南京市商品房價格及其剖析

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2002年上半年住宅投資154億元，同比增長31%，占整個房地產投資的76%。22002年上半年全省商品房平均價格為1944元/平方米，比年初上漲116元/平方米。32002年上半年全省住宅平均價格為1814元/平方米，比年初上漲119元/平方米。4常州2002年1~9月份房地產投資27億元，同比增長42.78%，商品房銷售113.61萬平方米，同比增長22.54%，銷售額22億元，同比增長47.1%，平均預售價2655元/平方米，比去年上漲18%。5無錫2002年近200萬平方米的拆遷給房地產市場帶來旺盛的需求。1~9月出讓土地17幅，169萬平方米，是去年的3倍，施工面積為342萬平方米，同比增長99%，其中住宅施工面積281萬平方米，同比增長99%?？⒐っ娣e42萬平方米，同比增長46%，其中住宅竣工面積同比增長10%。商品房住宅成交面積92萬平方米，同比增長23%，商品房銷售6500套。存量房成交面積92萬平方米，同比增長85%，共成交11000套。市區(qū)商品房平均價格達2580元/平方米，處于高位運行狀態(tài)。明年預期拆遷達100萬平方米，住宅需求達175萬平方米。62002年10月17日江蘇省質監(jiān)局公布了2002年江蘇省服務行業(yè)擁護滿意度調查結果，用戶不滿意的：火車服務、工交車、長途客車；用戶很不滿意的：醫(yī)療、藥品、房地產和物業(yè)管理。7上海2002年1~9月房地產以成交套數(shù)統(tǒng)計：3000~5000元/平方米的中價位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。而7000元/平方米以上的高價商品房占8.6%，其中外地人購買占28%，境外人士達25%，本地人只占46.5%。n南京市：1南京市2002年1~8月份銷售面積240萬平方米，同比增長25.04%。2南京市2002年1~8月份銷售金額87億元，同比增長32.85%。3南京市2002年1~8月份銷售商品房2萬余件，同比增長27.74%。41~8月份商品房平均價格為3620元/平方米，住宅平均價格為3290元/平方米，同比增幅6.4%。51~6月份商品房空置面積為77.63萬平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面積下降17.6%。6南京市住宅消費90%以上為本地人，外地人購買住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人購買，上海有26%的住宅被外地人購買。7南京市房地產市場由于居民生活水平提高、改善居住條件和年輕人結婚購房等，需求旺盛，約占總交易量的60%；1999~2002年拆遷戶有4.057萬戶，約占交易量的25%，外地人購房約占10%。82002年10月16日浙江開發(fā)商以4.03億元競爭獲得No.2002G15號地，比底價2.85億元高出1.18億元。土地總面積為23萬平方米，實際出讓面積151650.1平方米，樓面地價接近2200元/平方米，銷售價格至少為4400~4500元/平方米，而周邊地區(qū)銷售價格為4000元/平方米左右。土地價格占房價的50%左右。9南京市2001年人均住宅建筑面積為19.77平方米，建設部官員認為戶均建筑面積在80~100平方米是合理的。推n小斧叼長基本規(guī)律和數(shù)屬據：垮1予從國尿際經驗看，經修濟增長速度與巾房地產投資的闖增速比報為脂1:1.苦4愈應該是合理的戲；南甜京猛200革1年年懲GD金P弊增幅鼠為李11.2%毒陪，房地產開發(fā)結投資增幅平為癥11.7市%面，比較正常殊。居199型3仿年房地產泡沫把出現(xiàn)時，我國攻經濟增長速度池為噴13.4導%懲，房地產開發(fā)擺投資增幅送為見124.9角%況。乖暑禮2

迎元按國際標準，盾人均住宅建筑查面積在達壟到幣3三0哄平方米以前，賄房地產會處于回一個相對旺盛氣的時期，房價窗將會持續(xù)上漲億，按在勁30~3挪5漏平方米之間，所房價會趨于平豬穩(wěn)，晌在咐3挑5聽平方米之后，課房價則可能會厘回落。眾3芽數(shù)據偽表明：萬到瓜200刃2尿年扎6券月底，城市居互民家庭戶均財污產確為拖22.8赴3意萬，其中房產近價值輝為甘10.9弦4均萬元，開占畏47.9脊%盞，是城市居民默家庭最大的資楊產，如果房價促持續(xù)下跌，市欺民最直接的感邁受就是自家的令財產不斷縮水棄。怒4稈世界排經驗表明，當猾居民家庭恩格汁爾系數(shù)世由煌50漿%覽降心到諷40剛%緣時，家庭居住亦消費支出將喂由耍11%~12板%冊上升籮到畫15%~20牌%閘。在美國、英瘡國、德國和日損本等國，住宅龜消費占生活費瘡的比重犁在蜻15祖%香左右，而在低帖收入國家，其蝶住宅支出則不增到薯10刊%治。中插國妨199沸5炕年城鎮(zhèn)居民家劈庭恩格爾系數(shù)此為雖49.92畏%孕，居住消費支營出員為問7上%硬，溫199權9還年恩格爾系數(shù)袍降畝為俱41.86%植繭但居住消費僅臣為蝕9.8眨%碰，比國際平均欺水平（一般蔬為洞20驅%屬）低得多。因冬此中國家庭居詠住消費應該繼銹續(xù)上升才符合別規(guī)律。孕5距我國純城鎮(zhèn)居民家庭重房價收入比隊為宗3.7~15匠.受8著倍不等，全國搜平均陳為獵9.8掀4秀倍，世界銀行炎標準搬為污3~秋6禁倍。但由于中初國居住需求集錘中釋放，居住鍋消費偏低，認隆為房價收入比伸在秋5~竹8窮比較合理。日干本謊為銷5.9毀3浪，新加坡醬為理3霧，美國芒為雪5.拆1色，香港飾為彎3.逐7拿，澳大利亞方為隨4.哨5槳，英國馳為召4.功8干。國際上的租壯售比塑為電1器：擦100~滑1千：牌12更0銳，而中濤國鏡5青0猾年代以為蘋1攏：研28度0蠟，池6誼0蛋年代迫為搬1暫：原37谷5綱，昏7包0澇年代獵為動1患：符57志1壤，若198閱8臭年脈為強1帆：解423按0宗。江蘇瓶省云199截6元年妖為款1喊：寺80毀0租（年租金附為燕39.8玩6蝦元臟/拉平方米，售價目為蝴280突0隸元餡/點平方米，相當兄于月租金呈為臥3.3趨2棄元償/勁平方米）。螞6聚根據奴美國經濟學家玩西蒙庫茲涅的孫統(tǒng)計分析，宏宋觀經濟增長率旱與房地產業(yè)發(fā)字展存在十分密補切的關系。發(fā)7虎隨著仿市場進程加快壤，工程施工價積格隨著招標投斜標實施，其價粥格會下降（一灰般預算價再下掉浮澆15~16投%圈），而土地價循格會隨著招標社及拍賣的實施順，其價格會上議漲。甩表蛾1碎房地產與宏觀侍經濟增長率相臺互關系烏宏觀經濟增長差率桶房地產發(fā)展狀償況祖小葵于興4%轉畏縮雨4%~5%鑄停滯甚至倒退桐5%~8%想穩(wěn)定發(fā)展箏大活于慧8%贈高速發(fā)展輕10%~15皇%察飛速發(fā)展倍n它根菜丹住宅價格構成飄清單及實證分蠢析廳南京市商品房層作價辦法（商盾品房價格的構擦成）厚昂質籌商品房價榴格屑=雹成昨本銹+倦利纖潤碼+宏稅室金翼+歡住宅差價嘉廳商品房成湊本且=泛土地征用（出興讓）及拆遷補扒償卸費剖+償前期工程鷹費櫻+盛房屋建筑安裝困工程費（含材唐料差價祖）穿+輝附屬公共配套鄰設施織費附+團公共基礎設施雖費截+邊管理費地用機+曠銷售費神用記+貪財務費內用足+凳代收費用（目共壯9遙項成本構成）不一渡、盆帥成本構成拿錄愧掙（一）土地征慌用（出讓）及倒拆遷補償費：邪頓1非、國有土地使預用權出讓金差禮就葬2疾、觸劫征（撥、使）心用土地管理費暑滿潮賊3繳、胞柄臨時用地管理毛費嘆淺黨耐4即、傅妙土地登記費紋緣橋是5遇、款兼建設用地批準筆書工本費揭凝6牽、土地用途變售更費撿叛主集7咳、干拌耕地開墾費濤等昏趴8與、紗盯土地復墾費暈佛謀凱9擇、貞助農業(yè)重點開發(fā)掉建設資金些蜂藥1僑0芹、受拾新菜地開發(fā)建患設資金易申辮1集1票、離些征地拆遷安置伏補償費僵賞撓1巴2穗、案象房屋及附著物毛補償費用隔無吊1們3抱、共隊城市房屋拆遷榮管理費渾猶自1茫4贊、掙晴城市房屋拆遷越補償安置費用唱遺勾1買5僅、舌佛城市公企單位惜搬遷補償費用味舊怎1股6頓、朝暴其他費用將苦線1循7鄉(xiāng)、拆遷舊建筑嶼物回收的殘值年沖減開發(fā)成本胞泳灶1牙8顛、篇股拆遷安置中的啄差價收益沖減麗開發(fā)成本蕩計算公式：次岡愉譜單體造亦價尺(戰(zhàn)元袍/m2)

=仍訴土地征用（出縣讓）及拆遷補渣償費用總渾額奔÷峽房屋建筑總面勝積楊除伏壞商品房單位面漠積的費嘴用喉(誤元粗/m2)

=克伶土地征用（出獄讓）及拆遷補艇償費用總勁額反÷曬商品房面積瓣（二）前期工蕩程費鄙甩鋸桐1免、搜鑼新建房屋白蟻計防治費赤目掃坐2爹、襯叮利用城建檔案訴資料服務費限叫性匠3厲、晨屢城市道路占用運費夾艱激違4吐、紛停城市道路挖掘都補償費錘絹新招5誓、變蠟城市規(guī)劃設計宮收費必灶祝團6鍵、隸爐工程勘察測繪突費用納殊娃畏7兵、跪過工程設計費用搭隸暑衡8設、三通一平費紋用（通電、通糠水、通路、土臥地平整）綢劫小黃9車、稻狐其他腥計算公式：糖絡展凡單體造羽價點(返元才/m2)

=發(fā)息前期工程費用窮總階額罰÷右房屋建筑總面撐積荷起躍塌商品房單位面袋積的費喉用侄(咬元壞/m2)

=式鈔前期工程費用之總治額簡÷濃商品房面積弟（三）房屋建裂筑安裝工程費他（含材料差價森）些邊姑別1勵、宿下樁機工程費用惹索俘濕2膊、縣滅土建工程費用吼帖把讓3利、溉食水電安裝工程運費用卸內壩復4嬸、抓幫室外附屬工程濾費用以賽盒捕5建、圍假其他樓計算公式：嚷臟放候單體造身價超(棵元食/m2)

=放濕房屋建筑安裝逐工程費用總夕額娃÷態(tài)房屋建筑總面猜積牌叔裁咐商品房單位面因積的費發(fā)用更(斧元炒/m2)

=府魂房屋建筑安裝坐工程費用總債額奏÷部商品房面積纏謙偵（四）附屬公葡共配套設施費荒鞠消蒜列入項目規(guī)劃激圖、規(guī)劃要點登，列入建筑安關裝施工圖預算若項目，與主體獵房屋相配套的畢非營業(yè)性的公候共配套設施費港用。悼計算公式：披架伏壇單體造抬價付(令元涼/m2)

=革稱附屬公共配套丹設施費用總胃額曠÷笑房屋建筑總面潛積慌朽嘴擾商品房單位面謝積的費張用陵(悶元贈/m2)

=給包附屬公共配套甚設施費用總吳額敢÷教商品房面積詞相萬（五）公共基扛礎設施費去秘開發(fā)項目內直頃接為商品房配征套建設的道路政、供水、供電請、供氣、排污洞、排洪、照明抗、綠化、環(huán)衛(wèi)叫等公共基礎設癥施費用。喪計算公式：干跟廚鹽單體造釋價鴉(渠元欲/m2)

=墓憑公共基礎設施氧費用總德額私÷口房屋建筑總面扯積寬驢繪禮商品房單位面晶積的費拉用歐(蹲元固/m2)

=疼腹公共基礎設施側費用總統(tǒng)額召÷為商品房面積療上述（一）至滲（五）項商品宏房單位面積費群用之和，作為龍計算管理費用僑、銷售費用、挽財務費用及利浮潤的基數(shù)。膚（六）管家理費用劃削開發(fā)經營單位賓為組織開發(fā)經土營活動所必需倆發(fā)生的費用，祝以（一）至（庫五）項商品房削單位面積費用臭之和為基數(shù)，島區(qū)別開發(fā)企業(yè)松的資質等級，表按一定比例提撤取管理費用，紗一級菜為辣3笛%齡﹪芳，二級冊為惠2.5擠%妥﹪塌，三級告為宣2到%撇﹪脂。摟計算公式：躁辜畫開商品房單位面伍積的管理費蹈用奮(母元捆/m2)

功=甘（一）至（五縫）項商品房單懲位面積費用之脅和異殿×夾（擇2煩功—價

3歌%雨﹪欲）排貍（七）銷伍售費用剛盤開發(fā)經營單位括為銷售商品房云而發(fā)生的費用滅，以（一）至騙（五）項之和補為基數(shù)潑的炒2匙%寒提取。融計算公式：托商品房單位面?zhèn)煞e的銷售費吉用碼(澇元黨/m2)

辨=著（一）至（五項）項商品房單脅位面積費用之弊和絞

×

2%

抱（八）財鵝務費用譽振開發(fā)經營單位薦為開發(fā)項目籌忠措建設資金所脖發(fā)生的銀行貸疫款利息支出、雨匯兌損益及手歌續(xù)費。利息支東出的計算基數(shù)窯不超過（一）旨至（五）項之伸和躁的撲30勢%剛。計息時間為放：多層住宅不姻超色過禮2辛4辰個月，高層住收宅不超動過詠3格6快個月。利率按壯國家規(guī)定執(zhí)行聽?；斡嬎愎绞睿很S勁軟吵商品房單位面先積的財務費警用襪(軟元苦/m2)

霉=復（一）至（五坡）項商品房單槽位面積費用之被和鏟

×30%場×忍利踐率農×別時爪間賠鼻（九）代收費法用構臟1恰、市政公用基片礎設施配套費縫（經濟適用房劃含安居工程免煌收）壓芝槳2瘋、牲平建制鎮(zhèn)市政公書用基礎設施配添套費逮圾遣3非、發(fā)展新型墻堆體材料專項用足費（經濟適用確房含安居工程犧免收）芒違絞4凍、結建人防經相費（經濟適用得房含安居工程蓋免收）鐵斥膏5購、供電工程貼貸費（經濟適用晨房含安居工程螺免收或減收）三爹靜6標、欠常消防設施建設遠費滲陳目7棵、盼枝煤氣建設費胸剝士8幕、搜滑散裝水泥專項直資金姜仆派9乏、教育地方附腎加費（經濟適妄用房含安居工道程和已配套教裙育設施的項目余免收）噴計算公式丟疏扯仗商品房單位面宿積的費誘用虎(宮元衛(wèi)/m2)

=健凳代收費用總涉額吹÷樂商品房面積掃二、利潤抬找中濾以（一）至（底五）項商品房怠單位面積費用盈之和為基數(shù)計脫算：師（一）經濟李適用房的利潤筋率最高不超政過敢3裕％。巷（二）普通糕標準商品住宅配的利潤率最高合不超潤過死8驕％。（三）辱高檔住宅商品敵房和非住宅商蹄品房利潤率由都開發(fā)商根據市撓場供求自主確宋定經計算公式：箭杠遣懼商品房單位面綁積的利攪潤黑(模元眠/m2)

倍=令（一）至（五跡）項商品房單食位面積費用之尸和秩×腹利潤書率璃絲三、稅金瞎計算公式：領它岔脫商品房單位面祝積的稅紋金棄(下元貸/m2)

=賀幫[傭（一）至（五盲）項商品房單漏位面積費用能之爪和廊

+蜂楊管理仗費旅

+精糾銷售費也用篇

+牽俱財務費屯用僚

+樓稈代收費標用元

+療付利柜潤鈔

]÷(

1邊

-謹諒稅勁率自

)×伍真稅率宜四、住宅碌差價（一?。└鳂菍?、朝梢向的差價率池（二）質猶量差價率渣商品房價格的門計算公式茫咐綜合平均銷售壓價羨格議(糾元墾/m2)

擇=偵（一）至（五帳）項商品房單昌位面積費用之石和撿

+掙痛管理妻費親

+遣示銷售費咬用卵

+白抬財務費糧用澇

+閥智代收費都用長

+菜僵利薄潤勒

+運夕稅金情更愿雞各樓層、朝向驚銷售價蠅格制(筒元叉/m2

)

綢=錘回綜合平均銷售宵價挺格金

×五貫（扮

1

±音志住宅差價面率禮知）情敗面積計算方法騎：看(達

m2

)降裙夜（一）土地買披號告土地等級按申驅報商品房價格維時，南京市人討民政府當年公望布的南京市土例地級別填寫。脆用地面積按《摸國有土地使用危權出讓合同》谷土地實際出讓鑼面積或《國有熟土地使用證》榮土地使用權總殲面積填寫。燒跑衫（二）房屋我濁字坑房屋建筑總面堡積，按項目建木筑總平面圖的排總面積計算。驟如因項目分期字建設規(guī)劃，僅窩作總建筑規(guī)劃憶設計圖時，可延依據南京市規(guī)名劃局下達文本史規(guī)定的規(guī)劃總票面積計算。黨左冊驅公共配套面積渠，按列入項目杰規(guī)劃圖、規(guī)劃暴要點；列入建室筑安裝施工圖登預算項目，與胖主體房屋相配介套的非營業(yè)性膚的公共配套設掉施面積計算。果如，地下自行橡車庫，門房或苦公共物業(yè)管理許用房等。核衛(wèi)蟻滾營業(yè)性用房面籮積，指具有營丟業(yè)性質的各類虎用房的面積總債和。須拾菊聚住宅面積，指畏各種類型、各呼種套型的住宅抓面積總和（住浩宅面積中含假統(tǒng)層等計算面積抽的部分）。炎振富乳安置面積，以奏符合拆遷安置痕法律、法規(guī)規(guī)終定為依據，以圣拆遷安置協(xié)議佩書等有效憑證合為憑據，將拆站遷安置的住宅江面積、營業(yè)性經用房面積匯總錦合計進行計算密。洪疤備章容積率，指房伯屋建筑總面積酷與用地面積的趴比。即：容積袍率吃

=芒摟房屋建筑總面掘積嘴

/僻稠用地面找積五霧裂渣由得房率，指商盤品房面積與房寧屋建筑總面積泡的百分比。即址：得房率傷（謝%臟）女=琴狼商品房面赤積爬

/鼠持房屋建筑總面縣積練球組議（三）商品房豆面積計算方法涉：絕卸謠撤商品房面殊積墨

=與汗房屋建筑總面沫積傍澇－（公共配套伯面積＋安置面效積慰）綠禽憐菜五商品住宅面圈積拔

=患笑住宅總面筍積衰頑－嗽愈安置住宅面積盲練控挎營業(yè)性商品用他房面銜積菜

=零蘇營業(yè)性用房總脆面填積雹刺－杯哄安置營業(yè)性用足房面積弊n盛億悄泛房屋建筑安裝芳工程費（含材咐料差價）造價于指標分析傅樁基工程平方焦米估算指標餓單位：倡元墓/m家2趟建筑面積孔建筑類型符樁型捏估算指標領多層建筑荷鉆孔灌注樁恭165.91福預制方樁臥91.88墨沉管灌注樁溪81.12旦人工挖孔樁銀61.03洋攪拌水泥樁娛47.05辨高層建筑訴通信技術樓竟鉆孔灌注樁擔199.95勵住宅及其他工鋤程閣鉆孔灌注樁因117.70頸人工挖孔樁哭82.46純住宅土建工程工造價指標碑工程名稱基造價指標羅(授元越/m怒2串)厲每換m擱2臘主要工料消耗壺指標醉人工判(母工夾日幸)城鋼材揮(哥kg)住木材摩(忙m乏3白)醫(yī)水泥浸(且kg)梅多層磚混嚴554.67誠4.22誓26.38蹤0.011劈170.94蒙多層框架觸606.15若3.81到43.96哲0.009島200.00奮高嫌層冬(1斑4腥層以俊下恒)泳692.70產3.85著53.19暴0.014由206.85允高站層揉(15-2或5紡層給)辱984.25爛4.83圓83.46躍0.013鋸290.00悠給排水估算指裳標（籌元茫/m背2姑）轎序號昆功能分類讀建筑類型臺水衛(wèi)避消火栓消防殃自動噴淋足備注確1旗居住建筑碎多層紐24.00撇8.00績

戲

判小高層付28.00隊10.00解20.00談高層昨32.00小15.00飯26.00茅2肯辦公建筑瓶多層臟22.00叨8.00嗚30.00岔

緒高層反25.00誼15.00曾45.00倦3識教科建筑泡教學樓貫20.00暫8.00帖40.00滾綜合樓為高層端，其他均為多慧層。叉綜合樓抓25.00困15.00單50.00獲幼兒園捆20.00明8.00顛

剃科研病22.00熔10.00材30.00跪圖書館押18.00井15.00玩

盼4腎醫(yī)療建筑所門診壤26.00庭10.00多50.00番

畜多層病房樓旦45.00邪10.00辟40.00跪公共衛(wèi)生間。流高層病房樓肝80.00爛10.00領50.00穴標準間病房，宮冷熱水系統(tǒng)。利醫(yī)技矛75.00半10.00吳30.00蝕多層，冷熱水欠系統(tǒng)。韻7君商展建筑克商場油16.00痕10.00曬50.00淘

膨8朋賓館建筑扣旅館揀50.00勺10.00耗40.00屢標準間客房，受冷熱水系統(tǒng)。演（無星級）府序號罷功能分類擁建筑類型政指標值課備注咱1攏居住建筑伯多層訓38.00刊多層為照明系揪統(tǒng)，小高層及菜高層包括照明壇、動力系統(tǒng)；陸燈具為座頭燈蘆，小高層及高壇層包括應急燈殿。碰小高層閃52.00墳高層趣60.00怪2嘉辦公建筑嘩多層享55.00缸照明、動力系膊統(tǒng)；喚燈具包括：格份柵熒光燈、吸疤頂燈、筒燈、醉應急燈、誘導活燈等。船高層潑70.00偏3侮教科建筑裳教學樓缺55.00治照明、動力系隙統(tǒng)；閥燈具包括：格層柵熒光燈、吸燕頂燈、應急燈澡、誘導燈等。蔽綜合樓為高層默，其他均為多縫層。響綜合樓嘉75.00丘幼兒園距38.00副科研憤80.00仿圖書館滔60.00壁4夢醫(yī)療建筑遍門診分55.00鷹照明、動力系著統(tǒng)；禾燈具包括：格氏柵熒光燈、吸逗頂燈、醫(yī)療專純用燈、應急燈棍、誘導燈等。消病房樓（多層公）關60.00納病房樓（高層銀）梢75.00鄉(xiāng)醫(yī)技萌85.00來5贊商展建筑發(fā)商場肥55.00詢照明、動力系都統(tǒng)；篩燈具包括：格樓柵熒光燈、吸徐頂燈、筒燈、口應急燈、誘導尸燈等。耐6趨賓館建筑驕旅館貿60.00鏈照明、動力系蓋統(tǒng)；收燈具包括：格詢柵熒光燈、吸必頂燈、筒燈、絕應急燈、誘導且燈等。挽電氣估算指標蒙（抬元榆/m邪2絞）錫暖通空調工程暈估算指標（萍元懼/m狠2使）銅使用環(huán)境窄系統(tǒng)形式冒中央空調魄分散式中央空懲調低采暖譯防排煙、階通風辜高級廣一般繡高級團一般鍬居住建筑鍛

碌

努480坐320翁20盒8欺辦公、一般實掙驗、科研、門件診、醫(yī)技等建蹈筑格285頂225鉤400畢330墊23纏17腸教學、閱覽、境會議、商場、在娛樂休閑、餐克廳等建筑仇355武280炕420暮350謎26香18唱賓館、病房等謀建筑陜320史250喂400硬330倍24座18貢影劇院、音樂午廳、候紹機貧(端車筐)侮廳、大會堂、鄙體育館等場館逗建筑漆590遙480修

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兵85.64%方前期費用皺124攤2.82夸2.41活建安費用裳1779夫40.43漁34.62禍基礎設施磨312沿7.09討6.07即配套設施蛙126學2.86傳2.45陸期間費用擺439僵9.75仔8.54遇稅金哥342捕6.66%否利潤（排按西10錦%應計）升396蛾7.7%構總電計利(牧銷售價嚼格狠)建5138曉100%莫n腫梅砌府南京市房屋拆煩遷補償價格及牌分析損根據南京市城奔市房屋拆遷管富理辦法（市政域府晶20吸3被號令）和南京剖市房屋拆遷補葉償、補助價格品標準（寧房紗拆開[2001]患35母0窩號）漸房屋拆遷補償丑價縫格漂=互區(qū)位補償價鼻格訊+因房屋重置價格預房屋重置價舟格古=頭綜合費戚用怪+漢建筑安裝工程相費況磚混一等全新希住宅房屋拆遷蜓補償價格對比吉貪象帽我單位：章元這/凳平方米建筑面合積斗被拆遷房屋所普處土地級別聯(lián)一蝶二犯三撿四似五陸六動七育八奴區(qū)位補償價格域2570堂2340園2010須1650瘦1200歪670殃260示200壺建筑物告重置價格單綜合費用還950棉930啦900蛾860殃800波740蓋600斤460袋建安工程費業(yè)640章640睜640藝640縫640抹640富640看640耽20邊3攀號令合計丸4160忘3910揚3550固3150爭2640希2050秒1500貫1300屬16條6筍號令（原非市最政項目）奮4150姑3900牌3500覆3100吼2600墳2050議1500禍1300貝18堆0卡號令（原市政艷項目）撒3900魔3650投3300監(jiān)2900債2550臭2050衡1500本1300埋將土地及房屋邀地理位置有關椅的費用歸為區(qū)意位價格；將與遭房屋有關的費帳用歸為房屋的偵重置價格；綜森合費用反映的陵是工程造價除革建安費用以外宰的其他費用，渾這一部分費用泛與南京市的房俘地產行業(yè)的稅助費政策等有很裙大的關系，也防與企業(yè)管理水推平、國家的財爭政貨幣政策有宜關。望以一級地上每頌平方米建筑物眨為例，經測算俘如下表：厚序號預有關費用名稱常價格（轟元害/踩平方米建筑面魚積）聽比例阻（磁%如）立一固白蟻防治費、解勘察測繪規(guī)劃鋪設拌計費及三通一白平等黨前期工程費栗44.3岔

毀二熄道路、水電氣義、排污、照明呼、綠怪化等代公共基礎設施晃費冰101.0乏

糧三買建安費用疲（含樁基、土危建、給排水、街電氣、暖通）午100+55談5+32+3金8+28蒸=755直

群四晉企業(yè)管理費就按二級企作業(yè)滋25墻%庭費率測算杜71.3文

離五燈房屋略銷售費用止（完2逃%臭測算）半57容

南六送平均貸款利息瘦（振財務費用國）肉74專

貼七獄人防經費、市暈公用基礎設施厚配套等占代收費用萌224絡

杠八寇監(jiān)理、質檢、授安檢、招標等警其他費用邀26.4姜

禍九馬企業(yè)記利潤和稅金幕373岸

恒

周合計（不含土陜地費用）豪971.00軌+755=1煉726飛

客n命歐坦缺不同城市房價繞的比較分析：趕不同城市商品楚房價格的比較塘分析（單位：貢元隸/冶萬平方米撥/棒元資/列境平方米）床城市很200檔0巾年鷹200融1斑年斯200筐2蛋年懼收入幼水平腦銷售憲面積橫平均允價格迎收入詞水平叔銷售踩面積戒銷售面恭積漲幅纏平均奮價格板平均價嶄格漲幅捏平均辮價格脖上海高11718囑1738演3275澆12883桐2021極16.3%推3731凝13.9%脫

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題n鈴科逃劃消費者觀念問錯題及分析：器1宗南京漫的消費者都習射慣用余錢一次壺性買房，不習界慣借貸買房，庸不愿意借貸消念費，還沒有學工會花明天的錢趣，用明天的錢奉，對自己未來損經濟收入信心為不足。境外如捎美國、日本、喇香港及新加坡掛等居民都習慣潤借貸消費，按醉揭期長呆達扣3茄0倍年，一般士到發(fā)6僚0理歲退休才還清段貸款，一輩子薪在還錢，但享今受虧了比3紡0慘年。有人打了鷹一個形象的比障喻：外國人買舌房時是先算自舞己一輩子能掙李多少錢，然后效按此標準去貸趣款買房，而中誦國人則是先算慧自己現(xiàn)在手中敬有多少錢，決梳定買房，無疑魯加大了買房的枕壓力，對房價拜的承受能力也稀就降低，當然晝覺得房價太高錘。赤2喚缺乏匙梯度消費觀念依，不是根據自幻己的經濟承受釣能力來決定買江房，總想一步益到位，購買商根品房面積偏大慶，要求附在閃12刃0麗平方米以上，宰不知以舊換新蠢，以小換大，四使自己輕松改灌善居住條件。莊在買房總價過慢高時，認為住杯宅單價也太高固。南京房地產鈔市場梯度供應蓮體系也不完善掘，大戶型偏多輛，缺少中小戶限型。劍橋國際敵公寓的銷售火伍暴就證明了這械一點。二手房患交易完善也可治逐步解決此問稀題。目前南京現(xiàn)市在政策上也莫鼓勵買賣房，游只對差額部分震面積繳稅，而挽且房改房目前妄交易還不需要敢繳納土地增值同稅。稠3跟目前紙南京有些地區(qū)疼的房價上漲速允度太快，如南孟京的河西地區(qū)狠，房價讓從澆250禮0唱元詞/碼平方米到一年旨前瞞的缸300闖0耽元形/效平方米，現(xiàn)在心普遍漲草到仍400腥0惹元驅/攪平方米，增幅屢達別33罷%價。居民心理感里覺南京房價漲亂得太快。貿4結南京模的居民習慣生撈活在老城區(qū)（舟明城墻內），恭由于交通、就成業(yè)、教育等多郵種因素不愿意輪出城居住，而茄且目前南京的吐新城如江寧、右仙西等由于配火套條件不具備染，成墨為盟“線鬼懼城傻”錯、確“辨臥山城爛”臉。而南京實行低老城改造，老擾城新項目越來時越少，故房價膊較高，居民心遙理感覺明顯。竹因此南京應完游善新城配套條店件，建立大南已京概念，實施梳跨江發(fā)展戰(zhàn)略目，鼓勵居民在師新城居住。舌5徑在新器舊體制轉換過譽程中，居民不普能很快適應。匪由于房改房妥（進2~毛3譽萬柱/曲每套）、集資飄房極（白1200~1報80鴉0某元透/伐平方米）、經甩濟適用房（控槳制頭在捷150宣0禽元菌/拆平方米以內）躺和商品房任（托329鄰0榮元芒/承平方米）的價婚格相差很大，條從擠199很9恥年全面實行住鏈房制度改革到隔現(xiàn)在，這個過貸程較短，居民憶心理反差較大學，加上經濟收判入增長不快，遺住房補貼不到浴位，居民對房殖價上漲非常敏絞感。醉6彩土地炒供應市場化后默，土地價格上肚漲飛快，如江航寧的地價已航達圣4凡0潮萬父/訂畝，河西已螞達欲20略0疾萬警/鞏畝，南京六合火新區(qū)中心商業(yè)禍用地老達均45程0雞萬壯/軍畝。南京市區(qū)祥一些地段的地倉價在一年內已辯翻了一番，去計年艘150粉0慘元樓/橡平方米能拿到廊的土地，今年漸要衡300德0輕元晃/些平方米才能拿型下。加上新聞益媒體的報道和邊宣傳，居民心長理壓力較大。甜7籮近幾鍬年日用消費品攪價格持續(xù)走低唉，而房地產價躬格卻一直在漲查，老百姓感覺色明顯。殿8媽中國嗽的住宅消費政化策是：高收入屆家庭購買市場概商品房，中低介收入家庭購買壤經濟適用房，晌低收入家庭購梳買租賃廉租房貪。許多家庭屬芽于中低收入，五受政策限制既它不能購買經濟擦適用房，又買竄不起商品房，怖再加上經濟適疏用房供應有限蘆，面對價格猛孝漲的商品房價溉格，心理壓力鋒較大，而且在賴南京這部分人艘群比例較大。撞南京市有關住希宅價格等指標叫比較分析表鹽比較內容燭1998賊1999談2000漲2001車200容2仙（上半年）島

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