司法拍賣二次過戶怎么辦

司法拍賣二次過戶怎么辦何謂法拍房“二次過戶”若不審慎對(duì)待，或承擔(dān)超額稅費(fèi)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十條的規(guī)定：“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額?！贝艘?guī)定明確了拍賣中形成的稅費(fèi)，應(yīng)由相應(yīng)主體各自承擔(dān)。但法院若在拍賣公告中事先明確應(yīng)由競(jìng)買人承擔(dān)全部稅費(fèi)（包括出賣人的稅費(fèi)），此時(shí)如何處理？廣東省高院對(duì)此認(rèn)為“盡管中山中院對(duì)本案涉案標(biāo)的物拍賣產(chǎn)生的稅費(fèi)承擔(dān)與上述司法解釋規(guī)定不完全一致，但復(fù)議申請(qǐng)人自愿參加競(jìng)買，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)清楚知悉并屬于自愿接受拍賣公告規(guī)定的相關(guān)條件，應(yīng)當(dāng)按照該條件參加競(jìng)買并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，如不接受拍賣公告規(guī)定的條件其可以選擇不參加競(jìng)買。對(duì)此，競(jìng)買人在參與法拍房拍賣前應(yīng)全面完整了解拍賣細(xì)節(jié)，審視自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力后審慎決定。對(duì)其中可能存在“二次過戶”的房產(chǎn)尤應(yīng)注意，二次過戶導(dǎo)致的額外稅費(fèi)或拉平法拍房本身的價(jià)格紅利。01案件經(jīng)過2018年5月14日，廣東省中山市中級(jí)人民法院于作出拍賣公告，內(nèi)容為14宗房地產(chǎn)的拍賣事項(xiàng)。其中，對(duì)于稅費(fèi)承擔(dān)的問題詳細(xì)說明如下：2018年6月18日，羅某在淘寶網(wǎng)上成功競(jìng)拍其中某套房產(chǎn)。在辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時(shí)，羅某得知其要承擔(dān)買賣雙方的所有稅費(fèi)，總計(jì)稅費(fèi)達(dá)到拍賣成交價(jià)的30%左右，遂提出書面異議要求“上述產(chǎn)權(quán)過戶稅費(fèi)依法由買賣雙方各自承擔(dān)”。該書面異議后被中山中院駁回，羅某又向廣東省高院申請(qǐng)復(fù)議。02羅某復(fù)議稱復(fù)議申請(qǐng)人（即羅某）競(jìng)拍涉案房產(chǎn)后在辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)時(shí)，被稅務(wù)部門告知要繳納買賣雙方的所有稅費(fèi)，總計(jì)稅費(fèi)達(dá)到拍賣成交價(jià)的30%左右。稅務(wù)部門要求復(fù)議申請(qǐng)人承擔(dān)買賣雙方的所有稅費(fèi)依據(jù)是中山中院裁定書第六項(xiàng)“上述產(chǎn)權(quán)過戶所需稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”。但該項(xiàng)裁定因違反相關(guān)法律、司法解釋，應(yīng)依法予以撤銷。（一）中山中院拍賣公告中第七條“標(biāo)的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)由買受人承擔(dān)”的執(zhí)行行為明顯違反了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十條的規(guī)定：因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。本案房地產(chǎn)的過戶稅負(fù)繳納主體法律均有明確規(guī)定，復(fù)議申請(qǐng)人作為買受人，僅為契稅、印花稅的繳納義務(wù)人，其余增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等的繳納義務(wù)人稅法均明確規(guī)定為被執(zhí)行人。因此，根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，拍賣公告中對(duì)于稅費(fèi)的承擔(dān)應(yīng)明確為“交易過戶稅費(fèi)根據(jù)法律規(guī)定由買賣雙方各自承擔(dān)”。（二）《網(wǎng)拍規(guī)定》第三十條在實(shí)踐中已得到充分有效的執(zhí)行，各級(jí)人民法院應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行司法解釋的相應(yīng)規(guī)定。（三）對(duì)于被拍賣人承擔(dān)交易過戶稅費(fèi)的方式也有明確規(guī)定。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函（國(guó)稅函[2005]869號(hào)）》第四點(diǎn)：鑒于人民法院實(shí)際控制納稅人因強(qiáng)制執(zhí)行活動(dòng)而被拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的收入，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第五條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法優(yōu)先從該收入中征收稅款。（四）拍賣公告中一切稅費(fèi)由買受人承擔(dān)的執(zhí)行行為也會(huì)造成嚴(yán)重的不公平，侵害了競(jìng)拍人的權(quán)益。本案中，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)可能發(fā)生過戶稅費(fèi)也只是列明了征稅的項(xiàng)目及大概的計(jì)算方式，其中對(duì)于企業(yè)所得稅更是直接說明無(wú)法確定。對(duì)土地增值稅提供了二種征稅方式，實(shí)踐中這二種征稅方式得到的結(jié)果相差巨大。由此可看出不動(dòng)產(chǎn)交易過戶稅費(fèi)的復(fù)雜性。綜上所述，中山中院拍賣公告中關(guān)于一切稅費(fèi)由買受人承擔(dān)的內(nèi)容明顯違反了最高法院的司法解釋，侵害了競(jìng)拍人的合法權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十一條的規(guī)定：當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)予支持：（四）未按照法律、司法解釋的規(guī)定對(duì)拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告的。中山中院本案的拍賣公告顯然屬于未按照司法解釋的規(guī)定對(duì)拍賣標(biāo)的物進(jìn)行公告的情形，為應(yīng)予以撤銷的執(zhí)行行為。03廣東省高院認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十條的規(guī)定：“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。”網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中對(duì)拍賣本身形成的稅費(fèi)一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定由相應(yīng)主體承擔(dān)。就本案而言，盡管中山中院對(duì)本案涉案標(biāo)的物拍賣產(chǎn)生的稅費(fèi)承擔(dān)與上述司法解釋規(guī)定不完全一致，但復(fù)議申請(qǐng)人自愿參加競(jìng)買，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)清楚知悉并屬于自愿接受拍賣公告規(guī)定的相關(guān)條件，應(yīng)當(dāng)按照該條件參加競(jìng)買并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，如不接受拍賣公告規(guī)定的條件其可以選擇不參加競(jìng)買。如果按照復(fù)議申請(qǐng)人所請(qǐng)，在其競(jìng)買成功后以稅費(fèi)過高、不應(yīng)由其承擔(dān)為由撤銷中山中院的該項(xiàng)執(zhí)行行為，將導(dǎo)致該司法拍賣條件產(chǎn)生重大改變，即在拍賣前和拍賣后分別設(shè)定兩種不同的拍賣條件，對(duì)其他未參加競(jìng)買的潛在競(jìng)買人而言不公平，也不利于司法拍賣的穩(wěn)定。因此，復(fù)議申請(qǐng)人的復(fù)議理由不能成立，本院不予支持。最終，廣東省高院裁定駁回復(fù)議申請(qǐng)人羅某的復(fù)議請(qǐng)求。04一點(diǎn)小結(jié)參與法拍房競(jìng)買，雖然存在大概率撿漏的可能。但非常規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)亦不可忽視。下面這位義烏許女士碰到的，也許并非個(gè)案。何謂“二次過戶”？舉例而言，買受人A購(gòu)房后，未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，產(chǎn)權(quán)仍登記在開發(fā)商名下。若此時(shí)拍賣此房產(chǎn)，需辦理兩次過戶，即開發(fā)商先將產(chǎn)權(quán)過戶給買受人A，再由買受人過戶至拍賣競(jìng)買人B（當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中為簡(jiǎn)化程序，拍賣成功后，這兩次過戶手續(xù)一般會(huì)并為一次）。由于存在兩次過戶，相應(yīng)的稅費(fèi)也需按兩次交易，繳納兩次。法拍房雖然價(jià)低，但風(fēng)險(xiǎn)不低，競(jìng)買還請(qǐng)慎重。多個(gè)法院查封的拍賣房過戶步驟首先，多個(gè)法院查封與只有一個(gè)法院查封，拍賣房屋過戶的手續(xù)都一樣。只要是通過正規(guī)的司法拍賣競(jìng)買房屋，競(jìng)買成功以后，你交納完畢拍賣款，法院就會(huì)解除查封，出具執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、成交確認(rèn)書等文書，拿著這些就可以強(qiáng)制過戶了。其次，解釋一下多個(gè)法院查封的問題。在法院執(zhí)行中，債務(wù)人可能欠一屁股債，很多債權(quán)人在追