房地產(chǎn)-房地產(chǎn)行業(yè)定期報(bào)告：消費(fèi)REITs影響解讀觸發(fā)復(fù)蘇鏈再重視

證證券研究報(bào)告|行業(yè)定期報(bào)告電話會(huì)議紀(jì)要(20230326)s期或再觸發(fā)房地產(chǎn)牽引的復(fù)蘇鏈關(guān)注回升近日國(guó)家發(fā)改委“236號(hào)文”及證監(jiān)會(huì)《通知》，以及延展出的重要結(jié)論包也在其中，寫字樓或暫不涉及；(2)“消費(fèi)REITs”完善REITs大拼圖，及擴(kuò)張能力企業(yè)；(4)發(fā)展“消費(fèi)REITs”本身很重要，而通過(guò)REITs驅(qū)和消費(fèi)產(chǎn)做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》 (發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“236號(hào)文”)，同日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。一、“消費(fèi)REITs”落地，除零售大類外，判斷酒店、文旅、康養(yǎng)等或也在其中，寫字樓或暫不涉及部門首次以文字形式提出研究支持消費(fèi)基礎(chǔ)958號(hào))，REITs試點(diǎn)行業(yè)包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、業(yè)規(guī)模流通市值(億元)業(yè)指數(shù)對(duì)表現(xiàn)0-10-30房地產(chǎn)滬深300Mar/22Jul/22Nov/22Mar/23相關(guān)報(bào)相關(guān)報(bào)告趙可S1090513110001zhaoke@丁浙川S1090519070002dingzhechuan@蘇寶亮S1090519010004subaoliang@張靜靜S1090522050003zhangjingjing@趙中平S1090521080001zhaozhongping@.cn鄭曉剛S1090517070008zhengxiaogang@.cn史晉星S1090522010003shijinxing@胡小禹S1090522050002yucmschinacomcn廖志明S1090521010002imingcmschinacomcn張一平S1090513080007zhangyiping@李盛天研究助理gtiancmschinacomcn業(yè)定期報(bào)告敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的重要說(shuō)明2REITs”。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目”以及“保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目”。我們理解，消費(fèi)REITs所包含的底層資產(chǎn)費(fèi)物TsITs地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展空間。投資人經(jīng)常會(huì)問(wèn)，發(fā)行REITs對(duì)原始權(quán)益人有何幫助？我一般會(huì)反問(wèn)一個(gè)問(wèn)題：“如果股票基金經(jīng)理賣出一只成長(zhǎng)性一般、但現(xiàn)金流穩(wěn)定且分紅較高的股票(有時(shí)候是底倉(cāng))，對(duì)其凈值和管理規(guī)模有何影響？”答案顯然取決于運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)張能力來(lái)打造新的成長(zhǎng)資產(chǎn)則類似于股票基金經(jīng)理配置新的成長(zhǎng)股票。管金流。房營(yíng)開運(yùn)業(yè)定期報(bào)告敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的重要說(shuō)明3角，變相引入市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)造和提高現(xiàn)金流的能力。發(fā)展本次236號(hào)文對(duì)產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目的收益率進(jìn)行了區(qū)別要求，并適度降低收益率門檻，或引導(dǎo)包含reREITs)對(duì)于對(duì)交通、生態(tài)環(huán)保等特許經(jīng)營(yíng)或收益權(quán)類項(xiàng)目，額外增加IRR要求(原則上不低于5%)。因?yàn)樘卦S經(jīng)全面，信息用以估值定價(jià)，提高了產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)類兩種不同類別項(xiàng)目的收益可比性。(2)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保租房等非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目(以下用“產(chǎn)權(quán)類”替代)，分派率要求由4%降至3.8%，對(duì)準(zhǔn)入門成資管閉環(huán)。運(yùn)營(yíng)更多保租房項(xiàng)目，增加市場(chǎng)供給，保障大城市新市民租房需求。域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》(發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào))，2021年7月《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(發(fā)改投資〔2021〕958號(hào))，再到本次《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》業(yè)定期報(bào)告敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的重要說(shuō)明4(發(fā)改投資〔2023〕236號(hào))，文件名的用詞逐漸從“做好”到“進(jìn)一步做好”再到“規(guī)范高效做好”，體現(xiàn)了七、短期“消費(fèi)REITs”或再次觸發(fā)市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)復(fù)蘇鏈主線的重視，中長(zhǎng)期通過(guò)提高租金倒逼消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)和短期看，部分投資人在尋找新的主線，REITs是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好，或使得市場(chǎng)再次關(guān)注房地產(chǎn)牽引的復(fù)蘇鏈【金地集團(tuán)】【中國(guó)海外發(fā)展】【華潤(rùn)置地】【龍湖集團(tuán)】，以及區(qū)域型【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】【建發(fā)股份】而ITs的百貨零售公司，推薦關(guān)注王府井、天虹股份、百聯(lián)股份、武商集團(tuán)、步步高、銀座股份、歐亞集團(tuán)、大商股份。不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》、證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投s業(yè)價(jià)在百貨公司自有物業(yè)價(jià)值高于公司市值的情況。消費(fèi)REITs的推出有助于利用資本人的現(xiàn)。注，利好百貨行業(yè)內(nèi)資質(zhì)好、拓店潛力大的龍頭企業(yè)，推薦關(guān)注王府井、天虹股份、百聯(lián)股份。另一方面，消費(fèi)業(yè)定期報(bào)告敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的重要說(shuō)明5s里程達(dá)到了18.76萬(wàn)公里，收費(fèi)公路由于具有類似公用設(shè)施的特征，定價(jià)權(quán)基本由政府主管部門主導(dǎo)，家和地方政府的調(diào)控。reits公路的建設(shè)主要是以銀行貸款和發(fā)債來(lái)融資，銀行貸款占據(jù)收費(fèi)公路建設(shè)投資中的比重達(dá)到60%以上。reits的出現(xiàn)很好的解決了融資渠道有限的。reits較三季效益相對(duì)比較低。出人員剝離風(fēng)險(xiǎn)；不可抗力、極端天氣和重大事故風(fēng)險(xiǎn))；(2)政策風(fēng)險(xiǎn)(基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施依賴于特許經(jīng)營(yíng)的通行政策等，造成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值的降低，對(duì)基金凈值造成負(fù)面影響)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施估值無(wú)法體現(xiàn)公允價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)；(4)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)偏差風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》相關(guān)部署的貫徹落實(shí)，釋放了多個(gè)維度的積極信號(hào)。自防疫調(diào)整以來(lái)，權(quán)益市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和政策的理解經(jīng)歷了預(yù)期修復(fù)(去年底)、預(yù)期過(guò)高(春節(jié)前后)和預(yù)期下修(節(jié)察4月底中央政治局會(huì)議對(duì)開年經(jīng)濟(jì)的評(píng)估和政策定調(diào)，外部跟蹤海外銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露的潛在影響和聯(lián)儲(chǔ)加息節(jié)奏。業(yè)定期報(bào)告敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的重要說(shuō)明6《通知》提到，“貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，優(yōu)化政策措施，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用，施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”產(chǎn)品空白。產(chǎn)國(guó)家發(fā)展改革委24日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作場(chǎng)消費(fèi)生態(tài)同時(shí)提高自身市占率?？梢远嚓P(guān)注消費(fèi)制造業(yè)中集中度較低的子版塊，例如輕工的定制家具(需要較裝等；業(yè)定期報(bào)告敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的重要說(shuō)明7消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有助于盤活存量商業(yè)資產(chǎn)，像紅星美凱龍、居然之家等建材家居相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目就是C，并將從“需求”和“渠道”兩方面利好。M股股份)轉(zhuǎn)讓給建發(fā)股份，每股價(jià)格定為4.82元/股，轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額合計(jì)人民幣62.86億元。行業(yè)龍頭如此，家居龍大賣場(chǎng)率和回收資金的要求也有利于吸引優(yōu)質(zhì)人才參與其中，改善或創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，提升資產(chǎn)效益。1)從需求端來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的恢復(fù)有助于吸引消費(fèi)者前往消費(fèi)。消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)類建材產(chǎn)品的直觀體驗(yàn)要求2)從渠道端來(lái)說(shuō)，由于疫情、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，出于對(duì)租金成本高、收入下降的考慮，很多品牌建材經(jīng)銷商都了自己的展廳或展柜規(guī)模。而建材經(jīng)銷商的營(yíng)業(yè)額在很大程度上與其展廳規(guī)模、面積、裝修美觀度成正相關(guān)，更多網(wǎng)點(diǎn)。經(jīng)銷渠道相對(duì)成熟、零售占比較高的建材企業(yè)，如偉星新材、蒙娜麗莎、馬可波羅、箭牌家居、東鵬控股等。入三月份后逐漸恢復(fù)常態(tài)。然而，考慮當(dāng)前由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不明朗，而家居裝修通常是一般消費(fèi)者除了購(gòu)置房產(chǎn)、C商貿(mào)零售類公司，推動(dòng)房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。A貨商城、購(gòu)物中心等新型業(yè)態(tài)。今年以來(lái)線下消費(fèi)客流恢復(fù)，利好前期卡位線下核心商圈位置的相關(guān)標(biāo)的。定期報(bào)告敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的重要說(shuō)明8城住宅庫(kù)存，/美的集團(tuán)、火星人/億田智能/老板電器。的作用，未來(lái)工程機(jī)械行業(yè)要更關(guān)注阿爾法。策是一個(gè)增益。ITss設(shè)施建設(shè)鞏固疫后消費(fèi)修復(fù)態(tài)勢(shì)。憂。業(yè)定期報(bào)告敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)的重要說(shuō)明9諾未來(lái)也將不會(huì)與本報(bào)告中的具體推薦或觀點(diǎn)直接或間接相關(guān)。評(píng)級(jí)說(shuō)明報(bào)告中所涉及的投資評(píng)級(jí)采用相對(duì)評(píng)級(jí)體系，基