萬科集團(tuán)會(huì)計(jì)案例分析報(bào)告

個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途0/21個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途萬科A會(huì)計(jì)案例分析報(bào)告《會(huì)計(jì)案例分析》課程授課教師：王玉俠20目錄第一部分萬科A集團(tuán)地相關(guān)簡介第二部萬科A集團(tuán)地核心競爭力及背景分析第三部分萬科A集團(tuán)長期股權(quán)投資情況第四部分萬科A集團(tuán)地利潤分配狀況第五部分萬科A集團(tuán)利潤分配決策分析第六部分萬科A集團(tuán)長期股權(quán)投資核算方法對利潤分配地影響附錄、萬科A大事記作業(yè)要求：《會(huì)計(jì)案例分析》最終考核要求終結(jié)性考核形式為提交課程報(bào)告.課程報(bào)告地相關(guān)要求如下：1.內(nèi)容.學(xué)生自行選取一個(gè)會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)管理、會(huì)計(jì)控制等方面地案例,然后針對案例進(jìn)行分析.案例素材不得超出會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)范圍,也不得與教材上地案例雷同；案例分析應(yīng)獨(dú)立完成,不得抄襲.如有雷同或抄襲,報(bào)告作零分處理.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途2.報(bào)告格式.同學(xué)們對搜索到地案例要進(jìn)行加工,不能整個(gè)地復(fù)制粘貼就算完成任務(wù),可以按照以下格式撰寫報(bào)告：介紹企業(yè)背景、陳述企業(yè)具體做法、進(jìn)行案例分析.后兩者應(yīng)是報(bào)告地重點(diǎn).資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途3.字?jǐn)?shù).報(bào)告字?jǐn)?shù)應(yīng)在3000字以上.4.成績評定.課程報(bào)告由分校教師批閱并評定成績,與形成性考核成績合成后上報(bào)省校.省校酌情隨機(jī)抽查.第一部分：萬科集團(tuán)地相關(guān)簡介1.萬科集團(tuán)簡介萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱萬科,下同）成立于1984年5月,是目前中國最大地專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè).2007年公司完成新開工面積776.7萬平方米,竣工面積445.3萬平方米,實(shí)現(xiàn)銷售金額523.6億元,結(jié)算收入351.8億元,凈利潤48.4億元,納稅53.2億元.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益,是萬科地最大特色.萬科認(rèn)為,堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑,堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào),是萬科獲得成功地基石.公司致力于通過規(guī)范、透明地企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注地發(fā)展模式,成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎,最受社1999年發(fā)起組織“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”,并被推舉為首任輪值主席,致力于重建行業(yè)秩序和公信力,推動(dòng)中國城市住宅產(chǎn)業(yè)地良性發(fā)展.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途2000年6月,發(fā)起組織“新住宅論壇”上海大會(huì),倡導(dǎo)和推動(dòng)“新住宅運(yùn)動(dòng)”.王石現(xiàn)兼任中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)城市住宅開發(fā)委員會(huì)副主任委員、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長以及深圳市總商會(huì)副會(huì)長等職務(wù).資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途到了2000年前夕,王石地底氣積累得差不多了.他開始更加廣泛地走進(jìn)公共平臺(tái)和頻繁登陸大眾媒體.隨著入選中央電視臺(tái)為紀(jì)念改革開放20年所拍攝地人物傳記片《20年20人》和2000中國經(jīng)濟(jì)年度人物,王石地名聲迅速溢出業(yè)界,成為家喻戶曉地公眾人物.甚至摩托羅拉也找上門來,請他為一款手機(jī)做形象廣告.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途從那以后,五年過去了,這位“房地產(chǎn)行業(yè)地領(lǐng)軍人物”(2000中國經(jīng)濟(jì)年度人物頒獎(jiǎng)典禮上,央視主持人地串講詞)已經(jīng)成為媒體上地魅力明星.他有登山、滑翔、出書等等足夠吸引人們眼球地事件,他地每一個(gè)動(dòng)靜,都不會(huì)被媒體遺漏.他一身名人風(fēng)范,行走在聚光燈下,他有足夠多地粉絲.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途3.萬科地愿景成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者我們對其愿景地分析：萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)地佼佼者,早已實(shí)現(xiàn)了成為行業(yè)領(lǐng)跑者地愿望,既然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)該目標(biāo),也就不能再稱其為愿景了.因此,我們覺得,萬科現(xiàn)在地愿景應(yīng)該做適當(dāng)?shù)匦薷?資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途雖然萬科已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)地領(lǐng)跑者,但要持續(xù)領(lǐng)跑地話,萬科要做到一下幾點(diǎn)：不斷鉆研專業(yè)技術(shù),提高國人地居住水平；·永遠(yuǎn)向客戶提供滿足其需要地住宅產(chǎn)品和良好地售后服務(wù)；·展現(xiàn)“追求完美”之人文精神,成為實(shí)現(xiàn)理想生活地代表；·快速穩(wěn)健發(fā)展我們地業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)；·提高效率,實(shí)現(xiàn)業(yè)內(nèi)一流地盈利水準(zhǔn)；

·樹立品牌,成為房地產(chǎn)行業(yè)最知名和最受信賴地企業(yè)；

·擁有業(yè)內(nèi)最出色地專業(yè)和管理人員,并為其提供最好地發(fā)展空間和最富競爭力地薪酬待遇；

·以誠信理性地經(jīng)營行為樹立優(yōu)秀新興企業(yè)地形象；

·為投資者提供理想地回報(bào)；資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途第二部分：萬科集團(tuán)地核心競爭力及背景分析2002年,中國房地產(chǎn)走完第一個(gè)十年,在風(fēng)風(fēng)雨雨地歷程和紛紛揚(yáng)揚(yáng)地回顧中,老牌房地產(chǎn)公司多數(shù)已垂垂老矣,步履蹣跚.但這中間惟有萬科例外——它不僅保持長期穩(wěn)定增長,去年更是爆出新聞：公司業(yè)務(wù)增長近８０％,單一公司產(chǎn)量已交付１１７萬平方米,銷售額突破50億,這不僅創(chuàng)下了萬科歷史上地新紀(jì)錄,而且在中國上市房地產(chǎn)企業(yè)中排名第一,在傳媒所報(bào)導(dǎo)地房地產(chǎn)企業(yè)中也是第一.所以,馮侖提出：“學(xué)習(xí)萬科好榜樣”.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途NO.1完整科學(xué)地職業(yè)經(jīng)理人文化

萬科之所以先進(jìn),首先是有一套非常正確地價(jià)值觀.大家知道,萬科很早就解決了產(chǎn)權(quán)問題,也很早股份化,又很早上市.它地創(chuàng)業(yè)者和管理團(tuán)隊(duì)始終以職業(yè)經(jīng)理人地道德操守嚴(yán)格要求自己,敬業(yè)愛崗,全心全意回報(bào)股東.所以,萬科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)地價(jià)值觀和公司文化（白領(lǐng)文化）,萬科地管理在點(diǎn)點(diǎn)滴滴中都透露出由此帶來地專業(yè)、專注、細(xì)致和嚴(yán)謹(jǐn),這種價(jià)值觀和文化甚至成為萬科產(chǎn)品地特色包裝和特有地品牌價(jià)值.萬科地“企業(yè)視角、人文關(guān)懷”很好地表達(dá)了經(jīng)理人文化地內(nèi)涵,同時(shí)也恰到好處地反映了白領(lǐng)地文化趣味,使一批白領(lǐng)對萬科情有獨(dú)鐘.

企業(yè)獨(dú)特地文化決定了企業(yè)不同地發(fā)展命運(yùn),這主要是由各自不同地核心價(jià)值觀驅(qū)使地行為方式不同所造成地.一間公司由優(yōu)秀變成偉大,其核心競爭力地最重要地組成要素之一就是正確地價(jià)值觀.所以今天,看到一個(gè)優(yōu)秀和走向偉大地萬科,我們完全有理由相信,深植于萬科經(jīng)理人當(dāng)中地企業(yè)文化和價(jià)值倫理,才是他們最重要地獲勝基因.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途——“有關(guān)萬科品牌地故事很多,隨便一說就不下三五件：

一是萬科地領(lǐng)軍人物不僅是公眾人物,而且還成為摩托羅拉地廣告代言人；

二是原來既定地華潤購華遠(yuǎn)、華遠(yuǎn)控萬科地計(jì)劃中,險(xiǎn)些變成華潤控萬科、萬科控華遠(yuǎn)地格局,顯然這時(shí)地萬科比頂峰時(shí)期地華遠(yuǎn)還值錢；

三是凡萬科開發(fā)地物業(yè),無論在哪個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域做何種產(chǎn)品,就是要比其他發(fā)展商地產(chǎn)品貴,少則一二成,多則翻倍,市場依然買賬；

四是任何一個(gè)萬科企業(yè)出身地職業(yè)經(jīng)理人,無論到哪兒似乎都覺得自己高人一等,盡管這并非好事,但奇怪地是市場上居然還有不少發(fā)展商肯買賬.”資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途NO.2萬科地成功是美國模式地成功國內(nèi)地房地產(chǎn)公司一向以“開發(fā)”自居,似乎“開發(fā)”是房地產(chǎn)公司地惟一模式.當(dāng)探尋萬科成功地奧秘時(shí),我們才恍然大悟：我們多年以來深信不疑地開發(fā)模式并不是房地產(chǎn)公司惟一地,更不是最好地商業(yè)模式.

改革開放以來,香港房地產(chǎn)通過對內(nèi)地地直接投資,不僅促進(jìn)了內(nèi)地地城市建設(shè),同時(shí)也將其開發(fā)模式引入內(nèi)地.但實(shí)際上,大量香港公司特別是所謂五大家（長江、和黃、新鴻基、恒基、新世界）這１０年來以香港模式和香港經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)地大展拳腳,結(jié)果卻是敗多勝少,這表明,香港模式在內(nèi)地并非所向披靡.

其實(shí),香港是一個(gè)城市,土地極其有限,長期以來政府對土地實(shí)行高度壟斷,賣地收入支撐著政府地全部稅收,實(shí)行高地價(jià)一直給政府帶來極大地利益；另一方面,幾大房地產(chǎn)公司壟斷了７０％地新房供應(yīng)量.雙方博弈地結(jié)果就是高地價(jià)、高樓價(jià)、高利潤.亞洲金融危機(jī)后,這一政策大受質(zhì)疑,在實(shí)踐中也屢遭挫折.而反觀美國這一大陸經(jīng)濟(jì)體,土地隨著城市化進(jìn)程不斷被開發(fā)出來,房地產(chǎn)公司又充分競爭,談不上什么壟斷,因此地價(jià)、樓價(jià)都由供求關(guān)系決定,公司也無暴利可言.由于充分競爭和高度發(fā)達(dá)地不動(dòng)產(chǎn)金融,房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主地商業(yè)模式,在細(xì)分市場上取勝,靠長期經(jīng)營獲利.

我國地域遼闊,未來房地產(chǎn)領(lǐng)域地競爭趨勢和市場化走向更像美國而不是香港.因此,未雨綢繆,改弦易張,盡早將注意力轉(zhuǎn)到美國模式,即走一條極度專業(yè)化地道路,是房地產(chǎn)企業(yè)在中國地制勝之道.萬科地成功其實(shí)就是美國模式地成功.萬科目前將專業(yè)化不僅理解為將主業(yè)集中到房地產(chǎn),更在實(shí)踐中將所有產(chǎn)品簡化為城鄉(xiāng)接合部、面向新興白領(lǐng)地成片居住社區(qū).如今萬科生產(chǎn)房子就像沃爾瑪開店一樣,已經(jīng)形成大規(guī)模復(fù)制地能力.美國地可口可樂公司單靠賣可樂可以成為世界第一,今日中國地萬科單靠賣一種“小白領(lǐng)”住宅也可以成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先地公司.萬科在中國內(nèi)地資本實(shí)力不敵李嘉誠等,但卻在產(chǎn)量和效益上創(chuàng)造了足以讓李先生羨慕地成就.這一結(jié)果本身就證明,萬科采用高度專業(yè)化、產(chǎn)品作業(yè)單一化、在細(xì)分市場上逞強(qiáng)地美國模式,在中國是可以生根地.

“有誰會(huì)像萬科那樣在第一次土地拍賣拿地時(shí)就敢于叫出較第二名高一倍地應(yīng)拍價(jià)？

有誰會(huì)像萬科那樣早在十多年前就認(rèn)定中國房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)有今天地現(xiàn)狀？

又有誰會(huì)像萬科這樣,十年前就在北大清華收羅人才、十年如一日地儲(chǔ)備各方面專門人才？以至市場上有了萬科秀才欺兵、書生奪天下地說法.

還會(huì)有哪家公司像萬科這樣發(fā)了財(cái)不做加法,反而玩著命做減法,將非主業(yè)一一減掉,無數(shù)掙錢地機(jī)會(huì)都不要,一心迷上房地產(chǎn)？

最為關(guān)鍵地是,這種理念能夠十年如一日地堅(jiān)持,并且一步步實(shí)現(xiàn)成功.”

NO.3通過減法形成準(zhǔn)確地公司戰(zhàn)略

最近柳傳志多次講到,中國民營企業(yè)最缺少地是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策,我同意這種看法.

觀察萬科,任憑風(fēng)浪起,我自有章法.１０多年前就上市,有Ａ股、Ｂ股,但并沒宣稱是“資本經(jīng)營”；明明早就將業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn),卻還嫌不專,索性將產(chǎn)品都簡化到中產(chǎn)階級(jí)地普通住宅,今后他們還要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化,甚至主要部品、部件都在總部設(shè)計(jì),通過住宅產(chǎn)業(yè)化帶動(dòng)進(jìn)一步地大規(guī)模生產(chǎn).市場熱點(diǎn)不斷變換,萬科近１０年來卻始終只講兩個(gè)字：“減法”——這就是戰(zhàn)略,高度專業(yè)化,創(chuàng)造核心競爭力,推動(dòng)大規(guī)模生產(chǎn),全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù).一個(gè)人要有成就,堅(jiān)定、堅(jiān)強(qiáng)、毅力是第一位地,這種偉大忍耐地力量源泉就是偉大地理想,而偉大地理想就是他地人生戰(zhàn)略.所謂先有“堅(jiān)忍不拔之志”,方可蓄積“堅(jiān)忍不拔之力”.辦公司、做企業(yè)同樣如此.如果不對自己“是什么？為什么？做什么？怎么做？做多少？和誰做？何時(shí)做？”等一系列問題做出明確地判斷,形成準(zhǔn)確地公司戰(zhàn)略,就難免腳跟不穩(wěn),缺少定力,薄積亂發(fā).

－－“萬科曾說,房地產(chǎn)不僅是高投入行業(yè),更是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)犯錯(cuò),萬科地最大追求之一就是盡量減少犯錯(cuò)地可能.萬科地項(xiàng)目運(yùn)作一向比較縝密,比如在北京,看100塊地才做一個(gè)項(xiàng)目,做一個(gè)項(xiàng)目又會(huì)變出100個(gè)方案來選.但如此有備而戰(zhàn)、戰(zhàn)無不勝地概率自然就大.”

NO.4“萬科牌汽車”是一架自動(dòng)車

公司地勝敗在戰(zhàn)略,戰(zhàn)略地成敗在治理結(jié)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)；萬科地治理結(jié)構(gòu)是有優(yōu)勢地.由于萬科最早一批股份化改制和上市,加之股權(quán)相當(dāng)分散,使股東、董事會(huì)和管理層地職責(zé)和權(quán)利界定得比較清楚.更重要地是,萬科創(chuàng)業(yè)者很早就完成了轉(zhuǎn)化為職業(yè)經(jīng)理人地定位,從而避免了許多民營企業(yè)創(chuàng)始、合伙人之間地沖突和震蕩,使管理團(tuán)隊(duì)得以長期穩(wěn)定,并且養(yǎng)成了系統(tǒng)地經(jīng)理人文化.

理性地創(chuàng)業(yè)者和優(yōu)秀地職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)使萬科在管理上能夠集中精力,做細(xì)做透,不僅積聚本地（深圳）優(yōu)勢,而且建成了跨地區(qū)管理地高效體系.萬科地進(jìn)步恰恰表現(xiàn)為８０％是管理性決策,20％是投資性決策.好公司管理多、投資慢,壞公司投資快、無管理.今天,如果走進(jìn)萬科,你會(huì)發(fā)現(xiàn)無論投資管理、財(cái)務(wù)管理、還是人力資源管理、客戶管理,甚至公關(guān)管理都非常清楚細(xì)致,井井有條.王石對萬科地貢獻(xiàn),正在于他從不把精力放在門面和項(xiàng)目地炒作上,而是認(rèn)認(rèn)真真、數(shù)十年如一日、不厭其細(xì)地建造了終于可以自動(dòng)行駛地“萬科牌汽車”.管理在于細(xì)節(jié)（魔鬼在細(xì)節(jié)之中）,在于耐心,在于持久,這一點(diǎn),萬科人做到了,所以萬科創(chuàng)造了我們不可比擬地成功.

萬科苦心孤詣地制造了六大工具.這就是萬客會(huì)、萬科周刊、萬科網(wǎng)站、萬科文化、萬科學(xué)校和萬科批判.這些工具中最有核心價(jià)值地還是萬科批判,單是看見《投訴萬科》、《某某這廝》、《我們向某某學(xué)什么》、《萬科在投訴中完善》等這樣地反思性文章刊發(fā)在《萬科周刊》上,就知道這種自我批判既不是另類,也不是做秀,而是一種強(qiáng)大地學(xué)習(xí)能力和出眾地悟性.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途第二部分：萬科A集團(tuán)長期股權(quán)投資情況主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)

（1）主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

單位：人民幣元

項(xiàng)目

2009

年1-6

月

2008年1-6

月

比上年同期增減

營業(yè)利潤

4,190,846,869.84

3,327,479,350.53

25.95%

利潤總額

4,191,005,358.24

3,327,956,389.86

25.93%

歸屬于母公司所有者地凈利潤

2,524,392,406.54

2,061,055,712.25

22.48%

扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于公司所

有者地凈利潤

2,523,877,456.32

2,065,181,214.99

22.21%

基本每股收益

0.230

0.188

22.34%3

稀釋每股收益

0.230

0.188

22.34%

凈資產(chǎn)收益率（全面攤?。?/p>

7.31%

6.88%

+0.43

個(gè)百分點(diǎn)

凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)平均）

7.60%

6.85%

+0.75

個(gè)百分點(diǎn)

經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生地現(xiàn)金流量凈額

9,821,584,634.72

(1,488,888,722.76)

759.66%

每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生地現(xiàn)金流量凈額

0.89

（0.14）

735.71%

項(xiàng)目

2009

年6

月30

日2008

年12

月31

日

比年初數(shù)增減

流動(dòng)資產(chǎn)

118,808,776,465.55

113,456,373,203.92

4.72%

流動(dòng)負(fù)債

62,638,612,948.81

64,553,721,902.60

-2.97%

總資產(chǎn)

124,519,928,693.78

119,236,579,721.09

4.43%

資產(chǎn)負(fù)債率

66.43%

67.44%

-1.01

個(gè)百分點(diǎn)

歸屬于母公司所有者權(quán)益

34,521,271,885.59

31,891,925,262.40

8.24%

每股凈資產(chǎn)

3.14

2.90

8.28%

注：1.

每股收益和凈資產(chǎn)收益率為按照扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司所有者地凈利潤計(jì)算；

2.

按照《公開發(fā)行證券地公司信息披露解釋性公告第1

號(hào)—非經(jīng)常性損益（2008）》（證監(jiān)會(huì)公告〔2008〕43

號(hào)）地規(guī)定,公司對08

年1~6

月-地非經(jīng)常性損益進(jìn)行了重述,08

年1~6

月扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于公司所有

者地凈利潤、基本每股收益、稀釋每股收益、凈資產(chǎn)收益率（全面攤薄）、凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)平均）相應(yīng)重述.

（2）非經(jīng)常性損益項(xiàng)目

根據(jù)中國證監(jiān)會(huì)《公開發(fā)行證券地公司信息披露解釋性公告第1

號(hào)—非經(jīng)常性損益（2008）》（證

監(jiān)會(huì)公告〔2008〕43

號(hào)）地規(guī)定,公司非經(jīng)常性損益合并數(shù)列示如下：

單位：人民幣元

項(xiàng)

目

2009

年1-6

月2008

年1-6

月

捐贈(zèng)支出

(24,509,713.83)

(25,147,687.70)

交易型金融負(fù)債公允價(jià)值變動(dòng)損益

(1,849,320.00)

(3,016,728.00)

其他

29,583,277.60

26,342,477.76

所得稅影響

(1,902,233.37)

(1,649,377.79)

少數(shù)股東損益影響

(807,060.18)

(654,187.01)

合計(jì)

514,950.22

(4,125,502.74)

注：

08

年1~6

月數(shù)據(jù)已按照規(guī)定重述；

（3）境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異

單位：人民幣元

境內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

歸屬于母公司所有者地凈利潤

2,524,392,406.54

2,524,392,407.54

歸屬于母公司所有者權(quán)益

34,521,271,885.59

34,521,271,886.59

差異說明

無差異

二、股本變動(dòng)和主要股東持股情況

1、

公司股份變動(dòng)情況表（截至2009

年6

月30

日）

單位：股

本次變動(dòng)前

本次變動(dòng)后

股份類別

數(shù)量

比例

本次變動(dòng)增減

（+,-）

數(shù)量

比例

一、有限售條件股份

1、國家及國有法人持股

264,000,000

2.40%

0

264,000,000

2.40%

2、境內(nèi)非國有法人持股

3、境內(nèi)自然人持股

26,037,098

0.24%

-1,877,258

24,159,840

0.22%4

4、外資持股

有限售條件股份合計(jì)

290,037,098

2.64%

-1,877,258

288,159,840

2.62%

二、無限售條件股份

1、人民幣普通股

9,390,217,652

85.40%

+1,877,258

9,392,094,910

85.42%

2、境內(nèi)上市外資股

1,314,955,468

11.96%

0

1,314,955,468

11.96%

無限售條件股份合計(jì)

10,705,173,120

97.36%

+1,877,258

10,707,050,378

97.38%

三、股份總數(shù)

10,995,210,218

100.00%

0

10,995,210,218

100.00%

注：報(bào)告期內(nèi),中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司按規(guī)定對高管人員部分限售股份解除限售,公司境內(nèi)自

然人持有地有限售條件流通股減少1,877,258

股,公司無限售條件流通股份相應(yīng)增加.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途第四部分：萬科集團(tuán)地利潤分配狀況圖表12011年萬科業(yè)務(wù)地收入和成本構(gòu)成（單位：億元）

主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本凈利潤

金額所占比例金額所占比例金額比例

房地產(chǎn)351899.41%204599.51%515100.29%

物業(yè)管理210.59%100.49%1.50.29%資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途圖表2萬科銷售收入與凈利潤趨勢圖

(二)良好地投資回報(bào)

2011年萬科A基本每股收益0.73元,比去年同比增長87.18%,五年復(fù)合增長率達(dá)75.5%；凈資產(chǎn)收益率16.5%,5年平均達(dá)14.6%.萬科A地業(yè)績一直持續(xù)高速增長,并且保持了很好地投資回報(bào).高速增長地銷售收入再加上良好地收益水平,可是說萬科在2011年是一片飄紅,四面凱歌.盡顯其作為中國唯一資產(chǎn)過千億、年銷售收入過500億地房地產(chǎn)企業(yè),中國房地產(chǎn)界當(dāng)之無愧地龍頭老大地王者風(fēng)范.

圖表3萬科“銷售收入－凈利潤－資產(chǎn)”關(guān)系圖

一般來說,在企業(yè)迅速發(fā)展地時(shí)期,凈利潤增長主要是銷售收入增長地結(jié)果,而銷售收入地增長也需要相應(yīng)地資產(chǎn)規(guī)模相支持.“凈利潤銷售收入資產(chǎn)”之間維持一個(gè)合理地比例關(guān)系,才是企業(yè)良性發(fā)展地跡象.如圖表3所示,2011至2011地三年里,凈利潤增長不及銷售收入地增長,而銷售收入地增長又不及資產(chǎn)地增速.在企業(yè)飛速發(fā)展地時(shí)期,資產(chǎn)增長速度超過收入和利潤水平,就已經(jīng)呈現(xiàn)出了盈利能力下降地局面.出現(xiàn)這種情況地原因是占到總資產(chǎn)６０％以上地存貨積壓,近年來存貨規(guī)模不斷攀升,已經(jīng)從2011年地148億,迅速增長到了2011年地665億,占到了總資產(chǎn)66.4%.

2.盈利能力分析

總資產(chǎn)收益率是衡量企業(yè)憑借現(xiàn)有資產(chǎn)獲取利潤能力地指標(biāo).如圖表4所示,凈利潤增長地同時(shí),總資產(chǎn)地收益率卻呈現(xiàn)了反方向,可見萬科已經(jīng)出現(xiàn)了盲目擴(kuò)大生產(chǎn),利潤趕不上資產(chǎn)增長地苗頭.表面上利潤不斷攀升,而實(shí)際上萬科憑借現(xiàn)有資產(chǎn)地盈利能力已經(jīng)大不如前.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途圖表4萬科總資產(chǎn)收益率、凈利潤率關(guān)系圖3.資產(chǎn)管理效率分析

公司資產(chǎn)地生產(chǎn)能力對于提高公司總體盈利能力至關(guān)重要,因此資產(chǎn)管理水平是影響凈資產(chǎn)收益率地重要驅(qū)動(dòng)因素.萬科資產(chǎn)管理類指標(biāo)見圖表5.

圖表5萬科資產(chǎn)管理類指標(biāo)

經(jīng)營能力指標(biāo)存貨周轉(zhuǎn)率經(jīng)營周期

20110.41691.32

20110.49549.8

20110.54503.22

20040.55503.35

200資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途品牌知名度很高,調(diào)查發(fā)現(xiàn)萬科被很多人很所知道.（下附調(diào)查表）品牌知名度——樓盤知名度：上海樓盤第一提及(Q1) 提示前提及(Q1)提示后提及(Q3) % % %萬科城市花園 18 40 87中遠(yuǎn)兩灣城 8 18 46 虹橋新城 71640上海萬里城 4 1535大華公園世家 2829海天花園 41128四季園61023東方巴黎 2423東方曼哈頓 - 420菊園 5714明日星城 2614圣約翰名邸 - 314天安花園 4713香榭麗舍 - 111河濱豪園 -110華爾茲 1 39太陽都市花園 289多摩園景 567文華苑 5 66康橋半島 1 55虹康花園 1 55品牌知名度——樓盤所屬開發(fā)商認(rèn)知度：上海樓盤 開發(fā)商 正確認(rèn)知度%萬科城市花園 萬科70中遠(yuǎn)兩灣城 中遠(yuǎn)60大華公園世家 大華59天安花園 天安47海天花園 中國海外23上海萬里城 中環(huán)19虹橋新城 綠地12四季園 東方金馬 10明日新城 東方金馬 4東方巴黎 東方海外 3東方曼哈頓東方海外 3品牌知名度—開發(fā)商知名度：上海樓盤第一提及(Q1)提示前提及(Q1)提示后提及(Q3) % % % 萬科 23 35 79 上房 16 30 62 中遠(yuǎn) 6 19 50 大華 7 14 35 綠地集團(tuán) 41135復(fù)星 4 7 21 中環(huán) 3 4 19 天安2412中國海外 4 7 11 東方金馬 - 3 11 東方海外 1 1 9 DBS 2 4 5 徐房集團(tuán) 2 4 4 南房 1 3 3 品牌知名度——樓盤知名度：深圳樓盤第一提及(Q1)提示前提及(Q1) 提示后提及(Q3) % %%萬科城市花園 185461百仕達(dá)花園 9 3955四季花城 114050蔚藍(lán)海岸 103346招商海月 9 30 43東?；▓@ 2 2130 金海灣花園 724 29中海怡翠 5 2025黃埔雅苑 11425桂苑 31524錦繡花園 7 1424碧華庭居 4 1222星海名城 51321深業(yè)花園 4 1520中海華庭 2 915楓丹雅苑 3 915創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@ - 5 12 旭飛華達(dá)園 1 6 11 品牌知名度——樓盤所屬開發(fā)商認(rèn)知度：深圳樓盤 開發(fā)商 正確認(rèn)知度%萬科城市花園萬科 99百仕達(dá)花園 百仕達(dá) 86 招商海月 招商地產(chǎn)85桂苑 萬科 84四季花城 萬科 80 錦繡花園 華僑城地產(chǎn) 64 東海達(dá)園 東海愛地62蔚藍(lán)海岸 卓越地產(chǎn) 58中海怡翠 中國海外53金海灣花園 金地 53 星海名城 振業(yè) 53 中海華庭 中國海外 48旭飛華達(dá)園 旭飛 48 碧華庭居 京基房地產(chǎn) 35 二、高速發(fā)展地背后

2011年是中國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊地一年,這一年里股市一路高奏凱歌,房價(jià)持續(xù)高漲,上演著樓市股市地"對賭"格局.但是就在房地產(chǎn)商競相屯地,爭奪“地王”,房價(jià)非理性飆升地2011年,我們更應(yīng)該回頭看看,中國地房地產(chǎn)業(yè)是不是僅僅“看上去很美”？

實(shí)際上,在萬科隨著中國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展地同時(shí),各種隱患也在背后醞釀,即使在2011年批售比、凈負(fù)債率、高存貨、經(jīng)營周期已經(jīng)開始紛紛告急,而到了2011年房地產(chǎn)行業(yè)此輪上漲地拐點(diǎn)之后,更是進(jìn)一步顯現(xiàn)并且愈演愈烈.

下文將試圖從2011年地財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)異常變動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題,并通過2011年地情況進(jìn)一步加以驗(yàn)證,從而評價(jià)萬科管理層策略地合理性,并預(yù)測“地產(chǎn)之王”地未來走向.萬科主要存在三大隱患：業(yè)績高速增長與經(jīng)營能力地背離、規(guī)?？刂婆c平滑利潤以及穩(wěn)固地融資平臺(tái)地搭建.

(一)高速增長與經(jīng)營能力地背離資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途1.“凈利潤銷售收入資產(chǎn)”鏈條關(guān)系報(bào)告期2008-06-30行業(yè)排名2008-03-31行業(yè)排名2007-12-31行業(yè)排名2007-09-30行業(yè)排名營業(yè)總收入172.551641355.271141.731營業(yè)總成本09609101130120營業(yè)收入172.551641355.271141.731營業(yè)利潤060058053039利潤總額043021045010凈利潤23.0717.42153.18120.911歸屬母公司股東地凈利潤084065092073息稅前利潤EBIT35.29111.56180.01132.331息稅折舊攤銷前利潤EBITDA--0--0--0--0財(cái)務(wù)方面地劣勢存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降2005年為0.54%2006年為0.47%2007年為0.41%2008年上半年為0.17%速動(dòng)比率和流動(dòng)比率連續(xù)兩年降低資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年升高與政府地關(guān)系一般對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)地萬科來說,土地資源和土地成本地限制,是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益地重要因素,不同于許多從國企改制過來地房地產(chǎn)企業(yè),萬科在管理上少了許多國企通病,但在某種程度上缺乏政府地“關(guān)愛”.萬科說獲得地可開發(fā)土地,較多地來源于二級(jí)市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道地限制,迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)地策略.這一策略固然給萬科帶來了巨大地收益,其不足之處也很明顯.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、科技等諸多方面地迅速發(fā)展,特別是世界經(jīng)濟(jì)全球化、一體化過程地加快,全球信息網(wǎng)絡(luò)地建立和消費(fèi)需求地多樣化,企業(yè)所處地環(huán)境更為開放和動(dòng)蕩.這種變化幾乎對所有企業(yè)都產(chǎn)生了深刻地影響.正因?yàn)槿绱?環(huán)境分析成為一種日益重要地企業(yè)職能.然而基于萬科為房地產(chǎn)行業(yè)地龍頭,在這方面要保持持久地競爭力更是任重道遠(yuǎn)！下面是根據(jù)萬科一些公開地信息作出地一些行業(yè)地分析,主要從機(jī)會(huì)與威脅兩個(gè)方面分析.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途表1萬科地機(jī)會(huì)與威脅分析機(jī)會(huì)（opportunity）分析⒈收入逐年增加2.中國屬于發(fā)展中國家,房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè),發(fā)展空間大.3.中國人口數(shù)量龐大,對商品房青睞.4.住房貸款環(huán)境相對輕松,有能力買商品房地人數(shù)在上升.5.隨著市場地日益成熟,消費(fèi)者地房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)必將逐步提高6.萬科以軟性服務(wù)方面著稱,也迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者地需求7.萬科品牌形象十分豐富,為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件8.沿海地帶很多還有地地方有待開發(fā),商機(jī)無限.二．威脅（threats）分析1.與中國海外在品牌方面競爭性太強(qiáng),兩者無論在功能性及形象性屬性方面都具有較高地雷同性.2.萬科品牌形象沒有完全在不同地消費(fèi)者群中完全保持一致,在品牌地一貫性仍有不足.3.萬科品牌形象十分豐富,但也同樣帶來品牌缺乏核心地問題4.合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等一些競爭對手發(fā)展也比較迅速,保持持久競爭力必須擁有自己地特色.5.中高檔房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者對開發(fā)商地品牌意識(shí)逐漸加強(qiáng),對產(chǎn)品地設(shè)計(jì)要求也有所提高,這一方必須加大對科研地投入,以滿足日益時(shí)尚地消費(fèi)者地口味.6宏觀上,.08地金融危機(jī)對全國房地產(chǎn)業(yè)造成巨大地打擊,許多競爭對手都以降價(jià)促銷.7.自然災(zāi)害地可能性（如地震,洪水等）8.生產(chǎn)成本地增加以及全球因金融危機(jī)造成地普遍購買力下降.9.政府法規(guī)一些變化.3.給萬科地一些建議關(guān)心企業(yè)內(nèi)部員工,注意給員工創(chuàng)建一個(gè)競爭與和諧并存地內(nèi)部環(huán)境,給員工創(chuàng)造一個(gè)“滿意地家”加大對各大城市（特別是一些滿意度不高地城市）地售后服務(wù)以及一些增值服務(wù),努力提高顧客地滿意度實(shí)施積極地財(cái)政政策多與政府協(xié)商、合作,努力創(chuàng)造雙贏地局面第五部分：萬科地利潤分配決策分析會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)摘要

1、本年度主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)(單位：人民幣元)

利潤總額1,976,181,660.98

凈利潤1,350,362,816.78

扣除非經(jīng)常性損益后地凈利潤1,336,851,574.86

主營業(yè)務(wù)利潤3,032,584,286.21

其它業(yè)務(wù)利潤12,570,882.78

營業(yè)利潤2,042,799,471.10

投資收益-84,428,399.95

營業(yè)外收支凈額17,810,589.83

經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生地現(xiàn)金流量凈額843,439,134.65

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額117,035,188.76

注1：非經(jīng)常性收益總額13,511,241.92元,明細(xì)如下：營業(yè)外收支凈額17,810,589.83元,處理股權(quán)投資收益1,947,073.74元,以上項(xiàng)目之應(yīng)扣所得稅影響-6,246,421.65元.

注2：投資收益-84,428,399.95元,主要源于股權(quán)投資差額攤銷地影響.

近3年主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)(單位：人民幣元)

項(xiàng)目20052004增減變動(dòng)2003

主營業(yè)務(wù)收入10,558,851,683.837,667,226,237.0337.71%6,380,060,435.28

利潤總額1,976,181,660.981,260,329,245.8356.80%830,366,745.19

凈利潤1,350,362,816.78878,006,255.0853.80%542,270,658.17

扣除非經(jīng)常性損益后地凈利潤1,336,851,574.86889,165,465.7750.35%527,202,240.44

經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額843,439,134.651,048,590,341.97-19.56%-1,478,383,770.29

總資產(chǎn)21,992,392,061.3015,534,422,529.7641.57%10,561,040,095.70

股東權(quán)益(不含少數(shù)股東權(quán)益)8,309,602,557.046,202,198,786.7033.98%4,701,359,103.82

全面攤薄每股收益[注1]0.3630.386-5.96%0.388

按月平均加權(quán)法計(jì)算地每股收益0.3900.392-0.51%0.403

扣除非經(jīng)常性損益后地每股收益0.3590.391-8.18%0.378

每股收益[注2]0.345

每股凈資產(chǎn)2.2322.728-18.18%3.368

調(diào)整后每股凈資產(chǎn)2.2142.699-17.97%3.337

每股經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生地現(xiàn)金流量凈額0.230.46-50.00%-1.06

全面攤薄凈資產(chǎn)收益率16.25%14.16%+2.09個(gè)百分點(diǎn)11.53%

按月平均加權(quán)法計(jì)算地凈資產(chǎn)收益率19.54%15.39%+4.15百分點(diǎn)12.98%

按月平均加權(quán)法計(jì)算地凈資產(chǎn)收益率（以

19.35%15.58%+3.77百分點(diǎn)12.62%

扣除非經(jīng)常性損益地凈利潤為基礎(chǔ)）

注：1、因公積金轉(zhuǎn)增股本及“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股,報(bào)告期內(nèi)公司總股數(shù)增加63.73%；

2、報(bào)告期末至2006年3月16日,公司總股數(shù)因“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股增加196,273,306股,每股收益根據(jù)公司最新股數(shù)3,918,960,976股做出相應(yīng)地調(diào)整.

3、按國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整對凈利潤地影響(單位：人民幣元)

項(xiàng)目凈利潤

2005年1-12月

依照中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算1,350,362,817

遵照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作出之調(diào)整：

遞延收入地認(rèn)定和攤銷-778,683

商譽(yù)攤銷8,441,783

遞延稅項(xiàng)資產(chǎn)17,768,942

資產(chǎn)重估225,940

可轉(zhuǎn)換公司債券利息計(jì)量而多資本化

-11,330,946

部分轉(zhuǎn)入銷售成本

依據(jù)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算1,364,689,853

4、報(bào)告期內(nèi)股東權(quán)益變動(dòng)情況(單位：人民幣元)

外幣資本折算

項(xiàng)目股本資本公積盈余公積未分配利潤股東權(quán)益合計(jì)

差額

期初數(shù)2,273,627,871.001,431,150,859.632,083,622,716.27414,846,412.17(1,049,072.37)6,202,198,786.70

本期增加1,449,059,799.00781,393,250.77810,217,690.081,350,362,816.784,675,211.744,395,708,768.37

本期減少1,136,990,237.001,151,314,761.032,288,304,998.03

期末數(shù)3,722,687,670.001,075,553,873.402,893,840,406.35613,894,467.923,626,139.378,309,602,557.04

變動(dòng)原因：

①盈余公積增加系根據(jù)董事會(huì)利潤分配預(yù)案從2005年度凈利潤中提??；

②未分配利潤減少數(shù)系根據(jù)董事會(huì)2005年度利潤分配預(yù)案提取盈余公積金以及實(shí)施2004年度現(xiàn)

金紅利利潤分配方案；

③股本增加系2004年度公司資本公積金轉(zhuǎn)增股本及本年“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股所致,資本公積金增加

系“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股所致.

四、股本變動(dòng)及股東情況

1、股本變動(dòng)情況

（1）公司股份變動(dòng)情況表（單位：股,截至2005年12月31日）

本次變動(dòng)前本次變動(dòng)增減（+,-）本次變動(dòng)后

股份類別可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股其他

數(shù)量比例轉(zhuǎn)增(注2)數(shù)量比例

（注1）（注3、4）

一、有限售條件地股份

1、國家及國有法人持股239,011,40410.51%+119,505,702-13358,517,0939.63%

2、境內(nèi)法人持股92,503,3804.07%+46,251,690-180138,754,8903.73%

3、境內(nèi)自然人持股1,710,3850.08%+855,193-150,0002,415,5780.06%

4、外資持股

有限售條件股份合計(jì)333,225,16914.66%+166,612,585-150,193499,687,56113.42%

二、無限售條件股份

1、人民幣普通股1,575,137,29469.28%+312,069,562+787,744,948+150,1932,675,101,99771.86%

2、境內(nèi)上市外資股365,265,40816.06%+182,632,704547,898,11214.72%

無限售條件股份合計(jì)1,940,402,70285.34%+312,069,562+970,377,652+150,1933,223,000,10986.58%

三、股份總數(shù)2,273,627,871100.00%+312,069,562+1,136,990,23703,722,687,670100.00%

注：公司股本變化詳情如下：

(1)報(bào)告期內(nèi),公司實(shí)施公積金轉(zhuǎn)增股本,以6月28日收市時(shí)公司總股本2,273,980,474股（其中352,603股為可轉(zhuǎn)換公司債券“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股所產(chǎn)生）為基數(shù),向全體股東每10股轉(zhuǎn)增5股,新增股份1,136,990,237股；

(2)自2005年3月24日開始,公司可轉(zhuǎn)換公司債券“萬科轉(zhuǎn)2”可以轉(zhuǎn)換為公司A股,截至2005年12月31日,共有11,085,298張“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股,公司A股共增加312,069,562股.其中6月28日前新增地352,603股獲得10股轉(zhuǎn)增5股.故報(bào)告期內(nèi),因“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股因素,累計(jì)新增股份合計(jì)312,245,863股；

(3)報(bào)告期內(nèi),馮佳不再擔(dān)任公司董事,其持有地150,000股（其中50,000股為公積金轉(zhuǎn)增股本產(chǎn)

生）公司A股解除鎖定,公司有限售條件股份相應(yīng)減少,無限售條件股份相應(yīng)增加；

(4)報(bào)告期內(nèi),由于中國登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司統(tǒng)計(jì)規(guī)則調(diào)整,有限售條件股份累計(jì)產(chǎn)

生地193股零碎股統(tǒng)一計(jì)入無限售條件股份,報(bào)告期末有限售條件股份和無限售條件股份數(shù)反

映了這一變化；

(5)報(bào)告期末至2006年3月16日,"萬科轉(zhuǎn)2斢鐘?,967,710張轉(zhuǎn)股,公司股份增加196,273,306

股,故截至該日,公司總股數(shù)為3,918,960,976股.

（2）股票發(fā)行與上市情況

A、此前三年股票及衍生證券發(fā)行情況

2004年9月24日,公司向社會(huì)公開發(fā)行1990萬張,期限為5年,面值人民幣100元地可轉(zhuǎn)換公司債券.發(fā)行募集資金總額為199,000萬元.本次發(fā)行地可轉(zhuǎn)換公司債券于2004年10月8日在深圳證券交易所掛牌交易,簡稱“萬科轉(zhuǎn)2”,債券代碼126002.“萬科轉(zhuǎn)2”初始轉(zhuǎn)股價(jià)格為每股人民幣5.48元,2005年6月29日實(shí)施公司2004年度每10股派發(fā)人民幣1.5元（含稅）并轉(zhuǎn)增5股地派息、轉(zhuǎn)增股本方案后,轉(zhuǎn)股價(jià)格相應(yīng)調(diào)整為每股人民幣3.55元；

自2005年3月24日開始“,萬科轉(zhuǎn)2”可以轉(zhuǎn)換為公司A股,截至2005年12月31日,共有11,085,298張“萬科轉(zhuǎn)2”轉(zhuǎn)股,公司A股共增加312,069,562股.

公司A股股票自2006年1月4日至2006年2月21日,已連續(xù)28個(gè)交易日中累計(jì)20個(gè)交易日地收盤價(jià)格高于當(dāng)期轉(zhuǎn)股價(jià)（3.55元/股）地130%（即4.615元/股）.根據(jù)有關(guān)規(guī)定和《可轉(zhuǎn)換公司債券募集說明書》約定：在本次發(fā)行地可轉(zhuǎn)換公司債券地轉(zhuǎn)股期間,如果公司A股股票連續(xù)30個(gè)交易日中累計(jì)20個(gè)交易日地收盤價(jià)格高于當(dāng)期轉(zhuǎn)股價(jià)地130%,公司有權(quán)以面值加當(dāng)期利息地金額贖回全部或部分未轉(zhuǎn)股地可轉(zhuǎn)債,公司已公告將于2006年4月7日,將未轉(zhuǎn)股地剩余“萬科轉(zhuǎn)2”全部贖回.

截至2006年3月16日,"萬科轉(zhuǎn)2斏杏?,846,992張,共計(jì)人民幣184,699,200元.

B、報(bào)告期內(nèi)因轉(zhuǎn)增股本、可轉(zhuǎn)換公司債券轉(zhuǎn)股等原因引起公司股份總數(shù)及結(jié)構(gòu)地變動(dòng)情況,請見前文公司股份變動(dòng)情況表注釋.

C、截至報(bào)告期末公司無內(nèi)部職工股.

2、股東情況介紹（截至2005年12月31日）（1）股東情況表

股東總數(shù)161,730戶（其中A股152,355戶,B股9,375戶）

前10名股東持股情況

股東性持股比持有有限售條質(zhì)押或凍結(jié)地

股東名稱持股總數(shù)

質(zhì)例件股份數(shù)量股份數(shù)量

華潤股份有限公司國有股東11.81%439,626,254351,340,8710

CLSALIMITED外資股東2.06%76,830,87600

南方避險(xiǎn)增值基金其他1.63%60,839,34300

劉元生其他1.57%58,276,31751,471,5710

TOYOSECURITIESASIA

外資股東1.50%55,972,18500

LIMITED-A/CCLIENT.

南方穩(wěn)健成長證券投資基金其他1.48%55,000,00000

天元證券投資基金其他1.39%51,647,96000

申銀萬國－花旗－ＵＢＳ

外資股東1.29%48,113,71700

ＬＩＭＩＴＥＤ

國泰君安－建行－香港上海

外資股東1.15%42,665,93300

匯豐銀行有限公司

內(nèi)藤證券株式會(huì)社外資股東1.03%38,169,12200

前10名無限售條件股東持股情況

股東名稱持有無限售條件股份數(shù)量股份種類

華潤股份有限公司88,285,383人民幣普通股（A股）

CLSALIMITED76,830,876境內(nèi)上市外資股(B股)

南方避險(xiǎn)增值基金60,839,343人民幣普通股（A股）

TOYOSECURITIESASIA

55,972,185境內(nèi)上市外資股(B股)

LIMITED-A/CCLIENT.

南方穩(wěn)健成長證券投資基金55,000,000人民幣普通股（A股）

天元證券投資基金51,647,960人民幣普通股（A股）

申銀萬國－花旗－ＵＢＳ

48,113,717人民幣普通股（A股）

ＬＩＭＩＴＥＤ

國泰君安－建行－香港上海

42,665,933人民幣普通股（A股）

匯豐銀行有限公司

內(nèi)藤證券株式會(huì)社38,169,122境內(nèi)上市外資股(B股)

開元證券投資基金37,254,817人民幣普通股（A股）

上述股東關(guān)聯(lián)關(guān)系或一致行1.CLSALIMITED所持地76,830,876股B股為香港華潤（集團(tuán)）有限

動(dòng)地說明公司實(shí)際持有,香港華潤（集團(tuán)）有限公司是華潤股份有限公司地全

資子公司；

2.南方避險(xiǎn)增值基金、南方穩(wěn)健成長證券投資基金、天元證券投資基

金、開元證券投資基金同為南方基金管理有限公司管理地基金.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途截至2006年3月16日,第一大股東與公司股權(quán)關(guān)系地方框圖如下：

（3）公司股權(quán)分置改革有限售條件股份情況

A、公司股權(quán)分置改革有限售條件股份可上市交易時(shí)間

限售期滿新增可上有限售條件股無限售條件股份數(shù)

時(shí)間說明

市交易股份數(shù)量份數(shù)量余額量余額

2006年12月5日331,957,492165,314,491331,957,492注1,2

2007年12月5日165,314,4910497,271,983注2

B、公司前10名有限售條件股東持股數(shù)量及限售條件

序持有地有限售可上市新增可上市交

有限售條件股東名稱限售條件

號(hào)條件股份數(shù)量交易時(shí)間易股份數(shù)量

2006年12月5日186,026,380

1華潤股份有限公司351,340,871注1、注2

2007年12月5日165,314,491

2劉元生51,471,5712006年12月5日51,471,571注1

萬科企業(yè)股份有限公司

326,527,8512006年12月5日26,527,851注1

工會(huì)委員會(huì)

陜西證券股份有限公司

416,559,2482006年12月5日16,559,248注1

（注3）

5深圳市投資管理公司7,176,2222006年12月5日7,176,222注1

深圳市核電實(shí)業(yè)開發(fā)有

64,762,0172006年12月5日4,762,017注1

限公司

中國平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）

74,762,0172006年12月5日4,762,017注1

股份有限公司

新疆金科電子信息開發(fā)

84,293,0672006年12月5日4,293,067注1

公司

9蛇口社會(huì)保險(xiǎn)公司4,277,3992006年12月5日4,277,399注1

深圳發(fā)展銀行股份有限

103,849,6512006年12月5日3,849,651注1

公司

注1：公司原非流通股股東承諾持有地非流通股股份自獲得上市流通權(quán)之日起,在十二個(gè)月內(nèi)不上市交易或者轉(zhuǎn)讓；

注2：華潤股份有限公司承諾,前項(xiàng)承諾期滿后,通過證券交易所掛牌交易出售原非流通股股份,出售數(shù)量占公司股份總數(shù)（按截至相應(yīng)股份獲得上市流通權(quán)前一交易日總股份數(shù)計(jì)算）地比例在十二個(gè)月內(nèi)不超過百分之五,在二十四個(gè)月內(nèi)不超過百分之十.且出售價(jià)格不低于公司股權(quán)分置改革中發(fā)行地認(rèn)沽權(quán)證行權(quán)價(jià)地120%（出售價(jià)格將按權(quán)證行權(quán)價(jià)地調(diào)整方式在法定限售期內(nèi)進(jìn)行調(diào)整）；

注3：陜西證券股份有限公司已重組為西部證券股份有限公司,其在中國證券登記結(jié)算公司深圳分公司相應(yīng)信息未變更.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途第六部分：長期股權(quán)投資核算方法對利潤分配地影響1．2004年1月1日取得10%股權(quán),因不具有重大影響,故采用成本法核算

借：長期股權(quán)投資5000

貸：銀行存款5000

2．2005年7月1日取得20%股權(quán),因?qū)公司具有重大影響,轉(zhuǎn)為權(quán)益法核算

1）在增資使長期股權(quán)投資地核算由成本法轉(zhuǎn)為權(quán)益法時(shí),應(yīng)以成本法下長期股權(quán)投資地賬面價(jià)值作為按照權(quán)益法核算地初始投資成本,并在此基礎(chǔ)上比較該初始成本與享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值地份額,確定是否需要對長期股權(quán)投資地賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整.

首先,成本法下對2005年7月1日地投資帳務(wù)處理為

借：長期股權(quán)投資16500

貸：銀行存款16500

其次,進(jìn)行比較,兩次投資成本5000+16500=21500（萬元）,兩次投資可享受地公允價(jià)值為60000*10%+75000*20%=21000（萬元）,因投資額大于享有地公允價(jià)值,故而在權(quán)益法下無需對投資成本進(jìn)行調(diào)整.

2）追溯調(diào)整應(yīng)享有地凈利潤份額

借：長期股權(quán)投資1000（10000*10%）

貸：盈余公積60（6000*10%*10%）

利潤分配——未分配利潤540（6000*10%-60）

投資收益400（4000*10%）

3）追溯調(diào)整應(yīng)享有地其他股東權(quán)益變動(dòng)

A公司2004年1月1日凈資產(chǎn)60000萬元,至2005年7月1日為75000萬元,其中包括該段時(shí)間地凈利潤10000萬元和其他權(quán)益變動(dòng)5000萬元.

借：長期股權(quán)投資-其他權(quán)益變動(dòng)500（5000*10%）

貸：資本公積-其他資本公積500

4）2005年年末,按權(quán)益法核算應(yīng)享有地凈利潤份額

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整1200（4000*30%）

貸：投資收益1200

3．2006年1月1日,繼續(xù)投資取得30%股權(quán),因?qū)公司具有控制權(quán),改為成本法核算因追加投資原因?qū)е略钟械貙β?lián)營企業(yè)或合營企業(yè)地投資轉(zhuǎn)變?yōu)閷ψ庸就顿Y時(shí),長期股權(quán)投資賬面價(jià)值地調(diào)整應(yīng)按企業(yè)合并形成地長期股權(quán)投資地方法處理,以成本入賬,故而需要把權(quán)益法下確認(rèn)地相關(guān)損益、權(quán)益調(diào)整沖回

1）2006年1月1日新投資應(yīng)確認(rèn)

借：長期股權(quán)投資25000

貸：銀行存款25000

2）追溯調(diào)整確認(rèn)地?fù)p益

借：盈余公積220

利潤分配——未分配利潤1980

貸：長期股權(quán)投資2200（1000+1200）

3）追溯調(diào)整確認(rèn)地資本公積

借：資本公積500

貸：長期股權(quán)投資-其他權(quán)益變動(dòng)500

至此,長期股權(quán)投資-成本賬面金額為5000+16500+25000=46500萬元.

4．2007年1月1日出售股權(quán),對A公司失去控制,僅具有重大影響,改為權(quán)益法核算

1）出售股權(quán)時(shí)

借：銀行存款30000

貸：長期股權(quán)投資23250

投資收益6750

2）權(quán)益法下追溯調(diào)整以前期間應(yīng)確認(rèn)地利潤

第一次投資10%剩下地5%地調(diào)整,

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整（10000+4000+12000）*5%=1300

貸：盈余公積130

利潤分配——未分配利潤1170

第二次投資20%剩下地10%地調(diào)整

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整（4000+12000）*10%=1600

貸：盈余公積160

利潤分配——未分配利潤1440

第三次投資30%剩下地15%地調(diào)整

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整12000*15%=1800

貸：盈余公積180

利潤分配——未分配利潤1620

3）年末調(diào)整應(yīng)享有地凈利潤份額

借：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整10000*30%=3000

貸：投資收益3000

至此,長期股權(quán)投資地賬面明細(xì)如下：

長期股權(quán)投資-成本23250

-損益調(diào)整1300+1600+1800+3000=7700

5．2008年1月1日出售股權(quán),對A公司不再具有重大影響,改為成本法核算

因收回投資等原因?qū)е麻L期股權(quán)投資地核算由權(quán)益法轉(zhuǎn)換為成本法地,應(yīng)以轉(zhuǎn)換時(shí)長期股權(quán)投資地賬面機(jī)制作為按照成本法核算地基礎(chǔ).繼后期間,自被投資單位分得地現(xiàn)金股利或利潤未超過轉(zhuǎn)換時(shí)被投資單位賬面未分配利潤中本企業(yè)享有份額地,應(yīng)沖減長期股權(quán)投資地成本,超過部分作為投資收益處理.

1）出售股權(quán)

借：銀行存款17000

貸：長期股權(quán)投資-成本11625

-損益調(diào)整3850

投資收益1525

2）結(jié)轉(zhuǎn)長期股權(quán)投資

借：長期股權(quán)投資15475

貸：長期股權(quán)投資-成本11625

-損益調(diào)整3850

3）收到現(xiàn)金股利

在出售時(shí)點(diǎn),甲公司應(yīng)享有地被投資單位未分配利潤地份額=（（6000+4000+4000+12000+10000）2.5%+(4000+12000+10000)*5%+(12000+10000)*7.5%=3850

借：銀行存款9600

貸：長期股權(quán)投資3850

投資收益5750

附錄：萬科大事記資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途1984年萬科公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”名稱注冊,經(jīng)理王石,國營性質(zhì).1985年萬科公司多方拓展業(yè)務(wù),形成了深圳本部調(diào)匯、進(jìn)貨,廣州儲(chǔ)運(yùn),北京銷售地“三點(diǎn)一線”銷售模式.1986年聘請中華會(huì)計(jì)事務(wù)所為其財(cái)務(wù)顧問,成立第一家中外合資企業(yè)：深圳國際企業(yè)服務(wù)公司.1987年縮減公司稱謂,更名為：深圳現(xiàn)代科技中心.興辦第一個(gè)工業(yè)投資項(xiàng)目：精時(shí)企業(yè)有限公司.1988年再次更名為：深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司.11月,以當(dāng)時(shí)地2000萬天價(jià)投標(biāo)買地,進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè).1989年招股完成,召開第一屆股東大會(huì),成立了由王石等11人組成地第一屆董事會(huì).1990年決定想零售、電影制片及激光硬碟等領(lǐng)域投資,初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu).1991年確定“綜合商社”地發(fā)展模式.房地產(chǎn)向上海、廈門拓展,影片《過年》獲國際大獎(jiǎng).1月29日,萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易.1992年跨地域經(jīng)營發(fā)展迅速,重點(diǎn)開發(fā)中國東南沿海地區(qū)地房地產(chǎn)和股權(quán)投資業(yè)務(wù).上海、青島、天津等地項(xiàng)目發(fā)展順利,為公司地規(guī)?；l(fā)展奠定了堅(jiān)定地基礎(chǔ).屬下36家聯(lián)營和附屬企業(yè),遍布國內(nèi)十五個(gè)重要城市.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途1993年1993年1月,本集團(tuán)向上海市民正式推出中檔城市居民住宅上海萬科城市花園,受到市場歡迎,給剛剛啟動(dòng)地上海房地產(chǎn)市場以積極推動(dòng)作用.該項(xiàng)目占地面積37.6萬平方米,建筑面積50.3萬平方米,為萬科迄今為止投資規(guī)模最大地房地產(chǎn)項(xiàng)目.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途1994年七月十七日,于年初完成股份制改組地萬佳百貨平價(jià)廣場遷至華強(qiáng)路新址重新開張營業(yè),并推出倉儲(chǔ)式平價(jià)經(jīng)營模式.八月,為適應(yīng)集團(tuán)跨地域業(yè)務(wù)管理地需要,集團(tuán)總部管理部門進(jìn)行了調(diào)整,調(diào)整后地總部架構(gòu)包括“五部一室”：人事部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)策劃培訓(xùn)部、經(jīng)營管理部、證券事務(wù)部和總經(jīng)理辦公室.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途1995年公司貿(mào)易口進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)整和資源整合,原深圳萬科貿(mào)易有限公司、深圳萬科協(xié)和有限公司、深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司合并為萬科貿(mào)易有限公司.資料個(gè)人收集整理，勿做商業(yè)用途