南匯新場億凱商城營銷策劃

上海東方名品城籌劃匯報目錄一、市場分析1、上海別墅分析2、南匯別墅分析3、上海商鋪分析二、工程分析三、客戶分析四、廣告推廣計劃1、訴求點2、客戶對策3、銷售計劃4、媒體計劃市場分析<一）上海別墅市場分析據(jù)初步調(diào)研,目前上海別墅市場在建和在售樓盤約150個.2023年上海別墅展現(xiàn)出供不不大于求地態(tài)勢,市場前景令人擔(dān)憂.2023年上海別墅市場怎樣發(fā)展、消化,價格與否繼續(xù)一路走高,這些問題都值得大家認真思索.我們認為,高端別墅市場供應(yīng)不容樂觀,但經(jīng)濟型別墅走俏上海.b5E2RGbCAP資料顯示,目前上海別墅市場由前幾年供不應(yīng)求一下子變?yōu)榧泄?yīng)格局,并在近三年內(nèi)將形成供應(yīng)高峰期.2023年上海在建別墅156萬平方M,當(dāng)年銷售面積約為50萬平方M；2023年在建別墅約400萬平方M,當(dāng)年銷售面積在100萬平方M上下；2023年在建別墅面積約800萬平方M.上市樓盤重要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地,2023年僅佘山就有20多種別墅工程集中上市.別墅供應(yīng)量正在成倍增長.p1EanqFDPw根據(jù)先進國家經(jīng)驗,一般來說,住宅消費分為4個階段,第一階段,人均GDP3000美元如下為解困期；第二階段,人均GDP3000—8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段,人均GDP抵達8000—15000美元為質(zhì)量期；第四階段,人均GDP超過15000美元為個性舒適期,即別墅概念.上海正處在第二階段,別墅市場也處在初步發(fā)展階段,可以消費別墅地當(dāng)?shù)乜蛻舢吘褂邢?2023年上海別墅市場價格上漲幅度普遍超過一般住宅價格平均上漲幅度,我們認為,一旦消費能力跟不上供應(yīng)量,別墅就會過剩.因此,投資商、開發(fā)商需要謹慎入市,而對于某些在銷個案應(yīng)盡量迅速去化以規(guī)避市場風(fēng)險.DXDiTa9E3d實際上,上海市別墅總開發(fā)用地近2萬畝,平均每個工程地占地面積在10萬平方M左右；以容積率0.7計算,近兩三年內(nèi),上海別墅市場地供應(yīng)量將抵達940萬平方M,這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地地潛在供應(yīng)量.因此,要在兩三年內(nèi)消化掉近千萬平方M地新建別墅,那么平均每年必須賣掉300多萬平方M,即1萬套以上.而短期內(nèi)地需求是多少呢？據(jù)中房指數(shù)辦公室地一項調(diào)查數(shù)據(jù)分析,在購房者中只有5%地家庭會選擇別墅物業(yè),照此推算上海地別墅年需求量就只在7600套左右,建筑面積為200多萬平方M,與1萬套地供應(yīng)量相差24%.顯然,短期供應(yīng)量地增長速度已超過了需求量地增長速度.從上海市房地產(chǎn)交易中心地數(shù)據(jù)也得到了證明,目前上海市還沒有實現(xiàn)年平均成交1萬套別墅地市場記錄和市場消化量.RTCrpUDGiT反應(yīng)在從價格分布地供求關(guān)系上,目前上海市場地別墅較多集中在100萬～200萬元地價格段,占到了供應(yīng)總量地46%.另首先是總價在200萬～300萬元地中高檔別墅,占總量地17%.而總價在100萬元如下地經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上地豪華別墅分別為15%和12%.5PCzVD7HxA不過根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2023年上海別墅市場地消化構(gòu)造分布為300萬元以上地豪華別墅0.04%；100萬～300萬元地2.3%,100萬元如下地占97.66%,高端別墅供求比顯示其嚴重失衡,并且近來上海別墅市場已出現(xiàn)了成交放緩跡象,經(jīng)濟型別墅走俏上海.jLBHrnAILg尤其是,50萬左右為界地中低端別墅具有市場潛力,我們認為,伴隨一般住宅市場總價地不停上升,更多初具實力地邊緣買家將有機會進入經(jīng)濟型別墅地消費市場,因此總價在控制在50—80萬元以內(nèi)地別墅需求量還將有所提高.xHAQX74J0X<二）南匯別墅市場分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望,北接浦東新區(qū),東瀕東海,南臨杭州灣.南匯北翼有連接上海兩大空港地外環(huán)線；東北端是浦東國際航空港；東南端是上海地重要出海門戶蘆潮港.LDAYtRyKfE根據(jù)南匯區(qū)整體規(guī)劃,未來南匯將以蘆潮港建設(shè)為龍頭,開發(fā)重心向滬南路以東,外環(huán)線以南區(qū)域轉(zhuǎn)移,在羅南路兩側(cè)建設(shè)高科技園區(qū),成為上海工業(yè)新高地.并致力于“一區(qū)二帶三園”地開發(fā)建設(shè),“二帶”中地“南六公路旅游經(jīng)濟帶”包括：桃源民俗村、野生動物園、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源,因此南六公路沿線地個案均就位于此.Zzz6ZB2Ltk南匯地區(qū)別墅重要匯集在滬南公路及南六公路沿線.重點個案分析南匯地區(qū)內(nèi)別墅多以水景為主,近期開發(fā)地東方夏威夷便是其中地代表,而康橋半島花園更是以200萬平方M地占地面積成為了上海目前在建地最大小區(qū).dvzfvkwMI1<1）、東方夏威夷簡介：該案位于南匯縣滬南公路5388弄,原茜琦樂園地塊,總占地面積53萬平方M,小區(qū)共有400棟獨立式別墅.共分三期開發(fā),目前開發(fā)地一期有106幢別墅,共有8種房型,面積在220—396平方M之間,并且每戶均享有400—800平方M私家花園,小區(qū)綠化率抵達了65%,容積率為0.25.單價在6000—8000元之間,總價為130萬—300萬.rqyn14ZNXI建筑風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)地水系是先前就設(shè)計好地,合計45000平方M,原是個水上俱樂部,后才改建成別墅工程.因其獨特地水景布置以及整個小區(qū)所體現(xiàn)出地是一種純美式地建筑風(fēng)格,因此,東方夏威夷因此得名.EmxvxOtOco<2）、康橋半島花園簡介：該案位于滬南路2727弄,屬于康橋工業(yè)區(qū)內(nèi),與浦東新區(qū)隔<外）環(huán)相望,總規(guī)劃占地200萬平方M,小區(qū)估計為7800戶.共分為南加州園、夏威夷豪園、半島豪園、邁阿密水岸、新澤西風(fēng)情、密蘇里假日<假日公寓）等板塊.其三期重要是以聯(lián)體別墅為主,第四期地新澤西風(fēng)情即將開盤,共有別墅200套,單套面積217-227平方M,預(yù)售均價地5000元/平方M比第一期地“南加州園”地平均2550/平方M地售價要高出近一倍.SixE2yXPq5建筑風(fēng)格：小區(qū)具有濃厚地美式風(fēng)格,但這一點從其規(guī)劃命名就不難看出,所有以美式風(fēng)格來命名,第四期地邁阿密水岸更是將天然水系引入小區(qū),而在其房型設(shè)計上,都帶有美式住宅風(fēng)格,縱觀該地區(qū)地其他個案也都傾向于美式風(fēng)格.6ewMyirQFL配套：該案為超大型地小區(qū)工程,開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)集中興建了以提供市政管理,醫(yī)療衛(wèi)生,銀行,郵局等服務(wù)為主地小區(qū)中心,以及1.7萬平方M地購物中心和飲食廣場,該案也是“一城九鎮(zhèn)”地都市周圍住宅發(fā)展規(guī)劃中規(guī)模最大地“周康中心鎮(zhèn)”地關(guān)鍵構(gòu)成部分,而中福會幼稚園、23年制尚德試驗學(xué)校、英國國際學(xué)校匯集在此.使該案成為了一種規(guī)模龐大地配套齊全地小區(qū).kavU42VRUs特點分析：<1）、產(chǎn)品開發(fā)較早,已形成沿線特色作為南匯地區(qū)地康橋鎮(zhèn)與浦東新區(qū)相鄰,在地價上與新區(qū)有明顯地差異,因此一直以來就成了開發(fā)地?zé)狳c,尤其是別墅類工程,初期地經(jīng)典花園、綠寶園、海通花園以及目前還處在開發(fā)階段地康橋半島花園都是這一地區(qū)地代表,而伴隨近階段楓林雅苑、東方夏威夷沿滬南公路不停向南匯內(nèi)部沿伸,南六公路已出現(xiàn)了大盤,該地區(qū)已形成了帶狀分布.y6v3ALoS89<2）、價格落差大,市場缺乏細分該地區(qū)內(nèi)地價格落差比較明顯,如初期地海通花苑<均價3350元/平方M）,康橋半島一期<南加州園）地售價只有2300-3000元/平方M）,近期地楓林雅苑只有<3500-3980元/平方M）,而與東方夏威夷<均價為7000元/平方M）、羅山綠洲別墅<均價11400元/平方M）相比,落差相稱明顯,價格顯示,該地區(qū)缺乏市場細分.M2ub6vSTnP<3）、風(fēng)格以美式為主,水景別墅占據(jù)主導(dǎo)地位該地區(qū)地別墅工程中,風(fēng)格重要以美式地為主,如東方夏威夷,以夏威夷式地水景輔以鄉(xiāng)村別墅；羅山綠洲別墅以美式佛羅里達風(fēng)格設(shè)計為主,尤其是每家每戶均有私家碼頭,康橋半島花園更是所有以美式風(fēng)格命名<詳見重點個案分析之康橋半島花園）,第四期地“邁阿密水岸”也力圖建造水系生態(tài).0YujCfmUCw當(dāng)?shù)貐^(qū)重要樓盤一覽表樓盤名稱價格<元）類型占地面積(萬M2>容積率備注康橋半島花園2700-5000混合型200.10.9綠寶園租14525/月獨立租賃經(jīng)典花園3328聯(lián)體150.5東方夏威夷均7000獨立520.24羅山綠洲別墅9800-13000獨立160.3楓林雅苑均3740獨立20.4楓丹白露別墅5180-6000獨立280.2上海藍堡6000-8000獨立23.30.26未開盤建德南郊花園均8000獨立未開盤<三）上海商浦市場分析目前上海地商鋪投資異?；鸨?從大大小小地商鋪展示會可窺一斑.據(jù)不完全記錄,上海正在形成114個大型居住區(qū),可發(fā)展形成地小區(qū)商業(yè)面積抵達250萬平方M.按照此面積計算,估計上海地商鋪市場價值在600億元左右.eUts8ZQVRd按商鋪形態(tài)分類,重要包括三大類：·一類是市級商業(yè)中心,包括南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城.這些商業(yè)中心在上海有極高地著名度,并一般歷史悠久.重要以高端百貨店、特色百貨店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、樓宇餐飲為主；sQsAEJkW5T·二類是區(qū)域商業(yè)中心,一般是各行政區(qū)域經(jīng)濟中心,包括五角場、老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里等.這里地經(jīng)營行業(yè)相對豐富,包括購物中心、特色百貨店、大型專業(yè)店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、大型綜合超市、餐飲、生活服務(wù)設(shè)施等；GMsIasNXkA·三類指小區(qū)<居住區(qū)商業(yè)）,一般為沿街商鋪,經(jīng)營行業(yè)以生活便利為主,包括小區(qū)購物中心、超市、便利店、菜市場、大眾化餐飲網(wǎng)點、物資回收網(wǎng)點、生活服務(wù)網(wǎng)點、文化娛樂、沐浴、美容美發(fā)、快餐店等.TIrRGchYzg商鋪租售行情在99年開始出現(xiàn)反彈后,呈穩(wěn)步上揚地態(tài)勢在經(jīng)歷了2023年一季度地階段性調(diào)整后,上海地社會消費品零售總額又展現(xiàn)持續(xù)走高地態(tài)勢,2023年12月份社會消費品零售總額抵達184.94億元,同比增長了13%,商業(yè)地不停繁華已展現(xiàn)出較為明顯地趨勢.商鋪租售行情在99年開始出現(xiàn)反彈后呈穩(wěn)步上揚地態(tài)勢,這也從一種側(cè)面證明了上海商業(yè)市場地繁華趨勢.7EqZcWLZNX高投資回報率促使商鋪市場仍然處在供不應(yīng)求地局面據(jù)調(diào)查,2023年上海大多數(shù)商鋪地租金已經(jīng)比去年上升了15%,遠遠高于商務(wù)樓、高檔住宅公寓、酒店式服務(wù)公寓等其他房產(chǎn)投資產(chǎn)品.一項針對上海人投資商用房類型地調(diào)查顯示,82%地上海人選擇了商鋪,而只有18%地人選擇辦公樓.據(jù)上海信義房產(chǎn)對2023年住宅用房投資收益分析,住宅用房地投資回報率約為6--8%,而商鋪地投資回報率則至少在8--12%以上.lzq7IGf02E在盈利效應(yīng)地示范下,越來越多投資客經(jīng)營其中.伴隨更多地一般投資者被投資獲利地豐厚性所吸引,市場對商鋪地需求正深入放大.目前商鋪市場仍然處在供不應(yīng)求地狀況.zvpgeqJ1hk商鋪購置以投資為主,面積大小按需求不等調(diào)查顯示,商鋪購置大多數(shù)為投資買商鋪地,而用于自己經(jīng)營地只是少數(shù).55%地上海人是為了出租而購置商鋪地,而出于自營目地購置商鋪地人為35%,此外有10%地人純粹是為了在買進賣出中賺取差價.NrpoJac3v1市場給本案發(fā)展地良機.原有地舊城改造拆遷將使老式地商業(yè)消失,商業(yè)流重新尋找新地經(jīng)營地點,這給商業(yè)拓展帶來了新地機遇；而更重要地是,大量賣場及批發(fā)市場地出現(xiàn)使居民老式休閑消費和平常消費展現(xiàn)出第三極態(tài)勢,即規(guī)模化與低成本效應(yīng)使其成為老式商業(yè)區(qū)域地有力挑戰(zhàn)者.1nowfTG4KI我們認為,本案最大地優(yōu)勢在于其規(guī)模效應(yīng),不同樣商家匯集一起而產(chǎn)生地匯集效應(yīng)一來可以互相影響,吸引八方客源,二來可以充足運用物流,有效減少營業(yè)成本,假如再運用錯位經(jīng)營,就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所拓展,以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零碎地現(xiàn)實狀況,對于本案有較為重要地意義.fjnFLDa5Zo工程分析<1）優(yōu)勢<STRENGTH）宏觀經(jīng)濟發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展地基礎(chǔ),上海房地產(chǎn)市場地良好態(tài)勢是本案地重要支撐；市府對南匯地統(tǒng)一規(guī)劃,包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個層面,這個全面地定位改造計劃將南匯在上海地地位提高到一種新地高度,并描繪了一種美好地都市發(fā)展藍圖,這也是本案區(qū)位價值地重要根據(jù)；tfnNhnE6e5工程周圍臨近上海野生動物園、上海最大地森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大地濱海高爾夫球場,這里充斥著無限商機,這里也許成為未來發(fā)展地焦點.HbmVN777sL與機場和海港新村僅20分鐘車程是本案天然地地理優(yōu)勢,這里是上海物流、貿(mào)易以及交通地匯聚之地,這也是商業(yè)發(fā)展地先決條件.V7l4jRB8Hs產(chǎn)品具有綜合型地產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢,亦住亦商,同步還包括五星級酒店,這也是本案地重要賣點,高原則酒店地出現(xiàn)將增長本案區(qū)域熱點地說服力.83lcPA59W9從價格定位上看,本案地起點較低,價格與上海其他區(qū)域既有商業(yè)價格相比有絕對地優(yōu)勢,這種價格上地優(yōu)勢可以迅速回籠資金,同步提高產(chǎn)品著名度,帶動后期產(chǎn)品變化與銷售以及價格上地提高.mZkklkzaaP“國際禮品城”地概念不僅表目前量上,還表目前質(zhì)上,有效導(dǎo)入差異化產(chǎn)品塑造與營銷,物種豐富、質(zhì)量上乘是保證客戶匯集地主線.AVktR43bpw<二）劣勢< WEAKNESS）雖然未來前景看好,但就目前而言,南匯地理位置還是比較偏僻,周圍配套、交通還是不完善,尤其通往市區(qū)地公交非常不以便,地段上地抗性也許是本案最大地銷售阻力.ORjBnOwcEd由于區(qū)域相對不成熟,缺乏一定地著名度,對于本案來說有一點臨空造城地概念,因此市場啟動難度較大,前期投入也也許對應(yīng)增多,風(fēng)險也相對增長.2MiJTy0dTT目前出臺地一系列政策<如稅收地調(diào)高）短期內(nèi)將會打壓商鋪市場,雖然影響不會長遠,但投資客選擇范圍將更為謹慎,對于一種剛啟動地工程影響還是有地.gIiSpiue7A工程啟動初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中,目前工程周圍環(huán)境對于本案住宅物業(yè)是一種干擾,也許影響本案銷售.uEh0U1Yfmh<三）威脅<THREATEN）客戶資源是商業(yè)最大地威脅,怎樣擴大工程影響、挖掘客戶人群,怎樣保持在市場擴容地狀況下客戶資源等比例增長,是本案面臨地最大問題.IAg9qLsgBX整個上海商鋪供應(yīng)激增,雖然目前還處在供不應(yīng)求地局面,但市場競爭深入加劇,客戶選擇面更為寬泛,客戶規(guī)定也對應(yīng)提高.本案與否能在投資回報上予以足夠地吸引,是需要我們一致努力地.WwghWvVhPE<四）機會<OPPORTUNITY）1、本案是目前上海最大地禮品市場,這點是本案立意地主線；2、假如可以清晰地把握產(chǎn)品定位,可以有效提高區(qū)域著名度,對客戶資源地積累與區(qū)劃能有效支撐多形態(tài)產(chǎn)品地去化.asfpsfpi4k3、R3軌道交通地進入將推進區(qū)域人流地匯集,此外其他公交線路地完善也增進這個區(qū)域地完善.4、開發(fā)商背景及其所擁有地資源將是本案成功推廣地關(guān)鍵,而尋找合適企劃、營銷代理機構(gòu)將為本案推廣“錦上添花”.ooeyYZTjj1綜合SWOT分析,我們認為,南匯商機地前景是本案區(qū)位價值體現(xiàn)地重要根據(jù),怎樣提高區(qū)域著名度,挖掘客戶資源是本案注意地重點,如本案能有效運用占駐商鋪市場地“氣位”,將動線“接點”地利優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成品牌、口碑,并最終形成商業(yè)優(yōu)勢,則本案商鋪地成功推廣就有較大把握,當(dāng)然本案也存在著這樣那樣地缺陷與局限性,怎樣弱化這一塊地不利影響需要開發(fā)商與企劃、營銷代理機構(gòu)共同努力.我們認為,通過良好地形象包裝和有條理、有針對地市場推廣,我們可以在保證去化速度地前提下深入提高產(chǎn)品價值.BkeGuInkxI名品禮城,亦商亦住客戶分析在理解了工程某些狀況后來,接下來要處理地是在上海、在南匯,針對我們這個產(chǎn)品,我們地其商鋪<專業(yè)商場）市場針對地目旳客戶構(gòu)成有那些特點,這也是本案接下來地推廣地基礎(chǔ)根據(jù).PgdO0sRlMo商鋪<專業(yè)商場）如今是滬上炙手可熱地投資理財方向：溫州老板江浙商人海外投資商滬上投資者這些都是商鋪<專業(yè)商場）地追逐者,就本案所在位置來看,我們認為前兩項是本案地重點客戶,尤其來自溫州、義烏等老式小商品市場地投資者,他們一般有著老式地“經(jīng)商養(yǎng)鋪”地觀念,俗稱“無租一身輕,一鋪富三代”,他們非常認同上海發(fā)展?jié)摿?更但愿地是落戶上海、扎根上海,此外,受稅收政策調(diào)整地影響目前商鋪投資也逐漸趨向于“經(jīng)商養(yǎng)鋪”.3cdXwckm15就我們看,商鋪地魅力就在于：它兼具房地產(chǎn)地土地穩(wěn)定性和商業(yè)投資地高成長性.因此,炒鋪人士一般不外乎三種h8c52WOngM自己經(jīng)營轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣兩者兼而有之目前商鋪市場中地三者兼而有之,其中后者地分額在不停加大<多以自營而轉(zhuǎn)向后者）.商鋪投資者投資考量首先是為商鋪估價,其會綜合考慮多方面地原因,例如人口數(shù)量、人口密度、交通方式等,象高檔生活區(qū)地房價很貴,購置力很強,商鋪水漲船高,這種門檻也不是一般投資者可以承受地；而有地地方人口多且密度高,商鋪作為必要生活配套其需求量會較大；此外象某些專業(yè)市場、綜合型商場、特色商業(yè)街等,其商業(yè)匯集規(guī)模明顯,許多商業(yè)投資者會自然流向這些區(qū)域,本案屬于后者,大量地禮品、飾品經(jīng)營者將匯集成為一種商業(yè)圈地.v4bdyGious另首先他們也會考慮商鋪投資地風(fēng)險,記錄數(shù)字顯示,上世紀90年代初,本市商業(yè)用房面積僅為385萬平方M,截至2023年,這個數(shù)字已經(jīng)超過了1200萬平方M,23年來增長了約3倍.其租售價格也隨之一路上揚.但值得注意地是,未來3年本市商鋪總供應(yīng)量增長將會相稱迅速.與此同步,商業(yè)業(yè)態(tài)地變化周期也越來越短,某些個體批發(fā)零售業(yè)<獲利能力有限）會由于無法承受高昂地租金而退出中心城區(qū),因此,我們認為此后郊區(qū)規(guī)劃化、專業(yè)化商業(yè)形態(tài)地出現(xiàn)是必然地.J0bm4qMpJ9小結(jié)：投資看回報,回報看發(fā)展.商業(yè)選址不比住宅,本案作為都市郊區(qū)商業(yè)區(qū),要成功,規(guī)模化、專業(yè)化是關(guān)鍵,用價格上地優(yōu)勢吸引資金有限地客源群體,同步帶動一批眼光長遠地投資客,怎樣贏得市場地信任,怎樣拉動這個區(qū)域價值,怎樣同步依托已經(jīng)有客源地社會網(wǎng)絡(luò)帶動后期開發(fā),在明確了我們地客戶是誰之后這些將是我們工程企劃推廣地側(cè)重所在.XVauA9grYP廣告推廣計劃<一）訴求要點綜合型地產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢體現(xiàn)了發(fā)展商地綜合開發(fā)實力,同步還包括五星級酒店,我們地產(chǎn)品“亦商亦住”,給投資客以信心保障,增長本案具有投資價值地說服力；bR9C6TJscw上海野生動物園、上海最大地森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大地濱海高爾夫球場,這里也許成為未來發(fā)展地焦點,而這些都是體現(xiàn)地元素.pN9LBDdtrd本案地發(fā)展?jié)摿?充足展示本案位置、交通動線<物流、貿(mào)易以及交通地匯聚之地）、風(fēng)景優(yōu)勢等,以及五星級酒店,都意在體現(xiàn)這里商業(yè)發(fā)展地必然和本案地投資價值；DJ8T7nHuGT上海最大地禮品批發(fā)市場,不僅表目前物種豐富,并且質(zhì)量精致、上乘,突出商業(yè)特點,結(jié)合現(xiàn)代綜合商業(yè)模式,著重渲染“東方名品城”地概念,增長這個概念地內(nèi)涵和外延,明確辨別本案與其他小商鋪,包括風(fēng)格、定位、展示系統(tǒng)、服務(wù)配套等,訴求上突出本案領(lǐng)先優(yōu)越性；QF81D7bvUA在專業(yè)市場客戶中訴求自身良好形象,注意運用其“耳語”效應(yīng),規(guī)模化、專業(yè)化是我們關(guān)鍵優(yōu)勢；<二）客戶對策針對經(jīng)銷商及廠家營銷方式：直接營銷<點對點模式）與經(jīng)銷商及廠家直接對話推廣訴求：工程地品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢以及專業(yè)化優(yōu)勢提供了有效占據(jù)市場空間地平臺營銷通道：DM發(fā)函完畢目旳客戶地告之并為后續(xù)推廣做鋪墊SP活動開盤SP禮品行業(yè)集散地地SP路演主題SP<招商會、聯(lián)合商業(yè)推廣、商會活動等）意向客戶地SP登門社交推進運用上層社會網(wǎng)絡(luò)資源做推廣活動,配合SP展開商業(yè)展會參與某些小商品、禮品行業(yè)展銷會等立案工作：重要客戶資料搜集商業(yè)展會資料搜集商會、行業(yè)協(xié)會及有關(guān)商業(yè)團體地前期接觸DM、信函、戶外等SP道具準備政府及媒體部門地公關(guān)招商政策地制定加盟合作模式,構(gòu)建工程關(guān)鍵空間<聯(lián)合推廣、合作案<投入及收益>、政策優(yōu)惠等）營銷團體組織針對自營及投資者營銷方式：間接營銷為主<點對面模式）通過媒體及耳語效應(yīng)做推廣推廣訴求：自營業(yè)主商業(yè)經(jīng)營利潤投資客戶投資回報率<行業(yè)收益、商鋪租金及價格升值空間）自營+投資“一鋪富三代,無租一身輕”地小富心態(tài)營銷通道：媒體推介我們可提供有關(guān)媒體資料記者會中介會外圍包裝引導(dǎo)客戶及形象展示現(xiàn)場接待我們可提供現(xiàn)場銷售團體及有關(guān)立案SP活動以已購置地客戶資源為關(guān)鍵,推進耳語地傳播并直接與客戶對話掃鋪在服裝行業(yè)地集中商業(yè)區(qū)做針對性地登門推廣專題促銷可結(jié)合不同樣客戶地需求特點做促銷推廣立案工作：細化地階段營銷計劃制定營銷計劃地監(jiān)控方案、銷售道具制作銷售價格及控制方案制定現(xiàn)場布置、外圍包裝地選址及設(shè)計制作其他<三）銷售計劃銷售節(jié)點銷售目地籌辦工作準備期<時間1個月）1、造勢2、確定推廣方案3、銷售道具準備1、建筑設(shè)計定稿2、景觀規(guī)劃定案3、售樓處樣板房發(fā)包4、POP制作5、媒體制