四川綿陽某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

目錄HYPERLINK\l"_Toc137439814"1緒論1HYPERLINK\l"_Toc137439815"1.1市場(chǎng)現(xiàn)狀1HYPERLINK\l"_Toc137439816"房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素1HYPERLINK\l"_Toc137439817"房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2HYPERLINK\l"_Toc137439818"1.2綿陽市近年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況4HYPERLINK\l"_Toc137439819"1.2.22006年綿陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)5HYPERLINK\l"_Toc137439820"1.3本報(bào)告的編制依據(jù)6HYPERLINK\l"_Toc137439821"1.4本報(bào)告的編制說明6HYPERLINK\l"_Toc137439822"1.5項(xiàng)目概況7HYPERLINK\l"_Toc137439823"項(xiàng)目名稱7HYPERLINK\l"_Toc137439824"項(xiàng)目背景7HYPERLINK\l"_Toc137439825"項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地7HYPERLINK\l"_Toc137439826"規(guī)劃條件8HYPERLINK\l"_Toc137439827"公共配套條件8HYPERLINK\l"_Toc137439828"規(guī)劃方案8HYPERLINK\l"_Toc137439829"環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動(dòng)保護(hù)9HYPERLINK\l"_Toc137439830"物料供應(yīng)9HYPERLINK\l"_Toc137439831"水、電、氣9HYPERLINK\l"_Toc137439832"嗚2哈項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)藝及運(yùn)行機(jī)制食10HYPERLINK\l"_Toc137439833"俗2.1歌項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)贏10HYPERLINK\l"_Toc137439834"鳥2.2尊運(yùn)行機(jī)制屠10HYPERLINK\l"_Toc137439835"叢3用項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度狹11HYPERLINK\l"_Toc137439836"鼠3.1德建設(shè)工期努11HYPERLINK\l"_Toc137439837"鑰3.2怖項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度遣安排鍬11HYPERLINK\l"_Toc137439838"渡4傾投資估算及資腸金籌措凳13HYPERLINK\l"_Toc137439839"條4.1寒項(xiàng)目總投資估說算館13HYPERLINK\l"_Toc137439840"麻4.2因投資計(jì)劃與資儀金籌措蹲13HYPERLINK\l"_Toc137439841"碰5矛市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)賣目定位冰15HYPERLINK\l"_Toc137439842"本5.1棗市場(chǎng)調(diào)查榜15HYPERLINK\l"_Toc137439843"蔥市場(chǎng)概況及物任業(yè)狀況調(diào)查壇15HYPERLINK\l"_Toc137439844"梳目標(biāo)市場(chǎng)需求傾調(diào)查及分析宴17HYPERLINK\l"_Toc137439845"允5.2午項(xiàng)目定位速18HYPERLINK\l"_Toc137439846"產(chǎn)品定位18HYPERLINK\l"_Toc137439847"丟6圣財(cái)務(wù)效益分析訊與經(jīng)濟(jì)效益評(píng)創(chuàng)價(jià)市24HYPERLINK\l"_Toc137439848"兩6.1跡財(cái)務(wù)效益分析塊24HYPERLINK\l"_Toc137439849"銷售收入24HYPERLINK\l"_Toc137439850"銷售稅金24HYPERLINK\l"_Toc137439851"疤6.2煩利潤測(cè)算泊25HYPERLINK\l"_Toc137439852"業(yè)企業(yè)所得稅撓25HYPERLINK\l"_Toc137439853"利潤25HYPERLINK\l"_Toc137439854"蓋6.3綿經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)芽25HYPERLINK\l"_Toc137439855"釀6.3.1董現(xiàn)金流量分析醋25HYPERLINK\l"_Toc137439856"字貸款償還分析寄27HYPERLINK\l"_Toc137439857"桂7薪風(fēng)險(xiǎn)分析匆28HYPERLINK\l"_Toc137439858"披7.1羽盈虧平衡分析鍋28HYPERLINK\l"_Toc137439859"露7.2犧敏感性分析自29HYPERLINK\l"_Toc137439860"蔥8獅項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)光論邪32HYPERLINK\l"_Toc137439861"壁8.1腔結(jié)論雜32HYPERLINK\l"_Toc137439862"瞞8.2耽建議互33HYPERLINK\l"_Toc137439863"9附表34HYPERLINK\l"_Toc137439864"釋附表妥1柿建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)錘經(jīng)濟(jì)指標(biāo)猴34HYPERLINK\l"_Toc137439865"蠟附表子2旗建設(shè)工程分項(xiàng)百投資估算表臟35HYPERLINK\l"_Toc137439866"睛附表汪3誼建設(shè)項(xiàng)目總投釀資估算表袍38HYPERLINK\l"_Toc137439867"震附表納4首投資項(xiàng)目用款好計(jì)劃表丈38HYPERLINK\l"_Toc137439868"脈附表泊5拿投資計(jì)劃與資旺金籌措表煤39HYPERLINK\l"_Toc137439869"漏附表為6靈銷售收入預(yù)測(cè)裹表的39HYPERLINK\l"_Toc137439870"膛附表如7愿損益表隨40HYPERLINK\l"_Toc137439871"騎附表常8疼現(xiàn)金流量表（納全部投資）魄41HYPERLINK\l"_Toc137439872"致謝42HYPERLINK\l"_Toc137439873"飽參考文獻(xiàn)去錯(cuò)誤！未定義冰書簽。1緒論茅1.基1吃市場(chǎng)現(xiàn)狀冒房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)坊展的有利因素勻（我1削）戶.途近兩年，國家斜建設(shè)系統(tǒng)出臺(tái)標(biāo)了一系列的法徒規(guī)政策，以保會(huì)證房地產(chǎn)行業(yè)靜健康快速的發(fā)把展。傻①兔堅(jiān)持住房市場(chǎng)晚化的基本方向譽(yù)，進(jìn)一步促進(jìn)泛住房消費(fèi)。加布快完善住房分演配貨幣化制度壽，加大住房補(bǔ)律貼發(fā)放力度，籌支持職工住房在消費(fèi)。進(jìn)一步趁搞活住房二級(jí)保市場(chǎng)，積極培制育和規(guī)范發(fā)展絕住房租賃市場(chǎng)典，促進(jìn)增量市野場(chǎng)和存量市場(chǎng)償?shù)穆?lián)動(dòng)。加大梁住房公積金歸向集和貸款發(fā)放舊力度，進(jìn)一步錫加強(qiáng)監(jiān)督和規(guī)游范化管理，提襲高使用率墊?？兏纰跒橥晟苽€(gè)人住房相貸款擔(dān)保機(jī)制靜，研究建立全哲國個(gè)人住房貸孫款擔(dān)保體系張。現(xiàn)覆③澇完善住房供應(yīng)浪政策，調(diào)整住草房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。嬌大力發(fā)展普通落商品住房，加勝強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住粱房的建設(shè)和管景理，規(guī)范集資當(dāng)建房和合作建眉房，多渠道解樓決困難職工的綢住房問題，嚴(yán)鷹格控制高檔商指品房建設(shè)。研警究解決城鎮(zhèn)化穿過程中進(jìn)城務(wù)眨工人員住房等雕問題。貫徹落規(guī)實(shí)《城鎮(zhèn)最低佛收入家庭廉租院住房管理辦法獸》，建立健全夏住房保障體系勒。指導(dǎo)地方合場(chǎng)理確定保障水喉平、落實(shí)住房妻保障資金，逐碰步建立穩(wěn)定規(guī)揭范的資金來源待。積極推行以哥發(fā)放租賃補(bǔ)貼閣為主、實(shí)物配古租和租金核減急為輔的住房保極障方式，強(qiáng)化虹住房保障工作現(xiàn)。騾牲④粱加強(qiáng)宏觀調(diào)控芝，整頓規(guī)范市駱場(chǎng)秩序。加強(qiáng)們對(duì)重點(diǎn)地區(qū)房歉地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行否情況的分析和捏監(jiān)督，完善房夫地產(chǎn)市場(chǎng)信息割系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)熟報(bào)體系。建設(shè)融部咐以同水國家統(tǒng)計(jì)局等宵有關(guān)部門建立雞定期信息發(fā)布疤制度，引導(dǎo)企裂業(yè)理性投資，炭消費(fèi)者理性置攪業(yè)。配合國務(wù)嘗院辦公廳下發(fā)犧《關(guān)于開展房望地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)農(nóng)整頓的通知》國，全面部署整濕治工作。完善賄房地產(chǎn)信用檔秩案系統(tǒng)，健全字房地產(chǎn)中介服另務(wù)監(jiān)管機(jī)制，爪開展執(zhí)法檢查富，曝光一批失存信企業(yè)，切實(shí)棉維護(hù)購房者的鐘合法權(quán)益寶。達(dá)逮⑤普大力推進(jìn)住宅是產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，槐提高住宅科技朵含量和產(chǎn)業(yè)化驗(yàn)水平。建立和只完善住宅產(chǎn)業(yè)企的經(jīng)濟(jì)政策、插技術(shù)政策，健患全推進(jìn)機(jī)制，赴規(guī)范住宅性能紙認(rèn)定和住宅產(chǎn)趣品認(rèn)證、淘汰吩制度，鼓勵(lì)研捆發(fā)和推廣適用縫的建筑成套技鬧術(shù)、產(chǎn)品和材丟料泡。著鋼⑥塌認(rèn)真貫徹《物甘業(yè)管理?xiàng)l例》利，規(guī)范發(fā)展物洪業(yè)管理。抓緊倉制定《住房專儀項(xiàng)維修資金管泥理辦法》和《盜業(yè)主公約》、秧《物業(yè)服務(wù)合服同》等示范文苦本。貫徹《物販業(yè)椅管理收費(fèi)管理刑辦法》，指導(dǎo)憤各地建末立最“添分等定級(jí)、質(zhì)展價(jià)相佩符俱”示的物業(yè)管理收馳費(fèi)機(jī)制，規(guī)范跨物業(yè)服務(wù)收費(fèi)份行為承。帶代(嚴(yán)2).斑居民消費(fèi)能力繪的不斷提高。揭隨著我市經(jīng)濟(jì)訪的發(fā)展，丹200幼5庭年，且全國蘿城市居民人均塔可支配收入達(dá)眼9200蝕元，同比增疊長箏11.6壓%壇。住房消費(fèi)對(duì)達(dá)象已經(jīng)絕大部倡分是個(gè)人消費(fèi)狼（依200咐4態(tài)年，個(gè)人購買乎住房已達(dá)蓬到冒98.6裕%奉），隨著住房改貨幣化分配工風(fēng)作的加快、房竭地產(chǎn)交易稅費(fèi)瓶的降低、住房烤金融配套的完載善，住房消費(fèi)迎環(huán)境的改善，跨全題國謙住房市場(chǎng)將進(jìn)盡一步繁榮，全應(yīng)國足住房消費(fèi)有望佛再上臺(tái)階。什近年來的房屋團(tuán)銷售情況見下即圖：螞(堡3).洋城鎮(zhèn)化步伐的森加快。凈按照政府規(guī)劃愈，我國的城鎮(zhèn)給化水平顯將嬸在霜200撈5撐年提高到沿40虧%川。每年滲約煤7竊0剩萬農(nóng)民轉(zhuǎn)為城紡市人口，其代中這2紫0盡萬進(jìn)入主城區(qū)棍。隨著城鎮(zhèn)人薄口的增多和住里房建設(shè)重點(diǎn)由罩城市中心區(qū)向凳周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)計(jì)移，住宅需求物量亦將同步增辦加。據(jù)測(cè)算釋，皺“丑十宵五筍”微期間掩綿陽喉市城鎮(zhèn)居民住紀(jì)宅潛在年均需杠求量逮約蠅15男0污萬平方米左右賠，這必將成為夸我市房地產(chǎn)業(yè)乘持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)愁大動(dòng)力。夸(兔4).追土地供應(yīng)市場(chǎng)臟化。林200虎3暴年嚇全國鄭加大推進(jìn)土地菠招標(biāo)拍賣和掛先牌出讓工作的損力度，全味國各地坦經(jīng)營性用地在豎出讓前一律先詞行公示，出讓乳方式一律采用香招標(biāo)、拍賣和路掛牌三種形式把。今年這些舉認(rèn)措將進(jìn)一步深涉化，并且土地霧收購、整治、覆儲(chǔ)備機(jī)制將加夾快運(yùn)行蹦，新“此生星地西”勾出讓將大幅減炊少湖，解“減熟譜地屈”甚出讓大幅增加畏，土地供應(yīng)的稿市場(chǎng)化將加速灰推進(jìn)。啞房地產(chǎn)市場(chǎng)展令望熱(永1).狀房地產(chǎn)市場(chǎng)秩鍋序更加規(guī)范正近兩宰年巴來，綿陽市將開展了土地市玩場(chǎng)和房地產(chǎn)市柳場(chǎng)秩序整頓和涉規(guī)范工作，土死地亡供應(yīng)市場(chǎng)化制剃度基本建立，衡通過房地產(chǎn)開茄發(fā)企業(yè)誠信交燒易撞5憑0書家和開發(fā)企庭業(yè)爪5悄0憲強(qiáng)的評(píng)選，對(duì)湯開發(fā)企業(yè)從廣取告餡、咐“員放何號(hào)濃”性、收費(fèi)、面積是計(jì)算、項(xiàng)目竣共工綜合驗(yàn)收、打物業(yè)管理等一戴系列違法行為只的清理整頓、境查處，建立了歸較完善的廣告著發(fā)布審查、商漿品房銷售公示疼、開發(fā)限時(shí)申作報(bào)、房地產(chǎn)中煌介服務(wù)人員執(zhí)課業(yè)資格等制度范并落實(shí)實(shí)施。判這一系列舉措鼓必將使我市房獎(jiǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)秩序客更加規(guī)范。歷(齒2).谷房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)仇模持續(xù)上升巴在各大城鎮(zhèn)，淚需求引導(dǎo)供給艇。升目前，全國范茂圍內(nèi)的偵舊城改造、輕獨(dú)軌建設(shè)、區(qū)域象商業(yè)步行街完肌工、中央商務(wù)弓區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，忍加之城鎮(zhèn)化率卵逐年提高所帶嚇來的住宅需求位量的增加，必去將帶來房地產(chǎn)遲開發(fā)投資規(guī)模康不減反增。雖趟然，且綿陽維市在本輪規(guī)劃茅期內(nèi)國家批準(zhǔn)召的土地利用指洲標(biāo)偏緊，最近小又再次強(qiáng)調(diào)執(zhí)慘行嚴(yán)格的耕地身保護(hù)和土地征壓用制度，但由凱于歷年來批準(zhǔn)捉出讓的土地還寺有較大規(guī)模未貢建設(shè)開發(fā)，不連會(huì)造成土地供場(chǎng)應(yīng)緊張。因此嚇，瞎200執(zhí)6偉年全市房地產(chǎn)啟開發(fā)規(guī)模，包拔括投資、施工損面積、新開工酬面積、竣工面枝積等將繼續(xù)保頃持增長勢(shì)頭。犯(搶3).迷土地供應(yīng)重心翻向郊區(qū)轉(zhuǎn)移獻(xiàn)隨著各大城市束向外擴(kuò)張的勢(shì)棗頭銳增，城市斗郊區(qū)化趨勢(shì)明機(jī)顯。同時(shí)，由汗于銅前兩瘦年動(dòng)拆遷糾紛隱案件的增加擺，強(qiáng)橫導(dǎo)致她了瘦部分城市動(dòng)拆摸遷步伐放緩露，萄斗市中心的土地搞供應(yīng)速度驕大大例減速。目前各重大城市郊區(qū)土半地供應(yīng)量于迅速楊增加，預(yù)計(jì)種今后奮郊區(qū)土地的供亮應(yīng)量將繼續(xù)增蔥加，成為城市精發(fā)展的重點(diǎn)地君區(qū)鈔。店揪(筋4).喪住房消費(fèi)有望緞再上新臺(tái)階丸作為市政府?dāng)U球大消費(fèi)，推動(dòng)薄經(jīng)濟(jì)增長的一用項(xiàng)重要內(nèi)容，戀200嶺2燦年下仆半年出臺(tái)的十坑項(xiàng)擴(kuò)大住房消姜費(fèi)政策的逐步槳實(shí)施。隨著住雷房貨幣化分配寬工作的加快、交房地產(chǎn)交易稅凱費(fèi)的降低、住優(yōu)房金融配套的鎖完善，再加之隔房地產(chǎn)市場(chǎng)秩冰序的規(guī)范所帶指來的住房消費(fèi)競(jìng)環(huán)境的改善，掙城市人均可支煤配收入的提高汪，全市住房市娘場(chǎng)將進(jìn)一步繁鷹榮，全市住房垂消費(fèi)有望再上虜臺(tái)階。由于房摩屋拆遷量增大螞的影響，二手鎮(zhèn)房交易量價(jià)繼錯(cuò)續(xù)保持上升勢(shì)泊頭，二手房的臉活躍，又勢(shì)必漫帶動(dòng)商品房市閥場(chǎng)的繁榮，形僵成住房梯級(jí)消隨費(fèi)、住房一、知二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)擇的格局。村(贈(zèng)5).置房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)拼爭加劇，房價(jià)幼穩(wěn)中有升巴由于忍200紛3選、哥200演4捐年房地產(chǎn)開發(fā)睬施工面積的大君幅上升，灌200美4駝年批準(zhǔn)預(yù)售量孝較武200荷3咐年下有大幅度增長功，增幅達(dá)鍛59體.經(jīng)8呀%覺，預(yù)計(jì)功200婚5伏年將有大量的賠小區(qū)和樓盤進(jìn)醋入銷售期，市親場(chǎng)競(jìng)爭將進(jìn)一則步加劇。更多攔的企業(yè)將從消危費(fèi)者需求出發(fā)新，進(jìn)一步強(qiáng)化飄樓盤個(gè)性，積換極適應(yīng)市場(chǎng)形給勢(shì)，在合理價(jià)軟位上為廣大消職費(fèi)者提供盡可葛能完善的產(chǎn)品抗。湯與此同時(shí)，路極橋收費(fèi)改革、蛋配套費(fèi)上調(diào)、希土地市場(chǎng)化供捏應(yīng)等拉動(dòng)房價(jià)感上漲的政策性往滯后效應(yīng)將在煙今后兩鼓年逐漸顯現(xiàn)，坡這些政策對(duì)房燒地產(chǎn)市場(chǎng)的影要響是長期癢的，加上各商傭品樓盤品質(zhì)的激提高，燥200教6患年商品房價(jià)將診繼續(xù)保持上升贈(zèng)的勢(shì)頭，由于宣重慶市房地產(chǎn)餓開發(fā)規(guī)模較大嫌，商品房供略風(fēng)大于求，受市釘場(chǎng)規(guī)律的作用疤，價(jià)格不會(huì)大合幅上升，預(yù)計(jì)光200奴6壞年房價(jià)將保持稻穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)輸，但不同品質(zhì)披樓盤的價(jià)格差損距將會(huì)增大。憶1.2敲綿陽市近年房獻(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)情況皺這兩坑年碌,窗綿陽市房地產(chǎn)跌市場(chǎng)，基本保拌持穩(wěn)步發(fā)展的者勢(shì)態(tài)，在國家銳宏觀調(diào)控政策蜂指導(dǎo)下剖，眠200蘋4袖年商品房市場(chǎng)他投入量，銷售冒量出現(xiàn)了下滑次趨勢(shì)，但二手聾房市場(chǎng)趨于活團(tuán)躍，外地人購玻房數(shù)量增大，郵仍然支撐著房敞地產(chǎn)市場(chǎng)平衡必發(fā)展?？尘d陽市房地產(chǎn)固市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)候(棟1).剛房地產(chǎn)開發(fā)投蹦資增幅減緩換綿陽蹦市自200流4抱年房地產(chǎn)開發(fā)扇投竿資琴22.探9疾億元，比上年位減舊少確9.界3批億元，施工面躍積共202674勤4語平方米誠，比上年減少猾56587聲4祥平方米懂。分別比上年箏減警少丘28判%猶、暖22稻%柿。尤其是下半揚(yáng)年，房地產(chǎn)市泊場(chǎng)投入量進(jìn)一糕步趨緩，據(jù)統(tǒng)家計(jì)計(jì)，搭200勤4總年上半年商品亂房市場(chǎng)投入面目積為霞70722蟲8創(chuàng)平方米凈，下半年商品兇房市場(chǎng)投入面索積為銹48527堆3棋平方米蓮，上半年與下榴半年投放量比凍重分別育為架59.3酒%投、詢40.7充%農(nóng)。驚(謝2).弱房價(jià)基本平穩(wěn)棵幾年來，駝綿陽的商品房趴價(jià)格一直沒有灣大起大落，普刊通住宅多鄉(xiāng)在魚140纏0珍元樹/械平方米左右上扭下浮動(dòng)（按套辜內(nèi)計(jì)算），電揀梯公寓興在求180名0序—少—孕210扁0淋元醬/蚊平方米左右上時(shí)下浮動(dòng)。每年斤上升比例不超堵過掙10陶%災(zāi)，價(jià)格一直保繁持穩(wěn)步上升態(tài)蕉勢(shì)。阿詳細(xì)價(jià)格比較堪可見下圖：耳(墳3).探商品房上半年芽銷售形勢(shì)較好爪，下半年銷售趙量有所回落伙2愈00叉4物年下半年至喉200穗5膽年上半年，綿林陽市商品房銷米售出現(xiàn)前所未貓有的上升趨勢(shì)利。例僅院200避4尸年上半年商品擇房銷售面積已海達(dá)到可9745鞋4饅平方米鐮，銷售金它額弱1著4第億多元，但陶200吉5療年下半年商品捷房銷售趨緩，帳只銷售商品房暑50709紛4逝平方米暢，銷售金重額岡9鑄億多元。虛造(籃4).犬商業(yè)用房投資或勢(shì)頭強(qiáng)勁卻既棍200墨4月年，綿陽商業(yè)酸地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)挖勁的投資勢(shì)頭銳，萬向建材商哄城、三匯建材咽市場(chǎng)、川西北濃物流交易中心俱、置信芙蓉漢跑城二期、溢陽悄商業(yè)城等一批鍛項(xiàng)目陸續(xù)投入脾市場(chǎng)、天誠愛世喜嘉年華、東潑辰新天地、四僻川綿州汽車配濟(jì)件市場(chǎng)等一批娛項(xiàng)目也開始或泳即將開始動(dòng)工床。據(jù)統(tǒng)計(jì)升，茂200蚊4溜年我市商業(yè)用歪房在建施工面奪積達(dá)場(chǎng)30876孩6罰平方米退，同比上年增雅加琴10623致7駱平方米惠,只占全年在建商史品房施工面答積昆15案%左，比上年增非加辟7.2囑%店。貸寨(痛5).價(jià)二手房市場(chǎng)活威躍，商品房市恐場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明過顯。糟衡量一個(gè)早城市房地產(chǎn)市態(tài)場(chǎng)是否健康穩(wěn)渠定發(fā)展，二手在房市場(chǎng)是否火虧爆是一個(gè)重要伶標(biāo)志仰?？?00院4催年，綿陽二手養(yǎng)房市場(chǎng)已開始敢步入高發(fā)展期勾，本年同比上詳年增綢長塑88.1捐%弦，從而拉動(dòng)了遼商品房市場(chǎng)的鑄快速發(fā)展。盲屆(念6).龍外來人口購房廊成為我市房地灘產(chǎn)市場(chǎng)的主力銜軍。外來人口君購買我市商品伶房，近三年來頭增長速度不斷侍加快厲，祖200傅1已年外來人口購抱商品房掩12388涌0膽平方米管，優(yōu)200允2竿年購商品房康26274辯5菜平方米訴，搶200勵(lì)3失年購商品房役26796渣5煙平方米能，鋪200任4談年達(dá)到弦47483雄6脈平方米江，與本地人購頂房比例分別異為乏32倍%盾、拼68輪%疲。外來人口購露買商品房極大擦地促進(jìn)了我市慨商品房市場(chǎng)的禿發(fā)展，為城市騎經(jīng)濟(jì)快速增長思做出了貢獻(xiàn)。觀(桐7).方小戶型商品房保開始受到市場(chǎng)閥青睞，受到開沸發(fā)、消費(fèi)者追靜捧。遣200介6時(shí)年貨綿陽踐市房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)預(yù)測(cè)戲(仆1).潔綿陽市經(jīng)濟(jì)的新持續(xù)發(fā)展，為戴房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)弊發(fā)展提供了?？孔C。但是，由呆于國民經(jīng)舉濟(jì)飽GD慰P碗增長速度將放串慢，勢(shì)必會(huì)影屯響到房地產(chǎn)市鎮(zhèn)場(chǎng)。從目前市垂場(chǎng)調(diào)查情況看精，引200瘡5默年可能投入市詳場(chǎng)項(xiàng)刮目笛3濫0匹多個(gè)，投入市妖場(chǎng)面干積惡14盜0供多萬平方米。蔥但我市商品房比銷售市場(chǎng)卻該在大200百4些年下半年出現(xiàn)聲回落，有可能島出現(xiàn)新的供應(yīng)濱大于需求矛盾糊。投障(攔2).侵政府對(duì)土地調(diào)親控度加強(qiáng)，經(jīng)似營性土地供應(yīng)傘將得到進(jìn)一步臺(tái)控制，政府調(diào)?？嘏c市場(chǎng)調(diào)節(jié)黎互補(bǔ)效應(yīng)逐步滋顯現(xiàn)。經(jīng)過政題府對(duì)閑置土地鋤的清理，一些偏規(guī)模不斷做大瑞，枝運(yùn)營效益不斷飾提高的房地產(chǎn)謎開發(fā)企業(yè)，手會(huì)中囤積的土地籌數(shù)量開始下降鼠，市場(chǎng)上的需劉求已開始逐漸帆凸現(xiàn)，招標(biāo)、礙拍賣土地競(jìng)爭意激烈的現(xiàn)象將拜繼續(xù)出現(xiàn)，而互且絕大多數(shù)會(huì)誕是在大型開發(fā)因企業(yè)之間競(jìng)價(jià)波。招揪(及3).垃200梳5肚年商品房價(jià)格睜預(yù)計(jì)將保持相訓(xùn)對(duì)平穩(wěn)，但應(yīng)浴有一定升幅。收綿陽市房地產(chǎn)字市場(chǎng)經(jīng)過多年像發(fā)展，市場(chǎng)化頸程度較高，開簡發(fā)商的開發(fā)行麗為和購房者的陷消費(fèi)行為都趨帝理智與成熟。茫房價(jià)穩(wěn)中有升刷應(yīng)該辛是綿200眉5爪年總趨勢(shì)摔。宋200模5壯年總體上供給尤大于需求，仍特屬買方市場(chǎng)。名一方面，在環(huán)幟境和配套設(shè)施鳴上有較大優(yōu)勢(shì)下、產(chǎn)品質(zhì)量上壞升，地段優(yōu)越屢的優(yōu)質(zhì)樓盤，丙市場(chǎng)價(jià)格將有爹一定的上升空坡間。另一方面旬，一些自身素條質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)債計(jì)欠佳，樓盤舌周期較長的項(xiàng)妖目，價(jià)格則會(huì)壞下降。景莊(乎4).拌二手房屋市場(chǎng)韻交易將繼續(xù)保律持暢旺諸夜落9則8躬年以來，綿陽肌市實(shí)施住房私褲有化后，又出疾臺(tái)了一系列促酒進(jìn)住房制度改霧革的政策，使冠二手房市場(chǎng)日押趨活躍，尤其你是稻200瀉2穗年開始實(shí)施的未住房貨幣化補(bǔ)塌貼制度，更加撫促進(jìn)了二手房再市場(chǎng)的發(fā)展。莊從燈200登3觀年開始，其效駐果更加明顯，貧預(yù)計(jì)盤200鼠6陡年二手房市場(chǎng)熊將更加暢旺，棍二手房交易的您活躍也將推動(dòng)輪商品房市場(chǎng)的睬發(fā)展。存擱(轟5).去外來人口購房末將進(jìn)一步擴(kuò)展憶，繼續(xù)支撐綿羽陽市房地產(chǎn)市鑄場(chǎng)貿(mào)的繁榮。但隨豐著周邊城市競(jìng)畏爭力的加強(qiáng)，月需采取強(qiáng)有力恨的措施推廣綿犬陽城市品牌，外以吸引更多外轉(zhuǎn)來人口來綿購動(dòng)買商品房。斯1.3遲本報(bào)告的編制疏依據(jù)感(圣1).睬建設(shè)部《房地聲產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)面濟(jì)評(píng)價(jià)方法》多；某(曠2).賤國家計(jì)委《建蹤設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)廈價(jià)方法與參數(shù)臭（第二版）》奪；湖(腫3).玉中華人民共和姥國國務(wù)屠院立30飽5鵲號(hào)令《城市房喪屋拆遷管理?xiàng)l謙例》；逝(會(huì)4).娘中華人民共和稈國主席令第灰23擁號(hào)《中華人民叮共和國城市規(guī)射劃法》牲；四(尖5).嘗《工程建設(shè)標(biāo)稠準(zhǔn)強(qiáng)制性條文混》（房層建筑娛部分）；移(嬸6).桐《賄綿陽轉(zhuǎn)市城市房地產(chǎn)湊經(jīng)營管理?xiàng)l例貪》榨；陶(嬌7).劃《綿陽市環(huán)境是保護(hù)條例》；痕(留8).殖《圈綿陽滲市城市建設(shè)配代套費(fèi)征收管理務(wù)辦法》燒；截(雄9).奴《崗綿陽霸市房地產(chǎn)開發(fā)穿項(xiàng)目資本金制日度管理辦法》聽；臘(使10).汗《妨綿陽笨市城市房地產(chǎn)霧開發(fā)經(jīng)營管理稿條瞇》捎.串1.4葵本報(bào)告的編制笛說明甩本報(bào)告的編制減，依據(jù)了中華裕人民共和國公鍵布的有關(guān)法律愉、法令、法規(guī)瀉和政策，以及割其它的經(jīng)濟(jì)法甩規(guī)和具體規(guī)定瓦。同時(shí)本報(bào)告鼻的基礎(chǔ)資料和峽數(shù)據(jù)來源于國功家、綿五陽市相關(guān)政府桶職能機(jī)構(gòu)頒布框的文件提供的闖資料，以及我犧們經(jīng)過調(diào)查研靜究所得的資料毫、信息。刺本報(bào)告的經(jīng)濟(jì)干分析和測(cè)算，乳采用國際上通千用的模式和規(guī)壤范，結(jié)合國內(nèi)算有關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)償管理方面的具暮體規(guī)定和重慶賣市的市場(chǎng)情況墨，進(jìn)行財(cái)務(wù)和控經(jīng)濟(jì)效益分析次測(cè)算，旨在通超過投資環(huán)境研劣究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)緞分析，為發(fā)展最商投資決策提秋供參考依據(jù)。妖本報(bào)告為項(xiàng)目匹前期初步投資礙可行性分析方劇案，待項(xiàng)目規(guī)閱劃各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限與資金投放等銜條件成熟后，嘆方可進(jìn)行進(jìn)一賀步的財(cái)務(wù)分析襯，從而為成本咐控制提供更詳承盡的依據(jù)。陳1.5戰(zhàn)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱倍**們家園（暫命名洪）項(xiàng)目背景籌該項(xiàng)目地處綿藥陽市高新區(qū)雙泛碑寸村，位于綿陽謝市城區(qū)綿興東搭路和臨掀園西路交接處著。在周邊不遠(yuǎn)塑處有萬士向汽車城和三趁五三六服裝廠先等，可柏供開發(fā)的總的貸用地沿為標(biāo)2四1午萬平方米，沾本項(xiàng)目開發(fā)恨8環(huán)萬平方米哈，旨在通過儉前期的地塊開錄發(fā)，產(chǎn)品定位厲為商業(yè)燙與住宅區(qū)，以武期獲得較好的樂利潤和照提升發(fā)展商品海牌。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地部本項(xiàng)目地處綿宵陽市主干道旁栽邊，交通方便炕，并且臨近涪傍江，地勢(shì)較為施平緩，滿足七國通一平，施工真需要的用水用熱電很方便與接糾口進(jìn)行連接，膀目前，拆遷工假作已經(jīng)全部完貨成，只需拍賣灣投標(biāo)拿下地塊忙即可進(jìn)行開發(fā)造。規(guī)劃條件撿(敬1).漿規(guī)劃用地共規(guī)劃建設(shè)用地跟土地使用權(quán)為顆出讓用地，土宏地使用年限前為制7容0會(huì)年，規(guī)劃總用蓮地客為鵝2叫0來萬平方米，前勒期擬開發(fā)婆8返萬平方米厚。沿公路兩側(cè)采后退一定距離鑼后修建中高層申，首層作為商葬業(yè)鋪面，以上月作為住宅，中隔高層后根據(jù)坡顛地修建多層住煌宅。很(才2).銜項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)敞指標(biāo)樹規(guī)劃總建筑面化積（不含人防乘）為癥16000燃0迷平方米垂，容積永率挎2.落0嫌，其中住宅建苦筑面積為休13990年0燦平方米瀉，商鋪雀1150置0蛾平方米咐，配套公建會(huì)霜所面積蠟860燕0勻平方米錢，超市倉4000.0澤0餐平方米昨，規(guī)劃總戶數(shù)叮為藝130較0麻戶，總居住人閑口數(shù)祥為渡390駁0流人，建筑密度祝為窩32評(píng)%引，綠化邪率款≥譽(yù)32敢%電，泊車渾位磚36蒜0繩個(gè)。斧表描1螞—注1燥建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)狹經(jīng)濟(jì)指標(biāo)師序號(hào)乎項(xiàng)目善數(shù)值祥單位景備注炊1請(qǐng)占地面積泉80000嶺㎡殖2猛建筑面積妄160000賠㎡凱2.1兄多層疊139900桂㎡趨3豪3志棟稿7船層的住宅藥，比60式0新㎡魯/F部(濃含車庫凍7.9份%良，銹1200酷0脖㎡）捕2.2知商業(yè)遺1總15聾00扶㎡按2.3剪車位公1靠26危00亞㎡賽36吧0垮個(gè)車位，扭35水㎡勵(lì)/偏個(gè)濤2.4元公共建筑偵8勸600慧㎡慌3次容積率減2.0庸4癥綠地率賺32睛%微5站建筑密度亭32生%公共配套條件著本項(xiàng)目地處高炒新區(qū)綿興大道地尾，周邊各大餃品牌樓盤比較費(fèi)多，且有比較滾多的企業(yè)和商霉業(yè)城，教育、誰醫(yī)院、銀行、僻郵局等公共配歉套成熟，商業(yè)石已經(jīng)形成一定抓的規(guī)模，而且量能夠提供居民填日常消費(fèi)，本帆項(xiàng)目的商業(yè)配止套也有更新地掃區(qū)商圈的作用看。規(guī)劃方案圖(競(jìng)1).噸設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想晶針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)犬充分挖掘地塊開自身優(yōu)勢(shì)，將育其自然環(huán)境與點(diǎn)人文環(huán)境高度季融合，將該項(xiàng)昨目總體定位為厘以居家、養(yǎng)生膊為主；集餐飲城、購物、休閑慰、居家于一體功，是舅中產(chǎn)階級(jí)的理賄想居住場(chǎng)所。火(衣2掃).區(qū)建筑結(jié)構(gòu)護(hù)磚混與框架結(jié)藏構(gòu)相結(jié)合。教(奉3耕).駛戶型及平面布見局豪以三室一廳為妥主，三室二廳復(fù)、二室一廳、班復(fù)式為輔；戶黨型面積為逮8碰0澤平方米產(chǎn)～顏15殲0籌平方米已不等，以面積手為極90偏-12哥0膚平方米撐為主力戶型，適平層、錯(cuò)層相崖結(jié)合。護(hù)(三4).骨建筑裝謎修暖謎在銷售期間提擁供樣板房區(qū)，各交房標(biāo)準(zhǔn)為清其水房，為客戶詢提供裝修套餐低，供業(yè)主自行衰選擇。代(亮5玻).餡安裝及設(shè)備配弟置競(jìng)預(yù)留洗衣機(jī)位露置及上、下水優(yōu)管；每戶電表雄、水表、煤氣誓、電話、全頻夕道公用天線、擦寬帶插座到單行元；陽臺(tái)、窗情戶全部采用塑棵鋼窗。持環(huán)保、安保、皆消防、衛(wèi)生及絲勞動(dòng)保護(hù)介(甘1).碰環(huán)境保護(hù)煎本項(xiàng)目主要定壇位為居住型中榨低檔生活社區(qū)崖，同時(shí)配套具掘有商業(yè)、餐飲俱和娛樂健身的顛綜合性功能。叨在建設(shè)期和投販入使用后，不膚會(huì)產(chǎn)生有毒、要有害氣體和液族體及其它污染惰源而危害環(huán)境密。胖(還2艱).排安全保衛(wèi)翻建成后的小區(qū)殼實(shí)行封閉裕管理救，謙2禁4增小時(shí)保立安巡邏值勤，婆確保小區(qū)安全椅。(3).消防雞建成后的小區(qū)騰實(shí)行智能化管醉理，消防監(jiān)控光連動(dòng)反應(yīng)。物料供應(yīng)暖建筑結(jié)構(gòu)主要媽為磚混、框架垃結(jié)構(gòu)，其所消購耗的建筑材料盡主要為鋼材、容水泥和木材，視市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)量野不斷提高、價(jià)認(rèn)格平穩(wěn)走低，雪完全可以滿足新本項(xiàng)目的需要濁。目前鋼材價(jià)唯格也已經(jīng)下降針。水、電、氣客項(xiàng)目所在地為琴綿陽市高新區(qū)廉，水、電、氣籃的耗用量不受鋤限制；具體耗騾用量待市政公擁用部門實(shí)地堪央察后再行確定裹。根據(jù)市政配蘆套能力，所需著水、電、氣及稼其供應(yīng)是可以頭保證的聰。川2愁項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)覺及運(yùn)行機(jī)制稱2.1屬項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)蝦開發(fā)公司實(shí)行盾董事長領(lǐng)導(dǎo)下餡的總經(jīng)理負(fù)責(zé)夢(mèng)制，為保證本俊項(xiàng)目的順利實(shí)濕施，該業(yè)主專能門成立一個(gè)工便程部，負(fù)責(zé)項(xiàng)蒙目的有關(guān)事宜征。具體詳見下挖圖所示：材料供應(yīng)單位材料供應(yīng)單位施工單位監(jiān)理施工合同同材料供應(yīng)合同設(shè)計(jì)合同監(jiān)理合同咨詢合同咨詢機(jī)構(gòu)工程部監(jiān)理單位設(shè)計(jì)單位旺項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)賀圖財(cái)2.2貿(mào)運(yùn)行機(jī)制匯項(xiàng)目具體的設(shè)銀計(jì)、施工、監(jiān)思理任務(wù)及材料倡供應(yīng)通過簽定萄合同交由各承謎包商完成。項(xiàng)警目辦主要負(fù)責(zé)盆：組(或1).倆建設(shè)資金的籌得措與運(yùn)作以及餓日常財(cái)務(wù)工作鈔，保證項(xiàng)目資延金的有效使用內(nèi)，做成本控制改工作。絹(下2).鄰及時(shí)的辦理擬嗓建單位工程的羽報(bào)建等工作，粉及時(shí)的為乙方紅提供工程建設(shè)招所需的各種批油復(fù)文件。拔(權(quán)3).誘協(xié)調(diào)各方關(guān)系個(gè)，包括與各職渡能部門的聯(lián)系權(quán)以洽及設(shè)計(jì)、監(jiān)理牧、施工等單位飼之間的關(guān)系，而并協(xié)助監(jiān)理公大司進(jìn)行工程監(jiān)手理。康3匠把項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度樹3.1綁島建設(shè)工期累工程項(xiàng)目總建政筑面積熊為掘16000骨0圣萬平妙方米，根據(jù)本鐵項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)紗及現(xiàn)有工程施太工技術(shù)水平，吸從前期工作到乏項(xiàng)目建設(shè)完成伙，本項(xiàng)目計(jì)劃楊建設(shè)周期餐為齡2.妻5將年。航3.2諒碧項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度燕安排侍本項(xiàng)目計(jì)劃覽在論200問6加年撫1橫2銅月開始，具體遺實(shí)施進(jìn)度安排明如下：謀(視1).畜前期工作階段打①鋒項(xiàng)目建議書編悄制及報(bào)批；歐②薪規(guī)劃及方案設(shè)揪計(jì)、選址；芹③舒可研報(bào)告編制膽及報(bào)批、完成均立項(xiàng)審批；腦以上工作旅在駛5眼個(gè)月內(nèi)完成。五(夢(mèng)2)忘設(shè)計(jì)招標(biāo)階段旗①霉本項(xiàng)目根據(jù)初燦步設(shè)計(jì)方案，伶采取邊施工邊可設(shè)計(jì)，邊招標(biāo)燥的措施（先后腹引入多家施工紫單位進(jìn)行施工濤），確保工程附盡早完工。兩②寒對(duì)土建及材料溉設(shè)備進(jìn)行招投毅標(biāo)；夸以上工作分階匹段麻在副5容個(gè)月內(nèi)完成。蠢(漏3).貨施工階段本將所有房屋分冤兩期修建完成眾，第一期修廟建杰1巧6茶棟樓和商業(yè)建肺筑，第二期修超建針1信7榮棟樓和公共建擱筑。且一邊施棗工一邊預(yù)售房四屋，以便早日妨實(shí)現(xiàn)資金回籠生。各階段竣工擔(dān)后馬上交付使同用。施工階段晌預(yù)計(jì)截從庸200仍7鞭年懶1屑0財(cái)月開始潑，女1賤0鏈月章—冤次概年愛7警月底完成第一撲期拾，保200溪8咬年匪8跡月巾—捏次渾年幼5薦月底建完第二統(tǒng)期。捎①閘第一期工岸程雹釋將第一期工程根分成兩個(gè)階段茅進(jìn)行流水施工池，各階段都包黎含皺8償棟樓整個(gè)第一眉期工程時(shí)間內(nèi)豆商用住宅連續(xù)壩修建。一個(gè)施白工段合汪計(jì)嫁8繩個(gè)月即可全部昌完工，采用流次水施工后，當(dāng)密一階鋸段燙2棵個(gè)月完成基礎(chǔ)膛，且等收到一晉定預(yù)售款，馬嬌上開工第二階拼段基礎(chǔ)，總計(jì)陣十個(gè)月剛好可則以完成第一期激工程，房屋交榮付使用。②第二期工程垃第二期工程量漿與第一期大致滲相同，按照第梁一期的方法組來織工程建設(shè)即仇可。并且盡量讀采取流水施工憑以節(jié)約成本。伏在兩年半時(shí)間紐內(nèi)完成主體工趕程，設(shè)備安裝獵，室內(nèi)外水、鞠電、氣、通訊懷等地下管線鋪需設(shè)，內(nèi)外裝飾源工程及道路、拌廣場(chǎng)綠化、環(huán)吐保、燈飾等配熄套設(shè)施建設(shè)。綿(泡4).升竣工驗(yàn)收個(gè)根據(jù)計(jì)劃在建論設(shè)期內(nèi)，在各軟分期工程的裝盜飾階段內(nèi)逐步鄉(xiāng)完成水、電安血裝。且要在各曲期工程完工時(shí)董交付使用前進(jìn)棕行竣工驗(yàn)收。小本項(xiàng)目具體實(shí)旁施進(jìn)度安排透詳見下刑表唇4頸－額1奴：攏表塔4至－薄1玻盤工程項(xiàng)目項(xiàng)目織進(jìn)度計(jì)劃表表序號(hào)低項(xiàng)目季度康1塞2兔3照4爭1誘2性3秧4罩1近2瓜1桂前期脫2濾設(shè)計(jì)招標(biāo)籃3漸第一期夸4找第二期礙4盛任投資估算及資饅金籌措脖4.1努鼻項(xiàng)目總投資估孕算管依據(jù)行業(yè)計(jì)算竟標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)項(xiàng)菌目總投資通常弟包括建設(shè)投資句（開發(fā)成本）丈與項(xiàng)目在建期偉貸款利息（財(cái)?shù)顒?wù)費(fèi)用），從農(nóng)項(xiàng)目投資概算卸表可以看出，匪本項(xiàng)目投資總杰額悟?yàn)樵?626孫5械萬元，其中工趙程建設(shè)前期費(fèi)柿用效為艷433獄5科萬元（其中土井地取得費(fèi)矮3000質(zhì)萬元），工程塔建設(shè)費(fèi)、設(shè)備途費(fèi)銜862箏3胖萬元，管理費(fèi)系用露25熊9潔萬元，銷售推滿廣費(fèi)慰用廊38佛7財(cái)萬元，工程建更設(shè)期貸款利番息政67勞5革萬元（貸款栽額砍300殖0雹萬元，貸款期絞限遷2.股5院年，利萬率芹9威％腔；懸9弦％的利率包含屋招待費(fèi)、手續(xù)到費(fèi)、銀行實(shí)際連利率等），不雕可預(yù)見費(fèi)壟為錄39漫2夸萬元，營業(yè)稅喉費(fèi)掙為虧159婚4編萬元。開發(fā)項(xiàng)普目總投資中的夕固定資產(chǎn)投資羞為紫1467醒1攏萬元。最詳細(xì)情況見附致表兵2疑“章建設(shè)工程分項(xiàng)姐投資估算接表嘆”無和附縣表窗3事“罩建設(shè)項(xiàng)目總投狀資估算萬表弟”敲。搭4.2摟仁投資計(jì)劃與資脾金籌措垂資金投放與籌擾措在財(cái)務(wù)靜態(tài)祥分析中對(duì)經(jīng)濟(jì)旗指標(biāo)的影響較蒙少，因涉及到腳財(cái)務(wù)費(fèi)用即利眉息指標(biāo)的計(jì)算尚，故對(duì)其僅進(jìn)還行簡單的資金路投放與籌措的誠模擬。按行業(yè)掘基本運(yùn)作模式伯，發(fā)展商自有積資金比例為固僵定資產(chǎn)投資總凝額到的殺3塵5科—顫50旺%躬，承包商墊資飯為固定資產(chǎn)投組資總額耕的矩1捐5域—引25任%德，銀行貸款為浙固定資產(chǎn)投資磚總額忌的注5濾0鏡—棟65予%鍵，本項(xiàng)目按照吧工程進(jìn)度與各衰種開發(fā)費(fèi)用使遙用情況，根據(jù)國預(yù)售款回收情賢況，建議貸絞款閉300槳0療萬元，自有資晉金栽為汪200農(nóng)0仔萬元，工程墊談資倦為素55撇0表萬元，按照此硬融資比例，開終發(fā)資金略有盈峰余，以規(guī)避風(fēng)暖險(xiǎn)。拆(憲1).膠投資計(jì)劃蜻本項(xiàng)目總投資壟為蓬1626贊5惹萬元，其中固堆定資產(chǎn)投資終為桑1467腿1為萬元；按工程幻進(jìn)度踢算霜200撫6乘年否1自2薪和齊200化7褲年挪1蠶、金2鑰月共需要資靜金拋369馳3勉萬元仍；蛇200脫7馳年諸第謀2賴、喪3熟、鷹4樓季度所需資金必為鞏69病4反萬元侄、漆111綱9粉萬元想、忙113厭2蝴萬元蓄；克200楚7能年扶1階2蜜和喜200神8室年蛛1炸，冬2珍月共需要資觸金啟184攤5哄萬降元識(shí)200貌8毛年免第睜2執(zhí)、散3恭、始4繡各季度所需資堪金分別深為紗184捏5鋒萬元仿、冊(cè)146墨6特萬元松、搭164傭7顆萬元濱；徑200就8續(xù)年循1醉2販和穗200沸9鉛年倆1晨、替2夫月共需要資坡金懲152燦5誤萬元僻；戲200萌9按年顆第拿2沉季度所需資金愿為肥129秀9序萬元。詳細(xì)情余況見附甲表蠅4霸“菊投資項(xiàng)目用款允計(jì)劃曬表閥”泊。在(扎2).收資金來源思本項(xiàng)目的投資翻資金來源主要革來自四個(gè)方面券：自有資金的限投入和銀行授漲信貸款及承建理商墊資，以及付銷售房款的回員籠。多①謊建設(shè)期銀行貸灌款總額為建設(shè)圖項(xiàng)目固定資產(chǎn)夜投資堂的挽20.4節(jié)%食，株即棚300瞎0繞萬元，滅于銜200兇6也年羞1迷2投月施和貿(mào)200厭7濃年握1濕月則和浮2讀月分三次貸入嗚，貸款期限捧為客2.針5市年，建設(shè)期末喘一次還本付息天，利息教為撲67棄5宅萬元。腳②局根據(jù)開發(fā)商的病社會(huì)關(guān)系及其欠信譽(yù)，承建商癥墊資視同開發(fā)朗商自有資金，何本項(xiàng)目承建商削墊資為建設(shè)項(xiàng)漂目固定資產(chǎn)投鄰資腰的辭3.隔7滴％，斃及戰(zhàn)55斯0瘡萬元，并且略往有盈余以備萬他一，自開工之隱日起墊資。巷③帥自有資金轎為漁200印0嬸萬元，自立項(xiàng)即開始一次性投突入。暑④貢根據(jù)發(fā)展商的革綜合狀況、籌榮資能力及本項(xiàng)呢目銷售預(yù)測(cè)分表析，能夠保證隱自籌資金按時(shí)毛到位。由于抹前曉3趕個(gè)季度沒有商武業(yè)的銷售，即糧使商業(yè)銷售不丙理想，也不會(huì)梨由于缺乏資金死對(duì)項(xiàng)目開發(fā)帶共來影響，而車耽位所占的銷售縣收入很小。詳耳細(xì)情況詳見附吃表芝5替“構(gòu)投資計(jì)劃與資往金籌措恰表沿”掛。匹5屆市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)候目定位鑰5.1亮照市場(chǎng)調(diào)查昨市場(chǎng)概況及物泡業(yè)狀況調(diào)查曉(騰1).些住宅物業(yè)獄①獎(jiǎng).西項(xiàng)目所在雙碑距地區(qū)狀況名a隊(duì).銹雙碑概況：痰該項(xiàng)目地處綿薯陽市高新區(qū)雙弦碑村，位于綿冠陽市城區(qū)綿興慮東路和臨園西附路交接處。目遞前綿陽市總?cè)藸蘅诓[在扯10晨0煉萬人以上，由林于有長虹等特墾大型企業(yè)的存微在，加之綿陽籮在全國也是有莊名的衛(wèi)生城市他，也是最適合堵于居住的城市潑之一，使得綿維陽市的人口還顫在不斷的增加爭。從目前綿陽植市規(guī)劃方案來酬看，雙碑及其芬周邊都在大力羨規(guī)劃發(fā)展的范栗圍內(nèi)。張b勉.足城區(qū)現(xiàn)階段狀閣況和經(jīng)營方式州：國從調(diào)查了解到殊，雙碑地區(qū)的短主要街道組成辮為：綿興東路踐、臨園路西段伏、雙碑中街等崇。這幾條街道摩中有超市、餐各飲店、銀行、受汽車修理廠、豬農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、加卡油站、三五三逮六軍工廠、九錯(cuò)州集團(tuán)、政府搬、中學(xué)等等。剖且該項(xiàng)目地塊敢臨近江邊，適蠶合于商住房的股開發(fā)禁。庫貍c美.漏現(xiàn)有交通路線珠：駐2愈路：高新熱區(qū)立約—昂—拖普明下場(chǎng)口雙1摟1堤路：綿興傷路太兼—跪—桐普明北路和1址5熱路：安昌損路搬—猾—忠長虹工業(yè)園移3撐9榨路：漢龍小島項(xiàng)花濟(jì)園服—庸—但柱家電城葡5濤7判路：花園市奏場(chǎng)歉—樓—蠅石橋鋪村蜓d社.忙經(jīng)濟(jì)收入水平齊：挽從了解情況看邁來，人和鎮(zhèn)居術(shù)民主要生活來怪源主要有三種這，一是外出打肢工以及部分工難薪階層；二是兇經(jīng)營生意（服唱裝、建材、蔬敬菜等）；三是杰企業(yè)職工，以濕長虹廠的職工譯居多。綿陽市穴城區(qū)人口的收瘦入水平，工薪疑階層人均月收課入蹲在尚200興0牧元左右，而經(jīng)撐營生意者月收濫入人均大約飄為誠300鞋0購元左右。整體崖人均消費(fèi)水平澆趨于中等水平求，消費(fèi)能力不深是特別強(qiáng)。因抄此，在市場(chǎng)定友位以及產(chǎn)品價(jià)嚷格定位時(shí)，應(yīng)授充分把握好這坦部分消費(fèi)群體靈的消費(fèi)能力。營②拖.固項(xiàng)目周邊樓盤族供應(yīng)情況彎目前，該區(qū)域霞離綿陽繁華的改市中心有一段瓦距離，但交通尊方便。周邊也腦有比較多的企委業(yè)和學(xué)校，如績?nèi)迦鶑S，錫九州集團(tuán)，萬土向汽車城等等調(diào)。周邊的住宅糖項(xiàng)目也比較多中，如賤：送2潮1蛾世紀(jì)花園陽、盛吉祥麗都耽、肢嘉和苑稈、有科苑小區(qū)改、灣千喜小區(qū)等等鞭。沸瞇貧詳情見項(xiàng)目周炭邊樓盤調(diào)查情瘡況模表怠6下－學(xué)1排。座表丈5京－擺1環(huán)受**墾家園周邊樓盤膀調(diào)查情況表掙項(xiàng)目名稱碌項(xiàng)目地址踐物業(yè)形態(tài)專建筑面繳積繁(慌m怕2亞)誼容積率你綠化率岔均價(jià)（亭元頌/要㎡售m母2貌）壇備注慨2岔1乳世紀(jì)花園井雙碑中街與普泡名交界處螞花園洋房，中渡底層住宅真300000擊2.0拖40%段140美0紗以上展吉祥麗都愿綿興路尾蔽花園洋房，低填層住宅亮150000瘡2.0爭3左3放％耳135投0標(biāo)起腔嘉和苑攏雙碑中街底低層住宅芹100000陰2.0龍3劫3色％嫂135爭0溫起鉆科苑小區(qū)柱臨圓路西段尾惹低層住宅窮85000端2.0宰3蠅4亂％籠1300蟲千喜小區(qū)趁雙碑中街每低層住宅陰65000雷2.0魔3尼2誤％鑒1300辨(除2).掠商業(yè)物業(yè)謊①堂.棄現(xiàn)有商業(yè)狀況攜在雙碑及其周吃邊，主要由汽露車、建筑材料喘、餐飲、超市價(jià)百貨、美容、辜美發(fā)、茶樓、茅保健等組成。般其中已餐飲最唉為發(fā)達(dá)，其次獎(jiǎng)是百貨、美容郵、美發(fā)、茶樓恥、保健。在本慰區(qū)域消費(fèi)的主疑要是本區(qū)域的傳居民，餐飲方彩面可吸引部分括外區(qū)域的消費(fèi)份者。詳細(xì)的業(yè)牛態(tài)統(tǒng)計(jì)情況如嚷下：編a.親餐飲業(yè)比較繁哲榮，元站辭3抹6車％，所站比列相最高。唇b.調(diào)由于有萬向汽殊車城的存在，侄所以汽車銷售上業(yè)位具第二位亦，得站黃2姐0叔％。揭c.吩由于有三五三跑六服裝廠位于奪該區(qū)域，所以薯服裝鞋類產(chǎn)業(yè)稿站核1普5恐％。緞d.存建筑材料以及辨五金慘站差1攤0劇％。剛e.該休閑娛樂產(chǎn)業(yè)療站偏1遵0診％。壘f.回百貨超市倡站甲6準(zhǔn)％。池g.箱其他產(chǎn)業(yè)站倡到降3量％。擔(dān)②屈.壇周邊商業(yè)物業(yè)秋售價(jià)速嶄伴隨著片區(qū)開絹發(fā)加速和附近就交通、綠化廣鷹場(chǎng)等配套設(shè)施緣的逐漸完善，銷商鋪的價(jià)格逐揉漸提升，已經(jīng)兄上漲到每平?jīng)Q米辦400順0含元以上。唱目標(biāo)市場(chǎng)需求若調(diào)查及分析周(愚1).河住宅物業(yè)敘①訪.陜居民偏好的物傘業(yè)類型廚居民對(duì)于選擇壟房子的類型，料根據(jù)居民的收那入狀況，約舉有縫60蜓%莫的人偏向與不傲帶電梯的低層架住宅，覺約車30談%嶄的人偏向與有歲電梯的中低層猾，下10恥%循的人偏向與帶事電梯的高層。嫂②啞.掌居民偏好房屋生的套型慘居名在對(duì)選擇擱房子結(jié)構(gòu)類型遷時(shí)，偏向平層列的被訪者比例喊較高，大約勢(shì)占劃60浪%橫，偏向與選擇甲錯(cuò)層的大約站啊到連20傳%斑，而偏向與選揚(yáng)擇躍層的人大魔約站什到漢20青%怒。由此可見，嘉大部分的居名印都偏向與選擇弄平層房屋。迅③直.侮居民選擇購買墻的面積慰居民選擇購買鞠房子的面積，定根據(jù)調(diào)查顯示坊，選悶擇暖9廉0鉛㎡以下房子的壟站償?shù)剿?2亭%嘉，所站比列最壁高。選戶擇干9態(tài)0貫㎡萍到松12耀0替㎡房子的購買烤者站菌到救35召%漆，所站比列居調(diào)中。選畜擇牌12蘿0怠㎡以上房子的俗站籮到果23遷%連，所站比列最猜少。從調(diào)查結(jié)景果來看，本地餡居民還是偏向轟中型面積的房墾子。但隨著收襯入的逐漸增加油，人們對(duì)房子目面積的要求會(huì)美逐漸增大。闊申表府5焰—役2旗號(hào)黨病房屋需求市場(chǎng)睛調(diào)查表軌調(diào)查項(xiàng)目進(jìn)調(diào)查內(nèi)容筋所站比例忘偏好的物業(yè)類倘型階低層不帶電梯跡60%由中低層帶電梯果30%碌高低層帶電梯嚇10%帶偏好房屋的套由型案平層段60%左錯(cuò)層圍20%標(biāo)躍層剪20%耐喜好的住宅面劫積掌9財(cái)0集㎡以下敘42%未9涉0呼㎡階到辦12認(rèn)0澡㎡之間蒼35%潛12梢0紅㎡以上瓦23%除④浴.續(xù)不同收入階層昏所選擇的面積吧根據(jù)調(diào)查顯示范，收入戶在桿200耐0司元每月及其以稻下的會(huì)選擇購流買小面積的住搞房，桌即簡9冰0慨㎡及其以下的嗽房子。收入每灣月辭在認(rèn)200菠0墨元炮—著350普0樣元的居民會(huì)選卻擇購買中型面盜積的房子，即波面積腎在叢9襲0場(chǎng)㎡噴--12請(qǐng)0迎㎡的住房。收畏入在每尊月示350欺0岡元以上的居民省會(huì)醒選擇購疲買戴12己0版㎡以上的住房鳥。隨著人們收殲入水平的不斷受提高，人們對(duì)羅房子面積的要毛求不不斷增加勺。幕(冊(cè)2).發(fā)居民的消費(fèi)情腎況調(diào)查剩對(duì)中等收入戶及的消費(fèi)情況進(jìn)陷行分析，消費(fèi)碎支出中食品所截占比例最大，腹站埋到膠41滑%禁。其次是教育學(xué)娛樂文化服務(wù)板支出，比列站耽到釘了眾14很%播，衣著消費(fèi)支吳出匠站反9肚%防，居住房和家敬庭設(shè)備用品費(fèi)犯用支出，費(fèi)用病站璃18克%解。交通和通訊凝費(fèi)用支出董站義9永%評(píng)，醫(yī)療保健及江其他消費(fèi)支出廈站歇9律%醒。隨著收入的勺增加，教育娛撕樂文化服務(wù)所紙占的比重有所限增大。緣5.呼2談項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位朱以三室一廳為檢主，三室二廳墨、二室一廳、缺復(fù)式為輔；戶洗型面積為瞇8霸0支平方米提～剩15余0傳平方米宵不等，以面積坦為衛(wèi)90籠-12賣0閃平方米自為主力戶型，崗平層為主、錯(cuò)據(jù)層為輔。樂價(jià)格定位畫本方案采用可拖比樓盤量化定斬價(jià)法預(yù)測(cè)本案慧銷售價(jià)格：裁可比樓盤量化籍定價(jià)法伸表團(tuán)5弟—掏3蚊周趨定級(jí)因素、指孟標(biāo)與分值糟定級(jí)因素壯指標(biāo)耽分值欺位置貞A改.召距所在片區(qū)中井心區(qū)的遠(yuǎn)近影。頂B泄.擱商業(yè)為臨街或季背街白。躬C共.維寫字樓為臨街頭或背街檢。留D度.訂住宅為距所在滾片區(qū)中心區(qū)的肆遠(yuǎn)近。梅A繪.望最差（遠(yuǎn)丙）靈1;B霉.沙很差（遠(yuǎn)盟）系2階；榨C稱一繭般仰3療；私D升.煉很好（近懂）郵4搖；甲E壩.顫最好（近毀）柏5枯價(jià)格李A(yù)灰.某百元以上為等葛級(jí)劃分基礎(chǔ)毒。竄B嫁.顏商鋪、寫字樓攏、豪宅、普通毒住宅等級(jí)依次跨減少跳。夕C么.版價(jià)格是否具有跌優(yōu)勢(shì)。勺A煩.而最腳高沫1命；太B獎(jiǎng).致很革高育2肢；浪C私.筒一伐般宇3己；堅(jiān)D淡很蛋低泄4賞；者E形.筑最圖低四5昂配套利A遵.萬城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施頁：供水、排水鋼、供氣、供電情。使B藏.未社會(huì)服務(wù)設(shè)施集：文化教育、愉醫(yī)療衛(wèi)生、文句娛體育、郵電寒、公園綠地?？pA簡.糞最不完令善使1亦；早B疊.刻不完府善早2湯；咱C沿.藏一辦般悠3室；蠢D欣.勻很完燈善遞4網(wǎng)；休E吵.蓬最完衰善役5濾物業(yè)管理抵A玉.路保安捷。怎B忠.攤清潔衛(wèi)生捎。禁C撤.萬機(jī)電或。肥D穩(wěn)綠化率及養(yǎng)護(hù)頃狀況系。割E偶.雁物業(yè)管理費(fèi)（旨元鳴/便月）邀。蝦F祖.婆是否人車分流維。伯G脂.拾物業(yè)管理商資近質(zhì)。炊A沫.引最檔差拔1廉；栽B順.殿很滲差樂2喪；陜C式.劫一貝般燭3壇；下D樓.勵(lì)很君好查4摘；架E奴.網(wǎng)最畝好款5續(xù)上表：秀建筑質(zhì)量膠A濟(jì).擾是否漏水漏雨商。士B胃.回門窗封閉情況爹。腥C凱.悶內(nèi)墻錢。準(zhǔn)D塑.致地板旬。蔽E哨.賴排水管道白A轟.床最鵲差麻1計(jì)；懲B咳.若很城差胃2譯；單C蠢.懶一煎般六3攜；餐D噴.伸很患好谷4視；表E辜.雨最擊好堅(jiān)5腿交通惰A狹.紛大中小巴士路筐線數(shù)量依。江B擇.禍距公交站遠(yuǎn)近監(jiān)。禽C聞.許站點(diǎn)數(shù)量華。斯D閥.佳大中小巴舒服真程度。光A遼.盤最少（遠(yuǎn)輔）獲1界；輩B痕.療很少（遠(yuǎn)英）哭2批；乖C倒.顆一畢般柱3公；沙D呀.隆很多（近尾）甩4竟；項(xiàng)E晃.虹最多（近企）湊5讓城市規(guī)劃兩A趟.淺規(guī)劃期限（遠(yuǎn)冒中近期）姐。高B塵.宏規(guī)劃完善程度透。亦C誘規(guī)劃所在區(qū)域豐重要性程度殼。淘D山規(guī)劃現(xiàn)狀。遵A術(shù).業(yè)最不完寸善淹1顧；封B然.宮不完還善浙2乒；戴C門.蓋一馬般三3往；魔D綁.亦很完唱善曬4山；振E油.秘最完軌善斯5群樓盤規(guī)模水A瀉.鳥總建筑面積（逝在建及未建）眼。必B駱.鋤總占地面積盯。強(qiáng)C抬.銷戶數(shù)。障A慶.址最頸小派1剝；密B條.清很逆小裹2素；扇C豐.輛一橫般檢3躍；禍D攏.挑很健大炎4免；透E蛛.既最磚大介5庫朝向哲A鉤.咸按方向壟。誰B鍋.昏按山景慧。介C籃.辜按海景須。普D孩.桂視野。假A籃.欲西（西北、西眾南安）嗓1買；鹿B似.笛東（東南、東芽北心）搞2役；罪C患.援北（東北、西評(píng)北鋸）企3億；仁D生.禁南（東南、西攤南誤）成5沖外觀撫A撤.采是否醒目損。殲B儲(chǔ).規(guī)是否新穎昂。找C府.印是否高檔徹。篩D府.蒙感官舒適程度擴(kuò)?；虯撇.盛最旁差督1棍；拾B鎮(zhèn).濾很夫差介2濕；押C遼.達(dá)一探般昌3伸；侍D密.初很貍好赴4悼；洽E繼.后最希好川5鼻室內(nèi)裝修灰A欲.怨高檔庭?？癇話.佩適用部。仍C稍.柏功能是否完善傷。糕D豪.舒質(zhì)量是否可靠份。唉A剝.講最凍差張1理；類B的.抬很費(fèi)差原2刮；廊C澆.欠一解般智3采；脾D風(fēng).紋很穩(wěn)好構(gòu)4斷；需E啄.衣最劇好蒜5存環(huán)保尼A冤.口空氣咳。肅B巾噪音軍。貓C區(qū).逼廢物廊。巴D膏.城廢水。岸A穿.幅最差（少井）它1滅；勢(shì)B觸.造很差（少亦）拍2誰；晝C旅.沫一鬼般蟲3品；短D名.顆很好（多帆）屯4傻；攔E驚.求最好（多姐）衰5扒發(fā)展商實(shí)業(yè)及傘信譽(yù)努A管.籌資產(chǎn)及資質(zhì)凡。宋B蘭.敏開發(fā)樓盤多少奇。城C仇.照樓盤質(zhì)量爪。寶D累.頂品牌。東A峰.抵最記差暈1潔；查B館.援很骨差禮2慘；雁C缸.叫一陳般瓶3延；匯D渠.皇很矩好接4牌；睡E敗.廈最芳好辭5續(xù)上表：抽付款方式搜A遲.暮一次性付款搶。座B吧.即分期付款嚼。屠C損.軌按揭付款蜓。嶼D挎.鑼其它。蒜A茶.紫最痕差貿(mào)1似；粥B凡.讀很樓差充2學(xué)；叮C種.維一斑般私3援；網(wǎng)D染.挎很葬好伯4??；稱E狼.什最喇好矮5瑞戶型設(shè)計(jì)俗A幅.螺客廳和臥室的近結(jié)構(gòu)關(guān)系患。朗B倍.集廚房和廁所的磚結(jié)構(gòu)關(guān)系蹄。忘C環(huán).偶是否有暗房績。傳D堡.姥實(shí)用鋁大小。干A吳.敗最霉差必1撫；挪B介.順很笑差析2懶；唇C裳.毯一銅般鑼3刑；跳D櫻.鄙很討好掛4痕；黑E嬌.婚最恒好李5改銷售情況史A惕.初銷售進(jìn)度外。暮B柔銷售率楊。崖C交.獲尾盤現(xiàn)狀。舌A兼.注最桶差季1鹽；穴B盡.刮很肆差挖2墾；仗C宇.工一池般浙3悶；動(dòng)D淹.筐很穴好框4攜；油E嶺.絮最涂好偶5糧廣告釘A黑.央版面大小陰。謙B慈廣告頻率帳。杜C評(píng).禽廣告創(chuàng)意。宋A凈.鳳最差（小然）嗽1遭；飄B歉.墊很差（小崇）警2言；墾C差.笨一濾般編3費(fèi)；猴D刮.杜很好（大差）炸4診；閉E估.細(xì)最好（大但）佳5優(yōu)停車位數(shù)量登A替.永停車位數(shù)量咽。諷B漁.萬住戶方便程度驟。鎖A懲.征最差（少右）杏1協(xié)；曠B明.槍很差（少餅）驅(qū)2春；鵝C他.們一蠟般社3版；恢D茄.擠很好（多猶）節(jié)4惑；寶E舅.殺最好（多石）服5各表突5廢—健4兩則可比樓盤綜合萬因素量化統(tǒng)計(jì)別表（住宅）燙權(quán)重話序號(hào)輛2績1圓世紀(jì)花園微吉祥麗都裳嘉和苑客科苑小區(qū)結(jié)千喜小區(qū)絮位似置親0.5煙1彼2偷2蒙2釀1.8樓1.9浩價(jià)蔑格去0.5乳2介0.5幅0.4聽0.4狡0.5牙0.5涂配見套羨0.4賣3油1吧1.1輕1.1雄1暮1.1斃物業(yè)管秩理瘦0.3少4既1.創(chuàng)2吩1.3模1.2尖1.2調(diào)1.3類建筑質(zhì)磨量基0.3免5運(yùn)1.青2駁1.3群1.2朱1.1刪1.3獨(dú)交黑通偵0.3字6勤1仔1.1盆1.1障1.1亦1.2問城市規(guī)致劃隱0.3唇7鏈1.2鼻1.2附1.2妥1中0.9存樓盤規(guī)汁?；?.3過8害1框1.1脾1.1方1際1在朝枕向塔0.3犯9轟1.2奉1.2亭1.1室1.1過0.9冰外法觀半0.1歸10奔0.幣3族0.4貧0.5左0.3劍0.4奇室內(nèi)裝假飾肥0.2久11飲0.嫩6件0.7欠0.7劃0.7呆0.6續(xù)上表：垂環(huán)膊保早0.2鑄12剪0.雄6匪0.6從0.6宴0.7員0.7皂發(fā)展商信布譽(yù)輸0.1景13樓0.戲4藍(lán)0.4袍0.4予0.4暫0.4獅付款方迎式飽0.2攏14真0.袖6肅0.7擇0.7許0.6臘0.7質(zhì)戶型設(shè)伴計(jì)江0.1診15多0.霞4手0.5侄0.4憂0.5張0.5鴿銷售情萄況葛0.1脾16座0.4武0.3相0.3說0.4鵝0.4復(fù)廣衫告帥0.1糠17攝0.叔3齡0.3視0.3風(fēng)0.3夾0.3來停車位數(shù)抽量形0.1搬18書0.慨3賄0.4救0.4潛0.4等0.4廳合計(jì)饞14.2峽15的14.7績14.1廣14.5勁樓盤因素定級(jí)娛公竄式劣P甲=妖∑冒Wi*Fi單P允-凍總分渠Wi--凳-舌權(quán)重綢Fi屬-福分值美表框5怒—龜5除逐可比樓盤綜合縮因素量化統(tǒng)計(jì)奇表（商業(yè)）雀權(quán)重陡序號(hào)些2掩1掘世紀(jì)花園地吉祥麗都歇嘉和苑疫科苑小區(qū)加千喜小區(qū)迎位萍置沫0.5太1掙2圣2彈2贏1.8束1.9恒價(jià)壁格電0.5惰2舅0.5續(xù)0.4車0.4傾0.5拜0.5財(cái)配椅套章0.4辣3幼1勞1.1槍1.1帆1押1.1廈物業(yè)管稈理湊0.3由4售1.擠2獸1.3紹1.2委1.2苗1.3桶建筑質(zhì)聞量誼0.3肚5員1.愧2評(píng)1.3董1.2昨1.1酬1.3澇交魄通扇0.3康6席1夾1.1旋1.1蒙1.1是1.2蘿城市規(guī)介劃哲0.3識(shí)7喊1.2木1.2俱1.2甚1灌0.9印樓盤規(guī)儲(chǔ)模洲0.3茫8兔1襲1.1鞋1.1潛1升1掏朝定向貿(mào)0.3魯9茫1.2槐1.2弟1.1流1.1鑄0.9挪外文觀偶0.1驅(qū)10鍵0.避3躺0.4遇0.5沃0.3糖0.4曠室內(nèi)裝溪飾芽0.2孝11識(shí)0.喂6呈0.7涌0.7揭0.7拒0.6逼環(huán)醋保津0.2調(diào)12卻0.冬6挑0.6硬0.6慘0.7烈0.7師發(fā)展商信凡譽(yù)闊0.1坊13府0.溜4眉0.4芳0.4滋0.4址0.4續(xù)上表：治付款方轎式矩0.2慰14劃0.獸6坐0.7陽0.7愁0.6逆0.7亭戶型設(shè)紀(jì)計(jì)撫0.1擋15趨0.希4希0.5辜0.4遠(yuǎn)0.5蛋0.5父銷售情色況型0.1梢16則0.4壩0.3婚0.3元0.4擔(dān)0.4亡廣淘告淺0.1釋17盤0.怒3騾0.3舉0.3焦0.3鼻0.3郵停車位數(shù)墨量黎0.1塞18爸0.扭3息0.4重0.4雪0.4瞎0.4百合計(jì)機(jī)14.2援15叉14.7帥14.1葬14.5槍樓盤因素定級(jí)例公命式聾P滲=趁∑臭Wi*Fi揪P秤-詞總分但Wi--弓-暗權(quán)重慘Fi遮-搬分值紅表協(xié)5閑—宣6奴可比樓盤量化要定價(jià)法計(jì)算表呆類命別類焦償既青項(xiàng)目罪住宅螞商業(yè)椅序號(hào)陽樓盤名稱售樓盤得分篇(貪X)巷樓價(jià)（芬Y抱）蛛樓盤得分員(鼓X)禽樓價(jià)（猶Y安）驢1丑2得1炸世紀(jì)花園甘14.2器1系2燈00蹲14.2渠4100敬2泊吉祥麗都京15露14釋00鄭15恭4700移3乖嘉和苑承14.7政1350燈14.7來4500測(cè)4糕科苑小區(qū)腦14.1理118嫌0釀14.1揪4000療5根千喜小區(qū)幣14.5泄130脫0沉14.5鏈4200抵平均值爭14.5夢(mèng)1286買14.5毯4300觸表中樓價(jià)為均昏價(jià)（份元斬/亭平方米）僚Y=a+bX石施Y-勇--盒-愿為樓盤均價(jià)譽(yù)。翼X鎖-繼為樓盤得分。夕在計(jì)算中運(yùn)看用待Exce普l匹中一元回歸的嘴方法來求苗出勤a未、基b煎兩個(gè)回歸系數(shù)鉛，圖表如下：育住宅部分的回吹歸系衫數(shù)變a即、之b伏為：如仔圖裕4-1圖4-1牢商業(yè)部分的回踢歸系雷數(shù)健a秒、害b嘩為：如鐮圖津4-2圖4-2級(jí)其中所用的公叮式為距：祖a=動(dòng)－申b華嫩，堅(jiān)b=LXY也/LX年X乒，喘LXY津=平∑它（崖X購i河－弄）塞2可，首LXX腔=匯∑伙（承X群i混－源）艘×被（卷Y舅i茄－揀）客愚卵-扮為樓盤均價(jià)平搏均抓值摸,猴幕-茄為樓盤得分平常均值。翻由此可得出本目案的樓盤均價(jià)討：葵(譯1)貝.蘆低層住宅：建恨面單雷價(jià)勻135鞏0斜元煉/m2叼(喇2)縣.掛商業(yè)：建面單華價(jià)璃450等0粉元環(huán)/m2臺(tái)(綁3)斤.碼車庫添：賠3悔萬撞元蝕/曠個(gè)紡6羊財(cái)務(wù)效益分析資與經(jīng)濟(jì)效益評(píng)買價(jià)帶6.河1饅財(cái)務(wù)效益分析叼6.1展.1蕩銷售收入死總建筑面積者為肌1姐6肚萬平方米，可掃供銷售面積為礎(chǔ)15140刮0蔥平方米率（含車位面積沸），平均銷售寒價(jià)格菌為曲1548.悼3愛元吃/祝平方米（含車寶位），總銷售蒜收入粘為驟2344伴1撞萬元（含車位覆銷售收入）。壯主要為住宅和糖商鋪和車位的窯銷售，其中多錢層住宅銷售面宗積為族13990園0借平方米蠢，平均銷售價(jià)床格壟135那0款元每平米，銷那售收入務(wù)為牽1718芳6信萬元；商鋪銷輔售面積為調(diào)1150非0眠平方米懶，平均銷售價(jià)留格坑為娘450恨0禿元每平米，銷柴售收入崇為定517課5圖萬元；車位銷論售數(shù)量耐為塊30戶6監(jiān)個(gè)，平均銷售庫價(jià)格封為歸3宇萬元每個(gè)，銷憂售收入芝為命108緞0禽萬元。及(糕1).鏟住宅部分罵多層住宅谷從光200輸7丸年愈9混月份開始銷售炎，銷售面積占遣總銷售面積太的鼓84翠%散合計(jì)面積為艷12730障0搖平方米份，銷售均價(jià)辰為脊135蠢0灣元董/純平方米，在分監(jiān)5匪個(gè)季度值共煩1掏5缺個(gè)月售完，總拜銷售收入獅為型1718得6典萬元。本項(xiàng)目刷主要采取房屋工預(yù)售方式，以錯(cuò)早日實(shí)現(xiàn)資金笑的回收，且預(yù)但售款可以用于帽項(xiàng)目的建設(shè)。鄰(遲2).勒商鋪部分銷商鋪銷售漸從探200驚8耀年的三月份開豈始銷售，銷售漿面積占總銷售余面積譜的芽7.6娘%艦，面積合計(jì)為緩1150扮0危平方米密，銷售均價(jià)悶為宗450次0昂元物/聾平方米，嚇分訴5片個(gè)季度糠共猜1架5夠個(gè)月售完，即福從辛3毫月至次研年涌5段月銷售萬?？偺虽N售收入量為度517吊5償萬元，各個(gè)季欣度的銷售收入躬均賠為莊103觀5炎萬元。（當(dāng)然丈，商鋪銷售收悉入也許不會(huì)如唉此理想，但我稅們將會(huì)在后面射進(jìn)行盈虧平衡挎分析和敏感性壁分析時(shí)著重介錯(cuò)紹）(3).車位懇銷售數(shù)量素為私36疑0賽個(gè)，銷售均價(jià)屠為新3券萬造元完/翻個(gè)車位，挨分蜻5研個(gè)季度跨年度僻售完，即斗從尺200愉8智年畝2攪月至次化年李4毫月銷售完，銷恰售收入鄉(xiāng)為告108頭0互萬元，其中各嫌個(gè)季度的銷售羅收入均己為耀21倉6由萬元。（由于償車庫所占銷售伏收入比例較小吹，故在風(fēng)險(xiǎn)分衫析時(shí)不著重考積慮）秘詳細(xì)情況詳見丸附慌表那6博“傭銷售收入預(yù)測(cè)濕表抖”掃。亮6.1佛.2秧銷售稅金供(冤1).畏土地增值稅：缺根據(jù)《土地增甲值稅暫行條例侮》的規(guī)定，建壇造普通標(biāo)準(zhǔn)住貍宅（平均每戶社面積不超過厲12元0話平方米芒），增值額未健超過扣除項(xiàng)目逮的頭20諷%獲，免征土地增鑄值稅。本項(xiàng)目逆符合上述優(yōu)惠薪條件，免交土拳地增值稅；黑(嚷2).勿銷售稅金按類稀別分通常包括網(wǎng)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，旋營業(yè)稅、城市咐維護(hù)建設(shè)稅、醉教育費(fèi)附加（釣統(tǒng)稱營業(yè)稅及組其附加），交摩易印花稅，教揉育專項(xiàng)基金、猜等，在此僅將熟前三項(xiàng)計(jì)入銷雞售稅金作為計(jì)巷算依據(jù)，為銷共售收入的蒸6.8%沉，則銷售稅金恐為贊159計(jì)4燭萬元。哄6.2守剩利潤測(cè)算饒6.2拿.1耗企業(yè)所得稅里按累計(jì)利潤謹(jǐn)?shù)拇?3善%盼征收，則企業(yè)拆總銷售金額的條所得稅緩為雄436下2活萬元。御6.2肌.2胸利潤抵(睬1).假銷售利誤潤強(qiáng)=好銷售收茂入靈-補(bǔ)總成本費(fèi)用－胡銷售稅費(fèi)肥=2行3441-1帳467涉1擁－鵲1594信=717診6牌（萬元）昌(擴(kuò)2)意.訊稅后利菊潤算=慢銷售利箭潤揉-漂所得稅嗓閉=7璃176-43渴62餅=281到4亦（萬元）懇(飄3).鞭投資總利潤輕率厭=筑稅后利遵潤植/幟總成本費(fèi)塵用腹×100%筍=2814/宰14617×拋100%=19%櫻(白4).效投資總利稅偵率昌=種累計(jì)利從潤求/樸總成本費(fèi)撤用生×100%手=7176/購14617×屆100%=49%娛詳細(xì)情況見附保表涉7塞“冒損益挑表難”憐。燕6偷.3竭經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)斷6.端3.哄1普篇現(xiàn)金流量分析深(斷1).研全部投資現(xiàn)金能流量分析（全持部投資）厭①閱.火現(xiàn)金流入主要僵為銷售收入；狂②待.亮現(xiàn)金流出主要伏為工程建設(shè)項(xiàng)蒜目總投資；陣③膽.現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流文量叢為揮281語4焰萬元；央④佛.瀉所得稅前累計(jì)亡凈現(xiàn)金流量憐為幼717凡6表萬元；激⑤種.兇折現(xiàn)率棗取喝12射%荒（其中安全利究率般取箭8飲%涂，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率源取垮7稠%諸）；陜⑥微.宰財(cái)務(wù)內(nèi)部收益創(chuàng)率歌財(cái)務(wù)內(nèi)部收益潑率是指項(xiàng)目在襪整個(gè)計(jì)算期內(nèi)艇，各年凈現(xiàn)金砌流量的累計(jì)折膀現(xiàn)值等于零時(shí)起的折現(xiàn)率。項(xiàng)割目在財(cái)務(wù)內(nèi)部音收益率下，在齒項(xiàng)目的整個(gè)計(jì)縣算期內(nèi)，以每達(dá)年的凈收益恰庭好將投資全部岔回收過來，即搞內(nèi)部收益率是距指項(xiàng)目對(duì)初始械投資的償還能晌力或項(xiàng)目對(duì)貸幅款利率的最大脾承受能力。當(dāng)桐財(cái)務(wù)內(nèi)部收益架率大于等于行俱業(yè)基準(zhǔn)收益率圓，則認(rèn)為項(xiàng)目業(yè)在經(jīng)濟(jì)上可行飲；財(cái)務(wù)內(nèi)部收設(shè)益率小于基準(zhǔn)倉收益率則認(rèn)為彼經(jīng)濟(jì)上不可行羞。根據(jù)計(jì)算本蕉項(xiàng)目的所得稅范后內(nèi)部收益率息為草10忠%呈，小于行業(yè)基李準(zhǔn)收益率，但俱財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大詳于零，所以也盜能滿足開發(fā)商餃的需求。黎⑦士.獨(dú)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值麥財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是察指建設(shè)項(xiàng)目在每投資活動(dòng)計(jì)算等期內(nèi)的凈現(xiàn)金佛流量，按預(yù)先蝦確定的折現(xiàn)率室，折算到建設(shè)鞏項(xiàng)目的基準(zhǔn)年緊的數(shù)值，當(dāng)凈付現(xiàn)值等于零，骨表示項(xiàng)目剛好瘦達(dá)到所預(yù)定的仗收益率；當(dāng)凈腫現(xiàn)值大于零時(shí)前，表示項(xiàng)目除算達(dá)到基準(zhǔn)收益御率外，還能獲辣得超額收益（萄即凈現(xiàn)值）；謝當(dāng)凈現(xiàn)值小于茄零時(shí)則表示項(xiàng)斤目達(dá)不到預(yù)定素的收益謹(jǐn)率扮擺。因此，當(dāng)凈證現(xiàn)值大于等于建零時(shí)，項(xiàng)目可雕行，否則項(xiàng)目盾不可行。定根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)絕目的所得稅后沙凈現(xiàn)值符為冊(cè)281褲4舒萬元，大于零右，在經(jīng)濟(jì)上是效可行的。驗(yàn)⑧極.尾財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)重財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)是是未來現(xiàn)金流文入與現(xiàn)金流出索現(xiàn)值之比，它意是一個(gè)相對(duì)指蠻標(biāo)，反映投資婆的效率。如果泄現(xiàn)值指數(shù)大楚于論1顛，表明項(xiàng)目其附收益大于成本段，即投資報(bào)酬筑率超過預(yù)定的閉貼現(xiàn)率；如果帽現(xiàn)值指數(shù)小巖于合1鄰時(shí)，說明其投曉資報(bào)酬率沒有扁達(dá)到預(yù)定的貼歉現(xiàn)率；如果現(xiàn)完值指數(shù)等潑于帳1皺，說明貼現(xiàn)后娛現(xiàn)金流入等于猴現(xiàn)金流出，投旱資的報(bào)酬率與運(yùn)預(yù)定的貼現(xiàn)率盤相同。對(duì)于項(xiàng)儀目投資額不同睛的方案，除凈插現(xiàn)值比較外，夢(mèng)還應(yīng)進(jìn)一步計(jì)憤算其現(xiàn)值指數(shù)航，求得單位投兼資額所能獲得泄的現(xiàn)值凈收益辱。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值傅率大于等錫于搬1辟時(shí)，表明項(xiàng)目睛在經(jīng)濟(jì)上可行哀；小挨于痛1木時(shí)表明不可行夾。根據(jù)計(jì)算本數(shù)項(xiàng)目的現(xiàn)值指閱數(shù)爆為置1.4耀7興，表明在經(jīng)濟(jì)雞上是可行的。群⑨千.芽投資回收期斬投資回收期是潔指通過項(xiàng)目的扛凈收益來回收蠶總投資所需要迎的時(shí)間，它數(shù)鍵值越小，表明流收回越快。根腔據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，燦此項(xiàng)目的正常勵(lì)回收期大約拍為攻2-柜3需年笑欄；根據(jù)預(yù)測(cè)本伴項(xiàng)目的投資回趣收期年為她19.滿2接個(gè)月，能滿足蜻正常需求。激以上各項(xiàng)符合殿房地產(chǎn)開發(fā)行桑業(yè)的一般指標(biāo)足，因而該項(xiàng)目敗能夠滿足行業(yè)原投資盈利性和揀風(fēng)險(xiǎn)性要求。政詳細(xì)情況見附街表忠8被“率現(xiàn)金流量表（緞全部投資帥）游”化6.陡3.2寬貸款償還分析張(涌1).劍從項(xiàng)目區(qū)位、潔市場(chǎng)銷售前景節(jié)、購買力等因熊素綜合分析，壺該項(xiàng)目有足夠怨的清償能力。鞭(蹤2).般貸款本金償還也的資金來源為蟻本項(xiàng)目房屋銷遇售利潤。本項(xiàng)饑目可用于還貸慮的銷售利潤弄為妙717執(zhí)6書萬元，貸款償杰還期限忽為棕2.擋5醉年。以上因素秧綜合考慮，本集項(xiàng)目具有足夠勞清償能力。陪(酸3).缺還款額的計(jì)算制羨工還款權(quán)額販=叮貸款賣額誦×堪9泄％題×鐵貸款年姜限悉+護(hù)貸款額裙=3000×枕9塘％荷×2.5+3帆000治=367指5廁（萬元果）墓7風(fēng)險(xiǎn)分析文7.砍1棒盈虧平衡分析蒼通過盈虧平衡兔點(diǎn)劣（紙BE械P袍）分析成本與既收益的平衡關(guān)障系。畏利用本量利分酒析法，根據(jù)成濤本、銷售收入最與利潤三者的薄關(guān)系，考慮利村潤為零時(shí)的銷揚(yáng)售收入與單位躺均價(jià)，此時(shí)假換設(shè)項(xiàng)目銷售率譯為遮100掛%莊。計(jì)算過程如酷下：卡(肚1).夸基于市場(chǎng)的幾迫點(diǎn)假定穗①政.擾當(dāng)住宅銷售面搶積飾為閑10襖0沾％時(shí)，商業(yè)和衫車庫銷售率炊為材0軌％；則銷售額封為蓬1718儲(chǔ)6劇萬元，而建設(shè)定項(xiàng)目總投資暑為競(jìng)1626鏟5熊萬元，利稅總旬額導(dǎo)為葉92舍1雷萬元。（極端傅情況）近②懶.愧當(dāng)商業(yè)銷售面嫂積閥為撥4束0屈％時(shí)，住宅銷潔售面積和銷售危價(jià)格的盈虧平練衡點(diǎn)分別為多卷少？（非?？纱鹉艿那闆r）縱③朽.污我們不考慮物禍業(yè)型態(tài)的價(jià)差零，用總收入除華以總面積得出畏項(xiàng)目總的均價(jià)測(cè)為澆146概5袋元器/m縣2怨，以此均價(jià)來擾計(jì)算銷售面積精和銷售價(jià)格的年盈虧平衡點(diǎn)。駱（為了便于評(píng)唯價(jià)，我們以此企假定作為風(fēng)險(xiǎn)辣評(píng)價(jià)之一盈虧核平衡分析評(píng)定翼的依據(jù)）困(舅2).健銷售面積盈虧壞平衡點(diǎn)的計(jì)算朱①肅.店以上宏第榴2灑條假定的情況桐：非住宅銷售面積稻盈虧平衡點(diǎn)房=晶瞇=驕（策16265陰－池1.15×4遙0哭％鳳×450沈0澇）脈×10000志/1350想=10514歸8芹（燕M掠2乏）挖此時(shí)本項(xiàng)目住泰宅銷售面積保娃本點(diǎn)為編96894M坑2訴，占計(jì)劃住宅爐總銷售面積起127900玩M2猾的誦82.2得%飯。殃.抓以上涂第帳3羊條假定的情況捉：錄銷售面積盈虧迷平衡點(diǎn)頁=職=右16265屆×10000扎/1465尋=11102孟4錢（霧M竟2罩）拳此時(shí)本項(xiàng)目銷述售面積保本點(diǎn)調(diào)為妖111024煩M2偶，占計(jì)劃總銷槍售面積掠151400能M2脆的掏73.3怒%滅。租(厭3).召銷售價(jià)格盈虧串平衡點(diǎn)的計(jì)算擺①析.慧以上繩第宿2比條假定的情況噴：慣住宅銷售價(jià)格揚(yáng)盈虧平衡點(diǎn)副=錫額=挨（怒16265躲－解1.15×4拜0咐％弦×450笑0姓）調(diào)×10000菜/12790途0猴=111董0探（謀元抗/M鐘2情）沙本項(xiàng)目住宅銷暮售均價(jià)保本點(diǎn)六為蜂111糕0犬元圈/M端2費(fèi)，占計(jì)劃住宅豪銷售均曾價(jià)拋135協(xié)0終元陶/M逝2布的擴(kuò)82.2滲%逝。愚②刊.抓以上認(rèn)第呆3抖條假定的情況頸：孕銷售價(jià)格盈虧查平衡點(diǎn)亡=烏=鼻16265轉(zhuǎn)×10000久/15140饑0固=107鼻4寇（什元果/M冠2縮）詢本項(xiàng)目銷售均喝價(jià)保本點(diǎn)獄為攤107扒4盾元賢/M擊2適，占計(jì)劃銷售擱均輔價(jià)碼146盆5停元企/M日2不的艦73.3心%陵。還一般認(rèn)為，當(dāng)閘盈虧平衡保本裁點(diǎn)橡在良7睜5尤—講90駐%池之間時(shí)，項(xiàng)目屋風(fēng)險(xiǎn)較低，本鬧項(xiàng)目盈虧平衡忠保本點(diǎn)按最可仿能出現(xiàn)情況算廣為閣82.珍2央％，按照綜合宵考慮的來算山為歡73.顆3餡％，因此安全頭余度相對(duì)很大陪。聾7.2楚塘敏感性分析蔬影響企業(yè)效益辛的主要因素有郊房屋銷售收入纖、土地成本和晶建設(shè)投資。對(duì)民這三個(gè)變量進(jìn)翻行單因素敏感說性分析，考察錘它們對(duì)財(cái)務(wù)利蝦潤率、全部投井資凈現(xiàn)值等指躁標(biāo)的影響程度豆。敏感性分析僵表明：當(dāng)建設(shè)命投資增攜加分10濕%褲或當(dāng)銷售收入地減糧少陣10盒%胳時(shí)，項(xiàng)目盈利鏟相對(duì)減少；當(dāng)醋建設(shè)投資減錫少涌10迅%士或銷售收入上釣漲獵10蒸%激時(shí)，項(xiàng)目盈利笛能力大大提高摸。從敏感性分?jǐn)_析圖我們可以哪看出，土地成藝本對(duì)項(xiàng)目盈利黎能力影響相對(duì)畜較小，也就是篇說，土地總價(jià)曲格轟在堆270茂0直－斜330耳0匆萬哈元袍/衰畝之間變動(dòng)，表項(xiàng)目都值得開鑄發(fā)?？偼顿Y和扇銷售收入在在氧±職5循％之間變動(dòng)時(shí)本，項(xiàng)目盈利能座力都十分的可脈觀。當(dāng)銷售收不入下猴降睜5坡％時(shí)，凈現(xiàn)值栽為掠68勝5飄萬元，此時(shí)仍炮有利潤可賺，促所以本項(xiàng)目抗貴風(fēng)險(xiǎn)能力非常撓強(qiáng)。金表謝8臨－慎1咽尾辟所得稅后利潤柄率敏感性分析臘表諷變化率毒不確定因