華星貿(mào)易大廈發(fā)展戰(zhàn)略方案

第一部分發(fā)展戰(zhàn) 發(fā)展戰(zhàn)略概 發(fā)展戰(zhàn)略要點(diǎn)及實(shí)施方 發(fā)展戰(zhàn)略要 發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施方 短期發(fā)展目 中期發(fā)展目 長期發(fā)展目 華星企業(yè)理 1.3.1價值 使 愿 第二部分發(fā)展戰(zhàn)略分 華星自 華星處在階 華星的優(yōu)劣勢分 房地產(chǎn)投資分 房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃思 房地產(chǎn)行業(yè)分 我地產(chǎn)行業(yè)的情 房地產(chǎn)市場的情 萬科經(jīng)驗(yàn)介 小 風(fēng)險投資分 風(fēng)險投資規(guī)劃思 風(fēng)險投資簡 中國風(fēng)險投資現(xiàn) 軟件行業(yè)分 互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分 新材料行業(yè)分 通信行業(yè)分 傳媒行業(yè)分 小 資本運(yùn)作分 資本運(yùn)作規(guī)劃思 委托分 小 第三部分總 西直門華星前身是木材該是由中國木材總公司和北于，從1995年起木材逐漸走下坡路。1999年底，該決定進(jìn)行全面改造和改制。中國華星投入對華星開始設(shè)施改造工程并于2002年通過股權(quán)變更，華星成為控股股東。經(jīng)過公司改制華星分流了原來多余的人員公司基本上已經(jīng)沒有歷史包袱；同時經(jīng)過華星的重新注資改造，華星目前的資產(chǎn)狀況優(yōu)良?？梢哉f，華星處在一個包袱輕、資產(chǎn)優(yōu)的嶄新的高起點(diǎn)上。確立今后的發(fā)展戰(zhàn)略、構(gòu)建高效的組織架構(gòu)和管理體系對華星的未來發(fā)展有著非常深遠(yuǎn)的意義。第一部分的企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，走可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，立足房地產(chǎn)業(yè),通過相關(guān)在一年內(nèi)，完善華星的基礎(chǔ)管理工作，建立符合市場經(jīng)濟(jì)要求的現(xiàn)代企業(yè)管理制度,創(chuàng)建物業(yè)管理品牌；三年內(nèi),以房地產(chǎn)開發(fā)為目標(biāo),使之成為公司的主要利潤來源,并建立房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)品牌形象,實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展的戰(zhàn)略；首先，立足現(xiàn)有華星的租賃招商與物業(yè)管理工作，建立完善的內(nèi)部管理體制，加強(qiáng)的運(yùn)作管理,建立華星物業(yè)管理品牌。其次，以房地產(chǎn)開發(fā)為業(yè)務(wù)，以國內(nèi)大中型城市中高檔民宅開發(fā)為重第三，穩(wěn)健進(jìn)入風(fēng)險投資業(yè)，主要關(guān)注軟件業(yè)、新材料、通信技術(shù)、等行業(yè)，特別是國家重點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目；主要在投入相對較小的期投資，而產(chǎn)負(fù)債率以及風(fēng)險控制的前提下，積極運(yùn)作各類委托業(yè)務(wù)；在時機(jī)成熟第一層面的業(yè)務(wù)是業(yè)務(wù)，它為企業(yè)提供現(xiàn)金收入，支持企業(yè)的新業(yè)務(wù)拓展。華星現(xiàn)階段的業(yè)務(wù)是華星的租賃業(yè)務(wù)；在加快推進(jìn)華星大險與投資規(guī)模的前提下積極探索委托業(yè)務(wù)。第二層面的業(yè)務(wù)是新務(wù)，新務(wù)的開發(fā)為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有力支持。華星通過進(jìn)入房地產(chǎn)開業(yè)，通過滾動式發(fā)展，使之成為主要業(yè)務(wù)及利潤來源，完成公司業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略。發(fā)出新務(wù)并為業(yè)務(wù)。華星將積極介入風(fēng)險投資業(yè)與資本華星在一年內(nèi)將把主要工作放在明確戰(zhàn)略，完善管理體系，現(xiàn)有業(yè)務(wù)步入正軌，拓展委托業(yè)務(wù)等方面。華星確立自身發(fā)展戰(zhàn)略與企業(yè)前根據(jù)發(fā)展需要設(shè)立組織結(jié)構(gòu)，同前華星的建設(shè)與招商全面完成招商工作，為的發(fā)展帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。更重要的是2003介入委托業(yè)在全面投入使用后，通過融資，合理負(fù)債，介入委托業(yè)務(wù)，為2003會城市。目標(biāo)客戶為中收入家庭，2～3作。投資額控制在凈資產(chǎn)的會城市。目標(biāo)客戶為中收入家庭，2～3作。投資額控制在凈資產(chǎn)的15%2～3華星長期發(fā)展目標(biāo)是進(jìn)行積極的資本運(yùn)作,以相關(guān)多元化投資為主要方實(shí)際運(yùn)作企業(yè)獲取實(shí)業(yè)利潤。以新材體行業(yè)為主，關(guān)注國家重點(diǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。風(fēng)險投資的退出可以結(jié)合資運(yùn)作或者給其他投資者3～5主要以委托、資產(chǎn)運(yùn)作上市為主要。委托以一級市場運(yùn)作為主，以公司、基金為主要受托對象。資產(chǎn)運(yùn)作上市可以包括華星資產(chǎn)、相、優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)華星的跳3～5華星企業(yè)理華星的價值觀是，誠實(shí)守信、服務(wù)至上、鼓勵創(chuàng)新、追求卓越（一）（二）（三）創(chuàng)新是企業(yè)的原因，是不斷提升企業(yè)競爭力的動力。華星鼓勵創(chuàng)新，從技術(shù)上創(chuàng)新，從服務(wù)上創(chuàng)新，從管理上創(chuàng)新。不斷提升華星的（四）為業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)。第二部分華星自華星處在階國內(nèi)目前有多種類型的公司由于自身的優(yōu)劣勢在主要業(yè)務(wù)方向的重點(diǎn)各不相同（見下表。華星目前作為實(shí)業(yè)公司，時需要多方面入手，重●●●○●○◎◎●◎○◎◎○●◎●◎●◎◎●●◎●○◎●◎○●主要業(yè)務(wù)或很重 ◎次要業(yè)務(wù)或一般重 ○幾乎不開展業(yè)務(wù)或不重華星的優(yōu)劣勢分華星具有許多其他國有改制企業(yè)不具備的優(yōu)勢華星資產(chǎn)比較優(yōu)良，合管理能力需要提升；實(shí)力相對于國內(nèi)眾多競爭對手并不占優(yōu)勢。華星著巨大的機(jī)遇：華星重組后建立了一個良好的業(yè)務(wù)發(fā)展平臺；均利潤率等方面表明了市場的快速擴(kuò)張及對投資的國內(nèi)這些行業(yè)基本還處于較低水平的自由競爭層面，進(jìn)檻較低，比較容易獲得發(fā)展。、但是華星在發(fā)展中也多種：如何有效整合人力資源資源參、華星的房地產(chǎn)發(fā)展將不限于，而以國內(nèi)大中型城市（特別是省會城和比較。良好而超前的設(shè)計(jì)及規(guī)劃可以最終贏得消費(fèi)者和提高具有市場潛力的樓盤和聲譽(yù)良好的發(fā)展商較易獲得盡的品牌規(guī)劃和策略。市場的概念應(yīng)貫穿于從前期開發(fā)、我地產(chǎn)行業(yè)的情 地產(chǎn)具有四大特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性和政策性政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在面：一，土地資源的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；三，房地產(chǎn)所采取的政策會我地產(chǎn)業(yè)仍市場經(jīng)濟(jì)中一個“暴利孤島”，其投資回報率平均在20%以上，寫字樓行業(yè)也能達(dá)到11%左右。1996年到2001，我地產(chǎn)投資持續(xù)保持高速增長，這6，開發(fā)投資額年均增長達(dá)到15%。我地斷上升，200180%。中，個人住房的比例逐年增大。我國各地商品房價格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠(yuǎn)高于平均水平：其中以4800元每平方米排在第一，但是目前也有放緩的趨勢。1990年到2000房價平均年增長為11%。我地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量比過去急劇增加，但近年來數(shù)量又有所減少，房1995334820.88%。WTO對我地產(chǎn)企業(yè)帶來了機(jī)遇。房地產(chǎn)原料價格降低使房地產(chǎn)成本降低；汽車更加普及使消費(fèi)者有更新住房的意愿；房屋中介的發(fā)展使房屋更WTO對我地產(chǎn)同樣帶來。房地產(chǎn)行業(yè)政策會更加透明規(guī)范，以前依靠開發(fā)土地的優(yōu)勢將不復(fù)存在；國際房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入給國內(nèi)房地產(chǎn)商帶來壓力；優(yōu)秀的人才可能會流入國際房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。未來幾年，我，可以說，我地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間，主要表現(xiàn)在以下幾個方面，恩格爾系數(shù)在40%時住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的會達(dá)到15%到20%。目前，我國城市恩格爾系數(shù)已降到40%以下，而住房消費(fèi)尚不足到80平方米，那時的住宅建設(shè)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的將有望達(dá)到峰到2015年將有1.5億至2億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移進(jìn)城市，使水平提成為全球水平較高的國家之一,的提高將為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造巨2.2.4房地產(chǎn)市場的情2000現(xiàn)出快速增長的勢頭。地區(qū)的房地產(chǎn)投資以商品房建設(shè)投資為主，其中住宅用房地產(chǎn)占投資的大部分比例（200055%）。2000年住宅市場的銷售面積較99年放大，市場需求呈擴(kuò)大趨勢，人購房的比例急劇擴(kuò)大。2000年住宅市場共推出新盤199個，加上120，2000個以上，競爭激烈。2000年住宅市場新項(xiàng)目價格在4000-8000元/平方米的樓盤占主導(dǎo)地位（40%）。2000年在地區(qū)的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)共計(jì)624家，平均凈資產(chǎn)規(guī)模約4500萬元。和臺資、企業(yè)的資本規(guī)模相差很大（臺資和企業(yè)平均步上升的趨勢，可以說萬科房地產(chǎn)行業(yè)最成功的企業(yè)之一。萬科根據(jù)市場和投資環(huán)境形成了較為合理的投資區(qū)域戰(zhàn)略：人口密集、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的沿海三大形成較為合理的組合投資戰(zhàn)圈：以山東、京津地區(qū)和遼東為重點(diǎn)的環(huán)渤海海灣；以為中心的長角洲；以為龍頭的華南。域差別也反映了萬科的地區(qū)戰(zhàn)略：萬科的土地儲備主要在和這兩個城市，在和也有較多的投資項(xiàng)目，相對前4個城市投資要少許多。合于大面積開發(fā)。萬科物業(yè)服務(wù),通過建立品牌美譽(yù)度達(dá)到促進(jìn)銷售的抓住房地產(chǎn)行業(yè)成功、發(fā)展的競爭力，華星在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是可以取得另外一方面，的房地產(chǎn)目前發(fā)展非?？?，由于奧運(yùn)的題材，使得大量的開發(fā)商進(jìn)入市場，競爭非常激烈。激烈的競爭對于一個新進(jìn)入者來說是很不利的，特別是對于資本金相對較小的進(jìn)入者更是不利。目前土地使用權(quán)招標(biāo)的政策，使得實(shí)力不夠的中小開發(fā)商很難與實(shí)力雄厚的大開發(fā)商同臺競爭。所以，華星在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時候可以不首先進(jìn)入市場，而是進(jìn)入其他一些比較發(fā)達(dá)，但是競爭沒有這么激烈的如、等省從萬科的經(jīng)驗(yàn)來看，華星的目標(biāo)房地產(chǎn)市場鎖定在之外的大型省會城華星主要將投資于期的軟件行業(yè)、新材料行業(yè)和行業(yè)，適當(dāng)關(guān)注風(fēng)險投資一般不以經(jīng)營利潤作為回報而是靠退出收益作為回報，具有模式。風(fēng)險投資主要退出方式有上市、并購、、管理層回購和這五種。風(fēng)險投資主要技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、風(fēng)險、退出風(fēng)風(fēng)險投資的階段主要分為期投入、導(dǎo)入期投入、成長期投入和成熟期投入這四種。期是指技術(shù)的醞釀與發(fā)明階段，這階段投入相對較小、管理介入不多，風(fēng)險最大；導(dǎo)入期是指技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品試銷階段，這個階段投四個階段中，期投入的風(fēng)險最大，主要包括技術(shù)風(fēng)險、市場風(fēng)險和退出風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險指產(chǎn)品或技術(shù)的開發(fā)成敗難以預(yù)料，這也 期投時間，這段時間的市場變化給風(fēng)險投資帶來巨大的風(fēng)險；退出風(fēng)險，期的退出方式比較單一,主要通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓和，所以相對風(fēng)險比較大。但是期投入也有其優(yōu)勢：資本投入相對較小，一般只占整體投入10%中國風(fēng)險投資相對其他國家來說是高風(fēng)險高回報，2001完善，創(chuàng)業(yè)板市場遲遲沒有推出；中國知識保護(hù)力度不夠，公民知識的風(fēng)險資本和創(chuàng)業(yè)者之間的信用風(fēng)險加大，成本變高。1999年就頒布了鼓勵風(fēng)險投資的《關(guān)于建立風(fēng)險投資機(jī)制的若干意投資的風(fēng)險資本，可以在軟件企業(yè)上市當(dāng)天轉(zhuǎn)讓其股權(quán)；而《市風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)享受財政專項(xiàng)支持確認(rèn)辦法》規(guī)定地區(qū)的高科技風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)享受地稅減半的；2001年開始實(shí)施的《中關(guān)村科技園區(qū)條例》正式把有限合伙制寫入中，使得這種當(dāng)年推動風(fēng)險投資發(fā)展的制度得到承總金額（億元平均金額（元20002001總金額（億元平均金額（元200020012002信、新材料和行業(yè)。最后，由于軟件產(chǎn)品的成本非常低，所以軟件的知識保護(hù)就顯得軟件行業(yè)巨大機(jī)遇。一方面，2000年頒布實(shí)施的《鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集府頒布的各種鼓勵高新技術(shù)的政策和也給軟件產(chǎn)業(yè)帶來了不少條件。2000年增長35%；對知識保護(hù)力度的加大將加速軟件產(chǎn)業(yè)的銷售額，預(yù)計(jì)20052500,WTO2002》計(jì)算，中國軟件產(chǎn)業(yè)風(fēng)險投資的單項(xiàng)投入金額平均不到50萬，單項(xiàng)追逐，會虛增資本投入，形成；中國雖然已經(jīng)開始知識的保護(hù)，但是由于許多中國消費(fèi)者的知識意識不強(qiáng)，甚至有一些軟件開發(fā)人員的知識產(chǎn)件企業(yè)的知識保護(hù)非常重要。(3)把握投資時機(jī)。(4)選擇合適的投資模式。(5)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從建立到運(yùn)行到都需要大量的支持；互聯(lián)網(wǎng)的硬件設(shè)夠?qū)崿F(xiàn)需要相當(dāng)長的時間?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)并不生產(chǎn)產(chǎn)品，它是一種純粹的服互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨大的機(jī)遇。政策方面，十五期間中國將投資17000億用于投資建設(shè)通信網(wǎng)絡(luò)；目前正在大力推進(jìn)電子政務(wù)的實(shí)施；一些地方過去兩年的洗禮，國內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的已經(jīng)擠得差不多了，在這個互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)生許多機(jī)會；互聯(lián)網(wǎng)作為中介平臺，其信息快速準(zhǔn)確和成本低廉必將得投資互聯(lián)網(wǎng)有不少有利因素，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)著巨大的機(jī)遇；經(jīng)過前兩年的，互聯(lián)網(wǎng)的已經(jīng)基本擠盡；互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，到現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)成熟。對于華星來說投資互聯(lián)網(wǎng)也有不利的方面，互聯(lián)資周期比較長；互聯(lián)資的管理成本比較高。增值模式。(2)由于互聯(lián)資周期長、投入量大，建議對于互聯(lián)網(wǎng)的投資最好不采用自營的模式。而考慮其他兩種模式。(3)把握退出時機(jī)和方式材料的研究開發(fā)過程中需要較大的投入。新材料行業(yè)的研究風(fēng)險高：新材的出現(xiàn)有時候能極大的促進(jìn)一個技術(shù)甚至一個行業(yè)的。同時，這種創(chuàng)新又前國家優(yōu)先發(fā)展的高技術(shù)重點(diǎn)領(lǐng)域指南》；2000年開始執(zhí)行國家計(jì)委《關(guān)于組織實(shí)施新材料高技術(shù)專項(xiàng)的公告》；還有一系列的科技計(jì)劃都863200025002010投資新材料行業(yè)有些有利條件，投資新材料行業(yè)特別是期投入，相對離使得新材料開發(fā)的知識被的可能性降低。同時也有不利的方面，新材料研究本身不確定性非常高；新材料過程要投入的；新材料工藝都要注重知識保護(hù)。(2)建議期投入，這個階段投入相對比較小，管理成本也低。(3)自營的模式只適合期的投入，其他兩種模式適應(yīng)比較通信行業(yè)著巨大的發(fā)展機(jī)遇：國家正加快信息化建設(shè)的步伐，加大對信息基礎(chǔ)設(shè)施的投資，預(yù)計(jì)在十五期間將投入17000億元用于通信建設(shè)；中國通信市場巨大，2001年銷售額為2551億元；市場穩(wěn)步增長。年增長率保持在 投資通信行業(yè)要注意的幾個問題：(1)知識保護(hù)對于通信行業(yè)特別重他行業(yè)風(fēng)險小，大企業(yè)并購和項(xiàng)目都可能得到不錯的收益。傳媒行業(yè)具有性、良好增值性和模式獨(dú)特的特征。吸引受眾的能力是傳媒業(yè)的競爭力。一般分為電視、紙質(zhì)、廣播和網(wǎng)絡(luò)四種：(1)實(shí)力強(qiáng)大的電視媒體：到2000年底，中國電視覆蓋率已經(jīng)達(dá)到91.95%；電視收入占這四的廣播：廣播由于和電視的替代性明顯，因此在許多領(lǐng)域都已經(jīng)被電視占去市場，現(xiàn)在廣播的收入呈緩慢降低趨勢。(4)異軍突起的網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)低廉的制作和成本成為電視和紙質(zhì)強(qiáng)有力的競爭者，并且發(fā)展速度極其迅猛，收入每年以超過100%的速度增長。業(yè)的收益主要來自收益。四大收入占總收入的半壁定快速增長期。中國的發(fā)展空間還很大，人均費(fèi)收入以及收入占GDP電視近期內(nèi)仍將是的行業(yè)最具實(shí)力的主體。電視在收入中始終占據(jù)首席，目前收入的增長速度和所有收入增長速度在16%左右。網(wǎng)絡(luò)雖然發(fā)展速度非?？?，其許多優(yōu)勢是電視不能比的。但是中國目前的網(wǎng)絡(luò)普及率還很低，網(wǎng)絡(luò)帶寬等方面的制約所以網(wǎng)絡(luò)在近期內(nèi)很難對電視造成很大的。最終的發(fā)展結(jié)果很可能是網(wǎng)絡(luò)和電視兩大的合從電視行業(yè)的價值鏈分析可以看出，收益中的90%部分被環(huán)節(jié)獲取，而電視制作得到的收益只有10%不到。但是這種分配是不合理的，在市場化程度更加開放的時候，電視制作的收益比例將不斷上升。電視劇制作利益產(chǎn)生主要來自兩個方面：給商或或隨片收益。5-10投資周期比較短：一部中短篇的電視劇從拍攝到到一般在六個20%左右，另20%60%左右的電視劇虧損。2-3%。中國一些部門規(guī)定黃金時段不能引進(jìn)片，這給國內(nèi)的電視劇制作帶來了機(jī)遇。對好的電視劇毫不，經(jīng)常出高價；電視劇制作在電視劇制作商、制作商和的收入分配是5：2.5：2.5，而目前10%左右。）電視劇制作的關(guān)鍵在于制作的質(zhì)量，特別是性非常重要。好的電視劇可以進(jìn)入，