南寧市某高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃方案投資可行性報(bào)告

高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分(項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告)第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、高層住宅項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū),南臨XXX，北臨XXX，西南面對XXX，項(xiàng)目東側(cè)為XXX，項(xiàng)目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積39390.36m2，計(jì)容積率建筑面積率為149683.37平方米。（表：6-1-1）【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】遭內(nèi)容赤指標(biāo)犧內(nèi)容邊指標(biāo)卡建設(shè)地點(diǎn)堆南寧市區(qū)塌規(guī)劃總用地面顏積聞47375.振75m狹2盒實(shí)際用地面積戀39390.籠36m閘2肅計(jì)容積率面積忍149683蠢.37m題2腐總建筑面積胡157689連.07m框2支建筑容積率正3.8抬建筑密度核28%哪綠地率究30.8%貴住宅面積醋141125華.49m愧2件商業(yè)面積丑8527.0邪4m才2鴉地下室面積讀8036.5毯4m悶2沃居住總戶數(shù)驗(yàn)152憑0堵戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)7725.35萬元，另需貸款額合計(jì)20000萬元。（二）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2)自有資金年度投入表(單位:萬元)蒼第一年筒第二年活第三年昆3340.1傘5承6582.2扒1畝77.122、銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:6-1-3)銀行貸款年度投入表(單位:萬元)遮第一年省第二年驗(yàn)10000綠10000摘3邁、銷售收入再南投入。蹦銷售收入再投冠入按銷售收入沉的疊15.5井%族計(jì)算，從項(xiàng)目耀有銷售收入最戴后第三年開始仁，直到項(xiàng)目建介設(shè)經(jīng)營期結(jié)束尋，上半年為整窗個(gè)銷售收入國的倚11.9%也,但下半年為整個(gè)蹈銷售收入襲的糕3.6%吹,妙總銷售收入再秩投入娘為罰7725.3衰5釘萬元，占總投丹資蜓的市20.5偽%斯。僑(價(jià)表惠:6-1-4租)結(jié)僅銷售收入再投鎖入年度投入凝表脫計(jì)(展單虛位繳:沫萬關(guān)元坡)株第三年倉上半年情下半年響5931.4冊5絡(luò)1793.9冬第二捎節(jié)蜓鬼榴項(xiàng)目的建設(shè)工廢程規(guī)劃與安排獵二、商層住宅偶項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃層及進(jìn)度安排絲（一）建設(shè)方圾案及規(guī)劃說明協(xié)1孫、建設(shè)方案。象經(jīng)南寧市規(guī)劃杏管理局審定，環(huán)本項(xiàng)目的建設(shè)黑方案如下：凝2健、規(guī)劃目標(biāo)。肅（漸1硬）以建造具有蹦當(dāng)代先進(jìn)水平徐的優(yōu)質(zhì)城市住帖宅為目標(biāo)，滿渡足人們生活環(huán)階境和居住條件始的舒適性、安骨全性和生態(tài)性回的要求，為人岡們提供多樣化質(zhì)、可選擇、適腹應(yīng)性強(qiáng)的住宅篇，創(chuàng)造具有良栗好居住環(huán)境、燦有完善基礎(chǔ)設(shè)敏施的文明、衛(wèi)挽生的示范花園正。驟（姓2嫂）依靠科技進(jìn)帥步，推廣新材淡料、新產(chǎn)品、怕新技術(shù)，提高崗住宅功能質(zhì)量院水平和花園與恥住宅節(jié)能、節(jié)釘?shù)?、?jié)材效果接，使花園和住簡宅具有較高的蒼科技含量。得（掩3慨）合理組織綠蔽化、交通體系腦、完善公建布捷局和住宅分布蛛，使整個(gè)花園用具有良好的空鋒間布局形態(tài)竟（特4醉）吸收各項(xiàng)目額好的居住規(guī)劃裳特點(diǎn)，創(chuàng)造有梳特色的、能滿助足居住生活需栽要的環(huán)境功能皂。股（二）建設(shè)方瀉式及進(jìn)度安排妄1驚、開發(fā)計(jì)劃擬好定的原則鋸①凡本項(xiàng)目作為一幼個(gè)以市場為導(dǎo)倦向的中高檔住盆宅項(xiàng)斷目辟,歇在擬定項(xiàng)目的呢開發(fā)建設(shè)計(jì)劃熊時(shí)統(tǒng),粒我們主要依據(jù)狐大中規(guī)模住宅封項(xiàng)目的基本規(guī)引律陸,蝴遵循最佳的市狼場對接時(shí)機(jī)與界購買力適患應(yīng)貝,躍以及按基地的厘成熟條件漸進(jìn)腥的原則。佩②誰本項(xiàng)目經(jīng)測算周銷售值達(dá)嚴(yán)49838.爛4每萬元人民州幣近,忍從南寧樓市的代發(fā)育及區(qū)域購紅買權(quán)力蜂,鍬以及合理的市孝場占有率角撇度蔽,心我們暫定為開雅發(fā)經(jīng)營時(shí)間片為封3雨年，其中銷售達(dá)期歪為悶2皺年。礙③筍根據(jù)項(xiàng)目基地竿及規(guī)模情己況陜,炕在項(xiàng)目的開發(fā)然的過程中以整荒體開發(fā)為主，裁但為了利于資給金回收等原因縣，在施工的過樹程中，以滾動(dòng)哈開發(fā)的模式進(jìn)洋行開發(fā)經(jīng)營。煩2衛(wèi)、建設(shè)方式。散采用公開招標(biāo)壤方式選擇施工掛單位，并聘請盒工程監(jiān)理，從涂而有效地控制就項(xiàng)目的工期、茅成本和質(zhì)量。厲3斗、進(jìn)度安排。半項(xiàng)目擬用三年航分三期進(jìn)行（饞見表塌：環(huán)6-2-房1濃）成根據(jù)南寧市可賢外協(xié)配套的設(shè)筒計(jì)、施工等資若源能力，我們絨初步設(shè)定的各慎主要分段工程糊進(jìn)度周期如下臨：特A合閘項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及萄開工準(zhǔn)備（初頓步及施工圖設(shè)興計(jì)、三通一平睜、報(bào)建、招標(biāo)星等）：處3趨個(gè)月痛B賺啄住宅的主體建舉筑（基礎(chǔ)、主滴體、外裝及設(shè)慧備）：竟1炒8異個(gè)月燭C支縮室外環(huán)境配套佳（道路、管網(wǎng)遲、環(huán)藝、驗(yàn)收婦等）：爹1愿5足個(gè)月姿4拔、柱躺項(xiàng)目周期設(shè)定悟①蕩開發(fā)正式啟動(dòng)息的時(shí)間設(shè)定為釋項(xiàng)目規(guī)劃方案軟通過規(guī)劃部門厲審批時(shí)帝間喪,蹤并以此時(shí)間為獎(jiǎng)項(xiàng)目開發(fā)周期冒的起始日。油②填根據(jù)南寧市可幟外協(xié)配套的設(shè)尤計(jì)、施工等資送源能力，我們松初步設(shè)定的各浩主要分段工程疊進(jìn)度周期如下己：嘉③鉗根據(jù)項(xiàng)目基地鴨及規(guī)模情俯況皇,鉆在開發(fā)建設(shè)中偶設(shè)清晰的分京期關(guān),劈從項(xiàng)目基地較輕成熟的衡陽西艦路漸次向西推萬進(jìn)哲,漿按總建設(shè)面積刃的曬1/繁3抗左右為一個(gè)工膀程流水節(jié)預(yù)奏牢,唯間隔六個(gè)掛月仍(振一季左園右直)各的動(dòng)工時(shí)源間畢,孝形成項(xiàng)目整體討開發(fā)的形象及螺市場影響。堡5診、牧活分段周期設(shè)定汁①愉刷開發(fā)正式啟動(dòng)扔的時(shí)間設(shè)定為疾項(xiàng)目規(guī)劃方案透通過規(guī)劃部門葵審批移時(shí)肌,宿設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)哈目開發(fā)周期的激起始日渴。搶②奇練開發(fā)計(jì)劃安恢排對鴿③杠悉根據(jù)的規(guī)劃方增案及開發(fā)總周弓期、各主要分荷段工程周期的帳設(shè)定，本項(xiàng)目頭的開發(fā)粗略計(jì)粗劃擬定如下表頃（以季度為單政位）。劇第三休節(jié)肌鍬絡(luò)項(xiàng)目投資估算塵及資金籌措計(jì)命劃窯一、高層住宅豎項(xiàng)目投資與成意本費(fèi)用估算茶（一）開發(fā)成爪本估算拳（襖1毀）土地使用權(quán)險(xiǎn)出讓金、土地占征用及拆遷安服置補(bǔ)償及前期亂工程費(fèi)的三通宅一平、各種稅僻費(fèi)，共計(jì)投入牲資金顫600仿0要萬元開人民幣。刪（知2諷）前期工程費(fèi)仰：丘1199.2礦6屬萬元莊，詳見本項(xiàng)目乒前期工程費(fèi)估米算表（見表殃：揚(yáng)6-3-匪1臉）。喜（表頭：組6-3-類1爬）預(yù)唇阻笛桐前期工程費(fèi)估李算穴表吊候倚告嶼(局單封位嚴(yán):嶺萬勢元陷)切序號(hào)湊項(xiàng)目鳴計(jì)算依據(jù)擱計(jì)價(jià)（萬元）步1鏟規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)笛建安工程鈔費(fèi)幟×重稅率促620.30含2初可行性研究費(fèi)割建安工程軟費(fèi)旦×驕稅率彎31.02鳳3漂水文、地質(zhì)、玩勘察費(fèi)叉建安工程簽費(fèi)性×泳稅率萌31.02攔4的籌建開辦費(fèi)銅建安工程洲費(fèi)話×昨稅率閉516.92腳合計(jì)旅1199.2兼6桂(3歌)桌建安工程費(fèi)：君20676.渣7龍7糾萬元亦。（見表島：像6-3-栽2下）嬌（表載：褲6-3-窗2筒）鐘侮毛機(jī)高層建安工程較費(fèi)用組成每平賺方米建筑面積旦造坦價(jià)劍槽哄(倆單里位揮:勢萬犁元末)拔項(xiàng)目預(yù)高層（番元都/枯平方米）翻項(xiàng)目諸高層（朝元唱/晉平方米）爭樁基礎(chǔ)母70掀土建工程更750運(yùn)電梯杏120父消防兆30艦一般水電安裝徒100擔(dān)煤氣趴10窯通訊陡5脹公用天線幼3躲普通裝修扔50次對講機(jī)系統(tǒng)廈12叨地下室費(fèi)用載130聚智能化設(shè)施珍80顛★廳高層建安工程陡費(fèi)用組成每平賓方米建筑面積呼造價(jià)匠=70+75芳0+120+余30+100礎(chǔ)+10+5+澇3+50+1于2+130+攏80=脈136編0確元客/列平方米建安工程費(fèi)：罰①態(tài)高層建安工程挽費(fèi)且=1360×氏149652描.53+(3膛00+50)卸×8527.掠04=身20676.丟7墨7匹萬元淚注析:叛其抓中煌(300+5請0旺)獅為裙樓玻璃墻廣和中央空調(diào)的平每平方建筑面敢積造價(jià)。寶（籌4稅）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)球（紅線內(nèi)外工體程費(fèi)）：村1348.6揮2蝦萬元顧，（詳見表賄：捎6-3-省3償）。固（表釀：抄6-3-神3滲）躬須釀苗唉辰基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估此算贏表吳謀敗挺潛丑(蠅單妻位樣:危萬能元宋)牙序號(hào)受項(xiàng)目嫩計(jì)算依據(jù)桿金額（萬元）疾1撕供電工程陸6違5步萬營元進(jìn)/餅公國項(xiàng)寧×47375瞇.75=30普7.94祥307.94門2立供水工程爛1急5漢萬壘元貫/無公晨項(xiàng)褲×47375拉.75=71專.06鷹71.06挨3錢電信工程量7描萬洪元筋/牢公就項(xiàng)紅×47375郵.75=33級(jí).16透33.16佳4郊煤氣工程背7右萬寺元跟/幕公煩項(xiàng)孟×47375齊.75=33水.16腰33.16出5宅綠化工程碧5.敬4奶萬多元表/富公目項(xiàng)遇×47375酸.75=25描.58寸25.58拼6見道路工程穗42.1妨3嘗萬崇元?jiǎng)?隸公咬項(xiàng)填×47375夕.75=19采9.59利199.59百7相排水工程侄37.同6義萬奪元責(zé)/夾公須項(xiàng)暖×47375海.75=17浮8.13刃178.13繭合計(jì)垮500+84蟻8.62=1窩348.62體848.62黨注：本項(xiàng)目是講一個(gè)高綠化花撕園小區(qū)，在原鍋來的綠化成本嘆內(nèi)再增加碼50狼0捏萬嘆建設(shè)中心花園焦（它5系）公建配套設(shè)垮施費(fèi)：況48喚5睛萬元紙,怎詳見球表均:6-3-4蠟（表魚：勾6-3-剩4綁）國艦姑些伸芬公建配套設(shè)施告費(fèi)估算咸表液調(diào)你忍騎(魄單脂位撫:槍萬賊元嶺)倡序號(hào)朽項(xiàng)目辨建筑面積（平色方米）含單價(jià)（礙元胃/秤平方米）夏金額（萬元）今1宵幼兒園鄭1000償500憑50豪2宣衛(wèi)生院聞100容0受（位于裙樓房撞內(nèi)）連400條40揪3著文化活動(dòng)中心紛1500天700兩105疲4渴超市免200慣0真（位于裙樓房屯內(nèi)）找——探——蓬5葉郵政支局雁50亦0疏（位于裙樓房竹內(nèi)）峰——蔑——他6潤電信營業(yè)所趙50摟0社（位于裙樓房鹿內(nèi)）蝦——須——查7堡儲(chǔ)蓄所昂70歐0習(xí)（位于裙樓房遭內(nèi)）鋼——冤——配8堅(jiān)物業(yè)管理處耐20絨0奏（位于裙樓房芽內(nèi)）墻300權(quán)6劍9職會(huì)所津300敞0咸（位于裙樓房厲內(nèi)）哪700庸210席10忠公廁驗(yàn)100止500挽5臉11砌垃圾壓縮站陣200國300首6掃12旗變電站果1200尋500刺60泉13殊煤氣調(diào)壓站鈔50私600滴3駱合計(jì)眾485求（嘩6爆）開發(fā)期間稅饑費(fèi)：訊2657.3肚8驅(qū)萬元奇,灘詳見分表豐6-3-加5絨。疊（表將：涉6-3-寶5壩）紙千誦弊傲肆開發(fā)期間稅費(fèi)別一覽秤表史兩搶冒裹(膀單疾位從:延萬籠元建)昌序號(hào)脆類別淡計(jì)算依據(jù)輩交納稅額（萬賄元）兄1女配套設(shè)施建設(shè)和費(fèi)闖建安工程茄費(fèi)裳×銀稅率故124域0螺．乳61他2葛建筑工程質(zhì)量槐安全監(jiān)督費(fèi)畫建安工程屯費(fèi)且×匹稅率轟8紋2欺．默71捏3妖供水管網(wǎng)補(bǔ)償雷費(fèi)沒住宅勿：才0.3T/殘人旨,600神元序/T級(jí)商鋪筋：杰0.1T/痛平方米往,600漆元燕/T稀住朵宅哨:95.76邁商舒鋪果:51.16享4傷供電用電負(fù)荷享費(fèi)思住焰宅煮:4KVA沒/垃戶們,480/K澆VA狼商擦鋪釀:8KVA個(gè)/硬百平方離米油,100回0遺元率/KVA盲住管宅執(zhí):291.8似4折商獸鋪買:68.22奪5侄其他慘建安工程翻費(fèi)泉×啊稅率膚41鼠3誓．夠54剖6佩物業(yè)管理基金邪建安工程度費(fèi)繩×球稅率忙41歷3涼．柳54油合計(jì)箏2657.3珠8墻(7小)糾不可預(yù)見費(fèi)。敬711.2村9先萬元些,昨取上呼面酷1-沫5犁項(xiàng)之和教不可預(yù)見斥費(fèi)駱=叔（種0+1199科.26+20浙676.77幫+1348.漂62+48遣5事）某×樹稅圾率朵=711.2怨9孫萬元英（注：第一項(xiàng)財(cái)土地使用權(quán)出如讓金為政府公揭布數(shù)據(jù)，不存懲在不可預(yù)見性役）忙（憤8岡）開發(fā)成本。鴿33078.障3強(qiáng)2匠萬元溫,攝以田上碗1-灌7鹽項(xiàng)小夕計(jì)極:予開發(fā)成雅本揚(yáng)=6000+碌1199.2屈6+2067禍6.77+1床348.62燕+485+2疲657.38紙+711.2遵9=3307屠8.32急二、開發(fā)費(fèi)用墾估算量1冒、管理費(fèi)用：薦891.2腰9遼萬元漏,產(chǎn)取上縮面崖1-辰5譯項(xiàng)之和的柳(6000+填1199.2獅6+2067貸6.77+1秀348.62迷+485)爹×哥稅煙率獎(jiǎng)=891.2喚9另萬元拖2陸、銷售費(fèi)用：井1495.1占4歇萬元睜,逗詳見思表火6-3-悶6絡(luò)。朝（表掙：土6-3-鳳6鏈）身侮冷期殲?zāi)茕N售費(fèi)用估算愁表屬愧跡碰東(滿單搬位棒:異萬鐵元惰)份序號(hào)痰項(xiàng)目佳計(jì)算依據(jù)宅計(jì)價(jià)（萬元）贈(zèng)1點(diǎn)廣告宣傳及市免場推廣費(fèi)芬(49838凈.4網(wǎng))訓(xùn)銷售收到入抬×綢稅率雕498.38淡2公銷售代理費(fèi)妙(49838穿.4乖)單銷售收謀入便×屆稅率齡498.38燒3擦其他銷售費(fèi)用絨(49838捏.4剩)姥銷售收名入隱×戰(zhàn)稅率赴498.38缺合計(jì)絡(luò)1495.1臭4郊3挽、財(cái)務(wù)費(fèi)用：汗2260.美6樹萬元芒,宵詳見貸款還本嶼付息表閱4建、開發(fā)費(fèi)用：忠4647.0弱3疏萬元忽,化前球面閑1-棵3攪項(xiàng)之和做三、總成本費(fèi)倍用匯總及分?jǐn)傊Ρ碚郾卷?xiàng)目的總成篩本費(fèi)用詳見投僑資成本費(fèi)用估屈算匯總表（表筒：步6-3-爬7育）忠（表貍：擠6-3-套7涂）愈癢繪飽饑投資成本費(fèi)用可估算匯總撓表翠域除掛夠(吉單分位善:狗萬拔元吧)謀成本項(xiàng)目唐總額衫（萬元）捎得房成本（五元奉/息平方米）氧高層動(dòng)商鋪誓車位糧1咽．開發(fā)成本搭33078.澡32筐1903.7誓1暑4903.7怖1打2862.3叔1沒（幸1抽）土地成本三6000大300丟1500遇985.8寒（惡2君）前期工程費(fèi)刮1199.2廚6擴(kuò)76.05鐘76.05談76.05朝（析3攤）建安工程費(fèi)亮20676.訂77庸1200傭3000炸1472.8概（辮4厲）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)殖1348.6尋2源85.52緒85.52曲85.52呈（賀5體）公建配套設(shè)烘施姑485虜30.76襯30.76倘30.76犬（刪6克）開發(fā)期間稅優(yōu)費(fèi)揚(yáng)2657.3這8遼168.52搜168.52科168.52畏（訂7樂）不可預(yù)見費(fèi)餓711.29著42.86渴42.86苗42.86踐2丑．開發(fā)費(fèi)用廣4647.0貢3此319.79稼213.89山213.89營（番1閘）管理費(fèi)用軌891.29尼53.71栽53.71圍53.71酸（律2時(shí)）銷售費(fèi)用慈1495.1價(jià)4泛105.9歪---極---路（撤3串）財(cái)務(wù)費(fèi)用斥2260.6雪160.18菠160.18謝160.18饒3灶．合計(jì)孟37725.墻35羊2543.2聲9達(dá)5331.4膠9虹3290.0淺9優(yōu)注：投資分?jǐn)偰岬脑瓌t：崇總原則：所有投的總投資均應(yīng)惜分?jǐn)偟娇墒郏ú勺猓┑拿娣e織中去。熟細(xì)則：濁（盈1橋）按計(jì)算投資媽的各項(xiàng)成本來綢分?jǐn)傦暤螺敚ㄋ?慧）各分項(xiàng)中能彩按各功能使用奇容量來分?jǐn)偟某栋锤鞴δ苁褂梦秩萘糠謹(jǐn)偪鱼暼荆?描）若不能按使蹈用數(shù)量或容量層來分?jǐn)?，則按料各功能的面積衣比例來分?jǐn)偧羲岜椋〒?糕）各種稅費(fèi)中蒸與工程有關(guān)的筆按同一分項(xiàng)功談能工程成本比序例分?jǐn)?，同工靠程無關(guān)的按功倍能面積比例分援?dāng)偰け庖撸l5姐）與工程無關(guān)振的分項(xiàng)按各功彎能面積比例分蒜攤綿四、資金籌措叛、投資計(jì)劃及煩借款利息廚（辯1悠）資金籌措與廟投資計(jì)劃你本項(xiàng)目開發(fā)投菌資的資金來源壇有三個(gè)渠道：球一是企業(yè)自有扮資金，二是銀濫行貸款，三是善銷售房收入用蘿于投資部分。耕本項(xiàng)耕目開發(fā)商投入墓自有資噸金損1000最0驟萬元作為啟動(dòng)駱資金，另需向沾銀行貸綁款餡2000協(xié)0拘萬元用于投資消，剩余部介分區(qū)7725.3匙5膝萬元由銷售房礙收入補(bǔ)充，總猛投資扁為小37725.上3境5惠萬元，其羅中螞2260.芬6膠萬元的銀行貸覺款利息從住宅綿銷售收入中支箭付。教玉箏詳細(xì)投資見計(jì)鏡劃與資金籌措坐表（表隸：涌6-3-猛8重）焦（表扎：深6-3-8顏粱）攜拴挺方惱投資計(jì)劃與資暫金籌措掠表辰去百紅桿(浸單漲位巧:齒萬廊元禽)防序護(hù)號(hào)暖項(xiàng)弄目哥合螺計(jì)含建既饞齡設(shè)誤裙盼經(jīng)柔孩擺營串歡干期達(dá)2005月2006伯2007責(zé)上半年怠下半年濃上半年衣下半年勞上半年接下半年奔1雙投資總額牧37725.租35蝕2167戚3340.1授5配11240.未06窄13175.支15跨6008.5箱7腹1793.9宏1割．繭1脫建設(shè)投資撲35464.仆75置2167具3067申11240.典06妥12340.霧8演6008.5駕7縫640.8現(xiàn)1蛋．油1剝．現(xiàn)1幕土地成本池6000呈1500關(guān)1500斤1500雁1500吐0咱0你1雞．躲1蛙．棄2伏前期工程費(fèi)胃1199.2鵝6役400稍500邪299.26仰0銳0臂0亂1呀．俗1灑．瞇3績建安工程費(fèi)刪20676.休77暢0釘0纖7000繞9000佛4676.7屯7慮0劑1蠅．財(cái)1授．禮4右基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)訪1348.6結(jié)2給0小0腸800機(jī)400組148.62風(fēng)0輸1胞．較1含．蒸5崇公建配套設(shè)施咬費(fèi)掠485跌0洗0膚200抱0川285挺0襖1芒．常1匯．槳6罩開發(fā)期間稅費(fèi)共2657.3伏8舅0步800沸800遭800吐257.38杰0臉1腦．藏1連．漏7志不可預(yù)見費(fèi)倆711.29瞧118.5特118.5烏118.5華118.5植118.5鼠118.5右1津．售1舅．屆8示管理費(fèi)矛891.29繞148.5查148.5陳148.5光148.5桃148.5除148.5犯1具．采1康．解9震銷售費(fèi)用侄1495.1杰4深0壘0既373.8謎373.8監(jiān)373.8逼373.8重1煩．播2澇貸款利息熟2260.6琴0行27堅(jiān)3章．警15匙0構(gòu)834.35塌0區(qū)1153.1熄1咱．敬3窗流動(dòng)資金兇0.0爭0苗0綢0啊0利0題0運(yùn)2拾資金籌措絹37725.急35撥2167椒3340.1肌5床11240.趴06誓13175.傘15涂6008.5僻7齊1793.9偉2綁．舒1科自有資金攻10000酒0鳥3340.1續(xù)5頓1240.0駁6躬5342.1佛5蛇77.12蛇0關(guān)2藥．居2介借款殲20000副2167逮0抽10000咽7833孔0摔0想2裳．爆3墓銷售收入再投撿入瘋7725.3碌5閑0宰0卻0值0含5931.4爭5朋1793.9布（鄭2普）貸款本金的兔償還及利息支具付吉猾辯長期借款采用啊每年本金等額許償還方案，最眼后壺1故年還清，從建塵設(shè)經(jīng)營期第三襖年開始計(jì)算。之詳見貸款還本諒付息表。旬（央日行修200拒0掃年承9遙月起執(zhí)行的貸湊款利率壯：索5.463劃%達(dá)）品（表毫：詞6-3-獵9循）播蘇膀邊溜暴勸貸款還本付息響結(jié)算蹲表撲乒我痛難(躁單歌位踐:滴萬冊元聚)罷序號(hào)訪項(xiàng)目名稱司合計(jì)存建設(shè)經(jīng)營期酸----治第一年啦第二年厚第三年滅1方借款還本付息碗1蹈．腔1鴿年初借款累計(jì)踩----屈----鬼----帥----冊第一筆借款惡本年借款坑10000湊10000夠1027茶3姜．濾15或10834.淡35今本年應(yīng)計(jì)利息鋤1426.2哈5高27悄3榜．應(yīng)15律561.2瓶591.9汗年底還本付息兼11426.絕25麥----洞----智11426.粥25寇年末借款累計(jì)招1027噴3于．鄙15悉10834.還35恰0行1職．舊2暖第二筆借款補(bǔ)年初借款累計(jì)樣----堆----講----逐1027誠3釣．被15困本年借款冠10000本----遠(yuǎn)10000付----茫本年應(yīng)計(jì)利息蔥834.35現(xiàn)----著27側(cè)3帶．哀15舅561.2仙年底還本付息莫10834.攪35象----飄----銳10834.亡35隱年末借款累計(jì)坐----戲----遠(yuǎn)1027綿3適．蒼15孔0澡1供．待3遍借款匯總圣年初借款累計(jì)財(cái)----給0形----幅----輝本年借款啦20000暗10000要10000注0天本年應(yīng)計(jì)利息翁2260.6約27穗3虹．環(huán)15篩834.35半1153.1砌年底還本付息賢22260.籠6特0灣0賣22260.澡6裙年末借款累計(jì)袋----坡----里----售----等2豎借款還本付息早的資金來源餓2捐．測1爛投資回收班----葡----呀22260.熄6休注省：運(yùn)1掃、貸款利率筒為滾5.463%通;飾宴2陡、當(dāng)年利增息狠=釀（年初借款本麥息累釋計(jì)貢+進(jìn)當(dāng)年借愛款飄/槳2位）殘×責(zé)年利率嗓第四慚節(jié)娘業(yè)鋪項(xiàng)目銷售和租息賃收入測算關(guān)一、住宅銷售遲單價(jià)的確定呈用房地產(chǎn)市場拔比較法確定銷巡售價(jià)格上限（喝平均價(jià)格）橫詳細(xì)見本項(xiàng)目拐價(jià)格定位與策遺略部分：由上已次測算可知道捧本項(xiàng)目房地產(chǎn)墻價(jià)格為：探250父0常元想/樂平方米假（二）建議銷鋼售測算單價(jià)拖講胖為了方便計(jì)算之本項(xiàng)目的銷售鮮總額，我們?nèi)∨?50惑0筐元秩/掃平方米之為計(jì)算單價(jià)遇（三）總銷售厭收入的確定錘根據(jù)估算出來祥的結(jié)果，確定門住宅部分從建侄設(shè)經(jīng)營期的第綁二年中開始出裝售，整個(gè)銷售月過程大概分四佳批進(jìn)行，住宅榨部分分別棍為陷10鵲%茂、難20方%駝、莫30翅%富、如40治%浙，價(jià)格分別為堡：暗250晴0臟、恒260端0稻、執(zhí)270沈0洞、粘280蜻0拘，銷售御率啄100虹%授；商鋪部分從通建設(shè)經(jīng)營期第裙三年中開始出穿售，整個(gè)銷售殘過程分二批進(jìn)躲行，商鋪部分蔑分別為季：引30深%箱、寨35必%血，價(jià)格分別為糧：禍1100慶0級(jí)、鈔1250售0肆，銷售時(shí)率皇65騰%聚；車位部分從爸建設(shè)經(jīng)營期第屑三年中開始出逗售，整個(gè)銷售芹過程分二批進(jìn)服行，車位部分隸分別為之：例50職%謊、庸20題%唇，價(jià)格分別為搬：際1顧5羞萬睬/手個(gè)，銷售然率愚70須%黎。按照上述確扛定的每年出售糊比例和銷售單綱價(jià)，計(jì)算實(shí)際淘銷售總收入?；ㄔ敿?xì)見表且：似6-4-型5注）蓬（表鋸：礎(chǔ)6-4-烘1越）刪源令游旅臣住宅銷售總收傅入預(yù)丙測片壺始戒廳(糕單瞧位跟:羅萬尸元秀)邪項(xiàng)目頃可銷售面積義建議銷售單價(jià)暮（哲元園/到平方米）大銷售收入（萬聯(lián)元）噸第一批返10碧%鄭高層食14112.卸55誕2500碑3528.1獲4稻第二批腦20往%平高層慮28225.斷10嗓2600棋7338.5伍3群第三批困30能%具高層逆42337.拉65覽2700你11431.址17罰第四批膊40堤%竟高層除56450.睜20連2800潑15806.冒06兩合計(jì)反38103.纖9主（表鏟：留6-4-這2灘）鴉廳榮顧甜商鋪銷售總收界入預(yù)米測喬喜歲獻(xiàn)該(可單鏟位舅:栗萬壽元敘)撲項(xiàng)目扯可銷售面積碌建議銷售單價(jià)楚（奧元盛/蔬平方米）鉆銷售收入（萬胖元）宿第一批百30%宜制鋪面肅2558.1記1其11000卡2813.9魔2金第二批呆35%迎喊鋪面屢2984.4端6犯12500侍3730.5牙8痛合計(jì)忽6544.5柱（表默：兇6-4-蜻3產(chǎn)）乒明貸此備車位銷售總收朝入預(yù)侍測待有袍李溜(斷單昨位面:驟萬法元堅(jiān))希項(xiàng)目汗可銷售個(gè)數(shù)畢建議銷售單價(jià)愉（商萬瞎/部個(gè)）墾銷售收入（萬腳元）食第一批啦50恩%被比例潤247癢15和3705虎第二批再20轎%晶比例摧99畏15杯1485搖合計(jì)油5190棗（表器：鳳6-4-矩5洲）聽寺趣鐵得全部銷售收入咽分批比例預(yù)斬測它掌芹哨著(決單粘位循:妙萬斧元典)揪銷售計(jì)劃仁建設(shè)經(jīng)營期年怎收確入哭(寧萬冷元脾)母合計(jì)臥批數(shù)盞比例悉面積磚2005劑2006狂2007序上半年喚下半年巷上半年趕下半年籠1翅10振%那高層星14112.戲55豆3528.1淡4桶3528.1葛4咽2確20魂%紫高層糊28225.誘10獻(xiàn)7338.5尸3播7338.5健3偶3栗30絞%色高層行42337.青65腥11431.粉17擁11431.放17緣4塔40木%驅(qū)高層找56450.邁20楊15806.媽06膠15806.歸06攤5廁30%犁除鋪面屋2558.1癥1漂2813.9第2線2813.9模2私6律35%懶詳鋪面恨2984.4肆6澡3730.5逢8貝3730.5島8糞7南50惰%塘比例隙247旬3705塔3705叼8塔20茅%烘比例棋99椅1485鞭1485代合計(jì)磚3528.1全4飄7338.5孝3巷17950.塔09默21021.唱64打49838.額4祖注薪：舅1勸、項(xiàng)目銷售計(jì)答劃為1.輩1荒銷售的政策限圾定光1.1.扶1擺根據(jù)國家現(xiàn)行婚的商品房銷售牲政策《商品房什銷售管理辦法貧》淚（峽200獨(dú)1弱年以6壞月惕1聯(lián)日執(zhí)行）中規(guī)宴定斤,陪房地產(chǎn)項(xiàng)目須耽投資達(dá)到總投言資的百分之二灑十五后方后預(yù)膨銷六售傷,顆南寧市一般的傘執(zhí)行原則是工號(hào)程形象達(dá)二層皺以上時(shí)發(fā)給《撞商品房預(yù)售許返可證》。至1.1.2琴票按現(xiàn)行的中國親央行的住房信饒貸政咳策禾,如對于多層建筑欺須主體封頂、叛高層建筑達(dá)主丘體三分之二工活程形象進(jìn)度時(shí)號(hào)，烏可以辦理按揭土手續(xù)并向開發(fā)欺商支付按揭款蝦項(xiàng)。躬1.1.3挽鬼根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)六計(jì)劃安渴排謝,雞每一流水片達(dá)華到預(yù)售條件堵時(shí)化,吵應(yīng)在該流水片覺開工后的第二植季語,絲達(dá)到銀行按揭備款支付的條件摘是晶,盡應(yīng)是該流水片卻動(dòng)工后的第三飛季。探1.芒2篇銷售計(jì)劃設(shè)計(jì)弓1.2.1脂斷按南寧市目前叔行業(yè)的慣畝例據(jù),鼠初步考慮本項(xiàng)顛目每流水片在太開工后第二季橋取得預(yù)售許可獻(xiàn)證后開始住宅毒正式對市場發(fā)把售期房。灑昨鹽根據(jù)本項(xiàng)目的脈區(qū)位及項(xiàng)目的處綜合競爭力分戶析庭,湯每一流水片在孫開始預(yù)售后，背前兩季為期房堵，后兩季為準(zhǔn)資現(xiàn)房和現(xiàn)房，棋根據(jù)南寧市房牛地產(chǎn)市場的發(fā)甩展態(tài)勢及消費(fèi)哪者對期房現(xiàn)房窗的不同接受程攀度，我們設(shè)定遲每一流水片從勝開始預(yù)售的首籌季開始，一年乳內(nèi)完成銷售蠶。輪幼1.2.3鋼賤闊根據(jù)項(xiàng)目的開捧發(fā)和銷售進(jìn)程隸，車庫在銷售取的項(xiàng)目取得預(yù)款售證或者項(xiàng)目絡(luò)成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)浴開始發(fā)售，并稍在每個(gè)流水片亭的最后一個(gè)季染度中銷售。孕二、鋪?zhàn)赓U單菊價(jià)的確定獸（一）用市場隔比較法確定租百賃價(jià)格的上限賓（平均價(jià)格）教根據(jù)價(jià)格定位渣與策略部分得仙出可知：本項(xiàng)牲目的商鋪部分話為：牢1100朋0賭元腔/棗平方米，筍假設(shè)本項(xiàng)目商越鋪經(jīng)營年限無偷為無限期，則應(yīng)根據(jù)公臥式牲a=v鞭r(nóng)到來求其租賃價(jià)填格（其們中葡r=8食%剃）：娘月租賃價(jià)本格更=瘡（過11000×毫8蛇%百）普/請（熟12×65廟%炕）便=帥112.8澡2迅元策/立平方米傘(擴(kuò)二賣)役建議平均月租底金為躍11者0嶼元率/修平方米怖(封三冊)哲商鋪出租總收虛入估算表（見進(jìn)表挽：天6-4-頑6晴）鋼（表適：震6-4-蛾6鄰）介違穴餐楚出租計(jì)劃和出傾租收入估算早表囑蕉謙班沈駕（單位：萬元較）艱序號(hào)幸項(xiàng)目施名稱蔑建設(shè)期三經(jīng)喂仍黎營墳真暈期笨1但2修3耐4棍5狼6懷7惡8扇9趴10疼11鞭12憐13教14占15怕16匹17脈18核19吉20錘21雹22周23誠1隙可出租面積呆0傘0兇0祖8527.0窯4番2避單位租鐘金得(買元茫/仗平方安米粘)街0詢0京0阻1辱00紫1柜00訓(xùn)1桿00養(yǎng)1殺00講1草00柏1描00刑1隔10齡1葉10倒1恨10威1助10羨1刑10流1濫10喂1抱10杜1歇10菊1客10前1趁10雀1鋼10泰1蛛20拿1獄20灰1寨20閥3錢可能的毛租金薯收獨(dú)入棄(佳萬味元格)茄0站0雹0括10昂23冰10班23燈10歉23醬10濟(jì)23棉10蠢23浙10趴23烘11舞25菜11凝25留11棄25術(shù)11南25讓11炊25帝11停25里11款25判11傾25快11具25途11室25勻11娘25史12注27叛12蠟27徑12酬27康4愚出租蜜率腎(邀%)訊0躍0拼0礎(chǔ)65洞70述75垃80住85池90維90仁90憤90棟90頂90詳95酒95迎95曠95線95偵100記100孤100嘴100窗5偏有效毛租弄金灘(崖萬故元忘)協(xié)0丹0惡0登66匠4心71愧6不76隱7己81局8床86賴9摔92斤0捆10去12晌10稻12找10欄12湊10蜘12盞10綠12授10庸68賄10紗68且10脂68屆10訂68輕10貍68臂11利25氧12池27嶺12筒27困12鐘27怪6永轉(zhuǎn)售單膚價(jià)唯(踐元以/駱平方港米厲)騾13000攀7繭轉(zhuǎn)售收兄入義(芝萬育元傭)抵11085材8偶合計(jì)置3104股5捧萬元桃注薦:去假設(shè)商鋪出租目在第五年開悄始景,肅在架2牙4信年末轉(zhuǎn)壘售銹,句轉(zhuǎn)售單價(jià)雜為報(bào)1300應(yīng)0先元策/格平方米嬸三、車庫租賃虹單價(jià)的確定?。ㄒ唬┎捎檬杏麍霰容^法確定扣租賃價(jià)格（平持均價(jià)格）晃根據(jù)市場價(jià)格擺定位策略部分犧，我們可知：號(hào)本項(xiàng)目的車位慚月租賃單價(jià)為茂：勁25雕0易元基/階個(gè)純售時(shí)的單價(jià)：孩1努5索萬羞元閘/師個(gè)滲。（見表飼：玉6-4-帆7政）糞（注：假設(shè)車粘位出租在第五炭年開始，太在衛(wèi)2駕4萄年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)曲售價(jià)格為豬1之5乖萬姓元好/熟個(gè)孩）兼（表蹤：夾6-4-界7氣）值餡軍腫磁車位出租計(jì)劃效和出租收入估尺算縮表稅顯忘眾（單位：千元嗚）志序號(hào)郊項(xiàng)目冶名稱火建設(shè)期呆經(jīng)壞育柴營怕樹攏期胖1復(fù)2膏3老4娛5智6眠7夢8瘋9雖10勸11馳12杠13想14盯15美16章17什18真19爛20短21不22那23鉛1自可出租個(gè)數(shù)敬0渠0飽0算494桶2煙單位租其金朱(疤元倡/遷個(gè)勿.較月頃)弦0動(dòng)0霞0霧200放200價(jià)200論200勻200農(nóng)200東250熄250驗(yàn)250架250儲(chǔ)250堆300玻300咱300尾300拘300墨35煎0未35巡0揭35臘0在35皆0偉3休可能的毛租金狗收淚入佳(得萬吳元東)泳0臘0伏0喇118按118餐118象118孩118攏118燥148刃148輝148葬148垂148偷177成177投177尊177侍177謀207忠207慕207赤207從4贊出租貝率梢(返%)橫0果0珠0龜65偽70宵75刪80透85抵90須90路90霞90合90饒90遙95朝95鋪95事95菌95雄100明100漢100侵100宮5奴有效毛租錢金倆(蛙萬疼元貝)爛0密0漂0宿76哭82躺88孟94情100脆106矛133令133漢133箏133笛133題168肢168核168疏168扎168毒207呈207算207寸207足6禁轉(zhuǎn)售單類價(jià)束(專元搏/強(qiáng)個(gè)倘)葬15000千7誓轉(zhuǎn)售收定入倉(鞏萬鏡元撫)僚741味8認(rèn)合計(jì)梅362哲0甜萬元舍第五譽(yù)節(jié)寫么鋤建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)徑務(wù)評價(jià)一、稅金計(jì)算有1丸、住宅銷售稅璃金及附加估算略：詳見住宅銷錦售稅金及附加扔估算表金（表以：完6-5-址1讓）奶灶莊化住宅部分銷售棄稅金及附加幸表科購粒溫阻(星單嶼位紐:乞萬墻元內(nèi))崗序快號(hào)廚項(xiàng)目速名稱券建司蛋存設(shè)蘿惕峰經(jīng)睡眾是營題文濤期怨合計(jì)閃2005利2006拔2007句1峰銷售收入斷0構(gòu)10866.曾67端38971.眾73電49838.處4州2參銷售稅金及附擾加除0釣676.99巧2427.9怒4核3104.9珍3顯2.1纏營業(yè)稅妖0割543.33委1948.5或9典2491.9侄2冶2.2堡城市維護(hù)建設(shè)丟稅暴0語38.03敵136.40擔(dān)174.43質(zhì)2.3偉教育附加稅培0今16.30蛋58.46驢74.76稠2.4侄防洪工程維護(hù)叉費(fèi)生0接19.56飾70.15拖89.71軌2.5提交易管理費(fèi)觀0爪54.33熟194.87魄249.20胳2.6斬交易印花稅么0兵5.43徹19.49季24.92查3糖土地增值稅像0辜108.66冶389.72朽498.38站合計(jì)蚊0多1462.2民3齡5245.6扶2理6708.2鄉(xiāng)5愛2嗎、商鋪?zhàn)赓U稅豆金及附加估算饅：詳見商鋪?zhàn)夥ㄙU稅金及附加粱估算表（表希：早6-5-集2辣）漢之3嫁、車位租賃稅鞏金及附加估算灣：詳見車位租工賃稅金及附加腥估算表（表陳：盤6-5-冶3肯）逼便（表襲：態(tài)6-5-權(quán)2稍）姓炒進(jìn)與倆滅商鋪?zhàn)赓U稅金銷及附潤加厲銜梅晌喜(棉單紅位禁:然萬探元驢)刪序號(hào)唇項(xiàng)目愈名稱腐建設(shè)期醉經(jīng)餅拋六營凝浴寇期摟1糠2倚3懶4薪5購6源7該8桑9尾10直11壤12來13儀14黎15介16紫17運(yùn)18艘19壘20直21云22汽23流轉(zhuǎn)售長1緒租爐賃備(租轉(zhuǎn)食售目)欄收入侄0善0狹0邪664云716候767畢818稍869紡920巷1012廁1012爬1012察1012轎1012煙1068裕1068輝1068氧1068湯1068謙1125禿1227蝶1227候1227惜11085匙2熊租賃稅金及附僻加獄0弟0備0智37.7燦40.7塑43.6捐46.5息49.3潑52.3真57.5舒57.5豐57.5朵57.5世57.5丟60.7呀60.7矮60.7域60.7縫60.7移63.9掙69.7程69.7還69.7笨691才2.1約營業(yè)稅給0很0房0戒33.2維35.8珍38.4勸40.9驗(yàn)43.5胳46姜50.6弊50.6剖50.6孔50.6咳50.6牧53.4顛53.4否53.4作53.4薄53.4栗56.3己61.4斯61.4閃61.4崇554族2.2喇城市維護(hù)建設(shè)扔稅串0順0虛0兇2.3驗(yàn)2.5鎖2.7葉2.9杯3.0甘3.2巡3.5歡3.5循3.5膚3.5稻3.5重3.7城3.7胳3.7拌3.7旱3.7臭3.9承4.3轟4.3映4.3捉39凝2.3渠教育附加學(xué)0守0廚0單0.99啦1.07是1.15械1.23資1.03策1.38產(chǎn)1.52膜1.52蟻1.52吳1.52憤1.52辯1.60因1.60即1.60搭1.60貝1.60城1.69根1.84胳1.84施1.84林17顯2.4便防洪工程維護(hù)肺費(fèi)拼1.20供1.29灘1.38天1.47權(quán)1.56扔1.66端1.82狐1.82腿1.82退1.82祥1.82皇1.92湊1.92共1.92漁1.92團(tuán)1.92玩2.02貿(mào)2.21剛2.21史2.21淺20旁2.5言交易管理費(fèi)倉55唱2.6渾交易印花稅恰6乓3惑土地增值稅課111茫合計(jì)郵376贊0拖．鮮37烤（表界：梳6-5-犁3辟）胡高傷健爽河車位租賃稅金押及附臣加健代映漂棟(擾單抓位智:絞萬數(shù)元萄)鄰序號(hào)截項(xiàng)目伍名稱蛙建設(shè)期近經(jīng)留曉失營掙純泥期附1環(huán)2褲3咬4戒5臘6拆7張8儀9鑄10甩11攜12環(huán)13烈14剃15葛16賊17聲18句19望20衣21敢22罩23畏轉(zhuǎn)售豆1絹?zhàn)鈰少U稻(欺轉(zhuǎn)剪售梨)喬收入定0挑0材0把76現(xiàn)82際88柿94臟100鉆106刃133簽133括133各133認(rèn)133屢168巡168錫168澆168窩168賴207俊207糧207兄207制74貫1既萬元男2記租賃稅金及附六加惡0首0厭0持4視．聽3妖4呢．督7搭5陸．歪0價(jià)5再．鴉3張5珍．睡7膽6紋．齊0刑7縣．禁6音7名．菜6雅7推．咐6河7憶．蔬6選7支．親6敢9尋．宿5粥9默．倘5津9節(jié)．撿5替9內(nèi)．處5灌9繼．賺5哭1清1甘．未8絨1亡1判．停8繼1獅1酷．呆8咐1困1怨．獎(jiǎng)8播46漢2.1剝營業(yè)稅式0時(shí)0誤0容3松．繪8框4旨．沙1隨4夾．逐4紫4與．珍7簽5酸5讀．螺3粘6形．妨7虛6獄．席7孔6會(huì)．耐7蓋6憂．壘7財(cái)6家．代7瘡8彈．結(jié)4蜜8淺．脈4細(xì)8尼．經(jīng)4任8它．毅4悉8陶．龍4犬1梳0低．脆4鉆1彼0厘．遺4復(fù)1鄙0蓬．岡4鼓1窮0筍．芹4月37冊2.2拼城市維護(hù)建設(shè)羊稅中0制0蝦0睬0磨．但27誼0驅(qū)．匆29狐0室．法31疑0枝．竿33雙0斤．犬35次0悲．禁37遞0咳．帆47麥0拼．測47奴0邪．段47腿0玉．尺47你0萌．芽47風(fēng)0珍．棉59丙0圖．魄59擔(dān)0臟．漫59醬0霸．咱59稍0佛．接59飾0兩．螺72辭0毀．希72澆0臉．善72兆0哨．扇72勇3轉(zhuǎn)2.3虹教育附加俘0含0拳0鈴0里．調(diào)11陜0端．丸12擺0擾．必13挖0烏．蘋14照0稍．責(zé)15童0可．陸16鋪0黎．侮20唯0踏．爬20斑0位．瘡20冶0舍．譽(yù)20湊0懶．窗20王0女．郵25忌0贈(zèng)．羽25陷0伏．遵25能0順．尤25敞0到．叼25凍0釘．評31紗0干．浙31沒0沉．遍31屑0科．源31容1.1紀(jì)2.4埋防洪工程維護(hù)港費(fèi)怎0古0笛0擺0敞．去14送0冊．主15協(xié)0喘．濁16日0柱．非17融0蔽．駝18萬0芒．缺19屆0燃．講24癢0豬．河24腦0罵．阿24褲0題．妖24賊0口．柏24露0辛．和30次0朱．撓30勝0覽．揚(yáng)30糞0寨．崖30婚0以．酬30懸0慮．萌37仗0尾．頑37刊0案．災(zāi)37值0踐．吉37糧1.3花2.5登交易管理費(fèi)懷0醬0荒0參3.7示2.6皺交易印花稅醒0殺0器0裝0.37擊3狡土地增值稅模0桶0暫0謹(jǐn)7.4垮合計(jì)暢42筍7愚．詳54繁注遵:毀各種稅金及附句加估算表中均梳包括土地增值駛稅項(xiàng)量目簽)銳。眾二、損益表與取靜態(tài)盈利分析箱1坊、住宅部分損純益表。直（表干：榴6-5-視4耀）森最觸重?zé)熥≌糠謸p益銹表眼幅接制胡(籠單產(chǎn)位夸:徹萬咬元受)列序號(hào)腿項(xiàng)目距合計(jì)欣建分建家設(shè)助蘇耕經(jīng)國拐漆營倘北哀期春2005躁2006場2007悠1參銷售收入剪49838.湊4更0征10866.恭67卵38971.糊73抓2典總成本費(fèi)用天37725.孫35敵0肉9431.3選375淘28294.虧12聚3繁土地增值稅義498.38貝0登108.66倒389.72位4妥銷售稅金及附渡加飲3104.9亂3淹0類676.99弦2427.9大4婆5滿利潤總額貌5404.8河0眨649.68歲3聾7859.9滴5消6案所得稅嚷1783.5半8知0逢214.39進(jìn)54含2593.7兆8父7皺稅后利潤億3621.2聞2遼0真435.28掉8蝦5266.1加7閘8縱盈余公積金菜362.12執(zhí)2灑0旺43.528萄8系526.61摟7犁9艷可分配利潤攝3259.0深98刪0鏡391.76巖4739.5沉5侄投資利潤率淘14.33%倦-----塑-----愛-----座投資利稅率嘆23.88%巾-----票-----新-----哈資金本利潤率學(xué)54%高-----壩-----壟-----征三、現(xiàn)金流量呈表與動(dòng)態(tài)盈利扎分析襯漲對本項(xiàng)目進(jìn)行咱經(jīng)濟(jì)效益分析纖評價(jià)的主要依丟據(jù)是國家計(jì)委顆、建設(shè)部頒發(fā)時(shí)的《建設(shè)項(xiàng)目甚經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法淚與參數(shù)》，參武照我國新的財(cái)班會(huì)制度，結(jié)合桶房地產(chǎn)開發(fā)的扭實(shí)際情況，分蜓別計(jì)算全部投獨(dú)資和自有資金賭的經(jīng)濟(jì)效益。韻由于本項(xiàng)目為堅(jiān)租售并舉的項(xiàng)打目，所以要運(yùn)丹用多個(gè)評價(jià)指黎標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目努評價(jià)，主要評腹價(jià)指標(biāo)有：財(cái)負(fù)務(wù)內(nèi)部收益率誦（訪FIR軋R忽）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)揮值愈（象FNP鷹V奸）及項(xiàng)目動(dòng)、赴靜態(tài)回收期等設(shè)指標(biāo)。評價(jià)指綿標(biāo)的計(jì)算過程彎詳見住宅全部耽投資現(xiàn)金流量唐表（表?。簞e6-5-好5育）、住宅部分魚自有資金現(xiàn)金麗流量表（表臂：尖6-5-浮7約）咱性姐注：盾①搶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益變率吼（鏟FIR掏R刻）是指項(xiàng)目在辟整個(gè)計(jì)算期內(nèi)戲各年凈現(xiàn)金流堅(jiān)量現(xiàn)值累計(jì)等瓜于零時(shí)的折現(xiàn)俘率。反映出項(xiàng)玉目所占用資金擋的盈利率，即橫反映出項(xiàng)目的恭盈利能力。筒當(dāng)裹FIR尚R詞大于基準(zhǔn)收益孟率時(shí)，則認(rèn)為存其盈利能力已繞滿足最低要求盤。窩②勉財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值役（侍FNP處V摧）按事先規(guī)定屈的基準(zhǔn)貼現(xiàn)襪率遮I睬c簽將項(xiàng)目計(jì)算期嚼內(nèi)各年凈現(xiàn)金貍流量折現(xiàn)到建棗設(shè)期的現(xiàn)值之其和。是考察項(xiàng)淺目在計(jì)算期內(nèi)喜盈利能力的動(dòng)疤態(tài)評價(jià)指標(biāo)，逮凈現(xiàn)值大于或弓等于零的項(xiàng)目什是可以考慮接戒受的。建議選環(huán)取箏“侵稍大于銀行同釘期貸款利卵率坑”救作為基準(zhǔn)收益愚率，本項(xiàng)目貸室款利率縮為站5.463%歌鬧，故基準(zhǔn)收益桃率楊I(lǐng)菊c廁取升為竹8嗎%灌。佛住宅全部投資弟現(xiàn)金流量表孔（表閱：汪6-5-孔5利）糞蠅猾判邁住宅部分全部必投資現(xiàn)金流量輩表殺曬籮員(撕單危位嬌:竄萬光元柄)良序陵號(hào)左項(xiàng)目頌名稱誘建呼尋閥設(shè)峰酸遮經(jīng)較閱潑營西箭熱期偏2005惕2006納2007憤1香現(xiàn)金流入框0娘10866.攪67教38971.內(nèi)73睬1跑．滑1典銷售收入站0扮10866.促67交38971.榮73甜1斬．她2鄭其他現(xiàn)金流入時(shí)0莖0衡0張2檢現(xiàn)金流出悠5234峽24580.哈91活12060.待81毀2夢．歉1嫁建設(shè)投資狹5234仙23580.喂86瞞6649.3即7詞2畝．覺2稱土地增值稅摟0兩108.66宏389.72古2脹．詳3優(yōu)銷售稅金及附尸加奸0千676.99扒2427.9到4這2獎(jiǎng)．盾4帥所得稅蝶0如214.39姨54佛2593.7若8熔3讀凈現(xiàn)金流屠-5234累-13714套.24丘26910.浩92粱4店累計(jì)凈現(xiàn)金流鞏-5307.旬28售-19021撒.52級(jí)7889.4打5炎折現(xiàn)凈現(xiàn)金流印-4842.詞81缸-11757寶.75竟19909.憑56控6富累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)洲金流弟-4910.口61抗-16668程.36耀3241.2螺7舊稅前凈現(xiàn)金流遵-5234憤-13928到.63洋29504.捉7羨8襯稅前累計(jì)凈現(xiàn)球金流每-5307.管28游-18807鋪.12老10697.劫58棵9走稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)紋金流寬-4842.娘81棕-11941柱.56腥21828.裕52婦10投稅前累計(jì)折現(xiàn)磨凈現(xiàn)金流堂--4910宿.61庫-16852牧.167放4976.3掩53江評價(jià)指標(biāo)從稅前雕稅后佳----物----籍財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值誠（臨I=8霧%科）母4976.3統(tǒng)53遮3241.2肆----駁----扭財(cái)務(wù)內(nèi)部收益做率蹄38.33%柴38.23%誤----槍----良投資回收期（煉靜態(tài)）揚(yáng)2.637欄2.706座----較----卡投資回收期（現(xiàn)動(dòng)態(tài)）衡2.755欠2.837烘----熱----瞇（表沙：丙6-5-斧7郊）傳瑞疑依層住宅部分自有慘資金現(xiàn)金流量敢表乖鏈既再(遷單嶺位踐:比萬察元談)泄序燭號(hào)產(chǎn)項(xiàng)目吐名稱治建設(shè)經(jīng)營期縮2005偏2006鍋2007安1仆現(xiàn)金流入廈0摟10866.療67芒38971.妥73蟻1貝．撇1京銷售收入推0勸10866.頁67窯38971.悔73毫1境．填2滔其他現(xiàn)金流入娃0飼0撓0聰2榴現(xiàn)金流出宮0觀11931.迷495捉34465.過94跳2車．稅1斷自有資金吊0鐘5000食5000物2據(jù)．隙2泄銷售收入再投皆入片0漲5931.4侮5熟1793.9鞭2奇．赴3姐償還貸款本金災(zāi)0皇0技20000踐2財(cái)．番4暈償還貸款利息寒0凱0杠2260.6辜2穩(wěn)．清5課銷售稅金及附砌加凱0銳676.99蔑2427.9享4上2噸．肌6把土地增值稅凱0織108.66吊389.72究2熊．虜7橡所得稅務(wù)0技214.39閉54應(yīng)2593.7常8縱3街凈現(xiàn)金流為0非-1064.鋼825誰4505.7鼠9咬4枯累計(jì)凈現(xiàn)金流拿0拿-1064.穿825港3440.9挨65窮5乓折現(xiàn)凈現(xiàn)金流乏0御-912.9線16沃3333.5充276言6周累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)登金流討0害-912.9墊16性2420.6誘116壓評價(jià)指標(biāo)驕稅后梨?zhèn)渥⒅\財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值祖（暢I=8并%舊）珠2420.6縫116期由于本項(xiàng)目的帝內(nèi)部收益率大腥于望8%喜,閣所以項(xiàng)目可行蓮性燦!露財(cái)務(wù)內(nèi)部收益尼率晴38.48%宿投資回收期（文靜態(tài)）（年）備2.41翻投資回收期（音動(dòng)態(tài)）（年）日2.27星整理上表（表郊：倦6-5-霸5棋）得評價(jià)指針標(biāo)玻:革迎（詳見表爹：判6-5-勇8師）蝕（表昨：遺6-5-摩8攪）捆謹(jǐn)容冬辯鷹某評價(jià)指霜標(biāo)昏賢隸幟勿(噴單叢位惡:僑萬閣元滔)顛評價(jià)指標(biāo)襪稅前命稅后古財(cái)務(wù)凈現(xiàn)寺值芬(殿I(lǐng)=8%)正4976.3抱53普3241.2京財(cái)務(wù)內(nèi)部收益墾率星38.33%梁38.23%替投資回收哭期染(礙靜邁態(tài)爐)盆2.637永2.706俯投資回收說期墾(懇動(dòng)格態(tài)俗)且2.755短2.837蠻由上述指標(biāo)可剖以看意出纖,售本項(xiàng)目住宅全事部投資的財(cái)務(wù)醫(yī)凈現(xiàn)值均為一凍較大的正沒值堡,森稅前稅后的財(cái)坡務(wù)內(nèi)部收益率匹均大于貼現(xiàn)濱率灘8%過,屠投資回收期也哥滿足項(xiàng)目投資眉經(jīng)營期限的要奶求排,錘故本項(xiàng)目住宅旋部分投資可行動(dòng)2竹、住宅自有資查金投資現(xiàn)金流柄量表漫整理上表（表召：找6-5-謙7楚），得評價(jià)指倉標(biāo)（見表市：勉6-5-艦9月）印底潤劫斗（表?。汉?-5-龜9歸）艙渾社債評價(jià)指疏標(biāo)攏浩僻(誘單田位作:慮萬游元等)頂評價(jià)指標(biāo)勇稅后禾財(cái)務(wù)凈現(xiàn)都值擁(軍I=8%)宵2420.6迷116柿財(cái)務(wù)內(nèi)部收益尺率榮38.48%座投資回收金期嘴(允靜屑態(tài)墊)帳2.41嚴(yán)投資回收磁期鵲(傻動(dòng)摔態(tài)昏)逆2.27顆稅后靜態(tài)、動(dòng)療態(tài)投資回收期膀都在項(xiàng)目投資飾的第二年和第況三年之間，回申收投資資金的宴速度還是比較背快的。炮由上述的指標(biāo)層可以看出，本伙項(xiàng)目住宅自有滅資金投資可行餐。絨四、資金來源漿與運(yùn)用表的貸鐵款償還能力分簡析醫(yī)資金來源與運(yùn)在用表集中體現(xiàn)室了項(xiàng)目自身平暖衡的生存能力底，是財(cái)務(wù)評價(jià)侄的重要依據(jù)。日本項(xiàng)目的資金竹來源與運(yùn)用如銷住宅銷售部分齊資金來源與運(yùn)漆用表（表垂：定6-5-1忘0像）本項(xiàng)目住宅伏銷售和商鋪與惜車位租賃每年呈都有盈余的資葛金，也就是說天，每年的資金簽流入大于資金失流出，本項(xiàng)目密具有較強(qiáng)的貸品款償還能力和卵自身平衡力。愉故本項(xiàng)目兩方銷案可行。詳見種資金來源與運(yùn)療用表。加（表也：系6-5-1歌0把）理追嫁勝安住宅部分資金擇來源與運(yùn)用產(chǎn)表尋絨瑞癢(聯(lián)單津位霞:諸萬尋元印)楚序似號(hào)喊項(xiàng)目求名稱覆經(jīng)勝何曠營巷捐堵期歡2005網(wǎng)2006負(fù)2007現(xiàn)1秘資金來源紀(jì)7000光25866.虹67勸46971.紛73封1.1持銷售收入租0摘10866.憂67桿38971.補(bǔ)73行1.2顆自有資金耐0疼5000躺5000噴1.3銀銀行借款賺7000貓10000陜3000欣1.4舅其他收入寸0好0性0姥2懶資金運(yùn)用亦5234旦24580.哪905即34321.布41排2.1徑建設(shè)投資聯(lián)5234殃23580.釀86脫6649.3刷7燈2.2趣借款還本付息提0床0且22260.拋6杰2.3尚銷售稅金及附僅加堅(jiān)0昂676.99飽2427.9威4籌2.4辜土地增值稅務(wù)0兵108.66雞389.72楚2.5木所得稅毀0出214.39膠54貢2593.7始8乒3雷盈余資金殲1766榆1285.7兄65其12650.反32懷4異累計(jì)盈余資金襖1766造3051.7咽65棚15702.鈴085柿第六掃節(jié)謊枯劇高層住宅項(xiàng)目跡不確定性分析終本項(xiàng)目的不確竹定因素主要來受自以下幾個(gè)方壇面：建造成本私、售價(jià)、開發(fā)召周期、貸款利羨率等。這些因雄素，受當(dāng)?shù)卣z治、經(jīng)濟(jì)、社倍會(huì)條件的影響寨，有可能發(fā)生鄭變化，影響本赴項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益駛目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。負(fù)一、盈虧平衡鵲分析笑（一）住宅銷肆售部分盈虧平屠衡禿假定本項(xiàng)目總校投資不變，且吉售價(jià)與收款進(jìn)派度如基準(zhǔn)方案門所設(shè)，則由計(jì)居算可得，當(dāng)住脅宅銷售率舊為偶75.70枕%