推進(jìn)擴(kuò)募預(yù)計(jì)將成為推動(dòng)公募RIs市場(chǎng)發(fā)展的重要力量2年9月首批上市的RIs產(chǎn)品中5單產(chǎn)品發(fā)布擴(kuò)募公告擬擴(kuò)募資產(chǎn)合計(jì)評(píng)估價(jià)值4億元其中4單產(chǎn)品年預(yù)期擴(kuò)募后現(xiàn)金分派率將較擴(kuò)募前實(shí)現(xiàn)提升我們相信如果Rs產(chǎn)品在上市后可供分派金額與披露預(yù)期較為一致原始權(quán)益人主體經(jīng)營(yíng)合規(guī)且符合公募Rs上市要求的底層資產(chǎn)較多則該類Rs產(chǎn)品市值可能持續(xù)增長(zhǎng)成為推動(dòng)Rs市場(chǎng)發(fā)展的又一重要力量。同時(shí)，擴(kuò)募也將導(dǎo)致RIs產(chǎn)品間市值規(guī)模開(kāi)始走向分化。表：首批市Es中5單公擴(kuò)募產(chǎn)基本息項(xiàng)目

評(píng)估價(jià)值

3年預(yù)期

3年預(yù)期更新時(shí)間 項(xiàng)目名稱（擴(kuò)募前）（擴(kuò)募后）（擴(kuò)募前）（擴(kuò)募后）華安張光 張江集、張集//0 已反饋 張潤(rùn)大廈 .0.%.%青島前港國(guó)物流、江//0 已反饋 門(mén)鶴山流（重慶市 .4配送物中心.%.%紅土鹽港 深圳市田港流//0 已問(wèn)詢 世紀(jì)物園 .0.%.%博時(shí)蛇產(chǎn) 光明科園科企業(yè)速器//0 已問(wèn)詢 招商光明 .8.%.%富國(guó)首水 長(zhǎng)治市水處特許營(yíng)//7 已反饋 首創(chuàng)環(huán)集團(tuán) .7.%.%

底層資產(chǎn) 原始權(quán)益人

（億元）

現(xiàn)金分派率

現(xiàn)金分派率大IT 電中金普斯EIT

普洛斯國(guó)控限公司EIT

有限公司園IT 二期務(wù)IT PP項(xiàng)目，上交所，深交所，測(cè)算注：預(yù)期現(xiàn)金分派率計(jì)算截至2023年3月24日，擴(kuò)募后現(xiàn)金分派率計(jì)算公式為：預(yù)期可供分派金額/（當(dāng)前REITs產(chǎn)品市值+擴(kuò)募資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值）表：首批5單公募Es產(chǎn)品募方案華安張江光大IT 中金普洛斯EIT 紅土鹽田港EIT 富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)IT 博時(shí)蛇口產(chǎn)園IT發(fā)售方式 定向擴(kuò)募本基金將在獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予基金變更注冊(cè)、上交所審核通過(guò)基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申并經(jīng)基金份額有發(fā)售時(shí)間發(fā)售對(duì)象定價(jià)方式

人大會(huì)決議通過(guò)后由基金管理人中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予變更注冊(cè)的批復(fù)件或基金份額持有人大會(huì)決議的效期限如有內(nèi)擇適當(dāng)機(jī)發(fā)。本基金次向定對(duì)發(fā)售發(fā)對(duì)象不超過(guò)5名包括符合律規(guī)及基份額有人會(huì)決規(guī)的可投于證投資基金個(gè)人資者機(jī)構(gòu)資者含特定構(gòu)投者格境機(jī)投資者人民合格外機(jī)投者以及律法或中國(guó)證監(jiān)會(huì)允許購(gòu)買(mǎi)證券投資基的其他投資人。證券投資基金管公司、證券公司、銀行理財(cái)子公、保險(xiǎn)資產(chǎn)管司、合境外構(gòu)投者、民合格境機(jī)構(gòu)資者其管的2只以上品認(rèn)的視為一發(fā)售象。本次定擴(kuò)募定價(jià)準(zhǔn)日基本次擴(kuò)的發(fā)期首或法法《購(gòu)入礎(chǔ)設(shè)項(xiàng)目引的其他期次定向擴(kuò)的發(fā)價(jià)格當(dāng)不于價(jià)基準(zhǔn)日前0個(gè)交易日礎(chǔ)設(shè)基金交均價(jià)的。其中基準(zhǔn)日前0個(gè)交易日基礎(chǔ)施基交易價(jià)定價(jià)準(zhǔn)日前0個(gè)交易日基設(shè)施交易總額定基準(zhǔn)前0個(gè)交日基礎(chǔ)施基交易總量如定擴(kuò)募發(fā)售象屬新購(gòu)入礎(chǔ)設(shè)項(xiàng)目引第四八條第款規(guī)以外情形的具發(fā)售價(jià)將在得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予本基金變更注冊(cè)上交所審核通過(guò)本基金的基礎(chǔ)設(shè)基金產(chǎn)品變更申請(qǐng)并經(jīng)基金份額有人大會(huì)審議后由基金管人按相關(guān)律法以及交所監(jiān)規(guī)則規(guī)定以競(jìng)方式確。募集資金用途 本次擴(kuò)資金用于購(gòu)第2期產(chǎn)支持項(xiàng)計(jì)全部產(chǎn)支證進(jìn)而新入基設(shè)施目限售期普通資人售6個(gè)月原始權(quán)人及同一制下關(guān)方限售8個(gè)月

本次擴(kuò)募資金擬用認(rèn)購(gòu)招蛇口業(yè)園期專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支證券全部份額進(jìn)而終用于新購(gòu)入基礎(chǔ)施項(xiàng)目即光明項(xiàng)目?jī)斶€全并購(gòu)款。擴(kuò)募限售期

持有原權(quán)益人其同控下的關(guān)方戰(zhàn)配售比例計(jì)得低于次基份額募發(fā)數(shù)的其中基金份額擴(kuò)募售總的持有期自市之日不于0個(gè)月超過(guò)部分持期自市之起不于6個(gè)本基金將按照基金合擴(kuò)募前收益配方案

本次擴(kuò)募發(fā)完成前最一次收分配基準(zhǔn)日本次擴(kuò)募行完成關(guān)監(jiān)管備案序之日產(chǎn)累計(jì)可供分金額將由次擴(kuò)募行完成后的增基金份持有人本次擴(kuò)募發(fā)前原基金持有人同享有每基金額享同等分權(quán)。

同規(guī)定的收益分配則,以合理的方式對(duì)存未分配收益進(jìn)行華安張江光大IT 中金普洛斯EIT 紅土鹽田港EIT 富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)IT 博時(shí)蛇口產(chǎn)園IT配。上交所，深交所，發(fā)展主線三：投資者結(jié)構(gòu)更加多元未來(lái)，我們認(rèn)為C-Rs市場(chǎng)的投資者將更為多元。尤其是RIs相關(guān)指數(shù)的推出，有利于推動(dòng)大類資產(chǎn)配置的投資者更多考慮RIs資產(chǎn)。自國(guó)內(nèi)公募RIs試點(diǎn)以來(lái)配套投資者支持政策持續(xù)出臺(tái)投資機(jī)構(gòu)類型持續(xù)多元。3年1月中國(guó)證監(jiān)會(huì)債權(quán)部周小舟主任在《證券市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)》發(fā)表署名文章，明確表示將“推動(dòng)全國(guó)社保基金、基本養(yǎng)老金企業(yè)年金職業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期投資機(jī)構(gòu)投資參與Rs投資我們統(tǒng)計(jì)自1年底銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文明確允許保險(xiǎn)資金投資公募RIs基金后保險(xiǎn)資金在公募Is網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)金額中的占比顯著提升已成為第三批次公募Rs發(fā)行上市中占比最高的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)?fù)顿Y者類型。表：部分監(jiān)機(jī)構(gòu)于擴(kuò)公募Es相關(guān)政策及態(tài)時(shí)間 來(lái)源 文件文章 相關(guān)內(nèi)容1年1月0日 銀保監(jiān)會(huì)2年4月6日 證監(jiān)會(huì)《證券場(chǎng)導(dǎo)證

《關(guān)于險(xiǎn)資投資開(kāi)募基礎(chǔ)設(shè)證券資基有關(guān)項(xiàng)的通》《關(guān)于快推公募金行高質(zhì)量展的見(jiàn)》《中國(guó)特色EITs市場(chǎng)探

允許保資金資募Es基金，并明機(jī)構(gòu)資質(zhì)設(shè)投資標(biāo)條件完善管理流加強(qiáng)資主動(dòng)理、化監(jiān)管理求。支持基管理司設(shè)子公門(mén)從事募Is等業(yè)務(wù)提升合財(cái)管理力。研究動(dòng)EF集合申業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)常規(guī)積極公募Is等創(chuàng)新品發(fā)。推動(dòng)全社保金基養(yǎng)老企業(yè)年職業(yè)年3年1月

會(huì)債券主任小署名文章

實(shí)踐及望》

金等配型長(zhǎng)投資構(gòu)投者與Is投資，為盤(pán)活量資提供長(zhǎng)期金持。資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，《證券市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)》官網(wǎng)，圖：分批次募Is網(wǎng)下投資人購(gòu)金占比 圖：分產(chǎn)權(quán)型募Es網(wǎng)認(rèn)購(gòu)?fù)度苏J(rèn)金額比保險(xiǎn)資金 機(jī)構(gòu)自營(yíng) 集合信托私募基金 證券公及資管基金公及資管

保險(xiǎn)資金 機(jī)構(gòu)自營(yíng) 集合信托私募基金 證券公及資管基金公及資管期貨公及資管期貨公及資管銀行理子QFI批次批批期貨公及資管銀行理子QFI權(quán)權(quán)經(jīng)營(yíng)第二產(chǎn)第一% % % % % % % % 4日

注：計(jì)截至3年3月

4日

注：計(jì)截至3年3月新發(fā)Rs產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)踴躍對(duì)不同類型投資人吸引力強(qiáng)截至3月4日第一二、三批網(wǎng)下發(fā)售份額倍數(shù)分別為5倍、4倍和1.3倍。根據(jù)最終的定價(jià)結(jié)果第三批公募RITS合計(jì)募資達(dá)到40.802億元。發(fā)行總量中，約有38.98億元通過(guò)戰(zhàn)略配售占比7.8%;有8.613億元通過(guò)機(jī)構(gòu)投資者網(wǎng)下申購(gòu)占比1.9%;剩余9億元面向公眾發(fā)售，占比%?？傮w來(lái)說(shuō)，公募RIs與長(zhǎng)線尋求穩(wěn)定收益的資金高度契合，未來(lái)保險(xiǎn)、銀行理財(cái)?shù)韧顿Y者比重有望進(jìn)一步提高。圖：公募Is網(wǎng)下發(fā)份額數(shù) ...1首批單..2..1..至今第一批第二批第三批廣州廣廣州廣普洛斯滬杭甬首創(chuàng)水務(wù)蛇口產(chǎn)園張江光大蘇園產(chǎn)業(yè)鹽田港越秀高速交建EIT鐵建EIT深圳能源北京保障房深圳安居廈門(mén)安居合肥產(chǎn)園臨港產(chǎn)園東久產(chǎn)園安徽交控華潤(rùn)有巢和達(dá)高科京東倉(cāng)儲(chǔ)國(guó)電新能源EIT京能光伏EIT資料來(lái)源：各REITs基金份額發(fā)售公告，注：統(tǒng)計(jì)截至2023年3月24日▍中信證券REIs綜合指數(shù)編制方法和基礎(chǔ)分析中信行業(yè)分類原則綜合參考主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比和主營(yíng)利潤(rùn)占比兩項(xiàng)指標(biāo)當(dāng)兩者不一致時(shí)，以主營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占比指標(biāo)為準(zhǔn)。參考RIT底層資產(chǎn)、最新一期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)構(gòu)成，當(dāng)該RIT主業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)均占該Rs主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的比例超過(guò)%以（含5%該RIT直接歸入該行業(yè)當(dāng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)比例不一致時(shí)，以利潤(rùn)指標(biāo)為準(zhǔn)，適當(dāng)考慮RIT發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)看法。如果RT沒(méi)有一項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占到總收入的%以上也沒(méi)有一項(xiàng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占到總利潤(rùn)的%以上但某項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入和利潤(rùn)均在所有業(yè)務(wù)中最高而且均占到RIT總收入和總利潤(rùn)的%以上則該RIT歸屬該業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的行業(yè)當(dāng)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)比例不一致時(shí)，以利潤(rùn)指標(biāo)為準(zhǔn)，適當(dāng)考慮RT的發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)看法。當(dāng)RIT存在多項(xiàng)業(yè)務(wù)收入或利潤(rùn)均較為接近但都沒(méi)有占比超過(guò)%的情形則綜合考慮該RIT的發(fā)展規(guī)劃及項(xiàng)目公司的背景情況進(jìn)行該RIT的行業(yè)分類如果該也沒(méi)有明顯的發(fā)展規(guī)劃和項(xiàng)目公司背景，則歸入綜合類。表：Is中信業(yè)分結(jié)果證券代碼證券名稱一級(jí)代碼一級(jí)行業(yè)名稱二級(jí)代碼二級(jí)行業(yè)名稱三級(jí)代碼三級(jí)行業(yè)名稱.OF鵬華深能源EIT電力及用事業(yè)發(fā)電及網(wǎng)其他發(fā)電.OF中航首綠能EIT電力及用事業(yè)環(huán)保及用事環(huán)保及務(wù)業(yè).OF富國(guó)首水務(wù)EIT電力及用事業(yè)環(huán)保及用業(yè)環(huán)保及務(wù).OF華夏基華潤(rùn)巢房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和住宅物開(kāi)發(fā)證券代碼證券名稱一級(jí)代碼一級(jí)行業(yè)名稱二級(jí)代碼二級(jí)行業(yè)名稱三級(jí)代碼三級(jí)行業(yè)名稱EIT運(yùn)營(yíng).OF紅土創(chuàng)深圳居EIT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和0 0 住宅物開(kāi)運(yùn)營(yíng).OF中金廈安居EIT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和0 0 住宅物開(kāi)運(yùn)營(yíng).OF華夏北保障房EIT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和0 0 住宅物開(kāi)運(yùn)營(yíng).OF華夏和高科EIT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和0 0 園區(qū)綜開(kāi)運(yùn)營(yíng)國(guó)泰君東久經(jīng)濟(jì).OFEIT房地產(chǎn)發(fā)和2 房地產(chǎn) 0 0 園區(qū)綜開(kāi)運(yùn)營(yíng)國(guó)泰君臨港新產(chǎn).OF業(yè)園IT房地產(chǎn)發(fā)和2 房地產(chǎn) 0 0 園區(qū)綜開(kāi)運(yùn)營(yíng).OF華夏合高新EIT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和0 0 園區(qū)綜開(kāi)運(yùn)營(yíng).OF建信中村IT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和0 0 園區(qū)綜開(kāi)運(yùn)營(yíng).OF博時(shí)蛇產(chǎn)園EIT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和0 0 園區(qū)綜開(kāi)運(yùn)營(yíng).OF華安張光大EIT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)和0 0 園區(qū)綜開(kāi)運(yùn)營(yíng).OF東吳蘇產(chǎn)業(yè)EIT.OF東吳蘇產(chǎn)業(yè)EIT房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)運(yùn)營(yíng)園區(qū)綜開(kāi)發(fā).OF中金安交控EIT交通運(yùn)輸公路鐵路公路.OF華泰江交控EIT交通運(yùn)輸公路鐵路公路.OF國(guó)金中鐵建EIT交通運(yùn)輸公路鐵路公路.OF華夏中交建EIT交通運(yùn)輸公路鐵路公路.OF華夏越高速EIT交通運(yùn)輸公路鐵路公路.OF平安廣廣河EIT交通運(yùn)輸公路鐵路公路.OF浙商滬甬IT交通運(yùn)輸公路鐵路公路嘉實(shí)京倉(cāng)儲(chǔ)礎(chǔ)設(shè).OF 交通運(yùn)輸物流物流綜合.OF紅土創(chuàng)鹽田港交通運(yùn)輸物流物流綜合.OF中金普斯IT交通運(yùn)輸物流物流綜合REIs指數(shù)編制方法為跟蹤REITs市場(chǎng)的整體表現(xiàn)，為市場(chǎng)提供該領(lǐng)域的研究工具，編制了中信證券REITs綜合指數(shù)及其等權(quán)指數(shù)和REITs行業(yè)指數(shù)。編制方式上，指數(shù)定位分別為市場(chǎng)綜合指數(shù)和行業(yè)指數(shù)，并未對(duì)成分REITs進(jìn)行篩選。由于REITs具有強(qiáng)制性的高分紅比例，除了提供價(jià)格指數(shù)外還計(jì)算了全收益指數(shù)，指數(shù)基本要素如下表所示：表：中信券Es指數(shù)編本要素指數(shù)名稱中信券Is綜合指數(shù)全指數(shù)中信券Is綜合等權(quán)數(shù)收益指數(shù)指數(shù)簡(jiǎn)稱ISEIs綜合/SEs綜合全收益ISEIs綜合權(quán)/SIs綜合等全收益指數(shù)代碼IS/IS0RIS/IS1R發(fā)布日期//基日//2基點(diǎn)最新成券數(shù)幣種人民幣加權(quán)方式流通市加權(quán)等權(quán)指數(shù)類型價(jià)格指和全益指（代后綴）指數(shù)計(jì)算 指數(shù)計(jì)方法中信業(yè)指相，采用式法算。定期調(diào)整 每月最一個(gè)易日整樣，重于次的第個(gè)交日生臨時(shí)調(diào)整 （）分Es發(fā)生重大本變更；分Es終止上市；其影響數(shù)代性和資性的況。樣本空間 指數(shù)的本空由滿以下件滬深兩公募EIs構(gòu)成：上時(shí)間于0個(gè)交易；非止上。選樣規(guī)則 選取樣本空間中的所有REITs。資料來(lái)源：RIs行業(yè)指數(shù)由綜合指數(shù)成分中屬于相應(yīng)行業(yè)的成分組成，當(dāng)屬于該行業(yè)的成分滿3只，基日設(shè)置為至少3只相應(yīng)行業(yè)RIs上市滿0日后的首個(gè)調(diào)整生效日。表：中信券Es指數(shù)一覽代碼名稱基日IS0/ISR中信券Is綜合指數(shù)收指數(shù)//2IS1/ISR中信券Is綜合等指數(shù)收益指數(shù)//2IS0/ISR電力及用業(yè)Es指數(shù)全益指數(shù)//1IS1/ISR能源s指數(shù)全收益指數(shù)未滿3只IS2/ISR環(huán)保及務(wù)Is指數(shù)全益數(shù)未滿3只IS0/ISR房地產(chǎn)Es指數(shù)全收益數(shù)//2IS1/ISR保障性賃房Es指數(shù)全益指數(shù)//0IS2/ISR產(chǎn)業(yè)區(qū)Is指數(shù)全收指數(shù)//2IS0/ISR交通輸Is指數(shù)全收指數(shù)//2IS1/ISR高速路Is指數(shù)全收指數(shù)//4IS2/ISR倉(cāng)儲(chǔ)流Is指數(shù)全收指數(shù)//3資料來(lái)：中證券究部圖：中信證券Es指數(shù)體層級(jí)關(guān)系 資料來(lái)源：首批9只基礎(chǔ)設(shè)施RIs與1年6月1日上市綜合指數(shù)的基日設(shè)置為首批RIs上市滿0個(gè)交易日后的首個(gè)交易日。從指數(shù)的表現(xiàn)來(lái)看，Rs綜合指數(shù)與滬深0相關(guān)性較低，基日以來(lái)表現(xiàn)較好，年化收益在%以上。RIs具有強(qiáng)制性的高比例分紅，除此之外本身代表著所有權(quán)，可以獲得其價(jià)格上漲后帶來(lái)的資本利得收入。因此，RIs具有股性債性的收益特征。根據(jù)美國(guó)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在過(guò)去0年，NRIT的權(quán)益型RIs指數(shù)和標(biāo)普0指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為1，與納斯達(dá)克綜合指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為2，與美國(guó)投資級(jí)債券的相關(guān)系數(shù)更低，僅為.1。從投資分散性角度看，RIs和其他資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)較低，從而使其具有了組合投資的優(yōu)勢(shì)。圖：中信證券Es綜合指歷史表現(xiàn) 年化收益年化波動(dòng)夏普比率最大回撤年初至今最近一月中信券Is綜合年化收益年化波動(dòng)夏普比率最大回撤年初至今最近一月中信券Is綜合.%.%.4.%.%.%中信券Is綜合.%.%.6.%.%.%中信券Is綜合.%.%.6.%.%.%中信券Is綜合.%.%.3.%.%.%滬深0全收益 .%.%.8.%.%.%價(jià)格指數(shù)全收益等權(quán)價(jià)指數(shù)等權(quán)全益指，，數(shù)據(jù)2021/8/2-2023/3/24圖：中信證券Es行業(yè)指歷史表現(xiàn) ，電力及公用事業(yè)REs能源EIs能源RIs主要收入來(lái)源為售電收入售電收入會(huì)受到電價(jià)調(diào)整等因素影響鵬華圳能源RIT底層資產(chǎn)為深圳能源東部電廠一期項(xiàng)目位于深圳市包括天然氣發(fā)電機(jī)組及不動(dòng)產(chǎn)建筑。表：能源Is的底資產(chǎn)證券名稱 中信行業(yè) 資產(chǎn)類別 資產(chǎn)名稱 所在電力及用事業(yè)-

最新資估值元)

主要收入來(lái)源鵬華深能源EIT

發(fā)電及網(wǎng)其他發(fā)電

能源基設(shè)施

深圳能東部廠一期項(xiàng)目 深圳市

售電收以及其他合理入環(huán)保及水務(wù)EIs垃圾污水處理項(xiàng)目同樣是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目，主要收入來(lái)源是垃圾污水處理費(fèi)等中航首鋼生物質(zhì)RT的三個(gè)項(xiàng)目之間互有關(guān)聯(lián)性，餐廚項(xiàng)目部分無(wú)法處理的垃圾可供生物質(zhì)能源項(xiàng)目焚燒發(fā)電餐廚項(xiàng)目產(chǎn)生的沼氣也可供生物質(zhì)能源項(xiàng)目利用。殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)項(xiàng)則是生物質(zhì)能源項(xiàng)目必要的配套服務(wù)設(shè)施用于存儲(chǔ)生物質(zhì)能源項(xiàng)目產(chǎn)生的無(wú)法及時(shí)往外運(yùn)輸?shù)臍堅(jiān)粐?guó)首創(chuàng)水務(wù)RIT包含兩個(gè)項(xiàng)目-深圳項(xiàng)目和合肥項(xiàng)目深圳項(xiàng)目采用T模式，即b-operat-transfer，是建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交模式的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。合肥項(xiàng)目是采用TOT模式的(政府和社會(huì)資本合作）項(xiàng)目，分為四期建設(shè)。表：環(huán)保及務(wù)Is底層產(chǎn)證券名稱 中信行業(yè) 資產(chǎn)類別 資產(chǎn)名稱 所在地 最新資產(chǎn) 主要收入來(lái)源中航首綠能

電力及公用事業(yè)環(huán)保及公用事業(yè)環(huán)保及務(wù)

生態(tài)環(huán)保

北京首生物能源目北京首鋼餐廚垃圾收運(yùn)處一化項(xiàng)目一期)北京首鋼魯家山殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)目

估值(元)北京市

生活垃圾處置發(fā)電收入、餐垃圾收運(yùn)及處收入富國(guó)首水務(wù)

電力及公用事業(yè)環(huán)保及公用事業(yè)

生態(tài)環(huán)保

合肥市十五里河污水處理PP項(xiàng)目

合肥市

污水處理費(fèi)，水處理費(fèi)，污處置費(fèi)用環(huán)保及務(wù)

深圳市崗水凈化

0 污水處理服務(wù)深圳市明水凈化廠

深圳

費(fèi)，垃圾滲濾液深圳市永水凈化廠

處理服費(fèi)圖：電力及公事業(yè)Es指數(shù)歷史現(xiàn)，房地產(chǎn)REIs保障性租賃住房Is保障性租賃住房RIs主要收入來(lái)源為保障性租賃住房出租收入車(chē)位出租收入和套商業(yè)出租收入受到出租率等因素影響保障性租賃住房RIs的底層資產(chǎn)主要位于一二線城市中生活配套設(shè)施完善且就業(yè)集中的區(qū)域。表：保障性租住房Es底層資產(chǎn)證券名稱 中信行業(yè) 資產(chǎn)類別 資產(chǎn)名稱 所在地

最新資產(chǎn)估值(萬(wàn)元)

主要收入來(lái)源中金廈安居

房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-住宅物

保障性租賃

園博公項(xiàng)目

廈門(mén)市

租金收入業(yè)開(kāi)發(fā)

住房 珩琦公項(xiàng)目 華夏北保障房 房地產(chǎn)-房地產(chǎn)開(kāi) 保障性租賃 文龍家項(xiàng)目 北京 0 租金收入EIT 發(fā)和運(yùn)營(yíng)-住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)-房地產(chǎn)華夏基華潤(rùn)巢發(fā)和運(yùn)營(yíng)-住宅物

住房保障性租賃

熙悅尚項(xiàng)目 有巢泗項(xiàng)目上海市松江0 租金收入EIT

業(yè)開(kāi)發(fā)

住房 有巢東經(jīng)開(kāi)項(xiàng)目 區(qū)安居百閣項(xiàng)目

0 保障性租賃住房紅土創(chuàng)深圳居

房地產(chǎn)-房地產(chǎn)

保障性租賃

安居錦項(xiàng)目

租金收入配套商發(fā)和運(yùn)營(yíng)-住宅

鳳凰公項(xiàng)

深圳市

業(yè)設(shè)施租金收入EIT

業(yè)開(kāi)發(fā)

住房 保利香苑項(xiàng)目

以及配套停車(chē)租金收入產(chǎn)業(yè)園區(qū)EIs產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施RIs擁有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)以租金收入物業(yè)收入停車(chē)費(fèi)為主要收入來(lái)源項(xiàng)目公司對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)擁有實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)對(duì)于此類項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)期后仍有市場(chǎng)價(jià)值目前來(lái)看這類項(xiàng)目估值重點(diǎn)在于持有不動(dòng)產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)，總分派收益率低于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施RIs。表：產(chǎn)業(yè)園募Es的底層資產(chǎn)證券名稱 中信行業(yè) 資產(chǎn)類別 資產(chǎn)名稱 所在地

最新資產(chǎn)估值(萬(wàn)元)

主要收入來(lái)源博時(shí)蛇產(chǎn)園

房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-園區(qū)綜

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)

萬(wàn)海大廈

深圳市

0 租賃業(yè)務(wù)、物業(yè)管理費(fèi)及車(chē)位管合開(kāi)發(fā)

施 萬(wàn)融大廈 理費(fèi)華夏合高新

房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-園區(qū)綜

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)

高新君資產(chǎn)

合肥市

租賃業(yè)務(wù)合開(kāi)發(fā)

施 高新睿資產(chǎn) 華夏和高科

房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-園區(qū)綜

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)

孵化器目

杭州市

8 租賃業(yè)務(wù)、物管理費(fèi)及車(chē)位華安張光大

合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)

施園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

和達(dá)藥一期目 張江光園項(xiàng)目 上海市

理費(fèi)租金收入，物費(fèi)，停費(fèi)國(guó)泰君臨港新

房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-園區(qū)

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)

臨港奉智造三期

上海市

租金收入產(chǎn)業(yè)園EIT東吳蘇產(chǎn)業(yè)國(guó)泰君東久濟(jì)IT

合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)

施園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

臨港奉智造一期 國(guó)際科園期B區(qū)項(xiàng)目蘇州市 .5產(chǎn)業(yè)園一期二項(xiàng)目東久金山智造園 上海市 東久無(wú)錫智造園 無(wú)錫市 東久昆山智造園 昆山市 東久常州智造園 常州市

租金收入，物費(fèi)，停費(fèi)租金收入及管費(fèi)建信中村IT

房地產(chǎn)-房地產(chǎn)發(fā)和運(yùn)營(yíng)-園區(qū)

園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施

互聯(lián)網(wǎng)新心5號(hào)樓項(xiàng)孵化加器項(xiàng)目

海淀區(qū)

租金收入及管費(fèi)合開(kāi)發(fā)

協(xié)同心4號(hào)樓項(xiàng)目 圖：房地產(chǎn)EIs指數(shù)史現(xiàn)，交通運(yùn)輸RIs高速公路EIs高速公路公募Rs的底層資產(chǎn)屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類，以車(chē)輛通行費(fèi)為主要收入來(lái)源。高速公路所有權(quán)歸國(guó)家，項(xiàng)目公司只擁有規(guī)定的期限內(nèi)高速公路的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。約定期限屆滿后，由國(guó)家收回。同時(shí)，由于高速公路通行量比較穩(wěn)定，未來(lái)現(xiàn)金流是相對(duì)穩(wěn)定的。對(duì)于高速公路的估值宜采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法但由于未來(lái)現(xiàn)金流的測(cè)算只截止于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)到期日，高速公路在未來(lái)每一年的估值，都可能是遞減的，屆滿之后基金估值可能為零，這就意味著投資人實(shí)際是通過(guò)在基金存續(xù)期間的可分派收益，逐步收回本金。表：高速公路募Es的底層資產(chǎn)證券名稱 中信行業(yè) 資產(chǎn)名稱廣州至河源高速公路廣州段平安廣廣河EIT 交通運(yùn)輸公路鐵路公路項(xiàng)目漢孝高公路線路華夏越高速EIT 交通運(yùn)輸公路鐵路公路機(jī)場(chǎng)北接線杭徽高速公路(浙江段)昌浙商滬甬IT 交通運(yùn)輸公路鐵路公路段汪昌段留汪段

資產(chǎn)估值萬(wàn)元).2

主要收入來(lái)源車(chē)輛通費(fèi)收入國(guó)金中鐵建EIT 交通運(yùn)輸公路鐵路公路 渝遂高速重慶段項(xiàng)目 沿江高速公路蕪湖(張韓)至中金安交控EIT 交通運(yùn)輸公路鐵路公路

安慶大渡口段

0華夏中交建EIT 交通運(yùn)輸公路鐵路公路

武漢至深圳高速公路嘉魚(yú)通城段其附設(shè)施

華泰江交控EIT 交通運(yùn)輸公路鐵路公路 滬蘇浙速公路 倉(cāng)儲(chǔ)物流EIs倉(cāng)儲(chǔ)物流的主要收入來(lái)源是進(jìn)行市場(chǎng)化出租獲得的持續(xù)穩(wěn)定的租金收入和綜合管理服務(wù)費(fèi)收入兩部分倉(cāng)儲(chǔ)物流的租金收入會(huì)受到物流行業(yè)和進(jìn)出口貿(mào)易的影響其到期仍有市場(chǎng)價(jià)值，現(xiàn)金流不歸零所以需要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)。中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)流RIT持有7處基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，分別由6家項(xiàng)目公司持有，地域上比較分散，分布于津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三大城市群。紅土創(chuàng)新鹽田倉(cāng)儲(chǔ)物流RIT的底層資產(chǎn)為現(xiàn)代物中心項(xiàng)目除鹽田港集團(tuán)之外其他租戶主要來(lái)自于第三方物流或貨運(yùn)代理行業(yè)港口運(yùn)營(yíng)商、國(guó)際海運(yùn)船公司國(guó)際貨代跨